Những việc cần làm trước khi đặt cọc:

Sau khi xem xong bất động sản, nếu thoả thuận được giá cả, đây là danh sách những việc cần kiểm
tra:

1. Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà: chủ nhà có phải là chính chủ không?

Đối chiếu thông tin chủ nhà: tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân trên sổ đỏ
có trùng khớp với thông tin trên chứng minh nhân dân hoặc sổ đỏ không.

Xin một bản photo sổ hồng đem lên phường hoặc tổ dân phố để hỏi. Thường thì tổ trưởng dân phố
hoặc Uỷ ban phường sẽ nắm rất rõ chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.

2. Kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch không?

Thông tin này có thể  kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ
ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản toạ lạc.

3. Kiểm tra xem nhà có bị ngăn chặn giao dịch không?

Hãy mang giấy photo chủ quyền nhà đến Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng để hỏi.
Một số căn nhà vướng các vụ kiện tụng về tranh chấp tài sản, kê biên thi hành án... sẽ bị ngăn chặn
không công chứng được. Phải cẩn thận kẻo mất cọc nếu không công chứng được do vướng trường
hợp này.

4. Soạn thảo hợp đồng đặt cọc?

Bên nào soạn thảo hợp đồng đặt cọc là bên có lợi. Hợp đồng đặt cọc là văn bản quan trọng nhất vì
nó là văn bản được ký đầu tiên giữa hai bên giao dịch. Nên nhờ một chuyên gia có kinh nghiệm
hoặc một luật sư chuyên về nhà đất giúp khâu này.

Những điều cần chú ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc có thể công chứng hoặc không. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu
lực pháp luật theo điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. 
Kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ
vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí...
Khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ một người ký sau này rất rắc
rối.

Phải chắc chắn có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã
giao tiền cho bên bán.

Những việc cần làm sau khi ký hợp đồng đặt cọc:
Nếu phải vay ngân hàng nên liên lạc ngay để hỏi thủ tục ở các ngân hàng. Chọn ngân hàng cho vay
tốt nhất phù hợp với điều kiện tài chính của mình.

Giải quyết với người thuê trong trường hợp căn nhà đang có người thuê hiện tại.

Chuẩn bị tài chính.

Những lưu ý này đều vô cùng quan trọng, bỏ qua một bước đều tiềm ẩn rủi ro cho bạn.
Phan Công Chánh

Khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà cửa, đất đai thì thường sẽ không
tránh khỏi xảy ra những tình huống rủi ro. Hơn nữa giá cả nhà cửa, đất đai lại không ngừng biến
động. Rất nhiều trường hợp sau khi đã kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhưng bên bán
nhà vẫn hủy hợp đồng vì có người trả giá cao hơn dẫn đến những thiệt hại phát sinh mà người mua
phải gánh chịu, ngay cả khi các bên đã tiến hành đặt cọc đảm bảo cho việc mua bán, chuyển
nhượng. 

Người mua với tâm lý “vững chắc” vì đã đặt cọc nên rất yên tâm về việc mua bán, chuyển nhượng
của mình, nhưng cuối cùng lại chính vì những thiếu sót trong lúc giao kết hợp đồng đặt cọc đã dẫn
đến những hậu quả xấu xảy ra. Vậy, để tránh những thiệt hại không mong muốn có thể xảy ra, sau
đây có một số lưu ý cần chú ý để khi tiến hành giao kết việc đặt cọc và thực hiện hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng bất động sản được diễn ra thuận lợi và hạn chế những rủi ro có thể phát sinh.

Trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc:

Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp
của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không,
bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao
dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao
dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.
Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là
đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi
giao dịch.

Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc

Việc đầu tiên cần xác định là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong
GCN hoặc giấy tờ tương đương. Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định
giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy
quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là
hợp pháp.

Tiếp theo, cần xác định đối tượng đặt cọc, theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối
tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Tuy nhiên
để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định. Tài sản
đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có
thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch
(mục 1 khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là đồng Việt
Nam, không thể là ngoại tệ (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013).
Theo đó, các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều
bị vô hiệu. Các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc
có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý (mục 1 khoản 1 Điều 1
Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và
tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng
của đặt cọc.

Xác định mục đích đặt cọc: Mục đích đặt cọc được xác định dựa vào sự thỏa thuận của các bên.
Mục đích đặt cọc có thể chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ nhằm bảo đảm việc
thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc
có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia
một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên
trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc
tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân
sự”.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên
không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng.
Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao
kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa
thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích
của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của
đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Tóc hết rụng, nhanh mọc nhờ chồng làm điều này mỗi ngày
Tin tài trợ

Đối với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp
đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao
kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, cần xác định nội dung hợp đồng, về cơ bản nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân
theo các quy định chung về hợp đồng dân sự, để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ: Quy định rõ ràng
tài sản đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác; Mục đích của hợp đồng đặt
cọc: ngoài việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng còn nhằm việc thực hiện hợp đồng này; Phương
thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc; Thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng;
Cam kết và thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao đất; Thỏa thuận về
các tài sản gắn liền với đất (nếu có); Thỏa thuận về trách nhiệm và chi phí làm thủ tục chuyển
nhượng; Thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên;
Ngoài ra, nếu không giao kết hợp đồng chính danh với chủ sở hữu mảnh đất mà giao kết với người
được ủy quyền, thì người được ủy quyền đó phải có quyền ký kết hợp đồng dựa trên giấy ủy quyền
hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên
nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Theo quy
định này, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này
với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác tối đa khả năng kinh tế của tài sản, tuy
nhiên có thể gây bất lợi cho bên đặt cọc nếu việc khai thác, sử dụng này làm mất hoặc giảm sút giá
trị của tài sản. Vì vậy, người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài
sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31
Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc cũng “không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường
hợp bên đặt cọc đồng ý”. Vì sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản được giao cho bên nhận đặt
cọc nên pháp luật hiện hành có quy định này nhằm tránh việc bên nhận đặt cọc lạm dụng tài sản đặt
cọc thông qua các giao dịch với bên thứ ba.

Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho
bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền (khoản 2 Điều 358 BLDS 2005). Như vậy,
nếu sau khi thực hiện hợp đồng mà tài sản đặt cọc không được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
hoặc sau khi đã trừ vào nghĩa vụ này mà vẫn còn dư thì tài sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc.
Như vậy, tùy vào mục đích của hợp đồng đặt cọc sẽ có những cách xử lý riêng. Trường hợp hợp
đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên nhận cọc vi phạm hợp
đồng đặt cọc như: tự ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên với người
khác, từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau đó, hoặc có những hành vi làm cản trở việc
giao kết hợp đồng chuyển nhượng,… thì ngoài phải trả lại số tiền cọc 100 triệu, bên nhận cọc còn bị
phạt một khoản tương đương 100 triệu. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ
bị phạt số tiền 100 triệu đã đặt cọc.

Trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi
ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng chuyển
nhượng dẫn đến bên còn lại có quyền đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng thì cũng sẽ bị phạt
tiền cọc như trên, ngoài ra bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại (nếu có).

Như vậy, để hợp đồng được diễn ra thuận lợi, không xảy ra những tranh chấp ngoài ý muốn. Các
bên phải lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra bằng cách giao kết một hợp đồng
đặt cọc với đầy đủ các điều khoản pháp lý. Nếu như, vô tình chỉ một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến
cả giao dịch bị chậm trễ, đây là những phát sinh và thiệt hại không muốn của các bên về cả thời
gian và tiền bạc.
Đối với trường hợp cụ thể của bạn đã giao tiền đặt cọc cho bên bán, hẹn trong vòng 3 tuần sẽ ký
hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng nhưng không biết rõ bên bán thì cần kiểm tra
ngay chủ quyền thực sự của mảnh đất với sổ hồng mà bạn đang có bản copy có thực sự là mảnh
đất đang giao dịch hay không? Việc kiểm tra này tại Phòng TNMT quận/huyện hoặc tổ nhà đất của
UBND phường nơi có lô đất tọa lạc cũng như xác định sơ bộ về ngăn chặn, tranh chấp của bất
động sản này tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trong địa phương. Bên cạnh đó cần xem kỹ nội
dung trong giấy đặt cọc trong thỏa thuận về thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công
chứng là trong vòng 3 tuần hay sau 3 tuần kể từ khi hai bên đặt và nhận cọc. Nếu nội dung là sau 3
tuần thì sẽ có rủi ro vì thời gian ký hợp đồng là không xác định. Nên phải thỏa thuận lại để chốt thời
gian ký hoặc sau 3 tuần đó thông báo bằng văn bản với bên bán về ngày ký hợp đồng chính xác. 

Khi xác định mảnh đất đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán thì định ngày ký hợp đồng công chứng và
theo dõi để đốc thúc việc ký kết đúng quy định.

Tư vấn bởi Ls. Nguyễn Thành Công – Công ty Luật TNHH Đông Phương Luật
Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ
banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)