You are on page 1of 14

Exhibit 3

Certificate of Design Compliance

3.13.010 Applicability
A. Pursuant to the authority granted to the City by Texas Local Government Code Chapter 211 and 
the City Charter, a Certificate of Design Compliance is required in the following circumstances 
before the commencement of development within or work upon any building or structure located 
within designated areas of the City: 
1. Whenever such work or development requires Site Plan review or any other permit or 
approval issued under this Chapter; or
2. Whenever such work includes the erection, moving, demolition, reconstruction, restoration or 
alteration of the exterior of any structure or site, except when such work satisfies all the 
requirements of ordinary maintenance and repair as defined in Section 16.02, Definitions. 
B. A Certificate of Design Compliance is required for development within the following areas of the 
1.  Any Historic Overlay District  
2.  The Downtown Overlay District 
3.  The Old Town Overlay District residential, commercial, or vacant properties used as or 
changing to commercial uses 
4.  Any High Priority building or structure on the listed List of Priority Structures proposed for 
demolition or relocation. 
5.  Any addition or new construction in the Old Town Overlay District requiring Certificate of 
Design Compliance approval pursuant to Section 4.09.030.B.   
C. No Building Permit shall be issued by the Building Official for any structure or site located within 
a Historic Overlay District or other applicable Overlay District until the application for such 
permit has been reviewed by the Historic and Architectural Review Commission and a Certificate 
of Design Compliance has been approved by the HARC.
D. Certificate of Design Compliance for Demolition
1.  No building or structure within the Downtown Overlay District, Old Town Overlay District or 
any other Historic Overlay District, or on the List of High Priority Structures shall be 
demolished or relocated unless such demolition or relocation is approved by the Historic and 
Architectural Review Commission and a Certificate of Design Compliance for such demolition 
has been granted.  However, this authority shall not supersede the Building Official’s 
authority under Chapter 15.40, “Dangerous Building Ordinance,” of the Georgetown 
Municipal Code. 
2. Demolition or Relocation Delay Period for CDC Issuance
If HARC does not approve the CDC for a demolition or relocation request at the initial 
Hearing then the delay process noted below will come into play: 
a.  Demolition or relocation of a low, medium or high priority structure requires a delay 
period prior to the issuance of a Certificate of Design Compliance (CDC) as follows:   

CDC for Demolition of Historic Structures Page 1 of 14

Exhibit 3
i.  Low priority structures shall require a delay period of up to 175 days; 
ii.  Medium or High priority structures shall require a delay period of up to 365 days; and  
iii.  Properties involved in a Demolition by Neglect case will automatically receive a 365 
day delay period, see Sections 4.08.010.F, 4.09.020.F and 4.10.010.G for the Demolition 
by Neglect regulations. 
b.  This delay period shall be initiated from the date of the public hearing to allow for an 
attempt to find an alternative to demolition or relocation of the structure.   
c.  During this time period, the applicant shall be required to address the criteria listed in 
Section 3.13.050 below.  
d.  The case shall be placed on the first HARC agenda for another public hearing with 
required notice, which falls after either the delay period or, if earlier the completion of the 
criteria in Section 3.13.050, for Final Action on the application for CDC.  If the applicant 
has failed to comply with Section 3.13.050, the CDC will be denied.   
e.  If no alternative to demolition or relocation has been found and the applicant has complied 
with Section 3.13.050, a Certificate of Design Compliance for demolition or relocation shall 
be issued by the HARC. 
3.  If a structure is demolished or relocated without CDC approval by HARC, no additional 
HARC approval or building permit may be issued for the property for a period of 365 days.  
Any person who removes a structure, accidentally or otherwise, in violation of this Chapter 
and without CDC approval shall be required to pay a civil penalty in the amount of $5,000 for 
each structure removed.  Editor’s note:  This is the same fine as identified in 
the tree protection section of UDC. 
2. No Certificate of Design Compliance shall be approved for demolition or removal of any structure,
except in accordance with the Dangerous Buildings provisions of Section 15.40 of the Georgetown
Municipal Code, until there is an approved Certificate of Design Compliance and/or Site Plan
addressing what will be developed on the site after the demolition or removal.
E. Definitions
Definitions are those in the Design Guidelines for the Downtown Overlay District and in the 
Historic Resources Survey of Georgetown, Texas. 
•  High Priority. Any structure designated a high priority in the Historic Resources Survey of 
Georgetown, Texas by Hardy, Heck & Moore, 1984 as amended from time to time by the 
Preservation Officer to reflect an updating of the List. 
•  Medium Priority.  Any structure designated a medium priority in the Historic Resources 
Survey of Georgetown, Texas by Hardy, Heck & Moore, 1984 as amended from time to time 
by the Preservation Officer to reflect an updating of the List. 
•  Low Priority.  Any structure designated a low priority in the Historic Resources Survey of 
Georgetown, Texas by Hardy, Heck & Moore, 1984 as amended from time to time by the 
Preservation Officer to reflect an updating of the List. 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 2 of 14

Exhibit 3
 List of Priority Structures.  Any structure listed in the Historic Resources Survey of 
Georgetown, Texas by Hardy, Heck & Moore, 1984 as amended from time to time by the 
Preservation Officer to reflect an updating of the List. 
F. Database of High Priority Structures
A database of the addresses of the high, medium and low priority structures shall be maintained 
by the Planning and Development Department. The Preservation Officer shall be notified by the 
permit personnel Inspection Services of a request for demolition or relocation permit based on 
the Historic Database and shall place the item on the first available HARC agenda. No permit 
shall be issued until an application for a Certificate of Design Compliance is approved by HARC. 
3.13.020 Review Process
A. Initiation
Initiation of a Certificate of Design Compliance may be made upon application by the property 
owner of the affected property or their authorized agent. 
B. Pre-Application Conceptual Review for Major Projects
Projects that involve infill construction or the substantial rehabilitation of an existing structure 
shall be required to submit preliminary information to the Historic and Architectural Review 
Commission and to appear at the regularly scheduled meeting for conceptual review prior to 
making an official application.  Materials for the conceptual review will be submitted to the 
Director at least seven (7) days before the regularly scheduled meeting so that it can be included 
in the packets distributed to the Commission. 
C. Application
Application must be made in format consistent with requirements determined by the Director. 
Applications must include all materials determined necessary by the Director. Format 
requirements and materials required for the application shall be made available by the Director 
in advance of any application. 
D. Application for Demolition or Relocation
1. Justification Statement
The applicant shall provide a written statement showing the demolition or relocation is sought 
for one or more of the following reasons: 
a.  To replace the structure with a new structure that is more appropriate and compatible 
with the historic overlay district. 
b.  No economically viable use of the property exists. 
c.  The structure poses an imminent threat to public health or safety. 
d.  The structure is noncontributing to the historic overlay district. 
e.  Other special circumstances, as described and justified by the applicant. 
2. Application Requirements:
a.  To replace the structure with a new structure that is more appropriate and compatible 
with the historic overlay district, the following information may be required: 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 3 of 14

Exhibit 3
i.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the original construction of 
the structure. 
ii.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the current condition of the 
iii.  Any conditions the applicant requesting demolition is voluntarily placing on the new 
structure to mitigate the loss of the current structure. 
iv.   Drawings of the new structure by a licensed architect. 
v.  A guarantee agreement between the owner and the City that demonstrates the owner’s 
intent and financial ability to construct the new structure.  The guarantee agreement 
(1.)  Contain a covenant to construct the proposed structure by a specific date in 
accordance with architectural drawings approved by the City through the 
Certificate of Design Compliance process; 
(2.)  Require the owner or construction contractor to post a performance and 
payment bond, letter of credit, escrow agreement, cash deposit or other 
arrangement acceptable to the director to ensure construction of the new 
structure; and 
(3.)  Be approved as to form by the City Attorney.  
(4.)   If the project subject to the performance and payment bond, letter of credit, etc. 
as noted in Section (2) above is not constructed within the time limit of the 
financial security, the funds from the security shall be taken by the City and 
placed in a Preservation Fund.  These funds that shall be used for preservation 
purposes and activities such as acquiring historic properties proposed for 
demolition, paying for restoration and other studies for applicants with 
financial hardships and other efforts to further preservation.  
vi.  Approval of a Certificate of Design Compliance for the proposed new structure, if 
b.  Of no economically viable use of the property, the following information may be required:   
i.  The past and current uses of the structure and property. 
ii.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the current condition of the 
iii.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the original construction of 
the structure. 
iv.  Any conditions the applicant requesting demolition is voluntarily placing on the new 
structure to mitigate the loss of the current structure. 
v.   The date and price of purchase or other acquisition of the structure and property. 
vi.  The assessed value of the structure and property according to the two (2) most recent 
tax assessments. 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 4 of 14

Exhibit 3
vii. The amount of real estate taxes on the structure and property for the previous two (2) 
viii. The current fair market value of the structure and property as determined by an 
independent licensed appraiser. 
ix.  All appraisals obtained by the owner and prospective purchasers within the previous 
two (2) years in connection with the potential or actual purchase, financing or 
ownership of the structure or property. 
x.  All listings of the structure and property for sale or rent within the previous two (2) 
years, prices asked, and offers received. 
xi.  A profit and loss statement for the property and structure containing the annual gross 
income for the previous two (2) years and itemized expenses (including operating and 
maintenance costs) for the previous two (2) years. 
xii. All capital expenditures during the current ownership. 
xiii. A restoration study of the structure, including the following: 
a.  An inspection by a licensed home inspector, who shall provide a written report 
access the condition of the structure. and 
b.  A feasibility study performed by a licensed architect or engineer.  This study 
should analyze the feasibility – structurally and financially – of restoration and/or 
adaptive reuse of the structure. 
xiv.The applicant explaining how the following economically viable alternatives available 
to the demolition have been addressed, including: 
(1.)  Donation of a part of the value of the subject structure or site to a public or 
nonprofit agency, including the conveyance of development rights and façade 
(2.)  The potential of the subject structure or site for rezoning in an effort to render 
such property more compatible with the physical potential of the structure. 
c.  To demolish or remove a structure that poses an imminent threat to public health or safety, 
the following may be required: 
i.  Drawings, photographs or written descriptions of the current condition of the 
ii.  A study performed regarding the nature, imminence and severity of the threat, 
performed by a licensed architect or engineer. 
iii.  A restoration study of the structure, including the following: 
a. An inspection by a licensed home inspector, who shall provide a written report 
access the condition of the structure;  and 
b. A feasibility study performed by a licensed architect or engineer.  This study 
should analyze the feasibility – structurally and financially – of restoration and/or 
adaptive reuse of the structure. 
CDC for Demolition of Historic Structures Page 5 of 14
Exhibit 3
iv.  Any other information requested by the building official to determine the condition of 
the property. 
d.  To demolish or remove a structure that is noncontributing to the historic overlay district; 
the following may be required: 
i.  Documentation that the structure is noncontributing to the historic overlay district. 
ii.  Documentation of the age of the structure. 
iii.  A statement of the purpose of the demolition. 
e.  To demolish or remove a structure based on other special circumstances, the following 
may be required: 
i.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the original construction of 
the structure. 
ii.  Drawings, photographs or written descriptions depicting the current condition of the 
iii.  Any conditions the applicant requesting demolition is voluntarily placing on the new 
structure or property to mitigate the loss of the current structure. 
iv.  A restoration study of the structure, including the following: 
a. An inspection by a licensed home inspector, who shall provide a written report 
access the condition of the structure; and 
b. A feasibility study performed by a licensed architect or engineer.  This study 
should analyze the feasibility – structurally and financially – of restoration and/or 
adaptive reuse of the structure. 
v.   Drawings of the new structure by a licensed architect, if applicable. 
vi.  If a new structure is proposed, a guarantee agreement between the owner and the City 
that demonstrates the owner’s intent and financial ability to construct the new 
structure.  The guarantee agreement must: 
(1.)  Contain a covenant to construct the proposed structure by a specific date in 
accordance with architectural drawings approved by the City through the 
Certificate of Design Compliance process; 
(2.)  Require the owner or construction contractor to post a performance and 
payment bond, letter of credit, escrow agreement, cash deposit or other 
arrangement acceptable to the director to ensure construction of the new 
structure; and 
(3.)  Be approved as to form by the city attorney. 
vii. Approval of a Certificate of Design Compliance for the proposed new structure, if 
3. Site Plan

CDC for Demolition of Historic Structures Page 6 of 14

Exhibit 3
The applicant must provide a post demolition site plan addressing what will be developed on 
the site after the demolition or relocation and provide verification that they are financially able 
to complete the development. 
4. Relocation in Historic District
If the structure is moved to a site within the historic district: 
a.  Assess the architectural compatibility of the relocated structure with adjacent buildings 
according to the guidelines for new construction. 
b.  Review the proposed siting, setback, landscaping and other site‐specific treatments 
according to pertinent guidelines. 
c.  Ensure that the relocation will not damage existing historic buildings or the character of 
the district. 
d.  Receive HARC approval of the CDC for the new location, if required. 
5. Other Evidence Requested
Any other evidence the HARC, City Council or director requests. 
6. Other Applicant Information
Any other evidence the property owner wishes to submit. 
7. Homeowners
When a resident homeowner is unable to meet the requirements set forth in this Section due to 
a financial hardship, then HARC, at its own discretion, may waive some or all of the required 
information and/or request substitute information that a resident homeowner may obtain 
without incurring costs.  If HARC cannot make a determination based on information 
submitted and an appraisal has not been provided, then HARC may request an appraisal be 
made by the City. 
8. Standing Subcommittee for Submission Requirements
HARC shall appoint a standing subcommittee to meet with staff and applicants for proposed 
demolitions to determine the submission requirements.  These meetings shall take place as 
part of the City’s typical Pre‐Application meeting process.  Staff will advise the subcommittee 
of any scheduled meetings related to demolition or relocation requests; however, if the 
subcommittee is not present at the meeting, staff has the authority to determine the 
submission requirements. 
ED. Completeness Determination
Upon submission of an application, the Director shall determine whether the application is 
complete, as described in Section 3.02.040. 
FE. Staff Review
Once a Certificate of Design Compliance has been initiated and the application deemed complete, 
the Director shall review the application for consistency with any applicable criteria for approval. 
1. Administrative Determination
The following applications will be reviewed administratively: 
CDC for Demolition of Historic Structures Page 7 of 14
Exhibit 3
a.  Landscaping; 
b.  Residential fences; 
c.  Exterior Paint Colors – Residential properties in the Downtown Overlay; and, 
d.  Demolition of a non‐historic accessory structure. 
2. Exterior Signage
A Certificate of Design Compliance for exterior signage shall be reviewed by a standing 
Subcommittee appointed by the Historic and Architectural Review Commission for this 
purpose.  This Subcommittee may approve the Certificate if it determines that the application 
is consistent with the design guidelines.  This does not preclude the submission of any 
Certificate of Design Compliance application to the full commission for review if the 
Subcommittee believes that such a review is warranted. 
3. General Criteria
a.  The Director may establish procedures for administrative review necessary to ensure 
compliance with this Code and state statutes.  
b.  The Director may assign staff or consultant to review the application and make a 
preliminary report to the Director. 
c.  The Director’s report may include a recommendation for final action. 
G. Economic Review Panel
HARC shall approve an ad hoc three‐person economic review panel, whose task is to review the 
financial portions of applications of no economically viable use of the property.  The review panel 
shall consist of three (3) persons knowledgeable in the local real estate economy, renovation and 
1. Restrictions on Review Panel
The review panel may not be: 
a.  A person with financial or personal interest in the property. 
b.  An employee of the applicant. 
c.  A City employee. 
d.  A member of HARC. 
2. Selection of Review Panel
The economic review panel must consist of: 
a.  One person appointed by the City Council upon recommendation of the HARC, and 
b.  One person selected by the property owner, and 
c.  One person shall be selected by the first two appointees.  If the first two appointees cannot 
agree on a third appointee within ten (10) days of receipt of the application by the director 
or designee, then the director will select the third appointee with preference given to a 
representative of the Texas Historical Commission. 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 8 of 14

Exhibit 3
3. Economic Review Panel Hearing
Within 45 days of appointment, the economic review panel shall review the application, hold a 
hearing and forward its recommendation on to HARC. 
3.13.030 Criteria for Approval - General
The HARC shall determine whether to grant a Certificate of Design Compliance based on the following 
A. The application is complete and the information contained within the application is correct and 
sufficient enough to allow adequate review and final action. 
B.  Compliance with any design standards of this Unified Development Code. 
C. Compliance with the adopted Downtown Design Guidelines, as may be amended from time to 
time, (Ordinance No. 2001‐48) specific to the applicable Historic or Overlay District. 
D. The integrity of an individual historic structure is preserved. 
E. New buildings or additions are designed to be compatible with surrounding historic properties. 
F. The overall character of the Historic or applicable Overlay District is protected. 
G. Signs that are out of keeping with the adopted design standards, and are not in character with the 
site or landmarks within the Historic or applicable Overlay District in question will not be 
H. The following may also be considered by the HARC when determining whether to approve a 
Certificate for Design Compliance: 
1.  The effect of the proposed change upon the general historic, cultural and architectural nature 
of the site, landmark or District. 
2.  The appropriateness of exterior architectural features, including parking and loading spaces, 
which can be seen from a public street, alley or walkway. 
3.  The general design, arrangement, texture, material and color of the building or structure and 
the relation of such factors to similar features of buildings or structures in the District, contrast 
or other relation of such factors to other landmarks built at or during the same period, as well 
as the uniqueness of such features, considering the remaining examples of architectural, 
historical and cultural values. 
3.13.040 Supplemental Demolition Criteria – Demolition or Relocation Approval
In determining whether to issue a Certificate of Design Compliance for demolition or relocation, 
HARC, and, on appeal to the City Council, shall consider the following criteria, in addition to the 
criteria specified above. 
A. The uniqueness of the structure as a representative type of style of architecture, historic 
association or other element of the original designation criteria applicable to such structure or 
B. The condition of the structure from the standpoint of structural integrity and the extent of work 
necessary to stabilize the structure. 
C. The economically viable alternatives available to the demolition applicant, including: 
CDC for Demolition of Historic Structures Page 9 of 14
Exhibit 3
1.  Donation of a part of the value of the subject structure or site to a public or nonprofit agency, 
including the conveyance of development rights and façade easement. 
2.  The possibility of sale of the structure or site, or any part thereof, to a prospective purchaser 
capable of preserving such structure or site. 
3.  The potential of such structure or site for renovation and its potential for continuing use. 
4.  The potential of the subject structure or site for rezoning in an effort to render such property 
more compatible with the physical potential of the structure. The ability of the subject 
structure or site to produce a reasonable economic return on investment for its owner, 
provided however, that it is specifically intended that this factor shall not have exclusive 
control and effect, but shall be considered along with all other criteria contained in this 
Section. moved to Section D.2 below. 
CD. Status of the structure under Chapter 15 of the Georgetown City Code containing Building 
Safety Standards and rules governing Dangerous Buildings. 
E. If the HARC denies the Certificate of Design Compliance for demolition or relocation, then a 
delay period of 175 days shall be initiated from the date of the public hearing.  This time period 
allows for an attempt to find an alternative to demolition or relocation of the structure.  During 
this time period, the applicant and city staff will work in good faith with the commission, local 
preservation groups, and individuals to find a way to preserve the structure.  The case shall be 
placed on the first HARC agenda that falls after the 175‐day period for Final Action on the 
application for a Certificate of Design Compliance.  If no alternative to demolition or relocation 
has been found, a Certificate of Design Compliance for demolition shall be issued by the HARC. 
D. The HARC shall deny the application for demolition or removal unless it makes the following
1.  For a request to replace a structure with a new structure, unless it finds: 
a.  The new structure is more appropriate and compatible with the historic overlay district 
than the structure to be demolished or relocated. 
b.  The owner has the financial ability and intent to build the new structure.  HARC must first 
approve the CDC, if required, for the new structure before it may consider the request for 
demolition or removal. 
2.  For a request to remove or demolish a structure that has no economically viable use, unless it 
a.  The structure is incapable of earning a reasonable economic return unless the demolition 
or removal is allowed.  A reasonable economic return does not have to be the most 
profitable return possible. 
b.  The structure cannot be adapted for any other use, which would result in a reasonable 
economic return. 
c.  The owner has failed during the last two (2) years to find a developer, financier, tenant or 
purchaser that would enable the owner to realize a reasonable economic return, despite 
reasonable efforts to do so. 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 10 of 14

Exhibit 3
d.  moved from section C above.   HARC shall also consider the economically viable 
alternatives available to the demolition applicant, including: 
i.  Donation of a part of the value of the subject structure or site to a public or nonprofit 
agency, including the conveyance of development rights and façade easement. 
ii.  The possibility of sale of the structure or site, or any part thereof, to a prospective 
purchaser capable of preserving such structure or site. 
iii.  The potential of such structure or site for renovation and its potential for continuing 
iv.  The potential of the subject structure or site for rezoning in an effort to render such 
property more compatible with the physical potential of the structure. The ability of 
the subject structure or site to produce a reasonable economic return on investment for 
its owner, provided however, that it is specifically intended that this factor shall not 
have exclusive control and effect, but shall be considered along with all other criteria 
contained in this Section. 
3.  For a request to demolish or remove a structure that poses an imminent threat to public health 
or safety, unless it finds: 
a.  The structure is a documented major and imminent threat to public health and safety. 
b.  The demolition or removal is required to alleviate the threat to public health and safety. 
c.  There is no reasonable way, other than demolition or removal to eliminate the threat in a 
timely manner. 
4.  For a request to demolish or remove a structure that is noncontributing to the historic overlay 
district, unless it finds that: 
a.  The current structure is noncontributing to the historic overlay district. 
b.  The structure is newer than the period of significance for the historic overlay district. 
c.  Demolition of the structure will not adversely affect the historic character of the property 
or the integrity of the historic overlay district. 
5.  For a request to demolish, replace or relocate a structure for special circumstances, unless it 
a.  The new structure is more appropriate and compatible with the historic ovelay district 
than the structure to be demolished or relocated. 
b.  The owner has the financial ability and intent to build the new structure.  HARC must first 
approve the CDC, if required, for the new structure before it may consider the request for 
demolition or removal. 
3.13.050 Criteria for Delayed Demolitions or Removals
If a CDC has been delayed pursuant to Section 3.13.010.D.2, the applicant shall address each of the 
following criteria for HARC consideration prior to returning to the HARC for CDC approval, if the 
information has not been previously submitted: 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 11 of 14

Exhibit 3
A. If the applicant has not already provided the information, they shall provide professional 
documentation regarding the condition of the structure from the standpoint of structural integrity 
and the extent of work necessary to stabilize the structure, including a financial summary. 
B. If the applicant has not already provided the information, they must provide a site plan 
addressing what will be developed on the site after the demolition or removal and provide 
verification that they are financially able to complete the development. 
C. The applicant must attend a meeting and an additional site walkthrough with the Preservation 
Officer and at least one (1) designated Historic Commissioner within three (3) months after the 
start of the delay period. 
D.  The applicant shall be required to provide proof that there was public notification (online and/or 
newspaper listing) offering the donation or the sale of the structure or materials no later than 
thirty (30) days into the delay period.  The notification format must be approved by the Director 
prior to such notice being placed. 
E. The applicant shall provide proof that any state or federal demolition requirements have been 
met, if applicable (state or nationally registered structures), prior to the end of the delay period. 
F. HARC may require additional conditions be met during the delay period. 
3.13.050060 HARC Final Action
A. The HARC shall review the application, the Director’s report, conduct a Hearing in accordance 
with the HARC’s established procedures and state law, and take final action on the application 
within 45 days of the application Hearing unless the applicant agrees to extend the time. 
B. For applications to request demolition or relocation of a structure because no economically viable 
use of the property exists, HARC shall hold a public hearing within 45 days of the date of the 
director receives the completed application.  The purpose of this public hearing is to select the 
HARC’s appointee to the economic review panel.  The proposed appointee shall be forwarded to 
City Council at their next available meeting for confirmation.  If the Council does not agree with 
the selected appointee, it shall designate the panel representative for HARC. 
C. HARC shall hold a public hearing within 45 days of the hearing held by the economic review 
panel, and approve or deny the request for demolition because of no economically viable use of 
the property exists.     
DB.  An application before the HARC shall be considered approved by a majority vote of all 
members of the HARC. 
3.13.070 After Approval of a Demolition or Relocation
A. Once a CDC for demolition has been approved the following shall be required: 
  1.  A permanent record of a significant structure before demolition.  The record shall consist of 
black and white photographs and other documents, such as drawings, that describe the 
architectural character and the special features of the building.  As part of the demolition approval 
process, HARC determines on a case‐by‐case basis the precise documentation of a specific 
building that is required and the person who is responsible for producing that documentation.  
The documentation must be submitted for review by the Historic Preservation Officer before the 
CDC for Demolition of Historic Structures Page 12 of 14
Exhibit 3
2.  The removal of all salvageable building materials before demolition is encouraged, and may 
be required depending on the significance of the building.  The applicant shall work with the 
Historic Preservation Officer to identify salvageable materials and potential buyers or recipients 
of salvaged materials.  After that meeting, the applicant shall prepare a salvage strategy for reuse 
of building materials deemed valuable by the Historic Preservation Officer for other preservation 
and restoration activities, which shall be submitted for the Historic Preservation Officer’s review 
and approval.  
3.  Clear the structure quickly and thoroughly. 
4.  Plant the site or appropriately maintain it until it is reused.  If the site is to remain vacant for 
over one (1) year, it should be improved to reflect an appearance consistent with other open 
areas in the district. 
B. Once a CDC for removal has been approved the following shall be required. 
1.  Document original site conditions before moving the structure.  Use photographs and other 
written or graphic items such as site plans to record the original setting, which documentary 
evidence shall be submitted to the Historic Preservation Officer. 
2.  Applicant shall prepare for the Historic Preservation Officer a salvage strategy for reuse fo 
building materials deemed valuable by the Historic Preservation Officer for other preservation 
and restoration activities.  
2.  Access the structural condition of the building before moving it, to minimize damage during 
the move. 
3.  Work with contractors experienced in successfully moving historic structures. 
4.  Protect the building from weather damage and vandalism during the relocation. 
3.13.060080 Certificate and Compliance Inspections
A. It shall be the responsibility of the Director to issue the actual Certificate of Design Compliance 
following approval by the HARC, with any designated conditions, and to maintain a copy of the 
Certificate of Design Compliance, together with the proposed plans. The Certificate shall be 
forwarded to the Building Official.  These shall be public documents for all purposes. 
B. Work performed pursuant to the issuance of a Certificate of Design Compliance shall conform to 
the requirements of the Certificate. In the event that work is not in compliance, the Building 
Official shall issue a stop work order and/or citation as prescribed by ordinance.  
3.13.070090 Limits on Resubmission
No application for the same project shall be considered within 180 days of the rejection or disapproval 
by the Historical and Architectural Review Commission of an application.  The applicant may submit a 
design for an entirely new project or a revised design that substantially responds to the reasons for 
denial as set forth by the Historical and Architectural Review Commission at any time.   
3.13.0100 Expiration
A. A CDC, except as noted below, expires if the work authorized by the CDC is not commenced 
within 365 days from the date of the final action to approve the request.  In the case of a phased 
project, after the initial phase is complete each subsequent phase shall commence within 365 days 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 13 of 14

Exhibit 3
of the completion of the prior phase.  The historic preservation officer may extend the time for 
commencement of work upon written request by the applicant. 
B. A CDC for demolition or removal expires if the work authorized by the CDC is not commenced 
within 180 days from the date of the final decision to approve the request.  The historic 
preservation officer may extend the time for commencement of work upon written request by the 
3.13.0800110 Appeals
A person aggrieved by a final action on a Certificate of Design Compliance may appeal to the City 
Council, pursuant to the procedures set forth below.  Such appeal shall be submitted to the Director 
within 30 days of the final action. 
Appeals from an administratively issued Certificate of Design Compliance will be processed through 
the Historic and Architectural Review Commission subject to the procedures established for new 
applications.  Such appeal shall be submitted to the Director within 15 days of the administrative 
A. Appeal Hearing
The Hearing shall be set for the next available City Council meeting, subject to the provision of 
public notification.  Notification shall be provided in the same manner as the initial Certificate of 
Design Compliance. 
B. Burden of Proof in Appeals
When an appeal is taken to the City Council, the Historic and Architectural Review Commission’s 
action is presumed to be valid.  The person filing the appeal shall present sufficient evidence and 
have the burden to justify a reversal of the action being appealed. 
C. Findings and Conclusions
All findings and conclusion necessary to the appeal decision shall be based upon reliable 
evidence.  Competent evidence (evidence admissible in a Court of Law) will be preferred 
whenever reasonably available, but in no case may findings be based solely upon incompetent 
evidence unless competent evidence is not reasonably available, the evidence in question appears 
to be particularly reliable, and the matter at issue is not seriously disputed.  In exercising its 
authority, the City Council may reverse or affirm, in whole or in part, or modify the Commission’s 
order, requirement, decision or determination from which an appeal is taken and make the correct 
order, requirement, decision or determination, and for that purpose the City Council has the same 
authority as the Historic and Architectural Review Commission. 
D. Decision on Appeal
The City Council shall review the application, the Director’s report, conduct a Hearing in 
accordance with the Council’s established procedures and state law, and take final action on the 
appeal.  It shall require a concurring vote of a majority of the City Council members present to 
overturn a Historic and Architectural Review Commission decision on a Certificate of Design 

CDC for Demolition of Historic Structures Page 14 of 14

You might also like