Dm Pi Pytal ress en a ucaey errr E Prof. dr. sc. Vinko Belak ODGOVORI NA PITANJA neo aju, Dv ojo} RACUNOVODA U VEZI re S PRIMJENOM MSFI-JA ity 16 —- NAJMOVI 4. Kako se tretiraju sporazumi o pravu ko- riStenja odredene imovine koji imaju neodre- deno trajanje jer se automatski produzavaju ako ih jedna strana ne otkase? To je bilo Cesto pitanje na seminaru zato to se u praksi pojavijuje znazajan broj upravo takvih sporazuma. Odgovor na to pitanje nije jednosta- van niti jednoznatan pa treba uzeti u obzir vise odredbi MSFI-ja 16. lako MSFI 16, ne daje izravan odgovor na to pi- tanje, zakijuéak i odgovor treba izvesti na temelju odredbi MSFl-ja 16 koje govore 0 uvjetima prizna- vanja sporazuma o najmu. Da bi se neki Sporazum priznao kao spo- razum © najmu neophodno je da se njime ustup: + pravo kontrole nad koristenjem odrede- ne imovine tijekom danog razdoblja * uzamienu za naknadu, + te da se trajanje najma utvrdi kao neopo- zive razdoblle trajanja najma. ‘Sporazumi o pravu kori8tenja odredene imo- vine koji imaju neodredeno trajanje zato Sto se automatski produzavaju ako ih jedna st na ne otkaze ne udovoljavaju uvjetima za p znavanje najma jer se za njih ne moze utvrditi neopozivo razdoblje trajanja najma. Medutim, to vrijedi samo u siuéaju kada obje strane. nal- U tom sluéaju se radi o ugovoru o usluzi takva imovina se ne priznaje u bilanci stanja treb: najmoprimca. ‘rask Medutim, kad samo najmoprimac ili samo ges najmodavac ima pravo raskinuti sporazum, to su se smatra sporazumom o najmu | tada treba jma utvrditi neopozivo razdoblje najma. O Buduéi da sporazumi u praksi mogu biti vrlo ra- ima. ZiiGiti potrebna su dalja objaénjenja koja se dajuu op nastavku. najn Podloge za zakljuéak i obrazlozenja: van U toéki 9, MSFI-ja 16, istiée se: “Sporazum je | Ak sporazum 0 najmu, odnosno sadr2i elemente na- moe jma ukoliko se njime ustupa pravo kontrole nad i ra korigtenjem odredene imovine tijekom danog raz- (MS dobljé u zamjenu za naknadu*, Pr Dvojpu bi mogla izazvati odredba o neopozivom © né trajanju najma u kojoj se kaze da: 2 »Subjekt treba utvrdititrajanje najma kao neopo- zivo razdoblje trajanja najma, zajedno sa: (a) razdobljima obuhvaéenim svakom eventu- alnom opcijom produzenja najma ukoliko postoj realna vjerojatnost da ¢e najmoprimac iskoristiti tu opoju; (b) razdobljima obuhva¢enim svakom eventual | fa nom opeijom raskidanja najma ukoliko postoji re- kret alna vjerojatnost da najmoprimac neée iskoristiti dc tu opciju (MSFI 16, tocka 18). ou Iz te odredbe bi se moglo na prvi pogled zaklju- vi « Giti da subjekt mora utvrditi trajanje najma kao jai ‘iliusluzi i i stanja li samo. zum, to la treba i vrlo ra- e daju u azum je ente na- ‘ole nad nog raz- pozivom neopo- eventu- ) postoji skoristit ventual- stoji re- koristiti 1 zaklju- ma kao SCL ee neopozivo razdobije trajanja najma u svakom slu- fj, ali to nije tako. Diojbu razrjeSava totka B34, MSFlja 16, u fojoj se izrigito kaze da: ,Najam prestaje primjenjiv kada ga i najmoprimac i najmoda- ‘vac steknu pravo raskinuti bez dozvole druge trane uz simboliénu kaznu‘. [zte odredbe proiziazi da samo u sluéaju kad obje strane, najmoprimac i najmodavac, ima- pravo raskinuti sporazum bez dozvole druge ane uz simboliénu kaznu, tada najam nije pri- njiv, odnosno to nije sporazum o najmu. U tom sludaju sé radi o ugovoru 0 usluzi i ta- iva imovina se ne priznaje u bilanci stanja fajmoprimca. . Cak iu sluéaju tekucih sporazuma o najmu, ako. se naknadno dogovori da ga i najmoprimac i naj- modavac imaju pravo raskinuti bez dozvole druge ‘sane uz simboliénu kaznu, sporazum o najmu vise nije primjenjiv. Nadalost, tu priga ne zavrSava. Naime, kako su sporazumi u praksi vrlo raziigiti, ‘treba uzeti u obzir i one sporazume kod kojih je za faskidanje neophodna suglasnost (dozvola) dru- ge strane. Kod takvih sporazuma, subjekt ipak treba dodatno utvrditi trajanje na- jma kao neopozivo razdoblje trajanja najma. Osim toga, Onda kada samo najmoprimac ima pravo raskinuti najam to pravo se smatra opoiiom raskida najma koja je na raspolaganju nnajmoprimcu i koju subjekt ima u vidu kod utvrdi- anja trajanja najma, ‘Ako pravo raskidanja najma ima samo naj- modavac, neopozivo razdoblje najma ukijucuje i razdoblje obuhvaéen opcijom raskida najma* (MISFI 16, toéka B35), Prema tome, takvi sporazumi su ipak sporazumi ‘oO najmu. _ 2. Ako su u okviru sporazuma o najmu juéene obveze placanja troskova elektrié- energije, plina, goriva, komunalija i sliéni ‘troskovi, treba li te tro3kove odvojiti? Kako ih treba obuhvatiti u okviru obveze prema wu kod su oni varijabilni i razliéiti svaki 10? lako je to logiéno pitanje koje se kod najma ne- kretnina redovito pojavijuje kao problem, izravnog ‘edgovora na to pitanje u MSFiju 16, nema. U sluéaju najma poslovnih prostora, troéko- ‘vielektriéne energije, plina, goriva, komunali- Jai sligni troSkovi koji se naplacuju u fiksnim ili varijabilnim iznosima (onakvim kakvi jesu), RACUNOVODSTVO - REVIZIJA he mogu se odvojiti od sporazuma o najmu u svim sluéajevima kad je predmetna imovina u velikoj mjeri zavisna ili uzajamno povezana s imovinom iz sporazuma. Naime, u preteznom broju sluéajeva posiov- ni prostori ne mogu biti u funkeiji kojoj su na- mijenjeni ako nema elektriéne energije, plina, goriva, komunalija ili slicnih komponenti. Zbog toga te troSkove treba obuhvatiti ugo- vorom o najmu. Ako su ti troSkovi varijabilni (Sto najéesée Jesu), oni se za utvrdivanje obveze po osnovu najma procjenjuju u prosjeku prema prethod- nom iskustvu. Naknadno, odstupanja od te procjene tros- kova koja nisu ukljutena u mierenje obveze po osnovu najma za razdoblje_u kojem nastaje do- gadaj ili uvjet koji pokreée ta placanja, prizna- ju se u dobit ili gubitka u bilanci uspjeha. Podloge za zakljuéak | obrazloZenja: Za odluéivanje © razdvajaniu komponenti spo- razuma vazne su totke 12-17 i totke B32 i B33, MSFI-ja 16. Opée je odredba da: ,Kod sporazuma koji predstavijaju sporazume o najmu, odnosno sadr- 2e elemente najma, subjekt treba posebno obra- Gunavati svaku komponentu najma u okviru spo- razuma kao najam u odnosu na komponente koje se ne tiéu najma, osim ako ne koristi praktiénu pomoé iz taéke 15. Tatke B32.-B33. daju upute za razdvajanje komponenti sporazuma" (MSFI 16, totka 12). Drugim rijetima, komponente koje se ne titu najma treba odvojiti od komponenti najma, osim ako se ne koristi praktiéna pomos koje dopusta da se te komponente obraéunavaju kao jedinstvena komponenta najma. Medutim, da bi najmoprimac odvojio kompo- nente predmetnih trokova mora ispuniti odrede- ne uvjete, Naime, pravo koristenja imovine predstavija od- vojenu komponentu najma samo ,ako predmetna imovina nije u velikoj mjeri zavisna ili uzajarnno povezana s drugom imovinom iz sporazuma. Na primjer, Ginjenica da bi se najmoprimac mogao odlutiti da ne unajmi predmetnu imovinu bez zna- Gajnih posijedica po njegova prava koristenja dru- ge imovine iz sporazuma moze biti dobar poka- Zatolj da predmeina imovina nije ni u velikoj mjeri zavisna ni u velikoj mjeri uzajamno povezana sa tom drugom imovinom” (MSFI 16, toéka B32), broj: 3/19sa = FE rt RACUNOVODSTVO - REVIZI. Sve komponente sporazuma i njihove tros- kove 0 kojima predmetna imovina nije u velikoj mieri zavisna ili uzajamno povezana s drugom imovinom iz sporazuma, treba odvoliti od kom- ponenti najma, osim ako se ne koristi praktiéna pomoé koje dopusta da se te komponente obra- Gunavaju kao jedinstvena komponenta najma. Priznavanje odstupanja promjenjivih placa- nja tro8kova od iznosa ukljuéenih u mjeren| obveze odreduje toéka 38., MSFl-ja 16, ovako: sNakon prvog dana trajanja najma, najmoprimac treba priznati u okviru_dobiti ili qubitka, osim ‘ako su ti tro8kovi primjenom drugog relevantnog standarda ukijuéeni u knjigovodstvenu vrijednosti druge imovine, i: (a)kamatu na obavezu po osnovu najma; i (b)promjenjiva plaanja za najam koja nisu ukljuéena u mjerenje obaveze po osnovu najma za razdoblie u kojem nastaje dogadaj ili uvjet koji pokreée ta placanja. =Plaéanja po osnovi najma ukljuéena u mjerenie ‘obaveze po osnovu najma na prvi dan njegovog trajanja obuhvaéaju sljedeéa pla¢anja za pravo kori8tenja predmetne imovine tijekom trajanja na- jma koja nisu izmirena na prvi dan trajanja najma: a) fiksna plaéanja (ukjuéujuéi u sustini fiksna placanja opisana u tozki B42.), umanjeno za eventualne primljene poticaje u vezi s najmor b) promjenjiva plaéanja koja zavise od odre- enog indeksa ili stope i koja su pogetno mierena prema tom indeksu ili stopi na prvi dan trajanja najma (kao &to je opisano u totki 28.);".....(MSFI 16, toéka 27). -Promjeniiva plaéanja po osnovu najma koja za- vise od indeksa ili stope iz tacke 27.(b) ukijuéuju, primjera radi, plaéanja povezana s indeksom po- tro8atkih cljena, s referentnim kamatnim stopa- ma (poput LIBOR-a), odnosno platanja koja se mijenjaju kako bi uvazile promjene trZignih cijena najamnine* (MSF 16, totka 28). Nazalost, ovdje se govori o promjenjivim plaéa- njima po osnovu najma koja zavise od indeksa ili stope @ nisu obuhvaéena promjenjiva plaéanja zbog promjene u koligini potrosnje. Zbog toga se treba pomodi odredbom u totki B33, MSFija 16, koja kaze: »Sporazum moze ukljuéivati odredeni iznos koji je najmoprimac duzen platiti za aktivnosti broj: 3/19 i tro8kove kojima se ne vr8i prijenos nekog do bra ili usluge na njega. Na primjer, najmoda vac u ukupan iznos za naplatu moze ukljuéi i cijenu administrativnih poslova ili druge tros kove koji su po njega nastali u vezi sa dani najmom a kojima se ne vr8i prijenos dobra i usluge na najmoprimca. Takvi potrazivani izno si ne predstavijaiu osnovu za postojanj odvojene Kkomponente sporazuma vec 9 ‘smatraju dijelom ukupne naknade koja se ras poreduje na odvojeno prepoznate komponeni sporazuma. Kad takvi potrazivani iznosi imaju za posljed cu promjenjiva pla¢anja za najam koja nisi ukljuéena u mjerenje obaveze po osnovi najm za tazdoblje u kojem nastaje dogada| ili uvjet ko pokreée ta platanja, moze se primijeniti jedin totka 38., MSFl-ja 16, u kojoj se kaze da ih te ba priznati u okviru d gubitka a ogra enje u definiciji promjenjivih plaéanja se n 3. Kako na obvezi prema najmodaveu imat vrijednost za lOS? Kako evidentirati pristiglt mjeseénu (tromjeseénu ili godignju) faktury u glavnoj knjizi i poreznim evidencijama? lako to nije te8ko pitanje, ogito je da moze zbu niti raéunovode zato Sto obveza prema najmu n odgovara uplatnim ratama. Zato dajemo detaljn objasnjenie. IOS (izvje8taj otvorenih stavki) Salje najmodava u sluéaju kad ima nenaplaéeno dospjelo potral vanje po osnovi obveze za najam. Primjer situacije u raéunovodstvu kod najmo davea kad ima dospjelo nenaplaéeno potrazive nje po osnovi poslovnog najma za iznajmljeni pe ‘stovni prostor najmoprimcu: 1. Najmodavac je najmoprimcu iznajmio pe sloyni prostor na razdoblje od 6 godine Najam se plaéa u 6 jednakih godi&njih rai u svotama po 100.000,00 KM, uveéan za PDV. Prvu ratu najmoprimac je plait unaprijed. Za drugu ratu najmodavac j najmoprimcu ispostavio raéun na svot od 100.000,00 KM, plus 17.000,00 Kk PDV-a. 2. Najmoprimac drugu ratu nije platio na vrie me, pa je najmodavac najmoprimcu posla IOS na svotu od 417.000,00 KM.