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【大樓公共事務管理實務】

大樓綜合服務中心 劉登科
第一章 管委會的組成與管理服務人
委員們為了凝聚共識做成結論，往往挑燈夜戰，用自己休息的時間開會再開會
的是要為社區盡點 心力，維護自己居住的環境，然稍有不順遂即成為交相指責的對象
偶而又要承受住戶過度的要求，真是俗話說：「做到流汗，別人嫌到流涎」。
稱居家憲法之「公寓大廈管理條例」已於八十四年六月九日立法通過，然法律的開始正
是問題的開始，這部法律不在考驗政府的執法能力，而是考驗人民的守法精神
縣市政府報備的管委會仍非正式法人團體，祇有當事人能力，如何善盡管委會之職責
條例 中第三十四條第九款「管理服務人之委任、僱傭及監督」實為當務之急
管委會之主任委員為管理負責人，委任之執行服務單位為管理服務人，政府
管理服務人在一定 規範下合理提供服務，進而提供其專業服務水準，爰依據公寓大廈管
理條例第四十七條規定，訂定「公寓 大廈管理服務人管理辦法」。
第二章 社區的靈魂人物
管委會經管理公司派任或自聘總幹事，負責執行管委會決議之事項。一般對於總幹
事列舉之職掌如下：
1. 承管委會之指揮辦理管委會有關事宜。

2. 管委會會務之通知、紀錄、備檔。

3. 負責督導協助現場管理員、清潔員之勤務。

4. 緊急突發事故之處置與通報。

5. 協調、執行與安全有關之臨時交辦事項。

6. 管理費之收繳，報表編製。

7. 保管與整理社區重要文件資料。

8. 社區車輛管制、規劃。

9. 社區內住戶意見之轉達與協調。
10. 機動巡視社區內各公共區域以維護安全。
11. 協調並督導各專業廠商執行社區之機電保養維護。

12. 依實務經驗提供方案供管委會決策參考。…………

以上談的是實務，回頭了解法規條文中管理服務人之分類如下：
1. 公寓大廈事務管理人員。

2. 公寓大廈技術服務人員-1.防火設施類2.設備安全類。

3. 公寓大廈管理維護公司-1.事務管理人員一人以上，技術服務人員四人以上

從實務與法規來看總幹事的工作是相當吃重，而且難為，往往不是一個人能單獨勝
任，需要行政與專業設備維護廠商之鼎力支援，才能善盡管理服務人之職責，
公共事務之執行，進而提供社區資源與經驗，作為可行之建議方案，供管委會決策參
考。
第三章 「大樓管理醫院」的架構與省思
大樓好像人的身體，大樓管理維護業者必須提昇定位猶如開設一家「大樓綜合管理
維護醫院」，管理一棟大樓首先要建立完整的體檢病例表。現在讓我們來編排整個架
構：大樓結構-人的骨架，台電授電室-人的心臟，電力線路-人的血管，飲用水系統
巴、食道、腸胃，污廢水系統-腎臟、排泄系統，當然，住 戶的想法組構成人的腦袋瓜
平日我們會聽說那一棟大樓很複雜、很難管理，其實就像醫院裡的精神科，盡量用輔
導、關愛與催化處方治療。
談到醫院，說到人，現行大樓管理工作的僱請制度用招標方式有很大的瑕疵
人的心臟需要治療或精神錯亂了前往醫院看醫生時，總不會長庚醫院拿一張報價單
偕醫院也拿一張報價單，經比價招標，再決定前往那一家醫院；因此管理工作之
如替大樓聘請一位專業醫生，相信他才委任他，既委任他就該相信專業。
第四章 管理條文考量情理法
招財進寶大樓1.2.3.樓為百貨公司，4樓以上為小坪數之住宅大樓，當然4
數遠超過1.2.3.樓之戶數，規約直接設計住戶分為營業戶與住宅戶，管理費營業
佰元，住宅戶每坪伍拾元，規約條文經縣市政府核備完成。問題來了，1.2.3.
繳不起，也不願意繳每坪壹佰元之高額管理費，管委會祇得聘請法律顧問追訴
司這頭也聘請專業管理服務人擔任顧問，一同出席管委會及住戶大會，在一次住
場合，百貨公司於會中提案要求更改規約，當場即被主任委員擋掉，會議開到一半
桌聚餐，席宴中經專業管理服務人與管委會聘請之法律顧問以"理性話語"溝通
會議中充份討論 ，始得圓滿修改規約。
規約的變更屬重大議案，出席之門檻較高；社區管理盡量授權由管委會依情理與實
 務，溝通協調訂定。
第五章 管理的精神服務至上勿需嫉惡如仇
和諧社區規定遷入時要先繳一筆基金，外牆不可任意變更，空戶之管理費減半計
算。當王大尾於遷入前裝潢期間，管委會即告知社區規約，然王大尾還是在窗
不鏽鋼花架，突出於外牆，還理直氣壯說：「不會讓管委會進屋拆除」，等到
入，管委會請其繳付基金，王大尾又說：「只是傢俱搬入，人偶而過來，未正式進住
暫緩繳納基金，同時要求比照空戶之管理費減半計算」。次年，王大尾被推舉為
員，隨即開會訂定「凡裝潢之住戶要先繳裝潢保證金」，同時一直注意裝潢戶
更、破壞大樓外牆之構造，當年加裝之不鏽鋼花架也在王大尾「主任委員」頭銜下自行
拆除。
管委會應抱持服務社區，多方面考量，盡可能顧及各式各樣住戶需求，共同
和諧努力。
第六章 善解包容勝過法院
美麗社區，一樓前庭是開放空間，而建設公司獨漏一樓住戶張自強前庭未蓋小花
台，張自強曾向管委會表示願意自費蓋個近四十公分的花台並覆土、植花，使社區景觀
一致，在管委會開會討論未有共識之前，張自強緊急反應房屋邊二層樓高的回
牆已見坍塌，牆裂、柱斜，等了幾天，管委會來不及動作 ，張自強即自行搶修
擋土牆及排水溝搶修好了，功德一件。可是問題來了，那四十公分高的長弧形漂亮花台
也建造完成，管委會立即召開緊急會議，會議中有人說破壞了中庭原貌，滋事體大
求管委會處理，管委會乃請求張自強恢復原狀，然張自強並不同意，溝通無效後
會再次開會，有人稱張自強目無法紀，不把管委會看在眼裡，應立即敲除，管委會不得
不僱請工人敲除，可想而知，敲除現場引發 嚴重爭執扭打，從報警備案、調解委員會
縣政府到法院，經法院一審再審，法官也一罵再罵不願意判決，再駁回調解委員會和
解，依舊未達成協議；期間張自強一面在社區尋求連署，一面再向法院提訴訟
也抓狂了，相互折騰幾個月。後來，經由專業管理服務人在會議中一段感性訴求
所轉折。
管委會與住戶猶如手心手背，互相體諒、包容，社區才會和諧美滿。
結語
集合式住宅考驗著社區每一成員的守法精神，而管理服務人如何在住戶與住
住戶與管委會間協 調、溝通，達成共識，考驗著管理服務人的智慧；唯有公共事務運轉
正常化，住戶住的安心，大家和睦相處，才是社區之福。
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