Ontwikkelingspotenties Bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Eindrapport
Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Gemert-Bakel Uitgevoerd door: ETIN Adviseurs

‘s-Hertogenbosch, 27 oktober 2006

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Inhoudsopgave
1. Inleiding ....................................................................................................... 1
1.1 Aanleiding en doelstelling ................................................................................................ 1 1.2 Leeswijzer ........................................................................................................................ 2

2.

Economie Gemert-Bakel............................................................................. 3
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Economische structuur en dynamiek............................................................................... 3 Bedrijventerreinaanbod en vraag naar bedrijventerrein .................................................. 8 Sectorale trends en ontwikkelingen bedrijventerreinen ................................................. 12 Transformatie landelijk gebied en potentiële vraag naar specifieke ruimte .................. 13 Conclusie: doelgroepen bedrijventerreinen Gemert-Bakel............................................ 17

3.

Vraagprofielen doelgroepen .................................................................... 18
3.1 Inleiding.......................................................................................................................... 18 3.2 Ontwikkelingspotenties doelgroepbedrijven .................................................................. 18

Bijlage

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

1. Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling
De gemeente Gemert-Bakel is bezig met het opstellen van een structuurvisie voor de bedrijventerreinen Wolfsveld en De Fuik. Ten aanzien van Wolfsveld gaat het met name om een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. Bij bedrijventerrein De Fuik gaat het om een herstructurering en herontwikkeling van een locatie met een agrarisch verleden, waar zich inmiddels ook niet-agararische bedrijven hebben gevestigd. De structuurvisie vormt de planologisch-juridische basis voor de herstructurering van De Fuik en de uitbreiding van Wolfsveld. De structuurvisie dient een integraal kader te geven voor Wolfsveld en De Fuik samen op een hoger schaalniveau. Bovendien dient de visie aan te geven welke effecten ontstaan als gevolg van voorgestelde ingrepen/uitbreidingen op de bestaande bedrijventerreinen. De structuurvisie vormt tevens de basis voor overleg en afstemming met de provincie NoordBrabant. De structuurvisie is thans op nagenoeg alle onderdelen gereed. De economische onderbouwing ontbreekt echter nog. Een sociaal-economische paragraaf is noodzakelijk voor een beter inzicht in de sociaal-economische noodzaak en effecten van de voorgenomen plannen. Deze paragraaf is daarnaast vooral van belang bij het overtuigen van de provincie voor planologische medewerking aan de plannen. Om deze redenen heeft de gemeente Gemert-Bakel aan ETIN Adviseurs gevraagd om de ontwikkelingspotenties in beeld te brengen voor beide bedrijventerreinen. De doelstelling van het project luidt als volgt: Het in beeld brengen van de markt en potenties van de bedrijventerreinen Wolfsveld en De Fuik, waarbij nadrukkelijk aandacht wordt besteed aan doelgroepen die zich op het terrein kunnen vestigen en de specifieke eisen die zij aan de locatie stellen.

1

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

1.2 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 vindt het verkennende deel van de onderbouwing plaats. Hier wordt een beeld geschetst van de huidige vraag-aanbod verhoudingen op de markt voor bedrijventerreinen. Daarnaast worden de economische structuur en dynamiek van de gemeente Gemert-Bakel geanalyseerd: welke typen bedrijvigheid zijn vertegenwoordigd, wat is hun aandeel in de totale werkgelegenheid en hoe hebben deze zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Een derde analyse richt zich op relevante trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de bedrijvigheid in de regio nu en in de toekomst. Op basis van de verschillende analyses in dit hoofdstuk worden de potentiële doelgroepen voor de bedrijventerreinen Wolfsveld en De Fuik afgebakend. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op de vraagprofielen van de geïdentificeerde doelgroepbedrijven.

2

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

2. Economie Gemert-Bakel
2.1 Economische structuur en dynamiek
Vanaf 1996 is de werkgelegenheid in Gemert-Bakel met ruim 1.000 banen toegenomen. Het aantal vestigingen is eveneens gestegen met 200. De gemiddelde vestigingsgrootte laat een dalende tendens zien. De gemiddelde vestigingsgrootte bedraagt in 2005 circa 9,4 banen. Met uitzondering van de landbouw en de industrie heeft in alle sectoren een groei van werkgelegenheid plaatsgevonden.

Tabel 2.1: Ontwikkeling werkgelegenheid en vestigingen naar economische sector 1996-2005
1996 Economische sector* totaal vest. Landbouw Industrie Bouw Logistiek Consumentendiensten en ov. Dienst. Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening 17 83 101 86 368 92 61 totaal gemiddeld totaal aantal Vest. 29 118 164 138 394 163 74 1080 aantal aantal aantal banen banen 1682 1638 614 673 1838 466 1660 98,9 19,7 6,1 7,8 5,0 5,1 27,2 2000 totaal aantal banen 1749 1782 723 751 2243 677 1773 9698 gemiddeld totaal aantal banen 60,3 15,1 4,4 5,4 5,7 4,2 24,0 9,0 Vest. 27 104 161 139 384 128 76 1019 2005 totaal banen 1271 1517 781 821 2268 669 2237 9564 gemiddeld aantal banen 47,1 14,6 4,9 5,9 5,9 5,2 29,4 9,4 aantal aantal

Totaal 808 8571 10,6 Bron: Vestigingenregister Helmond/ gemeente Gemert-Bakel * Verklaring Economische sector zie bijlage 1

Tabel 2.2: Ontwikkeling werkgelegenheid en vestigingen op bedrijventerreinen naar economische sector 1996-2005
1996 Economische sector totaal vest. Landbouw Industrie Bouw Logistiek Consumentendiensten en ov. Dienst. Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening Totaal 2 32 21 13 18 3 0 89 totaal gemiddeld totaal Vest. 2 32 29 22 25 12 0 122 11% aantal aantal aantal banen banen 12 1.093 250 159 56 16 0 1.586 6,0 34,2 11,9 12,2 3,1 5,3 0,0 17,8 2000 totaal banen 15 1162 309 247 68 61 0 1862 19% gemiddeld totaal aantal banen 7,5 36,3 10,7 11,2 2,7 5,1 0,0 15,3 Vest. 0 28 36 27 39 11 0 141 14% aantal aantal 2005 totaal banen 0 1080 374 366 132 105 0 2057 22% 38,6 10,4 13,6 3,4 9,5 0,0 14,6 gemiddeld aantal banen aantal aantal

Aandeel bedrijventerreinen op totale 11% 19% werkgelegenheid / vestigingen Bron: Vestigingenregister Helmond/ gemeente Gemert-Bakel

3

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Tabel 2.1 laat zien dat ook de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is toegenomen in de periode 1996-2005. De groei van het aantal banen is circa 470. Sterkste groeisectoren zijn de bouw, logistiek, consumentendiensten en zakelijke dienstverlening. De gemiddelde vestigingsgrootte daalt van 17,8 naar 14,6 banen. Verder zien we dat in vergelijking met de situatie in 1996 en 2000 het aandeel van het aantal vestigingen en banen op bedrijventerreinen behoorlijk is toegenomen. In 2005 zijn 14% van alle vestigingen en 22% van alle banen op bedrijventerreinen te vinden. Figuur 2.1: Werkgelegenheid naar economische sector* (2005)

18% 27% Industrie Bouw 9% Logistiek Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening 28% gemeente

9% 3%

0%

16% 51%
4

8%

10%

21%

Wolfsveld

Bron: Vestigingenregister Helmond/ gemeente Gemert-Bakel

Van de ruim 1.000 bedrijven en instellingen in de gemeente Gemert-Bakel zijn er 132 te vinden op reguliere bedrijventerreinen. Het bedrijventerrein Wolfsveld telt bijna 90 bedrijfsvestigingen waar 1.220 mensen emplooi vinden. Veruit de belangrijkste economische sector is de Industrie. Deze wordt op afstand gevolgd door de Bouw en de sector Logistiek. Alle bedrijventerreinen in de gemeente tezamen laten nagenoeg hetzelfde beeld zien. De Industrie scoort zelfs nog een paar procentpunten meer, evenals de sectoren Logistiek en Consumentendiensten. De Bouw komt op alle bedrijventerrein samen lager uit, te weten op een aandeel van 18% van de totale werkgelegenheid. Prognose Werkgelegenheidsontwikkeling Uitgangspunt voor de prognose van de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling in de gemeente Gemert-Bakel is het lange termijn scenario Global Economy van het Centraal Planbureau. Dit scenario gaat ervan uit dat de Europese Unie zich nog verder naar het Oosten uitbreidt. Door de sterke wereldwijde integratie krijgt de arbeidsproductiviteit een sterke impuls 1 waardoor de welvaartsgroei in dit scenario het hoogst is van de vier opgestelde scenario’s . De navolgende tabel geeft de uitkomsten van de werkgelegenheidsraming voor de periode tot 2020 weer.
1

Zie voor een uitgebreide beschrijving: CPB, MNP en RPB. Welvaart en Leefomgeving; een scenariostudie voor Nederland in 2040. Den Haag, 2006.

4

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Tabel 2.3: Werkgelegenheidsontwikkeling gemeente Gemert-Bakel naar economische sector (2005 tot 2020)
Economische Sector Werkgelegenheid 2005 2020 (banen) 1.271 1.517 781 821 2.268 669 2.237 9.564 (banen) 990 1.250 950 1.030 2.750 850 2.730 10.550 Banengroei 2005-2020 (%) (%) - 22,1 - 17,6 21,6 25,5 21,3 27,1 22,0 10,3

Agrarische sector Industrie Bouw Logistiek Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening Totaal
Bron: ETIN Adviseurs

De totale werkgelegenheid stijgt bij dit scenario per saldo met ruim 10% in vijftien jaar. De werkgelegenheid in de landbouw en de industrie loopt terug, die in de overige onderscheiden sectoren daarentegen stijgt met gemiddeld zo’n 1,5% per jaar. De werkgelegenheidsfunctie van de gemeente Gemert-Bakel in 2005 bedraagt 0,7. In NoordBrabant houden werkgelegenheid (banen) en beroepsbevolking in 2005 elkaar in evenwicht; hier heeft de werkgelegenheidsfunctie dus een waarde van 1,0. Wanneer de ontwikkeling van het aantal vestigingen in de bedrijventerreingevoelige sectoren onder de loep wordt genomen, blijkt dat het aantal vestigingen in de handel, productie (industrie) en het vervoer vrijwel constant is gebleven in de periode 1996-2004. In de bouwsector vond een vrij sterke groei plaats. Dit geldt zeker ook voor de zakelijke dienstverlening die van 700 naar ruim 1.200 vestigingen ging. Werkloosheid In de navolgende tabel wordt de werkloosheid van Gemert-Bakel (eind 2005) zoals die is gepubliceerd door het CWI vergeleken met die van de provincie Noord-Brabant en Nederland. Dit gebeurt aan de hand van de verdeling van de werkloosheid naar leeftijd en geslacht en een vergelijking met een jaar eerder. In de navolgende tabellen over werkloosheid is uitgegaan van de definitie van het Centrum voor Werk en Inkomen (CWI). Het CWI hanteert het begrip Niet-werkende werkzoekenden en definieert dit als volgt: “De bij een CWI actueel ingeschreven werkzoekenden zonder werk of die minder dan 12 uur per week werken met een inschrijfdatum en geen uitschrijfdatum”.
2

2

Dit is de verhouding tussen de werkgelegenheid (het aantal banen) en de omvang van de beroepsbevolking in de gemeente.

5

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Tabel 2.4: Niet-werkende werkzoekenden (NWW) naar leeftijd in procenten van totaal NWW (ultimo 2005)
NWW totaal < 23 jaar Gemert-Bakel Noord-Brabant Nederland
Bron: CWI

23-40 jaar 300 31.695 254.541

! 40 jaar 521 53.868 378.530

Aandeel in totaal NWW in % < 23 jaar 23-40 jaar 6,9 5,2 5,7 34,0 35,1 37,9

! 40 jaar 59,1 59,7 56,4

882 90.261 671.477

61 4.698 38.406

Conclusie: relatief gezien telt de gemeente Gemert-Bakel meer jongere werklozen (NWW) dan de provincie Noord-Brabant en Nederland. In absolute termen is het echter een beperkt aantal. De meeste werklozen zijn te vinden in de leeftijdscategorie 40 jaar en ouder. In de gehele provincie en landelijk is dat ook zo. Het aandeel ligt relatief gezien in dezelfde orde van grootte. Tabel 2.5: Niet-werkende werkzoekenden (NWW) naar geslacht in procenten van totaal NWW (ultimo 2004 en ultimo 2005)
NWW % Mutatie NWW 2005 Aandeel in totaal NWW Vrouwen 50,0 51,2 51,0

Dec 2005 Gemert-Bakel Noord-Brabant Nederland
Bron:CWI

Dec 2004 941 95.935 692.210

2004/2005 - 6,3 - 5,9 - 3,0

Vrouwen 441 46.240 342.327

Mannen 441 44.021 329.150

Mannen 50,0 48,8 49,0

882 90.261 671.477

Conclusie: werkloosheid (NWW) in Gemert-Bakel is in 2005 sneller gedaald dan in de provincie Noord-Brabant en in Nederland als geheel. Een trend die doorzet. In het eerste halfjaar van 2006 is de werkloosheid (NWW) in de gemeente Gemert-Bakel nog sneller gedaald (-13,3%) tot 765 personen per augustus 2006. Voor de provincie Noord-Brabant bedraagt het overeenkomstige percentage –10,1% en landelijk –11,1% (bron: CWI). Opvallend is verder dat de NWW-populatie in de gemeente Gemert-Bakel evenveel vrouwen als mannen telt. In de meeste gevallen zijn er meer mannen dan vrouwen als niet-werkend werkzoekend geregistreerd. Ontwikkeling beroepsbevolking In de navolgende tabel 2.6 wordt de beroepsbevolking van Gemert-Bakel zoals die is geraamd door ETIN Adviseurs vergeleken met die van de provincie Noord-Brabant en Nederland. Dit gebeurt aan de hand van de verdeling van de beroepsbevolking naar geslacht en de bruto participatiegraad.

6

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

De beroepsbevolking omvat alle personen van 15 tot en met 64 jaar die tenminste 12 uur per week werken of (indien ze geen werk hebben of minder dan 12 uur werken) tenminste 12 uur per week willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en bovendien actief werk zoeken. De bruto participatiegraad omvat de beroepsbevolking (werkzaam en werkloos) uitgedrukt als percentage van de bevolking van 15 tot en met 64 jaar. Tabel 2.6: Beroepsbevolking en bruto participatiegraad voor mannen en vrouwen (2006)
Beroepsbevolking totaal Gemert-Bakel Noord-Brabant Nederland
Bron: ETIN Adviseurs

mannen 7.804 644.718 4.298.047

vrouwen 5.095 481.923 3.277.632

Bruto participatiegraad totaal 67,8 68,9 68,6

mannen 79,4 77,4 77,1

vrouwen 55,3 60,0 59,9

12.899 1.126.641 7.575.679

Conclusie: de totale arbeidsparticipatie in de gemeente Gemert-Bakel blijft achter bij die in NoordBrabant en Nederland. Bij de mannen daarentegen is de bruto participatiegraad in Gemert-Bakel hoger. De arbeidsparticipatie van vrouwen in Gemert-Bakel blijft duidelijk achter bij die in de provincie en Nederland. Tabel 2.7: Prognose beroepsbevolkingsontwikkeling 2000-2010
Beroepsbevolking 2000 2000=100 Gemert-Bakel Noord-Brabant Nederland
Bron: ETIN Adviseurs

2005

2010

100 100 100

102,9 103,3 104,6

109,1 109,0 111,4

Conclusie: de geraamde groei van de beroepsbevolking in de gemeente Gemert-Bakel tot 2010 zal gelijke tred houden met die in de provincie Noord-Brabant. De beroepsbevolking voor 2010 in Gemert-Bakel wordt geraamd op ca. 13.500 personen, waarvan 58% mannen. In 2000 bedroeg dit aandeel nog 64%. In vergelijking met de provincie en Nederland is dit nog relatief hoog, daar komt het aandeel mannelijke beroepsbevolking uit op 55%. Het aandeel vrouwen in de beroepsbevolking van Gemert-Bakel zal op termijn nog verder toenemen. Op basis van de economische structuur en dynamiek zouden de sectoren Bouw, Logistiek, Consumentendiensten en overige dienstverlening, Financiële en zakelijke dienstverlening kunnen worden aangemerkt als voor de bedrijventerreinen Wolfsveld en de Fuik interessante doelgroepen. De industrie is qua werkgelegenheidsontwikkeling geen groeisector, maar is voor vestiging traditioneel aangewezen op de mogelijkheden op bedrijventerreinen. 7

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

2.2 Bedrijventerreinaanbod en vraag naar bedrijventerrein
2.2.1 Aanbod Kwantitatief Het huidig aanbod op de bedrijventerreinen in de gemeente Gemert-Bakel is aangegeven in onderstaande tabel. Tabel 2.8: Aanbod bedrijventerrein gemeente Gemert-Bakel in hectare netto (1 januari 2006)
Bedrijventerrein Uitgeefbaar aanbod Totaal

Terstond

Nietterstond

Bedrijvenpark Wolfsveld uitbreiding Bedrijventerrein Milheeze Rips IV Totaal gemeente
Bron: Bedrijventerreinenregister Noord-Brabant

1,45 2,03 0,32 3,80

1,45 0,09 0,32 1,86

1,94

1,94

Volgens opgave van de gemeente is in het afgelopen jaar is op “Bedrijvenpark Wolfsveld uitbreiding” circa 1 hectare uitgegeven. Het uitgeefbaar aanbod is nu feitelijk dus 2,8 hectare. 2.2.2 Vraag Reguliere vraag: kwantitatief en kwalitatief Uitgifte De gemeente Gemert-Bakel heeft in de afgelopen 15 jaar in totaal ruim 25 ha (netto) nieuw bedrijventerrein uitgegeven. Het grootste areaal (19,5 ha) is uiteraard op het (grootste) terrein Wolfsveld (inclusief ‘Wolfsveld Uitbreiding’) verkocht. Veruit het meeste van genoemde 25 ha terrein, namelijk ca. 20 ha, is uitgegeven in de jaren negentig van de vorige eeuw. Niet alleen een teruglopende conjunctuur, maar ook het gegeven dat de gemeente Gemert-Bakel per 2000 nauwelijks nog over terstond uitgeefbaar bedrijventerrein beschikte, is daar debet aan. In de afgelopen 10 jaar is in de gemeente Gemert-Bakel aan 70 bedrijven nieuw terrein uitgegeven. Het overgrote deel van de betreffende transacties heeft betrekking op een grondaankoop die kleiner is dan 3.000 m². De navolgende tabel geeft een overzicht van de relatieve omvangsverdeling van de bedrijventerreintransacties in Gemert-Bakel in de periode 1996-2005.

8

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Tabel 2.9. Verdeling bedrijventerreinuitgifte in Gemert-Bakel naar kavelgrootte (1996-2005)
Grootteklasse kavel Aandeel transacties % 13,0 20,0 49,0 10,0 7,0 1,0 100,0 70

< 500 m² 500 – 999 m² 1.000 – 2.999 m² 3.000 – 4.999 m² 5.000 – 9.999 m² ! 10.000 (1 ha) Totaal % transacties

Bron: Bedrijventerreinenregister Noord-Brabant

Verdeling van de terreinuitgifte in Gemert-Bakel naar economische activiteit geeft het volgende beeld te zien. Tabel 2.10: Verdeling bedrijventerreinuitgifte in Gemert-Bakel naar economische sector (19962005)
Economische Sector Oppervlakte (m²) Industrie Bouw Logistiek Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening 35.036 22.233 40.283 29.810 9.124 (%) 25,7 16,3 29,5 21,8 6,7 100,0 136,486 Transacties (%) 21,4 27,1 20,0 25,7 5,7 100,0 70

Totaal % Oppervlakte / transacties

Bron: Bedrijventerreinenregister Noord-Brabant, bewerking ETIN Adviseurs

Het overzicht illustreert het feit dat de bedrijven in de bouwnijverheid gemiddeld klein(ere) kavels kopen: ruim een kwart van alle terreinverkopen worden gedaan door bouwbedrijven, zij zijn evenwel maar goed voor 16% van de uitgifte in oppervlaktetermen. Bij de logistieke bedrijven ligt het beeld juist andersom. Deze sector neemt eenvijfde van de verkopen voor zijn rekening die te samen goed zijn voor bijna eenderde van de uitgegeven oppervlakte. Prognose De prognose van de vraag naar bedrijventerrein start met een raming van de ontwikkeling van de werkgelegenheid bij bedrijvigheid die in principe voor vestiging op een formeel bedrijventerrein in aanmerking komt. Deze banengroei wordt vervolgens ruimtelijk ‘vertaald’ in een vraag naar dergelijk bedrijventerrein. 9

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

De bedrijventerreinprognose laat voor de komende 15 jaar een toename van de ruimtevraag zien van per saldo circa 24 ha netto bedrijventerrein. Het navolgende overzicht laat zien hoe de bedrijventerreinprognose 2006-2020 is verdeeld over de onderscheiden economische sectoren. Tabel 2.11: Ontwikkeling van de werkgelegenheid en de ruimtevraag in Gemert-Bakel (2006-2020)
Economische Sector Werkgelegenheidsgroei (banen) Industrie Bouw Logistiek/Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening Totaal
Bron: ETIN Adviseurs

Toename ruimtevraag (hectares) -2,60 3,93 9,51 10,74 2,22 0 23,78

- 46 154 258 271 86 0 723

Een kanttekening is op zijn plaats bij de in de tabel vermelde negatieve waarde voor de economische sector Industrie. De prognose geeft aan dat er voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de Industrie in de gemeente Gemert-Bakel in 2020 minder ruimte nodig zal zijn dan per 2006. Dit betekent niet dat er bedrijventerrein waarop nu industriële bedrijven zijn gevestigd moet worden onttrokken aan hun bestemming. Het betekent dat er per saldo minder nieuw terrein voor uitgifte beschikbaar hoeft te komen. Vraag-aanbod confrontatie Per oktober 2006 bedraagt het areaal terstond en niet-terstond uitgeefbaar bedrijventerrein in de gemeente Gemert-Bakel te samen 2,80 ha netto. Voor de periode 2006-2020 wordt een toename van de ruimtevraag van bedrijven geraamd op 23,78 ha netto. Dit betekent dat er naast het huidige aanbod nog voor 21 ha netto bedrijventerrein ruimte moet worden gezocht/gereserveerd in de gemeente Gemert-Bakel. Deze vraag-aanbod confrontatie gaat uit van de veronderstelling dat het huidige uitgeefbare aanbod kwalitatief aansluit bij de vraag. De verdeling van de toename over de economische sectoren vormt een indicatie voor de gevraagde kwaliteiten van nieuw te realiseren bedrijventerrein. Additionele vraag als gevolg van lokale verplaatsers c.q. uit te plaatsen bedrijven In het voorgaande is aangegeven dat de vraag naar bedrijventerrein in Gemert-Bakel voor de periode 2006-2020 circa 24 hectare netto bedraagt. Deze raming heeft betrekking op zowel uitbreiding als nieuwvestiging van bedrijven. De verplaatsingsvraag van reeds in de gemeente gevestigde bedrijven is hierin echter niet meegenomen. Deze verplaatsingsvraag komt voort uit gebrek aan uitbreidingsruimte op de huidige vestigingslocatie en/of het feit dat de huidige vestigingsplaats in de ogen van het bedrijf zelf of de gemeente niet (meer) de juiste is.

10

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

In het laatste geval gaat het veelal om bedrijven die op een locatie in het landelijk gebied of in de kernen / bebouwde kommen zitten. Vaak is dit vanuit milieutechnisch of ruimtelijk oogpunt ongewenst. Het streven is om de bedrijven die niet op de juiste plek zitten, verplaatst te krijgen naar locaties die beter op de betreffende activiteiten zijn toegesneden. In onderstaande tabel staan bedrijven opgesomd waarvan bij de gemeente bekend is dat ze zich wensen te verplaatsen. Tevens is aangegeven voor welke bedrijven bij de verplaatsing deels uitbreiding aan de orde is. Tabel 2.12: Bekende verplaatsers met en zonder uitbreidingsbehoefte!
Naam Verhagen Ramen Nieuwe kavel 1 ha Termijn < 1 jaar Aanleiding verplaatsing Uitplaatsing uit diverse woongebieden (kern Gemert), efficiency, milieuproblematiek Efficiency,, kwaliteit milieuproblematiek Efficiency, kwaliteit Efficiency, uitbreiding Uitplaatsing centrum, efficiency, kwaliteit Efficiency, kwaliteit Vrijkomende locatie Woningbouw Soort bedrijf Ramenfabriek

Segers* Van Asseldonk* Unidek Ponjé Brusse Fixet Totaal:

2,5 ha 2,5 ha 3 ha 1 ha 0,5 ha 10,5 ha

< 1 jaar < 1 jaar < 3 jaar < 2 jaar < 2 jaar

Woningbouw, bedrijventerrein Agrarisch Bedrijventerrein Woningbouw Bedrijventerrein

Kaashandel Aardbeienteelt Producent Systeembouw Bouwbedrijf Detailhandel

Bron: Gemeente Gemert-Bakel * Initiatief voor combinatie in één bedrijfspand op bedrijventerrein De Fuik op kavel van circa 2,5 hectare.

! ! Op basis van bovenstaande overzicht wordt geconcludeerd dat in Gemert-Bakel op korte termijn (< 2 jaar) een (reeds bekende) ruimtebehoefte aanwezig is van circa 10,5 hectare. Het betreft hierbij minimaal 3 hectare inzake verplaatsers waarvan de vrijkomende locaties voor woningbouw in aanmerking komen. Deze bedrijven mogen om deze reden, niet bij voorspellingen (op basis van groeiscenario’s) rond ruimtebehoefte aan additioneel c.q. nieuw bedrijventerrein meegerekend worden"!

Op basis van de ruimtevraag in het verleden, de prognose van de vraag en de vraag van lokale verplaatsers kunnen de volgende typen bedrijven worden aangemerkt als doelgroepen voor de bedrijventerreinen in Gemert-Bakel: kleinschalige en middelgrote logistieke bedrijven en (groot)handelsbedrijven, kleinschalige productie- en bouwbedrijven en kleinschalige en middelgrote consumentendiensten, aangevuld met specifieke lokale ruimtevragers in de sector industrie. De vraag naar bedrijventerreinen voor de periode tot 2020 wordt ingeschat op circa 24 hectare (netto) exclusief circa 3 hectare netto op grond van verplaatsers. De totale vraag wordt derhalve geraamd op netto 27 hectare over een periode van 15 jaar (1,8 hectare per jaar).

11

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

2.3 Sectorale trends en ontwikkelingen bedrijventerreinen
Distributie en logistiek (inclusief groothandel) en het daaraan gekoppelde logistiek vastgoed is momenteel in heel Nederland een groeimarkt. Het gemiddelde kavel in dit segment beslaat vaak meer dan 1 hectare. DTZ Zadelhoff definieert de vastgoedvraag van deze groeisector als volgt: “bedrijfsruimte (in toenemende mate huur) ten behoeve van opslag en distributie met een minimale oppervlakte van 5.000 m², betonvloeren met een minimale vloerbelasting van 3.000 kg/m², een vrije hoogte van minimaal 8 meter, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden met loadingdocks….De verwachting is dat de logistieke dienstverleners zich de komende jaren uitdrukkelijk op de markt 3 zullen bewegen”. Bovenstaande locatiewensen komen voort uit een aantal trends en ontwikkelingen in de logistieke sector, zoals de toenemende uitbesteding (‘outsourcing’) door productiebedrijven. Deze maakt dat de activiteiten van logistieke dienstverleners en daarmee de (omvang en flexibiliteit van hun) vraag naar vastgoed toenemen. Een andere landelijk trend is de opkomst van bedrijfspanden met een hoge kantoorcomponent (tot 40%). Dit type bedrijf, dat regionaal opereert, wil in ieder geval prominent op een terrein zitten, bij voorkeur op een zichtlocatie. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met een langere uitgifteperiode, zeker gelet op de concurrentie. In de afgelopen jaren heeft zich een aanzienlijke ruimtevraag voorgedaan vanuit de perifere en grootschalige detailhandel (PDV/GDV) die voor een belangrijk deel is geaccommodeerd op 4 bedrijventerreinen. De Rabobank signaleert in haar rapportage ‘Cijfers en Trends’ een toename van het gemiddelde verkoopvloeroppervlak per vestiging in deze branches. Deze toename heeft tot gevolg dat veel vestigingen te groot worden om tussen de woonbebouwing of in stadscentra gevestigd te zijn. Zij trekken daarom naar de randen van steden en kernen c.q. naar bedrijventerreinen, waar ze de ruimte hebben en gemakkelijker (per auto) te bereiken zijn. Voorbeelden van PDV/GDV-bedrijvigheid zijn autodealers, bouwmarkten, keukenen meubelzaken en andere op consumenten gerichte activiteiten. De eisen die deze bedrijven aan parkeervoorzieningen, bereikbaarheid (m.n. vindbaarheid) en de algehele uitstraling stellen, komen grotendeels overeen. De verwachting is dat de vraag vanuit PDV/GDV in de toekomst duidelijk verder zal toenemen. Voor dergelijke activiteiten is clustering van belang om de gewenste aantrekkingskracht op de consument te kunnen uitoefenen. Dit komt reeds tot uiting in de zogenaamde meubelboulevards, 5 maar ook steeds meer in ’boulevards’ van bouwmarkten en garagebedrijven/autodealers .

3 4

DTZ Zadelhoff, De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed (2005-2006), Utrecht. Rabobank, Cijfers & Trends 2004/2005. 5 Metsemakers, F. en Nieuwenstein, A., “De klant is koning?” (mei 2005) in ‘Nova Terra’ (nummer 1, jaargang 5).

12

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Er is sprake van een toenemende differentiatie van bedrijfshuisvesting in combinatie met meer complexen van gespecialiseerde bedrijvigheid. Mogelijk betreft het hier een minderheid van de markt, maar die is dan wel in belangrijke mate gezichtsbepalend. Het biedt kansen voor hybride terreinen, maar ook voor themaparken. Voorbeelden hiervan zijn zorgboulevards, woonboulevards, mediaparken, ‘shopping malls’ en ‘outlet centres’, entertainmentcomplexen, technologiecampi, bioscience parken, agribusiness complexen, autoboulevards, sportcampi en complexen. Er is sprake van een uitgesproken behoefte tot ‘branding’ en thematisering. De uniformering geeft kansen voor een betere werking van de markt voor bedrijfshuisvesting en bedrijventerreinen, inclusief meer mogelijkheden tot huren en leasen. Ook kan steeds eenvoudiger aan de vraag naar beheersdiensten en flexibiliteit tegemoet worden gekomen. De fundamentele eigenschap van dergelijke complexen is de relatief grote afhankelijkheid van de ter plekke gevestigde bedrijvigheid van speciale en gedeelde externe voorzieningen, onderlinge toeleveringsrelaties en onderlinge kenniscirculatie. Deze ontwikkeling lijkt in relatie te staan tot de opkomst van ‘the experience economy’ waarbij omgevingskwaliteit, status, identiteit en imago steeds belangrijker worden. Er is echter wel een verschil, omdat de bedrijvigheid in deze sector sterk gericht is op consumentenactiviteiten. Denk aan activiteiten als paintball, grootschalige detailhandel (Ikea, etc.) en karten. De menging van dergelijke consumptie- met productieactiviteiten op één terrein kan elkaar in de weg zitten, met conflicten tussen bijvoorbeeld parkerende bezoekers voor de consumptieactiviteiten en de bereikbaarheidseis van de andere bedrijvigheid op het terrein. Bedrijventerreinen staan nog steeds bekend als zijnde monofunctioneel gericht op werken. Feitelijk worden bedrijventerreinen steeds multifunctioneler met de komst van niet traditionele vormen van bedrijvigheid, zoals winkels en recreatieve voorzieningen. Het zijn niet alleen de Ikea’s en Makro’s die we vinden maar ook party- en feestzalen, indoor speeltuinen, commerciële 6 sportvoorzieningen en zelfs religieuze instellingen . Op basis van sectorale trends en ontwikkelingen kunnen de logistieke sector, de kantoorachtige bedrijvigheid en consumentgerichte bedrijven worden aangemerkt als kansrijke sectoren voor de bedrijventerreinen in Gemert-Bakel.

2.4 Transformatie landelijk gebied en potentiële vraag naar specifieke ruimte
Landelijke nota’s en noties In recente landelijke nota’s als ‘Kiezen voor Landbouw’ van het ministerie van LNV en het SER advies ‘Kansen voor het platteland’ wordt nadrukkelijk ingegaan op de transformatie die het platteland doormaakt in sociaal-economisch opzicht. De samenvattende boodschap uit beide nota’s is dat met nieuw elan nieuwe kansen kunnen worden verzilverd.

6

Louw, E., Bedrijventerreinen en functiescheiding een achterhaald idee? In ‘Stedebouw en Ruimtelijke Ordening (nummer 3, 2006)

13

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Dit geldt uiteraard voor de sector die het meest beeldbepalend is voor het platteland, de land- en tuinbouw. Kort gezegd gaat het hier zowel om de creatie van zowel nieuwe kansen voor de bestaande deelsectoren in de land- en tuinbouw, voor / door verschuivingen daarin (van dier naar plant bijvoorbeeld), als om nieuwe combinaties met de inzet van nieuwe technologieën van buiten de sector (energie bijvoorbeeld). Daarnaast zullen ook nieuwe economische dragers het platteland in sociaal-economisch opzicht vitaal moeten houden. Toerisme en recreatie worden dan vaak geopperd, maar ook de expanderende zorgvraag kan stevige nieuwe impulsen op lokaal vlak leveren. Meer in het algemeen kan de lokale sociaal-economische dynamiek stimuli voor nieuwe ontwikkelingen (starters, spin off’s, uitbreidingen) niet ontberen, evenmin als goed ondernemersschap in het mkb dat steunt op innovativiteit, creativiteit, commerciële vaardigheden. Op dit speelveld zal elke lokale gemeenschap zijn positie moeten bepalen. Agribusiness De LNV nota ‘Kiezen voor Landbouw’ wijst op een nog sterk doorzettende verandering in de productiewijzen en -volumes in alle deelsectoren van de land- en tuinbouw. Externe invloeden vormen de grootste drijfveer voor het doorvoeren van andere productiewijzen en teelten/producten: een sterkere marktwerking met toenemende prijs- en kwaliteitseisen. Onder kwaliteitsbewustzijn zijn ook de toenemende eisen op het gebied van maatschappelijk verantwoord, dier- en milieuverantwoord produceren te scharen. Het komt er, anders gezegd, op aan de maatschappelijke ‘licence to produce’ te behouden, of, waar die nu ter discussie staat, te heroveren. De primaire sector zal er meer en meer op aangewezen zijn economische en technologische vernieuwingen tot stand te brengen in samenspraak met andere delen in de keten (toelevering, verwerking, distributie). Omgekeerd is ook te verwachten dat zonder ‘voeding’ vanuit de primaire sector investeringen in aanpalende activiteiten steeds vaker buiten de regio zullen neerslaan. Dit pleit ervoor krachtig in te zetten op nieuwe schakels tussen de agro-ketenpartijen en de sterk op innovatie gerichte industrie- en dienstverlenende sectoren. Brabant biedt daarvoor een prima 7 basis met een omvangrijk agro- en technologiecluster . SER advies ‘Kansen voor het platteland’ Volgens de SER is vernieuwend en betrokken ondernemerschap de economische drager bij uitstek voor een vitaal platteland. Er wordt vooral resultaat verwacht van het ruimte bieden aan en stimuleren van betrokken ondernemers die inspelen op plaatselijke mogelijkheden en behoeften. Vernieuwend ondernemerschap en betrokken burgerschap gaan hier hand in hand. Betrokken ondernemerschap kan als volgt worden gestimuleerd: • Richten op lokale ondernemers die de omgeving kennen. • Richten op verbreding van bestaande economische activiteiten; innovatie en werkgelegenheid worden het best bevorderd door gerelateerde bedrijvigheid, dat wil zeggen door spin-offs van bestaande activiteiten.

7

Zie: ‘Economische perspectieven Noord-Brabants platteland’, ETIN Adviseurs (2005); Samenvatting, pag. II.

14

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Stimuleren en ondersteunen van startende ondernemers (burgers op het platteland); dit kan ook bijdragen tot een grotere aandacht voor de (sociale) leefbaarheid en tot het vinden van praktische oplossingen voor de (dreigende) verschraling van voorzieningen in kleine kernen. Intensief stimuleren van ondernemerschap op microniveau - direct gericht op het individu in combinatie met het activeren van regionale netwerken; dit kan barrières helpen slechten, zoals onzekerheid over de kans op succes of gebrek aan kennis, geld of netwerken en ervaring met ondernemen.

Nog enkele majeure ontwikkelingen • Demografie: Er dient zich - op het platteland in versneld tempo - een snelgroeiende groep vitale ouderen aan. Dat zal gepaard gaan met een grotere vraag naar voorzieningen op het gebied van ontmoeting, ontspanning en recreatie. Daarnaast zal de snel groeiende groep (hoog)bejaarden een beroep doen op meer intensieve zorgarrangementen en wijkgebonden voorzieningen. Nieuwe zorg-servicecentra kunnen uitgroeien tot multiservice concepten (combinatie met detailhandel, financiële en persoonlijke dienstverlening), c.q. multifunctionele dienstencentra. Een en ander biedt wellicht een kans voor de plattelandskernen met een op de behoeften afgestemd aanbod van ‘zorg-opmaat’. • Individualisering en verdienstelijking: Individualisering en welvaartsgroei hebben de consument aanmerkelijk mondiger en kritischer gemaakt. Consumptiepatronen veranderen, er worden hogere eisen gesteld en de vraag naar maatwerk neemt toe. Dat komt tot uiting in een diversificerende vraag naar producten (custom made), maar evenzeer in een vraag naar meer en andere vormen van dienstverlening. Men kan grosso modo zeggen dat ook de economie van het Brabantse platteland steeds meer ‘verdienstelijkt’. In de voorbije jaren hebben de (zakelijke) diensten echter een pas op de plaats gemaakt. De komende jaren zal bij een aantrekkende economie de commerciële dienstensector naar verwachting weer een van de grootste banenmotoren worden. Dat komt zeker tot uiting in de stedelijke economie, maar de effecten zullen eveneens duidelijk merkbaar zijn in het landelijk gebied. Consequentie voor het beleid Het adagium voor de overheid om de voornoemde trends en ontwikkelingen een goede basis te verschaffen luidt: kies een niet terughoudende opstelling tegenover vernieuwingen waartoe de veranderende economische eisen dwingen. De overheid dient haar wet- en regelgeving hierop wel af te stemmen. Dit vraagt om een overheid die creatief meedenkt over de wijze waarop aan de te stellen eisen kan worden voldaan. Van lokale overheid mag m.a.w. verwacht worden dat zij voldoende ruimte biedt aan initiatieven van burgers en ondernemers. De SER bepleit in dit verband zelfs experimenteer-ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Kansen door functiemenging: “Meer mans met pps-constructies” Hiervóór is al gewezen op het ontwikkelen van multifunctionele dienstencentra (MFD's) als mogelijke oplossing om tegemoet te komen aan de voorzieningenvraag in kleine kernen. Maar ook andere combinaties van activiteiten kunnen door bundeling / concentratie in het landelijk gebied rendabel worden. Vooral functiecombinaties die aansluiten bij bestaande economische activiteiten bieden kansen. Lokale ondernemers kunnen hun kennis van de omgeving daarbij optimaal benutten. 15

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Met combinaties van functies (bijvoorbeeld bij het gebruik van de ruimte) kan beter aan de behoeften tegemoet worden gekomen en ontstaan bovendien nieuwe economische kansen voor ondernemers. Een overheid die creatief meedenkt over de wijze waarop aan de te stellen eisen kan worden voldaan, werkt impliciet ook mee aan het realiseren van - steeds vaker gewenste oplossingen in pps-constructies. In toenemende mate zal het nodig blijken in samenspraak met bevolking en ondernemers (investerende commerciële partijen) te komen tot succesvolle gebieds(her)inrichtingen met combinaties van functies (onder één dak). Noodzaak continueren agrodynamiek Gemert-Bakel is te positioneren in het hart van het gebied De Peel, waar het transitieproces van het platteland dwingender aan de orde is dan in enige andere regio. De intensieve veehouderij kent in dit gebied de hoogste dichtheden, de kansen voor omzetting van dierlijke naar plantaardige productie is hier, met de Greenport-uitstraling, duidelijk merkbaar. Dat de primaire sector en aanverwante sectoren in Gemert-Bakel essentieel zijn als pijler onder de economie, spreekt overduidelijk uit de cijfers. Analoge berekeningen als uitgevoerd voor de rapportage ‘Economische 8 perspectieven Noord-Brabants platteland’ voeren voor Gemert-Bakel tot een omvang van het agribusiness complex van meer dan 1.500 banen (omgerekend naar voltijdsjaren), ofwel naar schatting ongeveer 20% van de totale werkgelegenheid. Qua dynamiek in de het transformatieproces (ontwikkeling omvang van het agro-potentieel en de omzetting naar nieuwe 9 sectoren) scoort Gemert-Bakel vrijwel gelijk aan het gemiddelde van alle Brabantse gemeenten . De voorzichtige conclusie kan zijn, dat er al wel het nodige gebeurt, maar het ingezette spoor zal met kracht moeten worden doorgezet. Anders gezegd, het is logisch dat aan de doorontwikkeling van de sector relatief veel aandacht wordt besteed. Kansen in de Brainport-/Greenportregio pakken Juist in de nieuwe combinatie van traditioneel niet aan elkaar ‘gelinkte’ bedrijvigheid liggen nieuwe uitdagingen bij het revitaliseren van de economie, ook van de lokale economie. Een sprekender voorbeeld dan de beoogde ‘kaas-kas’-combinatie op bedrijventerrein De Fuik is welhaast niet te bedenken. Met energie-uitlevering als bindende factor wordt op De Fuik een nieuwe invulling aan het plattelands- transitieproces gegeven met mogelijk - vanwege het fysieke en economische volume van die combinatie - nog verdere spin off’s in het verschiet. Concrete hierop gelijkende combinaties zijn op voorhand niet als waarschijnlijke invullingen te benoemen. Veel zal ervan afhangen of de juiste partijen elkaar op het juiste moment zullen weten te vinden voor het realiseren van soortgelijke verrassende doorbraken ten opzichte van de gangbare, op enkelvoudige bedrijvigheid gerichte verschijningsvormen. Zoals al aangegeven kan de lokale economie nieuwe impulsen die raakvlakken hebben voor de hand liggende activiteiten als bouw-/installatie, logistiek en distributie goed gebruiken. Maar ook verrassende(r ) combinaties die tevoorschijn kunnen komen bij ‘out of the box-’denken, zullen zich kunnen aandienen. Zeker wanneer via de invulling van de Brainport- en Greenport-ambities nieuwe high tech- en freshfoodtoepassingen kunnen worden geëffectueerd. Ook hiervoor lijkt al een vruchtbare voedingsbodem aanwezig in Gemert-Bakel.

8 9

Zie voor opbouw agribusiness complex: hoofdstuk 2, pag. 7 e.v. Zie: ‘Economische perspectieven Noord-Brabants platteland’, bijlage 3.

16

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Immers, met 10% ‘high-tech-systems’ werkgelegenheid (HTS in termen van de uitwerking van de nota ‘Pieken in de Delta’ voor Zuidoost-Nederland10) scoort Gemert-Bakel duidelijk boven het gemiddelde van echte plattelandsgemeenten in de regio en zeker hoger dan veel vergelijkbare gemeenten buiten de onmiskenbare high tech regio Zuidoost-Brabant. Het komt er bij de omzetting van nieuwe kansen(combinaties) met ‘agro-links’ wel op aan dat óók geschikte fysieke ruimte aanwezig is voor effectuering van dergelijke plannen. Bedrijventerreinen in Gemert-Bakel, in het bijzonder bedrijventerrein De Fuik kan voor diverse, relatief veel ruimtevragende initiatieven in deze zin de geschikte ruimte bieden. Op basis van ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen in het landelijk gebied kunnen (combinaties van) agro- en agrogerelateerde bedrijven worden benoemd als doelgroepen voor de bedrijventerreinen in Gemert-Bakel

2.5 Conclusie: doelgroepen bedrijventerreinen Gemert-Bakel
Op basis van de bovenstaande analyse kunnen de volgende doelgroepen voor Wolfsveld en De Fuik worden gedefinieerd. • Kleinschalige/middelgrote logistiek-groothandel (lokaal/regionaal) • Kleinschalige productie, bouw- en installatiebedrijven en consumentgerichte bedrijven (lokaal) • Middelgrote consumentgerichte bedrijven (lokaal/regionaal) • Bedrijven met een kantoorachtige uitstraling (lokaal/regionaal) • (Combinaties van) agro- en agrogerelateerde bedrijven (lokaal/regionaal)

10

Zie: Pieken in Zuidoost-Nederland, Uitzicht op de top, Programmacommissie Zuidoost-Nederland (2006)

17

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

3. Vraagprofielen doelgroepen
3.1 Inleiding
In hoofdstuk 2 zijn 5 doelgroepen voor Wolfsveld en De Fuik onderscheiden. Bij alle doelgroepen gaat het in hoofdzaak om een lokale vraag, ofwel een vraag vanuit de gemeente Gemert-Bakel zelf. In het Streekplan is aangegeven dat wordt gestreefd naar zorgvuldig ruimtegebruik, ook met betrekking tot bedrijventerreinen. Het gaat bij zorgvuldig ruimtegebruik om efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte. Daarbij spelen ruimtelijke/landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit ook een belangrijke rol. Een hoogwaardige uitstraling is bij de meeste bedrijven die tot de doelgroepen van Wolfsveld en De Fuik behoren (met name de lokaal georiënteerde bedrijven) niet het belangrijkste item: het gaat met name om bereikbaarheid/ontsluiting en voldoende (uitbreidings)ruimte. Voor (een aantal van) deze bedrijven zou een goede landschappelijke inpassing overwogen kunnen worden.

3.2 Ontwikkelingspotenties doelgroepbedrijven
Ontwikkelingspotenties logistiek en distributie (incl. groothandel): kleinschalig en middelgroot (lokaal/regionaal)
Vraagprofiel Bij deze doelgroep gaat het voornamelijk om een aantal lokale transportbedrijven en groothandelsbedrijven met veel vrachtverkeer die op korte of middellange termijn willen verplaatsen c.q. gedwongen zijn te verhuizen. De bedrijven in dit segment oefenen een vraag uit van circa 1.500 m² tot circa 5.000 m² (met uitschieters richting de 1-2 hectare). Van belang voor deze bedrijven is in de eerste plaats een goede bereikbaarheid/ontsluiting. Er worden hoge eisen gesteld aan de interne ontsluiting: brede wegprofielen, geen of ruim gedimensioneerde rotondes en voldoende wegbelasting. Duidelijk is dat deze bedrijven veelal gevestigd willen blijven in de directe nabijheid van hun huidige vestigingslocatie. Ten aanzien van het pand worden eisen gesteld aan de hoogte en de vloerbelasting. Het pand moet kunnen beschikken over loadingdocks. Het aandeel kantoorruimte bedraagt maximaal 20%. Aan uitstraling en zichtbaarheid worden geen hoge eisen gesteld (functionele uitstraling). Dit uit zich ook in de vaak lage(re) grondprijs die deze bedrijven bereid zijn te betalen voor een nieuwe kavel. De doelgroep kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie laat zich goed mengen met het segment ‘kleinschalige productie, bouw- en installatiebedrijven’.

18

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Matrix

Functie Fasering Markt en risico Ruimtelijk beleid Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling Verkeersaantrekkende werking Parkeerbehoefte Intensief ruimtegebruik Werkgelegenheid Netto/bruto verhouding (terreinniveau) Grondprijzen per m²**

Logistiek en distributie (incl. groothandel): kleinschalig en middelgroot (lokaal/regionaal) Korte en middellange termijn + +/+/-+/65%-75% -

+: functie scoort gunstig op dit aspect –: functie scoort ongunstig **: score ten opzichte van een gemiddelde grondprijs van " 110,-/m² (dit bedrag is niet geïndexeerd)11

Ontwikkelingspotenties kleinschalige productie-, bouw- en installatiebedrijven (lokaal)
Vraagprofiel Het segment kleinschalige productie-, bouw- en installatiebedrijven omvat een breed scala aan activiteiten met soortgelijke vestigingswensen en -eisen. Het gaat om industriële productie en assemblage, bouwnijverheid, installatiebedrijven en autoherstelbedrijven/garagebedrijven (zonder showroom). Functionaliteit is vaak eis nummer één: voldoende oppervlak, hoogte en nuttige vloerbelasting in een praktische hal/loods/magazijn. Het aandeel kantoor bedraagt doorgaans maximaal 15%. Er worden meestal geen bijzondere eisen gesteld aan de ontsluiting en ook de behoefte aan zichtbaarheid is laag. Wel zien we een toenemende belangstelling in het investeren in de uitstraling van pand en kavel. De mate waarin verschilt uiteraard van bedrijf tot bedrijf. Wel is er doorgaans sprake van een grote behoefte aan opslag van goederen/pallets. Hierbij moet worden opgemerkt dat het in het kader van het zorgvuldig ruimtegebruik van belang is om op het terrein geen open opslag op voorterreinen toe te staan. Voor enkele bedrijven is voorts voldoende milieuruimte (categorie 3-4) een issue. Qua omvang kan worden gedacht aan kavels van 1.000 - 5.000 m².

11

De gemiddelde grondprijs voor bedrijventerreinen in de Oostelijk Noord Brabant en Noord-midden Limburg, bron: IBIS 2006

19

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Matrix

Functie

Fasering Markt en risico Ruimtelijk beleid Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling Verkeersaantrekkende werking Parkeerbehoefte Intensief ruimtegebruik Werkgelegenheid Netto/bruto verhouding (terreinniveau) Grondprijzen per m²**

Kleinschalige productie, bouwinstallatiebedrijven en consumentgerichte bedrijven Korte en middellange termijn + ++ +/+/+/+/+/60%-70% +/-

+: functie scoort gunstig op dit aspect –: functie scoort ongunstig **: score ten opzichte van een gemiddelde grondprijs van " 110,-/m² (dit bedrag is niet geïndexeerd)

Zoals in de beschrijving van het voorgaande segment reeds werd aangegeven, laten de bedrijven in de doelgroepen ‘kleinschalige productie, bouw- en installatiebedrijven’ en kleinschalige en middelgrote logistieke en distributiebedrijven zich goed met elkaar mengen.

Ontwikkelingspotenties middelgrote consumentgerichte bedrijven (lokaal/regionaal)
Vraagprofiel Het handelt hier voornamelijk om lokaal en regionaal opererende bedrijven in detailhandel, zoals auto- en caravandealers met showroom, bouwmarkten en woninginrichting. Het aandeel kantoorruimte bedraagt maximaal 10%. Een hoog aandeel van verkoopvloeroppervlak (inclusief showroom) staat voorop. De benodigde kavels hebben een omvang van 3.000 tot 6.000 m². De bedrijven clusteren zich op een bedrijventerrein om zodoende voldoende “traffic” te genereren en potentiële klanten te trekken en synergie-voordelen met andere consumentgerichte activiteiten te bereiken. De betreffende bedrijven een grote waarde aan zichtbaarheid en bereikbaarheid. Een zichtlocatie, liefst aan een provinciale weg geniet dan ook de voorkeur. De parkeerbehoefte is groot. Qua verschijningsvorm moet men denken aan een representatief bedrijfspand met doorgaans 1 bouwlaag of hooguit 2 bouwlagen. De menging van dergelijke consumptie- met productie en logistieke activiteiten op één terrein kan elkaar in de weg zitten, met conflicten tussen bijvoorbeeld parkerende bezoekers voor de consumptieactiviteiten en de bereikbaarheidseis van de andere bedrijvigheid op het terrein

20

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Matrix

Functie Fasering Markt en risico Ruimtelijk beleid Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling Verkeersaantrekkende werking Parkeerbehoefte Intensief ruimtegebruik Werkgelegenheid Netto/bruto verhouding (terreinniveau) Grondprijzen per m²**

Middelgrote consumentgerichte bedrijven (lokaal/regionaal)
Korte en middellange termijn + +/+ --+/+/60%-70% +

+: functie scoort gunstig op dit aspect –: functie scoort ongunstig **: score ten opzichte van een gemiddelde grondprijs van " 110,-/m² (dit bedrag is niet geïndexeerd)

Ontwikkelingspotenties Bedrijven met een kantoorachtige uitstraling (lokaalregionaal)
Vraagprofiel In dit segment gaat het voornamelijk om regionaal opererende bedrijven in sectoren als industrie, logistiek en handel, waarbij sprake is van een aanzienlijke hoogwaardige component (showroom, kantoorruimte). Niet zelden vindt vanuit de vestiging productontwikkeling en/of marketing plaats. Het aandeel kantoorruimte bedraagt maximaal 40%. De benodigde kavels hebben een omvang van 3.000 tot 6.000 m². De betreffende bedrijven hechten doorgaans grote waarde aan representativiteit en bereikbaarheid. Een zichtlocatie, liefst aan een provinciale weg met een ontsluiting van de voorzijde van het pand geniet de voorkeur. De parkeerbehoefte is doorgaans groot. Qua verschijningsvorm moet men denken aan een representatief bedrijfspand met een aantal bouwlagen. Dit biedt mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik. Tot deze doelgroep behoren in principe bedrijven die reeds in de regio zijn gevestigd.
Matrix

Functie Fasering Markt en risico Ruimtelijk beleid Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling Verkeersaantrekkende werking Parkeerbehoefte Intensief ruimtegebruik Werkgelegenheid Netto/brutoverhouding (terreinniveau) Grondprijzen per m²**

Bedrijven met een kantoorachtige uitstraling (lokaal-regionaal) Lange termijn +/+ --+ + 70%-80% +/-

+: functie scoort gunstig op dit aspect –: functie scoort ongunstig **: score ten opzichte van een gemiddelde grondprijs van " 110,-/m² (dit bedrag is niet geïndexeerd)

21

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Voor de afstemming met andere doelgroepen zijn, mits goed gezoneerd, combinaties mogelijk met de segmenten kleinschalige productiebedrijven en bouwbedrijven en kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie. Een combinatie met grootschalige transport- en distributiebedrijven ligt niet voor de hand, vanwege de vele vervoersbewegingen die beide typen bedrijvigheid genereren: bij grootschalige logistieke bedrijven zijn er veel vrachtwagenbewegingen, bij meer kantoorachtige functies zijn er omvangrijke stromen personenwagens.

Ontwikkelingspotenties (combinaties van) Agro- en agrogerelateerde bedrijven (lokaal/regionaal)
Vraagprofiel Binnen deze doelgroep worden bijvoorbeeld bedrijven bedoeld in de volgende sectoren: transport en overslag van agrarische producten, primaire verwerking en opslag van groenten- en fruitproducten (wassen en verpakken), groenten- en fruitverwerkende industrie, loonwerkerbedrijven, verpakkingsindustrie en toeleveranciers van grondstoffen. Het gaat hier vooral om functiecombinaties die aansluiten bij bestaande economische activiteiten in het agribusiness-cluster. Lokale ondernemers kunnen hun kennis van de omgeving daarbij optimaal benutten. Met combinaties van functies (bijvoorbeeld bij het gebruik van de ruimte) kan beter aan de behoeften tegemoet worden gekomen en ontstaan bovendien nieuwe economische kansen voor ondernemers. Juist in de nieuwe combinatie van traditioneel niet aan elkaar ‘gelinkte’ bedrijvigheid liggen nieuwe uitdagingen bij het revitaliseren van de economie, ook van de lokale economie. De beoogde ‘kaas-kas’-combinatie op bedrijventerrein De Fuik is een voorbeeld van een nieuwe combinatie van bestaande economische functies (kaashandel-verwerker in combinatie met een aardbeienteler). Onderlinge energie-uitlevering kan als bindende factor op treden, maar ook gelijke, maar zeer specifieke vestigingsvoorwaarden kunnen nieuwe combinaties op terreinen pandniveau opleveren. Zo zijn distributie, transport en logistiek de afgelopen decennia uitgegroeid tot vitale onderdelen van het agrocluster.. Eén op de drie vrachtwagens rijdt inmiddels in dienst van het agrocluster. De verwachting is dat dit de komende twintig jaar nog sterk zal toenemen.
Matrix

Functie Fasering Markt en risico Ruimtelijk beleid Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling Verkeersaantrekkende werking Parkeerbehoefte Intensief ruimtegebruik Werkgelegenheid Netto/brutoverhouding (terreinniveau) Grondprijzen per m²**

(Combinaties van) agro- en agrogerelateerde bedrijven (lokaal/regionaal) Lange termijn +/+/+/+/+ +/60%-80% -

+: functie scoort gunstig op dit aspect –: functie scoort ongunstig **: score ten opzichte van een gemiddelde grondprijs van " 110,-/m² (dit bedrag is niet geïndexeerd)

Ref.:GW/CM/26008500/8950

22

Bijlage

ETIN Adviseurs

Ontwikkelingspotenties bedrijventerreinen Gemert-Bakel

Bijlage 1: Indeling economische sectoren conform BLM12
Code Beschrijving SBI 1993

Industrie 2 VG Voedings- en genotmiddelenindustrie 3 TK Textiel-, kleding- en leerindustrie 4 PG Papierindustrie, uitgeverijen en drukkerijen 5 HB Overige industrie 6 CB Chemische basisproductenindustrie 7 CE Overige chemische industrie 8 BS Basismetaalindustrie 9 MM Metaalproducten- en machine-industrie 10 EL Elektrotechnische industrie 11 TM Transportmiddelenindustrie 12 OR Aardolie-industrie 13 DE Delfstoffenwinning 14 ON Energie- en waterleidingbedrijven Bouw 15 BO

15-16 17-19 21-22 20, 26, 36-37 2413-2415 2411-2412, 2416-2417, 242-247, 25 27 28-29 30-33 34-35 23 10-11, 14 40-41

Bouwnijverheid

45

Logistiek 16 VL Vervoer over water en land en luchtvaart 17 DV Dienstverlening t.b.v. vervoer 18 GH Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening 19 DR Detailhandel en reparatie 20 OG Verhuur van en handel in onroerend goed 21 HO Horeca 22 OE Overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening 23 PT Post en telecommunicatie 24 BV Bank- en verzekeringswezen 25 ZE Zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening 26 ZO Gezondheids- en welzijnszorg 27 PL Overheid, onderwijs

60-62 63 501 excl. 50104, 503 excl. 50303, 50401, 51

50104, 502, 50303, 50402, 505, 52 70 55 8041-8042, 90-93

64 65-67 excl. 65234 65234, 71-73, 741-744, 746-748

85 75, 80 excl. 8041-8042

12

Bedrijfslocatiemonitor