PROCJENA GRAEVINSKE VRIJEDNOSTI

NEKRETNINA OBLATNA d.o.o. u steaju ILOK

Naruitelj procjene: OBLATNA d.o.o. u steaju

Elaborat izradio:
Stalni sudski vjetak za graevinarstvo
Marko Milas, dipl.ing.gra.

U Osijeku, sijeanj 2012.

I. UVOD
Na zahtjev tvrtke OBLATNA d.o.o. za proizvodnju i trgovinu u steaju, Ilok,
Ivana Gorana Kovaia 142, OIB: 54763219596, izvren je oevid na predmetnoj
nekretnini dana 26. sijenja 2012.g. radi utvrivanja graevinske vrijednosti
nekretnina u vlasnitvu tvrtke.
Svi potrebni podaci za procjenu vrijednosti nekretnina dobiveni su na osnovu
pregleda izgraenih objekata, obilaskom lokacije, snimanja postojeeg stanja
objekta, te uvida u graevinsku dozvolu i ostalu raspoloivu postojeu tehniku
dokumentaciju.
Svi postojei objekti izgraeni su na ureenom graevinskom zemljitu s
izvedenim prikljucima na javnu i komunalnu infrastrukturu. Procjena vrijednosti
nekretnina u vlasnitvu Oblatna d.o.o. u steaju izvrena je na temelju ovih propisa:
Uputstvo o nainu utvrivanja graevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(NN 52/84)
vaeih graevinskih propisa i normativa RH
Prirunika za pretvorbu drutvenih poduzea
podataka opinskih organa o utvrivanju prometne vrijednosti graevinskog
zemljita.
Sve vrijednosti nekretnina izraene su u eurima (EUR).

Procjena vrijednosti nekretnina vri se prema formuli:

Sv=Nv x Pu
Pu= 1-U
U=0,80 x n/N x n+N/2N

U = umanjenje
N = pretpostavljeni vijek trajanja
n = starost objekta
NKP= neto korisna povrina
Pu = faktor umanjenja
Sv = sadanja graevinska vrijednost
Nv = nova graevinska vrijednost
NAPOMENA: Procjena vrijednosti nekretnina raena je sa stanjem objekta zakljuno s
30. sijenja 2012.

II. PODACI O VLASNITVU

Tvrtka Oblatna d.o.o. u steaju iz Iloka vlasnik je zemljita i izgraenih
objekata koji se nalaze na lokaciji u Petrijevcima, k.br. 339/28 zk.ul. 813 k.o.
Petrijevci, koje bi mogli svrstati u slijedee zasebne cjeline koje su obuhvaene
procjenom:
1. ZEMLJITE
2. PROIZVODNI POGON
2.1. ADMINISTRATIVNI DIO
2.2. PROIZVODNI POGON
2.3. SKLADITE
3. KOMUNALNI DOPRINOSI
4. VODNI DOPRINOSI
5. MANIPULATIVNE POVRINE
6. PRIKLJUCI

III. PROCJENA
1. ZEMLJITE
Predmetno zemljite nalazi se u industrijskoj zoni Petrijevaca, Jelengradska
ulica bb, udaljene 100m od magistralne ceste Osijek Donji Miholjac.
Zemljite je uknjieno u z.k. uloak 813 k.o. Petrijevci, k..br. 339/28 ukupne
povrine 2400m2.

PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJITA

2.400,00 m2 x 18,00 EUR/m2 =

43.200,00 EUR

2. PROIZVODNI POGON - OPENITO

Slobodnostojea graevina proizvodnog pogona za proizvodnju oblatni i vafla
sa skladitem i prateim uredskim prostorijama sastoji se od jednoetane hale,
jednoetanog proizvodnog pogona i dvoetanog dijela sa uredskim prostorijama,
garderobama, sanitarnim vorovima, prirunom radionicom i prostorijama za
dnevni odmor radnika.
Graevina je konstruktivno graena kao skeletna AB konstrukcija na
samostalnim AB stopama i AB trakastim temeljima. Na samostalnim AB stopama
izvedeni su AB stupovi koji nose eline reetkaste primarne nosae krovne
konstrukcije, a na trakastim temeljima izvedeni su zidovi od blok opeke. Krovna
konstrukcija je izvedena kao elina reetkasta dvostrena sa sekundarnim
elinim nosaima. Iznad proizvodnog pogona i upravnog dijela pokrov je od
trapeznog sendvi lima. Skladite je pokriveno jednostrukim trapeznim limom. U
skladitu i proizvodnom pogonu nije izvedena stropna konstrukcija, a u dijelu sa
prateim uredskim prostorima koji je dvoetani meukatna stropna konstrukcija je
tipa fert.
Podne povrine u skladitu su zaribani beton, u proizvodnom pogonu povrine
su obloene keramikim ploicama i tapisonima u uredima. Zidne povrine
skladita su bukane bez zavrne obrade, zidne povrine proizvodnog pogona su
bukane i obojene disperzivnim bojama i keramikim ploicama. U dijelu
graevine sa prateim uredskim prostorijama, garderobama, sanitarnim vorovima
i ostalom zidne povrine su obloene keramikim ploicama i disperzivnom bojom.
Na katu u uredskim prostorijama izvedeni su sputeni stropovi na podkonstrukciji
tipa dampa sa fluo rasvjetom.
Ugraena vanjska fasadna stolarija na proizvodnom pogonu i skladitu
izvedena je od eloksiranih aluminijskih profila ustakljenih s IZO staklom, a na dijelu
prateih uredskih prostorija sa ostalim sadrajima garderobe, sanitarnih vorova
radionice i drugog, fasadna stolarija je PVC ustakljena IZO staklom.
Graevina je prikljuena na mjesnu elektromreu, plin, vodovod i telefonsku
instalaciju, a kanalizacija je rijeena septikom jamom. Grijanje u dijelu uredskih
prostorija je centralno radijatorsko sa plinskim kombi bojlerom. U proizvodnom
pogonu radi same temperature pri proizvodnji oblatni i vafla nije izvedeno grijanje,
a ventilacija je rijeena limenim ventilacijskim kanalima sa ventilatorima.
Temelji objekta izvedeni su kao AB trakasti temelji, te AB samostalne
temeljne stope.
Vanjski zidovi zidani su od blok opeke, ukrueni AB vertikalnim i
horizontalnim serklaima

 Stropna i meustropna konstrukcija izmeu prizemlja i potkrovlja

administrativnog dijela izvedena je kao AB ploa po sustavu fert
Pregradni zidovi u prostorijama uprave izvedeni su od blok opeke d=12mm
Krovite i pokrov je dvostrean sa elinim reetkastim nosaima i
pokrovom od dvostrukog sendvi trapeznog lima i jednostrukog trapeznog
lima (skladite)
Vanjski zidovi su dijelom obukani
Unutarnji zidovi u proizvodnoj hali i administrativnom dijelu na katu obukani
su i obojeni poludisperzivnim bojama
Stropna obloga prostorija administrativnog dijela na katu obloena je
oblogom tipa dampa na metalnoj podkonstrukciji
Vanjska stolarija je od PVC i aluminijskih profila ustakljena IZO staklom
Podovi u hali izvedeni su kao zaribana AB ploa premazana epoksi bojom,
dok su podovi u prostorijama uprave obloeni drvenom oblogom tipa laminat
sa svim slojevima poda, te tepisona.
Komunikacija izmeu kata i prizemlja odvija se preko AB stubita
obloenog kamenim ploama.
Klimatizacija prostorija uprave postoji putem unutarnjih i vanjskih klima
ureaja
Elektroinstalacija izvedena i u funkciji
Sanitarni vorovi nalaze se u prizemlju proizvodnom dijelu, te u potkrovlju
u sklopu prostorija uprave.
Limarija krovita izvedena je od pocinanog lima, te termo panela.
Grijanje objekta odvija se preko radijatora kombi bojler (sve osim prostora
skladita).
Protupoarna dojava - izvedena
TV instalacija izvedena
Ventilacija izvedena u proizvodnoj hali
Odvodnja fekalna odvodnja u septiku jamu, a oborinska na zelene
povrine
Uzemljenje gromobransko uzemljenje izvedeno
Protupoarna dojava izvedena
Dimovodni kanal izveden
Ozvuenje i informatika instalacija izvedeno.

2.1. ADMINISTRATIVNI DIO

Administrativni dio veliine 10,00x12,00m smjeten uz pristupnu cestu izvoden
je u dvije etae. U prizemlju je centralno smjeten glavni ulaz za djelatnike,
garderoba, sanitarni vor, prostor za odmor uposlenih, prostorija voe smjene,
priruna radionica te kancelarija za putnike i vozae. Dvokrakim stubitem dolazi
se na kat gdje se nalaze etiri kancelarije za administraciju i sanitarni vor.

2.2. PROIZVODNI POGON

Proizvodni pogon je veliine 12,00x20,70m nastavlja se na administrativni dio.
To je jednoetana hala u kojoj su smjetene proizvodne linije. Unutar hale odvojen je
prostor vel. 3,10x8,20m za pripremu sirovine. Vanjska vrata na hali otvaraju se samo
u sluaju remonta strojeva, te slue kao vrata za evakuaciju. U prizvodnju se ulazi
samo iz garderoba i sanitarija. Proizvodni pogon je vratima povezan sa skladitem iz
kojeg se doprema sirovina i otpremaju gotovi proizvodi.

2.3. SKLADITE
Skladite veliine 12,00x12,90+11,90x17,10m je jednoetano. Dvokrilnim
vratima je povezano s vanjskom manipulativnom povrinom. Manipulacija u skladitu
se obavlja runim viljukarima. Otrpema gotovih proizvoda i doprema sirovina obavlja
se kombi vozilima i manjim kamionima.

2.4. ISKAZ POVRINA

Red.
br.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

irina

Duina

Visina

NKP (m2)

BKP (m3)

(1x2)

(1x2x3)

2,10
3,70
4,40
3,20
3,40
2,90
3,00
1,20

5,80
3,60
3,60
4,10
4,20
3,10
5,40
3,20

2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60

12,18
13,32
15,84
13,12
14,28
8,99
16,20
3,84

31,67
34,63
41,18
34,11
37,13
23,37
42,12
9,98

2,30
1,20
2,30
1,60
6,70
0,80
3,70
5,20
6,40

7,40
1,50
2,50
0,90
3,70
4,50
4,60
3,60
3,40

2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60
2,60

17,02
1,80
5,75
1,44
24,79
3,60
17,02
18,72
21,76

44,25
4,68
14,95
3,74
64,45
9,36
44,25
48,67
56,58

209,67

545,14

171,81
40,59
15,50
9,30

738,78
174,54
66,65
39,99

237,20

1.019,96

293,75
50,31

1.263,13
216,33

UKUPNO SKLADITA

344,06

1.479,46

SVEUKUPNO

790,93

3.044,56

Funkcionalna cjelina
ADMINISTRATIVNI DIO
PRIZEMLJE
- Predprostor
- Ured
- Radionica
- Prostor za poslovou
- Prostor za odmor radnika
- Sanitarni vor
- enska garderoba
- WC
KAT
- Hodnik sa stubitem
- ajna kuhinja
- Sanitarni vor

12

- Sala za sastanke

13
14
15

- Ured raunovodstva
- Ured tajnice
- Ured direktora
UKUPNO ADMINISTRATIVNI DIO

16
17
18

PROIZVODNI DIO
- Proizvodni pogon
- Prostorija za mjeanje sirovina
- Prostorija za mjeanje sirovina

8,30
12,30
5,00
3,00

20,70
3,30
3,10
3,10

4,30
4,30
4,30
4,30

UKUPNO PROIZVODNI DIO

19

SKLADINI DIO
- Skladite

23,50
4,30

12,50
11,70

4,30
4,30

2.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ADMINISTRATIVNOG DIJELA

Povrina, tj. NKP prostorija uprave je 209,67m2.
Procjena vrijednosti nekretnina vri se prema formuli:
Sv=Nv x Pu
Pu= 1-U
U=0,80 x n/N x n+N/2N
U = umanjenje
N = pretpostavljeni vijek trajanja
n = starost objekta
NKP= neto korisna povrina
Pu = faktor umanjenja
Sv = sadanja graevinska vrijednost
Nv = nova graevinska vrijednost
n= 8 godina
N=100 godina
Jc= 950,00 EUR/m2
NKP= 209,67 m2
Nv = 209,67 m2 x 950,00 EUR/m2
Nv= 199.186,50 EUR

U = 0,80 x n x n+N
N 2N
U = 0,80 x 8_ x 8+100
100 2x100
U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345
Pu= 1 0,0345 = 0,9655
Sv= Nv x Pu
Sv= 199.186,50 EUR x 0,9655 = 192.314,56EUR
Sv =

192.314,56EUR

2.2. PROCJENA PROIZVODNOG POGONA

Povrina, tj. NKP prostorija uprave je 237,20m2.
Procjena vrijednosti nekretnina vri se prema formuli:
Sv=Nv x Pu
Pu= 1-U
U=0,80 x n/N x n+N/2N
U = umanjenje
N = pretpostavljeni vijek trajanja
n = starost objekta
NKP= neto korisna povrina
Pu = faktor umanjenja
Sv = sadanja graevinska vrijednost
Nv = nova graevinska vrijednost
n= 8 godina
N=100 godina
Jc= 350,00 EUR/m2
NKP= 237,20 m2
Nv= 237,20m2 x 350,00 EUR/m2
Nv= 83.020,00EUR
U = 0,80 x n x n+N
N 2N
U = 0,80 x 8_ x 8+100
100 2x100
U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345
Pu= 1 0,0345 = 0,9655
Sv= Nv x Pu
Sv= 83.020,00E x 0,9655 = 80.155,81EUR
Sv =

80.155,81EUR

2.3. PROCJENA SKLADITA

Povrina, tj. NKP prostorija skladita je 344,06m2.
Procjena vrijednosti nekretnina vri se prema formuli:
Sv=Nv x Pu
Pu= 1-U
U=0,80 x n/N x n+N/2N
U = umanjenje
N = pretpostavljeni vijek trajanja
n = starost objekta
NKP= neto korisna povrina
Pu = faktor umanjenja
Sv = sadanja graevinska vrijednost
Nv = nova graevinska vrijednost
n= 8 godina
N=100 godina
Jc= 250,00 EUR/m2
NKP= 344,06 m2
Nv = 344,06m2 x 250,00 EUR/m2
Nv= 86.015,00 EUR
U = 0,80 x n x n+N
N 2N
U = 0,80 x 8_ x 8+100
100 2x100
U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345
Pu= 1 0,0345 = 0,9655
Sv= Nv x Pu
Sv= 86.015,00E x 0,9655 = 83.047,48 EUR
Sv =

83.047,48EUR

REKAPITULACIJA UPRAVNA ZGRADA I PROIZVODNA HALA

2.1. ADMINISTRATIVNI PROSTOR
2.2. PROIZVODNI PROSTOR
2.3. SKLADINI PROSTOR
UKUPNO POD 2

192.314,56EUR
80.155,81EUR
83.047,48EUR
355.517,85EUR

10

3. KOMUNALNI DOPRINOS
Temeljem objavljenih oduka u Slubenom glasniku Opine Petrijevci visina
komunalnog doprinosa iznosi 15,00kn/m3.

3.044,56m3 x 1,977EUR/m2 =

6.019,10EUR

4. VODNI DOPRINOS
Prema zakonu o financiranju vodnog doprinosa, Vlada Republike Hrvatske je
donijela Uredbu o visini komunalnog doprinosa.
U svrhu odreivanja visine vodnog doprinosa, Podruje Republike Hrvatske
dijeli se u tri zone:
Zona A Grad Zagreb i zatieno obalno podruje more u pojasu irine od
100m od obalne crte i pojas mora u irini od 300m od obalne crte
Zona B ostalo podruje Republike Hrvatske, osim zone A i C
Zona C podruje posebne dravne skrbi.
Visina vodnog doprinosa odreuje se u kunama po jedinici u tablici kako slijedi:
Red.
br.
1.
2.

Osnovica
Poslovne prostorije, osim
proizvodnih pogona
Stambene graevine za stalno
stanovanje
a) Obiteljske kue do 400m2

Jed.
mjere

Zona A

Zona B

Zona C

m3

52,50

31,50

15,75

m3

22,50

15,00

5,60

m3

31,50

21,00

7,85

m3

42,00

26,25

13,15

m3

13,10

7,85

2,60

m3

9,35

5,60

1,85

5.

b) Ostale stambene graevine

za stalno stanovanje
Stambene graevine za
povremeno stanovanje
Objekti drutvenog standarda i
religijski objekti
Proizvodni pogoni

6.

Prometnice

m3

3,65

1,05

0,55

7.

Produktovodi

m3

7,85

5,25

2,60

8.

Telekomunikacijske kanalizacije

m3

15,75

10,50

5,25

9.

Otvorene poslovne graevine

m3

26,25

15,75

5,25

10.

Druge otvorene graevine

m3

13,10

7,85

3.
4.

2,60

Vodni doprinos se plaa odjednom. Za gradnju poslovnih graevina u

Petrijevcima primijenit e se visina vodnog doprinosa koji vrijedi za zonu B.
3.044,56m3 x 0,74EUR/m3

= 2.252,97EUR
11

5. MANIPULATIVNE POVRINE
Za prilaz objektu predviena je pristupna cesta okomito na Jelengradsku ulicu
irina 5m s okretitem za vozila. Parkiralite za osobna vozila zaposlenika i
posjetitelja predvieno je uz prilaznu cestu na parceli. Izvodi se 5 parkiralinih mjesta
(jedno je predvieno za invalide).
Izvedeni su svi pripremni radovi osim zavrnih slojeva kolnike i pjeake
povrine.
392,70m2 x 18,00EUR/m2 =

7.068,60EUR

6. PRIKLJUCI
Graevina je prikljuena na:
plinsku instalaciju,
niskonaponsku elektro mreu,
telefonsku mreu i
vodovodnu mreu
stoga se ukupni troak prikljuaka procjenjuju na 32,00EUR/m2 neto korisne
povrine.
790,93m2 x 32,00EUR/m2 =

25.309,76EUR

REKAPITULACIJA
SADANJE GRAEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) NEKRETNINE

1.
2.
3.
4.
5.
6.

ZEMLJITE
PROIZVODNI POGON
KOMUNALNI DOPRINOS
VODNI DOPRINOS
MANIPULATIVNE POVRINE
PRIKLJUCI

UKUPNO:

43.200,00
355.517,85
6.019,10
2.252,97
7.068,60
25.309,76

439.368,28

Sadanja graevinska vrijednost procijenjenih nekretnina je 439.368,28EUR

(slovima: etristotridesetdevettisuatristoezdesetosam eura i dvadesetosam centi)
to na dan 30.01.2012.g. prema srednjem teaju HNB (1 EUR=7,580726) iznosi
=3.330.730,54kn (slovima: trimilijunatristotridesettisuasedamstotrideset kuna i
pedesetetiri lipe).

12

TRINA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Trina vrijednost nekretnine rauna se po formuli:
TV = SGV x (1+Ob+Z+St+Pov+Os+Pos) x Fu
Ob
Z
St
Pov
Os
Pos
Ft

faktor za stambene objekte

zona lokacije
starost objekta
ukupna korisna povrina
ope stanje objekta
posebni elementi
faktor trita

Tv = 439.368,28EUR x (1-0,10-0,05) x 0,85 =

0,00
0,00
0,00
0,00
-0,10
-0,05
0,85
317.443,58 EUR

Trina vrijednost procjenjenih nekretnina je 317.443,58EUR (slovima:

tristosedamnaesttisuaetristoetrdesettri eura i pedesetosam centii) to na dan
30.01.2012.g. prema srednjem teaju HNB (1 EUR=7,580726) iznosi
=2.382.894,04kn (slovima: dvamilijunatristoosamdesetdvijetisueosamstodevedesetetiri kune i etiri lipe).
U Ivanovcu, 30. sijeanj 2012.

Stalni sudski vjetak

Marko Milas, dipl.ing.gra

13

Proizvodni pogon

Proizvodni pogon

Proizvodni pogon

Ulaz

Administrativni dio ured

Sanitarni vor

14

Administrativni dio ured

Administrativni dio - ured

Administrativni dio ajna kuhinja

Proizvodni pogon

Proizvodni pogon

Proizvodni pogon

Skladite

Skladite
15