樓

宇
維
修
指
引
如有任何查詢，可致電房屋局︰
地址︰澳門青洲沙梨頭北巷 102 號
(2015 年 7 月版) 電話︰28594875
本指引會作不定期更新，最 傳真︰28305909
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 －目 錄－

前言----------------------------------------- --------------------------2
內容
1. 釐 定 維 修 項 目 --------------------------------------------------3
2. 召 開 業 主大 會 確認 維修 項目 及續後 工作 --------3
3. 工 程 招 標 前 期 工 作 ------------------------------------------3-4
4. 開 標 及 分 析 標 書 工 作 ---------------------------------------- 4-5
5. 召 開 業 主 大 會 進 行 評 標 --------------------------------------- 5
6. 經 業 主 大 會 選 出 承 攬 工 程 公 司 續 後 之 工 作 -------------- ---5
7. 進 行 工 程 ------------------------ -------------------------- ------5
8. 驗 收 工 程 ------------------------ -------------------------- ------5
9. 通 知 權 限 部 門 及 遞 交 竣 工 文 件 --- -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- 6

附件
1. 按 工 程 金 額 釐 定 招 標 方 式 及 註 冊 技 術 員 之 工 作 ------- ----7
2. 進 行 保 養 及 維 修 工 程 流 程 圖 ------- -------------------------- 8
3. 共 同 部 分 保 養 及 維 修 時 間 間 距 ------------------------------- 9
4. 「工程項目及價格表」 （ 報 價 單 ）樣 本 ----------------------10
5. 「 標 書 分 析 評 估 表 」樣 本 ------------------------------------ 11

1
 前 言

現行法例已明確業主具有維護自身建築物安全性
的責任。隨著樓宇樓齡漸高，樓宇之共同部分老化，
倘未有適度進行保養及維修，除對業主使用上之安全
或產生滋擾外，更嚴重可能產生公共衛生或安全，引
致業主須負上相關責任。因此，樓宇共同部分之保養
及維修尤為重要。為提高樓宇業主對樓宇保養及維修
意識，特區政府透過《樓宇維修基金》轄下各項財政
支援計劃，提供樓宇共同部分的維修無息貸款及部份
費 用 資 助，並 協 助 大 廈 業 主 成 立 管 理 委 員 會 /管 理 機 關
(以 下 統 稱 管 理 機 關 )， 藉 此 鼓 勵 業 主 對 樓 宇 進 行 保 養
及維修。

為協助業主及管理機關開展樓宇共同部分之維修
及保養之一系列工作，且有利管理機關代表申請“樓
宇維修資助計劃”申請所需條件，房屋局提供『樓宇
維修指引』以供業主或管理機關按照自身樓宇之情況
作參考之用。

2
 內 容
1. 釐定維修項目
1.1 樓 宇 一 般 進 行 保 養 或 維 修 ， 是 由 以 下 情 況 啟 動 ：
 管理公司經目測後向業主或管理機關作出建議；
 管 理 機 關 評 估 /有 計 劃 進 行 保 養 或 維 修 ；
 經業主向管理公司或管理機關反映
 收 到 相 關 權 限 部 門 之 要 求 (如 消 防 局 、 土 地 工 務 運 輸 局 等 )。
1.2 編 列 保 養 或 維 修 項 目 ：
 管理公司或管理機關可先草擬一份保養或維修項目清單，如更
新 升 降 機 、 更 換 外 牆 排 污 管 道 、 外 牆 /天 台 防 水 工 程 、 維 修 消 防
系統、伸縮縫、結構等，以照片及說明保養或維修理由等資料
張貼於樓宇之大堂，以便業主知悉保養或維修項目之安排，並
提供意見。

2. 釐定保養或維修項目後，召開業主大會討論及決議通過下列事
項，或透過事前經業主大會根據金額定立維修規則，可定出在
一定金額內可由管理機關決定﹕
2.1 確 定 進 行 那 一 項 保 養 或 維 修 項 目 ；
2.2 聘 任 註 冊 技 術 員 及 有 關 支 付 ；
2.3 就 保 養 或 維 修 工 程 進 行 招 標 以 獲 取 工 程 公 司 承 攬 資 料 ；
2.4 工 程 預 算 及 支 付 之 安 排 。

3. 業 主 大 會 通 過 2.1 至 2.4 之 事 項 後 ， 管 理 機 關 可 經 管 理 公 司 協
助提供註冊技術員或於土地工務運輸局網上尋找註冊技術員
(註 冊 建 築 商 、 公 司 及 技 術 員 資 料 )及 進 行 維 修 工 程 招 標 。
3.1 聘 任 之 註 冊 技 術 員 可 協 助 如 下 之 事 宜 。
 對保養或維修項目進行相應之檢測，尋找可能存在之風險，制
作所需之報告、維修方案、招標文件等；
 在招標階段，擬備詳盡標書分析，並在召開業主大會期間，向
各業主講解勘察報告、維修方案、標書分析評估表及初步分析
結 果 及 作 出 推 薦，以 便 業 主 或 管 理 機 關 有 足 夠 資 訊 作 出 投 票 及，
讓業主及管理機關有足夠資料作出決定；
 在工程進行期間，監管承攬工程公司之施工質量、數量及施工
進度，並向管理機關以拍照作出匯報；
 對所有任何在完工後均會被掩蓋的工程，在動工前、工程進行
間及完工後都拍照記錄實際情形；
 在工程完工時，協助管理機關就技術上對工程進行驗收；

3
  若申請“樓宇維修資助計劃”，在所有工程完工後，須由註冊
技術員簽署竣工證明書，此外也需因應房屋局之要求，提供施
工階段相片。
3.2 聘 任 註 冊 技 術 員 注 意 事 項 ：
 聘任之合同，清楚訂明簽約各方角色、權利、職能和責任；
 協定一份實地監察計劃、計劃內容包括負責實地監督工程、要
檢驗、巡查和測試的工程項目以及巡查次數等；
 除例行的視察外，亦須進行突擊檢查。

4. 招標工作
4.1 編 制 維 修 方 案 ： 由 註 冊 技 術 員 /管 理 公 司 為 樓 宇 作 仔 細 勘 察 ，
從而編制一份詳細報告，列出現在樓宇狀況、存在之問題及
成因、補救之方案及工程支出費用之預算給管理機關一併考
慮。
4.2 維 修 方 案 經 管 理 機 關 通 過 後，註 冊 技 術 員 /管 理 公 司 便 會 進 行
詳細方案之設計、用料之選擇、制定評核標準、招標文件之
編寫，而招標文件應包括以下資料：
 工 程 項 目 及 價 格 表 (報 價 單 )；
 一般及特定工料的規格及標準；
 合同條款及條件；
 投標表格；
 各 種 圖 則 如 平 面 圖、立 面 圖、截 面 圖 等、以 及 工 程 細 節 大 樣 圖 ；
 接納投標的準則；
 訂明施工、竣工和延期的時限；
 付款的條件及安排；
 有關工程延誤及賠償的安排；
 工程各項保險的要求，如承保金額及範圍等；
 倘 有 的 檢 測 (第 三 方 )的 工 作 及 其 內 容 ；
 保用期。
4.3 收 到 之 標 書 ， 以 密 封 方 式 處 理 ， 並 由 管 理 機 關 決 定 放 置 點 。
並設定開標日期，透過管理機關各成員、註冊技術員、投標
公司及業主代表參與開標工作；
4.4 標 書 分 析 ： 註 冊 技 術 員 /管 理 公 司 會 把 所 有 標 書 詳 細 分 析 ， 當
中包括公司背景、架構、人才、財政及過往工作經驗等，同
時 ， 註 冊 技 術 員 /管 理 公 司 也 會 對 有 問 題 (單 價 及 尺 數 )及 不 清
楚 之 項 目 發 信 給 有 關 投 標 者，要 求 解 釋 及 確 認。分 析 完 成 後 ，
註 冊 技 術 員 /管 理 公 司 會 向 管 理 機 關 遞 交 標 書 分 析 情 況 ；

4
 4.5 開 標 結 果 ： 管 理 機 關 收 到 標 書 分 析 情 況 後 ， 可 約 見 適 當 之 投
標者，以進一步瞭解有關投標者之公司架構、人事、財政狀
況 、 工 作 經 驗 及 工 程 安 排 。 管 理 機 關 綜 合 註 冊 技 術 員 /管 理 公
司標書分析情況、面見投標者之成績及各方面意見，制作相
關之標書分析評估表及公佈初步分析結果。

5. 招標及資料分析文件已制作完成，倘標書太多，可由管理機關
進行會議，決定並明確理據提交不少於 3 份標書於業主大會，
透過召開業主大會，討論及決議以下事項；
5.1 選 取 維 修 工 程 項 目 之 承 攬 工 程 公 司 ， 以 及 確 定 承 造 工 程 之 金
額；
5.2 維 修 工 程 費 用 支 付 方 式 ， 由 共 同 儲 備 基 金 或 由 各 單 位 按 佔 樓
宇總值百分比攤分；
5.3 倘 支 付 由 各 單 位 分 攤 ， 則 可 明 確 收 集 工 程 費 用 之 時 間 及 方
法；
5.4 申 請 “ 樓 宇 維 修 資 助 計 劃 ” ， 獲 批 之 申 請 可 得 到 工 程 總 額
30%或 按 樓 宇 每 一 單 位 五 仟 ， 以 較 低 者 為 批 核 資 助 。
5.5 倘 申 請 “ 樓 宇 維 修 資 助 計 劃 ” ， 詳 細 申 請 手 續 與 所 需 文 件 可
参 閱 (申 請 時 遞 交 之 文 件 REG-02) 。

6. 評標事宜經業主大會通過後之工作
6.1 管 理 機 關 可 就 召 開 大 會 所 引 致 費 用 ， 於 會 議 後 30 日 內 申 請
“樓宇管理資助計劃”；
6.2 承 攬 工 程 公 司 、 註 冊 技 術 員 或 管 理 機 關 可 向 土 地 工 務 運 輸 局
申請工程通知或工程准照；按照工程類別權限部門會發出對
應之開工許可文件，遞交申請所需文件亦有所不同；
6.3 獲 發 工 程 通 知 或 工 程 准 照 後 ， 保 養 或 維 修 工 程 可 開 展 ， 且 管
理機關主席可代表業主，申請“樓宇維修資助計劃”或業主
申請“樓宇維修無息貸款計劃”

7. 進行工程
7.1 工 程 開 展 前 ， 應 書 面 通 知 房 屋 局 ；
7.2 註 冊 技 術 員 進 行 監 管 工 程 ， 促 使 承 攬 工 程 公 司 按 照 報 價 單 或
合 約 要 求 執 行 工 程，並 按 照 情 況 需 要，對 工 程 項 目 進 行 拍 照 、
記錄、測試等工作；
7.3 管 理 機 關 以 不 定 期 查 閱 工 程 之 進 展 ， 或 要 求 註 冊 技 術 員 匯 報
工程進行情況。

8. 驗收工程

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 8.1 管 理 機 關 全 體 成 員 或 由 會 議 決 定 由 至 少 3 位 成 員 出 席 驗 收 工
作；
8.2 要 求 註 冊 技 術 員 、 承 攬 工 程 公 司 一 同 檢 收 完 成 工 程 之 項 目 ；
8.3 在 檢 收 過 程 中 ， 列 出 所 需 補 修 項 目 的 清 單 ， 要 求 承 攬 工 程 公
司跟進。

9. 最後驗收確定工程合符要求，通知權限部門及遞交竣工文件
9.1 按 權 限 部 門 之 要 求 ， 以 書 面 通 知 有 關 工 程 已 符 合 技 術 要 求 完
成；
9.2 倘 工 程 已 獲 批 “ 樓 宇 維 修 資 助 計 劃 ” 或 “ 樓 宇 維 修 無 息 貸 款
計 劃 ” ， 當 工 程 完 成 時 ， 需 要 遞 交 竣 工 文 件 ， 詳 情 可 參 閱 (竣
工 時 遞 交 之 文 件 REG-03)。

6
 附件 1

按工程金額釐定招標方式

管理機關可因應樓宇之情況及服務要求而調整，以符合實際需要。此外，在釐定
招標方式時，除顧及上述因素外，對於需要工程公司進行定期保養維修工作的設
備（如升降機），其維修工程後的保養責任及費用亦需考慮。

本表是以公共工程及考量一般樓宇情況去釐定。

註冊技
註冊技
工程的分項工作 註冊技術 註冊技 術員驗
術員初
員制作招 招標方式 術員監 收及簽
步分析
標文件 管工程 署竣工
工程金額/工程情況 標書
文件
15 萬元或以下 -- -- -- -- 
要求提供報價
15 萬元以上至 70 萬元 --
(不少於 3 間公司)
--  
要求提供報價
70 萬元以上至 150 萬元  (不少於 3 間公司)   
150 萬元以上  公開招標   
工程技術較複雜
或特別情況  公開招標   

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 附件 2

流程圖

開始

釐定維修項目

召開業主大會通過
事宜業主大會

招標工作

召開業主大會進行評標
事宜業主大會

進行工程

驗收工程

通知權限部門及遞交竣工文件

結束

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 附件 3

共同部分保養及維修時間距

維修間距須視乎每幢樓宇的個別情況、服務要求及澳門現行法例或指引(如《私
人工程升降機類設備審批、驗收及營運制度指引》及《樓宇自來水系統維護指引》
等)而調整，以切合某情況和達致預期的水平。但是，一些影響住戶及市民安全
的重要項目的維修保養周期則不應延長，例如外牆飾面、消防系統及升降機類設
備等。

設施 工程項目 維修間距
外牆油漆 重新粉飾 4至5年
定期檢查 每年
外牆飾面
詳細檢查 5 至 6年
重新粉飾/修補 3 年
內部間牆
結構性維修 於有需要時
檢查狀況和調教 每年
窗戶、外部欄杆
重新油漆金屬部份 2至3年
檢查及潤滑水泵和檢查閘制 每月
供水/再生水系統
清洗水缸和檢查閘制 3 個月
檢查和清洗排水渠 每 2 個星期或颱風
天台排水系統
及排水明渠 吹襲/豪雨的前後
地面排水系統 檢查表面有沒有損毀或植物生長 每年
檢查和清洗沙井 2 個月
地下排水系統
用專門儀器/材料等勘測地下排水渠 2年
中央石油氣/ 每年及
由專業人員檢查/大修
天然氣系統 按燃氣公司之要求
供配電系統、緊急 由管理人員檢查 每月
照明燈、避雷針 由專業人員檢查/大修 每年
空載測試 每月
後備發電機
負載測試 6 個月
抹油、保養及簡單維修 每月
升降機類設備 進行大修和向土地工務運輸局提交
每年
《操作良好運作證明書》及相關工作
由管理人員檢查防火門 1至2天
由管理人員檢查 每星期
消防系統 由消防公司人員檢查 2 個月
進行大修和向消防局提交
每年
消防系統正常狀態證明書
公共天線系統、保安系統等 6 個月至 1 年
其他
天台、樓板及飾面的檢查 每年

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 附件 4
「工程項目及價格表」樣本
工程項目：XXXXX
樓宇名稱：XXXXX
工程項目及價格表
編號 工 程 內 容 單位 數量 單價 金額
根據工程招標卷宗之圖則、工程說明等組成
文件，執行下列工程內容，包括提供相關之
材料、設備、安裝及清理工作；施工所採用
之工序、工藝及相關的材料與配件等需符合
本澳現行的規範及條例。

1 公共地方－大廈外牆面
1.1 XXXXXXXXXXXXXXXX
平方米 XXXX $XX.XX $XX.XX

1.2 XXXXXXXXXXXXXXXX
平方米 XXXX $XX.XX $XX.XX

第 1 項小計 : $XX.XX

2 供電總設施
2.1 XXXXXXXXXXXXXXXX
套 XXXX $XX.XX $XX.XX

2.2 XXXXXXXXXXXXXXXX
套 XXXX $XX.XX $XX.XX

第 2 項小計 : $XX.XX

總計 : $XX.XX

施工期：XX 日
保用期：XX 日
報價單有效期：XX 日
支付計劃：XX
註冊技術員的費用支付情況：XX
(......)

工程公司負責人簽署

日期： _______________

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 附件 5

「標書分析評估表」樣本

[樓宇名稱] 維修工程註冊建築商報價結果分析表

分析項目 最低標價者 次低標價者 第三低標價者

編 工程公司名稱
號
1 提供主要負責人履歷
2 公司成立年期
3 註冊編號
4 過去三年內已完成維修工
程數目
5 提供財政狀況証明
6 公司商業登記
7 保用期
8 保證金 $ $ $
9 每月保養費 $ $ $
10 工程公眾責任保險保額 $ $ $
11 勞工保險保額 $ $ $
12 標價總額 $ $ $
13 標書有效期 –
由收回標書日期起計(日)
14 其他

註冊技術員(負責評標人士)姓名：____________________

註冊編號：____________________

簽署：____________________

簽署日期：____________________

註：
1. 表中所述註冊建築商可按不同個案之情況而由註冊建築公司/工程公司等代
替；
2. 可向投標註冊建築商要求提供所需而未呈上的資料；
3. 上述分析項目可按個別個案之情況需要增減。

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