2011 臺灣永續發展政策 ~ 臺北市都市

再生政策落實現況研討會
再生政策落實現況
－ 2011 年房地產發展趨勢與都市更新

主 辦 單 位：台 北 市 政 府
中華民國不動產協進會
報 告 人 ：莊 孟 翰
日 期 ： 2011 年 1 月 25 日

1
 當前經濟情勢與高房價問題之形成
1.GDP ： 2009 年： 12.819 兆元
2010 年： 13.924 兆元
2010Q3 服務業： 62.33 ％，工業： 36.48 ％，
農業： 1.19 ％
2. 高經濟成長 VS. 高失業率
3. 經濟問題 VS. 社會問題
M 型社會、貧富懸殊－豪宅 VS. 社會住宅
4. 臺北市房價所得比 11.5 倍？
5. 整體住宅政策
－短期：抑制房價飆漲
－長期：社會住宅
2
 這一波房價飆漲之主要原因
1. 低利率－有史以來最低、最長之低利率時期
2. 資金行情－有史以來最多之氾濫游資，錢多為患－華
僑、台商、港資不斷湧進
3. 遺贈稅大幅調降至 10 ％ －有史以來最大之租稅減幅
，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股
市、房市
4. 投機炒作
5. 國產局標售土地－有史以來最高之地價漲幅，地價屢
創新高，助漲房價，導致惡性循環
6. 預期心理－ ECFA 實施之後，陸資將會大舉來台購屋
置產？－政府政策？

3
 主要金融機構存款與消費者購屋貸款
及建築貸款餘額統計表單位：新台幣億元
年 度 主要金融機構存款 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 建築貸款
90 年 201,607 26,232.76 7,807.17 5,078.37

91 年 206,098 27,681.88 6,952.83 4,188.09

92 年 217,469 30,388.81 6,900.16 4,203.96
93 年 232,565 34,826.62 7,103.73 5,086.38
94 年 247,095 39,629.36 7,362.13 6,701.32
95 年 259,420 43,528.55 8,059.76 8,465.45
96 年 262,088 46,287.76 8,483.98 10,568.78
97 年 279,779 47,087.03 8,157.05 10,628.83
98 年 295,559 49,095.58 7,955.08 10,252.70

99 年 11
307,411 51,268.48 6,813.68 12,426.41
月
91-98 年增幅 43.41 ％ 77.36 ％ 14.42 ％ 144.81 ％
91-99 年
11 月增幅
49.16 ％ 85.21 ％ -2.00 ％ 196.71 ％

4
 房價泡沫瀕臨警戒線？
－房貸餘額占 GDP 比重與房價泡沫之關
1. 購置住宅貸款餘額 5係
兆 1,268.48 億元， 2010
年 GDP 為 13 兆 2,940 億元，房貸餘額 /GDP ＝
38.57 ％
2. （房貸餘額 5 兆 1,268.48 億元＋房屋修繕貸
款 6,813.68 億元） /GDP ＝ 43.69 ％
3. （房貸餘額 5 兆 1,268.48 億元＋房屋修繕貸
款
6,813.68 億元＋建築貸款 12,426.41 億元） /
GDP ＝ 53.04 ％
5
 房價泡沫瀕臨警戒線？
－房地產業貸款占存、放款比重與利率
1. 房地產業貸款占存款比重
＝ 7 兆 508.57 億元 /30 兆 7,411 億元
＝ 22.94 ％
2. 房地產業貸款占放款比重
＝ 7 兆 508.57 億元 /19 兆 5,654 億元
＝ 36.04 ％
3. 利率： 3 ％－心理關卡？ 5 ％－購屋門檻
？
6
 現階段一般民眾預期（或恐懼）
房價還會上漲之主要原因
1. 美國 QE2 、 QE3 ？資金再度湧向新興國家？
2. 南北韓關係緊張，國際資金大部分將湧向中國、香港、新加坡
與臺灣
3. 中國、香港打房→國際資金大部分將湧向臺灣
4. 香港人將以 CEPA 經驗來臺炒房
5. 就國際房價比較，臺灣房價仍偏低
－ 2010 年國際房價排名，台北 26 位，惟租金報酬率僅 1.70
％，全球排名倒數第 2
6. 國際油價、物價帶動房價上漲模式
油價↑→物價↑→房價↑
7. 股市萬點指日可待→股市、房市相互拉抬效應

7
 全國人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較
設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 19,672,612 4,644,839 4,758,954 -114,115 106,214 － 99,619

民國 80 年 20,556,842 5,191,898 5,118,743 73,155 136,233 -63,078 72,016

年均增加 220,446 140,520 92,578 － 104,234 － 90,914

民國 81 年 20,752,494 5,330,953 5,224,336 106,617 254,916 -148,299 101,399

民國 85 年 21,471,448 5,982,213 5,896,421 85,792 102,992 -17,200 152,205

年均增加 182,921 158,063 155,536 － 188,461 － 157,856

民國 86 年 21,683,316 6,185,146 6,022,139 163,007 129,604 33,403 113,142

民國 90 年 22,339,739 6,782,168 7,025,035 -242,867 24,389 -267,258 49,177

年均增加 173,658 159,991 225,723 － 68,078 － 81,535

民國 91 年 22,453,080 6,904,466 7,086,724 -182,258 38,635 -220,891 45,131

民國 95 年 22,790,250 7,364,396 7,413,888 -49,492 116,831 -166,323 124,120

年均增加 90,102 116,446 77,771 － 90,488 － 75,002

民國 96 年 22,958,360 7,512,449 7,541,645 -29,204 106,270 -135,474 130,596

民國 98 年 23,119,772 7,805,834 7,841,302 -35,468 51,180 -86,648 75,870

年均增加 109,4841 147,146 142,471 － － － －

8
北部地區人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較
設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 8,170,001 2,046,291 2,175,760 -129,469 45,805 -123,143 43,909

民國 80 年 8,728,448 2,335,148 2,351,419 -16,271 45,074 -61,345 25,183

年均增加 144,482 75,767 45,366 －　 40,881 －　 40,168

民國 81 年 8,808,679 2,389,868 2,372,533 17,335 88,079 -70,744 30,232

民國 85 年 9,131,334 2,691,287 2,612,809 78,478 36,024 42,454 61,178

年均增加 80,577 71,228 52,278 －　 65,838 －　 53,636

民國 86 年 9,252,993 2,778,885 2,667,685 111,200 38,907 72,293 44,806

民國 90 年 9,683,378 3,081,740 3,231,007 -149,267 11,089 -160,356 26,128

年均增加 110,409 78,091 123,640 －　 24,744 －　 36,968

民國 91 年 9,762,938 3,147,641 3,272,302 -124,661 13,345 -138,006 23,856

民國 95 年 10,044,006 3,384,704 3,435,596 -50,892 75,122 -125,087 65,923

年均增加 72,126 60,593 40,918 －　 44,300 －　 37,946

民國 96 年 10,107,903 3,444,082 3,511,679 -67,597 72,975 -130,572 77,749

民國 98 年 10,232,278 3,593,196 3,673,648 -80,452 29,034 -109,486 53,249

年均增加 62,757 69,496 79,351 －　 － －　 －

9
 台北市、新北市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較
設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 5,437,981 1,434,741 1,507,676 -72,935 27,630 -123,143 34,711

民國 80 年 5,825,270 1,640,969 1,634,985 5,984 22,440 -16,456 10,833

年均增加 104,516 55,489 33,815 － 23,995 － 27,628

民國 81 年 5,858,419 1,673,717 1,655,826 17,891 36,109 -18,218 11,720

民國 85 年 5,960,673 1,834,663 1,739,274 95,389 15,325 80,064 24,120

年均增加 27,081 38,739 20,858 － 25,025 － 18,455

民國 86 年 6,019,028 1,883,383 1,759,466 123,917 16,823 107,094 18,708

民國 90 年 6,244,054 2,059,181 2,111,771 -52,590 5,175 -57,765 11,697

年均增加 56,676 44,904 74,499 － 11,110 － 14,971

民國 91 年 6,283,302 2,097,766 2,137,931 -40,165 4,918 -45,083 8,606

民國 95 年 6,399,337 2,223,242 2,194,622 28,620 49,317 -20,697 33,338

年均增加 31,057 32,812 16,570 － 19,453 － 13,140

民國 96 年 6,427,284 2,256,593 2,238,523 18,070 52,471 -24,401 45,363

民國 98 年 6,481,081 2,344,686 2,350,125 -5,439 16,191 -21,630 35,879

年均增加 27,248 40,481 51,834 － －　 － －　

10
大台北生活圈人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照
表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較

設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 7,046,025 1,806,317 1,920,793 -114,476 40,538 -123,143 40,948

民國 80 年 7,566,329 2,069,200 2,080,052 -10,852 35,972 -46,824 19,455

年均增加 136,363 69,411 41,443 － 34,823 － 35,743

民國 81 年 7,633,447 2,116,634 2,099,642 16,992 69,046 -52,054 23,335

民國 85 年 7,905,328 2,373,577 2,282,780 90,797 24,243 66,554 50,114

年均增加 67,800 60,875 40,546 － 50,649 － 41,367

民國 86 年 8,012,869 2,449,093 2,325,917 123,176 30,415 92,761 36,791

民國 90 年 8,397,983 2,712,577 2,841,092 -128,515 8,826 -137,341 22,216

年均增加 98,531 67,800 111,662 － 20,078 － 29,066

民國 91 年 8,467,355 2,769,895 2,878,903 -109,008 10,021 -119,029 20,279

民國 95 年 8,701,131 2,969,202 3,008,907 -39,705 66,373 -106,078 57,534
年均增加 60,630 51,325 33,563 － 37,068 － 30,496
民國 96 年 8,752,649 3,019,103 3,074,142 -55,039 64,638 -109,677 66,799
民國 98 年 8,848,184 3,144,928 3,218,838 -73,910 21,254 -95,164 45,913

年均增加 49,018 58,575 69,977 － －　 － －　

11
臺北市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較
設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 2,637,100 739,733 715,969 23,764 1,186 　 17,017

民國 80 年 2,717,992 816,734 764,459 52,275 4,965 47,310 2,462

年均增加 28,562 23,045 14,246 －　 2,161 －　 10,190

民國 81 年 2,696,073 820,860 771,180 49,680 9,329 40,351 3,725

民國 85 年 2,605,374 847,354 790,931 56,423 3,651 52,772 4,713

年均增加 -22,524 6,124 5,294 －　 6,033 －　 4,529

民國 86 年 2,598,493 854,132 796,909 57,223 5,147 52,076 5,269

民國 90 年 2,633,802 894,763 830,582 64,181 1,969 62,212 3,571

年均增加 5,686 9,482 7,930 －　 4,433 －　 4,847

民國 91 年 2,641,856 906,988 835,220 71,768 1,712 70,056 3,501

民國 95 年 2,632,242 941,317 852,622 88,695 12,499 76,196 7,106

年均增加 -312 9,311 4,408 －　 7,081 －　 4,523

民國 96 年 2,629,269 947,745 863,821 83,924 13,118 70,806 12,398

民國 98 年 2,607,428 969,418 896,453 72,965 6,288 66,677 9,637

年均增加 -8,271 9,367 14,610 －　 － －　 －

12
 台北市歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
臺北市
歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
單位:戶
家庭戶數 住宅存量

1,000,000
950,000
900,000
850,000
800,000
750,000
700,000
650,000
600,000

13
 台北市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖
臺北市
歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖
單位:戶
建造執照 使用執照

40,000

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

14
新北市人口、家戶、住宅存量、建照與使照申請量對照表
家庭戶數
家庭戶數 建造執照 住宅存量 使用執照
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量 住宅存量 申請量 差額 申請量
差額 (戶) 與建造執照 (戶)
比較
設算公式 　 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d) (e)=(c)-(d) 　

民國 76 年 2,800,881 695,008 791,707 -96,699 26,444 -123,143 17,694

民國 80 年 3,107,278 824,235 870,526 -46,291 17,475 -63,766 8,371

年均增加 75,954 32,444 19,569 －　 21,834 －　 17,438

民國 81 年 3,162,346 852,857 884,646 -31,789 26,780 -58,569 7,995

民國 85 年 3,355,299 987,309 948,343 38,966 11,674 27,292 19,407

年均增加 49,604 32,615 15,563 －　 18,992 －　 13,926

民國 86 年 3,420,535 1,029,251 962,557 66,694 11,676 55,018 13,439

民國 90 年 3,610,252 1,164,418 1,281,189 -116,771 3,206 -119,977 8,126

年均增加 50,991 35,422 66,569 －　 6,677 －　 10,124

民國 91 年 3,641,446 1,190,778 1,302,711 -111,933 3,206 -115,139 5,105

民國 95 年 3,767,095 1,281,925 1,342,000 -60,075 36,818 -96,893 26,232

年均增加 31,369 23,501 12,162 －　 12,371 －　 8,617

民國 96 年 3,798,015 1,308,848 1,374,702 -65,854 39,353 -95,207 32,965

民國 98 年 3,873,653 1,375,268 1,453,672 -78,404 9,903 -88,307 26,242

年均增加 35,519 31,114 37,224 －　 － －　 －

15
 新北市歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
臺北縣
歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
單位:戶
家庭戶數 住宅存量

1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0

16
 新北市歷年建照與使照申請量變動趨勢圖

臺北縣
歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖
單位:戶
建造執照 使用執照

40,000

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

17
 香港歷年住宅房價與股價變動趨勢對照表
年度 房價（＄ / ㎡ ） 漲跌幅（％） 股價指數 漲跌幅（％）
（港島 160 ㎡ or above ）

1990 20,174 -7.25 3,024 6.61

（ 1990/1989 ） （ 1990/12/31 ） （ 1990/1989 ）

1997 135,544 571.88 16,820.3 456.23

（ 1997/8/7 ）

1997Q2 143,462 5.84 15,196.8 （ 1997/6/2 -9.65

（當年最高價房價） 7）

2003Q2 60,938 -57.52 9,577.12 （ 2003/6/3 -36.98

0）

2008Q2 187,349 207.44 22,102.01 （ 2008/6/3 130.78

（每坪約新台幣 258.4 萬元） 0）

2008Q4 146,577 -21.76 14,387.4 （ 2008/12/3 -34.90

1）

2009 164,169 12.00 21,872.50 20.25

（每坪約新台幣 223.98 萬元
）

2010Q3 232,204 41.44 22,833.80 4.4

（每坪約新台幣 31 （ 2010/12/24 ）

6.81 萬元）

18
 香港歷年私人住宅平均售價變動趨勢表 - 按
年
香 港 歷 年 私 人 住 宅 平 均 售 價 比 較 圖 -按 年
單位：HKD/㎡
250,000

40㎡
以下
200,000
70-99.99
㎡

160㎡以上
150,000

100,000

50,000

19
香港歷年股價指數與房價變動趨勢比較表
香 港 歷 年股 價 指 數 與 房 價 變 動 趨 勢 比 較 圖
HKD/㎡
股價指數
250,000 35,000

160㎡以上房價 30,000
200,000
股價指數
25,000

150,000
20,000

15,000
100,000

10,000

50,000
5,000

0 0

20
香港物業售價指數

21
 1966-2010 年臺灣地區歷年每人 GDP 指數、
物價指數與臺北市預售房價指數對照表
臺灣歷年每人GDP指數、物價指數與臺北市預售房價指數比較
圖

每人GDP指數
20,500.00
20,000.00 (基期1968年=100)
19,500.00
19,000.00
18,500.00
18,000.00 消費者
17,500.00
17,000.00
16,500.00 物價指數
16,000.00
15,500.00 (基期1968年=100)
15,000.00
14,500.00 房價指數
14,000.00
13,500.00 (基期1966年=100)
13,000.00
12,500.00
12,000.00
11,500.00
11,000.00 乘冪 (房價指數
10,500.00
10,000.00 (基期1966年=100))
9,500.00
9,000.00
8,500.00
8,000.00
7,500.00
7,000.00
6,500.00
6,000.00
5,500.00
5,000.00
4,500.00
4,000.00
3,500.00
3,000.00
2,500.00
2,000.00
1,500.00
1,000.00
500.00
0.00

22
2000 至 2010 年臺北市與香港房市比較
區域 表
香港 臺北市
幣值：依 2010 年中幣值計算
單位 港幣／平方公尺 新台幣萬元／坪 新台幣萬元／坪
2000 84,189 114.86 38.57
2001 67,324 91.85 37.61
2002 61,191 83.49 36.74
2003 76,151 103.90 39.10
2004 100,033 136.48 40.75
2005 138,664 189.19 41.60
2006 114,400 156.08 44.90
2007 177,232 241.81 53.10
2008 136,752 186.58 59.90
2009 184,254 251.39 58.80
2010 Q3 232,204 316.81 70.50

23
 2000 至 2010 年臺北市與香港房價趨勢比較
350.00
圖
316.81
香港 （ 港島 . 160㎡以上 ）
300.00
臺北市
乘冪 ( 香港 （ 港島 . 160㎡以上 ） )
乘冪 ( 臺北市 )
250.00
234.89
205.63 223.98

200.00 184.93

157.39
164.14
150.00
127.78
113.12 128.90
105.79 114.86

100.00 101.00 120.35

89.6790.43 70.50
95.93
71.98 59.90
55.80 44.90
29.68 36.12 38.57 40.75
50.00 33.62 33.63
36.83 36.74
34.78 53.10 58.80
20.11 10.39 16.48 18.70
23.42 41.60
10.10 16.80 30.14 35.34 34.84 39.10
33.7327.52 31.63 34.83 36.42 37.61
6.95 23.04
0.00 6.84 7.05 6.95 7.18 9.27

24
 ＣＥＰＡ對香港房地產業之影響
2003 年６月 29 日簽署ＣＥＰＡ
1.2003 年 10 月房地產業績直線上升，尤其港澳自由行之
後，旅館住房率大幅提昇，零售業店面交易亦逐漸熱絡
。
2. 在香港政府積極招商引資，不少陸企亦開始在香港成立
分公司，甚至辦理投資移民等業務。
3. 歐美基金快速湧入，導致商辦大樓大幅漲價，租金亦隨
之大幅調漲，並且豪宅價量亦呈現直線上升情況。
4. 對房地產業之影響，涵蓋估價、規劃、物管、仲介、建
築及室內設計等層面。
5.2003 年 5 月至 2008 年 6 月， ABC 級商辦分別上漲 282%
、 268% 、 244% 。

25
 ECFA 對臺灣房地產之影響
1. 最近幾年熱錢不斷湧入，導致 M1B 、 M2 呈現黃金交叉，資
金行情是否會讓房、股兩市陷入「非理性繁榮」陷阱？
2. 兩岸簽訂 MOU 、 ECFA 之後，外需對商用不動產與豪宅市
場之影響為何？
3. 臺北市土地取愈來愈不易，是否會導致地主不勞而獲、坐
享其成， M 型社會貧富不均之現象越來越嚴重？政府全力
拼經濟，如何解決社會問題？
4. 香港簽署 CEPA 後房價大幅飆漲之後遺症有何值得警惕之
處？
5. 臺灣房地產對中國富人之吸引力：
（ 1 ）土地所有權－可傳子傳孫
（ 2 ）資產配置－分散風險
（ 3 ）渡假休閒住宅－醫療、美容、休閒
（ 4 ）投資移民、技術移民

26
台北市房價走勢？新北市房地產如何定位？
1. 台北市逐漸國際化＋ ECFA 利多
－高房價走勢？
2. 台北市房價是否開出「國際盤」？
－曼哈頓－紐約－美國
－銀座－東京－日本
－大安、信義區－台北市－台灣
3. 台北市與香港為何房價↑ 投資報酬率↓
4. 新北市房地產如何定位？

27
 2011 年房價最關鍵的一年？
1. 建商為何大量推案？－住展雜誌預估 1.4 兆元
2. 投資者居高思危？獲利了結？
3.ECFA 利多出盡？
4. 利率↑？－跨越心理門檻？
5. 政策打壓？－力道愈來愈強？

※1.2011 年中是否為這一波最高峰？
2.2011 年底立委選舉－政策利多？
3.2012 總統大選－政策利多？

28
 台北市土地價格屢創新高
1 、 87 年 7 月－信義計畫區 A2 ，統一國際， 2,917 坪，每坪 413.6 萬
元
2 、 87 年 12 月－信義計畫區 E2 ，新光人壽， 848 坪，每坪 571.9 萬元
3 、 97 年 7 月－信義計畫區 A1 ，遠雄人壽， 1,418 坪，每坪 698.2 萬
元
4 、 97 年 7 月－信義計畫區 D3 部分，幸福人壽， 1,093 坪，每坪 310.0
萬元
5 、 98 年 1 月 8 日－信義路二段 206 號， 91.05 坪，商三 ( 特 ) ，每坪
500.80 萬元
6 、 98 年 7 月 9 日－中華路一段， 461.31 坪土地，每坪 411.87 萬元
（底價 1.1 倍）
7 、 98 年 7 月 2 日－信義路二段， 124.03 坪，每坪 500.71 萬元， 124.
03 坪（底價 1.78 倍）
8 、 98 年 7 月 30 日－台北市杭州南路與仁愛路口， 224.46 坪，每坪 46
2.85 萬元（底價 2.46 倍）

29
 台北市土地價格屢創新高
9 、 98 年 8 月 13 日－富邦人壽以總價 100 億元購買環亞百貨，每坪地
價 729 萬元，環亞目前計有 17 個樓層，地上 14 層、地下 3 層土地面
積 1371.64 坪、建物面積 1 萬 2826.41 坪。
10 、 98 年 10 月 1 日－新光人壽以總金額 53.68 億元（底價 3.71 倍）
高價標購位於重慶南路三段與福州街交叉口 1,332.8 坪土地，換算土
地單價每坪 402.75 萬元。
11 、 98 年 11 月 23 日－國泰金控以 29.9 億元買下忠孝東路 4 段 22 號
，位於 SOGO 正對面的錢櫃 KTV 大樓；該建物屋齡 10 年，土地面積 28
2.23 坪、建物面積 2,295.2 坪，如扣除建物每坪造價 20 萬元，還原
換算每坪土地價格高達 897 萬元。
12 、 99 年 1 月 28 日－台北市仁愛路二段 116.16 坪土地，最後由賴姓
民眾得標，得標金額 7.89 億元，為底價的 2.35 倍，換算土地單價每
坪 679.08 萬元，為公開標售史上第三高價。
13 、 99 年 1 月 28 日－台北市羅斯福路三段 87.12 坪商三土地，最後由
陳姓民眾得標，得標總金額 6.27 億元，每坪單價 719.48 萬元，係土
地標售史上第一高價。

30
 台北市土地價格屢創新高
14 、 99 年 2 月 25 日－台北市建國南路一段 121.30 坪土地，由邱
姓民眾以 7.31 億元得標，換算土地單價高達 602.72 萬元，為
歷年來住宅區土地第二高價。
15 、 99 年 3 月 17 日備受矚目的天母聖道兒童之家 1,715 坪土地
標售案，開標結果由華固建設以 70.28 億元得標（底價 49.7 億
元，每坪約 290 萬元），換算每坪單價高達 409.68 萬元，溢價
41.4 ％，一般預測未來推案每坪將不低於 120 萬元。
16 、 99 年 6 月 14 日皇家季節酒店以每坪 529.22 萬元，總價 18.
23 億元標購新光人壽寶慶路商四土地，面積 344.50 坪，創中
華路最高地價。
17 、 99 年 7 月 13 日西寧大樓以總價 9.6988 億元標脫，成為西區
新地王－土地面積 156.39 坪，若以土地面積換算，每坪單價 6
20.13 萬，若單純以商四土地面積 153.37 坪計算，每坪單價高
達 632.38 萬元。

31
 台北市土地價格屢創新高
18 、 99 年 8 月 11 日－台北車站對面的慶豐銀行總行大樓由
台灣人壽保險以 25 億 6,000 萬元得標，換算土地價格每
坪約 833 萬元，再創北市西區土地行情天價。
19 、 99 年 9 月 24 日台北縣政府地政局公開標售新莊副都心
商業區土地，其中位於新莊副都心站出口旁的 444 地號，
由史恩實業得標，總金額為 13.89 億元，換算每坪單價高
達 232.22 萬元，創下區域新天價。
20 、 99 年 9 月 28 日台北市敦南派出所 BOT 案，日勝生集團
以 11.89 億元高價得標，溢價 92% 。
21 、 99 年 10 月 1 日安泰銀行標售其位於忠孝東路四段 23
1-1 號，面積 161.68 坪的店面，結果由深具陸資色彩的名
錶商－亨得利集團以 9 億 500 元得標，換算回每坪單價為
556.66 萬元，溢價率高達 23.79% 。
22 、 99 年 10 月 17 日兆隆投資以每坪 170 萬元購買位於信
義計畫區統一國際大樓頂樓（ 30 樓）， 149 坪，創下台
北市商辦新高價。
32
 台北市指標豪宅房價一覽表資料來源：住展雜誌
區 域 案 名 預售價格 目前成屋成交價格 漲跌幅 推出時間
（萬元 / 坪） （萬元 / 坪） （％）

信義區 信義富邦 73 180 146 ％ 1998 年

信義區 信義之星 90 180 100 ％ 2000 年
中山區 輕井澤 60 150 150 ％ 2000 年
大安區 宏盛帝寶 100 200 100 ％ 2001 年
中山區 元大花園廣場 55 130 136 ％ 2002 年
中山區 帝景水花園 65 140 115 ％ 2002 年
信義區 御之苑 85 180 112 ％ 2003 年
大安區 潤泰敦仁 87 140 60 ％ 2005 年
大安區 昇陽敦凰 115 170 48 ％ 2006 年
大安區 勤美樸真 130 200 53 ％ 2007 年
信義區 台北信義 140 170 21 ％ 2009 年

33
民國 75-99 年臺北縣、市預售房價統計表

34
 民國 75-99 年臺北縣、市預售房價趨勢圖

單位： 萬元/坪
臺北縣市預售房價 變動趨勢圖
80
70.50

70 臺北市
59.90
60 臺北縣
57.60

50 44.90 53.10

40.75
38.57
40 36.83 36.74
36.12 41.60
33.73 33.62 33.63
31.63 37.61 39.10
36.42
35.34 34.84 34.63 27.70
30
30.14 25.00
23.04 21.30
19.30
20 17.12 16.67 17.94 17.81 17.37 17.21
16.38 16.17 21.80 21.60
11.27 17.88 18.20
17.06 17.44 17.67 17.37 16.89 16.76
7.86
10 12.72

5.67
4.93
0

35
97-99 年台北市各行政區預售屋行情

36
台北市各區域買賣移轉棟數統計表

2009 買賣移轉棟數 2008 買賣移轉棟數

年增減率
行政區 (棟) (棟)
臺北市 63,611 64,112 -0.78%
南港區 3,119 2,727 14.37%
松山區 4,853 4,281 13.36%
信義區 5,192 4,825 7.61%
大安區 7,463 6,970 7.07%
內湖區 8,846 8,568 3.24%
萬華區 3,395 3,329 1.98%
中山區 9,870 9,913 -0.43%
士林區 5,126 5,514 -7.04%
大同區 2,292 2,479 -7.54%
中正區 3,688 4,198 -12.15%

北投區 4,622 5,279 -12.45%

37
2006-2010Q3 主要縣市中古屋平均房價對照表
縣
市 200 200 200 200 200
2006 2006 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010
\ Q1
6
Q3
6
Q1
7 7 7
Q1 Q4
Q2 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
年
季

台
北 30 31 32.8 35.5 35.7 36 36.8 35 35.9 37.2 32.4 29.1 28.3 29.7 36.7
41. 44. 50. 44. 　
市 8 2 2 7
台
北 19.2 19.7 20.3 20.7 21 21.6 21 20.9 22 22.6 21.3 19.8 19.3
20. 23. 24. 25. 29. 27. 　
縣 2 4 0 7 4 6
桃
園 8.5 8.9 9.2 9.2 8.3 9.4 8.7 8.4 8.9 9.1 9.4 8.7 8.5 9.1 9.8 10.2 9.4 10.4 9.4 　
縣

新
竹 10.6 11.1 10.8 11.3 11.5 11.9 11.5 12.5 12.5 11.8 12.3 10.8 10.5 11.3 11.5 12.0 12.6 13.0 12.1 　
市

新
竹 8.1 8.1 9.1 8.2 10 10.5 9 9.7 9.2 10.7 9.9 10.2 9.3 11.4 11.1 11.1 10.2 10.5 11.4 　
縣

台
中 8.6 8.6 8.7 8.5 9 9.4 9 9.4 9.2 9.8 9.1 8.9 8.5 8.7 9.1 10.2 9.8 10.1 10.0 　
市

台
南 6.7 6.7 6.6 7 7.2 6.4 7.7 7.1 7.4 7 6.6 7.3 6.2 6.7 6.1 7.0 6.5 7.4 7.5 　
市

高
雄 8.1 8 8.6 7.9 8.1 8 8 7.8 8.5 9 8.5 7.9 8.0 8.0 8.3 8.3 9.0 9.4 8.8 　
市

38
2006-2010Q3 主要縣市中古屋平均房價變動
趨勢圖
2006-2010Q2主 要 縣 市 中 古 屋 平 均 房 價 變 動 趨 勢 圖

台北市 台北縣 桃園縣 台中市 台南市 高雄市 新竹市

55.00

45.00

35.00

25.00

15.00

5.00

-5.00

39
 台灣豪宅市場之緣起－電子產業興起
1.1980 年聯電首開員工認股
2.1997 年電子產業員工分紅已遠超過其他各行各業
3.1997 年總計有 44 家上市電子公司撥發員工股利，股
數高達 3 億 8,477 萬股，市值超過 492 億元
科技業配股神話→「電子業新貴客」。
4.1990 年代，臺灣房地產雖仍處於不景氣階段，惟電子
業新貴客卻大量購買新竹科學園區附近，動輒千萬元
以上的高級住宅
5. 台北市大安區房價亦逐漸由每戶 3,000 萬元→ 5,000
萬元→ 8,000 萬元→ 1 億元以上。
6.2007 年台北市豪宅推案量高達 1,000 億元，平均單價
超過 70 萬元。

40
 當前房地產市場最值得重視的十大議題
1. 股市、房市不斷飆漲，經濟略為好轉，其對房地
產市場未來走勢之影響如何？
2. 當前房地產市場所呈現的是否為經濟學家所常提
到的「非理性繁榮」陷阱？
3. 房地產一向都是以內需為主，是否可藉由外需以
提振經濟，其間應考慮之影響因素為何？
4. 當前社會輿論對於房地產市場供給面與需求面之
看法相當分歧，其因何在？
5. 「供需法則」與「人為炒作」經常混淆不清－在
正常經濟發展過程應如何導正市場正確觀念？

41
 當前房地產市場最值得重視的十大議題
6. ECFA 、台商回台上市對國內房地產市場究竟是
利多還是利空？
7. 政府全力拼經濟，卻未兼顧社會面問題之解決
，其對房地產市場之影響為何？
8. 臺北市土地取得愈來愈不易，是否會導致地主
不勞而獲、坐享其成， M 型社會貧富不均之現
象越來越嚴重？
9. 美國 QE2 、 QE 對通貨膨脹之隱憂？
10. 美、日、港之房地產發展經驗有何值得借鏡之
處？
11.IFRS 對上市、上櫃公司之影響為何？
42
 都市更新權利變換

更新前 權利變換方式 更新開發後

建物土地區分所有
A:土地所有權人 希望留下
B:土地建物所有權人 所有權變換
C:土地所有權人 X
D、E:地上權與建物權人
A B CD E
ABCDEX
B D E 希望離開
AA BB D
D EE 補償金
C
C

43
 都市更新開發成本試算
X: 預售房價
Y: 建物每坪造價
1.x ： y ＞ 3.25 ： 1 之地區，都市更新
之可能性較高
2.x ： y ＜ 3.25 ： 1 之地區應考慮原容
積改建或整建方式之可行性。

44
 都市更新開發成本試算
3. 開發成本試算：
（ 1 ） .10 萬元（ RC 建物每坪造價） ÷0.4 （實
施者與地主之分配比例按 4 ： 6 計算）＝ 25
萬元（實施者每坪建物取得成本）。
（ 2 ） .25 萬元 × （ 1+30 ％）＝ 32.5 萬元。
（ 3 ） . 附註： 30 ％係包括管銷、稅費成本、
合理利潤等。
※ 試算式如下：
x ＝（ y÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 ％）
x ： y ＝ 3.25 ： 1

45
 都市更新開發成本試算
－依 4 ： 6 分屋條件計算
容積獎勵 ( 每
每坪 坪成本 )
每坪開發成本 售價 / 造價比
造價
1.25 倍 1.5 倍

10 （ 10÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 26 21.67
=32.5 32.5÷10 ＝ 3.25
萬 ％） 萬元 萬元

15 （ 15÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 48.75÷15 ＝ 3.2 39 32.5

=48.75
萬 ％） 5 萬元 萬元

20 （ 20÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 52 43.33
=65 65÷20 ＝ 3.25
萬 ％） 萬元 萬元

25 （ 25÷0.4 ） × （ 1 ＋ 30 81.25÷25 ＝ 3.2 65 54.17

=81.25
萬 ％） 5 萬元 萬元

46
 都市更新開發成本試算
－依 5 ： 5 分屋條件計算
容積獎勵 ( 每坪成
每坪 售價 / 造價 本)
每坪開發成本
造價 比
1.25 倍 1.5 倍

（ 8÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 20.8÷8 ＝ 2. 16.64 13.87

8萬 =20.8
％） 6 萬元 萬元

（ 10÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 20.8 17.33

10 萬 ％） =26 26÷10 ＝ 2.6
萬元 萬元

（ 15÷0.5 ） × （ 1 ＋ 30 31.2 26
15 萬 ％） =39 39÷15 ＝ 2.6
萬元 萬元

47
 都市更新開發成本試算
由房價推算造價：
 臺北市
1 、 50 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 15.39 （造價）
2 、 80 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 24.62 （造價）
3 、 100 （房價） ÷1.3×0.4 ＝ 30.77 （造價）
 其他地區：
1 、 15 （房價） ÷1.3×0.5 ＝ 5.77 （造價）
2 、 20 （房價） ÷1.3×0.5 ＝ 7.69 （造價）

48
都市更新權利變換房價與造價試算公式
Y=[(X/a)×(1 ＋ c)]/ （ 1 ＋ b ）
Y ：預售房價
X ：建物造價
a ：實施者分屋百分比
b ：容積獎勵百分比
c ： (X/a) 加成百分比
（含管銷、利息、利潤等）

49
當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症（一）
1. 合建與都更有何不同？
2. 都市更新整合機構所扮演的角色為何？
3. 由實施者辦理都市更新與自力更新有何差異？
4. 都市更新容積獎勵上限究為 1.5 倍或 2 倍？
5.1 坪換 1 坪再加一個停車位之真實性為何？
6. 都市更新整合機構為何不能像建商一樣，一次就將分屋
面積講清楚？
7. 都市更新整合機構一再強調更新後之價值，究竟價格與
價值之差距有多大？
8. 面積愈大愈容易爭取容積獎勵－戶數愈多，整合困難度
愈高

50
當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症（二）
9. 建物面積與價值換算之機制為何－店面與住宅，前、後棟
10. 一樓店面數量不夠分配，面寬縮小，價格又高，如何轉
換？
11. 更新前後房價如何評估？估價報告書之正確性如何？
12. 預售房價與新建物造價之間如何換算？原老舊公寓與新
建大樓價格如何認定？
13. 如要補足原居住面積（含違建），新房價超貴，負擔不
起
14. 住宅區與商業區之地價與房價如何換算？相鄰兩戶相互
佔用部分如何找補？
15. 權利變換之公平性為何－更新前後之建物與土地面積如
何換算？
16. 更新後因容積獎勵增加所釋出之建物，其市場性如何？

51
當前台北市都市更新所面臨之 25 大疑難雜症（三）
17. 違建如何認定？怎麼補貼？
18. 占用道路用地如何處理？土地面積可否計入分攤？如何認定、換
算？
19. 遷建住宅土地與建物面積都只有 3 坪，卻擅自加蓋二樓與三樓？
權利變換如何處理？
20. 中繼住宅問題－租金補貼不夠支付房租應如何處理？
21. 補貼項目有哪些－搬家、裝潢、租金？一樓店面營業損失如何補
貼？
22. 如要辦理自力更新，其間之成本與費用如何計算、分攤？
23. 溝通語言障礙（例如建蔽率台語發音），愈是老舊社區愈難溝通
24. 釘子戶如何處理？
25. 其他－地方人士、黑道杯葛

52
政府推動重要都更案－華光社區

53
政府推動重要都更案－華光社區

54
政府推動重要都更案－南港高鐵站沿
線新生地暨週邊土地整體再開發計畫案

55
政府推動重要都更案－鼎新營區

56
 政府推動重要都更案
－中正一分局周邊更新地區都市更新案

57
 政府推動重要都更案
－中正一分局周邊更新地區都市更新案

58
政府推動重要都更案－台北車站西側雙子星大廈

59
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

60
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

61
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

62
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

63
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

64
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

65
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

66
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

67
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

68
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

69
都市更新－捷運路線轉彎處隱藏哪些您不知道的訊息？

70
 臺灣地區每ㄧ家庭人數變動趨勢表
與前期 家庭戶數 與前期
年度 總人口 (a) 住宅存量 (a)/(c) (b)/(d)
比較 (b) (c) 比較 (d)

4,655,852
民國 75 年 19,454,610 －　 4,489,300 －　 4 － 　
　

民國 80 年 20,556,842 1,102,232 5,191,898 702,598 5,118,743 3.96 1.57

民國 85 年 21,471,448 914,606 5,982,213 790,315 5,896,421 3.59 1.16

民國 90 年 22,339,739 868,291 6,782,168 799,955 7,061,405 3.29 1.09

民國 95 年 22,790,250 450,511 7,364,396 582,228 7,531,797 3.09 0.77

民國 96 年 22,958,360 168,110 7,512,449 148,053 7,659,486 3.06 1.14

民國 97
年
23,037,031 78,671 7,655,772 143,323 7,767,913 3.01 0.55
民國 98
年
23,119,772 82,741 7, 805,834 150,062 7,841,302 2.96 0.55

71
亞洲主要國家總生育率比較 資料來源：經建會

72
73
74
1970 年與 2056 年人口結構圖比較

75
 兩岸關係與房地產相互投資
．辦公大樓 ．廠辦大樓
．工業區 ．科技園區
．商務中心 ．商務旅館
．商務套房 ．出租住宅
．休閒住宅 ．老人住宅
．造鎮計畫 ．店面、商場、倉儲
． REITs

76
 中國企業 CEO 對臺灣的觀點與啟示
1. 台灣小吃
2. 全民健保
3. 台灣投資規模較小，但有軟體與經營管理 kno
w-how 優勢
4. 土地所有權－可傳子傳孫
5. 資產配置－分散風險
6. 渡假休閒住宅－醫療、美容、休閒
7. 簽證簡化，私人飛機自由往來
8. 投資移民、技術移民

77
 現階段陸資對台灣房地產之影響
1. 旅館（含建築用地）、店面、商辦、員工宿舍、
渡假休閒住宅（別墅）…
2. 高級住宅、豪宅
- 所有權（永久性） - 傳子傳孫，
- 資產配置 - 分散風險
3. 投資移民、技術移民
※ 亨得利鐘錶公司以每坪 556.66 萬元高價購買忠孝東
路四段店面
※ 旅遊業建構一條龍服務 - 積極購併旅館或建地

78
 房價高漲、弱勢族群與社會住宅

1.99 年 Q3 全國低收入家庭共計 110,055 戶，低

收入戶佔總戶數比率 1.39 ％，身心障礙人數 1
,071,061 人，占總人口比例 4.63 ％
※ 臺北市：低收入家庭 17,405 戶
身心障礙人數 113,999 人
2.99 年 12 月， 65 歲以上老年人口共計 2,487,8
93 人，占總人口 23,162,123 人之 10.74 ％
※ 臺北市： 331,906 人

79
北、中、南、東部區域戶數、人口比較表
區域 戶數 人口 占總人口比率
(%)

北部區域 3,666,564 10,291,178 44.64 ％

中部區域 1,789,299 5,760,817 24.99 ％

南部區域 2,245,263 6,433,342 27.90 ％

東部區域 201,314 569,478 2.47 ％

80
1981-2010 年出生人口、結婚與離婚對數比較
年度 出生人口 總增加數 結婚對數 離婚對數 離婚 / 結婚

1981 414,069 327,947 167,496 14,884 8.89 ％

15.35 ％
1986 309,230 195,257 145,854 22,385
17.36 ％
1991 321,932 204,526 162,972 28,298
21.18 ％
1996 325,545 168,002 169,424 35,875
33.16 ％
2001 260,354 128,896 170,515 56,538
45.24 ％
2006 204,459 106,144 142,669 64,540
2010 166,886 42,351 138,819 58,115 41.86 ％

81
 社會住宅－中繼住宅？
1. 名稱－ Social Housing 社會住宅
－ Low Cost Housing 低成本住宅
（例如地上權、只租不售）
－ Affordable Housing 合宜住宅
2. 中繼住宅或低收入家庭、殘障人士、老人住
宅？
3. 混居或產品區隔？

82
 房價高漲、弱勢族群與社會住宅
1. 全台社會住宅僅有 6,397 戶，占住宅總量僅 0
.08 ％
2. 台北市社會住宅比例為 0.64 ％、新北市 0.02
％、高雄市（合併後）為 0.03 ％。
3. 先進國家，新加坡的社會住宅比率 8.7 ％、
高房價的香港更高達 29 ％、荷蘭 34 ％、英國
20 ％、丹麥 19% 、芬蘭 18% 、瑞典 18% 、歐盟
平均 14% 、美國 6.2% 、日本 6.06%
4. 配合都市計畫變更、市地重劃、都市更新、
聯合開發取得社會住宅用地，藉以幫助弱勢族
群？
83
 因應熱錢與兼顧社會住宅之政策建議
1. 遏抑房價不合理上漲，應由消費面與生產面
同時並進，俾徹底消彌投機歪風。
2. 勿讓「油價↑→物價↑→房價↑」之通膨模
式重演。
3. 積極建構容積回饋機制。
4. 加速興建社會住宅。
5. 避免資產泡沫引發系統性風險。

84
房屋稅之核定方式 - 以評定現值為課稅依
據
1. 房屋稅＝房屋現值（地方檢討） × 稅率（中央制定）
2. 房屋現值＝標準價格 × 面積（≠市價、工程造價）
3. 標準價格＝核定單價 × （ 1 －折舊年數 × 折舊率） ×
街路等級調整率
4. 核定單價＝標準單價 ×1± 各項加減項之加減率 ± 樓層
高度之超高（偏低）率
※ 其中最具爭議性之處在於標準單價 28 年未經調整，
以 10 層樓鋼筋混凝土造為例，僅 4,580 元 / ㎡（每
坪 15,141 元），實際工程造價為 32,900 元㎡（每坪
108,760 元），相差 7.1 倍

85
 應儘速建構容積回饋機制
1. 容積獎勵應有節制，一則避免地方政府行政
命令牴觸中央法令（都市更新條例），再則避
免陷入「房價↑→地價↑→房價↑」之相互拉
抬效應，而導致房價螺旋式上漲之惡性循環。
2. 運用公權力，就申請容積（公共財）獎勵之
都更個案，建立容積回饋機制（例如回饋 5
％ -10 ％）
2. 運用容積移轉方式變現，以「專款專用」方
式挹注於社會住宅。
3. 亦可利用地目變更，例如工業區變更為住宅
區或商業區，要求容積回饋。

86
 提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
1. 這一波台北市、縣部分地區個案投資客高達
五、六成，因此，應儘速消彌這種非自用性
的「虛擬需求」
2. 提供出租於弱勢族群之屋主租稅優惠
3. 促使北、中、南各地區之現成大量空屋、餘
屋釋出，以供出租，一則免除大量資金與資
產之閒置，再則可將其他郊區土地例如 A7 等
列為儲備，以備不時之需。

87
 建構土地儲備制度

就長期而言，可考慮模仿香港模式再加以改
良，建構長期性以公共利益為前提之土地儲備
制度，例如新市鎮開發時，即應保留部分土地
供興建平價住宅或社會住宅之用。

88
結論：
1. 長期趨勢－住宅存量＞家庭戶數，近年建造
執照↓使用執照↓買賣移轉↓法拍總案量↑
因此，未來 2 至 3 年除區隔市場外， U 型谷
底將會愈來愈明顯。
2. 兩岸關係改善，遺贈稅已大幅調降至 10 ％，
未來資金行情是否繼續延燒？可由商用不動
產是否漸趨活絡，以及大安區與信義計畫區
之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察。
3. 未來消費者購屋將不只選擇地段區位、產品
品質，亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質
之提升。

89
結論：
4 、就人口分布角度加以探討，
－北部地區人口佔台灣總人口比率 44.34 ％，家庭戶
數佔台灣總家庭戶數比率 45.94 ％。
－台北市、縣人口佔台灣總人口比率 28.03 ％，家庭
戶數佔台灣總家庭戶數比率 30.03 ％。
－未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其
中又以人口較為密集、交通建設較為完備、高所得
人口較為集中的台北縣市為主，其次為桃竹地區，
並且又以捷運沿線為主軸。
－至於台中市、高雄市則與區隔產品、台商回流息息
相關。

90
 建議事項
一、北、中、南區域均衡發展
1. 重視產業結構變化（ 99 年 GDP ： 13.924 兆元）
-99Q3 服務業： 62.33 ％，工業： 36.48 ％，農業： 1.19 ％
-98 年農業 1.46 ％、工業 31.01 ％、服務業 67.48 ％
2. 深入探討 ECFA 對各產業之影響
3. 政府應重視北、中、南區域均衡發展
4. 積極發展北、中、南三大科學園區
5. 積極開發工業用地
- 「 006688 專案」→「 0022446688 專案」 - 增加就業機會
6. 積極建構北、中、南都會區生活圈
7. 積極建構北、中、南都會區交通網絡 - 台鐵、高鐵、捷運
8. 台中七期重劃區與高雄美術館附近產品區隔要明顯
- 積極塑造成為台北信義計畫區
9. 積極推動都市更新
10. 都市意象 - 增加觀光收益，提升國家競爭力

91
 建議事項
二 . 推動社會住宅－各國經驗有何值得參採之處？
1. 新加坡：
（ 1 ）廣建國宅（組屋），運用中央公積金 -CPF ，儲蓄→購屋
， 1955 年建立
（ 2 ）宣揚東方價值、儒家價值，強調三代同堂觀念（在宅老
化）
2. 香港：公屋、土地儲備制度
3. 日本：東京戶越台老人住宅－與學校用地共用（低樓層為學校
，較高樓層為老人住宅）＋保險＋社會福利＋社工
4. 歐洲各國：
（ 1 ）除老人住宅之外、住宅合作社亦發揮相當之功能
（ 2 ）以廣義的住宅合作社觀念，發揮互助合作之功能
5. 美國：
（ 1 ）除老人住宅之外、住宅合作社亦發揮相當之功能
（ 2 ）老人住宅＋保險＋社會福利

92
 建議事項
三 . 政府應如何建構完備的社會住宅體系
1. 鼓勵非營利組織（ NPO ）參予：例如慈善機構
運用捐贈之資金，支援社會住宅體系之建構
2. 建立容積獎勵回饋制度
－運用公權力，就申請容積（公共財）獎
勵之都更個案，建立容積回饋制度（例如回饋
5 ％ -10 ％），再運用容積移轉方式變現，以補
社會住宅資金之不足。
3. 利用地目變更，要求容積回饋，再運用容積移
轉方式變現，以補社會住宅資金之不足。

93
 政府政策走向與建議事項
1. 大量興建合宜住宅、社會住宅？
2. 課徵空地稅－提高空地持有成本→增加供給量？
3. 課徵豪宅稅－「認證標章」？利弊？
台北市 10,168 戶，豪宅稅 3 億元
4. 增加持有成本－調高第二戶之房屋稅、地價稅？
5. 降低貸款額度：
需求面：第二戶房貸↓ 供給面：土融、建融↓
5. 課徵資本利得稅（ capital gains ）？
→ 雙軌制（建議）：對境外投資者採取差別待遇，契約報備控
管，出售時課徵資本利得稅
6. 仿照香港模式， 6 個月內轉售，除 4.25% 的物業印花稅，另加
徵交易金額 15% 的印花稅， 6-12 個月內轉售，稅率為 10% ， 1
2-24 個月內轉售，稅率為 5% ，亦即半年內轉售，課徵交易金
額 19.25% 的印花稅。
7. 阻絕國際流動資金，尤其是投機性資金

94
未來影響房地產走勢之主要因素

1 、政府政策？
2 、資金行情？

房地產市場景氣過熱？
是否潛藏隱憂？

95
 報告結束

敬請指教

96