Concept

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Eindrapportage Modelverkenning

Opdrachtgever: Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grontmij Advies en Techniek b.v. Eindhoven, 29 februari 2000

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Inhoudsopgave

1 Inleiding ...................................................................................................................3 1.1 Aanleiding ........................................................................................................3 1.2 Probleemstelling ..............................................................................................3 1.3 Parkmanagement ............................................................................................4 1.4 Werkgroep Parkmanagement ..........................................................................4 1.5 Opbouw ...........................................................................................................4 2 Achtergronden van parkmanagement .......................................................................5 2.1 Nastreven van meervoudige doelstellingen .....................................................5 2.2 Ervaringen .......................................................................................................5 2.3 Toepassing van de ervaringen voor het AICD .................................................7 3 Randvoorwaarden ....................................................................................................8 3.1 Randvoorwaarden vanuit Suiker Unie .............................................................8 3.2 Randvoorwaarden vanuit het concept .............................................................9 3.3 Externe randvoorwaarden ...............................................................................9 4 Invalshoeken van parkmanagement........................................................................10 4.1 Taakvelden ...................................................................................................10 4.2 Ontwikkeling ..................................................................................................11 4.3 Beheer en onderhoud. ...................................................................................12 4.4 Organisatie ...................................................................................................13 4.5 Facilities en utilities. .......................................................................................14 5 Modellen voor parkmanagement ............................................................................16

2

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Suiker Unie in Dinteloord wil op haar terrein ruimte bieden aan bedrijven die gebruik kunnen maken van reststromen en aanwezige voorzieningen en installaties van Suiker Unie. Door op deze wijze op haar terrein bedrijven toe te laten, wordt bijgedragen aan het verkrijgen en ook op de lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein. Dit hoge kwaliteitsniveau kan onder andere betrekking hebben op het onderhoud en beheer van de bedrijfspanden en de buitenruimte, het duurzaam omgaan met grondstoffen en energie, of efficiency maatregelen die leiden tot kostenvoordelen voor de gevestigde bedrijven. Voor Suiker Unie betekent dit de versteviging van haar positie op langere termijn. Door vestiging van nieuwe bedrijven en de onderlinge uitwisseling van reststromen ontstaat een Agro Industrieel Complex. De bijdrage aan symbiose tussen de bedrijven zal een belangrijk criterium voor de toetreding van nieuwe bedrijven vormen. In het Masterplan voor het Agro Industrieel Complex Dinteloord (AICD) dat begin 1999 is vastgesteld is het concept voor het AICD, zoals bovenstaand beknopt is beschreven, op hoofdlijnen uitgewerkt. Om deze hoofdlijnen verder uit te werken is een aantal werkgroepen opgestart. Elke werkgroep heeft de opdracht om één of meerdere onderdelen van het AICD-concept nader uit te werken, waarbij nadrukkelijk de samenhang en afstemming met activiteiten van andere werkgroepen moet worden bewaakt. 1.2 Probleemstelling

In het Masterplan Agro Industrieel Complex Dinteloord wordt reeds aangegeven dat de beoogde ontwikkeling van het AICD gecompliceerd is: "Immers primair staat het ondernemen en het kunnen inspelen op relevante ontwikkelingen. De organisatorische en juridische context dient a-priori die van een onderneming te zijn. Deze context zal dus gecreëerd moeten worden als een van de instrumenten om de aanzet te geven tot de ontwikkeling van het complex over vele jaren. Dit vraagt om een organisatie en juridische structuur die het mogelijk moet maken de ontwikkelingen ook feitelijk te realiseren en beheersen" In het Masterplan wordt tevens aangegeven dat de doelstellingen van de individuele bedrijven (het eigen bedrijfseconomisch belang) en de doelstellingen van het complex als collectief (symbiose!) uit elkaar kunnen lopen. Met de instelling van een vorm van "parkmanagement", waarin een nauw samenhangende juridische en organisatorische structuur wordt vastgelegd, kan sturing op ontwikkelingen en bewaking van de collectieve doelstelling worden gewaarborgd.

3

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

1.3

Parkmanagement

Parkmanagement brengt samenwerking tot stand tussen bedrijven onderling en tussen bedrijven en overheid op operationeel niveau door het initiëren, organiseren en het uitvoeren van gezamenlijke projecten en activiteiten. De meerwaarde van parkmanagement is gelegen in het realiseren en instandhouden van een hoog kwaliteitsniveau en daarmee van een hoogwaardig vestigingsmilieu. Dit kan onder meer worden bereikt door: kostenbesparingen door gezamenlijke inkoop van diensten en voorzieningen en het realiseren van schaalgrootte voordelen voor bedrijven. Inmiddels is in de Nederlandse situatie een groot aantal voorbeelden bekend, waaruit de kostenbesparingen blijken. Te denken valt hierbij aan collectief afvalmanagement, beveiliging, vervoersmanagement, acquisitie en promotie; kwaliteitsbehoud en -verbetering van het bedrijventerrein als geheel (bedrijfspanden en buitenruimte), waardoor voor individuele bedrijven de waarde van onroerend goed en grond behouden blijft; duurzame ontwikkeling op het bedrijventerrein door het sturen en organiseren van het optimaal gebruik van de beschikbare ruimte, energie en gronden reststoffen. Naarmate bedrijven meer investeren in milieumaatregelen neemt de kosteneffectiviteit van de investeringen af. Ervaring leert dat juist door over de grens van het eigen bedrijf te kijken die kosteneffectiviteit sterk kan worden verhoogd. Een gezamenlijke aanpak van het afvalprobleem of van het energievraagstuk heeft op diverse plaatsen geleid tot (financiële) voordelen voor bedrijven en tot aanzienlijke milieuvoordelen. 1.4 Werkgroep Parkmanagement

Eén van de werkgroepen die is ingesteld om de hoofdlijnen van het Masterplan AICD uit te werken is de werkgroep Parkmanagement. Deze bekijkt hoe verschillende onderdelen (zoals algemene voorzieningen, parasolvergunning voor de bedrijven, procesinnovatie, terreinontwikkeling, etc.) organisatorisch zijn in te bedden. In deze rapportage worden de uitkomsten van de werkgroep Parkmanagement weergegeven. De uitkomsten zijn tot stand gekomen op basis van gesprekken met sleutelpersonen en de discussies in de werkgroep Parkmanagement. In deze werkgroep zijn de volgende partijen vertegenwoordigd: Suiker Unie, Kamer van Koophandel, Rewin, Brabantse Ontwikkelings Maatschappij en Grontmij. 1.5 Opbouw

In deze rapportage worden in hoofdstuk 2 achtergronden geschetst van het parkmanagement. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de uitgangspunten voor het AICD vastgelegd. Op grond hiervan wordt in hoofdstuk 4 een onderscheid gemaakt naar typen activiteiten die onder het parkmanagement kunnen vallen. In hoofdstuk 5 worden op grond van de onder het parkmanagement te brengen activiteiten drie modellen geschetst voor parkmanagement.

4

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

2 Achtergronden van parkmanagement 2.1 Nastreven van meervoudige doelstellingen

Parkmanagement voor bedrijventerreinen staat de laatste jaren in Nederland steeds meer in de belangstelling. Hiermee wordt gedoeld op het managen van en het sturing geven aan de inrichting en het beheer van bedrijventerreinen. Naast het behoud van het hoge kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte, is een van de belangrijkste activiteiten van het parkmanagement het tot stand brengen van samenwerking tussen bedrijven. Ook het parkmanagement van het Agro Industrieel Complex zal sterk geënt zijn op samenwerking, temeer omdat de uitwisseling van reststoffen tussen bedrijven en het gezamenlijk gebruik van faciliteiten belangrijke drijfveren zijn voor de vorming van het AICD. Voor de bedrijven, die zich op het terrein dan wel in de omgeving ervan zullen vestigen, biedt dit directe voordelen, namelijk milieuwinst en economische winst: milieuwinst door een duurzame ontwikkeling vanwege een optimaal gebruik van beschikbare ruimte van het terrein van Suiker Unie, energie, grondstoffen en reststoffen; economische winst door gezamenlijke inkoop van diensten, het delen van voorzieningen en het aangaan van symbiotische relaties. Door gebruik te maken van bestaande faciliteiten van Suiker Unie (zoals beveiliging, laboratorium, etc.) ontstaan schaalgrootte voordelen. 2.2 Ervaringen

Met name in Angelsaksische landen (Verenigde Staten en Verenigd Koninkrijk) is ervaring opgedaan met het concept Parkmanagement. Een van de bekendste internationale voorbeelden is Stockley Park in Londen, een bedrijventerrein in de directe nabijheid van de luchthaven Heathrow. Stockley Park is te kenschetsen als een hoogwaardig bedrijvenpark, waar zich toonaangevende bedrijven in de chemie, computerbranche en research and development hebben gevestigd. Karakteristiek zijn de vele groen- en waterpartijen. Voorzieningen, zoals een conferentiecentrum, zwembad, horeca en kinderopvang maken integraal onderdeel uit van het planconcept. Grond en gebouwen zijn in eigendom van twee beleggers. Bedrijven betalen maandelijks voor de geleverde diensten, zoals gebouwenonderhoud en beveiliging. Hoewel in Nederland inmiddels sprake is van een grote en nog steeds toenemende belangstelling voor (concepten voor) parkmanagement en duurzaam of hoogwaardig beheer van bedrijvenlocaties, zijn de ervaringen met parkmanagement nog beperkt en divers. In zijn meest eenvoudige vorm is er bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen sprake van een aan de gronduitgifte gekoppelde verplichte deelname aan een coöperatie of vereniging van eigenaren. Deze coöperatie of vereniging regelt een aantal collectieve activiteiten als terreinbeveiliging, groenbeheer, collectieve afvalinzameling. Daarnaast is een trend waarneembaar, waarbij gestreefd wordt naar clustering van bedrijven in zogenaamde themaparken. Enkele voorbeelden (zowel planvorming als reeds gerealiseerd) hiervan zijn: kantoorachtige parken: deze parken zijn bedoeld voor bedrijven met bedrijfsmatige en kantoorfuncties. Voorbeelden hiervan zijn onder meer het Arnhemse bedrijventerrein IJsseloord II, bedrijvenlocaties op Leidsche Rijn, Rivium; Distributieparken: Voorbeelden hiervan zijn onder meer Katsbochten te Tilburg, Oranje Buitenpolder bij Rotterdam; Hazeldonk, Moerdijk, Trade Port West te Venlo; Multi Modaal Transportcentrum Valburg (Knooppunt Arnhem - Nijmegen);

5

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Chemieclusters: voorbeelden hiervan zijn de Kleefse Waard, het voormalige complex van AKZO Nobel te Arnhem dat thans herontwikkeld wordt en het DSM complex te Geleen, waar onder de paraplu van DSM als eigenaar, terreinbeheerder en vergunninghouder een groot aantal bedrijven gevestigd is die een relatie als leverancier of afnemer met elkaar hebben; Automobiel industrie: Ter plaatse van de productielocatie van NedCar (Bom) bestaan vergevorderde plannen om te komen tot een zogenaamd Industrial Park (IP), waar toeleveranciers direct aan de productielijn leveren. Dergelijke ontwikkelingen dragen direct bij aan innovaties van het productieproces en aan productontwikkeling door samenwerking van autoproducent en toeleveranciers; Food Parks: voorbeelden van clustering van voedingsmiddelenbedrijven zijn onder andere Breda en Oosterhout. Met name van het Arnhemse bedrijventerrein IJsseloord II en Leidsche Rijn zijn opzetten voor een vergelijkbare parkmanagementorganisatie bekend. Bij IJsseloord II wordt parkmanagement gezien als middel om de kwaliteit die is neergelegd in een masterplan en beeldkwaliteitplan te realiseren en te waarborgen. Het onderhoud van de openbare en private buitenruimte ligt in handen van de Parkmanagement b.v. De bijdrage van de bedrijven in het kader van de verplichte deelname aan de vereniging van eigenaren bedraagt jaarlijks enkele procenten van de grondprijs. Bekender zijn de vele bedrijvenverenigingen die op bedrijventerreinen actief zijn. Deze zorgen vaak voor de contacten tussen de bedrijven, organiseren hiervoor activiteiten en dragen er in steeds meer gevallen zorg voor dat bepaalde voorzieningen collectief door de bedrijven worden opgepakt (bijvoorbeeld afvalmanagement en collectieve beveiliging). Bekende voorbeelden hiervan in Noord-Brabant zijn onder meer De Krochten (Breda), Vosdonk (Etten-Leur) en Rietvelden-De Vutter ('s-Hertogenbosch). 2.3 Toepassing van de ervaringen voor het AICD

De beperkte ervaringen die in Nederland tot nu toe zijn opgedaan met parkmanagement zijn slechts gedeeltelijk te vertalen naar de situatie van het AICD. Dit heeft de volgende redenen: Genoemde bedrijventerreinen waarop parkmanagement van toepassing is, betreffen vaak hoogwaardige (kantoorachtige) terreinen. De bedrijven waarover het gaat bij het AICD hebben een meer procesmatig karakter; In tegenstelling tot de bestaande voorbeelden is geen sprake van een 'blanco' start. De bedrijven die zich op het AICD gaan vestigen, zullen op een of andere wijze een symbiotische relatie moeten kunnen aangaan met de reeds gevestigde Suiker Unie; De nadruk zal bij het parkmanagement komen te liggen op het sturing geven aan het proces dat er toe leidt dat bedrijven zo veel mogelijk kunnen profiteren van gezamenlijke faciliteiten en het gebruik van elkaars reststromen. Aspecten als 'landscaping' en/of natuurontwikkeling die bij bestaande voorbeelden nadrukkelijk aan de orde komen, krijgen in de situatie van het AICD eveneens de aandacht. Het verschil met bestaande voorbeelden wil overigens niet zeggen dat van de ervaringen die elders zijn opgedaan geen gebruik kan worden gemaakt. Dit geldt met name voor de organisatorische aspecten (ofwel hoe kan de parkmanagementorganisatie worden vormgegeven).

6

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

3 Randvoorwaarden De uiteindelijke vorm voor het parkmanagement zal voor een belangrijk deel afhangen van de randvoorwaarden die Suiker Unie als eigenaar van de grond stelt en aan uitgangspunten voor het concept zoals deze in de werkgroep Parkmanagement naar voren zijn gekomen. 3.1 Randvoorwaarden vanuit Suiker Unie

Campagnekarakter Suiker Unie is, als gevolg van de seizoensgebonden aanvoer van haar belangrijkste grondstof, een bedrijf dat slechts drie maanden daadwerkelijk produceert. De rest van het jaar is het bedrijf bezig met het onderhoud. Dit heeft allerlei gevolgen voor Suiker Unie en de schaal van eigen en/of met andere bedrijven te delen installaties. Voor Suiker Unie is deze karakteristiek van het productieproces een belangrijk gegeven. Ook in de situatie, waarin Suiker Unie deel uitmaakt van het AICD, zal op deze wijze geproduceerd moeten worden. Invloed op primaire proces De mogelijkheid dat het parkmanagement (op termijn) een uitvoerende rol zal gaan vervullen in, en daarmee invloed krijgt op het primaire proces van Suiker Unie, wordt op dit moment uitgesloten. Voor Suiker Unie is het belangrijk dat het suikerbedrijf intact blijft. Er wordt daarom bij de beschrijving van mogelijke modellen voor parkmanagement geen rekening gehouden met een situatie, waarin het parkmanagement AICD op enig tijdstip in de toekomst eigenaar wordt van de suikerfabriek met alle daarbij horende installaties en Suiker Unie jaarlijks gedurende een bepaalde periode productiecapaciteit inhuurt. Emissies en hinder Onderkend wordt dat een uitbreiding van bedrijfsmatige activiteiten in principe ook kan leiden tot een toename van (boven lokale) emissies, alsmede een groter ruimtebeslag. Echter, de synergie tussen bedrijven dient er voor wat betreft deze aspecten toe te leiden dat (boven lokale) emissies relevant lager zullen zijn in vergelijking met een zogenaamde "stand alone" situatie van de afzonderlijke bedrijven, met andere woorden voor de situatie dat er geen sprake is van symbiose tussen bedrijven. Hieraan wordt echter toegevoegd dat voor Suiker Unie voorop staat dat bij de realisatie van het AICD hinder (geluid, verkeer, geur) voor de woonkern Stampersgat niet mogen toenemen. 3.2 Randvoorwaarden vanuit het concept

Flexibel model Bij de totstandkoming van het agro industrieel complex vormt de huidige situatie van Suiker Unie, namelijk de "stand alone" positie, het vertrekpunt. Hoewel de ambitie van betrokken partijen duidelijk is, is het in dit stadium niet mogelijk om de eindtermen van hetgeen onder een volwaardig functionerend agro industrieel complex moet worden verstaan, goed aan te geven. Met de huidige situatie als vertrekpunt zal er dus stapsgewijze opbouw en een ontwikkeling in de tijd worden doorgemaakt. Deze ontwikkeling zal geleidelijk verlopen. Dit betekent dat steeds weer nieuwe bedrijven in het complex toe kunnen treden, maar ook dat bedrijven kunnen vertrekken. Ook de totstandkoming van symbiose is in de tijd gezien een voortschrijdend proces. Het is niet de bedoeling dat de symbiose die bij vestiging tot stand komt het eindpunt is. De bij de start te kiezen organisatievorm dient voldoende flexibel te zijn om met de verdere ontwikkeling van het AICD mee te groeien.

7

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Ambitieniveau Het ambitieniveau zoals dat thans verwoord is voor het AICD is hoog, zonder dat daarbij de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat voor de ondernemers in gevaar mag komen. Het concept en dus het complex dient voor toetreders toegankelijk en aantrekkelijk te zijn. Bij de bepaling van de drempel voor toetreding tot het AICD is het dus van groot belang het juiste evenwicht te vinden tussen de ambities, marktconforme vestigingsvoorwaarden en de strategische overwegingen van Suiker Unie. Bedrijfsmatige insteek Parkmanagement wordt gezien als een bedrijfsmatige activiteit. In relatie tot de te formuleren ambities en doelstellingen met betrekking tot duurzame ontwikkeling betekent dit dat in principe alleen activiteiten worden uitgevoerd die naast milieuwinst ook economisch winst opleveren. 3.3 Externe randvoorwaarden

Er moet rekening gehouden worden met een aantal externe voorwaarden. De belangrijkste is wellicht dat extern waarborgen zullen worden gevraagd voor wat betreft inhoud kunnen geven aan het ambitieniveau. Daarnaast zullen externe randvoorwaarden met name betrekking hebben op: Juridisch-fiscale aspecten; Vergunningtechnische aspecten; Financiële aspecten; RO aspecten (Streekplan en bestemmingsplan); Goederenvervoer en logistiek; Markttechnische aspecten. In dit stadium van de planvorming bestaat nog onvoldoende inzicht in de aard en omvang die het AICD in de beginfase zal hebben. Enerzijds wordt in de planvorming geanticipeerd op deze randvoorwaarden, anderzijds zullen in de verdere planvorming van AICD (en de rol van het parkmanagement hierin) deze externe randvoorwaarden betrokken moeten worden.

8

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

4 Invalshoeken van parkmanagement 4.1 Taakvelden

Parkmanagement is te beschouwen als een containerbegrip dat een veelheid aan activiteiten kan omvatten. Voor de situatie van het AICD is onderzocht welke invalshoeken (taakvelden) van parkmanagement zijn te onderscheiden. Het betreft enerzijds de activiteiten die te maken hebben met de productiekolom van bedrijventerreinen (bouwrijp maken, uitgifte en beheer en onderhoud), het facility- en utility-management en organisatorische aspecten zoals relatiebeheer en milieumanagement. In onderstaande figuur zijn de verschillende taakvelden schematisch aangegeven. Navolgend worden de verschillende activiteiten per taakveld kort toegelicht.

4.2

Ontwikkeling

De ontwikkeling van het AICD zal plaatsvinden op het bestaande terrein van Suiker Unie. (De grond is tevens eigendom van Suiker Unie). Er zullen kavels bouwrijp gemaakt moeten worden waarop toetredende bedrijven zich kunnen vestigen. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de toetredende bedrijven passen binnen het concept. Hiervoor zullen vestigingscriteria opgesteld moeten worden, waaraan potentiële toetreders worden getoetst. Daarnaast kunnen actief bedrijven worden geacquireerd die passen binnen het concept. Ten slotte moet de daadwerkelijke uitgifte worden voorbereid en geregeld.

9

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Indien de gehele projectontwikkeling onder het parkmanagement wordt gebracht, is grondoverdracht naar de parkmanagementorganisatie een te overwegen keuze. Het parkmanagement vervult in dat geval de rol van ontwikkelaar. In die positie is zij dan verantwoordelijk voor het gehele traject van bouwrijp maken tot en met de daadwerkelijke uitgifte van grond. Een tweede optie is dat de Suiker Unie zelf zorgdraagt voor de grondtransacties, maar alle hiermee verband houdende activiteiten overdraagt aan de parkmanagementorganisatie. Als deze tot het oordeel komt dat aan de op te stellen vestigingscriteria wordt voldaan, kan de grondtransactie tussen Suiker Unie en het zich te vestigen bedrijf plaatsvinden. In het navolgende wordt uitgegaan van de situatie dat de grond in eigendom blijft van Suiker Unie. Bouwrijp maken Het betreft hier alle (technische) activiteiten in het kader van het bouwrijp maken van het terrein, te weten het opstellen van de plannen, inclusief het noodzakelijke vooronderzoek (bodemgesteldheid, grondwatersituatie etc.), het opstellen van bestekken en budgetramingen, het regelen van de noodzakelijke aanlegvergunningen, de aanbesteding van werkzaamheden en de directievoering. De op te stellen plannen hebben onder meer betrekking op: fasering bouwrijp maken: hierbij wordt nader ingegaan op vragen als waar wordt begonnen met de uitgifte en hoeveel direct uitgeefbaar bedrijventerrein er in voorraad dient te zijn; aanleg bovengrondse infrastructuur; vereiste drooglegging in relatie tot de waterstaatkundige situatie en eventuele ophoging van het terrein; vereiste waterberging; terreinriolering; overige ondergrondse infrastructuur. Vestigingscriteria en toetsing uitgifte Het parkmanagement is ervoor verantwoordelijk dat uitsluitend bedrijven zich op het terrein vestigen die passen in de filosofie en het concept van het AICD. Daartoe stelt het parkmanagement vestigingscriteria op waaraan de bedrijven dienen te voldoen. Deze criteria kunnen in de statuten van het parkmanagement worden vastgelegd. Vervolgens toetst het parkmanagement een voorgenomen uitgifte aan de uitgiftecriteria. Promotie en acquisitie Het parkmanagement dient de attractiviteit van het AICD als vestigingslocatie voor bedrijven door middel van promotie en PR activiteiten uit te dragen. Hieronder valt een breed scala aan activiteiten ten behoeve van het aantrekken van nieuwe bedrijven die binnen het concept moeten passen. Gronduitgifte Bij de gronduitgifte dient overwogen te worden of een traditionele uitgifte in de vorm van verkoop wel gewenst is. Sturingsmogelijkheden voor een goed beheer, laat staan voor het tot stand brengen van verdergaande samenwerking tussen bedrijven, zijn dan nauwelijks meer aanwezig. Om deze sturingsmogelijkheden ook in de beheerfase veilig te stellen kunnen ook andere eigendomsverhoudingen overwogen worden (erfpacht/huur/lease). Het grondeigendom kan bij Suiker Unie (of eventueel bij het parkmanagement) blijven rusten en bedrijven kunnen vervolgens grond huren of leasen. Op dit moment geeft Suiker Unie zelf de voorkeur aan een andere vorm van overdracht van gronden dan door verkoop. Een keuze

10

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

hieromtrent kan overigens sterk worden bepaald door de in de toekomst gewenste dan wel mogelijke vergunningsituatie. 4.3 Beheer en onderhoud

Ten aanzien van het beheer en onderhoud gaat het om uit te voeren taken als het onderhoud van groenvoorzieningen, wegen, ondergrondse infrastructuur en wegmeubilair, alsmede het onderhoud van bedrijfsgebouwen. Beheer en onderhoud richten zich op het fysiek in stand houden van het bedrijventerrein. Goed beheer en onderhoud kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en uitstraling van het AICD. Het parkmanagement wordt binnen het AICD verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het complex. In de toekomst dient nader bezien te worden op welke wijze het parkmanagement invulling geeft aan haar verantwoordelijkheid hiervoor: het regelen van het onderhoud en beheer via aanbestedingen en/of contracten of door middel van het opzetten van een eigen uitvoeringsapparaat. Indien gekozen wordt om zowel de ontwikkeling als het beheer bij het parkmanagement onder te brengen, zijn financiële koppelingen mogelijk bijvoorbeeld door het reserveren van een bepaald bedrag bij de grondoverdracht, waarmee in de beheerfase de kosten kunnen worden gedekt. Tevens kan hiertoe overleg worden gevoerd met de betreffende overheid met betrekking tot de status van de op het AICD aanwezige infrastructuur en nutsvoorzieningen. 4.4 Organisatie

Onder het taakveld organisatie behoren de activiteiten die gericht zijn op het in stand houden en verdere ontwikkeling van het concept AICD. Enkele belangrijke elementen hiervan worden in het navolgende beschreven. Relatiebeheer Het parkmanagement zal een belangrijke interfacefunctie gaan vervullen tussen de bedrijven onderling, alsmede tussen gevestigde bedrijven, de overheden en andere belanghebbenden (natuur- en milieuorganisaties, standorganisaties). Voor het parkmanagement is bovendien een bijzondere rol weggelegd in het onderhouden van de relaties met omwonenden, met name in de kern Stampersgat. Milieu- en RO management Een belangrijk element in de ambities van het AICD is het bereiken van milieuwinst en economische winst door het tot stand brengen van symbiose tussen bedrijven. Dit kan door middel van het delen van installaties en voorzieningen, het uitwisselen van reststromen (energie, water, reststoffen) of door het gezamenlijk opzetten van nieuwe activiteiten. Onderkend is dat een agro industrieel complex waarbinnen bedrijven op een dergelijke manier samenwerken, vanuit oogpunt van vergunningverlening en handhaving zeer ingewikkeld is. Deze problematiek is door een aparte werkgroep onderzocht. Deze werkgroep concludeert dat het toekomstig AICD-complex het beste als één inrichting kan worden beschouwd, waarbij uitgegaan wordt van één vergunning, waaraan veranderingsvergunningen worden toegevoegd voor de nieuwe bedrijven en/of deelprocessen. Gezien de uitgangssituatie ligt het voor de hand dat dit een (revisie) vergunning voor de suikerfabriek betreft. Voor bedrijven die vervolgens toetreden zal steeds een veranderingsvergunning noodzakelijk zijn, waarbij de vergunninghouder door middel van contracten afspraken maakt met de toetredende bedrijven. Feitelijk komt hiermee een interne handhavingstaak bij de vergunninghouder te liggen. Dit zal middels privaatrechtelijke overeenkomsten tussen Suiker Unie en de nieuwe bedrijven moeten worden vastgelegd.

11

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Daarnaast zal de milieuvergunning het mogelijk of zelfs noodzakelijk maken om het ALARA-principe op het gebied van milieuprestaties toe te passen op het gehele complex en op alle milieucompartimenten (dus niet op de individuele bedrijven). Dat betekent dat in de toekomst investeringen op het gebied van milieu worden gedaan in die bedrijven waar ze het meeste effect hebben. Ook is het denkbaar dat uitwisseling plaatsvindt tussen de verschillende milieucompartimenten. Binnen deze vergunningencontext ligt het voor de hand dat op zijn minst een aantal taken en verantwoordelijkheden die uit een dergelijke "koepelvergunning" voor het gehele bedrijventerrein voortvloeien bij het parkmanagement worden ondergebracht. Niet uit te sluiten valt dat de parkmanagementorganisatie (in de toekomst) de vergunninghouder wordt. Ten slotte is het voor de toekomstige ontwikkeling van het AICD van belang ruimtelijke ontwikkelingen goed te volgen en tijdig te anticiperen op ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de verdere ontwikkeling van het complex. R&D en technologieontwikkeling Het parkmanagement kan worden belast met het initiëren en tot uitvoering brengen van nieuwe activiteiten, die met name gericht zijn op het tot stand brengen van symbiose. Hiervoor houdt zij voortdurend de wensen van de bedrijven en de productomgeving in de gaten. Zij gaat actief op zoek naar mogelijke verbeteringen in productieprocessen. Daarnaast initieert zij research en development, alsmede technologieontwikkeling op het gebied van nieuwe product-markt-technologieën (PMT's) voor clusters van bedrijven. 4.5 Facilities en utilities

Een van de belangrijkste doelstellingen van het AICD is het tot stand brengen van symbiose tussen bedrijven, waarbij de bedrijven door intensieve, duurzame samenwerking milieuwinst én economische winst realiseren. Dit wordt mede bereikt doordat bedrijven installaties en voorzieningen delen, reststromen (energie, water, reststoffen) uitwisselen of gezamenlijk nieuwe activiteiten opzetten. Suiker Unie is in principe bereid (bestaande) installaties beschikbaar te stellen aan nieuw te vestigen bedrijven. Een onderscheid zal gemaakt moeten worden tussen voorzieningen ten behoeve van het algemeen nut van alle bedrijven en specifieke voorzieningen voor enkele bedrijven die wellicht in onderling overleg worden geregeld zonder tussenkomst van het parkmanagement. De rol die het parkmanagement kan vervullen ten aanzien van de facilities en utilities is heel wisselend: variërend van regelaar (sluiten contracten en verrekening naar de bedrijven) tot aan het zelf exploiteren van installaties. De overdracht van installaties van Suiker Unie naar het parkmanagement wordt bespreekbaar geacht, op voorwaarde dat er garanties worden afgegeven over de beschikbaarheid van voldoende capaciteit voor Suiker Unie en bedrijfszeker functioneren tijdens de bietencampagne. Na een eventuele overdracht wil Suiker Unie hierop invloed en controle kunnen blijven uitoefenen. Facilities Suiker Unie beschikt reeds over een groot aantal voorzieningen, waar ook de andere bedrijven via het parkmanagement gebruik van kunnen maken. Concreet gaat het daarbij om uiteenlopende faciliteiten als portiersdienst, terreinbeveiliging, bedrijfsbrandweer, weegbrug, opleidingslokaal, kantine, inkoop, laboratoriumfaciliteiten, ICT etc. Het parkmanagement kan een belangrijke rol spelen in het treffen van regelingen tussen bedrijven (beschikbaarheid, wijze van verrekening etc.) die gebruik maken van elkaars voorzieningen en diensten. Daarnaast kan een gezamenlijke inkooporganisatie (bijvoorbeeld voor elektriciteit en gas) onder het parkmanagement worden gebracht. Dit kan direct tot forse financiële voordelen leiden voor de gevestigde bedrijven.

12

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Utilities Tot de utilities worden met name voorzieningen en installaties voor energievoorziening, waterlevering en -behandeling gerekend, alsmede de hierbij horende leveranties. In het kader van de complexvorming kan hierbij gedacht worden aan het initiëren en uitvoeren van projecten gericht op: het optimaliseren van het energieverbruik, bijvoorbeeld door middel van benutting van restwarmte of het realiseren van warmte-kracht koppeling installaties; industriewaterleveranties (water op maat: demiwater, grijswater); gemeenschappelijke afvalwaterbehandeling; energie- en watercascadering.

13

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

5 Modellen voor parkmanagement Kenmerkend voor het AICD is dat bedrijven voortdurend in staat zijn activiteiten en taken gezamenlijk uit te voeren en dat deze samenwerking hen in staat stelt zich voortdurend te verbeteren. Op grond van de vier beschreven taakvelden, zijn modellen voor het parkmanagement af te leiden. Het verschil tussen de modellen is gelegen in de taakverdeling tussen parkmanagement en andere partijen (bijvoorbeeld Suiker Unie). De keuze voor de inhoud van het takenpakket en de daarvan af te leiden organisatievorm hangt af van: het ambitieniveau van de betrokken partijen; de invloed en de zeggenschap, die de betrokken bedrijven in de parkmanagementorganisatie willen hebben; de mate van onderlinge participatie en de gewenste symbiose tussen bedrijven; de wijze waarop de milieuvergunningen worden geregeld; grondeigendomsituatie en de wijze van gronduitgifte. De werkgroep Parkmanagement stelt op basis van het voorgaande de volgende drie modellen van parkmanagement voor: model 1 Parkmanagement als regelaar; model 2 Parkmanagement als exploitant; model 3 Parkmanagement als ontwikkelaar en exploitant van installaties. Wat betreft de (aan de grond gekoppelde) projectontwikkeling (bouw- en woonrijp maken etc.) is afgesproken dat deze vooralsnog geen deel uitmaakt van de tot het parkmanagement behorende activiteiten. Reden hiervoor is dat er vooralsnog vanuit wordt gegaan dat het grondeigendom bij Suiker Unie blijft rusten. Wel kan het parkmanagement een uitvoerende rol hierin spelen. De drie modellen worden navolgend verder toegelicht en uitgewerkt op basis van de belangrijkste kenmerken ervan. In alle drie de modellen wordt er standaard van uitgegaan dat het terreinbeheer en relatiebeheer de verantwoordelijkheid van het parkmanagement worden. Model 1 Parkmanagement als regelaar In dit model vervult het parkmanagement de rol van regelaar en inkoper van diensten. Concreet betekent dit dat het parkmanagement verantwoordelijk is voor het terreinbeheer, de communicatie met bedrijven, intermediaire organisaties en overheden en het regelen dat facilities en utilities op het terrein worden aangeboden. Hiermee krijgt het parkmanagement een sterk uitvoerende functie.

14

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en projectontwikkeling

Facilities Utilities

Milieu- en ROmanagement Risico

Organisatievorm

Suiker Unie blijft in dit model eigendom dan wel zeggenschap houden over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van bouwrijpe kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij draagt dan ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement kan hierin desgewenst een uitvoerende rol spelen. Facilities worden in principe bij het parkmanagement ondergebracht. Bedrijven regelen activiteiten en taken ten aanzien van utilities onderling (in clusterverband). Ten behoeve van de uitvoering, administratieve afhandeling, etc. kunnen de clusters desgewenst afspraken maken met het parkmanagement. Het parkmanagement is niet belast met taken op het gebied van milieu- en RO-management. Dit zal in een aparte organisatie of bij Suiker Unie worden ondergebracht. In dit model is er geen sprake van een financieel risico. Bedrijven dragen bij aan de parkmanagementorganisatie op basis van de aan hen geleverde diensten. De organisatie die bij dit model hoort is klein, slagvaardig en uitvoeringsgericht. Omdat geen sprake is van een overdracht van bevoegdheden, financieel risico of van een winstoogmerk, kan worden gekozen voor een relatief lichte organisatievorm. Omdat betrokkenheid van bedrijven van belang is bij de parkmanagementorganisatie, kan worden gekozen voor een verplichte deelname aan een vereniging (van eigenaren) dan wel een coöperatie. Deze verplichte deelname wordt gekoppeld aan de gronduitgifte.

Een variant op dit model is dat het milieumanagement wordt ondergebracht bij de parkmanagementorganisatie. Consequentie hiervan kan echter wel zijn dat Suiker Unie binnen het parkmanagement een dominante positie krijgt vanwege haar interne handhavingstaak. Model 2 Parkmanagement als exploitant In dit model is sprake van een meer ondernemende rol waar het gaat om de afname en levering van binnen het complex beschikbaar komende grondstoffen, water en energie. De in het vorige model omschreven regelfunctie, waar het gaat om terreinbeheer, het aanbieden van facilities en dergelijke, is ook in dit model van toepassing.

15

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en projectontwikkeling

Facilities Utilities

Milieu- en ROmanagement Risico Organisatievorm

Suiker Unie blijft ook in dit model eigendom dan wel zeggenschap houden over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van bouwrijpe kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij draagt dan ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement kan hierin desgewenst een uitvoerende rol spelen. Facilities worden in principe bij het parkmanagement ondergebracht. In dit model wordt de invloed van Suiker Unie op de exploitatie van utilities vergaand beperkt. Het parkmanagement is verantwoordelijk voor de exploitatie van voorzieningen en installaties. Installaties kunnen in eigendom komen van het parkmanagement. De feitelijke exploitatie van installaties kan door het parkmanagement eventueel ook via contracten worden uitbesteed aan marktpartijen. Niet alle diensten die worden aangeboden zullen door alle bedrijven worden afgenomen. Er kan een onderscheid worden gemaakt in een basispakket voor alle bedrijven, waarbij bijvoorbeeld voor alle bedrijven energie wordt ingekocht, en een optioneel ‘uitgebreid' pakket voor de bedrijven die het aangaat (bijvoorbeeld de afname van restwarmte). Het parkmanagement kan eventueel worden belast mei het RO- en vergunningenmanagement. Er is sprake van financiële risico's in de vorm van exploitatierisico's. Deze vorm van parkmanagement heeft een financieel risico in zich. De parkmanager is naast terreinbeheerder en huismeester ook ondernemer. Hierbij hoort een passende bedrijfsmatige organisatievorm (nv, bv, cv-bv). De gevestigde bedrijven zijn in deze vorm van parkmanagement de aandeelhouders.

Model 3 Parkmanagement als ontwikkelaar en exploitant Dit is de meest vergaande vorm van parkmanagement. Het model onderscheidt zich van model 2 in het gegeven dat het parkmanagement niet alleen voorzieningen en installaties exploiteert, maar deze in voorkomende gevallen ook zelf gaat ontwikkelen. Het parkmanagement wordt vergunninghouder en daardoor verantwoordelijk voor de interne handhaving.

16

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en projectontwikkeling

Facilities

Utilities

Milieu- en ROmanagement Risico

Organisatievorm

Suiker Unie blijft ook in dit model eigendom dan wel zeggenschap houden over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van bouwrijpe kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij draagt dan ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement kan hierin desgewenst een uitvoerende rol spelen. Het parkmanagement is volledig verantwoordelijk voor facilities en autonoom in het initiëren van nieuwe diensten die aan de gevestigde bedrijven kunnen worden aangeboden. In dit model krijgt het parkmanagement een sterke ondernemende rol toebedeeld ten aanzien van de utilities Naast de verantwoordelijkheid voor exploitatie van installaties, kan zij op eigen initiatief de ontwikkeling ervan ter hand nemen. De taken op het gebied van milieu- en RO-management maken onderdeel uit van het takenpakket, van de parkmanagementorganisatie. Het risicoprofiel van dit model van parkmanagement is groot. Naast de risico's verbonden aan de exploitatie van voorzieningen, neemt de parkmanagementorganisatie tevens de ontwikkelrisico's voor haar rekening. Dit model vraagt een bedrijfsmatige rechtsvorm (b.v., c.v.-b.v., n.v.). Bedrijven kunnen in de parkmanagementorganisatie participeren door aandeelhouder te worden. De invloed van de bedrijven, zal in de aandelenverhouding tot uitdrukking worden gebracht.

Samenvattend overzicht In onderstaande tabel zijn de kenmerken van de modellen nog eens samenvattend weergegeven: Model 1 Regelaar Grondeigendom en projectontwikkeling - bouwrijp maken - vaststelten vestigingscriteria - toetsing uitgifte - promotie en acquisitie - gronduitgifte Terreinbeheer Relatiebeheer Facilities Utilities RO- en milieumanagement - vergunningen - RO-zaken Organisatievorm Model Exploitant + + + + Exploitant Model 3 Ontwikkelaar en exploitant + + + + + + Ontwikkelaar en exploitant + + b.v., c.v.-bv, of n.v.

+ + + + Uitvoerend Regelend -/+ VvE of coöperatie

-/+ -/+ b.v., c.v.-bv, of n.v.

17

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Uit de tabel blijkt dat in essentie de verschillen tussen de modellen worden bepaald door: de rol die het parkmanagement speelt bij de ontwikkeling en exploitatie van utilities (en in zekere zin ook bij facilities); het al dan niet onderbrengen van het vergunningenbeheer bij het parkmanagement, waarbij het parkmanagement zelfs vergunninghouder kan worden. De nadere invulling van onder het parkmanagement vallende activiteiten en de wijze waarop deze georganiseerd zullen worden, zal plaatsvinden wanneer meer duidelijkheid is ontstaan over: welke bedrijven zullen toetreden en wat deze bedrijven precies willen of verwachten van het parkmanagement; op welke terreinen een uitbreiding zal plaatsvinden van de activiteiten van Suiker Unie. Verwacht mag worden dat in de startfase het parkmanagement zodanig wordt georganiseerd dat een migratie tussen de modellen tot de mogelijkheden zal behoren, waarbij een mengvorm van verschillende modellen zal ontstaan. Grondeigendomproblematiek Bij de beschrijving van de modellen is vooralsnog er vanuit gegaan dat het grondeigendom en derhalve ook alle daarmee samenhangende risico's van de ontwikkeling (bouw- en woonrijp maken) en uitgifte van bedrijventerrein bij de Suiker Unie blijven rusten. Reden hiervoor is dat op dit moment nog onvoldoende inzicht bestaat in de gewenste toekomstige grondeigendomsituatie (erfpacht, lease, verkoop). Onderkend wordt dat grondeigendom één van de sturende elementen is in het vastleggen van de verhoudingen, bepalen van zeggenschap en verdelen van risico's tussen de verschillende partijen. Om die reden wil Suiker Unie nader onderzoek naar de meest geëigende manier om met haar grond om te gaan: vervreemding van grond, erfpacht of grondlease, dan wel de grond onderbrengen in de parkmanagementorganisatie. Aandachtspunten hierbij zijn onder meer aansprakelijkheid, de wijze van financiering onderhoud en beheer collectieve wegen, groen, riolering, de relatie met WOZ als financieringsbron voor onderhoud en beheer. Een en ander dient te resulteren in een goed inzicht in de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden voor omgaan met grond onder andere voor wat betreft zeggenschap, fiscaal-juridische aspecten en aansprakelijkheid. Vervolg Met de hiervoor gegeven beschrijving van de modellen wordt een onderzoeksstap naar de mogelijkheden en rol van parkmanagement in de totstandkoming en verdere uitbouw van het AICD afgesloten. In een volgende stap zal specifiek worden ingegaan op: financiële en juridische vuistregels voor de ontwikkeling van het terrein en voor het beheer c.q. de exploitatie van gemeenschappelijke regelingen en voorzieningen (organisatiestructuur, kosten, baten en financiering); de projectontwikkeling: het bouwrijp maken, aanleg infrastructuur, kosten van onderhoud en beheer in relatie tot het grondeigendom (leasen, verhuren, verkopen of erfpacht); de financiële, juridische en fiscale afwegingen die behulpzaam kunnen zijn bij het kiezen voor c.q. vormgeven van de diverse mogelijkheden en varianten om gemeenschappelijke regelingen en voorzieningen binnen het complex gestalte te geven.

18

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Overige aandachtpunten, te weten: - ALARA overwegingen bij investeringen op het terrein; - de relatie met de vergunningen en de handhaving ervan; - de bijzondere positie van de Suiker Unie als centrale partij en bezitter van de grond en diverse utilities; - regelingen omtrent aansprakelijkheid en arbitrage; - regelingen omtrent de toetreding van bedrijven; - mogelijke bonus/malus regelingen.

19

Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Verantwoording

Titel Opdrachtgever(s) Uitgegeven door Plaats en datum P.N. Doc.nr. Status en versie Opgesteld Gecontroleerd Goedgekeurd Informatie

: : : : : : : : : : :

Parkmanagement AICD Suiker Unie Grondmij Advies & Techniek bv Eindhovenk 1 februari 2000 31.8134.1 3181341/51/R001a Eindrapportage Drs. Y.M.A. Coenegracht Drs. J.J.C. Adriaansen Drs. J.J.C. Adriaansen Drs. Y.M.A. Coenegracht Drs. Y.M.A. Coenegracht

20