Concept

Parkmanagement
Agro Industrieel Complex
Dinteloord

Eindrapportage
Modelverkenning

Opdrachtgever:
Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grontmij Advies en Techniek b.v.

Eindhoven, 29 februari 2000
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Inhoudsopgave

1 Inleiding ...................................................................................................................3
1.1 Aanleiding ........................................................................................................3
1.2 Probleemstelling ..............................................................................................3
1.3 Parkmanagement ............................................................................................4
1.4 Werkgroep Parkmanagement ..........................................................................4
1.5 Opbouw ...........................................................................................................4

2 Achtergronden van parkmanagement .......................................................................5

2.1 Nastreven van meervoudige doelstellingen .....................................................5
2.2 Ervaringen .......................................................................................................5
2.3 Toepassing van de ervaringen voor het AICD .................................................7

3 Randvoorwaarden ....................................................................................................8
3.1 Randvoorwaarden vanuit Suiker Unie .............................................................8
3.2 Randvoorwaarden vanuit het concept .............................................................9
3.3 Externe randvoorwaarden ...............................................................................9

4 Invalshoeken van parkmanagement........................................................................10

4.1 Taakvelden ...................................................................................................10
4.2 Ontwikkeling ..................................................................................................11
4.3 Beheer en onderhoud. ...................................................................................12
4.4 Organisatie ...................................................................................................13
4.5 Facilities en utilities. .......................................................................................14

5 Modellen voor parkmanagement ............................................................................16

2
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

1 Inleiding

1.1 Aanleiding
Suiker Unie in Dinteloord wil op haar terrein ruimte bieden aan bedrijven die gebruik kunnen
maken van reststromen en aanwezige voorzieningen en installaties van Suiker Unie. Door op
deze wijze op haar terrein bedrijven toe te laten, wordt bijgedragen aan het verkrijgen en ook
op de lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein. Dit
hoge kwaliteitsniveau kan onder andere betrekking hebben op het onderhoud en beheer van
de bedrijfspanden en de buitenruimte, het duurzaam omgaan met grondstoffen en energie,
of efficiency maatregelen die leiden tot kostenvoordelen voor de gevestigde bedrijven. Voor
Suiker Unie betekent dit de versteviging van haar positie op langere termijn. Door vestiging
van nieuwe bedrijven en de onderlinge uitwisseling van reststromen ontstaat een Agro
Industrieel Complex. De bijdrage aan symbiose tussen de bedrijven zal een belangrijk
criterium voor de toetreding van nieuwe bedrijven vormen.

In het Masterplan voor het Agro Industrieel Complex Dinteloord (AICD) dat begin 1999 is
vastgesteld is het concept voor het AICD, zoals bovenstaand beknopt is beschreven, op
hoofdlijnen uitgewerkt. Om deze hoofdlijnen verder uit te werken is een aantal werkgroepen
opgestart. Elke werkgroep heeft de opdracht om één of meerdere onderdelen van het
AICD-concept nader uit te werken, waarbij nadrukkelijk de samenhang en afstemming met
activiteiten van andere werkgroepen moet worden bewaakt.

1.2 Probleemstelling

In het Masterplan Agro Industrieel Complex Dinteloord wordt reeds aangegeven dat de
beoogde ontwikkeling van het AICD gecompliceerd is:
"Immers primair staat het ondernemen en het kunnen inspelen op relevante ontwikkelingen.
De organisatorische en juridische context dient a-priori die van een onderneming te zijn.
Deze context zal dus gecreëerd moeten worden als een van de instrumenten om de aanzet
te geven tot de ontwikkeling van het complex over vele jaren. Dit vraagt om een organisatie
en juridische structuur die het mogelijk moet maken de ontwikkelingen ook feitelijk te
realiseren en beheersen"

In het Masterplan wordt tevens aangegeven dat de doelstellingen van de individuele

bedrijven (het eigen bedrijfseconomisch belang) en de doelstellingen van het complex als
collectief (symbiose!) uit elkaar kunnen lopen. Met de instelling van een vorm van
"parkmanagement", waarin een nauw samenhangende juridische en organisatorische
structuur wordt vastgelegd, kan sturing op ontwikkelingen en bewaking van de collectieve
doelstelling worden gewaarborgd.

3
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

1.3 Parkmanagement

Parkmanagement brengt samenwerking tot stand tussen bedrijven onderling en tussen

bedrijven en overheid op operationeel niveau door het initiëren, organiseren en het uitvoeren
van gezamenlijke projecten en activiteiten. De meerwaarde van parkmanagement is gelegen
in het realiseren en instandhouden van een hoog kwaliteitsniveau en daarmee van een
hoogwaardig vestigingsmilieu. Dit kan onder meer worden bereikt door:
kostenbesparingen door gezamenlijke inkoop van diensten en voorzieningen en het
realiseren van schaalgrootte voordelen voor bedrijven. Inmiddels is in de Nederlandse
situatie een groot aantal voorbeelden bekend, waaruit de kostenbesparingen blijken. Te
denken valt hierbij aan collectief afvalmanagement, beveiliging, vervoersmanagement,
acquisitie en promotie;
kwaliteitsbehoud en -verbetering van het bedrijventerrein als geheel (bedrijfspanden en
buitenruimte), waardoor voor individuele bedrijven de waarde van onroerend goed en
grond behouden blijft;
duurzame ontwikkeling op het bedrijventerrein door het sturen en organiseren van het
optimaal gebruik van de beschikbare ruimte, energie en gronden reststoffen. Naarmate
bedrijven meer investeren in milieumaatregelen neemt de kosteneffectiviteit van de
investeringen af. Ervaring leert dat juist door over de grens van het eigen bedrijf te kijken
die kosteneffectiviteit sterk kan worden verhoogd. Een gezamenlijke aanpak van het
afvalprobleem of van het energievraagstuk heeft op diverse plaatsen geleid tot (financiële)
voordelen voor bedrijven en tot aanzienlijke milieuvoordelen.

1.4 Werkgroep Parkmanagement

Eén van de werkgroepen die is ingesteld om de hoofdlijnen van het Masterplan AICD uit te
werken is de werkgroep Parkmanagement. Deze bekijkt hoe verschillende onderdelen (zoals
algemene voorzieningen, parasolvergunning voor de bedrijven, procesinnovatie,
terreinontwikkeling, etc.) organisatorisch zijn in te bedden. In deze rapportage worden de
uitkomsten van de werkgroep Parkmanagement weergegeven. De uitkomsten zijn tot stand
gekomen op basis van gesprekken met sleutelpersonen en de discussies in de werkgroep
Parkmanagement. In deze werkgroep zijn de volgende partijen vertegenwoordigd: Suiker
Unie, Kamer van Koophandel, Rewin, Brabantse Ontwikkelings Maatschappij en Grontmij.

1.5 Opbouw

In deze rapportage worden in hoofdstuk 2 achtergronden geschetst van het

parkmanagement. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de uitgangspunten voor het AICD
vastgelegd. Op grond hiervan wordt in hoofdstuk 4 een onderscheid gemaakt naar typen
activiteiten die onder het parkmanagement kunnen vallen. In hoofdstuk 5 worden op grond
van de onder het parkmanagement te brengen activiteiten drie modellen geschetst voor
parkmanagement.

4
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

2 Achtergronden van parkmanagement

2.1 Nastreven van meervoudige doelstellingen

Parkmanagement voor bedrijventerreinen staat de laatste jaren in Nederland steeds meer in

de belangstelling. Hiermee wordt gedoeld op het managen van en het sturing geven aan de
inrichting en het beheer van bedrijventerreinen. Naast het behoud van het hoge
kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte, is een van de belangrijkste
activiteiten van het parkmanagement het tot stand brengen van samenwerking tussen
bedrijven. Ook het parkmanagement van het Agro Industrieel Complex zal sterk geënt zijn op
samenwerking, temeer omdat de uitwisseling van reststoffen tussen bedrijven en het
gezamenlijk gebruik van faciliteiten belangrijke drijfveren zijn voor de vorming van het AICD.

Voor de bedrijven, die zich op het terrein dan wel in de omgeving ervan zullen vestigen, biedt
dit directe voordelen, namelijk milieuwinst en economische winst:
milieuwinst door een duurzame ontwikkeling vanwege een optimaal gebruik van
beschikbare ruimte van het terrein van Suiker Unie, energie, grondstoffen en reststoffen;
economische winst door gezamenlijke inkoop van diensten, het delen van voorzieningen
en het aangaan van symbiotische relaties. Door gebruik te maken van bestaande
faciliteiten van Suiker Unie (zoals beveiliging, laboratorium, etc.) ontstaan schaalgrootte
voordelen.

2.2 Ervaringen

Met name in Angelsaksische landen (Verenigde Staten en Verenigd Koninkrijk) is ervaring

opgedaan met het concept Parkmanagement. Een van de bekendste internationale
voorbeelden is Stockley Park in Londen, een bedrijventerrein in de directe nabijheid van de
luchthaven Heathrow. Stockley Park is te kenschetsen als een hoogwaardig bedrijvenpark,
waar zich toonaangevende bedrijven in de chemie, computerbranche en research and
development hebben gevestigd. Karakteristiek zijn de vele groen- en waterpartijen.
Voorzieningen, zoals een conferentiecentrum, zwembad, horeca en kinderopvang maken
integraal onderdeel uit van het planconcept. Grond en gebouwen zijn in eigendom van twee
beleggers. Bedrijven betalen maandelijks voor de geleverde diensten, zoals
gebouwenonderhoud en beveiliging.

Hoewel in Nederland inmiddels sprake is van een grote en nog steeds toenemende
belangstelling voor (concepten voor) parkmanagement en duurzaam of hoogwaardig beheer
van bedrijvenlocaties, zijn de ervaringen met parkmanagement nog beperkt en divers.

In zijn meest eenvoudige vorm is er bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen sprake
van een aan de gronduitgifte gekoppelde verplichte deelname aan een coöperatie of
vereniging van eigenaren. Deze coöperatie of vereniging regelt een aantal collectieve
activiteiten als terreinbeveiliging, groenbeheer, collectieve afvalinzameling. Daarnaast is een
trend waarneembaar, waarbij gestreefd wordt naar clustering van bedrijven in zogenaamde
themaparken. Enkele voorbeelden (zowel planvorming als reeds gerealiseerd) hiervan zijn:
kantoorachtige parken: deze parken zijn bedoeld voor bedrijven met bedrijfsmatige en
kantoorfuncties. Voorbeelden hiervan zijn onder meer het Arnhemse bedrijventerrein
IJsseloord II, bedrijvenlocaties op Leidsche Rijn, Rivium;
Distributieparken: Voorbeelden hiervan zijn onder meer Katsbochten te Tilburg, Oranje
Buitenpolder bij Rotterdam; Hazeldonk, Moerdijk, Trade Port West te Venlo; Multi Modaal
Transportcentrum Valburg (Knooppunt Arnhem - Nijmegen);

5
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Chemieclusters: voorbeelden hiervan zijn de Kleefse Waard, het voormalige complex van
AKZO Nobel te Arnhem dat thans herontwikkeld wordt en het DSM complex te Geleen,
waar onder de paraplu van DSM als eigenaar, terreinbeheerder en vergunninghouder een
groot aantal bedrijven gevestigd is die een relatie als leverancier of afnemer met elkaar
hebben;
Automobiel industrie: Ter plaatse van de productielocatie van NedCar (Bom) bestaan
vergevorderde plannen om te komen tot een zogenaamd Industrial Park (IP), waar
toeleveranciers direct aan de productielijn leveren. Dergelijke ontwikkelingen dragen
direct bij aan innovaties van het productieproces en aan productontwikkeling door
samenwerking van autoproducent en toeleveranciers;
Food Parks: voorbeelden van clustering van voedingsmiddelenbedrijven zijn onder andere
Breda en Oosterhout.

Met name van het Arnhemse bedrijventerrein IJsseloord II en Leidsche Rijn zijn opzetten
voor een vergelijkbare parkmanagementorganisatie bekend. Bij IJsseloord II wordt
parkmanagement gezien als middel om de kwaliteit die is neergelegd in een masterplan en
beeldkwaliteitplan te realiseren en te waarborgen. Het onderhoud van de openbare en
private buitenruimte ligt in handen van de Parkmanagement b.v. De bijdrage van de
bedrijven in het kader van de verplichte deelname aan de vereniging van eigenaren bedraagt
jaarlijks enkele procenten van de grondprijs.
Bekender zijn de vele bedrijvenverenigingen die op bedrijventerreinen actief zijn. Deze
zorgen vaak voor de contacten tussen de bedrijven, organiseren hiervoor activiteiten en
dragen er in steeds meer gevallen zorg voor dat bepaalde voorzieningen collectief door de
bedrijven worden opgepakt (bijvoorbeeld afvalmanagement en collectieve beveiliging).
Bekende voorbeelden hiervan in Noord-Brabant zijn onder meer De Krochten (Breda),
Vosdonk (Etten-Leur) en Rietvelden-De Vutter ('s-Hertogenbosch).

2.3 Toepassing van de ervaringen voor het AICD

De beperkte ervaringen die in Nederland tot nu toe zijn opgedaan met parkmanagement zijn
slechts gedeeltelijk te vertalen naar de situatie van het AICD. Dit heeft de volgende redenen:
Genoemde bedrijventerreinen waarop parkmanagement van toepassing is, betreffen vaak
hoogwaardige (kantoorachtige) terreinen. De bedrijven waarover het gaat bij het AICD
hebben een meer procesmatig karakter;
In tegenstelling tot de bestaande voorbeelden is geen sprake van een 'blanco' start. De
bedrijven die zich op het AICD gaan vestigen, zullen op een of andere wijze een
symbiotische relatie moeten kunnen aangaan met de reeds gevestigde Suiker Unie;
De nadruk zal bij het parkmanagement komen te liggen op het sturing geven aan het
proces dat er toe leidt dat bedrijven zo veel mogelijk kunnen profiteren van gezamenlijke
faciliteiten en het gebruik van elkaars reststromen. Aspecten als 'landscaping' en/of
natuurontwikkeling die bij bestaande voorbeelden nadrukkelijk aan de orde komen, krijgen
in de situatie van het AICD eveneens de aandacht.

Het verschil met bestaande voorbeelden wil overigens niet zeggen dat van de ervaringen die
elders zijn opgedaan geen gebruik kan worden gemaakt. Dit geldt met name voor de
organisatorische aspecten (ofwel hoe kan de parkmanagementorganisatie worden
vormgegeven).

6
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

3 Randvoorwaarden

De uiteindelijke vorm voor het parkmanagement zal voor een belangrijk deel afhangen van
de randvoorwaarden die Suiker Unie als eigenaar van de grond stelt en aan uitgangspunten
voor het concept zoals deze in de werkgroep Parkmanagement naar voren zijn gekomen.

3.1 Randvoorwaarden vanuit Suiker Unie

Campagnekarakter
Suiker Unie is, als gevolg van de seizoensgebonden aanvoer van haar belangrijkste
grondstof, een bedrijf dat slechts drie maanden daadwerkelijk produceert. De rest van het
jaar is het bedrijf bezig met het onderhoud. Dit heeft allerlei gevolgen voor Suiker Unie en de
schaal van eigen en/of met andere bedrijven te delen installaties. Voor Suiker Unie is deze
karakteristiek van het productieproces een belangrijk gegeven. Ook in de situatie, waarin
Suiker Unie deel uitmaakt van het AICD, zal op deze wijze geproduceerd moeten worden.

Invloed op primaire proces

De mogelijkheid dat het parkmanagement (op termijn) een uitvoerende rol zal gaan vervullen
in, en daarmee invloed krijgt op het primaire proces van Suiker Unie, wordt op dit moment
uitgesloten. Voor Suiker Unie is het belangrijk dat het suikerbedrijf intact blijft. Er wordt
daarom bij de beschrijving van mogelijke modellen voor parkmanagement geen rekening
gehouden met een situatie, waarin het parkmanagement AICD op enig tijdstip in de toekomst
eigenaar wordt van de suikerfabriek met alle daarbij horende installaties en Suiker Unie
jaarlijks gedurende een bepaalde periode productiecapaciteit inhuurt.

Emissies en hinder
Onderkend wordt dat een uitbreiding van bedrijfsmatige activiteiten in principe ook kan leiden
tot een toename van (boven lokale) emissies, alsmede een groter ruimtebeslag. Echter, de
synergie tussen bedrijven dient er voor wat betreft deze aspecten toe te leiden dat (boven
lokale) emissies relevant lager zullen zijn in vergelijking met een zogenaamde "stand alone"
situatie van de afzonderlijke bedrijven, met andere woorden voor de situatie dat er geen
sprake is van symbiose tussen bedrijven. Hieraan wordt echter toegevoegd dat voor Suiker
Unie voorop staat dat bij de realisatie van het AICD hinder (geluid, verkeer, geur) voor de
woonkern Stampersgat niet mogen toenemen.

3.2 Randvoorwaarden vanuit het concept

Flexibel model
Bij de totstandkoming van het agro industrieel complex vormt de huidige situatie van Suiker
Unie, namelijk de "stand alone" positie, het vertrekpunt. Hoewel de ambitie van betrokken
partijen duidelijk is, is het in dit stadium niet mogelijk om de eindtermen van hetgeen onder
een volwaardig functionerend agro industrieel complex moet worden verstaan, goed aan te
geven. Met de huidige situatie als vertrekpunt zal er dus stapsgewijze opbouw en een
ontwikkeling in de tijd worden doorgemaakt. Deze ontwikkeling zal geleidelijk verlopen. Dit
betekent dat steeds weer nieuwe bedrijven in het complex toe kunnen treden, maar ook dat
bedrijven kunnen vertrekken. Ook de totstandkoming van symbiose is in de tijd gezien een
voortschrijdend proces. Het is niet de bedoeling dat de symbiose die bij vestiging tot stand
komt het eindpunt is. De bij de start te kiezen organisatievorm dient voldoende flexibel te zijn
om met de verdere ontwikkeling van het AICD mee te groeien.

7
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Ambitieniveau
Het ambitieniveau zoals dat thans verwoord is voor het AICD is hoog, zonder dat daarbij de
aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat voor de ondernemers in gevaar mag komen. Het
concept en dus het complex dient voor toetreders toegankelijk en aantrekkelijk te zijn. Bij de
bepaling van de drempel voor toetreding tot het AICD is het dus van groot belang het juiste
evenwicht te vinden tussen de ambities, marktconforme vestigingsvoorwaarden en de
strategische overwegingen van Suiker Unie.

Bedrijfsmatige insteek
Parkmanagement wordt gezien als een bedrijfsmatige activiteit. In relatie tot de te formuleren
ambities en doelstellingen met betrekking tot duurzame ontwikkeling betekent dit dat in
principe alleen activiteiten worden uitgevoerd die naast milieuwinst ook economisch winst
opleveren.

3.3 Externe randvoorwaarden

Er moet rekening gehouden worden met een aantal externe voorwaarden. De belangrijkste is
wellicht dat extern waarborgen zullen worden gevraagd voor wat betreft inhoud kunnen
geven aan het ambitieniveau. Daarnaast zullen externe randvoorwaarden met name
betrekking hebben op:
Juridisch-fiscale aspecten;
Vergunningtechnische aspecten;
Financiële aspecten;
RO aspecten (Streekplan en bestemmingsplan);
Goederenvervoer en logistiek;
Markttechnische aspecten.

In dit stadium van de planvorming bestaat nog onvoldoende inzicht in de aard en omvang die
het AICD in de beginfase zal hebben. Enerzijds wordt in de planvorming geanticipeerd op
deze randvoorwaarden, anderzijds zullen in de verdere planvorming van AICD (en de rol van
het parkmanagement hierin) deze externe randvoorwaarden betrokken moeten worden.

8
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

4 Invalshoeken van parkmanagement

4.1 Taakvelden

Parkmanagement is te beschouwen als een containerbegrip dat een veelheid aan activiteiten
kan omvatten. Voor de situatie van het AICD is onderzocht welke invalshoeken (taakvelden)
van parkmanagement zijn te onderscheiden. Het betreft enerzijds de activiteiten die te
maken hebben met de productiekolom van bedrijventerreinen (bouwrijp maken, uitgifte en
beheer en onderhoud), het facility- en utility-management en organisatorische aspecten
zoals relatiebeheer en milieumanagement.

In onderstaande figuur zijn de verschillende taakvelden schematisch aangegeven.

Navolgend worden de verschillende activiteiten per taakveld kort toegelicht.

4.2 Ontwikkeling

De ontwikkeling van het AICD zal plaatsvinden op het bestaande terrein van Suiker Unie.
(De grond is tevens eigendom van Suiker Unie). Er zullen kavels bouwrijp gemaakt moeten
worden waarop toetredende bedrijven zich kunnen vestigen. Belangrijke voorwaarde hierbij
is dat de toetredende bedrijven passen binnen het concept. Hiervoor zullen vestigingscriteria
opgesteld moeten worden, waaraan potentiële toetreders worden getoetst. Daarnaast
kunnen actief bedrijven worden geacquireerd die passen binnen het concept. Ten slotte
moet de daadwerkelijke uitgifte worden voorbereid en geregeld.

9
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Indien de gehele projectontwikkeling onder het parkmanagement wordt gebracht, is

grondoverdracht naar de parkmanagementorganisatie een te overwegen keuze. Het
parkmanagement vervult in dat geval de rol van ontwikkelaar. In die positie is zij dan
verantwoordelijk voor het gehele traject van bouwrijp maken tot en met de daadwerkelijke
uitgifte van grond.

Een tweede optie is dat de Suiker Unie zelf zorgdraagt voor de grondtransacties, maar alle
hiermee verband houdende activiteiten overdraagt aan de parkmanagementorganisatie. Als
deze tot het oordeel komt dat aan de op te stellen vestigingscriteria wordt voldaan, kan de
grondtransactie tussen Suiker Unie en het zich te vestigen bedrijf plaatsvinden. In het
navolgende wordt uitgegaan van de situatie dat de grond in eigendom blijft van Suiker Unie.

Bouwrijp maken
Het betreft hier alle (technische) activiteiten in het kader van het bouwrijp maken van het
terrein, te weten het opstellen van de plannen, inclusief het noodzakelijke vooronderzoek
(bodemgesteldheid, grondwatersituatie etc.), het opstellen van bestekken en
budgetramingen, het regelen van de noodzakelijke aanlegvergunningen, de aanbesteding
van werkzaamheden en de directievoering. De op te stellen plannen hebben onder meer
betrekking op:
fasering bouwrijp maken: hierbij wordt nader ingegaan op vragen als waar wordt
begonnen met de uitgifte en hoeveel direct uitgeefbaar bedrijventerrein er in voorraad
dient te zijn;
aanleg bovengrondse infrastructuur;
vereiste drooglegging in relatie tot de waterstaatkundige situatie en eventuele ophoging
van het terrein;
vereiste waterberging;
terreinriolering;
overige ondergrondse infrastructuur.

Vestigingscriteria en toetsing uitgifte

Het parkmanagement is ervoor verantwoordelijk dat uitsluitend bedrijven zich op het terrein
vestigen die passen in de filosofie en het concept van het AICD. Daartoe stelt het
parkmanagement vestigingscriteria op waaraan de bedrijven dienen te voldoen. Deze criteria
kunnen in de statuten van het parkmanagement worden vastgelegd. Vervolgens toetst het
parkmanagement een voorgenomen uitgifte aan de uitgiftecriteria.

Promotie en acquisitie
Het parkmanagement dient de attractiviteit van het AICD als vestigingslocatie voor bedrijven
door middel van promotie en PR activiteiten uit te dragen. Hieronder valt een breed scala
aan activiteiten ten behoeve van het aantrekken van nieuwe bedrijven die binnen het
concept moeten passen.

Gronduitgifte
Bij de gronduitgifte dient overwogen te worden of een traditionele uitgifte in de vorm van
verkoop wel gewenst is. Sturingsmogelijkheden voor een goed beheer, laat staan voor het
tot stand brengen van verdergaande samenwerking tussen bedrijven, zijn dan nauwelijks
meer aanwezig. Om deze sturingsmogelijkheden ook in de beheerfase veilig te stellen
kunnen ook andere eigendomsverhoudingen overwogen worden (erfpacht/huur/lease). Het
grondeigendom kan bij Suiker Unie (of eventueel bij het parkmanagement) blijven rusten en
bedrijven kunnen vervolgens grond huren of leasen. Op dit moment geeft Suiker Unie zelf de
voorkeur aan een andere vorm van overdracht van gronden dan door verkoop. Een keuze

10
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

hieromtrent kan overigens sterk worden bepaald door de in de toekomst gewenste dan wel
mogelijke vergunningsituatie.

4.3 Beheer en onderhoud

Ten aanzien van het beheer en onderhoud gaat het om uit te voeren taken als het
onderhoud van groenvoorzieningen, wegen, ondergrondse infrastructuur en wegmeubilair,
alsmede het onderhoud van bedrijfsgebouwen. Beheer en onderhoud richten zich op het
fysiek in stand houden van het bedrijventerrein. Goed beheer en onderhoud kunnen een
belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en uitstraling van het
AICD. Het parkmanagement wordt binnen het AICD verantwoordelijk voor het beheer en
onderhoud van het complex. In de toekomst dient nader bezien te worden op welke wijze het
parkmanagement invulling geeft aan haar verantwoordelijkheid hiervoor: het regelen van het
onderhoud en beheer via aanbestedingen en/of contracten of door middel van het opzetten
van een eigen uitvoeringsapparaat. Indien gekozen wordt om zowel de ontwikkeling als het
beheer bij het parkmanagement onder te brengen, zijn financiële koppelingen mogelijk
bijvoorbeeld door het reserveren van een bepaald bedrag bij de grondoverdracht, waarmee
in de beheerfase de kosten kunnen worden gedekt. Tevens kan hiertoe overleg worden
gevoerd met de betreffende overheid met betrekking tot de status van de op het AICD
aanwezige infrastructuur en nutsvoorzieningen.

4.4 Organisatie

Onder het taakveld organisatie behoren de activiteiten die gericht zijn op het in stand houden
en verdere ontwikkeling van het concept AICD. Enkele belangrijke elementen hiervan
worden in het navolgende beschreven.

Relatiebeheer
Het parkmanagement zal een belangrijke interfacefunctie gaan vervullen tussen de bedrijven
onderling, alsmede tussen gevestigde bedrijven, de overheden en andere belanghebbenden
(natuur- en milieuorganisaties, standorganisaties). Voor het parkmanagement is bovendien
een bijzondere rol weggelegd in het onderhouden van de relaties met omwonenden, met
name in de kern Stampersgat.

Milieu- en RO management
Een belangrijk element in de ambities van het AICD is het bereiken van milieuwinst en
economische winst door het tot stand brengen van symbiose tussen bedrijven. Dit kan door
middel van het delen van installaties en voorzieningen, het uitwisselen van reststromen
(energie, water, reststoffen) of door het gezamenlijk opzetten van nieuwe activiteiten.
Onderkend is dat een agro industrieel complex waarbinnen bedrijven op een dergelijke
manier samenwerken, vanuit oogpunt van vergunningverlening en handhaving zeer
ingewikkeld is. Deze problematiek is door een aparte werkgroep onderzocht. Deze
werkgroep concludeert dat het toekomstig AICD-complex het beste als één inrichting kan
worden beschouwd, waarbij uitgegaan wordt van één vergunning, waaraan
veranderingsvergunningen worden toegevoegd voor de nieuwe bedrijven en/of
deelprocessen. Gezien de uitgangssituatie ligt het voor de hand dat dit een (revisie)
vergunning voor de suikerfabriek betreft. Voor bedrijven die vervolgens toetreden zal steeds
een veranderingsvergunning noodzakelijk zijn, waarbij de vergunninghouder door middel van
contracten afspraken maakt met de toetredende bedrijven. Feitelijk komt hiermee een interne
handhavingstaak bij de vergunninghouder te liggen. Dit zal middels privaatrechtelijke
overeenkomsten tussen Suiker Unie en de nieuwe bedrijven moeten worden vastgelegd.

11
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Daarnaast zal de milieuvergunning het mogelijk of zelfs noodzakelijk maken om het

ALARA-principe op het gebied van milieuprestaties toe te passen op het gehele complex en
op alle milieucompartimenten (dus niet op de individuele bedrijven). Dat betekent dat in de
toekomst investeringen op het gebied van milieu worden gedaan in die bedrijven waar ze het
meeste effect hebben. Ook is het denkbaar dat uitwisseling plaatsvindt tussen de
verschillende milieucompartimenten.
Binnen deze vergunningencontext ligt het voor de hand dat op zijn minst een aantal taken en
verantwoordelijkheden die uit een dergelijke "koepelvergunning" voor het gehele
bedrijventerrein voortvloeien bij het parkmanagement worden ondergebracht. Niet uit te
sluiten valt dat de parkmanagementorganisatie (in de toekomst) de vergunninghouder wordt.
Ten slotte is het voor de toekomstige ontwikkeling van het AICD van belang ruimtelijke
ontwikkelingen goed te volgen en tijdig te anticiperen op ontwikkelingen die van invloed
kunnen zijn op de verdere ontwikkeling van het complex.

R&D en technologieontwikkeling
Het parkmanagement kan worden belast met het initiëren en tot uitvoering brengen van
nieuwe activiteiten, die met name gericht zijn op het tot stand brengen van symbiose.
Hiervoor houdt zij voortdurend de wensen van de bedrijven en de productomgeving in de
gaten. Zij gaat actief op zoek naar mogelijke verbeteringen in productieprocessen. Daarnaast
initieert zij research en development, alsmede technologieontwikkeling op het gebied van
nieuwe product-markt-technologieën (PMT's) voor clusters van bedrijven.

4.5 Facilities en utilities

Een van de belangrijkste doelstellingen van het AICD is het tot stand brengen van symbiose
tussen bedrijven, waarbij de bedrijven door intensieve, duurzame samenwerking milieuwinst
én economische winst realiseren. Dit wordt mede bereikt doordat bedrijven installaties en
voorzieningen delen, reststromen (energie, water, reststoffen) uitwisselen of gezamenlijk
nieuwe activiteiten opzetten. Suiker Unie is in principe bereid (bestaande) installaties
beschikbaar te stellen aan nieuw te vestigen bedrijven.

Een onderscheid zal gemaakt moeten worden tussen voorzieningen ten behoeve van het
algemeen nut van alle bedrijven en specifieke voorzieningen voor enkele bedrijven die
wellicht in onderling overleg worden geregeld zonder tussenkomst van het parkmanagement.
De rol die het parkmanagement kan vervullen ten aanzien van de facilities en utilities is heel
wisselend: variërend van regelaar (sluiten contracten en verrekening naar de bedrijven) tot
aan het zelf exploiteren van installaties. De overdracht van installaties van Suiker Unie naar
het parkmanagement wordt bespreekbaar geacht, op voorwaarde dat er garanties worden
afgegeven over de beschikbaarheid van voldoende capaciteit voor Suiker Unie en
bedrijfszeker functioneren tijdens de bietencampagne. Na een eventuele overdracht wil
Suiker Unie hierop invloed en controle kunnen blijven uitoefenen.

Facilities
Suiker Unie beschikt reeds over een groot aantal voorzieningen, waar ook de andere
bedrijven via het parkmanagement gebruik van kunnen maken. Concreet gaat het daarbij om
uiteenlopende faciliteiten als portiersdienst, terreinbeveiliging, bedrijfsbrandweer, weegbrug,
opleidingslokaal, kantine, inkoop, laboratoriumfaciliteiten, ICT etc. Het parkmanagement kan
een belangrijke rol spelen in het treffen van regelingen tussen bedrijven (beschikbaarheid,
wijze van verrekening etc.) die gebruik maken van elkaars voorzieningen en diensten.
Daarnaast kan een gezamenlijke inkooporganisatie (bijvoorbeeld voor elektriciteit en gas)
onder het parkmanagement worden gebracht. Dit kan direct tot forse financiële voordelen
leiden voor de gevestigde bedrijven.

12
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Utilities
Tot de utilities worden met name voorzieningen en installaties voor energievoorziening,
waterlevering en -behandeling gerekend, alsmede de hierbij horende leveranties. In het
kader van de complexvorming kan hierbij gedacht worden aan het initiëren en uitvoeren van
projecten gericht op:
het optimaliseren van het energieverbruik, bijvoorbeeld door middel van benutting van
restwarmte of het realiseren van warmte-kracht koppeling installaties;
industriewaterleveranties (water op maat: demiwater, grijswater);
gemeenschappelijke afvalwaterbehandeling;
energie- en watercascadering.

13
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

5 Modellen voor parkmanagement

Kenmerkend voor het AICD is dat bedrijven voortdurend in staat zijn activiteiten en taken
gezamenlijk uit te voeren en dat deze samenwerking hen in staat stelt zich voortdurend te
verbeteren. Op grond van de vier beschreven taakvelden, zijn modellen voor het
parkmanagement af te leiden. Het verschil tussen de modellen is gelegen in de taakverdeling
tussen parkmanagement en andere partijen (bijvoorbeeld Suiker Unie). De keuze voor de
inhoud van het takenpakket en de daarvan af te leiden organisatievorm hangt af van:
het ambitieniveau van de betrokken partijen;
de invloed en de zeggenschap, die de betrokken bedrijven in de
parkmanagementorganisatie willen hebben;
de mate van onderlinge participatie en de gewenste symbiose tussen bedrijven;
de wijze waarop de milieuvergunningen worden geregeld;
grondeigendomsituatie en de wijze van gronduitgifte.

De werkgroep Parkmanagement stelt op basis van het voorgaande de volgende drie

modellen van parkmanagement voor:
model 1 Parkmanagement als regelaar;
model 2 Parkmanagement als exploitant;
model 3 Parkmanagement als ontwikkelaar en exploitant van installaties.

Wat betreft de (aan de grond gekoppelde) projectontwikkeling (bouw- en woonrijp maken

etc.) is afgesproken dat deze vooralsnog geen deel uitmaakt van de tot het parkmanagement
behorende activiteiten. Reden hiervoor is dat er vooralsnog vanuit wordt gegaan dat het
grondeigendom bij Suiker Unie blijft rusten. Wel kan het parkmanagement een uitvoerende
rol hierin spelen. De drie modellen worden navolgend verder toegelicht en uitgewerkt op
basis van de belangrijkste kenmerken ervan. In alle drie de modellen wordt er standaard van
uitgegaan dat het terreinbeheer en relatiebeheer de verantwoordelijkheid van het
parkmanagement worden.

Model 1 Parkmanagement als regelaar

In dit model vervult het parkmanagement de rol van regelaar en inkoper van diensten.
Concreet betekent dit dat het parkmanagement verantwoordelijk is voor het terreinbeheer, de
communicatie met bedrijven, intermediaire organisaties en overheden en het regelen dat
facilities en utilities op het terrein worden aangeboden. Hiermee krijgt het parkmanagement
een sterk uitvoerende functie.

14
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en Suiker Unie blijft in dit model eigendom dan wel zeggenschap houden
projectontwikkeling over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van bouwrijpe
kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij draagt dan
ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement kan hierin
desgewenst een uitvoerende rol spelen.
Facilities Facilities worden in principe bij het parkmanagement ondergebracht.
Utilities Bedrijven regelen activiteiten en taken ten aanzien van utilities
onderling (in clusterverband). Ten behoeve van de uitvoering,
administratieve afhandeling, etc. kunnen de clusters desgewenst
afspraken maken met het parkmanagement.
Milieu- en RO- Het parkmanagement is niet belast met taken op het gebied van
management milieu- en RO-management. Dit zal in een aparte organisatie of bij
Suiker Unie worden ondergebracht.
Risico In dit model is er geen sprake van een financieel risico. Bedrijven
dragen bij aan de parkmanagementorganisatie op basis van de aan
hen geleverde diensten.
Organisatievorm De organisatie die bij dit model hoort is klein, slagvaardig en
uitvoeringsgericht. Omdat geen sprake is van een overdracht van
bevoegdheden, financieel risico of van een winstoogmerk, kan worden
gekozen voor een relatief lichte organisatievorm. Omdat
betrokkenheid van bedrijven van belang is bij de parkmanagement-
organisatie, kan worden gekozen voor een verplichte deelname aan
een vereniging (van eigenaren) dan wel een coöperatie. Deze
verplichte deelname wordt gekoppeld aan de gronduitgifte.

Een variant op dit model is dat het milieumanagement wordt ondergebracht bij de
parkmanagementorganisatie. Consequentie hiervan kan echter wel zijn dat Suiker Unie
binnen het parkmanagement een dominante positie krijgt vanwege haar interne
handhavingstaak.

Model 2 Parkmanagement als exploitant

In dit model is sprake van een meer ondernemende rol waar het gaat om de afname en
levering van binnen het complex beschikbaar komende grondstoffen, water en energie. De in
het vorige model omschreven regelfunctie, waar het gaat om terreinbeheer, het aanbieden
van facilities en dergelijke, is ook in dit model van toepassing.

15
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en Suiker Unie blijft ook in dit model eigendom dan wel zeggenschap
projectontwikkeling houden over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van
bouwrijpe kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij
draagt dan ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement
kan hierin desgewenst een uitvoerende rol spelen.
Facilities Facilities worden in principe bij het parkmanagement ondergebracht.
Utilities In dit model wordt de invloed van Suiker Unie op de exploitatie van
utilities vergaand beperkt. Het parkmanagement is verantwoordelijk
voor de exploitatie van voorzieningen en installaties. Installaties
kunnen in eigendom komen van het parkmanagement. De feitelijke
exploitatie van installaties kan door het parkmanagement eventueel
ook via contracten worden uitbesteed aan marktpartijen.
Niet alle diensten die worden aangeboden zullen door alle bedrijven
worden afgenomen. Er kan een onderscheid worden gemaakt in een
basispakket voor alle bedrijven, waarbij bijvoorbeeld voor alle
bedrijven energie wordt ingekocht, en een optioneel ‘uitgebreid'
pakket voor de bedrijven die het aangaat (bijvoorbeeld de afname van
restwarmte).
Milieu- en RO- Het parkmanagement kan eventueel worden belast mei het RO- en
management vergunningenmanagement.

Risico Er is sprake van financiële risico's in de vorm van exploitatierisico's.

Organisatievorm Deze vorm van parkmanagement heeft een financieel risico in zich.
De parkmanager is naast terreinbeheerder en huismeester ook
ondernemer. Hierbij hoort een passende bedrijfsmatige
organisatievorm (nv, bv, cv-bv). De gevestigde bedrijven zijn in deze
vorm van parkmanagement de aandeelhouders.

Model 3 Parkmanagement als ontwikkelaar en exploitant

Dit is de meest vergaande vorm van parkmanagement. Het model onderscheidt zich van
model 2 in het gegeven dat het parkmanagement niet alleen voorzieningen en installaties
exploiteert, maar deze in voorkomende gevallen ook zelf gaat ontwikkelen. Het
parkmanagement wordt vergunninghouder en daardoor verantwoordelijk voor de interne
handhaving.

16
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Grondeigendom en Suiker Unie blijft ook in dit model eigendom dan wel zeggenschap
projectontwikkeling houden over de grond. De ontwikkeling (en ook de uitgifte van
bouwrijpe kavels) blijft een verantwoordelijkheid van Suiker Unie. Zij
draagt dan ook de risico's in verband hiermee. Het parkmanagement
kan hierin desgewenst een uitvoerende rol spelen.
Facilities Het parkmanagement is volledig verantwoordelijk voor facilities en
autonoom in het initiëren van nieuwe diensten die aan de gevestigde
bedrijven kunnen worden aangeboden.
Utilities In dit model krijgt het parkmanagement een sterke ondernemende rol
toebedeeld ten aanzien van de utilities Naast de verantwoordelijkheid
voor exploitatie van installaties, kan zij op eigen initiatief de
ontwikkeling ervan ter hand nemen.
Milieu- en RO- De taken op het gebied van milieu- en RO-management maken
management onderdeel uit van het takenpakket, van de
parkmanagementorganisatie.
Risico Het risicoprofiel van dit model van parkmanagement is groot. Naast
de risico's verbonden aan de exploitatie van voorzieningen, neemt de
parkmanagementorganisatie tevens de ontwikkelrisico's voor haar
rekening.
Organisatievorm Dit model vraagt een bedrijfsmatige rechtsvorm (b.v., c.v.-b.v., n.v.).
Bedrijven kunnen in de parkmanagementorganisatie participeren door
aandeelhouder te worden. De invloed van de bedrijven, zal in de
aandelenverhouding tot uitdrukking worden gebracht.

Samenvattend overzicht
In onderstaande tabel zijn de kenmerken van de modellen nog eens samenvattend
weergegeven:

Model 1 Model Model 3

Regelaar Exploitant Ontwikkelaar
en exploitant
Grondeigendom en projectontwikkeling - -
- bouwrijp maken - - +
- vaststelten vestigingscriteria - + +
- toetsing uitgifte + - +
- promotie en acquisitie - - -
- gronduitgifte -
Terreinbeheer + + +
Relatiebeheer + + +
Facilities + + +
Utilities Uitvoerend Exploitant Ontwikkelaar
Regelend en exploitant
RO- en milieumanagement
- vergunningen - -/+ +
- RO-zaken -/+ -/+ +
Organisatievorm VvE of b.v., c.v.-bv, b.v., c.v.-bv,
coöperatie of n.v. of n.v.

17
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Uit de tabel blijkt dat in essentie de verschillen tussen de modellen worden bepaald door:
de rol die het parkmanagement speelt bij de ontwikkeling en exploitatie van utilities (en in
zekere zin ook bij facilities);
het al dan niet onderbrengen van het vergunningenbeheer bij het parkmanagement,
waarbij het parkmanagement zelfs vergunninghouder kan worden.

De nadere invulling van onder het parkmanagement vallende activiteiten en de wijze waarop
deze georganiseerd zullen worden, zal plaatsvinden wanneer meer duidelijkheid is ontstaan
over:
welke bedrijven zullen toetreden en wat deze bedrijven precies willen of verwachten van
het parkmanagement;
op welke terreinen een uitbreiding zal plaatsvinden van de activiteiten van Suiker Unie.

Verwacht mag worden dat in de startfase het parkmanagement zodanig wordt georganiseerd
dat een migratie tussen de modellen tot de mogelijkheden zal behoren, waarbij een
mengvorm van verschillende modellen zal ontstaan.

Grondeigendomproblematiek
Bij de beschrijving van de modellen is vooralsnog er vanuit gegaan dat het grondeigendom
en derhalve ook alle daarmee samenhangende risico's van de ontwikkeling (bouw- en
woonrijp maken) en uitgifte van bedrijventerrein bij de Suiker Unie blijven rusten. Reden
hiervoor is dat op dit moment nog onvoldoende inzicht bestaat in de gewenste
toekomstige grondeigendomsituatie (erfpacht, lease, verkoop). Onderkend wordt dat
grondeigendom één van de sturende elementen is in het vastleggen van de verhoudingen,
bepalen van zeggenschap en verdelen van risico's tussen de verschillende partijen. Om die
reden wil Suiker Unie nader onderzoek naar de meest geëigende manier om met haar grond
om te gaan: vervreemding van grond, erfpacht of grondlease, dan wel de grond
onderbrengen in de parkmanagementorganisatie.
Aandachtspunten hierbij zijn onder meer aansprakelijkheid, de wijze van financiering
onderhoud en beheer collectieve wegen, groen, riolering, de relatie met WOZ als
financieringsbron voor onderhoud en beheer. Een en ander dient te resulteren in een goed
inzicht in de voor- en nadelen van de verschillende mogelijkheden voor omgaan met grond
onder andere voor wat betreft zeggenschap, fiscaal-juridische aspecten en
aansprakelijkheid.

Vervolg
Met de hiervoor gegeven beschrijving van de modellen wordt een onderzoeksstap naar de
mogelijkheden en rol van parkmanagement in de totstandkoming en verdere uitbouw van het
AICD afgesloten. In een volgende stap zal specifiek worden ingegaan op:
financiële en juridische vuistregels voor de ontwikkeling van het terrein en voor het beheer
c.q. de exploitatie van gemeenschappelijke regelingen en voorzieningen
(organisatiestructuur, kosten, baten en financiering);
de projectontwikkeling: het bouwrijp maken, aanleg infrastructuur, kosten van onderhoud
en beheer in relatie tot het grondeigendom (leasen, verhuren, verkopen of erfpacht);
de financiële, juridische en fiscale afwegingen die behulpzaam kunnen zijn bij het kiezen
voor c.q. vormgeven van de diverse mogelijkheden en varianten om gemeenschappelijke
regelingen en voorzieningen binnen het complex gestalte te geven.

18
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Overige aandachtpunten, te weten:

- ALARA overwegingen bij investeringen op het terrein;
- de relatie met de vergunningen en de handhaving ervan;
- de bijzondere positie van de Suiker Unie als centrale partij en bezitter van de grond en
diverse utilities;
- regelingen omtrent aansprakelijkheid en arbitrage;
- regelingen omtrent de toetreding van bedrijven;
- mogelijke bonus/malus regelingen.

19
Parkmanagement Agro Industrieel Complex Dinteloord

Verantwoording

Titel : Parkmanagement AICD

Opdrachtgever(s) : Suiker Unie

Uitgegeven door : Grondmij Advies & Techniek bv
Plaats en datum : Eindhovenk 1 februari 2000

P.N. : 31.8134.1
Doc.nr. : 3181341/51/R001a
Status en versie : Eindrapportage
Opgesteld : Drs. Y.M.A. Coenegracht
Drs. J.J.C. Adriaansen
Gecontroleerd : Drs. J.J.C. Adriaansen
Goedgekeurd : Drs. Y.M.A. Coenegracht
Informatie : Drs. Y.M.A. Coenegracht

20