VẤN ĐỀ 1: NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THỂ TRONG XÁC

LẬP GIAO DỊCH

Tóm tắt Bản án số: 32/2018/DS-ST về “V/v Tranh chấp HĐCN Quyền sử dụng đất”
của Toàn án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
Nguyên đơn là J Ph T (ông T) và A Th Ph (bà H) là hai người nước ngoài. Bị đơn là
bà Đồng, người Việt Nam. Năm 2004, vợ chồng nguyên đơn có mua đất của bị đơn 2
lần: ngày 31/5/2004, mua nền thổ cư 200m2, bị đơn đã lập giấy cho nền thổ cư cho
nguyên đơn; ngày 02/06/2004, bị đơn làm giấy nhường đất thổ cư cho nguyên đơn
( phần đất vườn diện tích 1.051,8m2). Bà Đồng đã làm giấy cam kết về việc chuyển
nhượng nhà và đất cho nguyên đơn vào ngày 16/3/2011. Phía nguyên đơn khởi kiện
và yêu cầu bà Đồng phải trả toàn bộ phần đất và nhà như đã thỏa thuận, sau đó bên
nguyên đơn thay đổi yêu cầu để bà Đồng trả lại giá trị nhà và đất là 550.000.000 đồng,
phía b à Đồng chỉ đồng ý trả 350.000.000 đồng. Trong phiên xét xử, Tòa án chấp nhận
một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Câu hỏi
So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
*BLDS 2005 quy định :
Điều 122 : Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không
trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp
pháp luật có quy định.
*BLDS 2015 quy định:
Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định.
Như vậy, so với BLDS 2005, BLDS 2015 đã có sự thay đổi về điều kiện năng lực chủ
thể trong điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Cụ thể: Bộ luật dân sự 2005 quy
định: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự. Bộ luật dân sự 2015 quy
định: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập. 
Suy nghĩ về sự thay đổi trên:
 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong Bộ luật dân sự 2015 có những điểm
mới và tiến bộ hơn so với Bộ luật dân sự 2005:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự 2015 không chỉ đề cập đến năng lực hành vi dân sự mà còn
đề cập đến năng lực pháp luật của chủ thể. Quy định như vậy chặt chẽ hơn so với Bộ
luật dân sự 2005 vì có những trường hợp năng lực pháp luật của chủ thể có thể bị hạn
chế do đó không thể mặc nhiên cho rằng mọi chủ thể đều có năng lực pháp luật như
nhau khi xác lập giao dịch dân sự.
Thứ hai, Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể về năng lực hành vi dân sự của chủ thể
khi tham gia giao dịch dân sự.
Pháp luật quy định người không có năng lực hành vi dân sự thì không được xác lập
giao dịch dân sự, người có năng lực hành vi dân sự nhưng không đầy đủ có thể thực
hiện một số giao dịch nhất định (thường là giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt
hằng ngày), người có năng lực hành vi dân sự được xác lập mọi giao dịch dân sự. Như
vậy, tùy vào từng giao dịch dân sự cụ thể mà điều kiện về năng lực của chủ thể cũng
có sự khác nhau. Như vậy, quy định như Bộ luật dân sự 2015 “Chủ thể có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác
lập” hợp lý và chặt chẽ hơn so với quy định của Bộ luật dân sự 2005.
2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữa nhà ở tại
Việt Nam?
Ông T và bà H là người Việt Nam ở nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy
định Luật đất đai 2003 và Điều 121 của Luật nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa mãn các điều kiện sau:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công
đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được
phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc
hội quy định được sở hữa nhà ở tại Việt Nam”, “Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không thuộc diện quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ
sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ông T và bà
H không được quyền sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm
tại Việt Nam.
3. Đoạn nào của bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị Tòa
án tuyên bố vô hiệu?
Vô hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/05/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/06/2004, giấy cam kết ngày 16/03/2004 mà các bên đã xác lập do vi phạm điều
cấm của pháp luật.
4. Suy nghĩ của anh/chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ thể) về căn
cứ để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?

VẤN ĐỀ 2: GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN
THỨC
Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số: 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 về: “Vụ
án Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất” của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Chị Ánh (nguyên đơn) có cha là ông Hội, mẹ là bà Hương (bị đơn). Cha mẹ chị có
một ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng 167,3m2 đất. Năm 2007, ông Hội bị tai biến
nằm liệt một chỗ không nhận thức được. Ngày 08/02/2010, bà Hương đã bán căn nhà
và diện tích đất như trên cho vợ chồng ông Hùng. Ngày 10/08/2010, Tòa án nhân dân
thành phố Tuy Hòa tuyên bố cha chị Ánh mất năng lực hành vi dân sự. Chị Ánh khởi
kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán giữa cha mẹ chị với vợ chồng ông Hùng.
Tòa án cấp sơ thẩm hủy toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn Tòa
án cấp phúc thẩm công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng
đất. Xét thấy sự sai sót, Tòa dân sự TANDTC hủy cả 2 bản án sơ thẩm và phúc thẩm
nêu trên để giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên xét xử lại sơ thẩm.
Câu hỏi:

1.Những điểm mới của BLDS 2015 (so với BLDS 2005) về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự và suy nghĩ của anh/chị về những điểm mới này.
2. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời điểm
nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?
Năm 2007, ông Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được.
Ngày 07/05/2010, ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi ông Hội
bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị tuyên mất năng lực
hành vi dân sự. Vì ngày 07/05/2010 Tòa án tuyên ông Hội mất năng lực hành vi dân sự còn lúc bà
Hương bán căn nhà là vào ngày 08/02/2010

Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu không? Vì sao?
Trên cơ sở quy định nào?
Liên quan đến phần của ông Hội, Tòa án khẳng định “căn cứ vào các tài liệu có tại hồ sơ vụ án thì
thấy tại thời điểm ông Hội giao kết hợp đồng thì ông chưa bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi
dân sự nhưng các đương sự thống nhất trình bày là ông Hội bị bệnh tai biến mạch máu não và bị liệt
nằm một chỗ từ cuối năm 2008”. Từ đó, Tòa án theo hướng “hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực đối
với phần ông Hội” và “trong trường hợp này phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất lập ngày 08/02/2010 giữa vợ chồng ông Hội bà Hương với vợ chồng ông Hùng bà Trinh bị vô hiệu
một phần, đối với phần ông Hội”.1

Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không? Tòa án đã
giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh chị biết.
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc
trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)? Nêu cơ sở pháp lý khi đưa ra
hướng xử lý.
hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội
xác lập) là hợp lí. Vì tại thời điểm giao kết hợp đồng, tuy ông chưa bị Tòa án tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự nhưng thực chất ông đã bị tai biến mạch máu não và bị liệt nằm một chỗ từ cuối năm
2008, do đó ông khó nhận thức và thể hiện ý chí của mình nên không thể chắc chắn được việc ký kết
hợp đồng do ông xác lập là tự nguyện. Vì vậy, theo Điều 117 BLDS 2015 quy định về điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự thì giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều này mà giao dịch do ông Hội xác lập đã không đáp ứng được điều kiện: “Chủ thể tham
gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện” nên hợp đồng bị vô hiệu một phần, đối với phần của ông
Hội.

Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó có bị vô
hiệu không? Vì sao?

1
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam
2017 (xuất bản lần thứ 6), Bản án số 56-58, tr. 427, 428.