CHAPTER 19

MANAJEMEN PROPERTI (PERUSAHAAN)

19.01 Pengelolaan Pribadi dan Pengelolaan Perusahaan

Kesuksesan penginapan dari fasilitas penginapan adalah tanggungan terbesar
dalam keahlian dan kemampuan pada manajemen. Owner menanamkan modalnya untuk
dikembangkan dengan cara melakukan pelayanan yang profesional. Karyawan hotel harus
mampu mengontrol keuangan dan membuat laporan keuangan. Seorang manajer yang
profesional harus melakukan tugas-tugasnya berupa pengawasan dalam segi pelayanan
dan keuangan hotel, mempunyai keahlian dibidang manajerial dan operasional yang,
melakukan briefing (penjelasan terlebih dahulu) sebelum pelaksanaan kegiatan, serta
menetapkan metode dan prosedur atau disebut juga dengan menetapkan Standar
Operating Procedure (SOP).

19.02 Total Penyewaan Perusahaan

Perusahaan hotel disewakan dengan fasilitas yang bagus. Total penyewaan
perusahaan adalah persetujuan antara pihak hotel dan pihak owner yang mana perusahaan
penyewaan hotel berupa tanah, perbaikan, perabotan, perlengkapan dan peralatan dari
pihak owner. Dalam hal ini pihak hotel menikmati benefit, tetapi semua kerugian yang
diakibatkan oleh kerja operasional yang tidak memadai. Namun baru-baru ini
dibangkitkan kepercayaan yg nyata terhadap investasi atau disebut juga dnegan Real
Estate Investment Trust (REIT).

19.03 Pembentukan Kontrak Manajemen Hotel

Kontrak manajemen hotel mulai digunakan pada tahun 1950 dan 1960. Konsep ini
dapat mengikat penginapan di seluruh dunia bagi perusahaan hotel, tapi banyak yang
enggan untuk mengekspos terhadap perkembangan dan risiko yang menghubungkan
dengan penyewaan sebuah hotel di negara asing. Banyak faktor, termasuk ketidakstabilan
pemerintah, ketidakpastian fiskal, dan kurangnya tenaga kerja terampil yang menyebabkan
perusahaan Hotel untuk mengembangkan pengganti untuk sewa properti yang akan
menggeser beban keuangan dari operator untuk pemilik. Hasil upaya perusahaan Hotel
adalah kontrak manajemen hotel.
 Sebuah kontrak manajemen pada dasarnya adalah perjanjian antara perusahaan
manajemen hotel dan pemilik properti Hotel dimana perusahaan manajemen mengambil
tanggung jawab mengelola hotel dan fasilitas.

19.04 Penyewaan Properti vs Kontrak Manajemen

Data untuk rasio operasi untuk biaya terkendali telah disesuaikan untuk
mencerminkan perbedaan tingkat hunian, biaya tetap seperti pajak properti dan asuransi
tetap konstan kecuali untuk inflasi meningkat. Biaya manajemen dasar 3,0 persen
(berdasarkan total pendapatan) telah dipotong serta cadangan 4,0 persen untuk
penggantian (juga berdasarkan total pendapatan) untuk menyediakan dana penggantian
furnitur, perlengkapan, dan peralatan.
Suatu sewa properti dan struktur kontrak manajemen diasumsikan untuk setiap
skenario di Pameran. Istilah untuk struktur ini didasarkan pada ketentuan yang khas
ditemukan di pasar. Di luar penggunaannya dalam struktur REIT, sewa properti Hotel
tidak lagi umum dan oleh karena itu istilah diasumsikan didasarkan pada penggunaan
bersejarah instrumen.
Biasanya, di bawah perjanjian tersebut pemilik memiliki tanah dan perbaikan dan
bertanggung jawab atas pembayaran pajak real estate. Penyewa memiliki properti pribadi
dan membayar semua biaya operasional. Persyaratan kontrak manajemen menganggap
biaya manajemen dasar 3 persen dari total pendapatan ditambah biaya insentif sebesar 10
persen dari laba tagihan (laba sebelum tagihan tetap) setelah dikurangi beban dasar 3
persen. Bahwa potensi manfaat terbalik dari sewa terbatas sementara risiko downside
adalah signifikan. Pada saat yang sama, perusahaan Hotel terkena kerugian kas aktual
dengan sewa properti jika pengalaman hotellambat hunian build-up. Manfaat terbalik
terbatas diberikan oleh Total sewa properti telah menyebabkan perusahaan hotel di
beberapa tahun terakhir untuk menghindari struktur ini dan masukkan bukannya menjadi
baik kontrak manajemen atau kepemilikan properti. Perusahaan manajemen ingin
mengamankan lokasi tertentu atau properti memiliki menawarkan jaminan untuk
kepemilikan, efektif mengurangi risiko kepemilikan sementara memungkinkan operator
untuk berpartisipasi dalam potensi upside.
19.05 JENIS PERUSAHAAN MANAJEMEN HOTEL

1. First-Tier dan Second-Tier

Perusahaan manajemen yang masuk kedalam kontrak manajemen dengan pemilik hotel
umumnya. Diklasifikasikan sebagai tingkat pertama atau kedua-tier. Perusahaan
pertama-tier mengoperasikan fasilitas penginapan untuk ketiga kalinya.
2. Pre-Opening danTeknis
Selain operasi sehari-hari, perusahaan manajemen juga sering kontrak untuk
menyediakan preopening jasa dan layanan services. Prepembukaan teknis disediakan
oleh perusahaan manajemen sebelum pembukaan fasilitas untuk layanan publik.

19.06 KONTRAK MANAJEMEN

Kontrak manajemen memiliki kelebihan dan kekurangan tertentu untuk kedua
perusahaan Hotel dan Pemilik properti. Untuk bernegosiasi dan struktur kesepakatan yang
adil, kedua belahpihak harus memahami motivasi masing-masing untuk masuk kedalam
kontrak manajemen.
1. Keuntungan untuk Operator
 Murah, Cepat Ekspansi
 Risiko Rendah Downside
 Critical Mass
 Quality Control
 Tidak ada Beban Depresiasi
2. Kekurangan untuk Operator
a. Manfaat Residual Pemilikan Dieliminasi
b. Masukan Minimal di Keputusan Kepemilikan
c. Ketergantungan tentang Keuangan dari Owner
d. Kontrak Pemutusan
3. Keuntungan untuk pemilik
a. Akuisisi Keahlian Operasional
b. Segera Nama Pengakuan
c. Manajemen Mutu
4. Kekurangan untuk Pemilik
a. Kehilangan Kontrol Operasional
b. Kewajiban untuk semua biaya yang sedang berlangsung
 c. Pemutusan Operator
d. Penjualan Properti
e. Biaya Manajemen
f. Tinggi Downside Risiko
g. Operator Semoga Favor Properti sendiri

19.07 Manajemen Perusahaan

Setelah pemilik telah memutuskan untuk menggunakan jasa perusahaan manajemen
hotel, keputusan harus dibuat untuk memilih penggerah pertama atau kedua. Manajemen
pertama di hotel di tetapkan untuk menjadi owner.
1. Keuntungan perusahaan pertama.
Terutama adalah biaya, identitas perusahaan, opeasi lebih efisien, konvensi dan
kemampuan pemasaran, dan kemudahan pembiayaan.
2. Kekurangan perusahaan Pertama-Tier, yaitu pembatasan ukuran properti, pembatasan
kontrak syarat, pembatasan terminasi, kurang fleksibel dalam begoisasi, kesulitan
negoisasi dan informasi yang sulit di dapatkan.
3. Keuntungan perusahaan Kedua, yaitu fleksibilitas dalam negoisasi dan perhatian
individual.
4. Kekurangan perusahaan kedua, yaitu pembiayaan lebih sulit didapatkan, resiko
pengiriman, kemungkinan biaya tinggi, dan kurangnya faktor keuangan.

19.08 Filosofi Perushaan Manajemen Perusahaan

Dalam rangka untuk benar mengevaluasi manajemen perusahaan hotel, pemilik
properti harus tau dengan dua filosofi operasi dasar yang ditemukan dalam industri.
perusahaan manajemen umumnya memiliki baik struktur manajemen yang sangat terpusat
atau menggunakan pendekatan organisasi terdesentralisasi. Kedua filsafat dapat
menghasilkan hasil yang diinginkan, tetapi cara di mana hasil yang dicapai akan sangat
berbeda. Untuk alasan ini, pemilik properti harus memilih jenis metode perusahaan yang
paling mudah menyesuaikan diri dengan karakteristik sifat masing-masing.
1. Manajemen Terpusat
Hasil akhirnya adalah operasi hotel yang sangat terstruktur dan standar di mana
kreativitas individu diminimalkan. Contohnya di hotel JW. Marriot.
2. Manajemen Desentralisasi
Perusahaan-perusahaan ini sering beroperasi tanpa sistem set, bahkan pada tingkat
properti, sehingga manajer umum harus menetapkan dan melaksanakan semua
kebijakan operasi. perusahaan Hotel yang masuk dalam kategori ini tidak dapat
memberikan layanan yang biasanya diharapkan dari sebuah perusahaan manajemen
hotel profesional dan harus dikompensasi sesuai.

19.09 Layanan yang Disediakan oleh Perusahaan Manajemen

1. Pengawasan Manajemen
2. Implementasi dan pemeliharaan sistem, prosedur, dan kontrol untuk :
a. Accounting Dan pembukuan
b. Audit dan kontrol prosedur
c. Budgeting
d. Pemasaran
e. Pembelian - iklan dan promosi
f. Pemeliharaan
g. Personil
3. Seleksi, pelatihan, dan pengawasan seluruh karyawan
4. Pembentukan semua harga dan biaya
5. Penyusunan laporan keuangan bulanan dan tahunan
6. Aplikasi untuk dan pemeliharaan semua lisensi dan izin
7. Negosiasi untuk dan pemberian semua konsesi dan sewa
8. Negosiasi kontrak layanan
9. Pembelian persediaan, persediaan, dan peralatan
10. Pembentukan rekening bank
11. Pemeliharaan polis asuransi Lembaga tindakan hukum yang diperlukan
12. Pengawasan perbaikan dan pemeliharaan gedung dan penggantian furnitur,
perlengkapan, dan peralatan
13. Penyusunan anggaran dan rencana operasi
14. Perencanaan dan pelaksanaan iklan, promosi, dan pemasaran perusahaan.

Pertama-lapis manajemen hotel umumnya memberikan layanan tambahan yang

signifikan yang umumnya meliputi:
a. Nama dagang Daerah atau nasional dan identifikasi
b. Merek dagang, logo, frasa perdagangan, dan merek layanan
c. Sistem reservasi Sentralisasi
d. Program periklanan Chain dan kelompok
e. Program tamu Sering
19.10MANAJEMEN PROSES SELEKSI PERUSAHAAN

Bagian berikut ini menjelaskan proses seleksi untuk menemukan, negosiasi, dan
mempertahankan manajemen hotel perusahaan paling cocok untuk suatu proyek tertentu.
1. Analisis Studi Pasar
2. Pemilihan pertama atau kedua Perusahaan
3. Ketika Perusahaan Pertama yang Dipilih
4. Ketika sebuah perusahaan kedua-Tier yang Dipilih
5. Tim Proyek Dengan Konsultasi
6. Masalah Selama Manajemen Seleksi Perusahaan
a. Profil Perusahaan
b. Kinerja Operasional
c. Kualifikasi Karyawan Kunci
d. Layanan Central
e. Biaya Penggantian
f. Penjualan dan Pemasaran
g. Proyeksi Operasi
h. Informasi Miscellaneous
7. Pemilihan Rating System
8. Tawar Posisi
9. Masalah Selama Negosiasi
 CHAPTER 20
KONTRAK HOTEL MANAGEMEN DAN DOKUMEN YANG BERSANGKUTAN

20.01 PENGANTAR
Kontrak manajemen merinci hubungan dasar antara pemilik dan operator. Sebagai
contoh, mungkin menentukan siapa yang bertanggung jawab untuk penyediaan modal
operasi, pembayaran pajak properti, atau kerja dengan manajer umum dan kunci lainnya
eksekutif.
Bab ini membahas ketentuan dasar yang ditemukan dalam kontrak manajemen, serta
beberapa variasi yang lebih umum. Termasuk dalam diskusi ini adalah seperti topik
sebagai struktur biaya, pemutusan kontrak, biaya operator, persetujuan pemilik, dan
daerah penting lainnya yang berhubungan dengan kontrak manajemen. Juga mencakup
pembahasan rencana tahunan dan proses persetujuan anggaran, dua daerah yang biasanya
ditetapkan secara detail dalam kontrak manajemen

20.02 KONTRAK JANGKA

Jangka waktu kontrak manajemen adalah lamanya waktu yang perjanjian adalah
untuk tetap berlaku. Masa kontrak dapat terdiri dari istilah awal dan satu atau
perpanjangan lebih tambahan istilah yang memperpanjang total perjanjian. Penyediaan
masa kontrak mempengaruhi operator hotel dengan membatasi periode selama properti
dapat dioperasikan dan biaya manajemen direalisasikan. Sebuah perusahaan Hotel
umumnya memerlukan biaya start-up ketika mengambil alih kontrak baru, sehingga
perusahaan membutuhkan jangka waktu yang cukup lama untuk menutup biaya satu kali
awal. Sebagian besar manajemen biaya yang terstruktur menghargai hasil operasi yang
menguntungkan, dan sebagai hasilnya. Hal itu mungkin mengambil operator beberapa
tahun untuk mencapai tingkat keuntungan yang diperlukan untuk mendapatkan wajar
jumlah kompensasi.
Masa kontrak, dari sudut pemilik pandang, secara langsung berhubungan dengan dua
ketentuan penting yaitu terminasi untuk nonperformance dan kontrak buy-out. Istilah
perpanjangan masa kontrak untuk jangka waktu yang dinyatakan di luar masa awal. Untuk
istilah pembaharuan biasanya terstruktur sebagai pilihan perpanjangan kontrak yang
mungkin dilakukan baik oleh operator atau pemilik bertindak sendiri atau dalam
perjanjian. Perbedaan utama dalam hal perpanjangan untuk pertama dan kedua-tier
operator hotel adalah bahwa perusahaan pertama-tier umumnya kurang cenderung untuk
menawarkan hal tersebut, dan jika mereka lakukan, mereka menjalankan untuk waktu
yang cukup lama dalam hal perpanjangan individu serta total semua pembaruan. Operator
pertama-tier lebih mungkin untuk mengontrol opsi untuk memperbaharui dari pemilik,
tetapi perpanjangan umumnya soal kesepakatan antara kedua pihak.

20.03MANAJEMEN BIAYA

Biaya manajemen adalah kompensasi sebuah perusahaan hotel yang menerima untuk
menyediakan berbagai layanan disebut dalam kontrak manajemen. Biaya manajemen
meliputi kedua layanan manajemen dan nilai identitas. Operator tingkat kedua adalah
kompensasi atas jasa manajemen mereka sendiri. Dari sudut pemilik pandang, biaya
manajemen merupakan biaya operasi, sesuatu yang harus dikendalikan dan diminimalkan.
Salah satu tujuan utama dari pemilik hotel adalah untuk menerima laba bersih maksimum
dari operasional hotel. Kemampuan dan upaya dari manajemen perusahaan yang memiliki
dampak langsung pada hotel ini mampu mewujudkan tujuan :
1. Biaya Dasar
Berdasarkan pengaturan dikenal sebagai biaya dasar, biaya manajemen hanya
ditentukan oleh persentase dari pendapatan kotor, menciptakan insentif bagi operator
untuk dalam upaya pemasaran lipatan dan kegiatan lain yang meningkatkan volume
penjualan. Kelemahan pengaturan ini adalah bahwa biaya dasar tidak memberikan
insentif untuk meminimalkan operasi biaya. Jika seluruh biaya manajemen adalah
dalam bentuk biaya dasar, operator dapat secara teoritis meningkatkan upaya
pemasaran dan penjualan ke titik di mana tertinggi pendapatan dicapai, tapi margin
keuntungan dihilangkan.
2. Biaya Insentif
Biaya yang dibayarkan kepada manajemen perusahaan berdasarkan persentase
tertentu dari laba bersih yang ditetapkan oleh penjualan volume dan kontrol biaya.
Biaya insentif penghargaan operator untuk efisien, yang menguntungkan
pengelolaan.
3. Pemilik dan Operator Persyaratan
Biaya manajemen merupakan imbalan jasa diberikan. Biaya yang harus cukup untuk
kedua menutupi biaya operasional manajemen perusahaan dan memberikan
keuntungan yang memadai. Harus diakui bahwa porsi yang cukup besar dari total
biaya operasional untuk manajemen suatu perusahaan yang terjadi selama bagian
awal dari masa kontrak.
20.04 PELAPORAN KEUANGAN
Pelaporan lengkap, akurat, dan tepat waktu dari hasil operasi keuangan adalah salah
satu layanan yang paling penting disediakan oleh perusahaan manajemen hotel, karena itu
adalah satu-satunya ukuran nyata tersedia untuk pemilik hotel mengevaluasi kinerja dan
efektivitas manajemen perusahaan.
Kontrak manajemen harus detail :
a. Jenis laporan keuangan operator harus mempersiapkan
b. Bagaimana harus disiapkan
c. Ketika mereka harus diserahkan

Laporan harus diselenggarakan dengan cara yang seragam dan cukup rinci sehingga
hasilnya bisa cepat dievaluasi dan disetiap kekurangan dapat dilihat secara akurat yang
disusun oleh akuntan dan diaudit secara berkala dan mereka harus dikeluarkan pada waktu
yang tepat. Syarat pertama dari sistem pelaporan keuangan adalah prosedur akuntansi
yang sama yang memungkinkan untuk perbandingan yang mudah antara laporan keuangan
dalam properti yang sama.

20.05 RENCANA TAHUNAN

Semua bisnis yang dikelola dengan baik mempersiapkan anggaran, rencana untuk
operasi dimasa depan,dan evaluasi dari masa kinerja dalam rangka memfasilitasi
perencanaan dan pengendalian keuangan biaya. Perencanaan tersebut penting untuk
fasilitas penginapan dioperasikan oleh perusahaan manajemen hotel.
1. Prakiraan Pendapatan dan Pengeluaran
2. Anggaran untuk Belanja Modal dan Perbaikan dan Pemeliharaan
3. RencanaPemasaran
4. Laporan lain

20.06 PROSES PERSETUJUAN ANGGARAN

Proses persetujuan anggaran adalah prosedur dimana anggaran Hotel, ulasan,
dimodifikasi, dan diberlakukan. Itu juga merupakan sarana yang own influence atas
pengeluaran, dan dengan demikian operasi, hotel didefinisikan dalam perjanjian
manajemen.
Proses persetujuan anggaran biasanya dimulai sekitar empat bulan sebelum di
mulainya pada tahun pertama operasional, seperti rencana tahunan, disatukan oleh kepala
departemen diawasi oleh manajer umum. Kebanyakan operator memiliki proses
persetujuan multi-langkah yang diusulkan rencana naik tangga perusahaan mereka.
 Pemilik properti umumnya tidak memiliki masukan selama tahap persiapan awal ini.
1. Arbitrase Prosedur
2. Kepemilikan Kontrol

20.07 PERSETUJUAN PEMILIK

Beberapa kontrak manajemen hotel membutuhkan hampir tidak ada persetujuan dari
kepemilikan hotel lain yang berisi banyak kesempatan bagi pemilik untuk memberikan
masukan kedalam keputusan yang terlibat dengan mengelola fasilitas penginapan. Seperti
anggaran, sebagian besar operator lebih memilih untuk membatasi ketentuan apapun
membutuhkan bentuk persetujuan dan pemilik umumnya berusaha untuk mengerahkan
sebanyak kontrol atas manajemen dalam bentuk persetujuan.

20.08 PEMUTUSAN PERJANJIAN

Keadaan yang dapat memicu pemutusan oleh pemilik meliputi:
a. Kepailitan operator
b. Kegagalan untuk mencapai tingkat tertentu kinerja (biasanya keuntungan
ditentukan)
c. Operator buy-out
d. Penyelenggara materi pelanggaran kontrak
e. kesalahan atau penipuan Operator (seperti penyalahgunaan atau penyimpangan
dana)
f. pencabutan Operator izin
g. pemutusan Operator waralaba
h. Penghentian kegiatan operator dalam bisnis hotel

Penghukuman atau korban Peristiwa yang dapat membawa proses pemutusan oleh
operator meliputi:
a. Kepailitan pemilik
b. pemilik materi pelanggaran kontrak
c. Pemilik pencabutan izin
d. Kegagalan pemilik untuk menyediakan dana yang memadai (atau tidak mampu
membayar operator)
e. Mortgage atau sewa standar
f. Penghukuman atau korban
g. Penyitaan
20.09OPERATOR INVESTASI DI PROPERTI

Banyak pemilik hotel mencoba untuk menegosiasikan beberapa form komitmen

keuangan untuk properti dibagian dari perusahaan manajemen. Keberhasilan proyek ini
akan menciptakan incentive tambahan untuk mengelola secara menguntungkan. Investasi
properti di perusahaan manajemen hotel biasanya mengejar salah satu langkah berikut
1. Biaya manajemen insentif ditangguhkan.
Penangguhan atau pengampunan langsung dari seluruh atau sebagian dari biaya
manajemen insentif sebenarnya bentuk investasi modal pada bagian dari operator.
Fakta bahwa sebuah perusahaan manajemen bersedia untuk membuat kontribusi
modal kadang-kadang berarti ketika bentuk kontribusi tidak mengekspos operator
untuk kerugian moneter.
2. Pinjaman modal.
3. Pertama mengeluarkan modal
4. Kontribusi modal langsung.
Operator dan pemilik bergabung ke perusahaan mitra kerja dan membagi semua
arus kas setelah utang sesuai dengan persetujuan persentase. Investor
menganggap bahwa jika modal sangat diperlukan untuk pengoperasian properti.

20.10 BEBAN OPERATOR

Perusahaan manajemen hotel mempunyai 2 jenis beban, yaitu beban kantor dan
sistem penggantian beban.
1. Beban Home Office
Beban rumah kantor mencakup semua biaya operasi rumah dan regional kantor
Manajemen perusahaan. Ini terdiri dari gaji dan manfaat bagi eksekutif personil
dan dukungan staf; biaya operasional kantor seperti sewa, peralatan kantor,
teephone dan persediaan; dan biaya administrasi termasuk asuransi, pembukuan,
dan hukum.
2. Beban Sistem Penggantian
Beban sistem penggantian adalah biaya yang dibayarkan oleh pemilik hotel
untuk layanan terpusat tersedia oleh manajemen perusahaan. layanan terpusat
termasuk seluruh sistem periklanan, nasional dan kantor penjualan regional,
akuntansi pemesanan, manajemen information dan pembelian sistem, dan
program pendidikan dan pelatihan.
 3. Pembayaran Biaya dan Beban
Biaya rumah kantor biasanya termasuk dalam biaya manajemen dan tidak
dikenakan biaya atau dialokasikan ke salah satu sifat di bawah kontrak.
Biaya sistem penggantian umumnya dialokasikan untuk semua properti dalam
sistem menurut rumus tertentu. Beberapa metode yang sedang digunakan
meliputi:
a. Persentase dari pendapatan.
b. Kamar yang tersedia.
c. Layanan yang diterima.

20.11TRANSFER KEPEMILIKAN

Kemampuan kedua pemilik hotel dan operator hotel untuk dengan mudah
mentransfer kepemilikan (yaitu, oleh pemilik menjual hotel atau operator menjual
perusahaan manajemen) adalah diinginkan karena memungkinkan pihak penjual untuk
benar-benar menyadari nilai dari perusahaan. Untuk melindungi pemilik hotel dan
operator, banyak perjanjian manajemen menggabungkan sisa tertentu pada transfer
kepemilikan. Pada dasarnya ada dua jenis pembatasan tersebut:
Syarat persetujuan dan hak penolakan. Secara umum, semakin banyaknya
perlindungan yang diterima, maka lebih ketatlah proses yang dijalani. Persyaratan
persetujuan transfer secara umum dapat dibagi menjadi tiga tingkatan, tergantung pada
derajat pembatasan diberlakukan oleh pihak. Ketentuan veto sebanyak memberikan
kekuasaan mutlak kepada pihak yang tersisa untuk menerima
atau menolak pembeli yang diusulkan oleh penjual. Tingkat ini jelas memberikan
perlindungan terbesar kepada pihak, tapi dapat menghambat daya jual perusahaan.

20.12ASURANSI dan DAMPAK HASIL

Sebagian besar operator hotel ingin ketentuan kontrak manajemen yang memerlukan
asuransi dan dampak hasil yang akan digunakan untuk merekonstruksi hotel. Beberapa
manajemen perusahaan, bagaimanapun, ingin menerima hasil dokumen dari asuransi atau
dampak hasil sebagai kompensasi atas hilangnya pendapatan fee manajemen bersama
dengan manfaat lain dari operasi hotel. Sebagai contoh, sebuah persetujuaan dapat
menetapkan bahwa operator menerima bagian dari kompensasinya setelah properti
tersebut dibangun, dihitung dengan mengambil 20 persen dari fraksi yang pembilang
adalah jumlah tahun yang tersisa di kontrak manajemen dan penyebut adalah jumlah tahun
terakhir di hotel , dan mengalikan persentase ini dengan kompensasi sisa

20.13 KARYAWAN
Salah satu berita utama dalam negosiasi kontrak manajemen berkaitan dengan
apakah karyawan yang dipekerjakan di hotel ini untuk menjadi karyawan pemilik atau
manajemen perusahaan. Pemilik umumnya ingin para pekerja menjadi karyawan operator
dan operator ingin pemilik untuk menjadi atasan. Dasar dari masalah ini adalah terutama
kewajiban seorang atasan secara langsung bertanggung jawab dengan pajak perusahaan
dan jaminan sosial dan akhirnya, melakukan pembayaran tepat waktu kepada IRS.
Kadang-kadang, ketika arus kas adalah menurun, uang untuk pajak dialihkan ke lainnya,
penggunaan yang lebih mendesak. Jika arus kas tidak kembali normal dalam waktu untuk
memungkinkan pemenuhan kewajiban pemerintah, maka atasan dikenakan sangsi, bunga,
dan bahkan penuntutan pidana. Selain kewajiban pajak karyawan ini, atasan menghadapi
berbagai jenis tenaga kewajiban, seperti pencurian oleh karyawan, penyerangan,
diskriminasi, dan kelalaian.
Dalam kebanyakan kontrak manajemen hotel pemilik hotel biasanya bertanggung
jawab untuk menyediakan dana yang dibutuhkan untuk menutup kekurangan arus kas,
sehingga sebagian besar operator berpendapat bahwa mereka tidak harus mengontrol uang
persediaan.

20.14 PEMESANAN UNTUK PENGGANTIAN

Sebuah cadangan untuk penggantian dana mengatur untuk mengumpulkan modal

untuk secara periodik penempatan FF & E. Hotel FF & E biasanya diganti pada rata-rata
sekali setiap 8 sampai 10 tahun, sehingga cadangan untuk penggantian harus dari ukuran
yang memadai untuk memenuhi persyaratan. Pemilik hotel yang juga operator biasanya
tidak benar-benar membentuk dana untuk ini tujuan, melainkan berkontribusi besar pada
waktu yang diperlukan tergantung pada situasi keuangan pada saat itu.
Banyak formula yang berbeda digunakan untuk menetapkan jumlah uang yang harus
disumbangkan setiap tahun untuk cadangan dana pengganti. Tujuan utama dari salah satu
dari mereka adalah untuk menciptakan dana yang memadai mencakup kebutuhan
penggantian masa depan tanpa sia-sia menyisihkan terlalu banyak uang.
 Daftar berikut ini menjelaskan beberapa rumus yang digunakan untuk tujuan ini oleh
perusahaan manajemen hotel.
1. Persentase pendapatan
2. Perhitungan dolar tetap setiap tahun
3. Negosiasi jumlah dalam setiap tahun

20.15 AREA PERBATASAN UNTUK OPERATOR

Suatu hotel dengan hotel lainnya melakukan kompetisi dengan mendevaluasikan
hubungan antar hotel tersebut. Beberapa hotel juga menggunakan jasa konsultasi untuk
mengetahui efek negatif dan efek positif dari pelayanan mereka

20.16 GANTI RUGI

Jenis utama dari klausa ganti rugi adalah sebagai berikut:
a. Ganti Rugi yang disediakan oleh pemilik. Umumnya, operator ingin ganti rugi
dari semua kewajiban, kerugian, kerusakan, biaya, atau biaya yang berhubungan
dengan atau yang timbul dari pertimbangkan hotel.
b. Ganti Rugi yang disediakan oleh operator. Sebagian besar kontrak manajemen
berisi ketentuan-ketentuan yang mengharuskan operator untuk mengganti
kerugian pemilik dari kewajiban, kerugian, kerusakan, biaya, atau biaya yang
disebabkan oleh pelanggaran operator perjanjian manajemen.
20.17 PRE-OPENING LAYANAN MANAJEMEN
Beberapa layanan operator hotel biasanya menyediakan selama periode pre-opening
meliputi:
a. anggaran Pre-opening
b. Personil layanan
c. Iklan dan promosi
d. Sewa dan perjanjian
e. Lisensi dan izin
f. Pembelian
g. Instalasi
h. Penjualan dan pemasaran
i. Sistem keuangan dan kontrol
j. Koordinasi
20.18 BANTUAN TEKNIS LAYANAN
Beberapa bantuan teknis yang ditawarkan oleh perusahaan manajemen hotel yang
memiliki khusus kemampuan ini di rumah adalah sebagai berikut:
a. Desain awal: Memberikan pemilik properti dengan pedoman dan spesifikasi yang
berkaitan dengan hotel konsep, tata letak, desain, dan dekorasi, dan rekomendasi
dan ukuran fasilitas.
b. Arsitektur dan fasilitas desain. Bekerja dengan arsitek proyek, insinyur, desainer,
dan konsultan pembangunan lainnya untuk membuat rencana kerja dan
spesifikasi. daerah tertentu yang akan dibahas meliputi:
Kerja Mechanical Architecture Listrik Dan pipa sistem desain Interior,
Operational Komunikasi Fire sistem komputer keselamatan telepon bergerak
sistem makanan fasilitas desain-desain -binatu dan peralatan Lighting
Spesifikasi FF&E
c. Desain Akhir: Ulasan oleh operator semua rencana dan spesifikasi disiapkan oleh
berbagai konsultan pembangunan. Berdasarkan kritik dan rekomendasi yang dibuat
oleh operator, rencana dan spesifikasi yang direvisi dan disetujui saat diterima.
d. Pengawasan Proyek: Pengawasan ini juga termasuk instalasi furnitur,
perlengkapan, dan peralatan. Pengawasan Proyek yang ditawarkan oleh sebuah
perusahaan manajemen hotel jarang cukup untuk menggantikan manajer penuh
waktu proyek, kontraktor umum, atau pengembang.
e. Jasa lainnya. jasa teknis lainnya kadang-kadang ditawarkan oleh operator,
termasuk: kelayakan proyek (baik mempersiapkan atau meninjau studi dan
penilaian pasar) afiliasi Franchise (bantuan kepada pemilik oleh manajemen lapis
kedua perusahaan dalam memperoleh afiliasi franchise)

CHAPTER 21
21.02 STRATEGI LOKASI
1. Di mana Untuk Mengembangkan :
(1) Mengidentifikasi pasar yang tepat untuk properti, menganalisa permintaan generator
dalam setiap pasar untuk memilih area perdagangan yang akan mengoptimalkan potensi
hunian; (2) Memilih lokasi tertentu visibilitas yang mungkin terbesar dan aksesibilitas
untuk tamu potensial. Lokasi paradigma untuk situs Penginapan yang tepat.
2. Faktor Keuangan
Ketika menilai permintaan ruang, pengembang harus mempertimbangkan hal berikut:
a. Tingkat hunian yang akan dicapai untuk jenis fasilitas penginapan yang diusulkan
b. Kompetisi relatif
c. Tren dalam bidang perdagangan yang dipilih
d. Perubahan Masa Depan dalam kondisi dalam pasar yang dapat positif atau negatif
mempengaruhi kinerja diproyeksikan
Dalam menilai kelayakan ekonomi dari proyek, pengembang harus mengakui
keterkaitan dari banyak variabel, termasuk berikut. perkiraan biaya proyek, yang meliputi:
tanah, konstruksi, peralatan, transaksi pinjaman, kinerja proyeksi.

21.03 STRATEGI WAKTU

Pengembangan kelayakkan suatu proyek dapat menentukan waktu persiapan
pembangunan yang telah terjadwalkan biasanya menentukan tanggal sedini mungkin.
Namun, pengumuman proyek baru mungkin mendorong pengembang lain untuk
mengambil bunga di pasar. Ini adalah tanggung jawab penilai untuk menentukan tertinggi
dan penggunaan terbaik dari paket subjek, dan pertimbangan yang mencakup waktu
penggunaan. Jika penentuan tertinggi dan yang terbaik adalah pembangunan hotel, maka
keterlambatan dihitung dalam pembangunan properti bisa untuk mengembalikan nilai
yang sekarang lebih tinggi untuk tanah dari yang akan dilakukan pembangunan
dengansegera.
a. Kapankah Market Terkuat?
Sebuah penentuan holding period yang tepat dari lahan kosong bisa dicapai
melalui perhitungan berulang menggunakan tanggal pembukaan variabel. Penilai
Institute "Tertinggi & Best Use dan Analisis Pasar" menekankan pentingnya
waktu untuk menentukan penggunaan optimal sebidang ini.
b. Kapan Membangun?
Apakah Masa Depan itu sungguh jelas?
Beberapa keterbatasan ini mencakup pengikut :
 Ketidakpastian perkembangan yang mungkin hotel lain di tahun yang akan
mendatang.
 Subjektivitas yang melekat dalam menentukan tingkat kapitalisasi terminal
yang sesuai peningkatkan.
  Sejauh mana faktor-faktor lain yang mungkin akan diadakan pada subjek
pertumbuhan properti perkembangan hotel
 Penentuan tingkat diskon yang sesuai dengan spesifik pasar
 Menunggu Perubahan pada Ekonomi

21.04 PENGEMBANGAN TIM

Memiliki dan memilih pasar dan kawasan perdagangan dalam pasar, dan setelah
diidentifikasi situs yang secara awal bertekad untuk mendukung proyek yang diusulkan,
pengembangan kontrak berkomitmen untuk situs, dikenakan due diligence yang
menguntungkan. Proses seleksi situs dibagi kedalam Tahap Desain dan Tahap Konstruksi.
Pengembang bekerja dengan sejumlah orang yang berbeda dalam fase ini,

21.05 PROSES KONTRAK

Setelah penyelidikan awal telah dilakukan pada situs tertentu, dan indikasi awal
menunjukkan bahwa proyek akan memenuhi kedua tes kelayakan keuangan dan
pembangunan, sangat penting bahwa situs menjadi benar dijamin dengan kontrak.

21.06 MENGEVALUASI KELAYAKAN PROYEK

1. Desain Phase
2. TahapKonstruksi

21.07 PRE-PEMBUKAAN / PEMBUKAAN

Bulan-bulan akhir konstruksi umumnya sibuk, sering tidak memungkinkan

pengembangan yang cukup waktu untuk mencurahkan perhatian pada berbagai tugas yang
berhubungan dengan pembukaan fasilitas kepada publik.

21.08 PROYEK KEUANGAN

Proyek ini telah dianalisis, kelayakan pasar atribut dibahas dari proyek telah
meyakinkan, dan sekarang pertanyaan utama yang terkait pembiayaan proyek. Apa jenis
pembiayaan akan tersedia untuk pengembang untuk memungkinkan dia untuk
menyimpulkan proyek pada ekonomi istilah layak Seperti kita catat sebelumnya, ada
hubungan antara biaya proyek dan tarif dicapai dan tingkat hunian untuk menentukan
kinerja proyek. Demikian pula, di bidang keuangan proyek, jumlah uang yang akan
tersedia (yaitu, berapa persen dari biaya proyek dapat dibiayai) dan tarif yang berlaku
bunga (yaitu, apa layanan utang pada proyek akan menjadi) memiliki bantalan pada
kelayakan dari usulan
21.09 FAKTOR MENDUKUNG URBAN CORE PEMBANGUNAN HOTEL BOOM
1. Pengembang dan Risiko
2. Memahami Risiko
3. Sejarah Downtown Hotel
4. Hotel Segmentasi
5. Pembangunan vs Biaya Renovasi di Core Perkotaan
6. Mixed Use-Solution