,

,,:a

Nedeflandse

en- Spaanse successierech

.R

ffis
Vrijstellingen' , De drernpelwijstellingen' worden,in de
,

w*wwffi ffiffi*Rfufu**ffi
Volgend jaar, Vradert - het,. Nedeflandse . succes-siercht" Niet alleen veranderen,.de. tarieven,. Ramen, .D. naarr

'successi,ereht' andert,i* rerftlasting' en'schenkingiieehtr verandefi.in,tsshenk lastingr: In'dits komeude belang. rijkste veranderingen aan de orde. Bovendien maken ure een vergelijking met hetsuceess-iefecht :ingqje erlaten \Nr: u zien waar de mogelijkheden liggen cmtc besparn op euece sierct.
ln het vorige.magazine'trebben we:al aangekondigd dat de successiewet volgend jaar
gewgzigd zal worden.,ln aprlL van'dit jaar ajn: de wijzigfigen door staatieeretalB De Jager. van Finaiei3*bekendgelr,nakL ln & r{erye' Nederlandse welgeving \randrt de naarn
'successireeht:.

*,.o*,,de

meeste. gevallen verhoogd. Tot nu toq ver: vallen de v.rijstellingen als, de .verkrijging

bsven het, drernpelbedraguitkoml,Onder

de, nieuwe wetgeving.veranderen de bestaande drempelvrijstellingen'in'voetvrij.
Een,, voetvrijsteft ng bffi ook bestaan als de verkrjiginq ,nleer dap de wijsteling bedraagt O-us alleen ov-er:,het meerdere wordt'be{asting gehve*. ..':

stellingenr.,

.Nederl
,naaf;,

ten,'eoals partners: n :kir! efni :wordt in

verlaagd'van eever,rentwintig

twintig. pr.acent. :Het, tari voqr,fa'

rnilieleden .{huidge,;64g,6umtarief drieenvijftiq procentl. en'overige ve,rk.ijgers

vilstllingnbiJ erfeaissen: , ::, , ' .,Voor 'partrers geldt dat de, vnjstel-,

{huidig rnaxirnumtari*raehtenzestig' pro,cent}'nro1d1' la.mengevoeE* en er komt eerr aparte. ategoria voor. kleilknderen ,{huidg rnaximumtafi 43,2gqoe*nt}, ..
,,,

'

ling wordt'verhoogd van' 53?.570.naar

60O00O eurs- Eeze vrijstelli,ng wsrdtverlaagd alser reehtop pensioen, lijfrente,of

in

"edbela-stiag', en,''sehen-

kings-reefitt in.'sghenkbelastingf. Het doel van

,.

de wijzigingen is het kostenneutraal moder-

een periodieke uitkerifrg,.brestat,, mr

n'seretvande.lqJidige.:wetgrwilg..

., . , .,

Tarieven'.

::

De,tarieven:*omen*rodsr de trirfiw
:

Belangr$k is, dat'.vrjwel,dle tarieven ver' anderen in Nederland, pr,1 januari ?0:lQ.

tot 125.000 euro

125.000 uro en meer

10 procent

18

procent

Het maximale tarief voor' naaste {erl,van-

,...2b;..n*

;..:....-3;p.

30 procent . t ..:i..';...at

74

modilnajaar2oog

blijft minimaal 150.000 euro bedragen.

. Voor kinderen vanaf drientwintig

jaar

geldt tot een verkrijging van 27.309 euro momenteel een vrijstelling van 10.323
euro- is de verkr'rjging hoger, dan vervalt de vrijstelling- en voor kinderen jonger dan drientwintig jaar gelden leeft ijdsafhankelijke vr'rjstellingsbedragen. Vanaf 2010 geldt er een voetvrijstelling van 19.000 euro.

Voor kleinkinderen wordt de vrijstelling vanaf 2010 verhoogd van de huidige

1.976 euro naar 19.000 euro.

Het vrijstellingsbedrag voor overige verkrijgers wordt verhoogd van 1.976 euro
naar 2.000 euro.

Spaanse tarieven

ln vergelijking met Nederland betalen nietresidenten in Spanje aanzienlijk meer succes-

sierechten. Dit komt door hogere tarieven

en een veel lagere vr'rjstelling. Daarom is het

Afhankelijk van de relatie van de erfgenaam tot de erflater wordt op de bedragen uit de tabel een factor (met een bepaald percentage) toegepast. De

Spanje haar successierechten gaat verhogen. Erfenissen in Spanje

voor tweedehuizenbezitters in Spanje (nietresidenten) verstandig om de nieuwe situatie nog eens naast de Spaanse tarieven te leggen.

tarieven moeten dus vermenigvuldigd

worden met factoren. De tabel hiervoor vindt u op www.mondi.nl onder het thema successierecht.

Aan de hand van een paar voorbeelden

wordt het verschil tussen heffing door

Nederland en Spanje duidelijk. Bij de voor-

Vrijstellingen (niet-residenten) . Voor partners: 15.956 euro (in Nederland 532.570 euro en vanaf 2010
600.000 euro)

Situsbeginsel
Nederland en Spanje hebben met betrek-

beelden wordt ervan uitgegaan dat het Nederlandse wetsvoorstel voor 2010 ongewijzigd wordt aangenomen. Voorbeeld
Een
1

king

tot het successierecht geen verdrag

Voor kinderen: 15.956 euro (in Nederland

10.323 euro en vanaf2010 19.000 euro)

De Spaanse tarieven:

ter voorkoming van dubbele belasting gesloten. Bij overlijden heft Spanje belasting over het vermogen dat zich op Spaanse bodem bevindt (woning, banktegoeden,
beleggingen etc. ) onder aftrek van de hypotheekschuld. Dit heet het situsbeginsel.

echtpaar gehuwd in gemeenschap van

goederen heeft twee kinderen (ouder dan

drientwintig jaar), die beiden in Nederland wonen. Het vermogen bestaat uit
:

een tweede woning in Spanje met een

waarde van 600.000 euro, een woning in

'.'

0 .=i..'',.,','. ? ',. 15.980 1.290 2.851 3.734 4.685 5.703 6.789

7,65%

"

"s,5ox'
9,35%
11,05%
11,90% 12,75%

..23'.'.:'r?;,q*+'="".=1.9,'!

Het is wel mogelijk een verzoek ter verrekening van belasting in te dienen bij de desbetreffende lnspectie, in Nederland of in Spanje. Verrekening in Nederland vindt
alleen plaats als de belastbare verkrijging
boven de Nederlandse vrijstelling uitkomt.

Nederland met een waarde van 500.000

euro belast met een hypotheek van

100.000 euro en beleggingen ter waarde van 1.000.000 euro.

31.955 39.943 47.930 55.918 63.90s

Bij overlijden wordt een Nederlander, die

Het echtpaar is niet-resident in Spanje en n van hen komt te overlijden. De

erfenis bedraagt dan 1.000.000 euro (is vijftig procent van het totale vermogen
2.000.000 euro). Stel de partner en de kin-

13,60% 14,45% 15,30% 16;15%

minder dan tien jaar in Spanje woonde,

fiscaal behandeld als een inwoner van Ne-

79.880 9.166

zt.ss: 7.943

derland. Dit houdt in dat de erfgenamen in Nederland belastingplichtig zijn voor

de successiewet. ln Spanje heffen de auto-

.1.1,9,7.,5,?... .,.;.-,.-i,..9.7.0. 159.634 23.063 21,25% 40.011 239.389 25,50% 398.777 80.655 29,75%
7s7.555

deren erven volgens het testament ieder 333.333 euro. De partner en de kinderen moeten over de Spaanse woning in Spanje successierechten betalen. De woning valt namelijk onder het situsbeginsel. ln Spanje erven zij per persoon 100.000 euro. Na
www.mondi.nl I mondi 75

nome regio's- waarin het onroerend goed

zich bevindt- successierechten. Aangezien

199.291

34,00%

de regio's momenteel lagere belastinginkomsten hebben, wordt verwacht dat

Spanje

de vrijstelling van 15.956 euro betaalt een

ieder 9.945 euro aan successierechten in Spanje. De kinderen betalen in Nederland ieder 50.367 euro, maar aangezien ze in Spanje ook al successierechten betalen mogen ze dat in mindering brengen. De kinderen zijn dan

Voorbeeld 2 Beide echtgenoten komen (binnen dertig dagen) na elkaar te overlijden. De kinderen erven ieder 1.000.000 euro. ln Spanje

De kadastrale waarde van de woning:

400.o00
VenneniEvuldiging:'

, l"9x 400.00O*'
80% van

760,000

moeten ze ieder over 300.000 euro successierechten betalen. Na aftrek van de

Toegekende,waarde:

760.000= 608.000

in Nederland

40.422

euro verschuldigd. Per saldo is er in Nederland n Spanje 110.678 euro verschuldigd.

vrijstelling komt dat neer op 53.300 euro per kind. ln Nederland dienen de kinderen ieder over 1.000.000 euro een bedrag

Estateplanning lndien de vererving plaatsvindt op grond van de ouderlijke boedelverdeling of de (quasi) wettelijke verdeling, dan gaat de
Spaanse vakantiewoning volledig naar de

r9,945 -50.367

:.,i ,29.834
{10.678

'

langstlevende.

De langstlevende krijgt

-44,422

,'1,r' ,'-8{-'8{d.','

vervolgens een schuld aan de kinderen

wegens overbedeling. ln Nederland wordt,

met betrekking tot de heffing van het suc

Besparing kan gerealiseerd worden door

op de woning in Spanje een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen, waarmee het

vermogen in Spanje per saldo gereduceerd

van 183.500 euro aan successierechten te betalen. Daarop worden de in Spanje

betaalde successierechten
gebracht.

cessierecht, rekening gehouden met deze

schuld. Zoals gezegd kent Spanje daar-

in

mindering

entegen deze wijze van verdeling niet, waardoor Spanje geen rekening houdt
met deze schuld. De kinderen kunnen dus maar n keer gebruikmaken van de vrijstelling in Spanje. Daarnaast vererft het
Spaanse vermogen niet in twee delen maar

wordt. Stel dat op de woning in Spanje een hypotheek van 500.000 euro rust en de beleggingen in Nederland 1.500.000 euro bedragen. ln deze situatie erft men per persoon in Spanje 33.333 euro waarover
1.432 euro successierechten verschuldigd

Voorbeeld 3 Beide echtgenoten komen (binnen dertig dagen) na elkaar te overlijden, nadat ze inmiddels tien jaar zijn uitgeschreven

is. De besparing voor de echtgenote bedraagt in totaal 8.513 euro. Ook het laten participeren van de kinderen in de aankoop van de tweede woning

uit Nederland. De kinderen moeten over de nalatenschap in Spanje ieder 53.300 euro betalen. Op grond van de vrijstelling in Spanje hoeven in Nederland geen
successierechten

in n keer naar de kinderen, hetgeen tariefsmatig nadeliger is. ln dit geval kan dan ook successierecht worden bespaard door de Spaanse vakantiewoning te laten vererven door een vruchtgebruiklegaat voor de langstlevende, waarbij de kinderen reeds bij het eerste overlijden de blote eigenaren worden van de vakantiewoning. Dat artikel leest u binnenkort op

te

worden betaald (be-

halve over de waarde van de Nederlandse

is een rele optie, met een aanzienlijke beperking van successierechten tot gevolg. Als de woning voor vijftig procent (is
300.000 euro) eigendom is van de kinderen erft een ieder 50.000 euro waarover in Spanje in dat geval 3.1 00 euro aan successierechten verschuldigd is. De besparing in Spanje bedraagt voor de successierechten 6.845 euro per persoon.

woning). Voor de bepaling van de successierechten wordt de marktwaarde van de woning als grondslag genomen. ln Spanje

mondi.nl.

wordt over het algemeen de kadastrale

waarde aangehouden welke wordt verme-

nigvuldigd met de factor 1.9. Van dat bedrag wordt tachtig procent genomen en de uitkomst daarvan geldt als waarde voor
de successieaangifte.

www.mondi.nl

I mondi 77

Grielcenland

dossier

ln tegenstelling tot de Criekse geschiedenis en cultuur, is de on-

roerendgoedmarkt relatief jong. Pas sinds 1990 is het buitenlanders toegestaan om in Criekenland onroerend goed te kopen. lnmiddels is er volop aanbod en daar maken vele buitenlanders
gebruik van.

ln Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief, van makelaarskantoren die voornamelijk in de grote steden zijn gevestigd met het bovengedeelte van de markt bezighouden, tot de 'traditionele' kleine makelaars. Met de makelaar dient u een duidelijke schriftelijke overeenkomst aan te gaan met vermelding
en zich

van afgesproken courtage.

Uitgelicht
Het juiste mannetje
Als buitenlander heb je weinig inzicht in de plaatselijke markt en ben je dus afhankelijk van betrouwbare deskundigen. ln Griekenland worden veel taken, die in Nederland voor de notaris z'rjn
weggelegd, door de advocaat overgenomen. Volgens de Griekse

wetgeving dienen bij de ondertekening van de koopovereenkomst zowel de verkoper als de koper te worden bijgestaan door een eigen advocaat, die de contracten mede ondertekent. ln het artikel 'het juiste mannetje'op onze website leest u alles over de deskundigen waar u in Griekenland mee te maken krijgt.

wwwmondi.nl I mondi 31

De Nederlandse successiewet verandert. Staatssecretaris van Financin, Jan Kees de Jager, heeft aangekondigd de tarieven vanaf 2010 aan te passen. Deze veranderende situatie vraagt om een nieuwe afweging. Wat betekent dit voor de vererving of schenking van de Franse woning?
Tot grote verbazing van vriend en vijand kreeg Sarkozy het een paar maanden na zijn aantreden voor elkaar om de heffing van het Franse successie- en schenkingsrecht drastisch te wijzigen. Het resultaat is bekend: de langstlevende echtgenoot hoeft geen successierecht meer te betalen en ieder kind heeft een vrijstelling van

waarde zou hebben en de kinderen over hun bloot eigendom dus meer successierecht zouden moeten betalen werd er van

veel kanten kritiek geuit op dit voorstel.

De staatssecretaris heeft deze kritiek ter harte genomen want in de op 20 augustus 2009 door hem gepresenteerde Nota van Wijziging is aangekondigd dat de vruchtgebruikwaarderingstabellen in de successiewet ongewijzigd blijven.

lijke gevolgen voor de bezitter van een

Franse

vakantiewoning.

Vruchtgebruik ln Frankrijk is een gebruikelijke regeling bij overlijden dat de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik krijgt over de Franse woning en de kinderen de bloot
eigendom daarvan. Aan de hand van een voorbeeld zal ik laten zien wat hier zou kunnen veranderen. ln zowel Nederland als Frankrijk wordt voor de waardering van het vruchtgebruik gekeken naar de leef-

Toch verandert er wel iets in de berekening van het verschuldigde successierecht

omdat de tarieven en vrijstellingen wijzigen. De langstlevende echtgenoot heeft

een vrijstelling van 600.000 euro en een

156.357 euro. De Nederlandse staatssecretaris van Financin, Jan Kees de Jager, probeert nu ook binnen zes maanden een wetsvoorstel met betrekking tot het successie- en schenkingsrecht er doorheen te

kind van 19.000 euro. Alles wat boven de vrijstelling komt is belast. Voor echtgenoot/kinderen is het tarief dan: - tien procent over de eerste 125.000 euro; - twintig procent over alles wat de 125.000 euro te
boven gaat.

drukken. Het wetsvoorstel behelst echter

tijd van de vruchtgebruiker. De huidige

vruchtgebruikwaarderingstabellen staan
op www.mondi.nl. ln zijn op 20 april 2009 gepresenteerde wetsvoorstel stelde De
Jager voor de hiervoor weergegeven tabel aan te passen zodat die gelijk zou zijn aan

veel meer dan uitsluitend een wijziging

van de tarieven en de vrijstellingen. Mogelijk zullen de vragen van de kamerleden en de reacties van belanghebbende beroepsorganisaties meer tijd vergen dan de staatssecretaris voorziet. Maar de verwachting blijft dat op korte termijn de Successiewet wordt gewijzigd. Reden om
in dit artikel eens te k'rjken naar de moge-

Voorbeeld
Stel dat een man overl'rjdt en een woning

nalaat in Frankrijk met een waarde van 500.000 euro, welke woning uitsluitend eigendom van de man was. De langstlevende echtgenote is zesenzestig jaar oud
en er is n kind. Vanuit Frans perspectief
www.mondi.nl I mondi

de vruchtgebruikwaarderingstabel voor
de inkomstenbelasting. Omdat hantering

van de inkomstenbelastingtabel zou betekenen dat het vruchtgebruik een lagere

21

Frankrijk

verkrijgt mevrouw een waarde van veertig procent van 500.000 euro. Dit is 200.000

euro. Percentage wordt middels een schijvensysteem bepaald. Zie voor de tabellen

geen verschil of het testament in Frank-

euro; zij hoeft in Frankrijk geen successierecht te betalen. Het kind verkrijgt een waarde van zestig procent van 500.000 euro. Dit is 300.000 euro. Het kind heeft
een vrijstelling van 156.357 euro waardoor

www.mondi.nl
Na wijziging

rijk of Nederland opgesteld is. Nederland en Frankrijk hebben geen verdrag inzake de dubbele heffing van successierecht. Er
bestaat wel een eenzijdige Nederlandse regeling waarin het Franse successierecht met het Nederlandse successierecht verrekend wordt. Daarvoor moet aangetoond worden dat het Franse successierecht verschuldigd was en dat het ook daadwerkelijk in Frankrijk is betaald.

Op basis van het nieuwe systeem zou de Nederlandse rekensom als volgt zijn:
mevrouw verkrijgt een waarde van ach-

over 143.643 euro Frans successierecht

moet worden betaald. Het verschuldigde
Franse successierecht bedraagt ongeveer 27.000 euro (1.355 euro over de eerste

15.636 euro en

twintig procent over de

tenveertig procent van 500.000 euro. Dit is 240.000 euro; zij is hierover successiebelasting (de nieuwe term voor successierecht) verschuldigd wanneer
haar verkrijging boven de vrijstelling van

resterende grondslag).

Schenkingen

600.000 euro uitkomt. Het kind verkrijgt Nederland heden

een waarde van tweenvijftig procent van

Onder de huidige Nederlandse

succes-

Vanuit Nederlands perspectief verkrijgt

mevrouw een waarde van achtenveertig procent van 500.000 euro. Dat is 240.000

500.000 euro. Dit is 260.000 euro. De hier-

siewet kan een ouder 4.556 euro per jaar belastingvrij aan het kind schenken. ls het

over verschuldigde successiebelasting is, rekening houdend met de vrijstelling van 19.000 euro,35.700 euro. Het Franse suc cessierecht kan met de Nederlandse successiebelasting verrekend worden. Dubbele heffing Over de vererving van de Franse woning moet in alle gevallen zowel in Frankrijk als in Nederland successierecht afgedragen
worden wanneer een verkrijging boven de

euro; zij is hierover successierecht verschuldigd wanneer haar verkrijging boven de vrijstelling van 532.570 euro uitkomt.

kind tussen de achttien en vijfendertig jaar oud dan kan eenmalig in plaats van 4.556 euro een bedrag van 22.760 euro belastingvrij worden geschonken. ln het
nieuwe stelsel heeft een kind een jaarlijkse vrijstelling van 5.000 euro en nmalig
24.000 euro.

Het kind verkrijgt een waarde van tweeenvijftig procent van 500.000 euro. Dit is
260.000 euro. Over deze volledige waarde

Nederlands successierecht verschuldigd. Wanneer het kind niets anders uit de nalatenschap verkrijgt, dan bedragen

is

Voorbeeld schenking Stel dat een ouder tijdens leven een deel

van de Franse woning aan een kind wil

schenken dan is veelal geen schenkings-

de Nederlandse successierechten 36.000

geldende vrijstelling uitkomt. Het maakt

2i2

mondi I najaar

2OO9

bruik te behouden. Het voordeel hiervan is dat bij het overlijden van de vruchtgebruiker het kind geen successierecht meer

aangesloten bij de waarde van de woning ten tijde van instellen vruchtgebruik (dus 250.000 euro). De staatssecretaris brengt

verschuldigd is in Frankr'rjk. ln Nederland echter zal bij het overlijden van de ouder-

hierin een grote wijziging door dit gunstige beleid te laten vervallen en met ingang van 2010 aan te sluiten bij de waarde

vruchtgebruiker wel successierecht verschuldigd zijn over de volle waarde van de woning. Het destijds betaalde schenkingsrecht kan van het verschuldigde sua cessierecht worden afgetrokken. Stel dat
een man van zesenzestig jaar oud de bloot

van de woning ten t'rjde van overlijden. De

bloot eigenaar is dus veel duurder uit.

Leiden
Bij schenkingen zal het kind in veel geval-

eigendom van z'rjn Franse woning aan zijn

len onder de nieuwe Nederlandse succes-

echt verschuldigd in Frankr'rjk omdat een kind daar per zes jaar een vr'rjstelling heeft van 156.357 euro. ln Nederland moet over dezelfde schenking wel Nederlands schenkingsrecht betaald worden. Zou het bijvoorbeeld gaan om een schenking van 50.000 euro dan is in 2009 in Nederland
ongeveer 3.000 euro schenkingsrecht verschuldigd. Gaan de plannen van de staatssecretaris door dan dient men in 2010 over dezelfde schenking een bedrag van 4.500

kind schenkt. De woning is 250.000 euro waard. Volgens de Franse tabellen is de bloot eigendom waard zestig procent van 250.000 euro is 150.000 euro. Dit valt onder de vrijstelling en er is in Frankrijk geen

siewet duurder uit zijn dan nu het geval is. Alleen wanneer het gaat om heel grote
schenkingen dan zal de nieuwe wetgeving gunstiger zijn. Ook bij verkrijgingen krach-

schenkingsrecht verschuldigd.

ln

Neder-

tens het erfrecht zal het kind goedkoper uit zijn. Het fiscale plaatje is belangrijk,
maar veel belangrijker is dat de echtgenoten een goed gevoel hebben over de door

land moet het kind schenkingsrecht beta-

len en wel volgens de Nederlandse tabel. De bloot eigendom is waard tweenvijftig

procent van 250.000 euro is 130.000 euro.

hen getroffen regelingen. Laat het niet

zo zijn dat de fiscaliteit leidt waardoor de langstlevende echtgenoot

Het kind heeft een vrijstelling van 4.556

euro en betaalt 13.580 Nederlands schen-

lijdt.

euo aan schenkingsbelasting

(nieuwe

term voor schenkingsrecht) te betalen.

Schenking vruchtgebruik
De Franse notaris wil ouders nog wel eens

kingsrecht. Wanneer tien jaar later de vruchtgebruiker komt te overlijden en de

woning
is

400.000 euro waard, dan is door

de bloot eigenaar successierecht verschul-

digd over de volle waarde van de woning.

Volgens de huidige successiewet mag voor de heffing van het successierecht worden

adviseren de bloot eigendom aan kinderen te schenken en als ouder het vruchtge-

www.mondi.nl I mondi

23

**: **! ***

j

f=o

t.:
iS".: ri.:

g '# #*c
##
##w

-+i:':

q
ir,.

Bij de aankoop van Frans onroerend goed is de koper meer op Professionnelle. Met deze Carte mag hij zijn eigen vindingrijkheid aangewezen dan in Nederland. De Ne- bemiddelen in Frans onroerend goed; tederlandse makelaar begeleidt in de meeste gevallen het gehele vens staat er precies omschreven welke functies hij mag uitoefenen. Het is verkoopproces. Bovendien kan hij ook nog informatie verstrekken standig om nooit met een makelaar in zee over verzekeringen, hypotheken, taxaties et cetera. In Frankrijk te gaan die geen Carte kan tonen. Ook de hoeft u daar niet echt op te rekenen. Daarom een overzicht van medewerkers van een makelaarskantoor, de personen die in Frankruk btj de aankoop van een huis be- die bemiddelenionderhandelen bij de aan- en verkoop van onroerend goed dietrokken zijn.
nen in het bezit te zijn van een vergunning

De rol van de Franse makelaar is anders aankomend makelaar hier aan voldoet kan dan die van zijn Nederlandse collega. Het hij in het bezit komen van de verplichte beroepvan makelaaris in Frankrijk-anders Carte Professionnelle, waarmee hij zich als dan in Nederland - bij wet geregeld. Hij is makelaar kan vestigen. Een afgestudeerde

(= Carte Ngociateur). Afhankelijk van zijn

vooropleiding kan de ngociateur zelf na een aantaljaar ook makelaar worden.

De Franse makelaar opereert onder diverse namen zoals Agent lmmobilier (on-

zijn jurist (zonder kennis van bouwkundige beroep uit te mogen uitoefenen dient hij aspecten) of een architect (zonder kennis de juiste diploma's te hebben en is hij ver- van juridische zaken), een notarisklerk en plicht om een beroepsaansprakelijkheids- een landmeter kunnen in Frankrijk evenverzekering af te sluiten. Alleen als de eens in aanmerking komen vooreen Carte
een onafhankelijk tussenpersoon. Om

roerendgoedagent), Conseil lmmobilier (onroerendgoedadviseur), Cabinet lmmobilier en Agence (makelaarskantoor

en agentschap). Uitgezonderd notarissen

12

mondi I najaar

2OO9

'l tr.
i:
.:

verkopen, mits hij het onroerend goed

tenminste drie maanden in bezit heeft gehad. Er zijn ook makelaars die marchand de biens zijn. Ook met betrekking tot de bouwkundige staat en de taxatiewaarde is
het als koper het beste een onafhankelijke

opdracht mag de makelaar geen onroerend goed van derden te koop aanbieden
ke

op straffe van boetes en zelfs intrekking van zijn Carte Professionnelle. Ook wanneer de makelaar samenwerkt met een
collega-makelaar, die van de eigenaar een mandat heeft gekregen, dan betekent dat

architect in te schakelen die is aangesloten bij de het conseil national de I'ordre des architectes: wwwarchitectes.org Een

niet dat uw makelaar niets hoeft te tonen. ln dit geval moet uw makelaar een kopie
hebben van het mandat van zijn collega. Er zijn twee soorten mandats, te weten een mandat simple en het mandat exclusif. Het verschil zit in de opdracht die de juridische eigenaar aan de makelaar geeft. ln het ene geval mag de makelaar het ob-

is het in Frankrijk niemand toegestaan

zonder Carte Professionnelle te bemiddelen bij de aan- en verkoop van onroerend

architect kan een bouwkundig rapport (=

bilan de sant) opstellen. Omdat de Franse makelaar niet per se een erkende taxateur

goed. Dus ook buitenlanders die in Frankrijk gevestigd zijn en die bij de aan- en
verkoop van Frans onroerend goed bemid-

behoeft te zijn, is het vaak noodzakelijk om naast de diensten van een makelaar
ook de diensten van een taxateur (Expert) in te schakelen. Hij heeft een speciale op-

delen, dienen over de vereiste papieren te beschikken. Veel buitenlandse agenten werken samen met een Franse makelaar
en maken gebruik van zijn Carte Professionnelle en delen vervolgens de commissie bij een transactie.

leiding genoten en is in de meeste gevallen ook bedigd.

ject exclusief aanbieden, in het andere geval zijn er meerdere aanbieders voor
hetzelfde huis. Commissie De makelaarstarieven liggen in Frankrijk

Het mandat De makelaar moet voor ieder object dat hij aanbiedt over een mandat beschikken. mandat is een getekende schriftelijke opdracht aan de makelaar van de juridiEen

Marchand de Biens
Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen een officile makelaar en een onroerendgoedhandelaar of projectontwik-

een stuk hoger dan men in Nederland gewend is. Sinds januari 1987 is de commissie vrij gegeven. Makelaars zijn wel verplicht om hun tarieven (barme) in hun kantoor te tonen. Wanneer de tarieven niet zichtbaar zijn dan is het gebruikelijk om daar naar te vragen. ln principe
wwwmondi.nl I mondi 13

sche eigenaar van het huis. Met zo'n man-

dat geeft de eigenaar aan de makelaar toe-

kelaar, die onroerend goed verkoopt. Een marchand de biens mag onroerend goed

stemming voor hem te bemiddelen bij de verkoop van zijn huis. Zonder een dergelij-

rijk. Net als zijn Nederlandse collega is de Franse notaris een jurist en wordt hij als ambtenaar benoemd door het Ministerie
van Justitie. Controle op het functioneren van de notaris geschiedt door de Chambre des Notaires en het Ministerie van Justitie. Omdat de Franse notaris zelf verantwoor-

delijk

is

voor fouten en nalatigheden dient beroepsaansprakelijk-

hij een verplichte

bemiddelt de Franse makelaar nzijdig. Hij werkt voor de verkoper, die hem ook de commissie betaalt. Er kan echter tussen koper en verkoper onderling overlegd

kantoor hoeft niet per se duurder te zijn. Laat de commissie schriftelijk vastleggen en laat daarbij ook opnemen of de commissie inclusief of exclusief 19,6 procent
TVA (BTW) is.

heidsverzekering af te sluiten. De notaris vertegenwoordigt noch de verkoper noch de koper, maar de Franse staat. Zijn voornaamste taak is er voor te zorgen dat de Franse staat alle belastingen, die bij de

worden wie de commissie betaalt. Ook de koper kan de commissie voor zijn rekening nemen (bijvoorbeeld in ruil voor een lagere prijs van het huis) of er kan
worden afgesproken, dat zowel de koper

overdracht van onroerend goed verschuldigd zijn, ook daadwerkelijk incasseert. Daarnaast zorgt hij ervoor dat het bedrag,
dat de koper aan de eigenaar verschuldigd is, via zijn gewaarborgde derden rekening

Gebruikte termen/afkortingen

. netvendeur
(= prijs exclusief makelaarscommissie)

wordt overgemaakt met inhouding

van

als de verkoper een deel betaalt. Wanneer de makelaar alleen de belangen van

alle kosten, belastingen, hypotheekschulden et cetera. Bovendien checkt de Franse

commission comprise = C/C

de kandidaat-koper behartigt dan wordt de makelaar van de koper betaald uit de

commissie van de verkoper. De verkoper
is commissie verschuldigd op het

(= prUs inclusief makelaarscommissie)

notaris bij het kadaster de kadastrale gegevens van de grond en de opstallen en hij

moment

dat de koopovereenkomst tussen beide

partijen definitief rond is. De tarieven kunnen per makelaarskantoor variren. Houd rekening met een commissie (courtage) van vijf tot tien procent, afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed. Bij onroerend goed in de hogere prijsklasse

Aansprakelijkheid lndien de makelaar nalatig is geweest of beroepsfouten heeft gemaakt (bijvoorbeeld bij het opstellen van de koopakte)

onderzoekt welke schulden en hypotheken op het land rusten. Verder verifieert hij op welke naam/namen het onroerend goed staat en of er bepaalde voorkeursrechten of een bepaalde erfpacht op het onroerend goed rusten. Franse notarissen vindt u op de website: www.notaires.fr I

dan kan de koper of de verkoper hem aansprakelijk stellen. Nalatigheid en beroepsfouten moeten uiteraard wel kunnen worden aangetoond. Voor fouten

met ernstige financile consequenties

heeft de makelaar een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Naast de makelaar is er ook een notaris betrokken bij de aankoop van een huis in Frankwwwmondi.nl I mondi 15

wordt er in sommige gevallen onderhandeld over de makelaarscommissie.

Per makelaarskantoor kunnen grote verschillen voorkomen. Een goed makelaars-