‫דיור‬

‫מוגש ע"י מחלקת המחקר‬

‫של התאחדות הסטודנטים‬
‫במסגרת רפורמת הצעירים‬

‫כתיבה‪ :‬אהרן אריאל לביא‬

‫ליווי‪ :‬עמיחי גרין‪ ,‬ראש מחלקת המחקר‬
‫סיון תש"ע (מאי ‪)0202‬‬
 ‫דיור‬

‫התאחדות הסטודנטים בישראל‬

‫רחוב נחלת יצחק ‪8‬‬
‫תל‪-‬אביב ‪84778‬‬
‫טלפון ‪30-8330003 :‬‬
‫פקס ‪30-8330006 :‬‬
‫‪www.nuis.co.il‬‬
‫‪office@nuis.co.il‬‬

‫עמוד ‪2‬‬
 ‫תוכן עניינים‬
‫תוכן עניינים ‪3.........................................................................................................................................‬‬
‫הקדמה ‪ -‬על רפורמת הצעירים‪5..............................................................................................................‬‬
‫תקציר מנהלים‪4......................................................................................................................................‬‬
‫מבוא ‪21 .................................................................................................................................................‬‬
‫הגורמים לקושי בהשגת דיור ‪25 ................................................................................................................‬‬
‫מחירי דיור גבוהים ביחס להכנסה ‪21............................................................................................‬‬

‫הגורמים למחירי הדיור הגבוהים ‪23...........................................................................................‬‬

‫ריבית גבוהה על משכנתאות ‪12 ...................................................................................................‬‬

‫סיכונים הכרוכים בנטילת משכנתא ‪12 .....................................................................................‬‬

‫תמונת המצב – כשלונות בפרעון משכנתאות ‪11 .....................................................................‬‬

‫עידוד בעלות מול יצירת שוק לשכירות ‪13 ...................................................................................‬‬

‫מיסוי גבוה‪15 ..............................................................................................................................‬‬

‫התרחבות העוני ופערי ההכנסה ‪11 ...............................................................................................‬‬

‫חוסר מידע והכוונה ‪12 .................................................................................................................‬‬

‫דרכי התמודדות ושינוי‪13 .........................................................................................................................‬‬
‫פעילות משרד הבינוי והשיכון‪14 ..................................................................................................‬‬

‫עקרונות פעולה ‪14 ......................................................................................................................‬‬

‫פעולות להורדת מחירי הדיור ‪33 ..................................................................................................‬‬

‫צד הביקוש ‪32..........................................................................................................................‬‬

‫צד ההיצע ‪32...........................................................................................................................‬‬

‫פעילות בשוק המשכנתאות ‪31 .....................................................................................................‬‬

‫חוק הלוואות לדיור‪ ,‬התשנ"ב ‪31 ................................................................................... 2441 -‬‬

‫משכנתאות מוכוונות ‪31 ...........................................................................................................‬‬

‫סיכום ההמלצות בתחום המשכנתאות ‪33 ..................................................................................‬‬

‫עידוד בנייה להשכרה ‪33 .............................................................................................................‬‬

‫החוק לעידוד בניית דירות להשכרה‪ ,‬התשס"ז ‪33 .........................................................1332 -‬‬

‫פתרונות נוספים לשכלול שוק הדירות להשכרה ‪31 ...................................................................‬‬

‫עמוד ‪0‬‬
‫שיטת השוברים (‪32 ................................................................................................ )Vouchers‬‬

‫הקלות מס ‪32 ..............................................................................................................................‬‬

‫הגדלת היצע הקרקעות ‪32 ...........................................................................................................‬‬

‫קבוצות רכישה‪33 ........................................................................................................................‬‬

‫יתרונות המס בשימוש בקבוצות רכישה ‪34 ...................................................................................‬‬

‫הסכנות שבקבוצות הרכישה ‪34 ................................................................................................‬‬

‫הכוונה והדרכה ‪33.......................................................................................................................‬‬

‫יצירת דיור בר‪-‬השגה ‪32 ..............................................................................................................‬‬

‫ייצור מדיניות כוללת ‪33 ..........................................................................................................................‬‬
‫נספחים ‪31 .............................................................................................................................................‬‬
‫נספח א' – פתרונות על שולחן הדיונים ‪31 ..................................................................................‬‬

‫נספח ב' – החוק לעידוד בניית דירות להשכרה ‪33 ......................................................................‬‬

‫נספח ג' – הצעת חוק חסכון חובה לרכישת דיור‪ ,‬מטעם התאחדות הסטודנטים ‪55 .......................‬‬

‫נספח ד' – הצעת חוק תיקון חוק האזרחים הותיקים‪ ,‬מטעם התאחדות הסטודנטים ‪53 ...................‬‬

‫נספח ה' – הצעת חוק תיקון פקודת מס הכנסה‪ ,‬מטעם התאחדות הסטודנטים ‪54 ........................‬‬

‫עמוד ‪7‬‬
 ‫הקדמה ‪ -‬על רפורמת הצעירים‬
‫ציבור הצעירים הנו הכח המניע של החברה‪ ,‬לא רק בעתיד אלא גם בהווה‪ .‬על‪-‬אף השונות‬
‫העצומה שקיימת ברמות החיים וסגנונות החיים בין בני האדם – על אחת כמה וכמה בישראל –‬
‫ניתן בהחלט לזהות דפוסים החוזרים על עצמם אצל מרבית האנשים‪ .‬משלב של תלות מוחלטת‬
‫בעולם המבוגרים‪ ,‬בגיל הינקות‪ ,‬אנו עוברים לשלב בו אנו עדיין תלויים בהם לקיומנו אבל כבר‬
‫מתחילים לנהל תהליכי לימוד והתפתחות אישיים – בילדות המוקדמת והמאוחרת‪ .‬לאחר מכן‪,‬‬
‫בגיל הנעורים‪ ,‬אנו עוברים לשלב ביניים בו מצד אחד עדיין איננו נדרשים לדאוג לפרנסת‬
‫משפחה ועם זאת אנו כבר מספיק בוגרים כדי לחיות באופן עצמאי ולהתחיל לחשוב על הכיוון‬
‫בו נבחר להמשך‪ .‬סוציולוגים רבים טוענים שבעשורים האחרונים הורחב גיל הנעורים בחברה‬
‫המערבית לשני הכיוונים‪ .‬מחד‪ ,‬התמימות שהיתה מנת חלקם של הגילאים הצעירים (עד גיל ‪31-‬‬
‫‪ 31‬בערך) הולכת ונשחקת והילדים נחשפים לעולם המבוגרים‪ ,‬על מעלותיו ומגרעותיו‪ ,‬בגיל‬
‫מוקדם יותר‪ .‬אך לענייננו רלבנטית יותר הארכת גיל הנעורים בכיוון השני – רבים ממשיכים‬
‫בתהליכי החיפוש העצמי‪ ,‬ההתלבטויות והתהיות‪ ,‬הרבה מעבר למה שנהוג היה לראות בו את‬
‫סוף גיל הנעורים ותחילת החיים הבוגרים (גילאי ‪ 31-13‬בערך)‪ .‬עם זאת‪ ,‬הנשים והגברים‬
‫בגילאים ‪ 13-13‬הנם עמוד השדרה שלה‪ .‬בגיל זה מתחתנים מרבית האנשים ונוטלים על עצמם‬
‫אחריות להקמת משפחה‪ ,‬הם מכריעים על כיוון לימודים או התמחות מקצועית‪ ,‬בוחרים מקום‬
‫מגורים ולמעשה מצטרפים לשורות החברה הבוגרת‪ .‬בגילאים אלו נמצאות מרבית הידיים‬
‫העובדות‪ ,‬החשיבה היצירתית‪ ,‬העשייה החינוכית והפוטנציאל העתידי – שנוצר מתוקף השילוב‬
‫שבין החדווה‪ ,‬היצירתיות והחופש של גיל הנעורים לבין האחריות והמחויבות של הבוגרים‬
‫הצעירים‪.‬‬

‫התאחדות הסטודנטים בישראל הנה גוף הצעירים הגדול ביותר במדינה‪ ,‬ואחד הגדולים בעולם‬
‫באופן יחסי‪ .‬ההתאחדות הנה ארגון הגג של אגודות הסטודנטים השונות‪ ,‬היא מהווה את הגוף‬
‫היציג הרשמי של ציבור הסטודנטים ומאגדת כ‪ 133,333-‬צעירים הלומדים ב‪ 21-‬מוסדות שונים‪,‬‬
‫מכל המגזרים‪ .‬לרוב נהוג לומר שהסטודנטים לא עסוקים אלא בשכר הלימוד שלהם ובדברים‬
‫נוספים הסובבים סביב תנאי לימודיהם‪ .‬נודה ולא נבוש שאלו הם מהנושאים המרכזיים העומדים‬
‫על סדר יומן של האגודות השונות‪ ,‬ושל ההתאחדות עצמה‪ .‬אך בראשית תש"ע הכריעו ראשי‬
‫ההתאחדות על שינוי תפיסתי ומעשי‪ ,‬ובחרו להפוך את ציבור הסטודנטים מציבור פאסיבי המגיב‬
‫למהלכי השלטון כלפיו לגוף אקטיבי התופש עצמו כאחראי על כלל החברה הישראלית‪.‬‬
‫לשם כך הוקמה בתוך ההתאחדות מחלקת מחקר‪ ,‬שעל סדר‪-‬יומה המחוייבות ליצירת הבנה של‬
‫המציאות‪ ,‬ביקורת אמיתית וקונסטרוקטיבית והצעת פתרונות ודרכים לשינוי עבור ההתאחדות‬
‫עצמה‪ .‬ביחד עם זרועות ההתאחדות השונות‪ ,‬וחלק מן האגודות (ובעיקר אגודת הסטודנטים של‬

‫עמוד ‪5‬‬
‫אונ' תל‪-‬אביב)‪ ,‬הוחלט לקדם מיזם‪-‬על שיקרא 'רפורמת הצעירים' ומטרתו לטפל בשורה ארוכה‬
‫של נושאים הנוגעים להווה ולעתיד של הצעירים ושל החברה הישראלית בכלל‪' .‬רפורמת‬
‫הצעירים' איננה כלי למאבק סקטוריאלי‪ ,‬והיא איננה מתייחסת לציבור הצעירים כאל מגזר‬
‫מנוצל שעליו להיאבק על זכויותיו מול מגזרים אחרים והוא איננו עוסק רק בסטודנטים – אלא‬
‫בצעירים באשר הם וממילא גם בחברה בכללותה‪ .‬מטרת המיזם ליצור את הסביבה המתאימה‬
‫ולתת לצעירים את הכלים שבאמצעותם יוכלו למלא את התפקיד המרכזי שנועד להם על הצד‬
‫הטוב ביותר‪ ,‬כציבור עליו מוטלת אחריות חברתית עודפת‪ ,‬תוך דאגה לרווחתם והתפתחותם‬
‫האישיים במקביל‪.‬‬

‫פרקי המיזם‬
‫נפתח בשאלת ההסדר הראוי עבור ציבור הצעירים במדינת ישראל‪ .‬בתחום זה נסקור‬
‫גישות שונות להסתכלות על ציבור הצעירים (הצעירים כבעיה לעומת הצעירים כמשאב)‪ ,‬נבחן‬
‫את ה דרכים בהן מתמודדות מדינות שונות עם הנושא ולבסוף נציע מודל ישים עבור מדינת‬
‫ישראל שלעניות דעתנו מסוגל לתת את המענה הטוב ביותר לעניין‪ :‬ועדה בין‪-‬משרדית שתכנס‬
‫תחת כנפיה את הטיפול בכל הסוגיות והאתגרים הקשורים לצעירים‪.‬‬
‫בשער השני נעסוק בנציבות הדורות הבאים‪ ,‬שהנה הכלי המרכזי ברשות המחוקקת של‬
‫מדינת ישראל המסוגל לקדם חשיבת עתיד בתוך המערכת הקיימת‪ ,‬וליצור את האיזונים‬
‫הנדרשים בין צרכי הדור הזה והדורות הבאים‪ .‬הנציבות פועלת מכח חוק מיוחד שחוקק בעניינה‪,‬‬
‫אך בפועל היא איננה מאויישת מזה מספר שנים‪ .‬בחלק זה נסקור את מהותה וחשיבותה של‬
‫חשיבת העתיד‪ ,‬נבחן את מטרות הנציבות ואת התהליך שהביא לביטולה בפועל‪ ,‬ולבסוף נניח‬
‫מספר המלצות לשיפורה בעתיד אך בעיקר תכנית מעשית להשבתה לתפקוד מלא‪.‬‬
‫בשער השלישי נעסוק בשאלת השוויון בנטל המוטל על ציבור הצעירים במדינת ישראל‪.‬‬
‫אי‪-‬השוויון הקיים בין המגזרים השונים בחברה הישראלית‪ ,‬בכל הקשור לשירות צבאי ו\או‬
‫אזרחי‪ ,‬הנו בעיה ידועה מזה זמן רב‪ .‬בחלק זה נבחן את הבעיה לעומק‪ ,‬נבין את משמעויותיה‬
‫ואת ההקשר בתוכו צמחה‪ ,‬ונציע מהלכים מעשיים לביטול אי‪-‬השוויון בדרכים אחראיות עבור‬
‫כלל החברה תוך הבנת מורכבות הפסיפס הישראלי והייחודיות של כל מגזר‪.‬‬
‫בשער הרביעי נעסוק בתחום הדיור‪ ,‬שהנו אחד האתגרים המרכזיים של אדם (או זוג) צעיר‬
‫במדינת ישראל‪ .‬בתחום זה במיוחד יחרוג דיוננו ממסגרת ציבור הצעירים בלבד ואנו נעסוק‬
‫במשבר הדיור הישראלי מכל צדדיו והיבטיו‪ ,‬הרלבנטיים כמעט לכל אדם במדינה‪ .‬נבחן את‬
‫הפתרונות השונים העומדים על הפרק ונציע פתרונות והמלצות נוספות שבכוחן לסייע‬
‫בהתמודדות עם הבעיה‪ .‬על‪-‬אף העיסוק הכללי בשאלה‪ ,‬בתחום זה נדגיש במיוחד גם את‬
‫האחריו ת העודפת והייחודית של ציבור הצעירים לבניין הרקמה החברתית וליישוב הפריפריה‬
‫אשר באה ביחד עם פיתרון בעיית הדיור של הפרט באופן הדוק‪.‬‬
‫כפועל יוצא משער הדיור‪ ,‬נעסוק בקצרה גם בקהילות הייעוד ההולכות וצומחות ברחבי חברה‬
‫הישראלית‪ .‬קהילות אלו מהוות ניצנים של חלוציות חברתית מתחדשת בנוף הישראלי‪ ,‬ואנו‬
‫סבורים שבכוחן להביא לשינוי חברתי עמוק ומשמעותי בעתיד ולכן נציע בחלק זה מספר דרכים‬
‫להעצמת התופעה וביסוסה‪ ,‬תוך קישור למימדי הדיור‪ ,‬חיזוק הפריפריה והשליחות החברתית‪.‬‬

‫עמוד ‪8‬‬
‫בשער השישי נעסוק בתחום התעסוקה לצעירים‪ ,‬ובעיקר בהיבטי ההכשרה המקצועית‬
‫וההשמה הרלבנטיים עבורם‪ .‬נבחן גם מאפיינים של שוק העבודה העתידי ונמליץ על דרכים‬
‫להתכונן לקראתו בכדי להתמודד כבר מעכשיו עם האתגרים של הדור הצעיר הבא‪ .‬בנוסף‬
‫נעסוק בסוגיית זכויות העובדים‪ ,‬בה נעסוק באופן כללי שכן היא רלבנטית לכל אדם עובד‬
‫במדינת ישראל‪ ,‬ונציע דרכים לחיזוק השמירה על זכויות העובדים‪.‬‬
‫בשער השביעי‪ ,‬והאחרון‪ ,‬נעסוק בהורות הצעירה ובאתגרים שהיא צופנת בחובה‪ .‬נתמקד‬
‫בשלושה תחומים מרכזיים‪ :‬מעונות יום ומשפחתונים עבור הורים צעירים המבקשים לעבוד‪,‬‬
‫ליצור ולהתפתח לצד הקמת משפחה; חופשת הלידה ומענקי הלידה המהווים כלים משמעותיים‬
‫עבור יצירת שוויון מגדרי בשוק העבודה; ותחנות טיפת חלב המספקות שירותי רפואה הכרחיים‬
‫במסגרת ציבורית‪.‬‬

‫במקומות הרלבנטיים הוספנו נוסחים להצעות חוק ספציפיות‪ ,‬ובמקומות בהם לא דרושה‬
‫פעילות חקיקתית הצענו שימוש בכלים אחרים בכדי לקדם פתרונות רלבנטיים לצעירים ולכלל‬
‫החברה (כגון שיתופי‪-‬פעולה בין ההתאחדות לגורמים אחרים‪ ,‬מהלכים ציבוריים‪ ,‬פעילות‬
‫תקשורתית וכדומה)‪.‬‬
‫הקורא חד העין ודאי שם לב‪ ,‬עם זאת‪ ,‬לנושא אחד הבולט בהיעדרו ממסמך זה – ההשכלה‬
‫הגבוהה‪ .‬אין זאת שנטשנו‪ ,‬חלילה‪ ,‬את המערכה לטובת עיסוק בנושאים אחרים בלבד‪.‬‬
‫מחוייבותה הראשונה של התאחדות הסטודנטים הנה לציבור המרכיב אותה‪ ,‬לרווחתו ולציבור‬
‫הסטודנטים העתידי‪ .‬ראשי ההתאחדות‪ ,‬ראשי האגודות ומחלקת המחקר עוסקים גם בנושא זה‬
‫יומם ולילה‪ ,‬אך מפאת כובדו וחשיבותו‪ ,‬ומפאת העובדה שההתאחדות הנה למעשה כמעט הגוף‬
‫האזרחי היחיד המנהל מאבק בעניינו (ובודאי הגדול והחשוב ביותר)‪ ,‬נושא זה מטופל במסגרת‬
‫מחקרים אחרים ובמסגרת פעילות פוליטית עניפה‪ ,‬ורגישה‪ ,‬שמנהלת ההתאחדות באופן רציף‪.‬‬

‫שלכם‪,‬‬

‫איציק שמולי‪ ,‬יו"ר התאחדות הסטודנטים בישראל‬

‫שחר בוצר‪ ,‬סיו"ר התאחדות הסטודנטים בישראל‬

‫נועם ויצנר‪ ,‬מנכ"ל התאחדות הסטודנטים בישראל‬

‫תודות‬
‫לכל צוות ההתאחדות על מחלקותיה ואגפיה השונים‪.‬‬
‫לכל ראשי אגודות הסטודנטים‪ ,‬חברי נשיאות התאחדות הסטודנטים בישראל‪.‬‬
‫לבועז טופורובסקי‪ ,‬יו"ר התאחדות הסטודנטים בישראל לשעבר‪.‬‬
‫למשנה לראש הממשלה והשר לפיתוח הנגב והגליל ‪ -‬סילבן שלום‪ ,‬ולחברי המטה במשרד‬
‫לפיתוח הנגב והגליל‪.‬‬

‫עמוד ‪4‬‬
 ‫חברי מחלקת המחקר‪:‬‬
‫עמיחי גרין‪ ,‬ראש מחלקת המחקר‪ ,‬האוניברסיטה העברית‪.‬‬
‫שער מדיניות צעירים – יעל אדיב‪ ,‬האוניברסיטה העברית; שרון אורשלימי‪ ,‬אוניברסיטת בר‪-‬‬
‫אילן‪.‬‬
‫שערי נציבות הדורות הבאים‪ ,‬דיור וקהילות ייעוד – אהרן אריאל לביא‪ ,‬אוניברסיטת בר‪-‬אילן‪.‬‬
‫שער שוויון בנטל – עמיחי גרין‪.‬‬
‫שער תעסוקה – יובל מעוז‪ ,‬האוניברסיטה העברית; יואב שמחוני‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫שער הורות צעירה – אורי מלר‪ ,‬אוניברסיטת בן‪-‬גוריון‪.‬‬
‫כתיבת הצעות החוק – נועה אקרמן‪.‬‬
‫עריכה והגהה – אהרן אריאל לביא‪.‬‬

‫עמוד ‪8‬‬
 ‫תקציר מנהלים‬
‫צעירים רבים מתקשים כיום להשיג דירה ראוייה בשל פער בין רמת ההכנסה למחירי הדיור‪.‬‬
‫הסיבה המרכזית לעליית המחירים הנה ירידה בהיקף הבנייה ביחס לקצב גידול האוכלוסייה‪.‬‬
‫לכך מצטרפים ירידה בריבית‪ ,‬צמצום מעורבות הממשלה ורכישה מאסיבית להשקעה מצד‬
‫הביקוש‪ ,‬ועלייה במחירי תשומות הבנייה‪ ,‬ביטול הבנייה הציבורית ועיוותים בשוק הקרקעות מצד‬
‫ההיצע‪ .‬בעיה מהותית אחרת הנה מחסור בידע והכוונה‪ .‬לצד עידוד סמוי וגלוי ל'בעלות בכל‬
‫מחיר'‪ ,‬האפשרות של שכירות לטווח ארוך‪ ,‬במקביל לחסכון לקראת רכישה ללא משכנתא‪,‬‬
‫כמעט ואיננה קיימת אפילו בתודעה‪.‬‬
‫בעיית הדיור מתאפיינת בחלוקה אזורית‪ :‬באזור המרכז‪ ,‬הממוקם בצורה גסה בין חדרה בצפון‬
‫לגדרה בדרום‪ ,‬גובר הביקוש על ההיצע‪ ,‬ואילו באזורי הפריפריה‪ ,‬קרי הנגב והגליל‪ ,‬המצב הפוך‪.‬‬
‫חלוקה נוספת מפרידה בין מי שמסוגלים להתחרות על מחירי הדיור ומי שידם אינה משגת‪.‬‬
‫כתוצאה‪ ,‬בעשורים ה אחרונים מתממש ביטוי גיאוגרפי חד של פערים חברתיים וכלכליים‪ ,‬כלומר‬
‫התקבצות של אוכלוסיות סביב שכונות בהתאם לרמת ההכנסה‪ ,‬ממנה נגזרים משתנים כגון‬
‫רמת החינוך‪ ,‬התשתיות והפשע‪ .‬התקבצות זו משפיעה על הקרבה למרכזי עשייה ופרנסה‪,‬‬
‫ומקבלת ביטוי תרבותי‪.‬‬
‫בהיעדר יכולת של צעירים לרכוש דירה בכוחות עצמם‪ ,‬הדרתם ממרכזי העשייה והעסקים תהא‬
‫הרת‪-‬אסון עבור הפרטים והחברה הישראלית כאחד‪ .‬מאידך‪ ,‬תהיה זו טעות חמורה לנקוט‬
‫במדיניות שתעצים את תהליכי ההתמרכזות בנסיון למצוא דיור לצעירים‪ ,‬הגם שאינה אפשרית‪.‬‬
‫לפיכך נטען שתפקידנו כצעירים‪ ,‬ככח המניע של החברה‪ ,‬הוא להתגייס למשימת יישוב הנגב‬
‫והגליל‪ ,‬ביזור הכח ומוקדי השליטה ושיתוף מעגלים מתרחבים והולכים של החברה הישראלית‬
‫בעשייה‪ ,‬ביצירה ובכלכלה‪.‬‬
‫המלצותינו בתחום הדיור נבחנו במשנה זהירות‪ ,‬וזאת בשל מורכבות הבעיה והיקפה בישראל‪,‬‬
‫מגוון הארגונים הפעילים בה‪ ,‬היכול ת המוגבלת של חקיקה ממשלתית למנוע ולשקם משברים‪,‬‬
‫וכמובן הסכנה ש'הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות'‪ .‬חלק ניכר מהמלצותינו מכוונות לעשייה‬
‫באפיקים פוליטיים אחרים‪ ,‬וכן להתארגנות 'מלמטה' שתוביל התאחדות הסטודנטים ביחד עם‬
‫גופים מרכזיים אחרים תוך לקיחת אחריות של הצעירי ם עצמם על עתידם וייצור פתרונות הולמים‬
‫למצוקתם‪.‬‬

‫מסקנות והמלצות‬
‫צמצום ברפורמות רוחביות להורדת מחירים בכל הארץ והעדפת רפורמות מרחביות‪ :‬מתן‬ ‫א‪.‬‬
‫עדיפות למימון ממלכתי לפריפריה‪ ,‬לצד ביסוס פתרונות באיזורי הביקוש על בסיס‬
‫מימון מוניציפלי‪.‬‬

‫עמוד ‪3‬‬
 ‫האצלת סמכויות לשלטון המקומי בכדי לאפשר יצירת פתרונות רלבנטיים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬

‫ביחס לשוק הדיור עצמו‪:‬‬

‫א‪ .‬מתן תמריצים לשיווק אג"ח צמוד לריבית בשוק הדיור בכדי 'לצנן' את השוק‪.‬‬
‫ב‪ .‬ביצוע רפורמות בשווקי התשומות וחומרי הגלם הריכוזיים שיובילו לשיכוך עליות‬
‫המחירים‪.‬‬
‫ג‪ .‬ניצול קרקעות במרכזי הערים באמצעות הגדלת הסבסוד הממשלתי לתכניות כגון פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪.‬‬
‫ד‪ .‬שמירה על מחירי קרקעות זולים בפריפריה לצורך עידוד בנייה‪ ,‬באמצעות הגדלת‬
‫ההיצע‪.‬‬
‫ה‪ .‬ביצוע רפורמות בתחום מיסוי הבנייה‪ ,‬ובעיקר ביטול המע"מ על רכישת דירות חדשות‪.‬‬
‫ייעול הביורוקרטיה בוועדות התכנון והבנייה לשם קיצור תקופת הבנייה‪ ,‬תוך שמירה על‬ ‫ו‪.‬‬
‫הסביבה‪.‬‬
‫בכל רפורמה בתחום הקרקעות יש לקחת בחשבון גם את סוגיית שמירת אדמות‬ ‫ז‪.‬‬
‫הלאום‪.‬‬
‫ח‪ .‬מימוש פוטנציאל הקרקעות בקיבוצים במרכז הארץ באמצעות שיווקן בעיקר לבנייה‬
‫רוויה להשכרה לטווח ארוך עבור צעירים ואוכלוסיות חלשות והעברת הרווחים למדינה‪.‬‬
‫ט‪ .‬הצעת קרקעות בתנאים מועדפים לבנייה להשכרה במתכונת החדשה שאנו מציעים‬
‫(להלן)‪.‬‬

‫בתחום המשכנתאות‪:‬‬
‫א‪ .‬יצירת מנגנוני הגנה מראש בשוק המשכנתאות והסדרת השוק‪.‬‬
‫ב‪ .‬הרחבת פעילות ועדה בין‪-‬משרדית בחקיקה כך שתוכל לאפשר סיוע גם ללווים‬
‫מהבנקים עצמם‪.‬‬
‫הקמת צוות לגיבוש המלצות לשינוי מנגנוני המשכנתאות המוכוונות והגמשת‬ ‫ג‪.‬‬
‫הקריטריונים לקבלתן‪.‬‬
‫ד‪ .‬הכרה בריבית על משכנתאות ובשכר דירה לצרכי מס (עד גובה מסויים)‪.‬‬
‫ה‪ .‬יש להפעיל כלים בתחום זה רק לאחר בחינה מדוקדקת של הסכנות הכרוכות ולאחר‬
‫דיון ציבורי‪.‬‬

‫פיתוח שוק השכירות‪:‬‬

‫א‪ .‬יצירת שוק לשכירות ארוכת‪-‬טווח המאפשרת התבססות לצד חסכון שיאפשר רכישת‬
‫דירה ללא צורך במשכנתא עם ההגעה לגיל הפרישה‪ .‬יש להתנות דיור בשכירות‬
‫בסבסוד ממשלתתי בקיום חיסכון למטרה זו‪ ,‬בדומה לפנסיית החובה‪.‬‬
‫ב‪ .‬עידוד מעבר אוכלוסייה מבוגרת לדירות קטנות והשכרת דירותיהם הגדולות לאוכלוסייה‬
‫צעירה‪.‬‬

‫עמוד ‪63‬‬
‫הגדלת האטרקטיביות של חוק עידוד בניית דירות להשכרה (התשס"ז‪ )1332-‬עבור‬ ‫ג‪.‬‬
‫קבלנים‪ ,‬לצד הגדלת היצע הקרקעות לבנייה להשכרה והפשרת קרקעות בקיבוצי‬
‫המרכז כפתרון חברתי‪.‬‬
‫ד‪ .‬עידוד בנייה של דירות להשכרה ותמהיל של דירות בגדלים שונים בתמורה להגדלת‬
‫אחוזי הבנייה‪.‬‬
‫ה‪ .‬הקמת חברות עירוניות לדיור שישכירו דירות במחירים סבירים לקבוצות אוכלוסייה‬
‫ממוקדות‪.‬‬

‫הכוונה והדרכה‪:‬‬
‫הקמת יחידות לייעוץ והכוונה בשוק הדיור במסגרת מרכזי הצעירים‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫הרחבת היצע תכניות הליווי לבונים ורוכשים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫על ההתאחדות ליצור שיתוף‪-‬פעולה עם מרכז הבנייה הישראלי ועם תנועת 'אור –‬ ‫ג‪.‬‬
‫משימות לאומיות' למטרת גיב וש קבוצות רכישה וקהילות ייעוד של צעירים להתיישבות‬
‫בפריפריה‪.‬‬

‫עמוד ‪66‬‬
 ‫מבוא‬
‫לצד שאלות התעסוקה‪ ,‬ההורות וחיי החברה – דיור הנו אחת משאלות היסוד של האזרח הצעיר‪.‬‬
‫בעבר נהגו צעירים להישאר בבית הוריהם עד נישואיהם‪ ,‬תוך שהם מסייעים בכלכלת הבית‬
‫החל מגיל מסויים‪ ,‬ובמקרים מסויימים גם נשלחו ללימודים במקום מרוחק בתנאי פנימייה‪ .‬גם‬
‫לאחר החתונה נשאר הזוג הצעיר סמוך על שולחן אחת ממשפחות ההורים‪ ,‬הן מצד פרנסתו והן‬
‫מצד מגוריו‪ .‬המבנה שהלך והתגבש בימים אלו היה דומה יותר לחמולות מאשר למודל התא‬
‫המשפחתי בן‪-‬ימינו כאשר שניים‪ ,‬שלושה ולפעמים אפילו ארבעה דורות חיו זה לצד זה באותו‬
‫בית או באותו מתחם‪.‬‬
‫אין כאן המקום לפרט את מהלך העניינים ההיסטורי שהביא להשתנות מצב זה והביאנו למצב‬
‫הנוכחי‪ ,‬אך הבנתו הכללית חשובה כרקע להבנת שאלת הדיור בחברה המודרנית‪ .‬בחברה‬
‫העכשווית מרבית הצעירים עוזבים את בית הוריהם בשלב מוקדם מאוד‪ .‬הדבר נכון בעולם‬
‫המערבי בכלל‪ ,‬וביתר‪-‬שאת במדינת ישראל בה קיימים מספר מסלולים המוציאים את מרבית‬
‫הצעירים מחיק משפחותיהם כבר בגיל ‪ 31‬לערך‪ :‬בין אם זה לשירות צבאי‪ ,‬בין אם לשירות‬
‫לאומי‪ ,‬ישיבה‪ ,‬שנת שירות‪ ,‬מכינה קדם‪-‬צבאית וכדומה‪ .‬אך בעוד שבמסלולים אלו הדיור מובטח‬
‫לצעיר על‪-‬ידי המערכת אליה הוא נכנס‪ ,‬בשלבים שיבואו מייד אחריה הוא יאלץ להתמודד עם‬
‫מלוא כובד המשקל של שאלה זו בשלב מוקדם בחייו‪ .‬אפילו חברה מסורתית כמו החברה‬
‫החרדית הפנימה לתוכה את שינוי מבנה המשפחה הזה וגם זוגות צעירים חרדים נוטים לחפש‬
‫דירה לרכישה כבר סמוך לחתונתם‪.‬‬
‫כאשר בוחנים לעומק את מצוקת הדיור בחברה הישראלית מתעוררות שאלות לגבי מהות‬
‫ה'מצרך' הזה ואופני השגתו‪ ,‬וכן האם השגתו הנה פרי של מהלך רציונלי וסיפוק צורך בסיסי‬
‫בלבד‪ ,‬או שמא היא תלויה גם בהקשר ומוסכמות חברתיות? אלו אינן שאלות לעיון פילוסופי‬
‫בעלמא אלא שאלות שלתשובותיהן השלכות מעשיות על הפתרונות שנוכל להציע‪.‬‬

‫הבנת הבעיה‬
‫עצם העיסוק בשאלת הדיור נובע מההנחה שישנה כאן בעיה חברתית משמעותית הדורשת‬
‫התגייסות כוחות רבים בכדי להביא לחקיקה‪ ,‬עשייה‪ ,‬יזמות ופעילות שישנו את המצב לכיוון‬
‫שאנו מגדירים כחיובי‪ .‬אך לשם כך עלינו לאפיין קודם כל באופן מדויק את הבעיה‪ ,‬בכדי לא‬
‫להיסחף לאמירות וטענות פופוליסטיות‪ .‬לאחר מכן נבחן סוגי פתרונות שונים‪ ,‬את חסרונותיהם‬
‫ויתרונותיהם‪ ,‬וננסה להציע מספר דרכים ליציאה מהמשבר‪.‬‬
‫ניתן לומר שבמערכת ההקשרים והחשיבה החברתית ישנה איזשהי מדרגיות‪ ,‬כלומר ישנם‬
‫נושאים שהנם 'נושאי ליבה' וישנם נושאים שנחשבים לבעיות פריפריאליות‪ .‬למשל‪ ,‬דו"ח העוני‬
‫השנתי של המוסד לביטוח לאומי גורר התעניינות ציבורית רבה‪ ,‬דיונים פתוחים וכתיבה‬

‫עמוד ‪62‬‬
‫בתקשורת‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬בעיות כגון שימוש בסמים קשים אצל קטינים‪ ,‬או מעשי רצח בתוך‬
‫המשפחה‪ ,‬על‪-‬אף חומרתן והדאגה שהן מעוררות אינן נחשבות למשבר אקוטי של החברה‬
‫הדורש קמפיין פוליטי נרחב‪ ,‬שינוי מדיניות ממשלתית והתגייסות של כלל המערכות לצורך מתן‬
‫פתרון‪.‬‬
‫משבר הדיור הדיור נמנה בהחלט על הסוג הראשון‪ ,‬שכן אין משפחות רבות בישראל שהוא‬
‫איננו נוגע להן בשל היות הדיור מצרך בסיסי וחיוני שפשוט לא ניתן לקיים חיים סבירים בלעדיו‪.‬‬
‫על המנעד של משבר זה ישנן דרגות שונות של יכולת התמודדות‪ ,‬ובקצוות עצמם לא נעסוק‬
‫במחקר זה‪ .‬רוצה לומר‪ ,‬מצד אחד ‪ -‬מחוסרי‪-‬דיור ממשיים המתגוררים ברחובות‪ ,‬ומספרם נאמד‬
‫בכמה אלפים בודדים ברחבי הארץ‪( 1‬בשונה ממחוסרי‪-‬דיור מפאת מימוש המשכון ע"י הבנק‪,‬‬
‫בהם כן נעסוק בהמשך)‪ .‬לאלו נדרשים פתרונות ייחודיים בדמות מחסות ובתי תמחוי ואין הם‬
‫עניין למדיניות חדשה ומקיפה‪ 2.‬מצד שני ישנו העשירון העליון‪ ,‬המוציא בממוצע רק כ‪31%-‬‬
‫מהכנסתו הנקייה על דיור על‪-‬אף שההוצאה הממוצעת לדיור בעשירון זה גבוהה בהרבה מאשר‬
‫בשאר העשירונים‪ ,‬מה שאומר שמדובר במשקי בית המסוגלים להרשות לעצמם לבחור דירה‬
‫כמעט בכל מקום בארץ ואין ליצור עבורם הסדרים מיוחדים ותכניות סיוע‪ 3.‬הבעיה המרכזית‬
‫נמצאת במעמד הנמוך ובמעמד הביניים‪ ,‬בשכבות הרחבות של החברה הישראלית‪ ,‬בהן גם‬
‫אנשים עובדים (ואפילו במשכורות הגבוהות מן הממוצע) מתקשים בהשגת דיור הולם בעשורים‬
‫האחרונים‪.‬‬
‫ההתייחסות המקובלת למצוקת הדיור טוענת שפשוט קיימת אי‪-‬התאמה בין הביקוש להיצע‬
‫בשוק הדיור‪ .‬כלומר‪ ,‬מרבית האזרחים המעוניינים בדירה לא מסוגלים להשיג אותה בגלל‬
‫שהכנסתם לא מאפשרת להם לעמוד במחיר הגבוה ( שהנו תוצאה של הביקוש הגבוה או ההיצע‬
‫הנמוך – שני צדדים של אותו מטבע)‪ .‬אם זו אכן הגדרת הבעיה אזי הפתרון יהיה עבודה על צד‬
‫הביקוש (כגון סובסידיה למשתכן) או על צד ההיצע (כגון עידוד הבנייה)‪ ,‬או על שניהם‬
‫במקביל‪ .‬אך בעוד שיש ממש בדברים‪ ,‬בחינה מדוקדקת של המציאות מורה שהמצב מורכב‬
‫יותר‪ .‬ניתן לחלק את הארץ‪ ,‬באופן גס ולצורך העניין‪ ,‬לשני איזורים מרכזיים מבחינת הדיור‪ :‬איזור‬
‫הביקוש הגבוה‪ ,‬שנמצא צפונית לגדרה ודרומית לחדרה; ואיזור הביקוש הנמוך הנמצא צפונית‬
‫לחדרה ודרומית לגדרה – ובאופן כללי יותר‪ :‬מרכז הארץ מול הנגב והגליל‪ .‬כמו‪-‬כן ניתן לחלק‬
‫את האוכלוסייה בארץ לשני חלקים‪ :‬לחלק המסוגל להתחרות על השגת דיור באיזורי הביקוש‬
‫ולחלק שאיננו מסוגל לעשות זאת‪.‬‬
‫הביקוש למגורים דווקא באיזורים מסויימים איננו נובע רק מאיזשהו 'סחף חברתי' או אינרציה‪.‬‬
‫אמנם ישנה נטייה כללית להתקבצות שנידונה רבות בספרות המחקר (הן של עסקים והן של‬
‫מגורים) ובאופן כללי בכל רחבי העולם המערבי הפרופורציה של האוכלוסייה העירונית הולכת‬

‫‪1‬‬
‫יש לציין שקשה למצוא נתונים מדוייקים בנושאים אלו‪ ,‬וארגונים רבים נתקלו בבעיה זו בבואם לעסוק בנושא‪ .‬ראו‬
‫למשל‪" 3‬לקראת גיבוש מדיניות דיור בישראל"‪ ,‬האגודה לצדק חלוקתי‪ ,‬לנד וואטש‪ 3‬גליון ‪ 381‬אוגוסט ‪.7002‬‬
‫>‪[ <http://www.adj.org.il/index.php?module=landwatch;task=view;id=103‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ג שבט תש"ע‬
‫(‪.])02.07.80‬‬
‫‪2‬‬
‫לעיסוק ממצה בסוגיה זו‪ ,‬כולל סקירת המצב‪ ,‬הפתרונות הקיימים והצעות להמשך ראו‪ 3‬שרה צוובנר (אישור‪ 3‬דותן‬
‫רוסו)‪" ,‬מסמך רקע לדיון בנושא‪ 3‬דרי רחוב בישראל"‪ ,‬מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ ,‬ז' שבט תשס"ב (‪.)70.08.00‬‬
‫‪3‬‬
‫לפי‪ 3‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪" ,‬סקר הוצאות משק הבית‪ ,7002 ,‬סיכומים כלליים"‪ ,‬לוח ‪ 382‬נתונים נבחרים‬
‫על דיור בעשירונים של משקי בית‪ ,‬לפי הכנסה נטו לנפש סטנדרטית – דירות בבעלות‪ 4‬לוח ‪ 381‬נתונים נבחרים על דיור‬
‫בעשירונים של משקי בית‪ ,‬לפי הכנסה נטו לנפש סטנדרטית – דירות שכורות‪.‬‬
‫עמוד ‪60‬‬
‫וגדלה לעומת האוכלוסייה הכפרית והפריפריאלית‪ ,‬לצד צמיחתם המואצת של המוקדים‬
‫העירוניים למרות (ואולי אף בגלל) עידן המידע והתקשורת שלכאורה אמור היה לאפשר פיזור‬
‫אוכלוסייה בקלות רבה יותר‪ 4.‬בארץ התהליך בולט ביותר‪ ,‬והוא מהווה את אחת הדוגמאות‬
‫הקיצוניות בעולם‪ .‬על‪-‬פי נתוני הלמ" ס מאזני ההגירה הפנימית בכל איזורי הארץ הנם שליליים‬
‫באופן מובהק‪ ,‬פרט למחוז המרכז שנהנה מהגירה חיובית בשיעור ‪( 2.2%‬וכן מחוז יו"ש)‪ 5.‬הדבר‬
‫נובע‪ ,‬ככל הנראה‪ ,‬ממניעים מעשיים למדי שלא ניתן להמעיט בחשיבותם‪ .‬הדיור הנו אחד‬
‫המ רכיבים בעלי ההשפעה הגדולה ביותר על המצב החברתי והכלכלי העתידי של אדם‪ .‬מגוריו‬
‫של אדם בשכונת עוני או יוקרה‪ ,‬יכולים לחרוץ את גורלו בשורה של מאפיינים חברתיים נוספים‪.‬‬
‫סיכוייה של משפחה ענייה להוציא את הדור הבא ממעגל העוני גדלים כאשר היא מתגוררת‬
‫באיזור עם רמות מחייה מעורבות‪ ,‬הגוזרות גם חינוך ברמה גבוהה יותר‪ ,‬נגישות גבוהה יותר‬
‫לתעסוקה‪ ,‬אקלים חברתי יציב יותר וכיוצ"ב‪ .‬אלא שבמבנה הנוכחי‪ ,‬המבוסס בעיקר על אינרציה‬
‫של כוחות השוק‪ ,‬אחת מתוצאות הלוואי של משבר הדיור הנו סגרגציה חברתית מוגברת‪.‬‬
‫משמעות התופעה הנה ביטוי גיאוגרפי חד של פערים חברתיים וכלכליים – כלומר התקבצות של‬
‫אוכלוסיות סביב שכונות מסויימיות בהתאם לרמת ההכנסה‪ ,‬דבר הגוזר גם את רמת החינוך‪,‬‬
‫התשתיות‪ ,‬הפשע וכיוצ"ב באיזור‪ .‬מצד שני‪ ,‬יש להדגיש שבמקרה הישראלי תהיה זו טעות‬
‫חמורה לעצב מדיניות דיור שתעצים את תהליכי ההתמרכזות סביב מה שזכה לכינוי 'מדינת תל‪-‬‬
‫אביב'‪ .‬תהליך שכזה יהיה מסוכן מבחינה גיאופוליטית‪ ,‬סביבתית‪ ,‬כלכלית‪ ,‬חברתית ותרבותית‬
‫ועלול להוביל את המדינה למצבי משבר שכלל לא בטוח שתוכלנה להימצא דרכי היציאה‬
‫מהם‪ 6.‬במוקד ענייננו נמצאת חברת הצעירים‪ ,‬על כל מגזריה‪ ,‬שהדרתה ממרכז העשייה‬
‫והעסקים יהיה הרה‪-‬אסון הן עבורה והן עבור המדינה שזקוקה לנוכחות הכוחות הצעירים בכל‬
‫מרקם החיים‪ ,‬גם (ובעיקר) בשלב בו הם עדיין לא מסוגלים לרכוש דירה בכוחות עצמם‪ .‬מצד‬
‫שני‪ ,‬אין זה אלא תפקידנו שלנו כצעירי המדינה‪ ,‬ככח המניע של חברת ההווה והעתיד‪ ,‬לעמוס‬
‫על שכמנו גם את משימת יישוב הנגב והגליל‪ ,‬ביזור הכח ומוקדי השליטה ושיתוף מעגלים‬
‫מתרחבים והולכים של החברה הישראלית בעשייה‪ ,‬ביצירה ובכלכלה‪ .‬כך שנדרש כאן מארג‬
‫של פתרונות משולבים ומודולאריים‪ ,‬אליהם נגיע בהמשך‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫ראו‪3‬‬
‫‪Harding, A. (2007) "Globalization, spatial economic change and urban policy". Madrid, Spain: OECD‬‬
‫‪International Conference: "what policies for globalising cities". pp. 44-67.‬‬
‫‪Hutton, W. (2007) "Building successful cities in the knowledge economy: The role of soft policy‬‬
‫‪instruments". Madrid, Spain: OECD International Conference: "what policies for globalising cities". pp.‬‬
‫‪125-159.‬‬
‫‪5‬‬
‫ראו‪ 3‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬שנתון סטטיסטי לישראל ‪" ,7002‬הגירה פנימית בין ישובים‪ ,‬לפי מחוז‪ ,‬נפה‬
‫וצורת ישוב"‪ ,‬לוח ‪.7.81‬‬
‫‪6‬‬
‫ראו‪ 3‬סופר‪ ,‬א‪ 4.‬ביסטרוב‪ ,‬י‪( .‬תשס"ח – ‪ )7001‬מדינת תל אביב‪ 3‬איום על ישראל (חיפה‪ 3‬קתדרת חייקין‬
‫לגאואסטרטגיה‪ ,‬אוניברסיטת חיפה)‪.‬‬
‫עמוד ‪67‬‬
 ‫הגורמים לקושי בהשגת דיור‬
‫על‪-‬אף שבישראל אין מנגנון איסוף מידע בתחום מדיניות הדיור‪ ,‬עולים קולות רבים לאחרונה‬
‫לפיהם בעלי ההכנסות הנמוכות מתקשים בהשגת דיור הולם‪ ,‬ולמעשה לא רק הם אלא גם‬
‫מעמד הביניים‪ 7.‬ראשית כל‪ ,‬יש לציין שמחירי הדיור מתאפיינים בתנודתיות גבוהה‪ ,‬לא רק בארץ‬
‫‪8‬‬
‫אלא בעולם בכלל‪ .‬מבחינה תיאורטית אין עדיין תשובה מספקת לשאלה 'מדוע זה כך'‪.‬‬

‫‪ Mankiw‬ו‪ Weill-‬רואים בשאלה זו את אחת השאלות המרכזיות של כלכלת הדיור‪ ,9‬ו‪Shiller-‬‬

‫שאל כבר לפני ‪ 13‬שנה‪" :‬האם נוכל להתחקות אחר התנודות באופן הגיוני? ‪ ...‬או שמא תנודות‬
‫המחירים מתרחשות עקב שינויים בטעמים או בפסיכולוגיה ‪ ...‬שינויים שמקורם במחשבות בני‬
‫האדם?"‪ 10.‬עם זאת‪ ,‬ישנן מספר מגמות מעשיות המשמשות כאינדיקטורים למציאות זו‪ :‬איחורים‬
‫בתשלומי משכנתא ופינוי עקב אי‪-‬תשלום; עלייה במספר דרי הרחוב; עלייה ביחס ההוצאה על‬
‫דיור מתוך ההכנסה הפנויה; אי שביעות רצון של שני העשירונים התחתונים; וכן עדויות ממשרתי‬
‫ציבור ועובדי המגזר השלישי‪ .‬מהתבוננות בחומרים מקצועיים בעניין מהשנים האחרונות ניתן‬
‫להצביע על הדברים הבאים כגורמים למשבר הדיור‪:‬‬
‫מחירי דיור גבוהים ביחס להכנסה‪ :‬עליית המחירים החלה בעיקר בשנות ה‪ 09-‬עם גל העלייה שהביאה‬ ‫א‪.‬‬
‫יכולת ביקוש מסובסדת של המוני עולים חדשים‪ .‬אך לאורך השנים הסיבה המרכזית הנה פשוט ירידה‬
‫משמעותית בכמות הבנייה למגורים ביחס לקצב גידול האוכלוסייה‪ .‬אלא שזו בעיה לא מדוייקת כי‬
‫היא נכונה רק באיזורים מסויימים‪ ,‬בעוד באיזורים אחרים ישנן דירות זולות ואיכותיות אבל מיעוט‬
‫מבקשים‪ .‬מכאן גם מתחיל חלק מפתרונה‪.‬‬
‫ריבית גבוהה על משכנתאות‪ :‬ולמעשה גם אי‪-‬סדרים ואף הונאה בשוק זה‪ ,‬כולל חוסר עידכון של‬ ‫ב‪.‬‬
‫המדד למרות שינויים בריבית ובמחירים‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫ראו להלן מספר כתבות שהתפרסמו לאחרונה‪3‬‬
‫לביא‪ ,‬צ‪( .‬תש"ע – ‪" )0202‬סקר‪ 27% 3‬חושבים שהממשלה צריכה לסבסד דיור"‪ YNet .‬כלכלה [כ"ו טבת תש"ע‬
‫(‪([ 5http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3833595,00.html< .])87.08.80‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ט אדר תש"ע‬
‫(‪])81.00.80‬‬
‫בן‪-‬ישראל‪ ,‬ע‪( .‬תש"ע ‪" )7080 -‬קשה לקנות דירה בישראל‪ 3‬מחירי הדירות זינקו ב‪ 88%-‬בשנה האחרונה – מדד משכן‬
‫ירד ב‪ ."2.9%-‬גלובס [כ"ט סיון תשס"ט (‪])78.07.02‬‬
‫<‪([ 5http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000460110‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ט אדר תש"ע‬
‫(‪])81.00.80‬‬
‫‪8‬‬
‫‪Clayton, J. (1996) "Rational Expectations, Market Fundamentals and Housing Price‬‬
‫‪Volatility" . Real Estate Economics, Vol. 24.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪Mankiw, N. G.; Weil, D. N. (1992) "A contribution to the empirics of economic growth". The quarterly‬‬
‫‪journal of economics, Vol. 107, 2:407-437.‬‬
‫‪Shiller, R. J.; Case, K. E. (1989) "The Efficiency of the Market for Single-Family Homes". The Americam‬‬
‫‪10‬‬
‫‪Economic Review, Vol. 79, 1:125-137.‬‬
‫עמוד ‪65‬‬
‫עידוד בעלות בכל מחיר‪ :‬המגמה הרווחת בישראל הנה רכישת דירה ולא שכירות לטווח‪-‬ארוך‪ ,‬כאשר‬ ‫ג‪.‬‬
‫הדיור הציבורי מוגבל לאוכלוסיות חלשות ביותר‪ .‬הטיית הבעלות מגדילה עוד יותר את הביקושים‬
‫והמחירים מחד‪ ,‬ומביאה למצוקה קשה בקרב משפחות רבות עקב החזר המשכנתא‪.‬‬
‫מיסוי גבוה המתבטא בעליית מחיר הדירה‪ :‬המיסוי בארץ יכול להגיע לכ‪ 09%-‬ממחיר הדירה‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬
‫התרחבות העוני ופערי ההכנסה‪ :‬קיומה של כלכלה דיפרנציאלית באופן הולך ומקצין מגבירה את‬ ‫ה‪.‬‬
‫הנטייה לחלק את המשאבים לטובת הציבור שיכול להציב ביקוש גבוה‪ ,‬ולכן היקף הבנייה של דירות‬
‫קטנות ודיור להשכרה מצומצם בשל 'ביקוש כפוי'‪.‬‬
‫קיצוץ בסיוע הסוציאלי‪ :‬ובכלל זה ביטול מענקי המשכנתאות וירידה בהיקף מתן האשראי‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬
‫הפחתת מלאי הדיור הציבורי‪ :‬החל משלהי שנות ה‪ 09-‬הופסקה הבנייה לדיור ציבורי בארץ‪ ,‬ולא‬ ‫ז‪.‬‬
‫נוצרו פתרונות מספקים במקביל לציבור הזקוק לדיור מסוג זה‪.‬‬
‫אין להשתמש בחופזה ברשימה הנתונה לעיל ולהסיק מסקנות נמהרות על‪-‬פיה‪ .‬כלומר‪ ,‬לראות‬
‫בה את התשליל של המצב הרצוי ומכאן להסיק שבכדי לפתור את משבר הדיור יש לפעול‬
‫פשוט בכיוון ההפוך‪ :‬החזרת הסובסידיות הממשלתיות‪ ,‬בנייה מחודשת של דיור ציבורי וכן‬
‫הלאה‪ .‬כפי שאמרנו‪ ,‬משבר הדיור הנו מורכב יותר ולכן יש לבחון את הפתרונות לאחר שנבין‬
‫לעומק רב יותר את מהות הבעיה‪ ,‬ולהלן נרחיב בכל אחד מהסעיפים הרשומים מעלה‪.‬‬

‫מחירי דיור גבוהים ביחס להכנסה‬

‫לפי מחקר חדש של תוכנית העמיתים קורת במכון מילקן‪ ,‬בראשות פרופ' גלן יאגו ובניהולה של‬
‫מחירי הנדל"ן בישראל מושפעים משני גורמים עיקריים‪ :‬רמת ההכנסה‬ ‫‪11‬‬
‫רונית פוריאן‪-‬לוקאץ'‪,‬‬
‫במשק והיצע הקרקעות המוגבל‪ .‬כאשר המשק במיתון שתי ההשפעות עובדות בכיוונים מנוגדים‬
‫ומאזנות אחת את השנייה‪ ,‬כלומר – ההיצע המוגבל דוחף את המחירים כלפי מעלה בעוד‬
‫הביקוש הפוחת (בגלל צמצום ההכנסה הפנויה) דוחף את המחירים כלפי מטה‪ ,‬אבל בגלל‬
‫הגורם הראשון המחירים לא יורדים בד"כ אפילו בתקופת מיתון‪ .‬במצב של גאות כלכלית‪,‬‬
‫השפעת ההיצע המוגבלת נותרת קבועה לכיוון העלאת המחירים‪ ,‬אבל כעת גם הביקוש עולה‬
‫(עקב הגידול בהכנסה הפנויה) והמחירים עולים מעבר ליכולת ההישג של רבים ממשקי הבית‪.‬‬
‫לפי שחבר ואלגר משמעות הדבר היא שירידת מחירי הדיור במונחים ריאליים בתקופות שפל‬
‫אינה מתקזזת באופן מלא עם העליות של תקופת הגאות‪ .‬לראיה הם טוענים שאם היה קשר‬
‫מלא בין רמת מחירי הדיור לרמת ההכנסות‪ ,‬במיתון כמו בצמיחה‪ ,‬אזי ערך הדירות במושגים‬
‫ריאליים היה נשאר קבוע לאורך השנים‪.‬‬
‫על‪-‬פי מחקר דומה שנערך במרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ ,‬ושנעשה בו שימוש נרחב לצורך‬
‫מחקר זה‪ ,‬עולה שבאופן כללי מחזור המחירים בשוק הדיור בארץ עובד הפוך למחזור של כלל‬
‫המשק‪ 12.‬בהתחלה ישנה עלייה בביקוש לדירות חדשות (בגלל עלייה לארץ או רכישה מאסיבית‬

‫‪ 11‬שחבר‪ ,‬ר‪( .‬תשס"ט – ‪ )7002‬דיור בהישג יד ל"עניים זמניים"‪ 3‬שוק הנדל"ן בפריפריה הגיאוגרפית והדמוגרפית‬
‫בישראל‪ ,‬טיוטת מחקר‪ ,‬תכנית עמיתי קורת ‪ -‬מכון מילקן‪ .‬ראו דיווח על המחקר בכתבה‪"3‬כמה שנים צריך לעבוד כדי‬
‫לקנות דירה בישראל?"‪ ,‬מאת רון שחבר ומירב אלגר‪ ,‬גלובס‪ ,‬כ"ג אדר תשס"ט (‪.)82.00.02‬‬
‫< ‪[ > http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000434079‬כניסה אחרונה‪ 3‬ג' ניסן תש"ע (‪.])81.00.80‬‬
‫‪12‬‬
‫אגמון‪ ,‬ת‪( .‬אישור‪ 3‬עמי צדיק)‪" ,‬התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות"‪ ,‬מוגש לועדת הכלכלה‪,‬‬
‫(ירושלים‪ 3‬הכנסת‪ ,‬מרכז המחקר והמידע – המחלקה לפיתוח תקציבי‪ ,‬י"ב חשון תש"ע)‪.‬‬
‫עמוד ‪68‬‬
‫של דירות להשקעה בגלל שער ריבית נמוך)‪ ,‬ומאחר וההיצע קשיח יחסית (לא ניתן לייצר דירות‬
‫בקצב שידביק את הביקוש) המחירים עולים בצורה תלולה‪ .‬לאחר מכן חלה התייצבות מחירים‬
‫ולבסוף ירידת מחירים משנחלשים הגורמים לעליית הביקוש מלכתחילה כאשר במקביל ענף‬
‫הבנייה כבר הספיק להדביק את הביקוש ונוצר עודף היצע (יחסית)‪ .‬מכאן ניתן להוסיף ולומר‬
‫שבתחילת מיתון משבר הדיור נעשה חמור הרבה יותר‪ ,‬כי ההכנסה יורדת במהירות רבה יותר‬
‫ממחירי הדיור‪ ,‬אבל בסוף משבר ישנן הזדמנויות דיור טובות יותר‪ .‬כך למשל‪ ,‬למרות המיתון‬
‫הקשה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות ה‪ ,1333-‬השוק עוד לא חזר לערכים הריאליים שהיו‬
‫מקובלים בו לפני גל העלייה הגדול שפקד את ישראל בשנות ה‪ 03-‬וכח הקנייה של הפרטים לא‬
‫השתקם בעקבות המיתון‪.‬‬
‫על‪-‬פי מדד נדל"ן שערכו כלכלני בית ההשקעות 'ישיר' עולה התמונה הבאה לגבי מחזור מחירי‬
‫הדירות בארץ‪ ,‬כאשר המדד למחיר הדירה הנו מספר חודשי המשכורת הנדרשים לצורך רכישת‬
‫‪13‬‬
‫דירה (לפי המשכורת הממוצעת במשק)‪:‬‬
‫בשנים ‪ 0891-0882‬השכר במשק עלה בשיעורים גבוהים יותר מהשינוי במחירי הדירות‪ .‬לכן‪,‬‬
‫בשנים אלה חלה ירידה מ‪ 21-‬חודשי משכורת לצורך רכישת דירה‪ ,‬לשפל של ‪ 33‬חודשי‬
‫משכורת בממוצע‪.‬‬
‫העלייה ההמונית מחבר העמים בשנים ‪ 0882-0881‬הביאה לעלייה חדה בביקושים ולעליית‬
‫מחירי הדירות הרבה מעבר לשיעור השינוי בשכר הממוצע‪ ,‬עד לשיא של ‪ 333‬חודשי משכורת‪.‬‬
‫בשנים ‪ 0888-0220‬חלה נפילה במחירי הדירות בישראל בשל עלייה חדה בהיצע הדירות‪,‬‬
‫בעוד שהשכר הממוצע המשיך לעלות והביא לירידה בתקופה הרכישה מ‪ 333-‬חודשים ל‪13-‬‬
‫חודשים‪.‬‬
‫מראשית שנות ה‪ 0222-‬ועד ‪ 0222‬היה קיפאון בשכר הממוצע‪ ,‬כך שמה ששינה את מספר‬
‫החודשים הנדרשים לרכישת דירה בתקופה זו העלייה במחירי הדירות לבדה‪ ,‬שהביאה את‬
‫תקופת הרכישה ל‪ 333-‬חודשים בסוף שנת ‪.1333‬‬
‫מראשית שנת ‪ 0221‬ועד מחצית ‪ 0229‬החל השכר הממוצע במשק לעלות ובשלב הראשון‬
‫הביא לירידה חדה בתקופת הרכישה ל‪ 03-‬חודשי משכורת‪.‬‬
‫בשלב מסויים החלו מחירי הדירות להגיב והביאו לעלייה בתקופת הרכישה ל‪ 01-‬חודשים‬
‫בממוצע‪.‬‬
‫המיתון הנוכחי (שהחל בשלהי ‪ )0229‬הביא לירידה משמעותית בשכר אך במחירי הדירות‬
‫לא חל שינוי מגמה‪ ,‬דבר שהביא שוב לעלייה במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה לשיא‬
‫של ‪ 331‬משכורות‪.‬‬
‫לדעת כלכלני 'ישיר'‪ ,‬המצב הנוכחי נובע בעיקר מהירידה התלולה בריבית למשכנתאות‪ ,‬עמדה‬
‫התואמת גם את ממצאי מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ .‬כמו‪-‬כן יש לשים לב לכך שאנו‬
‫עומדים כעת בנקודה בה מחירי הדיור הנם הגבוהים ביותר בהשוואה על‪-‬פני זמן לשני העשורים‬
‫האחרונים‪ ,‬זאת כאשר המשק טרם התאושש מהמיתון והמחיה קשה יותר באופן כללי‪ .‬סקירה‬

‫‪13‬‬
‫על‪-‬פי הכתבה‪ 3‬פז‪-‬פרנקל‪ ,‬ע‪( .‬תשס"ט ‪" )7002 -‬הקושי לרכוש דירה‪ 3‬מספר המשכורות לצורך רכישת דירה זינק ל‪-‬‬
‫‪ ,"021‬אתר ‪ ,BizPortal‬א' סיון תשס"ט (‪3)79.01.02‬‬
‫>‪[ http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=202452‬כניסה אחרונה‪ 3‬ג' ניסן תש"ע‬
‫(‪.])81.00.80‬‬
‫עמוד ‪64‬‬
‫היסטורית קצרה זו חשובה להבנת ההקשר בתוכו אנו פועלים‪ ,‬חוקרים וכותבים את רפורמת‬
‫הצעירים‪ ,‬ובהמשך נבחן מה מידת הסבירות שהמחזור יתהפך ונחזה שוב בירידה ריאלית של‬
‫עלויות רכישת הדיור במדינה‪.‬‬
‫גם השוואה בינלאומית אינה מניחה את הדעת בעניין זה‪ .‬במחקר שנערך על ידי מנהל הכנסות‬
‫המדינה נמצא שרמת מחירי הדיור במונחי עבודה גבוהה לא רק בהשוואה לשנים קודמות בארץ‪,‬‬
‫אלא גם בהשוואה לעולם‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬על‪-‬פי המחקר של מכון מילקן בירושלים נדרשות ‪ 32‬שנות‬
‫עבודה לצורך רכישת דירה‪ ,‬ובת"א ‪ 31‬שנים‪ .‬זאת כאשר בניו‪-‬יורק נדרשות ‪ 2‬שנות עבודה‬
‫ובלונדון ‪ 2.2‬שנים‪ .‬ממצא מפתיע נוסף הנו שהביקוש הגבוה במרכז הארץ מקרין גם על‬
‫המחירים הפריפריה‪ :‬בבאר‪-‬שבע נדרשות ‪ 1‬שנים של שכר חציוני בכדי לרכוש דירה‪ ,‬ובטבריה‬
‫נדרשות ‪ 2.1‬שנים – אלו מחירים נמוכים משמעותית ביחס למרכז הארץ‪ ,‬אך לא נמוכים כלל‬
‫ביחס לערים מרכזיות בעולם‪ .‬גם ביחס לארצות‪-‬הברית המחיר החציוני לדירה הנו גבוה פי ‪,3.3‬‬
‫ניתוח נכון של משבר הדיור צריך‬ ‫‪14‬‬
‫זאת כאשר התמ"ג לנפש בארה"ב כפול מזה שבישראל‪.‬‬
‫להתייחס למחירי הדירות ביחס להכנסה הממוצעת המקומית שכן דירה הנה נכס בלתי‪-‬סחיר‪.‬‬

‫הגורמים למחירי הדיור הגבוהים‬

‫על‪-‬פניו נראה שהגורם המרכזי ליוקר‬
‫משקי בית‬
‫הפרש‬ ‫התחלות בנייה‬ ‫שנוספו‬ ‫שנה‬ ‫הדיור במדינה הנו ההיצע המצומצם‪.‬‬

‫‪10.36‬‬ ‫‪38.54‬‬ ‫‪48.9‬‬ ‫‪1999‬‬ ‫לצדו פועלים גורמים נוספים‪ ,‬כולל‬

‫‪6.75‬‬ ‫‪46.05‬‬ ‫‪52.8‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫ספקולציות ורכישה לצורך השקעה על‬

‫אותו היצע‪ ,‬אבל מבט על הנתונים‬
‫‪30.99‬‬ ‫‪32.01‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪2001‬‬
‫מבהיר את התמונה‪ :‬באופן כללי‪,‬‬
‫‪0.99‬‬ ‫‪33.51‬‬ ‫‪34.5‬‬ ‫‪2002‬‬
‫מדינת ישראל הנה מדינה צפופה‬
‫‪1.52‬‬ ‫‪31.88‬‬ ‫‪33.4‬‬ ‫‪2003‬‬
‫יחסית עם ‪ 111‬נפשות לקמ"ר‪ ,‬כאשר‬
‫‪12.89‬‬ ‫‪30.31‬‬ ‫‪43.2‬‬ ‫‪2004‬‬
‫באיזור המרכז הצפיפות מגיעה לשיא‬
‫‪9.66‬‬ ‫‪32.24‬‬ ‫‪41.9‬‬ ‫‪2005‬‬
‫עם ‪ 2,321‬נפש לקמ"ר במחוז ת"א‪.‬‬
‫‪7.96‬‬ ‫‪31.05‬‬ ‫‪39‬‬ ‫‪2006‬‬
‫תוספת משקי בית אל מול התחלות בנייה‪8222-7007 ,‬‬ ‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫יותר‪,‬‬ ‫ספציפי‬ ‫באופן‬
‫כל המספרים באלפים‪.‬‬
‫מקור‪ 3‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬ ‫מתחילה בנייה של כ‪ 13,333-‬יחידות‬
‫דיור חדשות‪ ,‬בעוד שנוספים כ‪13,333-‬‬
‫משקי בית חדשים‪ -‬כלומר‪ ,‬פער של כ‪-‬‬
‫‪ 33,333‬יחידות דיור בשנה‪ 15.‬מצב זה מביא ללחץ להעלאת המחירים‪ ,‬אך את איזונו בפועל ניתן‬
‫להסביר ע"י פערים בדיווח (בתים לא חוקיים שלא מדווחים בסטטיסטיקה‪ ,‬לעומת לידות שכן‬
‫מדווחות)‪ ,‬יחידות צמודות קרקע המשמשות יותר ממשק בית אחד ועוד‪ .‬על‪-‬פי מרכז המידע‬
‫והמחקר של הכנ סת ניתן לנתח את הגורמים למחירי הדיור הגבוהים באופן מפורט יותר‪ ,‬לפי צד‬
‫הביקוש וצד ההיצע בנפרד‪:‬‬

‫‪14‬‬
‫ראו‪ 3‬בן‪-‬שטרית‪ ,‬ג‪( .‬תשס"ג ‪" )7000 -‬מדיניות דיור בישראל" (ירושלים‪ 3‬המרכז לחקר המדיניות החברתית‬
‫בישראל)‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫מקור‪ 3‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪" ,‬שנתון סטטיסטי לישראל ‪ ,"7002‬בינוי – נתונים נבחרים‪ ,‬לוח ‪ 477.8‬וכן‬
‫באותו שנתון‪" 3‬אוכלוסייה‪ ,‬לפי קבוצת אוכלוסייה" לוח ‪.8‬ב‪.‬‬
‫עמוד ‪68‬‬
 ‫צד הביקוש‪:‬‬
‫ירידה בריבית‪ ,‬מאז שנת ‪ 1331‬חלה ירידה משמעותית בריבית שהביאה לעלייה בביקוש‬
‫לדירות הנרכשות באמצעות משכנתאות‪ ,‬מ‪ 2%-‬ל‪ 1.2%-‬בספטמבר ‪.1330‬‬
‫עלייה בכח הקנייה‪ ,‬בעקבות הצמיחה במשק בשנים ‪ ,1331-1331‬כולל גידול בשיעור‬
‫ההשתתפות בכח העבודה שהביאו לעלייה גם בביקוש לרכישת דירות (אמנם כח הקנייה ירד‬
‫מאז חדות‪ ,‬אבל מחירי הדירות לא התעדכנו כפי שהראינו לעיל)‪.‬‬
‫גידול האוכלוסייה – לפי נתוני הלמ"ס כמות משקי הבית בישראל גדלה בכ‪ 1%-‬בשנה‪.‬‬
‫צמצום מעורבות הממשלה‪ ,‬כגון ביטול מענקי המקום בשנת ‪ 1331‬שהגביר את העתקת‬
‫הביקוש מהפריפריה למרכז‪.‬‬
‫רכישה מאסיבית של דירות לצורך השקעה‪ :‬כלומר‪ ,‬רכישה של דירה נוספת על‪-‬ידי מי‬
‫שכבר יש בבעלותו דירה אחת לפחות‪ ,‬כאשר הדירה הנוספת משמשת להשכרה (או‪ ,‬לעתים‪,‬‬
‫למכירה בעתיד במחיר גבוה יותר)‪ .‬נתח הדירות לצורכי השקעה גדל לכ‪ 11%-‬מכלל עסקאות‬
‫הדיור במשק לעומת כ‪ 11%-‬בשנת ‪.1331‬‬
‫צד ההיצע‪:‬‬
‫עלייה במחירי תשומות הבנייה‪ :‬בשש השנים האחרונות חלה עלייה של ‪ 32.1%‬במדד‬
‫תשומות הבנייה‪ ,‬ולעומת זאת ירידה של ‪ 3.1%‬במחירי הדירות מה שמביא לשחיקת הרווח של‬
‫הקבלנים ולכן להקטנת ההיצע (סף הצטרפות גבוה יותר לשוק ולכן יש פחות שחקנים)‪.‬‬
‫זמינות האשראי קטנה עקב המשבר הכלל‪-‬עולמי‪ ,‬ובהיעדר מימון נרחב הקבלנים בונים‬
‫פחות‪.‬‬
‫התייקרות הקרקעות‪ :‬מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬השולט ב‪ 01%-‬מהאדמות במדינה‪ ,‬לא פותח את‬
‫כל הקרקע ות הזמינות לבנייה לרכישת הציבור ובכך מביא לעליית מחירים‪ .‬לאחרונה אכן ננקטו‬
‫צעדים משמעותיים בעניין ע"י שר השיכון אריאל אטיאס‪ ,‬אך השפעתם טרם נתנה אותותיה‬
‫במחירי השוק‪.‬‬
‫ביורוקרטיה‪ :‬סחבת בתהליכי התכנון גורמת לעלויות בנייה גבוהות יותר וכן לעיכובים בהוצאת‬
‫הדירות לשוק ולכן שוב לצמצום ההיצע הזמין‪.‬‬
‫צמצום דרסטי של הבנייה ביוזמה ציבורית‪ :‬החל משנות ה‪ 23-‬החל משרד הבינוי והשיכון‬
‫למכור את מלאי הדירות הקיים אך ללא בנייה של דירות חדשות כלל‪ .‬כך הלך ונוצר מחסור‬
‫בהיצע הדיור הציבורי‪ ,‬וכמו‪-‬כן תקבולי המכירות שאמורים היו לשמש להשקעה חוזרת בדיור‬
‫‪16‬‬
‫הציבורי הלכו בסופו של דבר למטרות אחרות‪.‬‬
‫על‪-‬פי שיחה עם עמית פוני‪ ,‬עמית מחקר במחלקה לתכנון אסטרטגי בעיריית ירושלים וממייסדי‬
‫קבוצת 'מלונה' בעיר‪ ,‬העמדה המסורתית של משרד האוצר ומנהל מקרקעי ישראל הנה שמשבר‬
‫הדיור נובע מחוסר היצע ולכן יש להציף את השוק בקרקעות זולות‪ 17.‬נקודה זו עלתה גם בשיחה‬
‫עם פרופ' ערן רזין‪ ,‬מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית ומהחוקרים הבולטים בארץ‬

‫‪16‬‬
‫על‪-‬פי מכתב של ראובן רוגן‪ ,‬רכז בינוי ושיכון באגף התקציבים במשרד האוצר‪ ,‬למר טמיר כהן‪ ,‬מנהל ועדת הכספים‬
‫בכנסת (ב' כסלו תש"ע‪ .)82.88.02 ,‬את המכתב קיבלנו דרך אוריאל בן‪-‬יוסף מהתנועה לחיים בכבוד‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫שיחה עם עמית פוני‪ ,‬משרדי עיריית ירושלים‪ ,‬י"ב שבט תש"ע (‪.)72.08.80‬‬
‫עמוד ‪63‬‬
‫זו הנחת העבודה שעל בסיסה נרקמה רפורמת הקרקעות שהחל‬ ‫‪18‬‬
‫בתחום התכנון והבנייה‪.‬‬
‫להעביר השנה ראש הממשלה בנימין נתניהו‪.‬‬
‫אך למרות הניתוח המפורט של בעיות הביקוש וההיצע‪ ,‬יש לזכור שלא ניתן להחיל אותו באופן‬
‫אחיד על המדינה כולה‪ .‬בארץ קיים שוק דיור מפולח‪ ,‬כלומר 'כלכלות' שונות היכולות להתנהג‬
‫בכיוונים הפוכים תחת אותם תנאים‪ .‬החלוקה המרכזית הנה בין המרכז לפריפריה‪ ,‬שקיימת‬
‫ביניהם שונות עצומה בביקושים ובמחירי הדיור‪ .‬אך במבט כללי ישנם שני סוגי פילוח‪ ,‬כאשר‬
‫המגורים במרכז או בפריפריה הנם למעשה תוצאה שלהם‪ :‬פילוח רוחבי‪ ,‬כלומר סוגים שונים‬
‫של דיור ברחבי הארץ; וכן פילוח אנכי – כלומר חתכים שונים של האוכלוסייה מבחינת היכולת‬
‫הכלכלית‪ .‬באופן כללי ניתן גם למצוא התאמה מסויימת בין פלחים באוכלוסייה לבין פלחי שוק‬
‫הדיור‪ ,‬ובעצם בין הביקוש מסוג מסויים להיצע מסוג מסויים‪ ,‬כמתואר בטבלה הבאה‪:‬‬

‫צד הביקוש‬ ‫צד ההיצע‬

‫שווקים משניים‬ ‫שווקי דיור מרכזיים‬
‫עשירונים ‪3-1‬‬ ‫בינוני‪-‬נמוך‬ ‫מקבצי דיור‬ ‫שכירות ציבורית‬
‫מעונות סטודנטים‬
‫עשירונים ‪3-1‬‬ ‫בינוני‪-‬גבוה‬ ‫שכירות פרטית‬
‫עשירונים ‪0-33‬‬ ‫יוקרתי‬ ‫דיור בבעלות‬
‫תושבי חוץ‬ ‫יוקרתי‬
‫יש לציין שבחלק מהמקרים מדובר על 'ביקוש כפוי'‪ ,‬כלומר לא על שוני בטעמים אלא על חוסר‬
‫יכולת לממש את הטעמים ולכן התפשרות על פתרון זול יותר ו\או בתנאים פחותים ובמקום אחר‬
‫(לרוב רחוק מהמרכז או קרוב למרכז אבל בתנאים גרועים)‪ .‬על המשמעויות של דבר זה כבר‬
‫עמדנו במבוא‪ ,‬וזהו למעשה המקור לסגרגציה החברתית‪ .‬החברה הישראלית הולכת ומתקבצת‬
‫גם מבחינה גיאוגרפית סביב חתכי הכנסה‪ ,‬שלא תמיד משקפים גם חתך תרבותי – ובכלל זה‬
‫התקבצות של צעירים מכלל המגזרים למקומות מסויימים‪ .‬הבעיה הידועה‪ ,‬והבעייתית יותר‪,‬‬
‫הינה ההתקבצות של ציבור מעוט‪-‬יכולת בשכונות עוני מסויימות על שלל התופעות השליליות‬
‫שדבר זה מביא איתו‪ .‬זו גם אחת הבעיות החמורות של הדיור הציבורי‪ ,‬שיוצר מקבצים כאלו‬
‫בידיעה מראש‪ ,‬ולכן יש להטיל ספק ביעילותו לפתרון מצוקת הדיור שכן בדרך‪-‬כלל הוא יוצר‬
‫בעיות‪-‬לוואי חמורות‪ .‬בעיה נוספת‪ ,‬שעליה אנו מבקשים להצביע במחקר זה‪ ,‬הנה הדרת הציבור‬
‫הצעיר מאיזורים רבים‪ ,‬מה שישפיע שלילית הן על הפרטים הצעירים אבל גם על החברה‬
‫העתידית‪ ,‬שכן הצעירים הנם חלק אינטגרלי מכל מרקם חיים חברתי תקין‪ .‬הפתרון לא צריך‬
‫להיות דווקא סבסוד לצעירים‪ ,‬אלא בנייה בתמהיל שימשוך בהכרח צעירים ויאפשר להם לגור‬
‫באיזורים מעורבים (על חשבון אוכלוסייה ותיקה ומבוססת)‪ ,‬וכן עידוד התמקמות של צעירים‬
‫במרחב באמצעות סוכני‪-‬שינוי קבוצתיי ם שהמשק הישראלי רק מתחיל להתוודע אליהם ויש‬
‫לאמצם בחום‪ :‬קהילות ייעוד וקבוצות רכישה‪.‬‬
‫אכן מבקשת להדגיש שהמדדים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנם מדדים‬ ‫‪19‬‬
‫בן‪-‬שטרית‬
‫אגרגטיביים לכלל העסקאות הנערכות במדינה‪ ,‬שאינם מאפשרים בחינה של מגמות המאפיינות‬
‫‪18‬‬
‫שיחה עם פרופ' ערן רזין‪ ,‬האוניברסיטה העברית בהר הצופים‪ ,‬כ"ח טבת תש"ע (‪.)89.08.80‬‬
‫עמוד ‪23‬‬
‫אזורים שונים במדינה‪ ,‬ומסתירים את מגמת ההתבדרות שחלה לאחרונה בין אזורי הביקוש‬
‫השונים‪ .‬לפי דו" ח של משרד הבינוי והשיכון ישנה האטה בולטת וחריפה בבנייה בגליל ובנגב‪,‬‬
‫החלשים מבחינה כלכלית‪ ,‬במקביל לירידה מתמשכת במחירי הדירות באזורים אלו‪ .‬מדו"ח מרכז‬
‫המחקר והמידע של הכנסת עולה תמונה דומה‪ :‬בעוד הפלח היוקרתי והפלח הבינוני‪-‬גבוה של‬
‫שוק הדיור נתונים במגמת עלייה‪ ,‬פלח הדיור הבינוני‪-‬נמוך נתון במגמה של התכווצות וירידת‬
‫מחירים‪.‬‬

‫ריבית גבוהה על משכנתאות‬

‫נוסדו המשכנתאות הממשלתיות המסובסדות‪ ,‬שכונו 'מוכוונות' וניתנו בתנאים‬ ‫בשנות ה‪70-‬‬
‫קבועים מראש לקבוצות מוגדרות של 'זכאים'‪ .‬הסבסוד התבטא בהצעת ריבית נמוכה מריבית‬
‫‪20‬‬

‫השוק‪ ,‬וברבות השנים הפכו משכנתאות אלו לכלי משמעותי במדיניות הדיור‪ .‬בשנות ה‪80-‬‬
‫הטיפול במתן משכנתאות ממשלתיות עבר לבנקים למשכנתאות‪' .‬זכאים' רבים הזדקקו להלוואה‬
‫נוספת על‪-‬מנת לרכוש דירה‪ ,‬שכונתה משכנתא 'משלימה'‪ ,‬ותנאיה נתונים למיקוח כמו משכנתא‬
‫'חופשית'‪.‬‬
‫ממשלת ישראל נעזרה במשכנתאות מוכוונות גם עבור מימוש מדיניות הכוללת פיזור אוכלוסייה‬
‫וקליטת עלייה‪ ,‬ולא רק לשם עידוד בעלות על דיור‪ .‬ההלוואה הוגדלה עבור איזורים מסויימים‬
‫ואוכלוסיות מסויימות‪ ,‬ובנוסף ניתנו מענקים מותנים לרוכשים דיור בפריפריה‪ .‬אלא שהחל‬
‫מראשית שנות ה‪ 2000-‬צמצמה הממשלה את מעורבותה בשוק הדיור‪ .‬בין שנת ‪ 2002‬ל‪2006-‬‬
‫בשנה‪ ,‬במקביל לירידה בחלקן‬ ‫צומצם מספר המשכנתאות הממשלתיות מכ‪ 32,000-‬לכ‪14,000-‬‬
‫לכ‪ .17%-‬בנוסף‪ ,‬קיימת ירידה בנתינת מענקי שכר‪-‬דירה וכן‬ ‫של ההלוואות המוכוונות מכ‪47%-‬‬
‫באחוז המממשים אותה‪.‬‬

‫סיכונים הכרוכים בנטילת משכנתא‬

‫אחד הטיעונים לעידוד בעלות על דיור הוא שיש בו בכדי לאפשר צבירת הון למשפחות בעלות‬
‫הכנסה נמוכה‪ .‬ועדת גדיש (‪ )3001‬אף ראתה בו כלי מסוגל לפרוץ את מעגל העוני הבין‪-‬דורי‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬ועל‪-‬אף שבעבר קצב מחירי הדירות בישראל עלה בהתמדה‪ ,‬יש לשים לב לסיכונים‬
‫הכרוכים ברכישת דירה‪ .‬כמו‪-‬כן יש לציין שעם העלייה בתוחלת החיים יכולת הדירה לשמש‬
‫ככלי בפריצת מעגל העוני הבין‪-‬דורי הולכת ופוחתת‪.‬‬
‫יחידות הדיור מאופיינות ברמות תואמות של תשואה וסיכון‪ ,‬כמו כל נכס אחר (כלומר‪ ,‬ככל‬
‫שהסיכון גבוה יותר הרווח הפוטנציאלי יהיה גבוה יותר‪ ,‬ולהיפך)‪ .‬כך שהעלייה בשיעורי הבעלות‬
‫מורידה את רמת היציבות של שוק הדיור‪ ,‬שכן רוב משקי הבית אינם מחזיקים תיק השקעות‬
‫מגוון ומצבם הפיננסי תלוי בשינויים הפוקדים את מחירי הדירות‪ .‬על הלווה בישראל להישמר‬
‫המאפשרות למלווה‬ ‫מסכנה נוספת‪ :‬המערכת הבנקאית מספקת משכנתאות מסוג ‪recourse‬‬
‫לרדת לנכסי הלווה‪ ,‬גם כאשר ערך הנכס הממושכן נמוך מיתרת החוב‪ .‬כך שיכול להיווצר מצב‬
‫בו הלווה נותר בעל חוב גם לאחר מימוש השעבוד‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫בן‪-‬שטרית‪ ,‬ג‪( .‬תשס"ח ‪" )7001 -‬הגנה על נוטלי משכנתאות‪ 3‬אחריות המדינה לרשתות בטחון" (ירושלים‪ 3‬מרכז‬
‫טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל)‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫עיקרי הדברים בסעיף זה מבוססים על המחקר של בן‪-‬שטרית‪ ,‬ראו הערה ‪ 812‬לעיל‪.‬‬
‫עמוד ‪26‬‬
‫מערכת החקיקה בישראל אמנם יצרה מספר הגנות להבטחת קורת הגג של הלווה‪ ,‬אך כוונות‬
‫המחוקק סוכלו כאשר סייגים שהוכנסו לסעיפים של חוזים אחידים של משכנתאות ביטלו את‬
‫ההגנות שהוקנו מכוח חוקי הגנת הדייר‪ .‬בנוסף‪ ,‬חקיקה אשר נועדה להגן על ערביו של הלווה‬
‫במקביל‪ ,‬ישנה עלייה בשיעור משקי הבית שאינם‬ ‫‪21‬‬
‫חשפה אותו לסכנת פינוי גדולה יותר‪.‬‬
‫מסוגלים לעמוד בתשלום המשכנתאות‪ ,‬לצד מיתון מתמשך בפריפריה המונע מלווים מתקשים‬
‫למכור את הדירות שברשותם‪ .‬כדי לממן את ההוצאה העצומה על רכישת הדירה נוטים הלווים‬
‫לפרוס את המשכנתא על פני פרק זמן ממושך‪ ,‬המחייב יציבות תעסוקתית‪ .‬יציבות זו איננה‬
‫מתיישבת תמיד עם השינויים שחלו בשוק העבודה בישראל במשך העשורים האחרונים‪,‬‬
‫המתאפיינים בשלוש מגמות מרכזיות‪ :‬עלייה בשיעור האבטלה‪ ,‬עלייה בשיעור המשרות‬
‫החלקיות והבלתי יציבות‪ ,‬ועלייה במספר המשרות ששכרן נמוך (בנושא זה נעסוק לעומק בשער‬
‫התעסוקה שברפורמת הצעירים)‪.‬‬

‫משכנתאות‬ ‫תמונת המצב – כשלונות בפרעון‬

‫חלה עליה במספר‬ ‫מנתוני יחידת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל עולה שבין ‪ 2001‬ל‪2006-‬‬
‫ההלוואות שנצברו בהן פיגורים מ‪ 3%-‬ל‪ .2.1%-‬יש להעיר שיתכן שבידי לווים הנתונים בפיגור יש‬
‫מספר משכנתאות‪ ,‬כך שלא ניתן להסיק מנתונים אלו מהו שיעור משקי הבית הנתון בפיגור‪.‬‬
‫מניתוח קבצי נתונים של הבנקים מתברר שקרוב ל‪ 2%-‬מהלוואות המשכנתא היו נתונות‬
‫בפיגורים‪ ,‬מתוכן למעלה משני שליש משכנתאות ניטלו על‪-‬ידי 'זכאים' של משרד הבינוי‬
‫והשיכון‪.‬‬
‫שיעור ניכר מהפיגורים החל כבר בשנים הראשונות‪ ,‬נתון המלמד שלווים נטלו הלוואה שלא היה‬
‫באפשרותם לעמוד בה‪ .‬כ‪ 32.3%-‬מההלוואות בפיגור נמצאות בהליכי מימוש‪ ,‬ובקרב עולי חבר‬
‫העמים לשעבר השיעור כמעט כפול‪ .‬מניתוח קובץ הפיגורים עולה שהמחיר הממוצע של הדירות‬
‫שרוכשיהן נקלעו לפיגור‪ ,‬היה נמוך בכ‪ 13%-‬מהמחיר הממוצע של הדירות שנמכרו באותה עת‬
‫בישראל‪ .‬כך שלא ניתן לטעון שהפיגור נבע בשל ניסיון לרכוש דירות יקרות מדי‪.‬‬
‫תיקי משכון‬ ‫לפי הלשכה להוצאה לפועל נפתחו בישראל בתחילת שנות ה‪ 2000-‬מעל ‪10,000‬‬
‫בשנה‪ ,‬והוצאו מעל ‪ 2,333‬צווי פינוי‪ .‬אך רוב הצווים לא מומשו בפועל‪ ,‬ועמותת 'ידיד' מעריכה‬
‫שבשנים האחרונות מתבצעים כ‪ 3,333-‬פינויים בשנה בשל אי‪-‬עמידה בפירעון המשכנתא‪ .‬בעבר‬
‫נמנעו פינויים מדירות משום שרוב המימון היה ממקור ממשלתי ובמקרים קיצוניים המדינה הייתה‬
‫מוחלת על חובות‪ .‬בנוסף‪ ,‬לפני השינוי בחוק הערבות הבנקים גבו את החוב מהערבים ולא פינו‬
‫את הלווים‪ ,‬אך שינויי חקיקה שינו מצב זה‪ .‬ישנה ועדה מיוחדת הפועלת מתוקף חוק ההגנה על‬
‫נוטלי ההלוואות לדיור‪ ,‬המטפלת ב'זכאים' שנקלעו לקשיים‪ ,‬ואשר בכוחה לפרוס מחדש את‬
‫החוב בהסכמת הבנק המלווה‪ .‬רבים מהמרואיינים לא יכלו לעמוד בתנאים שהציבה הועדה‬
‫והביעו תרעומת קשה לגביהם‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫תיקון חוק הערבות‪ ,‬ה'תשנ"ב – ‪ ,8227‬הגביל את אחריות הערבים לחלקם היחסי בלבד‪ ,‬וחייב את הבנקים לא‬
‫לפנות אליהם לפני שמוצו התהליכים כנגד החייב‪.‬‬

‫עמוד ‪22‬‬
‫לאור כל האמור בסעיף זה עולה שמצד אחד יש לפעול לתיקון ליקויים בשוק המשכנתאות‬
‫עצמו‪ ,‬לייעול מערכת הסבסודים והזכאויות‪ ,‬הגברת התחרות וכיוצ"ב‪ .‬מצד שני‪ ,‬אין מנוס מן‬
‫ההכרה כי יתכן ועצם התפיסה של עידוד הבעלות הנה שגויה ויוצרת בעיות רבות‪ .‬ישנן משפחות‬
‫אשר לא מסוגלות להיכנס לחובות מסדר גודל של משכנתא‪ ,‬ועבור אלו יש ליצור היצע נרחב‬
‫של דיור להשכרה בתנאים נאותים ולטווח ארוך‪ ,‬דבר שישחרר את המשפחות הללו מכבלי‬
‫המשכנתא וסכנותיה‪ .‬בכלל אלו יש למנות גם רווקים ומשפחות של צעירים הזקוקים לפתרונות‬
‫דיור בדמות שכירות הן בשל היותם ברי‪-‬השגה‪ ,‬והן בשל העובדה שהם מאפשרים דינמיות‬
‫והחלפה בקצב גבוה של מקומות עבודה – כפי שאכן נדרש במקרים רבים מצעירים בראשית‬
‫דרכם‪ .‬נדון בעניין זה לעומק רב יותר בסעיף הבא‪.‬‬

‫עידוד בעלות מול יצירת שוק לשכירות‬

‫בתחילת דרכה עודדה המדינה בעלות על דירות באמצעות מכירת דיור ציבורי לעולים החדשים‬
‫מתוך כוונה לשקע אותם בארץ ובתוך כך גם להוריד את הנטל הכלכלי מאחריות המדינה‪ .‬גישה‬
‫זו הצליחה בצורה מסחררת ומאז שנות החמישים התרחש גידול ניכר בשיעור הבעלות‪ ,‬מ‪33%-‬‬
‫ל‪ 20%-‬בשנת ‪ .1332‬בנוסף‪ ,‬קיימת בארץ גם הטייה חברתית‪-‬תרבותית להעדפת רכישת דירה‬
‫על‪-‬פני שכירות לטווח ארוך‪ .‬מקובל לחשוב ששיעור בעלות גבוה מעיד על איכות מערכת‬
‫המשכנתאות במדינה‪ ,‬ולפיכך מדינה בעלת שיעור בעלות גבוה אמורה להיות במצב טוב‬
‫שיעור הבעלות‬ ‫מבחינת היכולת להשיג בה דיור‪ .‬אך בפועל המצב איננו כך‪ ,‬ולטענת ‪Proxenos‬‬
‫איננו המדד היחידי לאיכות המערכת הפיננסית המקומית‪ ,‬מכיוון שמדידת המדד הזה איננה‬
‫היא מציעה פרמטרים אחרים למדידת איכות שוק המשכתנאות‪,‬‬ ‫‪22‬‬
‫עקבית ממדינה למדינה‪.‬‬
‫שנכיר בהמשך‪.‬‬
‫עדות לכך ששיעור הבעלות איננו משקף בהכרח את טיב מצב השוק‪ ,‬ניתן למצוא בעובדות‬
‫הבאות – למשל‪ ,‬שיעור הבעלות בהודו ומקסיקו הנו כ‪ ,13%-‬מהגבוהים בעולם‪ ,‬ואילו התוצר‬
‫הגולמי לנפש במדינות אלו עומד על ‪ $3,311‬ו‪ $1,313-‬בהתאמה (לשם השוואה‪ ,‬התמ"ג לנפש‬
‫בישראל הנו ‪ .)$10,221‬לעומת זאת‪ ,‬בגרמניה שיעור הבעלות הנו רק ‪ 11%‬אך התמ"ג לנפש הנו‬
‫כך ששיעור בע לות גבוה איננו משקף רווחה כלכלית גבוהה יותר בהכרח‪ ,‬אלא‬ ‫‪23‬‬
‫‪.$13,111‬‬
‫במידה רבה נטייה תרבותית לבעלות על בית המגורים‪ ,‬והוא יכול לשקף גם בעלות על דיור‬
‫באיכות ירודה וכדומה‪.‬‬
‫ישנן טענות רבות לטובת תמיכה ועידוד בעלות על דיור‪ ,‬כגון‪ :‬יציבות כלכלית וגיאוגרפית‪ ,‬יצירת‬
‫נכסי‪-‬הון רב‪-‬דוריים גם עבור שכבות חלשות כלכלית ובטחון אישי ומשפחתי‪ .‬כאשר מדובר‬

‫‪22‬‬
‫‪Proxenos, S. (2002), "Homeownership rates: A global perspective", Housing Finance International‬‬
‫‪[ 5http://www.allbusiness.com/finance/1016522-1.html< ; 01/12/02.‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ג שבט תש"ע‬
‫(‪.])02.07.80‬‬
‫‪23‬‬
‫הנתונים על שיעורי הבעלות במקסיקו והודו לקוחים מהמאמר של ‪( Proxenos‬ראו הערה ‪ 77‬לעיל)‪ 4‬הנתונים על‬
‫שיעור הבעלות בגרמניה לקוחים מהכתובת‪<http://www.nationmaster.com/graph/peo_hom_own- 3‬‬
‫>‪] people-home-ownership‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ג שבט תש"ע (‪ 4])02.07.80‬הנתונים על שיעור הבעלות על דיור‬
‫בישראל לקוחים מפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪" ,‬סקר הוצאות משק הבית‪,7002 ,‬סיכומים כלליים"‪ ,‬לוח‬
‫‪ 482‬הנתונים על התמ"ג לנפש לפי מדינות לקוחים מנתוני קרן המטבע הבינלאומית (‪ )INF‬כפי שהם מובאים בכתובת‪3‬‬
‫>‪[ 5http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita‬כ"ג שבט תש"ע‬
‫(‪.])02.07.80‬‬
‫עמוד ‪20‬‬
‫בהעברת דירות ציבוריות לבעלות פרטית של משפחות זכאיות ניתן להוסיף לרשימה גם את‬
‫צמצום תחזוקת הדיור הציבורי על חשבון המדינה וההכנסות לקופת המדינה ממכירת הדירות‪.‬‬
‫מצד שני‪ ,‬לבעלות על דיור ישנם גם מספר חסרונות‪ ,‬כאשר המרכזי שבהם הנו חשיפת המשק‬
‫הביתי לסיכון כלכלי עצום וחוב הנפרש לאורך עשרות שנים‪ .‬יכולת המשפחה להחזיר את‬
‫תשלומי המשכנתא תלויה ביציבות תעסוקתית לאורך שנים‪ ,‬דבר שאיננו מובן מאליו במציאות‬
‫הכלכלית הישראלית‪ ,‬ובמקרה בו המשפחה נקלעת למשבר בזמן של מיתון (המקרה הסביר)‬
‫עשוי להיווצר אפילו "הון דיור שלילי"‪ ,‬כלומר מצב בו החוב על הדירה גדול מערך הדירה עצמה‬
‫ולכן אפילו מכירתה לא תאפשר לכסות את המשכנתא (ראו עמ' ‪ 13‬לעיל)‪ .‬בנוסף‪ ,‬שיעור‬
‫בעלות גבוה מונע ניידות תעסוקתית וחברתית‪ ,‬בעיקר במקרה של משפחות בעלות דירות‬
‫באיזורים נמוכי‪-‬ביקוש החיות בדירות שאינן ניתנות למכירה באופן משתלם ו\או שיאפשר מעבר‬
‫לאיזור מבוקש יותר‪ .‬כאן יש להזכיר שוב שבמקרים רבים הביקוש לדיור באיזור מסויים נובע גם‬
‫מהקירבה למקורות התעסוקה במשק‪ ,‬ולכן בעלות על דירה באיזור מרוחק יכולה להוות דווקא‬
‫נטל כלכלי במקום נכס – וכל זאת כאשר שוק העבודה הולך ונהיה יותר ויותר דינמי ודורש‬
‫מספר מעברים במשך החיים לצורך התייצבות כלכלית‪ ,‬והדבר נכון במיוחד עבור אוכלוסיית‬
‫הצעירים (וראו עוד בעניינים אלו בשער העוסק בנושא התעסוקה‪ ,‬במסגרת רפורמת הצעירים)‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬על‪-‬פי מחקר שנערך בטכניון בין השנים ‪ 3001-1332‬מסתבר שבישראל שכירת דירה‬
‫עדיפה על רכישת דירה מבחינה כלכלית ורציונלית גרידא‪ 24.‬זאת משום שתחת רוב רמות הריבית‬
‫יותר משתלם לשכור דירה במקביל לחסוך לטווח הארוך ואז לרכוש דירה בבת אחת בגיל‬
‫מתקדם‪ ,‬מאש ר לרכוש דירה בגיל צעיר ולשלם החזרי משכנתא במשך עשרות שנים‪ .‬שכן‬
‫כאשר אדם נוטל הלוואה הוא מחזיר בסופו של דבר הרבה יותר ממה שקיבל‪ ,‬ואילו כשהוא‬
‫חוסך הוא מקבל בסופו של דבר הרבה יותר ממה שנתן (בייחוד בחסכונות סגורים לטווח ארוך)‪.‬‬
‫ברוב המקרים עלות השכירות המצטברת מתקזזת עם הרווח על החסכון‪ ,‬ולעתים אף נותר ממנו‬
‫עודף‪ ,‬ובקרן שנחסכה ניתן לרכוש בית בבת‪-‬אחת ללא צורך במשכנתא‪ .‬אמנם יתכנו מצבים‬
‫בהם העודף לא יתקזז לחלוטין ואף יהיה הפסד יחסית למשכנתא‪ ,‬בגלל עלות השכירות‬
‫המצטברת‪ ,‬אך כאן יש לזכור גם את היתרונות הנוספים של מגורים בשכירות דווקא (בטחון רב‬
‫יותר‪ ,‬צמצום נזקים של אובדן יכולת השתכרות עתידית‪ ,‬דינמיות וניידות)‪ .‬חוקרי הטכניון‬
‫מדגישים‪ ,‬עם זאת‪ ,‬שהטענה נכונה אך רק "בתנאי שמדובר בשוכר 'ממושמע' שחוסך בקפידה‬
‫את ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה ואת ההפרשים השוטפים בין עלות המשכנתא למחיר‬
‫שכר הדירה"‪.‬‬
‫כאמור לעיל (עמ' ‪ )30‬ישנה מגמה גדולה (ההולכת וגוברת בעתות של ריבית נמוכה) של רכישת‬
‫דיור לצורך השקעה‪ .‬מגמה זו מביאה לירידה איטית במשקל משקי‪-‬הבית המתגוררים בדירה‬

‫‪24‬‬
‫ראו‪ 3‬ימין‪ ,‬ג‪( .‬תשס"ו – ‪" )7007‬מחקר הטכניון מנסה לענות על השאלה הנצחית‪ 3‬לרכוש או לשכור דירה?‬
‫לפסיכולוגיה השפעה מהותית"‪ .‬גלובס [י' טבת תשס"ז (‪.])08.87.07‬‬
‫<‪[ 5http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000167562‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ט אדר תש"ע‬
‫(‪.])81.00.80‬‬
‫בחור‪-‬ניר‪ ,‬ד‪ 11%" )7002( .‬מהציבור סבורים שעדיף לקנות דירה מאשר לשכור אותה? בחישוב כלכלי קר‪ ,‬הם כנראה‬
‫טועים"‪ .‬גלובס [י"א טבת תשס"ז (‪.])08.08.02‬‬
‫<‪[ 5http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000168109‬כניסה אחרונה‪ 3‬כ"ט אדר תש"ע‬
‫(‪])81.00.80‬‬
‫עמוד ‪27‬‬
‫בבעלותם ולגידול במשקל משקי הבית המתגוררים בשכירות‪ 25.‬מכאן שיש להקביל את פניה של‬
‫המגמה הזו ואף להגבירה ע"י עידוד הבנייה להשכרה‪ ,‬ומצד שני להציע אג"ח חלופי שיצנן את‬
‫שוק הדיור‪ ,‬כפי שהוצע בכנסת (ראו בהמשך‪ ,‬עמ' ‪.)12‬‬
‫ההכרעה על מדיניות לעידוד הבעלות במדינה בולטת לאור החלטת הממשלה משנת תשל"ז‬
‫(‪ )3022‬לחדול מבניית דירות חדשות בדיור הציבורי‪ .‬מאז ירד שיעור הדיור הציבורי מ‪ 13%-‬ל‪2%-‬‬
‫בלבד מכלל הדירות במשק‪ .‬במצב זה עשרות אלפי משפחות הזכאיות לדיור ציבורי אינן‬
‫מקבלות אותו ולכן נאלצות לשכור דירות בשוק הפרטי‪ ,‬ובסיוע נמוך יחסית‪ ,‬או לרכוש דירה גם‬
‫כאשר ברור שהמשפחה עשויה להיקלע לקושי בתשלום החוב‪.‬‬
‫התמיכה בעידוד בעלות בדרכים השגרתיות של סבסוד מענקים ואשראי‪ ,‬הפכה להיות מדיניות‬
‫המצדיקה את עצמה על‪-‬אף שהפכה למיושנת ובלתי‪-‬יעילה‪ .‬בתקופות גלי העלייה מדיניות זו‬
‫התאימה לצורך שיכון העולים הרבים‪ ,‬אך כיום האתגר הממשי הנו הבטחת רמת חיים נאותה‬
‫בתחום הדיור‪ .‬בעקבות ההצלחה של משרד הבינוי לקלוט עלייה ולפזר אוכלוסין בצורה שקולה‪,‬‬
‫עידוד בעלות החל להיחשב בטעות כמספק גם את היעד השלישי – רמת חיים נאותה בתחום‬
‫הדיור‪ .‬הנורמה הקיימת מעודדת בעלות אפילו במחיר חוסר יכולת לפרוע את המשכנתא‬
‫והשתכנות באזורים שאינם ראויים‪.‬‬
‫בישראל קיים שוק מצומצם ביותר של דיור להשכרה‪ ,‬המבוסס כמעט כולו על בעלי דירות‬
‫קטנים וכמעט ואין מקבצים שלמים של דיור פרטי להשכרה בשוק החופשי (בשונה מדיור ציבורי‬
‫המותנה בזכאות)‪ .‬כתוצאה מכך שכר הדירה גבוה ביחס לנזקקים לסוג דיור שכזה‪ .‬בשל המחיר‬
‫הגבוה של דיור בישראל לא משתלם לחברות עסקיות לבנות יחידות דיור להשכרה‪ .‬בשל כך‬
‫מרבית המשכירים בישראל הם אנשים בודדים שאינם מספקים מענה לביקוש השכירות בקרב‬
‫בעלי הכנסות נמוכות‪.‬‬
‫הפתרון היחיד כרגע‪ ,‬מצד הביקוש‪ ,‬הנו סיוע בשכר דירה שמעניק משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬אך‬
‫הוא איננו יעיל עבור השוכרים עצמם במצב הנוכחי שכן מרבית הסיוע הולך לבעלי הדירות בשל‬
‫חוסר היצע‪ .‬דוגמה מובהקת לעניין ניתן למצוא בניסיונות של עיריית ירושלים למשוך צעירים‬
‫למרכז העיר באמצעות סיבסוד שכר הדירה החל משנת ‪ .1333‬אלא שצעירים רבים שפנו‬
‫לקבלת הסיוע ג ילו מהר מאוד שגם בעלי הדירות מכירים את התכנית וכאשר באו אליהם‬
‫סטודנטים הם פשוט העלו את מחיר השכירות בערך בגובה הסיוע‪ ,‬כך שהסיוע הפך בפועל‬
‫למענק עבור בעלי הדירות בעוד שבמקרים רבים הסטודנטים משלמים בערך את מה שהיו‬
‫משלמים לפני‪-‬כן גם ללא המענק‪.‬‬

‫מיסוי גבוה‬
‫זיו האפט (נכון לינואר ‪ ,)1332‬שיעור הכנסות המדינה בממוצע‬ ‫לפי בדיקה של כלכלני ‪BDO‬‬
‫ממכירת דירה חדשה עומד על כ‪ .13.3% -‬המיסים השונים משולמים ע"י היזם‪ ,‬הקבלן ורוכש‬
‫‪26‬‬

‫הדירה‪ .‬מהתרשים שלהלן ניתן לראות שהמס המשמעותי ביותר הוא המע"מ במחיר הדירה‪ .‬יש‬
‫‪25‬‬
‫בן‪-‬נאים‪ ,‬ג‪( .‬תשרי תש"ע – אוקטובר ‪" )7002‬רוכשי דירות להשקעה – מאפיינים ומגמות‪ ,‬ניתוח רב שנתי" (מנהל‬
‫הכנסות המדינה‪ ,‬משרד האוצר)‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫פטרסבורג‪ ,‬ע‪( .‬תשס"ד ‪ 98%" .)7009 -‬ממחיר כל דירה חדשה עוברים למדינה במסים"‪ yNet .‬כלכלה‪ ,‬י"ד אייר‬
‫תשס"ד (‪[ 5http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2911827,00.html< )01.01.09‬כניסה אחרונה‪ 3‬ג' ניסן‬
‫תש"ע (‪.])81.00.80‬‬
‫עמוד ‪25‬‬
‫לציין שבאנגליה‪ ,‬דנמרק‪ ,‬פינלנד ובלגיה יש פטור על מע"מ ברכישת דירה חדשה‪ .‬הגרף הבא‬
‫‪27‬‬
‫מתאר את התפלגות המסים וההיטלים השונים המוטלים על דירה חדשה‪:‬‬

‫תרשים ‪ :1‬מרכיבי המס במחיר הדיור‬

‫מנתונים אלו נובע גם כי גורם עיקרי ליוקר הדיור בי שראל הוא מסי מקרקעין גבוהים‪ .‬מסים אלו‬
‫מכבידים במיוחד על המעמדות הנמוכים ומעמד הביניים‪ ,‬שחוסר היכולת לרכוש דירות חדשות‬
‫במחירים סבירים ובאזורי ביקוש פוגע באופן קשה בשביעות הרצון מהחיים של צעירים‬
‫המשתייכים לקבוצה רחבה זו‪ .‬מחלק מסוגי המס הללו ניתן להימנע לחלוטין באמצעות קבוצת‬
‫רכישה‪ ,‬ואת חלקם ניתן לצמצם‪ .‬נדון בסוג זה של פתרון בהמשך‪ ,‬וכן נשאל האם ניתן‬
‫להסתפק בחיזוק קבוצות הרכישה או שמא יש לפעול במקביל גם להפחתת מסים מצד המדינה‪.‬‬

‫התרחבות העוני ופערי ההכנסה‬

‫לצערנו בעיית הפערים החברתיים במדינה הנה בעיה עמוקה ורחבה בעלת שורשים עמוקים‪,‬‬
‫וסביר להניח שלא יתאפשר לפתור אותה במסגרת המחקר הנוכחי וההצעות הכלולות בו‪ .‬עם‬
‫זאת‪ ,‬חשוב לעמוד על הנתונים ולהכיר למשל את החלק היחסי מהכנסתן שמוציאות משפחות‬
‫מהעשירונים התחתונים על דיור לעומת העשירונים העליונים‪ .‬כמו‪-‬כן חשוב להדגיש בהקשר זה‬
‫את ההיזון החוזר הקיים בין שני הדברים‪ .‬רוצה לומר‪ ,‬ירידה בהכנסה גוזרת בהכרח ירידה ברמת‬
‫החיים שתתבטא גם במעבר לדיור מוזל יותר (בין בשכירות בין בבעלות)‪ .‬על‪-‬פי רוב התקבצות‬
‫של אוכלוסייה מעוטת‪-‬יכולת יוצרת סביבה בעייתית (חינוך ירוד‪ ,‬תשתיות לקויות ועוד) המקשה‬
‫על יציאה ממעגל העוני; הותרת הדור הבא במעגל העוני גם כן גוזרת שוב מגורים באיזורים‬
‫כאלו וחוזר חלילה‪ ,‬בעוד שמגורים של אוכלוסייה חלשה באופן מפוזר יותר מסוגל לסייע לה‬
‫רבות לצאת מהמעגל הזה‪ .‬לכן‪ ,‬לא רק שגידול הפערים הנו אחד הגורמים למשבר הדיור אלא‬
‫גם ההיפך הוא הנכון – התמודדות נכונה עם משבר הדיור יכולה להועיל רבות גם בצמצום‬
‫הפערים החברתיים בכלל וליצור השפעה חיוביות נוספת מעבר לדיור עצמו‪.‬‬

‫‪27‬‬
‫פירוט סוגי המס מתבסס על‪ 3‬אפרתי‪ ,‬ע‪( .‬תשס"ו – ‪" )7007‬מיסוי נדל"ן‪ 3‬מי משלם וכמה"‪ yNet ,‬כלכלה‪ ,‬כ"ו טבת‬
‫תשס"ו (‪[ 5http://www.ynet.co.il/articles/1,7340,L-3206167,00.html< .)77.08.07‬כניסה אחרונה‪ 3‬י"ט שבט‬
‫תש"ע (‪.])00.07.80‬‬
‫עמוד ‪28‬‬
 ‫חוסר מידע והכוונה‬
‫לצד גורמי השוק המשפיעים על מחירי הדיור‪ ,‬פועלת סדרה נוספת של גורמים מעכבים‬
‫המקשים על צעירי ישראל למצוא דיור ההולם את צרכיהם‪ .‬במסגרת עבודת מחקר מקיפה‬
‫שנערכה בסמינר אורנים‪ ,28‬מונה איציק שמולי ארבע סיבות פסיכולוגיות וכאלו הקשורות‬
‫למחסור בידע המקשות על ההתמודדות עם מציאות הדיור הישראלית‪ .‬סביר להניח שגורמים‬
‫אלו אינם בעייתיים כמו מחירי הדיור עצמם‪ ,‬אבל השפעתם גדולה ומצד שני ההתמודדות הנם‬
‫פשוטה יחסית (ראו בהמשך)‪ .‬להלן נציג בקצרה את ארבעת הגורמים שמונה שמולי‪:‬‬
‫א‪ .‬חוסר בידע על הטבות‪ :‬אמנם במקומות מסויימים ניתנות הטבות ברכישת דיור לזוגות‬
‫צעירים‪ ,‬סטודנטים ואוכלוסיות שונות‪ ,‬אבל הידע לגביהן איננו מרוכז במקום אחד ולא‬
‫כל הזכאים הפוטנציאלים יודעים כיצד לאתר אותו‪.‬‬
‫ב‪ .‬המכשול הביורוקרטי‪ :‬לצורך קבלת רבות מההטבות (כגון הנחה בארנונה) יש‬
‫להמציא שורה ארוכה של טפסים‪ ,‬שחלקם תלויים בתיעוד עצמי של ההתנהלות‬
‫האישית (שמירת תלושי משכורת‪ ,‬מכתבים מביטוח לאומי וכדומה)‪ .‬אזרחים צעירים‪,‬‬
‫אבל לא רק‪ ,‬לעתים מתקשים לפלס את דרכם בסבך הביורוקרטי ורבים מהם פשוט‬
‫מתייאשים ובסופו של דבר משלמים סכומים שיכלו להימנע מהם על‪-‬פי חוק‪.‬‬
‫חוסר היכרות עם עולם הדיור‪ :‬שכירה או רכישה של דירה דורשת מידע משני סוגים‪:‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫(א) מידע על שוק הדיור והאפשרויות הקיימות בתוכו; (ב) מידע על התהליך הנכון‬
‫לרכישה או שכירה של דירה (ניסוח חוזה‪ ,‬הגדרת התנאים‪ ,‬משכנתא וכיוצ"ב)‪ .‬בעלי‬
‫דירות רבים מנצלים מצב זה תוך פגיעה במצב השוכר או הרוכש‪ .‬משכירים רבים‬
‫מנצלים זאת על מנת להטות את חוזה השכירות לצרכיהם‪ ,‬תוך פגיעה בזכויות השוכר‪.‬‬
‫ד‪ .‬תכנון תקציבי לקוי‪ :‬חוסר המיומנות וההיכרות עם ההיבטים הכלכליים והפיננסיים של‬
‫שוק הדיור והמשכנתאות‪ ,‬לצד הלחץ לרכוש או לשכור בכל‪-‬זאת‪ ,‬מביאים צעירים רבים‬
‫לפעול באופן שגוי בכל הקשור לתכנון התקציב המשפחתי‪ .‬תכנון לא נכון בשלב‬
‫לקיחת המשכנתא עלול להתגלגל לאסון משפחתי‪ ,‬כפי שהסברנו לעיל בפרק העוסק‬
‫בשוק המשכנתאות (עמ' ‪ .)13‬זאת לצד חוסר היכרות עם הצד הבלתי‪-‬רציונלי שקיים‬
‫לעתים ברכישת דירה כפי שנסביר בהמשך (עמ' ‪.)11‬‬

‫‪28‬‬
‫שמולי‪ ,‬א‪( .‬תש"ע ‪ )7002 -‬הזכות לדיור ומצב הצעירים בישראל‪ .‬עבודת סיכום לקורס‪ 3‬ישראל במאה ה‪,78 -‬‬
‫המכללה האקדמית לחינוך אורנים‪.‬‬
‫עמוד ‪24‬‬
 ‫דרכי התמודדות ושינוי‬
‫כפי שכתבנו במבוא‪ ,‬תחום הדיור מזמין הרבה מאוד אמירות מרחיקות‪-‬לכת ומקסמי‪-‬שווא של‬
‫פתרונות קסם‪ ,‬ודווקא משום כך יש להיכנס אליו במשנה זהירות‪ .‬בתור גוף המאגד ומייצג מאות‬
‫אלפי צעירים אין ספק שחשוב שקולנו ישמע‪ ,‬אך מצד שני יש לזכור שלא מדובר בתחום חדש‬
‫ופרוץ שמעטים העוסקים בו (ויש מספר תחומים בחוק הצעירים שהנם כאלו‪ ,‬כגון נציבות הדורות‬
‫הבאים) אלא בתחום עם כמות ידע רבה‪ ,‬נסיון מהעבר‪ ,‬השוואות בינלאומיות ומגוון רחב של‬
‫הצעות (וגם אינטרסים)‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬שוק הדיור בארץ מתאפיין במספר פילוחים‪ ,‬כפי שהראינו‪,‬‬
‫ולכן הפתרונות משתנים ממקום למקום ומשכבת אוכלוסייה אחת לשנייה‪ .‬נקודה שלישית היא‬
‫שנסיון העבר הקרוב מלמד שבמיוחד בתחום הדיור 'הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות'‪.‬‬
‫המשבר הכלכלי שהחל ב‪ ,1331-‬ונחשב לאחד המשברים החמורים ביותר ב‪ 333-‬השנים‬
‫האחרונות‪ ,‬התחיל (לפי מרבית הדעות) מנסיון תמים ומלא כוונות טובות בסה"כ של ממשל‬
‫קלינטון להעלות את שיעור הבעלות בארה"ב ולתת הזדמנות לרכישת דירה גם לשכבות‬
‫אוכלוסייה שהיו רחוקות מהשגת נכס שכזה‪ .‬באופן כללי‪ ,‬השיטה היתה מתן משכנתאות‬
‫מסובסדות ומוכוונות (במונחים הישראליים) לאוכלוסיות מעוטות‪-‬יכולת באמצעות שני בנקים‬
‫פדרליים ענקיים‪ .‬אלא שלאורך השנים התהליך הזה יצר בועה של לווים חסרי יכולת החזר לצד‬
‫עלייה במחירי הנדל"ן עקב ביקושי‪-‬היתר שיצרו אותם נוטלי משכנתאות זכאים (תהליך שמזכיר‬
‫במידת‪-‬מה את עליית הביקושים התלולה שהתחוללה בישראל עם הגעת גל העלייה של ראשית‬
‫שנות ה‪ .)03-‬בשלב מסויים הבנקים לא יכלו לעמוד בחדלות הפירעון של חייביהם והחלו לקרוס‬
‫בזה אחר זה‪ .‬הקריסה הביאה עמה גם קריסה בשוק הנדל"ן‪ ,‬כאשר לפתע התברר שהביקושים‬
‫הגבוהים הנם חסרי כיסוי‪ .‬נפילת הביקושים הורידה באחת את מחירי הדירות ופגעה בנכסים של‬
‫כלל האמריקאים אבל גם ובעיקר באותם חייבים מעוטי‪-‬יכולת‪ ,‬שכן כעת ערך הדירה של רבים‬
‫מהם ירד אל מתחת לגובה החוב שלהם‪ ,‬ואפילו מימוש הנכס לא יכול היה להחזיר את תשלום‬
‫המשכנתא‪ ,‬קריסת הבנקים התעצמה ונוצר תהליך שרשרת של קריסתם ‪ -‬והשאר כבר‬
‫היסטוריה‪.‬‬
‫מהמקרה האמריקאי‪ ,‬שהתפוצץ באופן חסר תקדים וגרם נזק עצום לכל כלכלות העולם‪ ,‬ניתן‬
‫ללמוד הרבה גם לגבינו – וכפי שששחבר ואלגר אומרים‪" :‬מה עושים? קודם‪ ,‬מה לא עושים‪.‬‬
‫הרבה פתרונות אפשריים נפסלו מאחר שהם עלולים ליצור בעיה חמורה עוד יותר"‪ .‬לדוגמה‪ ,‬הם‬
‫מוסיפים‪ ,‬הטבה אחידה למרכז ולפריפריה עלולה ליצור תמריץ נוסף להגר למרכז שהמחירים‬
‫ירדו גם בו באופן יחסי‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬הורדת מחירים מלאכותית בפריפריה באמצעות הגדלה‬
‫מכוונת של ההיצע עלולה לפגוע דווקא בשכבות הביניים באזורים אלו שיש בבעלותן דירה‬
‫שערכה ירד‪ .‬הניסיון של החוק להגנת הדייר מלמד שלא כדאי גם לקבוע מחיר גג‪ ,‬כדי לא‬
‫להסתבך ביצירת שוק אפור ובעקבותיו בהקמה של גופי פיקוח יקרים‪ .‬פוני מוסיף שבמשרד‬

‫עמוד ‪28‬‬
‫האוצר ובמנהל מקרקעי ישראל חוששים ממתן דיור מוזל שכן כמעט בלתי‪-‬אפשרי למנוע מכירה‬
‫חוזרת במחיר השוק של דירות שניתנו לזכאים‪ ,‬כך שהזכאים ירוויחו בעצם על חשבון הסבסוד‬
‫הממלכתי שכן הם יוכלו להציע דירה במחיר זול ממחיר השוק ולזכות בהפרש‪.‬‬
‫ברבות מהמדינות המפותחות קיימת מעורבות רבה של הממשלה בשוק הדיור‪ ,‬כולל סיבסוד של‬
‫שוק הדיור עצמו‪ .‬המעורבות בצד ההיצע מתבטאת בעיקר בבנייה ציבורית ישירה‪ ,‬סבסוד בנייה‪,‬‬
‫הטבות מס ומתן הגדלה של זכויות בנייה ליזמים בתמורה לבניית דירות להשכרה לזכאים שונים‪.‬‬
‫בצד הביקוש המעורבות הממשלתית מתבטאת בעידוד שכירות באמצעות דיור ציבורי וסבסוד‬
‫שכר הדירה למעוטי יכולת ולזכאים אחרים‪ ,‬וכן במדיניות של עידוד בעלות על דירות באמצעות‬
‫סבסוד משכנתאות ומענקי רכישה‪ .‬גם כיום משרד הבינוי והשיכון משתמש בכלים זהים לאלו‬
‫של הממשלות הראשונות כלפי האוכלוסיות החלשות‪ :‬דיור ציבורי‪ ,‬סיוע בשכר דירה וסבסוד‬
‫משכנתאות‪ ,‬אך איננו מסבסד את שוק הדיור בממשק שבין צד הביקוש לצד ההיצע כנהוג‬
‫בחלק מהמדינות‪.‬‬

‫פעילות משרד הבינוי והשיכון‬

‫עפ"י דו" ח מרכז המחקר והמידע של הכנסת כשם שניתן לחלק את הגורמים למשבר הדיור‬
‫לגורמים מצד הביקוש וגורמים מצד ההיצע‪ ,‬כך ניתן לחלק גם את פעולות משרד הבינוי והשיכון‬
‫שאמון על התמודדות עם הבעיה‪ .‬בצד ההיצע כוללת פעילות המשרד תכנון‪ ,‬פיתוח ושיווק של‬
‫בנייה למגורים; קידום פרוייקטים לפינוי ובינוי‪ ,‬עידוד הבנייה במרכזי הערים ופיתוח תשתיות‪.‬‬
‫בצד הביקוש פעילות המשרד מתבססת בעיקר על סיוע לאוכלוסיות מעוטות‪-‬יכולת באמצעות‬
‫משכנתאות מוכוונות‪ ,‬השכרת דירות בדיור הציבורי ומענקי השתתפות בשכר‪-‬דירה‪.‬‬
‫אלא שבאופן גורף פעילות המשרד נמצאת בצמצום מתמיד הפוגע בסיוע הניתן בפועל לשכבות‬
‫הנזקקות‪ .‬לדוגמה‪ ,‬תקציב הסיוע לשכר דירה ירד בכ‪ 23%-‬בשנים ‪ .1333-1330‬סך תקציבי‬
‫הסיוע פחת בשיעור מצטבר של כ‪ 23%-‬בשנים אלו‪ .‬הסיבה העיקרית לירידה החדה בתקציבים‬
‫המקוריים של סיוע במשכנתאות היא קיצוצים מתמשכים במרכיבי הסיוע במתן המשכנתאות‪ ,‬וכן‬
‫העברה הדרגתית של מתן האשראי מהממשלה לידי הבנקים‪ .‬מדיניות זו גרמה לצמצום הסיוע‬
‫לנזקקים עם ניקוד גבוה במרכז הארץ ולירידה במספר המממשים משכנתאות‪ ,‬וזאת בשל שתי‬
‫סיבות מרכזיות‪( :‬א) הבנקים הפרטיים הקשיחו את התנאים למתן משכנתאות מוכוונות; ו‪(-‬ב)‬
‫שער הריבית על משכנתאות חופשיות ירד ולכן הכדאיות לנטילת משכנתא ירדה‪.‬‬

‫עקרונות פעולה‬
‫ענת גופן‪ ,‬אבי גיל ופרופ' דוד דרי‪ ,‬בנייר עמדה בנושא 'דיור נאות בהישג יד' שהוגש לשרי הבינוי‬
‫והשיכון ביוני ‪ ,1332‬מגדירים מספר קריטריונים לבחינת המלצות בתחום הדיור‪:‬‬
‫אפקטיביות כלכלית‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫אפקטיביות חברתית‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫עלות תקציבית‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫כיסוי‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬
‫ישימות פוליטית‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬

‫עמוד ‪23‬‬
 ‫ישימות טכנית‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬
‫אנו נאמץ קריטריונים אלו בבואנו לבחון המלצות ודרכים שונות לפעולה כלפי משבר הדיור‪ .‬כמו‪-‬‬
‫כן יש לקחת בחשבון את מגבלות מרחב הפעולה שלנו‪ ,‬קרי – במדינה דמוקרטית בעלת שוק‬
‫חופשי יכולת ההתערבות של הממשלה במשק הנה מוגבלת ביותר ויש להבין שבעיות רבות‬
‫פשוט לא יכולות להיפתר באמצעות חקיקה‪ .‬לדוגמה‪ ,‬לא ניתן סתם כך לחייב קבלנים לבנות‬
‫אחוז מסויים מהדירות הפרוייקטים שלהם כדירות קטנות ו\או דירות להשכרה‪ .‬המקסימום שניתן‬
‫לעשות הנו לחייב את המדינה עצמה לתת תמריצים לפרוייקטים שעונים לקריטריונים מסויימים‪,‬‬
‫והבחירה האם לבנות לפי הקריטריונים הללו או לא תישאר תמיד בידי הקבלנים‪ .‬גם במקרים‬
‫המעטים בהם ניתן לחייב בנייה לפי סטנדרטים מסויימים‪ ,‬המדינה תהיה חייבת לתת תמריצים‬
‫מובני ם בחוק כנגדם שישאירו את ההשקעה בגדר משתלמת עבור היזמים‪ ,‬אחרת פשוט לא יהיה‬
‫מי שיגש למכרזים וכמות הבנייה תצטמצם עוד יותר‪ ,‬המחירים יעלו ביתר‪-‬שאת ונימצא מקללים‬
‫במקום שבאנו לברך‪ .‬הרי בכל קונסטלציה שלא תהיה אי‪-‬אפשר לחייב אף‪-‬אחד במדינה לבנות‬
‫משהו שהוא לא מעוניין לכתחילה להיכנס אליו בגלל סיכון גבוה מדי‪ .‬דברים אלו הדגיש בפנינו‬
‫חבר הכנסת שי חרמש (קדימה) וכן הוסיף שמבחינת הישימות הפוליטית אין טעם לנסות לקדם‬
‫מהלכים כגון בנייה מחודשת של דיור ציבורי שכן אין כמעט שום אוזן קשבת לרעיונות כאלו‬
‫‪29‬‬
‫בפוליטיקה ובשירות המדינה‪.‬‬
‫נמשיך ונאמר ש מאחר ושוק הדיור מפולח לפי איזורים ואוכלוסיות באופן מובחן למדי יש ליישם‬
‫את הרפורמות בחכמה ובאופן שיסייע דווקא לפיזור האוכלוסייה (עם הצעירים כגורם מוביל)‬
‫ולא להמשך ריכוזה באיזורי הביקוש הצפופים ממילא‪ .‬מתוך כך יש להציב מספר עקרונות‬
‫מרכזיים‪:‬‬
‫א‪ .‬צמצום כ כל האפשר ברפורמות רוחביות שיורידו מחירים בכל הארץ‪ ,‬כגון סיבסוד‬
‫תשומות הבנייה‪ ,‬ובמקום זאת יש להעדיף יישום של רפורמות כאלו בהקשר המרחבי‬
‫(כגון התניית הסובסידיה בבנייה באיזורי עדיפות)‪.‬‬
‫ב‪ .‬מתן עדיפות למימון ממלכתי לאיזורי עדיפות ופריפריה‪ ,‬לצד ביסוס פתרונות‬
‫באיזורי הביקוש על מימון מוניציפלי (כולל אג"ח מוניציפלי)‪ .‬זאת הן משום שאין סיבה‬
‫לכך שהמדינה תממן דיור לאוכלוסייה אמידה באיזור המרכז‪ ,‬והן משום שהאינטרס של‬
‫הרשויות במרכז הארץ להבאת צעירים לתחומן הנו מספיק גדול בכדי שהן ישקיעו‬
‫ממשאביהן לצורך כך ולרוב גם יש להם אפשרות לגייס משאבים לצורך כך (השקעה‬
‫בעלת החזר כמעט ודאי‪ ,‬בסיסי מס רחבים עקב מיקום תעשיות ועסקים רבים בתחומן‪,‬‬
‫אחוז נמוך יחסית של זכאים להנחות בארנונה ועוד)‪.‬‬
‫העברת סמכויות‪ ,‬באמצעות שינויי חקיקה ורגולציה‪ ,‬לשלטון המקומי בכדי‬ ‫ג‪.‬‬
‫לאפשר מרחב פעולה גדול יותר ליצירת פתרונות דיור מותאמים‪.‬‬

‫פעולות להורדת מחירי הדיור‬

‫אין ספק שרפורמות שיסייעו בתחום הוזלת מחירי הדיור הנן הכלים המרכזיים ביותר להתמודדות‬
‫עם משבר הדיור ומציאת פתרונות לצעירים בתחום זה‪ ,‬ולאוכלוסיות נוספות‪ .‬לאור הדברים‬

‫‪29‬‬
‫שיחה עם ח"כ שי חרמש‪ ,‬קיבוץ כפר עזה‪ ,‬כ"ג שבט תש"ע (‪.)27.20.02‬‬
‫עמוד ‪03‬‬
‫שבחנו בחלק הראשון נוכל להציע מספר הצעות‪ ,‬חלקן פועלות על צד הביקוש וחלקן על צד‬
‫‪30‬‬
‫ההיצע‪.‬‬

‫צד הביקוש‬
‫הכרה בריבית על משכנתאות ובשכר דירה לצורכי מס‪ ,‬עד גובה מסויים‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫הגמשת הקריטריונים לזכאות למשכנתאות מסובסדות ולדיור ציבורי‪ ,‬ובחינת האפשרות‬ ‫ב‪.‬‬
‫לקביעת מערך קריטריונים חדש התואם יותר את צרכי השעה‪.‬‬
‫מתן תמריצים לשיווק אג"ח הצמודים לריבית בשוק הדיור בכדי 'לצנן' את השוק ולמשוך‬ ‫ג‪.‬‬
‫השקעות לאג"ח במקום רכישת דירות להשכרה‪ ,‬ובכך הורדת הביקוש‪.‬‬

‫צד ההיצע‬
‫ביצוע רפורמות בשווקי התשומות וחומרי הגלם הריכוזיים במטרה לשכללם ולהביא‬ ‫א‪.‬‬
‫לשיכוך עליות המחירים בד בבד עם שמירה על התעשיות המקומיות בארץ‪.‬‬
‫ניצול כלכלי יותר של קרקעות במרכזי הערים באמצעות שימוש בכלים התכנוניים‬ ‫ב‪.‬‬
‫הקיימים ובמסגרת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום‪ ,‬תשכ"ה – ‪ ,3023‬וחוק התכנון‬
‫והבניה‪ ,‬תשכ"ה – ‪ 3023‬סעיף ‪(11‬א)‪.‬‬
‫שמירה על מחירי קרקעות זולים בפריפריה לצורך עידוד בנייה‪ ,‬ברוח החלטת מנהל מס'‬ ‫ג‪.‬‬
‫יש לקבל‬ ‫‪31‬‬
‫‪ 3132‬מקרקעי ישראל שכבר התקבלה בעניין בדבר שיווק אדמות בגליל‪.‬‬
‫החלטה דומה גם לגבי הקרקעות בנגב‪.‬‬
‫ביצוע רפורמות בתחום מיסוי הבנייה‪ ,‬ובעיקר ביטול המע"מ על רכישת דירות חדשות‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬
‫ייעול ההליך הביורוקרטי בוועדות התכנון והבנייה לשם קיצור תקופת הבנייה‪ ,‬לצד קיום‬ ‫ה‪.‬‬
‫דיון ציבורי בנוגע להליכי האישור והקפדה על הגנת הסביבה‪ .‬יש לציין שבתחום זה‬
‫קמה לאחרונה ועדה מיוחדת מטעם הממשלה שתבחן דרכים לייעול תהליכי התכנון‬
‫‪32‬‬
‫והבנייה‪.‬‬
‫באגף לתכנון אסטרטגי בעיריית ירושלים מדגישים בנוסף שהפתרון יהיה בעיקר פיננסי‪ ,‬כלומר‬
‫התמקדות בגורם ב' ברשימת הגורמים לצמצום ההיצע שמנינו בעמ' ‪ 30‬לעיל (זמינות אשראי‬
‫קטנה)‪ .‬זאת בנוסף לכלים התכנוניים‪ .‬תובנה זו הגיעה מההכרה שחוקי העל לא תמיד מצליחים‬
‫להשיג את מטרתם‪ ,‬ולכן לפעמים עדיף להשקיע ב'שימון' השוק במקום בהשקעה ממשלתית‬
‫ישירה‪ .‬על‪ -‬ידי תמריצים ורגולציה שיעודדו השקעות הון של הפרטים בשוק הדיור ניתן יהיה‬
‫ליצור אשראי רב וזול יותר שיעודד בנייה של דירות חדשות ויגדיל את ההיצע‪ .‬יש לתת עדיפות‬
‫להשקעות שיתורגמו לאשראי לטובת גופים שפועלים בנושא דיור בר‪-‬השגה‪ ,‬כגון פטור ממע"מ‪,‬‬
‫כך שלמשקיעים סולידיים ישתלם להשקיע בארגונים‪ .‬יש לתת לשוק את הכלים להתנהל ולתת‬
‫לשחקנים כאלו לצמוח‪.‬‬

‫‪30‬‬
‫חלק ניכר מההצעות שיובאו להלן מבוססות על דו"ח מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫ראו החלטת מנהל מקרקעי ישראל מספר ‪ 8702‬מיום כ"ג אייר תש"ע (‪.)02.01.80‬‬
‫‪32‬‬
‫מתוך שיחה עם פרופ' ערן רזין‪ ,‬המחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית‪ ,‬כ"ח טבת תש"ע (‪.)89.08.80‬‬
‫עמוד ‪06‬‬
 ‫פעילות בשוק המשכנתאות‬
‫לפי הממצאים של כרמון ובן‪-‬שטרית ניתן להסיק שרבים מהלווים לא יכלו לעמוד בתנאי‬
‫המשכנתא מלכתחילה‪ .‬בהשוואה למדינות אירופה‪ ,‬ישראל חריגה בכך שאין לה רגולציה‬
‫מתאימה וביטוח ראוי לבעלי הכנסה נמוכה שמנסים לרכוש דיור ולהיות בעלי‪-‬בית‪.‬‬
‫לכן נדרש הסכם סטטוטורי שיכפה הסדר פיננסי על המלווים‪ ,‬וימנע מהבנקים להעניק‬
‫משכנתאות למי שאינם מסוגלים לעמוד בתשלומים‪ .‬להסדר כזה יש שני מדדים מקובלים‪:‬‬
‫האחד‪ ,‬מניעת מתן משכנתאות בשוק החופשי עם שיעור גבוה של הלוואה מול שווי נכס (‪;)LTV‬‬
‫מתוך ההכנסה‬ ‫והשני‪ ,‬מניעת מתן משכנתא כאשר ההחזר החודשי לשם כך גבוה מ‪30%-‬‬
‫החודשית של הלווה‪.‬‬

‫חוק הלוואות לדיור‪ ,‬התשנ"ב ‪6332 -‬‬

‫מטרת הצעת החוק היא לקבוע הסדרים שיקלו על אלפי משפחות ששיעבדו את עצמן להלוואות‬
‫כדי לרכוש דירות מגורים ונקלעו לקשיים עקב המצב הכלכלי הקשה במדינה‪ .‬ההסדרים‬
‫המוצעים לוקחים בחשבון גם את זכויות הנושים‪ :‬ברור שמי שנטל על עצמו התחייבות כספית‬
‫צריך לקיימה‪ .‬אלא שהיום‪ ,‬מנגנון הגבייה הנו קיצוני ומביא להסתבכות נוספת של החייבים‪,‬‬
‫שאין הם יכולים להשתחרר ממנה‪ ,‬במקום לסייע להם לצאת מן הסבך ולקיים את‬
‫‪33‬‬
‫התחייבויותיהם בכבוד‪.‬‬
‫לאור זאת הוחלט להקים ועדה מיוחדת לטיפול בלווים שנקלעו לקשיים‪ ,‬אך ביקורת רבה‬
‫נמתחה על חוק זה ועל הבעיות שביישומו‪ .‬הועדה רלבנטית אך ורק למי שלוו כספים מהמדינה‬
‫עצמה על‪-‬פי זכאותם‪ ,‬ולא למי שלוו כספים מהבנק‪ .‬בנוסף‪ ,‬הבנק עצמו מקשר בין הלווה לבין‬
‫הועדה והדבר יוצר ניגוד אינטרסים‪ ,‬במקום מצב בו הלווה יפנה עצמאית לועדה‪ .‬דו"ח האגודה‬
‫לזכויות האזרח והתנועה לחיים בכבוד בנושא הועדה הבין‪-‬משרדית כותב שפעולת הוועדה‬
‫חיונית במיוחד על רקע היעדרם של מנגנוני הגנה אחרים‪ ,‬המקובלים בעולם‪ .‬למשל‪ ,‬חוזי‬
‫ההלוואה בישראל אינם מוגבלים לשווי הנכס הנמכר‪ ,‬והלווה נותר פעמים רבות ללא קורת גג‪,‬‬
‫ומבלי שסיים להחזיר את חובותיו‪ .‬כמו כן‪ ,‬אין הלווה מחוייב בביטוח אשראי למגורים המובטח‬
‫במשכנתא‪ ,‬ואין מנגנון ביטוח מסובסד לאוכלוסיות מעוטות‪-‬יכולת‪ ,‬שאינן יכולות לרכוש ביטוח‬
‫כזה‪ .‬בישראל גם אין חובת הגבלה על גובה ההחזר החודשי‪ .‬פעילות הועדה אכן הוכיחה‪ ,‬כי‬
‫במקרים רבים סייעו החלטות הועדה ללווים שנקלעו לקשיים‪ ,‬ופתחו בפניהם דרך לשוב‬
‫למסלול ולשמור על ביתם‪.‬‬

‫משכנתאות מוכוונות‬
‫כאמור לעיל‪ ,‬בשנים האחרונות ישנה ירידה בכמות הפונים למימוש משכנתאות מוכוונות‪ .‬אחת‬
‫הסיבות לכך הנה שהריבית על משכנתאות אלו הנה קבועה בגובה ‪ ,1%‬ולכן יכולים להיווצר‬
‫מצבים בהם היא למעשה גבוהה מריבית השוק‪ .‬באופן פרדוקסלי‪ ,‬הריבית עבור משכנתא‬
‫מוכוונת לרכישת דיור באיזורי עדיפות לאומית הנה אפילו גבוהה יותר (‪ 1.3%‬ל‪ 13-‬שנה)‪ ,‬ומכאן‬

‫‪33‬‬
‫מתוך דברי ההסבר להצעת חוק הגנה על נוטלי משכנתה לדיור (תיקוני חקיקה)‪ ,‬התשס"ב – ‪ ,7007‬ה"ח ‪.0027‬‬
‫עמוד ‪02‬‬
‫גם ניתן למצוא הסבר לחלק מכשלון מדיניות פיזור האוכלוסייה‪ .‬בנוסף‪ ,‬ישנן בעיות מבניות‬
‫במנגנון הענקת המשכנתאות המוכוונות וגם להן מיוחס חלק מכשלון המנגנון הזה לסייע בשוק‬
‫הדיור המשתנה‪ .‬בנקודה זו ניתן להמליץ על הקמת צוות שיבדוק את הנושא לעומק ויגבש‬
‫המלצות מפורטות באשר לשינוי ותיקון המנגנונים והתקציבים הקשורים למתן המשכנתאות‬
‫המוכוונות‪.‬‬
‫בנושא שווקי דיור‪ ,‬רווחה ומחזור העסקים‬ ‫בנוסף לכל האמור לעיל יש לציין שלפי דו"ח ה‪OECD-‬‬
‫יש להיזהר מש ימוש בכלים המתערבים בשוק המשכנתאות שכן מצד אחד ניתן ליצור גמישות‬
‫רבה ביותר בשוק על‪-‬ידי הסרת קשיחויות בשוק המשכנתאות ספציפית‪ ,‬ויצירת תגובות‬
‫מוניטריות חזקות יותר דרך אפיקים של רווחת דיור; אבל רפורמות שלא בזמנן‪ ,‬או רפורמות‬
‫חלקיות‪ ,‬יכולות ליצור בועה בשוק הדיור שתוביל למשבר כלכלי‪ .‬הגמישות מתחזקת‬
‫והפוטנציאל למשברים מצטמצם ככל שנמנעים עיוותים (כגון מבנה מיסוי מגורים בלתי‪-‬ניטראלי‪,‬‬
‫או הגבלות איזוריות בלתי נצרכות)‪ ,‬כשהמדיניות המוניטארית יעילה בעצירת אינפלציה‪,‬‬
‫וכשאמצעי פיקוח נבונים מיושמים כדי למנוע קריסה ממוסדות פיננסיים‪.‬‬

‫סיכום ההמלצות בתחום המשכנתאות‬

‫יצירת מנגנוני הגנה מראש בשוק המשכנתאות‪ ,‬שבחלק מהמקרים אף ימנעו לקיחת‬ ‫א‪.‬‬
‫משכנתא ממי שסביר להניח שלא יוכל לעמוד בשתלומי ההחזר‪ ,‬יפגע בעצמו‬
‫ובמשפחתו ויהפוך לנטל על החברה‪.‬‬
‫הרחבת פעילות הועדה הבין‪-‬משרדית באמעצות חקיקה‪ ,‬כך שהיא תוכל לאפשר סיוע‬ ‫ב‪.‬‬
‫גם ללווים מהבנקים עצמם‪ ,‬וכן לתקן ליקויים שונים באופן פעילותה‪.‬‬
‫הקמת צוות לצורך בדיקת הנושא לעומק וגיבוש המלצות מפורטות באשר לשינוי ותיקון‬ ‫ג‪.‬‬
‫המנגנונים והתקציבים הקשורים למתן המשכנתאות המוכוונות‪.‬‬
‫יש להפעיל כלים בתחום זה רק לאחר בחינה מדוקדקת של הסכנות הכרוכות בהם‪,‬‬ ‫ד‪.‬‬
‫לאור נסיון העבר ביצירת בועות בשוק הדיור‪.‬‬

‫עידוד בנייה להשכרה‬

‫כאמור בחלק הקודם‪ ,‬קשה לדמיין פתרון מקיף וסביר למשבר הדיור בארץ ללא השקעה‬
‫מאסיבית בפיתוח שוק הדיור להשכרה ואנו רואים בפעולה בתחום זה את אחד הנדבכים‬
‫המרכזיים של הצעתנו בתחום‪ .‬מנינו לכך מספר סיבות‪:‬‬
‫מחירי הדיור הגבוהים‪ ,‬בעיקר במרכז הארץ‪ ,‬לא יאפשרו גם בעתיד רכישת דיור לשכבות‬ ‫א‪.‬‬
‫אוכלוסייה מעוטות‪-‬יכולת‪ ,‬ובכללן צעירים מרוב המגזרים‪.‬‬
‫נטילת משכנתא הנה סיכון גבוה עבור משפחות מהעשירונים הנמוכים‪ ,‬ובסופו של דבר‬ ‫ב‪.‬‬
‫מכלה חלק גדול יותר מההכנסה מאשר שכירות‪ ,‬ועבור חלק גדול מהצעירים היא לא‬
‫רלבנטית (בעיקר אלו שאינם נשואים)‪.‬‬
‫עבור צעירים בעיקר‪ ,‬אבל לא רק‪ ,‬יש חשיבות גדולה במגורים דינמיים המאפשרים‬ ‫ג‪.‬‬
‫מעבר בטווחים קצרים יחסית (‪ 3-33‬שנים) הן בשל שינויים מבחינת מקום העבודה והן‬
‫בשל גדילת התא המשפחתי‪.‬‬

‫עמוד ‪00‬‬
‫יש לציין שהמדובר הנו בשכירות ארוכת‪-‬טווח המאפשרת התבססות לצד חסכון לטווח הארוך‬
‫שיאפשר רכישת דירה בבת‪-‬אחת עם ההגעה לגיל הפרישה‪ .‬למהלך שכזה מספר יתרונות‪:‬‬
‫מצד אחד הדייר זוכה לדיור במקום קבוע לטווח ארוך‪ ,‬ובמחיר בר‪-‬השגה‪ ,‬כך שבאופן‬ ‫א‪.‬‬
‫פרקטי אין הדבר שונה מרכישת דירה‪ .‬מצד שני‪ ,‬הוא זוכה למרחב תמרון רחב יותר שכן‬
‫יציאה מחוזה השכירות הנה קלה לאין ערוך ממכירת דירה‪.‬‬
‫אמנם גם פיגור בתשלומי השכירות יוביל להוצאת הדייר מדירתו‪ ,‬אך מצבו יהיה קל‬ ‫ב‪.‬‬
‫בהרבה מאשר דייר המחוייב במשכנתא שכן החוב שלו יגיע לכמה עשרות אלפי שקלים‬
‫לכל היותר‪ ,‬ועל‪ -‬ידי מעבר לדיור זול יותר קיימת סבירות גבוהה ליציאה מהחוב בזמן‬
‫קצר יחסית‪ .‬זאת בזמן שמשפחה שנקלעה לפיגור בתשלומי המשכנתא לרוב לא תצליח‬
‫לסגור את הפער‪ ,‬תצבור חוב של מאות אלפי שקלים ובחלק מהמקרים אפילו לאחר‬
‫שתמכור את דירתה לא תוכל לכסות את החוב‪.‬‬
‫תכנון תקציבי רציונלי יותר ועקיפה של הכשל עליו הצביעו חוקרי הטכניון (ראו עמ' ‪11‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫לעיל)‪.‬‬
‫מבחינה חברתית קיים כאן יתרון נוסף‪ ,‬שכן המוביליות של הדיור בשכירות תאפשר‬ ‫ד‪.‬‬
‫הקצאה יעילה יותר של משאבי הדיור של המשק‪ ,‬כלומר – משפחות יוכלו לעבור בין‬
‫דירות בהתאם לגודלן המשתנה‪ ,‬וכשירכשו לבסוף נכס קבוע יהיה זה לאחר שמרבית‬
‫הילדים כבר לא גרים עם הוריהם ולכן יוכלו להסתפק בדירה קטנה‪ ,‬במקום המצב‬
‫הנוכחי בו לעתים זוגות מבוגרים חיים בדירות של ‪ 3‬ו‪ 2-‬חדרים שרובם עומדים ריקים‪,‬‬
‫בעוד משפחות צעירות עם ‪ 1-1‬ילדים בבית נאלצות להצטופף בדירות קטנות‪.‬‬
‫נמצא‪ ,‬אם כך‪ ,‬שהגדלת היצע השכירות לטווח‪-‬ארוך צריכה לשמש כלי מרכזי בפתרון‬
‫משבר הדיור‪ .‬יש לערוך מחקרים ממוקדים בנושא ובנייה מדוקדקת של הכלי‪ ,‬ויש לשקול גם‬
‫התנייה של מתן דירה בשכירות מוזלת בקיום חסכון לטווח ארוך למטרת רכישת דירה‪ .‬פתרון‬
‫שכזה מתאים בעיקר למעמד הביניים‪ ,‬ובדומה לפנסיית החובה מטרתו להתגבר על השיקולים‬
‫קצרי‪-‬הטווח של הבריות ולמנוע את הצורך לתמוך בהם מכספי המדינה בגיל מבוגר‪ .‬כמו‪-‬כן יש‬
‫לשקול פיתוח כלים לעידוד מעבר אוכלוסייה מבוגרת לדירות קטנות לטובת השכרת דירותיהם‬
‫הגדולות לציבור צעיר (הצעות לדוגמה שמטרתן ליישם עקרונות אלו ראו בנספחים ג'‪-‬ה')‪.‬‬

‫החוק לעידוד בניית דירות להשכרה‪ ,‬התשס"ז ‪2334 -‬‬

‫הכלי המשמעותי ביותר שנוצר בשנים האחרונות בכדי להשפיע על צד ההיצע של תחום זה הנו‬
‫החוק לעידוד בניית דירות להשכרה‪ ,‬התשס"ז – ‪( 1332‬ראו נספח ב')‪ .‬לפני‪-‬כן‪ ,‬ב‪ ,1990-‬חל שינוי‬
‫במיסוי הנותן פטור ממס הכנסה לרווחים מהשכרת דיור למשכירים פרטיים המחזיקים פחות‬
‫מחמש דירות‪ .‬בעקבות שינוי מדיניות זה נוספו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לשוק השכירות‪,‬‬
‫שהוביל לעלייה בשיעור ההשתתפות בשוק השכירות הפרטי‪ .‬בתחילה הייתה זו מדיניות זמנית‬
‫שנועדה לטפל בגל העלייה מחבר העמים‪ ,‬אך מתוך הגדרת הבעיה עולה שישנו צורך ממשי‬
‫בכך גם כעת‪ .‬הצעה נוספת בתחום‪ ,‬של חה"כ גילה גמליאל (וסגנית השר לענייני צעירים)‪,‬‬

‫עמוד ‪07‬‬
‫גורסת שיש להשתמש בקרנות נדל"ן כמקור למימון בנייה להשכרה לטווח ארוך‪ ,‬ואף הציעה‬
‫‪34‬‬
‫חוק תחת הכותרת של 'חוק קרנות נדל"ן'‪.‬‬
‫החוק לעידוד בניית דירות להשכרה נועד לעודד יזמים עסקיים לבנות דירות להשכרה ולהציען‬
‫לשנה לעומת פחת‬ ‫בשוק החופשי‪ ,‬והוא מכיל שני תמריצי מס לצורך כך‪ :‬פחת מואץ של ‪20%‬‬
‫רגיל של ‪ ,1%‬כך שהרווח לצורכי מס קטן ולכן היזם משלם פחות מסים; בנוסף‪ ,‬ניתן פטור מלא‬
‫ממס שבח אם מכירת הבניין נעשית לאחר עשר שנים‪ .‬הטבות אלו ניתנות בכמה תנאים‪ :‬שטח‬
‫מכלל הדירות בכל בניין ייועדו להשכרה למגורים‪ ,‬וזאת‬ ‫הדירה יהיה עד ‪ 100‬מ"ר‪ ,‬לפחות ‪70%‬‬
‫לתקופה של ‪ 13‬שנים לפחות‪ .‬החברה תוכל למכור את הבניין לאחר עשר שנים‪ .‬בעבר כבר‬
‫ניסתה הממשלה לעודד בניית דירות להשכרה‪ ,‬בין השאר באמצעות החוק לעידוד השקעות הון‪,‬‬
‫התשי"ט – ‪ .3030‬אולם החוק לעידוד השקעות הון לא יצר כדאיות כלכלית מספקת ליזמים‬
‫ולחברות הקבלניות‪ ,‬ובדיקה מעלה שמשקל הדירות שנבנו במסגרת החוק בשנות ה‪ 03-‬בסך‬
‫הדירות הוא זניח‪ .‬ניתוח שנעשה במרכז המחקר והמידע של הכנסת על החוק לעידוד השקעות‬
‫הון והחוק לעידוד בניית דירות להשכרה מעלה שגם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה לא‬
‫ישנה את המצב בלי הנחות מס גדולות ( ואכן עד כה הוא לא מומש אפילו פעם אחת על‪-‬ידי יזם‬
‫כלשהו)‪ .‬יתירה מזאת‪ ,‬הואיל ואין בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה התייחסות מפורשת לגובה‬
‫שכר הדירה ( אלא רק היתר כללי לשר הבינוי והשיכון לקבוע סכום גג שכזה לגבי בניינים‬
‫מסויימים)‪ ,‬יש לצפות כי מימוש הטבות המס בחוק לעידוד בניית דירות להשכרה לא יביא מזור‬
‫לפלח השוק הבינוני‪-‬נמוך שנתקל בקשיים ברכישת דירה‪ ,‬ואף גרוע מכך – המדינה תמצא את‬
‫עצמה מסבסדת בנייני מגורים להשכרה עבור אוכלוסייה אמידה (ובניגוד לעקרונות הפעולה‬
‫שהצבנו לעיל)‪ .‬משיחות עם גורמים בכירים בשוק הנדל"ן בישראל עלו המסקנות הבאות בנוגע‬
‫‪35‬‬
‫לאי‪-‬היישום של חוק זה‪:‬‬
‫א‪ .‬הטבות המס עדיין אינן משתלמות די הצורך‪.‬‬
‫ב‪ .‬התשואה על בנייה להשכרה נמוכה יותר מאשר התשואה על בנייה למכירה (‪1%-‬‬
‫‪ ,)1.3%‬ולרוב היא אף נמוכה מהריבית שעל היזם לשלם לבנק ('מחיר הכסף')‪.‬‬
‫גם לאחר שיפור ההטבות בחוק לעידוד השקעות הון בחודש שבט תש"ע (ינואר ‪ )1333‬בנייה‬
‫להשכרה עדיין לא משתלמת בגלל העלות הגבוהה של רכיב הקרקע‪ .‬בעניין זה נתקבלו שתי‬
‫המלצות מרכזיות המיועדות לממשלה ולמנהל מקרקעי ישראל‪( :‬א) שיווק מאסיבי של קרקעות‪,‬‬
‫ואפילו הוצאה של קרקעות בחינם לבנייה להשכרה; ו‪(-‬ב) הפשרת קרקעות בקיבוצים שהוקפאו‬
‫עקב בג"צ 'הקשת המזרחית הדמוקרטית' בשל טענה לאי‪-‬שוויון חלוקתי‪ ,‬אך אם הקרקעות‬
‫ישווקו לבנייה להשכרה בלבד ובכך יביאו מזור למצוקת הדיור בשכבות חלשות של האוכלוסייה‪,‬‬
‫ובנוסף הרווחים ממכירתן יועברו ישירות למדינה‪ ,‬לא תהיה בכך בעיה של צדק חלוקתי‪.‬‬

‫‪34‬‬
‫הד און ניווט אסטרטגי‪" ,‬קידום צעירים וסטודנטים בישראל – מוגש לח"כ גילה גמליאל"‪ ,‬סיון תשס"ט (יוני‬
‫‪ ,)7002‬בני ברק‪ ,‬עמ' ‪.92‬‬
‫‪35‬‬
‫להלן רשימת האישים שרואיינו לצורך חלק זה של המחקר‪ 3‬ח"כ שי חרמש (קדימה)‪ ,‬כפר עזה‪ ,‬כ"ג שבט תש"ע‬
‫(‪ 4)02.07.80‬ערן רולס‪ ,‬יו"ר מרכז הבנייה הישראלי‪ ,‬מרכז הבנייה הישראלי בקיבוץ געש‪ ,‬י"ח אדר תש"ע (‪4)09.00.80‬‬
‫אבנר לוי‪ ,‬מנכ"ל ארגון קבלני תל‪-‬אביב‪ 4‬עו"ד מאיר מזרחי‪ ,‬מומחה בתחום הנדל"ן‪ 4‬עו"ד עופר אבן‪ ,‬מומחה בתחום‬
‫הנדל"ן‪ 4‬יוסי גורדון‪ ,‬מנכ"ל התאחדות הקבלנים‪ .‬השיחה עם ערן רולס נערכה באופן אישי במשרדו‪ .‬שאר השיחות‬
‫בוצעו טלפונית באותו יום (פרט לשיחה עם שי חרמש)‪.‬‬
‫עמוד ‪05‬‬
‫בנוסף‪ ,‬החוק עשוי לעודד דווקא בניית דירות להשכרה באזורי ביקוש גבוהים שיטיב עם‬
‫האוכלוסייה מהעשירונים הגבוהים ולא בטוח שיוריד את מחירי השכירות באיזורים הנחוצים‪.‬‬
‫ישנם כמה יתרונות לקביעת סף מירבי של שכר‪-‬דירה למטר‪:‬‬
‫קביעת סף מקסימום של שכ"ד למ"ר תגרום לכך שהבנייה להשכרה תתרכז במתן‬ ‫א‪.‬‬
‫מענה לצרכים של אוכלוסיות שאינן מבוססות או עשירות‪ -‬ומכאן שתרומת החוק‬
‫להוזלת הדיור לציבור הרחב תגדל‪.‬‬
‫סף מקסימום יעודד אזרחים להתיישב ביישובים ובשכונות מבוססים פחות‪ .‬מכאן שיווצר‬ ‫ב‪.‬‬
‫מנגנון שיעודד העברת אוכלוסייה המתאפיינת בממוצע השכלה והכנסה בינוני וגבוה‬
‫ליישובים שבהם ממוצע ההשכלה וההכנסה נמוך יותר ובפריפריה בכלל‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬בחוק במ תכונתו הקיימת אין כל העדפה מתקנת לאוכלוסיות הסובלות מאפליה בשוק‬
‫הדיור או במערכות אחרות‪ .‬ראוי לעשות שימוש בחוק להעדפה מתקנת לאוכלוסיות מופלות על‪-‬‬
‫ידי הבטחה מראש של אפשרות דיור בדירות הנבנות במסגרת החוק ביחס לזכאי משרד השיכון‬
‫ולמקבלי סיוע של משרד הקליטה‪ ,‬כאשר העדפה מיוחדת תובטח לאנשים עם מוגבלויות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬כיום גורמת מדיניות הממשלה בתחום המשכנתאות המיועדות ליוצאי אתיופיה לריכוז בני‬
‫קהילה זו ביישובים ובשכונות המתאפיינים בממוצע סוציו‪-‬אקונומי נמוך‪ .‬מדיניות זו גרמה‬
‫להתהוות ריכוזים של אוכלוסייה ענייה‪ ,‬שאינה זוכה למענה הולם בשירותים החברתיים‪ .‬מומלץ‬
‫כי כמשקל נגד למדיניות כושלת זו תינתן בשכונות שבהן ממוצע סוציו‪-‬אקונומי בינוני וגבוה‬
‫העדפה בכניסה לדירות הנבנות במסגרת החוק‪.‬‬
‫עוד קובע החוק כי ינתן עידוד אך ורק לדירות ששטחן הממוצע המירבי הנו ‪ 333‬מ"ר‪ .‬חוק זה‬
‫אינו נותן מענה למשפחות ברוכות ילדים‪ ,‬הזקוקות לדירה רחבה יותר‪ .‬מוצע כי ביישובים‬
‫ובשכונות המתאפיינים בריכוז גבוה של משפחות שבהן ‪ 3‬ילדים ויותר‪ ,‬יקבע ממוצע מירבי של‬
‫עד ‪ 313‬מ"ר‪ .‬צורך זה בולט בעיקר באוכלוסייה החרדית ובאוכלוסייה הערבית‪ ,‬אך גם בריכוזים‬
‫של אוכלוסייה מזרחית מסורתית‪ ,‬יוצאי אתיופיה ויוצאי קווקז‪ .‬חקיקת החוק בלא להבטיח את‬
‫ההטבות לאוכלוסיות חלשות מחטיאה את מטרת החוק ומותירה אותו כאמצעי לעידוד הקבלנים‬
‫ובני המעמד הבינוני‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬עיגון הקלות המיועדות לאוכלוסיות חלשות בחוק יתרום‬
‫להפיכתו לחוק בעל השלכות חברתיות מרחיקות לכת‪.‬‬

‫פתרונות נוספים לשכלול שוק הדירות להשכרה‬

‫א‪ .‬עידוד בניית דירות קטנות ומתן עדיפות לבניית מעונות סטודנטים בצמידות למוסדות‬
‫ההשכלה הגבוהה במרכזי הערים‪.‬‬
‫ב‪ .‬שימוש בהוראות תכנוניות שיחייבו יזמים וחברות קבלניות להקצות חלק מסוים מהבניין‬
‫לדירות להשכרה ולבנות תמהיל מעורב של דירות בגדלים שונים ובמחירי שוק שונים‪.‬‬
‫בתמורה ליישום הוראות אלו יקבלו הקבלנים פיצוי בצורה של הגדלת אחוזי הבנייה‪.‬‬
‫באזורים עירוניים‪ ,‬בכל פרוייקט בנייה של ‪ 13‬יחידות דיור ומעלה‪ ,‬לפחות ‪ 33%‬מהדירות‬ ‫ג‪.‬‬
‫יהיו דירות קטנות בגודל ‪ 33-23‬מ"ר ברוטו‪ .‬במידה והפרוייקט נמצא במרחק של עד ‪1‬‬
‫ק"מ ממוסד להשכלה גבוהה שבו לפחות ‪ 3,333‬סטודנטים‪ ,‬שיעור הדירות הקטנות‬
‫יעלה ל ‪.33%‬‬

‫עמוד ‪08‬‬
‫ד‪ .‬יש להקים ולתקצב חברות עירוניות לדיור שישכירו דירות במחירים סבירים לקבוצות‬
‫אוכלוסייה ממוקדות כמו סטודנטים‪ ,‬משפחות חד‪-‬הוריות ונכים‪.‬‬

‫שיטת השוברים (‪)Vouchers‬‬

‫במקומות רבים נוהגים להשתמש בשוברים כאמצעי להעברת הקלות והטבות לאוכלוסיות‬
‫מסויימות הזכאיות לכך‪ .‬היתרון בשימוש בשוברים הנו שלא מדובר בהעברה של כסף מזומן‬
‫אלא כסף ייעודי ('צבוע') שניתן לנצלו אך ורק למטרה שלשמה נועד‪ .‬חשוב לציין שאין בשיטת‬
‫השוברים משום עניין מהותי דווקא לסוגיית הדיור‪ ,‬ונעשה בה שימוש במגוון של תחומים בהם‬
‫קיימת אוכלוסייה הזקוקה לסיוע מסויים (כגון בחינוך‪ ,‬שירותים חברתיים ועוד)‪ .‬דוגמה מרכזית‬
‫לעניין זה בארץ ניתן למצוא בדמות הפיקדון הצבאי שמקבלים אזרחים שהשתחררו משירות‬
‫צבאי או לאומי‪ .‬החייל המשוחרר לא מקבל כסף מזומן לחשבון הבנק בו הוא יכול לעשות ככל‬
‫העולה על רוחו‪ ,‬אלא הודעה על סכום כסף הצבור עבורו בידי המדינה ומיועד למספר מצומצם‬
‫של מטרות בלבד‪ .‬את הכסף מקבל החייל המשוחרר כנגד הצגת דרישת תשלום העונה לתנאי‬
‫הפיקדון ( כגון שובר תשלום ממוסד להשכלה גבוהה) והכסף מועבר ישירות למוסד הדורש‬
‫וללא קשר לחשבון הבנק האישי של החייל המשוחרר‪ .‬שיטה אחרת תהיה לתת התחייבות‬
‫לתשלום מטעם המדינה אותה יקבל הזכאי‪ ,‬ובאמצעות הצגתה לספק העונה לדרישות השובר‬
‫הוא יוכל לקבל את המוצר או השירות שייעדה לו המדינה‪ .‬היתרון בשימוש בשיטה זו הנו‬
‫השפעה ישירה על השוק באמצעות עבודה על צד הביקוש‪ ,‬אך תוך מיזעור החשש שמא כספי‬
‫המדינה מושקעים בניגוד לכוונת המחוקק‪.‬‬

‫הקלות מס‬
‫מאחר ויוקר הדיור נובע במידה רבה ממעשי המדינה שמטילה מיסוי כבד על הדיור בישראל‪,‬‬
‫ניתן לפנות אל הממשלה עצמה בדרישה להשתתף בפתרון הבעיה על‪-‬ידי הקלת נטל המס‪.‬‬
‫מכך גם נובע כי אחד הצעדים המתבקשים ביותר בשוק הדיור הישראלי הנו צמצום מספר‬
‫המיסים והורדת מחירי שיווק הקרקע של מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬שהשאת רווחי המדינה מהם‬
‫מהווה מס עקיף‪ ,‬שכן המדינה מחזיקה ברוב המוחלט של האדמות הפנויות בישראל‪ .‬בכדי‬
‫לקדם רפורמה בתחום זה יש להקים ועדה ציבורית‪ ,‬שתכלול גם מומחים מתחום הדיור‬
‫והכלכלה‪ ,‬שתגבש המלצות מפורטות באופן ישים מבחינה פוליטית ותקציבית‪.‬‬

‫הגדלת היצע הקרקעות‬

‫כפי שכתבנו מספר פעמים בשער זה‪ ,‬אחד החסמים המרכזיים להתפתחות שוק הדיור בישראל‬
‫והוזלת מחירי הדיור הנו מנהל מקרקעי ישראל‪ .‬המנהל משווק את הקרקעות לבנייה במשורה‬
‫בכדי לשמור על מחירן הגבוה ולהגדיל את הכנסות המדינה ממכירתן‪ .‬כל הגורמים הבכירים‬
‫בשוק הנדל"ן שרואיינו לצורך מחקר זה‪ ,‬הצביעו על בעיה זו כאחד החסמים המשמעותיים‬
‫ביותר‪ ,‬כל אחד מהם בנפרד וללא יוצא מן הכלל‪ .‬שחרור קרקעות יאפשר גם את מימוש החוק‬

‫עמוד ‪04‬‬
‫לעידוד בנייה להשכרה‪ ,‬ולמעשה ראוי אף לתמרץ בניית דיור מסוג זה על‪-‬ידי שיווק קרקעות‬
‫במחירים מועדפים לקבלנים שיבחרו בכך‪.‬‬
‫אכן לסוגיית הקרקעות נדרש לפני כשנה ראש הממשלה בנימין נתניהו‪ ,‬ולאחרונה אף הוקמה‬
‫ועדה שתפקידה לבחון את התנהלות מנהל מקרקעי ישראל ולהציע דרכים לפתרון הבעיה‪ .‬עם‬
‫זאת‪ ,‬ברצוננו להציב מספר המלצות גם בתחום זה‪:‬‬
‫א‪ .‬בכל רפורמה שתישקל בתחום הקרקעות במדינת ישראל יש לקחת בחשבון גם את‬
‫סוגיית שמירת קרקעות הלאום ואת המשמעויות הבעייתיות עד מאוד של הפרטת‬
‫קרקעות המדינה‪ .‬נושא זה דורש מחקר שלם בפני עצמו ואין כאן מקומו‪.‬‬
‫ב‪ .‬בתחומי הקיבוצים שבמרכז הארץ קיים פוטנציאל לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור‪.‬‬
‫פוטנציאל זה איננו ניתן למימוש בשל פסיקת בג"צ בעקבות עתירת הקשת הדמוקרטית‬
‫המזרחית‪ ,‬שאסר על הקיבוצים לשווק את הקרקעות הנ"ל לבנייה פרטית‪ .‬אנו ממליצים‬
‫לבחון מחדש את הנושא תחת ההצעה שהקרקעות ישווקו במסגרת החוק לעידוד בנייה‬
‫להשכרה בלבד‪ ,‬לבנייה רוויה וייועדו לאוכלוסייה צעירה ואוכלוסיות מוחלשות‪ ,‬ובכך גם‬
‫יתבטל הטעם שמנע את שיווק הקרקעות לכתחילה‪.‬‬
‫יש להציע קרקעות בתנאים מועדפים לקבלנים שיבחרו לממש את החוק לעידוד בנייה‬ ‫ג‪.‬‬
‫להשכרה במתכונת החדשה שאנו מציעים‪.‬‬

‫קבוצות רכישה‬
‫קבוצות רכישה הן התארגנויו ת של אנשים פרטיים הפועלים כיזמים לכל דבר לרכישת הקרקע‪,‬‬
‫קידום ההליך התכנוני ובניית פרויקט מגורים משותף‪ .‬שתי בעיות מרכזיות הובילו לצמיחתן של‬
‫קבוצות הרכישה‪ .‬אחת היא עלויות הבנייה המאמירות‪ ,‬וכאן נכנס לפעולה יתרון הגודל של‬
‫הקבוצה ויכולת המיקוח המשופרת‪ .‬השנייה הנה המיסוי הגבוה‪ ,‬כאשר השימוש בכלי של‬
‫‪36‬‬
‫קבוצת רכישה (שנחשבת ליזם ללא כוונות רווח) מאפשר לצמצם חלק ניכר מהעלויות‪.‬‬
‫לרוב מתחילה קבוצת רכישה בקבוצת אנשים המתארגנת ומאתרת קרקע לבנייה‪ ,‬כאשר כל‬
‫חבר בקבוצה מקבל חלק יחסי במקרקעין לפי הסכום ששילם‪ .‬לאחר מכן חברי הקבוצה‬
‫מתקשרים עם קבלן לשם בניית דירות מגורים‪ .‬מטרת התארגנויות אלו היא בניית דירות מגורים‬
‫תוך כדי ניצול יתרונות המיסוי‪ ,‬חסכון בפערי תיווך‪ ,‬רווח יזמי וכן יתרון לגודל של הקבוצה‬
‫המתארגנת‪ .‬הח סכון הפוטנציאלי דרך התארגנות בקבוצת רכישה יכול להגיע ל‪ 13% -‬ממחיר‬
‫דירה בשוק‪ ,‬כאשר מחצית מחסכון זה נובע מניצול היתרונות האמורים‪ .‬ישנם שני סוגים שונים‬
‫של קבוצות רכישה‪:‬‬
‫מספר יחידים המתארגנים לרכישת קרקע ולהזמנת קבלן לבניית דירות‬ ‫קבוצת רכישה‪:‬‬
‫על הקרקע‪ .‬בתי המשפט נוטים להכיר בלגיטימיות חסכון המס המושג דרך‬
‫התארגנות בקבוצות אלו כאשר הדרישה המהותית כי קבוצות מעין אלו אינן‬
‫בעלות מטרות עסקיות‪ ,‬זולת רצון החברים להוזיל את עלויות הבנייה‪.‬‬

‫‪36‬‬
‫קיים גם פורטל לקבוצות רכישה שמרכז מידע מקצועי ופועל לקידום התחום באופן פרטי‪ ,‬ממנו לקוח מרבית‬
‫המידע המופיע בסעיף זה‪[ 5http://www.kvr.co.il< 3‬כניסה אחרונה‪ 3‬ט' בחשון תשע"א (‪.])82.80.80‬‬

‫עמוד ‪08‬‬
‫קבוצת קבלן‪ :‬בשונה מהקבוצה הראשונה מדובר ביזם אשר מאתר קרקע לבנייה‪ ,‬מארגן‬
‫קבוצת 'יחידים' המעוניינים לרכוש דירות מגורים‪ ,‬להם נמכרת הקרקע‪ .‬היזם‬
‫מבצע עבור הרוכשים את הבנייה‪ ,‬בין במישרין ובין באמצעות קבלני משנה‪.‬‬
‫ככלל‪ ,‬רשויות המס אינן רואות בהתארגנות זו התארגנות 'אותנטית'‪ ,‬ומעדיפות‬
‫לפצל את העסקה למרכיביה‪ :‬רכישת קרקע מאדם פרטי‪ ,‬בניית דירות ומכירתן‬
‫לחברי הקבוצה‪ .‬עסקה זו לא תזכה להקלות במס כקבוצת רכישה אותנטית‪.‬‬
‫אין לטעות ולחשוב שקבוצות רכישה הנן התאגדות לצורך קידום אינטרסים משותפים בלבד‪.‬‬
‫סקירה של התחום מעלה שבמרבית המקרים מדובר בקבוצות של חברים או לכל הפחות‬
‫מכרים‪ .‬העובדה שמדובר בקבוצה אינטימית‪ ,‬בה אתה מכיר את שהכנים לפני רכישת הבית‪,‬‬
‫מעלה את תחושת הבטחון ומעודדת את התקדמות הקבוצות‪ .‬אמנם לא מדובר בקהילות ייעוד‪,‬‬
‫אך יש לציין שלתופעה זו 'רווח' חברתי נוסף על המשמעות הכלכלית שלה ועל הסיוע שלה‬
‫בהשגת דיור מוזל‪.‬‬

‫יתרונות המס בשימוש בקבוצות רכישה‬

‫החבות במע"מ נקבעת‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬על פי אופיו של הקונה‪ .‬כאשר עסק מסחרי רוכש קרקע‬
‫מאדם פרטי הוא חייב לשלם מע"מ בעת הרכישה ובעת המכירה שכן העסקה נחשבת כ'עסקת‬
‫אקראי'‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬כאשר אדם פרטי רוכש קרקע מאדם פרטי או ממלכ"ר אין הדבר נחשב‬
‫לעסקה ולכן אין חיוב במע"מ ובמס‪ .‬במובן זה קבוצת רכישה נחשבת לקבוצה של אנשים‬
‫פרטיים ולכן היא פטורה ממע"מ‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬כאשר הקבוצה לא נחשבת קבוצת רכישה אלא‬
‫קבוצה עסקית רכישת הקרקע תחויב במע"מ דבר שייקר את מחיר הקרקע ב‪ 32.3% -‬ויעלה את‬
‫המחיר הסופי ב‪( 3%-33% -‬תלוי בערך הקרקע מהמוצר הסופי)‪ .‬יש לציין שרכישת קרקע‬
‫ממנהל מקרקעי ישראל חייבת במע"מ ועל כן במקרה זה אין חשיבות לאופי הקונה‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫קבוצת הרכישה לא תחוייב במע"מ על היטלי פיתוח ואגרות בנייה המשולמים לרשות המקומית‪.‬‬
‫זאת בניגוד לקבלנים ויזמים אחרים שעשויים לגלגל את נטל המע"מ בגין אגרות והיטלים אלו‬
‫על הלקוחות‪ .‬בנוסף יש להבחין בחסכון ברווח היזמי בגין מרכיב הקרקע‪ .‬בנוסף קיים יתרון‬
‫במס רכישה‪ ,‬שכן החיוב במס רכישה בדרך של התארגנות בקבוצות רכישה מחושב לפי שיעור‬
‫של ‪ 3%‬ממחיר הקרקע בלבד‪ ,‬בעוד שברכישת דירה מקבלן שיעורי מס רכישה יחושבו מתוך‬
‫סך המחיר הסופי‪.‬‬

‫הסכנות שבקבוצות הרכישה‬

‫קבוצות הרכישה נראות מצד אחד כפתרון יעיל ובעל ערך מוסף למצוקת הדיור‪ ,‬בעיקר באיזור‬
‫המרכז‪ ,‬אך מצד שני יש לזכור שהן מתבססות על פירצה בתחום חוקי המס ולא מהלך מוסדר‬
‫במשק‪ .‬ערן רולס‪ ,‬יו"ר מרכז הבנייה הישראלי‪ ,‬מזהיר מפני הסכנות שבדבר שכן בחלק גדול‬
‫מהמקרים מובילי הקבוצות הנם אנשים חסרי‪-‬נסיון בבניין ולכן הפרוייקט יכול להיתקע‪,‬‬
‫‪37‬‬
‫לפי נתוני מרכז הבנייה הישראל כ‪ 23%-‬מהתחלות‬ ‫להתגלות כבעל ליקויים חמורים וכדומה‪.‬‬

‫‪ 37‬נחום‪-‬הלוי‪ ,‬ר‪( .‬תש"ע – ‪" )7080‬יו"ר מרכז הבנייה הישראלי‪ 3‬קבוצות רכישה יספקו דירות פגומות"‪ .‬הארץ דה‪-‬‬
‫מרקר‪ ,‬ה' חשון תש"ע (‪.)70.80.7002‬‬
‫עמוד ‪03‬‬
‫הבנייה במרכז הארץ הנן של קבוצות רכישה‪ ,‬אך רולס מזהיר שכשם שבשנות ה‪ 03-‬צצו קבלנים‬
‫שלאחר מכן נעלמו והשאירו משפחות ללא דירה וללא הכסף‪ ,‬כך גם במקרים הללו יתכן וראשי‬
‫הקבוצות יעלמו לפתע ונגיע לגל של תביעות‪:‬‬

‫בעוד שנתיים וחצי‪ ,‬כשיגיע מועד קבלתן של הדירות צפויות קטסטרופות‪ .‬כבר כיום‬
‫ניכר הבדל של שמים וארץ בין פרויקט של יזם רגיל לזה של קבוצת רכישה‪ .‬זה מוצר‬
‫אחר לגמרי‪ ,‬נחות משמעותית‪ .‬ברגע שהמארגן לא מקצועי ואין לו מוניטין נוצרת בעיה‬
‫גדולה של אתיקה ‪ ...‬ק יימים מארגני קבוצות רכישה שלוקחים דמי תיווך ביום‬
‫התארגנות הקבוצה‪ ,‬ופה הם מסיימים את תפקידם‪.‬‬

‫רולס מזהיר שבמידה והמארגנים מנצלים הזדמנות חד‪-‬פעמית‪ ,‬ואין להם אינטרס לצבור מוניטין‬
‫ולכן תמריץ לבצע עבודה איכותית‪ ,‬עשויים להיבנות מבנים לקויים שתיקוניהם יעלו עשרות אלפי‬
‫שקלים למשפחה‪ .‬לכן צופה רולס גל ענק של תביעות בעוד מספר שנים‪ .‬הפתרון שמציע ערן‬
‫רולס מציע הנו לקחת פיקוח מקצועי על כל הפרוייקט‪ .‬בכיוון דומה מתחיל לפעול משרד‬
‫השיכון‪ ,‬שהודיע בשלהי ינואר ‪ 1333‬שיכנס את ראשי ענף הנדל"ן בארץ כדי להסדיר את‬
‫‪38‬‬
‫אנו ממליצים לחזק את מהלך קבוצות הרכישה‪ ,‬אך זאת רק תוך‬ ‫פעילות קבוצות הרכישה‪.‬‬
‫הסדרתו ועיגונו בחוק ובתנאים המתאימים שימנעו תקלות חמורות בהמשך‪ .‬בשער 'קהילות‬
‫ייעוד' שברפורמת הצעירים נציע כיוון הפועל 'מלמטה'‪ ,‬ומסוגל לשלב בין סוגיית קבוצות‬
‫הרכישה‪ ,‬יישוב הפריפריה והצבת פתרון ריאלי למצוקת הדיור בקרב הצעירים‪.‬‬

‫הכוונה והדרכה‬
‫כאמור‪ ,‬חלק מהותי ממשבר הדיור בקרב צעירים נובע מגורמים הקשורים לפסיכולוגיה של‬
‫הפרט (כגון העדפה בלתי‪-‬רציונלית של בעלות על‪-‬פני שכירות) וממחסור במידע והכוונה‪ .‬בעיות‬
‫אלו ניתנות לפתרון פשוט למדי‪ ,‬שדורש השקעה מינימלית ביחס לפתרונות האחרים (אך כמובן‬
‫שהוא איננו מחליף אותם‪ ,‬אלא מטפל בצד נוסף של הבעיה)‪.‬‬
‫אנו ממליצים להתמודד עם הבעיה בשני אופנים‪:‬‬
‫א‪ .‬הקמת יחידות לייעוץ והכוונה בשוק הדיור במסגרת מרכזי הצעירים‪ .‬יחידות אלו‬
‫יוקמו ויתוקצבו במסגרת המרכזים‪ ,‬וכחלק מהמהלך הכולל של הרחבתם ושכלולם‬
‫שיתלווה להקמת הסדר הצעירים (ראו שער א' של מחקר זה)‪ .‬ביחידות הייעוץ ישבו‬
‫כלכלנים ומשפטנים בעלי רקע בתחום הדיור והם יספקו ייעוץ בתחומים הבאים‪ :‬שיקולי‬
‫בעלות אל מול שכירות לטווח ארוך‪ ,‬הצגת הפתרונות וההטבות שמציעה המדינה‪,‬‬
‫הדרכה בתחום המשכנתאות‪ ,‬סיוע בניסוח חוזים והכוונה משפטית במקרה של בעיה‪,‬‬
‫הדרכה להתנהלות נכונה במערכת הביורוקרטית וכיוצ"ב‪.‬‬

‫< ‪[ 5http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20091023_1122986‬כניסה אחרונה‪3‬‬

‫ח"י שבט תש"ע (‪.])07.07.80‬‬
‫‪38‬‬
‫נחום‪-‬הלוי‪ ,‬ר‪( .‬תש"ע – ‪" .)7080‬מקדימים תרופה למכה‪ 3‬משרד הבינוי והשיכון פותח בהליך להסדרת תחום‬
‫קבוצות הרכישה"‪ .‬הארץ דה‪-‬מרקר‪ ,‬ה' שבט תש"ע (‪.)70.08.80‬‬
‫< ‪[ 5http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rnh20092001_366446447‬כניסה אחרונה‪3‬‬
‫ח"י שבט תש"ע (‪.])07.07.80‬‬
‫עמוד ‪73‬‬
‫ב‪ .‬הרחבת היצע תכניות הליווי לבונים ורוכשים‪ ,‬כגון זו המוצעת במסגרת 'מרכז‬
‫תכניות אלו מספקות‪ ,‬תמורת תשלום‪ ,‬ליווי וייעוץ מקיפים לרוכשי‬ ‫‪39‬‬
‫הבנייה הישראלי'‪.‬‬
‫דירות ובוני דירות פרטיות (צמודות‪-‬קרקע)‪ ,‬החל משלב תכנון התקציב המשפחתי‪ ,‬דרך‬
‫בחירת האדריכלים והקבלנים‪ ,‬רכישת החומרים‪ ,‬הבנייה עצמה ועד הכניסה לבית‪ .‬יש‬
‫לעודד יצירת תכניות נוספות שכאלו ותחרות בתחום‪ ,‬ולהביא את הידיעה על קיומן‬
‫לציבור הצעירים (בין השאר באמצעות מרכזי הצעירים הנ"ל)‪.‬‬
‫מתוך הבנה שלא כל הפתרונות תלויים בממשלה‪ ,‬ולמעשה חלק ניכר מהטובים שבהם יעבוד‬
‫טוב יותר דרך מגזרים אחרים‪ ,‬מומלץ להתאחדות ליצור שיתוף‪-‬פעולה עם מרכז הבנייה הישראלי‬
‫ועם תנועת 'אור – משימות לאומיות' למטרת גיבוש קבוצות רכישה מסודרות של צעירים‬
‫להתיישבות בפריפריה‪ .‬הצעה בעניין כבר הועלתה מכיוון שני הארגונים הנ"ל‪ ,‬והם ישמחו‬
‫לשיתוף‪-‬פעולה עם ההתאחדות בנושא‪.‬‬

‫יצירת דיור בר‪-‬השגה‬

‫דיור בר‪-‬השגה‪ ,‬או 'דיור בהישג יד' (דב"י)‪ ,‬מוגדר כדיור בו הוצאות משק הבית על הדיור עצמו‬
‫לא עולות על ‪ 13%‬מההכנסה הפנויה‪ .‬באופן מפורט יותר מדובר על ‪ 13%‬מההכנסה במקרה‬
‫של שכר דירה‪ ,‬או על ‪ 13%‬מההכנסה במקרה של החזר משכנתא (בכל מקרה ההוצאה הנ"ל‬
‫לא כוללת הוצאות תיפעול כגון מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬ארנונה וכיוצ"ב)‪ .‬בתמ"א ‪ 13‬מוגדר היעד להשגת‬
‫דיור בר‪-‬השגה כך‪:‬‬

‫סעיף ‪" 31.3.1‬תכנית מקומית להרחבה תופקד רק אם התקיימו התנאים הבאים ‪ ...‬מוסד‬
‫תכנון בחן את הצורך ב'דיור בהישג יד' וקבע‪ ,‬במידת הצורך‪ ,‬את כמות יח"ד הנדרשת‬
‫לכך ואת תמהיל גדלי יח"ד המוצעות בהרחבה‪...‬‬
‫סעיף ‪ " 31.1.1‬תכנית ומסמכי מדיניות לחידוש ושימור עירוני ‪ ...‬יקבעו תוספת יח"ד‬
‫בסוגים ובגדלים מגוונים‪ ,‬יקבעו היקף מתאים של 'דיור בהישג יד' לאוכלוסיות חלשות‬
‫לרבות שיקום חברתי‪"...‬‬

‫נייר העמדה של גופן‪ ,‬גיל ודרי מגדיר שלושה מאפיינים לדיור בר‪-‬השגה שיש לעמוד עליהם‪:‬‬
‫א‪" .‬בהישג יד" (‪ )Affordable‬דיור בעלויות אפשריות גם לבעלי הכנסות נמוכות‪ .‬המדד‬

‫המקובל לכמת זאת הוא כשליש מההוצאות המשפחתיות‪.‬‬

‫ב‪" .‬דיור נאות" (‪ .)Decent‬קטגוריה זו מחולקת לשניים‪:‬‬

‫‪ .)Decent‬מגורים סבירים‬ ‫‪" )3‬סטנדרטים נאותים לדיור" (‪Home Standards‬‬

‫ומכובדים גם לבעלי הכנסות נמוכות‪ ,‬זכות הנובעת מ"זכות ההשתכנות"‪.‬‬
‫‪ )1‬מיקום הדיור‪ .‬במקביל לאיכות המגורים עצמם ישנו ערך משמעותי למיקום‬
‫שלהם‪ ,‬זאת על מנת למנוע מצב של "מיקוד עוני"‪ .‬עיירות הפיתוח בישראל‬
‫מהוות דוגמא לעניין זה‪ .‬כמו כן‪ ,‬המיקום משפיע על איכות מערכת החינוך‪ ,‬ניוד‬
‫תעבורתי שירותי רווחה ועוד‪.‬‬
‫‪39‬‬
‫ראו פרטים באתר‪[ 5http://www.building.org.il< 3‬כניסה אחרונה‪ 3‬ט' חשון תשע"א (‪.])82.80.80‬‬
‫עמוד ‪76‬‬
‫אספקת דיור בר‪-‬השגה יכולה להיעשות בדרכים שונות‪ :‬באופן ישיר על‪-‬ידי בניית דיור‬ ‫ג‪.‬‬
‫ציבורי‪ ,‬באופן עקיף על‪-‬ידי סיבסוד הבנייה שיביא להורדת המחיר לצרכן‪ ,‬על‪-‬ידי הוזלת‬
‫מחירי הקרקע או מתן הלוואות לזכאים בכדי לסייע להם להגיע למחיר השוק‪.‬‬
‫משרד הפנים עובד על תוכנית ליישום דב"י ברחבי הארץ‪ ,‬במסגרת תמ"א ‪ ,13‬אך בפועל מי‬
‫שכרגע מוביל את הנושא הם רשויות מקומיות אשר בוחנות היתכנות דב"י בתחומן‪ .‬בין העיריות‪:‬‬
‫ירושלים‪ ,‬ת"א‪ ,‬נתניה‪ ,‬אשדוד‪ ,‬ר"ג והרצליה‪ .‬עם זאת העיריות נתקלות במספר קשיים בביצוע‬
‫התוכניות‪ .‬הן אינן זוכות כלל לסיוע ממשלתי לדב"י וסמכויותיהן בתחום הבינוי והשיכון‬
‫מוגבלות‪ .‬לפי הנייר על דיור בר השגה באשדוד "לעיריית אשדוד יש מעט סמכויות להתמודד עם‬
‫דב"י"‪ .‬כך גם טוען עמית פוני‪ ,‬הגורס שיש להאציל יותר סמכויות לרשויות המקומיות שיתמודדו‬
‫עם הצרכים המקומיים‪ .‬העירייה לא יכולה לחייב יזם לבנות דב"י אלא רק להציע לו עסקה‬
‫להכללת דב"י בתמורה להגדלת זכויות בנייה‪ .‬בנוסף‪ ,‬אין מימון מהשלטון המרכזי למהלכים‬
‫כאלו‪.‬‬
‫בקידום פרוייקטים לדיור בר‪-‬השגה בירושלים נמנו חמישה מרכיבים‪ ,‬שניתן ללמוד מהם לגבי‬
‫קידום פרוייקטים כאלו בכלל‪:‬‬
‫א‪ .‬מרכיב פיזי‪-‬תכנוני‪ :‬יש רשויות שכבר מיישמות בניית דירות עד גדלים של ‪33-333‬‬
‫מ"ר‪ .‬יש לקבוע שבכל פרוייקט יוקצה אחוז מהדירות לדיור בר השגה והן יהיו בגודל‬
‫מסויים‪ .‬זה עיקרון ראשון אבל הוא לא מספיק‪ ,‬שכן דיור בר‪-‬השגה לא יכול לבוא לידי‬
‫ביטוי רק בגודל הדירה‪.‬‬
‫ב‪ .‬מנגנון לקביעת המחיר‪ :‬יש ליצור בתוך תכניות בינוי הערים זכות קניינית לקבלן‬
‫שבתוכה אפשר להגיע לקביעת מחיר לדירות בהישג יד‪:‬‬
‫‪ )3‬מצד הביקוש‪ :‬יש לקבוע לאיזו אוכלוסייה מכוונים את הדירות‪ ,‬ואז לקבוע‬
‫לקבלן מחיר גג עבור חלק מהן‪ .‬אלא שבתהליך זה אין התחשבות בפערי‬
‫המחירים בין איזורים‪.‬‬
‫‪ )1‬מצד ההיצע‪ :‬הנחה ביחס למחיר השוק‪ ,‬הקבלן מתחייב למחיר השוק ואז‬
‫הפערים האיזוריים במחירים נכללים בהטבה‪.‬‬
‫הזכאים‪ :‬יש להחליט מי יהנה מהדירות‪ :‬העניים ביותר‪ ,‬צעירים‪ ,‬מעמד בינוני‪ ,‬יוצאי‬ ‫ג‪.‬‬
‫צבא‪ ,‬משכילים וכדומה? זו החלטה פוליטית שיש לשמור על איזון בקבלתה בין השלטון‬
‫המקומי למרכזי (עם עדיפות לשלטון המקומי)‪.‬‬
‫ד‪ .‬מנגנון פיקוח‪ :‬יש לוודא שלא נוצר שוק אפור וספסרות בדירות שניתנו במחיר מוזל ע"י‬
‫סיבסוד מוניציפלי\ממלכתי‪ ,‬שכן קיים חשש סביר שזכאי יקנה דירה במחיר מוזל וימכור‬
‫אותה לאחר מכן במחיר השוק ויזכה בכספי ההפרש על חשבון המדינה‪ .‬יש לפתח‬
‫מנגנון שיוודא שמכירה חוזרת של דירות תהיה לזכאים בלבד ותמנע ככל האפשר‬
‫רמאות וספסרות בתחום‪ .‬כמו‪-‬כן אין לקבוע מחיר דירה למכירה חוזרת בעתיד‪ ,‬אלא‬
‫להסתפק בכך שהמכירה תהיה אך ורק לזכאי‪ ,‬כאשר תנאי הזכאות יתעדכנו באופן‬
‫מרוכז‪.‬‬
‫ה‪ .‬חלוקה לאיזורים ושכונות‪ :‬יש להחליט היכן להשקיע בהטבות והיכן לא‪ ,‬כמו‪-‬כן יש‬
‫להחליט באילו איזורים משקיעים בפיתוח שוק השכירות ובאילו בפיתוח בעלות‪ .‬באופן‬
‫כללי כבר כתבנו במסמך זה שישנה חלוקה בין המרכז לפריפריה‪ ,‬וכן שהכלי הרצוי‬
‫עמוד ‪72‬‬
‫במרכז הנו פיתוח שוק השכירות ובפריפריה ניתן לתת עדיפות לשוק הבעלות (אם כי גם‬
‫שם יש חשיבות לפיתוח שוק השכירות)‪.‬‬

‫עמוד ‪70‬‬
 ‫ייצור מדיניות כוללת‬
‫עד כה מנינו מספר כלים וכיוונים בהם ניתן לפעול בכדי ליצור פתרון לאורך הזמן למשבר‬
‫הדיור‪ .‬אך אם ניזכר במורכבות המשבר ובסכנות שיש בהתערבות בשוק הדיור‪ ,‬נגיע גם‬
‫למסקנה שיש צורך בגיבוש מדיניות דיור כוללת ואין די ברפורמות חלקיות ונקודתיות‪ ,‬ואף יותר‬
‫מכך‪ :‬הן עשויות להיות מסוכנות ומזיקות יותר מאשר מועילות‪ .‬ממשלות ישראל נעדרות מזה‬
‫שנים רבות ראייה מערכתית וארוכת‪-‬טווח של הבעיה‪ ,‬כאשר אחד המרכיבים המרכזיים של‬
‫ליקוי זה הנו ההתעקשות להסתכל על משבר הדיור כבעיה כוללת ואחידה‪ ,‬במקום לפלח אותה‬
‫לפי איזורים‪ ,‬לאפיין אותה בהתאם להקשר המקומי וכפועל יוצא מחשיבה זו גם להעביר‬
‫סמכויות רבות יותר לשלטון המקומי בכדי ליצור פתרונות מותאמים לשטח‪ ,‬ולייעל את צריכת‬
‫המשאבים‪.‬‬
‫אין כיום מדיניות ממשלתית כוללת של סיוע לזוגות צעירים ולקבוצות אוכלוסייה נזקקות או‬
‫לשיכוך התנודתיות במחירי הדיור‪ .‬אך אין המשמעות שאין מעורבות ממשלתי בשוק הדיור‪ ,‬אלא‬
‫ההיפך הוא הנכון‪ :‬בשוק הדיור מעורבים רבים ממוסדות המדינה אלא שחסר תיאום ביניהם‬
‫בנושא זה (ובעיקר‪ :‬משרד האוצר‪ ,‬משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬ועדות התכנון‬
‫והבנייה‪ ,‬מינהל התכנון במשרד הפנים וכן גורמים הקשורים לשוק ההון ולפיקוח על מחירי‬
‫התשומות בענף הבנייה)‪.‬‬
‫מבחינתנו‪ ,‬כנציגי הצעירים בהקשר זה‪ ,‬תפקיד הממשלה איננו רק לאפשר לנו למצוא מקום‬
‫מגורים אלא לאפשר לנו למלא את ייעודנו החברתי בצורה מיטבית‪ .‬לכן הפתרונות שנציע על‬
‫בסיס כל האמור לעיל‪ ,‬וכמדיניות כוללת בתחום הדיור לצעירים (ומתוך כך דיור בכלל)‬
‫מתבססים על שילוב צעירים שבשלב זה של חייהם חיים מהכנסה נמוכה‪ ,‬אך צפויים להגיע‬
‫להכנסה עתידית גבוהה‪ ,‬בתוך איזורים שיש למדינה אינטרס למשוך אליהם אוכלוסייה חזקה‪.‬‬
‫אין הכוונה אך ורק לפריפריה גיאוגרפית‪ ,‬שכן ישנה גם פריפריה חברתית בלב לבו של‬
‫מטרופולין ת"א‪ .‬משיחות רבות שנערכו לצורך מחקר זה עולה שדיור בר‪-‬השגה קיים גם בת"א‪,‬‬
‫אלא שהוא מרוכז בשכונות הדרום‪-‬מזרחיות שנכון לעכשיו מאוכלסות בידי אוכלוסייה ותיקה‬
‫ועובדים זרים‪ .‬לעניות דעתנו‪ ,‬הכנסת צעירים לאיזורים כגון אלו תיטיב הן עם הצעירים עצמם‬
‫שיזכו לדיור בהישג‪-‬ידם‪ ,‬והן עם האיזורים הללו שיזכו לתמהיל בריא יותר של אוכלוסייה‬
‫ג'נטריפיקציה‬ ‫הנו‬ ‫שכזה‬ ‫לתהליך‬ ‫האקדמי‬ ‫המונח‬ ‫ועירונית‪.‬‬ ‫פנימית‬ ‫ולהתחדשות‬
‫ולמותר לציין שדחיקה הנה במקרים רבים תהליך שהאוכלוסייה המקורית‬ ‫‪40‬‬
‫(‪,)Gentrification‬‬

‫מרוצה ממנו‪ ,‬מכיוון שערך נכסיה עולה ובאמצעות מכירתם לאוכלוסיות מבוססות יותר מבחינה‬
‫כלכלית יכולים הותיקים לפתוח דף חדש במקום איכותי יותר ועם משאבים רבים יותר משהיו‬

‫‪40‬‬
‫ראו בעניין זה‪3‬‬
‫‪Smith, N. (1996), The new urban frontier: gentrification and the revanchist city. London: Routledge.‬‬
‫עמוד ‪77‬‬
‫להם‪ .‬כמובן שיש גם ביקורות על תהליכי ג'נטריפיקציה בעולם‪ ,‬ובעיקר על כאלו שכללו פינוי‬
‫ובינוי (שלעתים נעשה בכפייה)‪ ,‬ולכן יש להשקיע מחשבה בהנעתם של תהליכים כאלו מראש‪.‬‬
‫על כל פנים‪ ,‬בכדי להניע מהלכים כאלו אין די ברגולציה מדינתית ו\או מוניציפלית‪ .‬יש להבין‬
‫את ההקשר בתוכו אנו פועלים ולדעת שסיוע לפרטים לא יכול להניע שינוי מסדר גודל כזה‪ ,‬כפי‬
‫שכבר הוכח מהנסיון המצטבר‪ .‬במאמר שפורסם בדה‪-‬מרקר טוען צבי זרחיה שמענקי מקום‬
‫וכדומה לא באמת יעזרו להביא אוכלוסייה צעירה לפריפריה‪ ,‬בגלל המרחק מההורים והקושי‬
‫במציאת תעסוקה‪ 41.‬זה אכן המצב במרבית המקרים כאשר מדובר בנסיון לעודד פרטים לעבור‬
‫באופן בודד לפריפריה – אכן מעטים הפרטים שיעברו בגפם (או עם משפחתם כתא בודד)‬
‫לאיזורים כאלו וינסו להניע מהלך של שינוי‪ ,‬גם אם המחירים יהיו זולים במיוחד – ועוד יותר‬
‫מעטים אלו שיצליחו לסחוף אחרים אנשים נוספים למקומו כאלו‪ .‬לכן אנחנו מציעים למקד את‬
‫הסיוע לקבוצות שבנוסף ליכולתן לעשות מהלכים כאלו ולסחוף כמות גדולה של אוכלוסייה‬
‫לפריפריה הן גם עתידות ליצור אפקט מכפיל‪ .‬רוצה לומר‪ ,‬קבוצות בעלות רוח יזמית‪ ,‬וגיבוי‬
‫ממלכתי נכון‪ ,‬תוכלנה גם להניע את שוק התעסוקה במידת מה‪ ,‬ובכל‪-‬אופן בעידן המידע בעלי‬
‫המקצועות החופשיים והמתקדמים נהיים פחות ופחות כבולים למקום גיאוגרפי לצורך פרנסתם‪.‬‬
‫הפתרון נעוץ בסיוע לקבוצות‪ ,‬וזאת משני סוגים‪ :‬קבוצות רכישה של אנשים וזוגות צעירים‬
‫להתיישבות הפריפריה הגיאו‪-‬חברתית; קהילות‪-‬ייעוד של אנשים צעירים המיועדות גם הן‬
‫להתיישבות במקומות אלו‪ ,‬נושא עליו נרחיב בשער נפרד של רפורמת הצעירים‪.‬‬

‫‪41‬‬
‫זרחיה‪ ,‬צ‪( .‬תש"ע ‪" .)7080 -‬גם עם הנחה – זוגות צעירים לא יקנו דירות בפריפריה"‪ .‬הארץ ‪ -‬דה מרקר‪ ,‬י"א שבט‬
‫תש"ע (‪5http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20100126_1145117 < .)77.08.80‬‬
‫[כניסה אחרונה‪ 3‬ג' ניסן תש"ע (‪.])81.00.80‬‬
‫עמוד ‪75‬‬
 ‫נספחים‬
‫נספח א' – פתרונות על שולחן הדיונים‬

‫רשימת פתרונות שהציעו חברי הכנסת הנוכחית עד כה‪:42‬‬

‫גילה גמליאל (ליכוד)‪ ,‬ינואר ‪ :1333‬כל חייל קרבי משוחרר יקל רבע דונם חינם לבניית‬ ‫‪‬‬
‫בית בגליל או בנגב‪.‬‬

‫מנחם מוזס (יהדות התורה)‪ ,‬ינואר ‪ :1333‬מימון מחצית מעלות הפיתוח בקרקעות‬ ‫‪‬‬
‫בישובים חרדיים‪ ,‬החזרת מענקי מקום לזוגות צעירים בישובים חרדיים‪ ,‬העמדת‬
‫משכנתאות מסובסדות לזכאי דיור‪.‬‬

‫יואל חסון (קדימה)‪ ,‬אוקטובר ‪ :1330‬הכרה בריבית על המשכנתאות כהוצאה מוכרת‬ ‫‪‬‬
‫לצרכי מס‪.‬‬

‫כרמל שאמה (ליכוד)‪ ,‬אוקטובר ‪ :1330‬הגדלת שיעור מס הרכישה על דירה שנייה‬ ‫‪‬‬
‫בישראל‪.‬‬

‫כרמל שאמה (ליכוד)‪ ,‬ינואר ‪ :1333‬הנפקת אג"ח ממשלתיות שיהיו צמודות למחירי‬ ‫‪‬‬
‫הדיור כחלופה לרכישת דירות להשקעה‪.‬‬

‫אופיר אקוניס (ליכוד)‪ ,‬נובמבר ‪ :1330‬הנהגת מס רכישה מופחת‪ ,‬כך שזוגות צעירים‬ ‫‪‬‬
‫שירכשו דירה בפריפריה יקבלו מהמדינה מענק מקום‪ .‬הקלת התנאים להקמת דירות‬
‫חדשות על מבנים קיימים‪.‬‬

‫מירי רגב (ליכוד)‪ ,‬ינואר ‪ :1330‬ביטול מס רכישה לזוגות צעירים‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫במקום אחר הועלו הפתרונות הללו מטעם השדולה שהקימה מירי רגב לטיפול בנושא‬ ‫‪‬‬
‫‪43‬‬
‫הדיור ‪:‬‬
‫א‪ .‬פטור ממע"מ על דירות ראשונות עד ‪ 233‬אלף ש"ח‪.‬‬
‫ב‪ .‬ביטוח לשעת צרה‪ :‬הבנקים יתנו שנה הפסקה בהחזרת המשכנתא במקרה של‬
‫בעיה‪.‬‬
‫שיווק קרקעות במחיר מוזל בפריפריה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫ד‪ .‬החזרת מענקי המקום‪.‬‬

‫‪42‬‬
‫ליברמן‪ ,‬ג‪ 4.‬זרחיה‪ ,‬צ‪( .‬תש"ע ‪" ,)7080 -‬מחירי הנדל"ן מטרידים את הח"כים‪ 3‬מהן היוזמות 'היצירתיות' לצינון‬
‫(‪)77.08.80‬‬ ‫תש"ע‬ ‫שבט‬ ‫י" א‬ ‫דה‪-‬מרקר‪,‬‬ ‫הארץ‬ ‫השוק?"‪.‬‬
‫< ‪[ 5http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20100126_1145116‬כניסה אחרונה‪3‬‬
‫ג' ניסן תש"ע (‪.])81.00.80‬‬
‫‪43‬‬
‫פטרסבורג‪ ,‬ע‪( .‬תש"ע ‪" )7080 -‬המטרה‪ 3‬דירה לכל זוג צעיר"‪ .‬ידיעות אחרונות ‪ -‬ממון‪ ,‬ט' שבט תש"ע (‪,)79.08.80‬‬
‫עמ' ‪.1‬‬
‫עמוד ‪78‬‬
 ‫ה‪ .‬עדכון גובה הסיוע לאוכלוסיות חלשות המקבלות עזרה בשכר דירה‪.‬‬

‫פתרונות של הועדה לדיור זול בתל‪-‬אביב‪:44‬‬

‫יו"ר הוועדה‪ ,‬חבר המועצה ארנון גלעדי‪ ,‬אמר כי " ממצאי הוועדה משתלבים במדיניות‪ ...‬על‬
‫עיריית תל אביב יפו לספק פתרונות דיור מגוונים לאוכלוסיות שונות ובראש ובראשונה‬
‫אוכלוסיית הצעירים שהופכת את העיר למטרופולין תוסס ודינאמי"‪ .‬ההמלצות העקרוניות של‬
‫הוועדה מייעדות את הדיור בעיקר לעשירון השביעי‪ ,‬מאחר שעשירונים נמוכים יותר אמורים‬
‫להיות מטופלים על ידי שירותי הרווחה‪ .‬כמו כן‪ ,‬לדיור מוגן יהיו זכאים תושבי העיר שגרים בה‬
‫בשלוש השנים האחרונות‪.‬‬
‫הדיור יתמקד בעיקר בדירות להשכרה‪ ,‬מתוך מחשבה שהדירות להשכרה יהיו יותר אטרקטיביות‬
‫מאשר דירות לקנייה‪ .‬קבלנים שיבנו פרויקטים חדשים בעיר יקבלו זכויות בנייה עודפות מעבר‬
‫לזכויות שמוקנות להם ותיבדק מבחינה משפטית האופציה לתת להם גם הקלות בהיטלי‬
‫השבחה‪ .‬בתמורה‪ ,‬ידרשו הקבלנים להשכיר את הדירות בשכר דירה מוגבל למשך כעשר שנים‪.‬‬
‫שכר הדירה יהיה כ‪ 1,233-‬שקל‪ ,‬לפי תחשיב של ‪ 13%‬מההכנסה הפנויה בעשירון השביעי‪.‬‬
‫בפרויקטים של מכירת דירות זו לות יהיה גובה תשלום המשכנתא החודשי כ‪ 13%-‬מההכנסה‬
‫הפנויה‪ .‬בקרקעות עירוניות המיועדות למגורים יוקצו ‪ 13%‬מהדירות לטובת דיור בר השגה‬
‫בשכירות למרות שהנתון הזה גמיש ויכול להשתנות ממגרש למגרש‪.‬‬

‫‪44‬‬
‫סמולסקי‪ ,‬ר‪( .‬תשס"ט – ‪" )7002‬הועדה לדיור זול בתל אביב ממליצה‪ 3‬שכר דירה של ‪ 7,200‬שקל לתושב המשתייך‬
‫תשס"ט‬ ‫סיון‬ ‫א'‬ ‫דה‪-‬מרקר‪,‬‬ ‫הארץ‬ ‫השביעי"‪.‬‬ ‫לעשירון‬
‫[כניסה‬ ‫(‪5http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rs20090524_11111 <.)79.01.02‬‬
‫אחרונה‪ 3‬ט' חשון תשע"א (‪.])82.80.80‬‬
‫עמוד ‪74‬‬
 ‫נספח ב' – החוק לעידוד בניית דירות להשכרה‬
‫*‬
‫חוק לעידוד בניית דירות להשכרה‪ ,‬התשס"ז–‪7002‬‬

‫בחוק זה –‬ ‫‪.8‬‬ ‫הגדרות‬

‫"בנין להשכרה" – בנין‪ ,‬למעט חלק מבנין‪ ,‬שמתקיימים בו כל אלה‪3‬‬

‫הוא מבנה של קבע‪4‬‬ ‫(‪)8‬‬

‫התכנית החלה עליו מייעדת אותו למגורים‪4‬‬ ‫(‪)7‬‬

‫יש בו לפחות שש עשרה דירות בארבע קומות לפחות‪,‬‬ ‫(‪)0‬‬

‫שהשטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על ‪ 800‬מ"ר‪4‬‬
‫בנייתו הסתיימה אחרי יום י' בטבת התשס"ז (‪08‬‬ ‫(‪)9‬‬
‫בדצמבר ‪ 4)7007‬לענין זה‪ ,‬יראו את המועד שבו התקבל אישור‬
‫להספקת חשמל‪ ,‬מים או חיבור של טלפון לבנין‪ ,‬לפי סעיף ‪771‬‬
‫לחוק התכנון והבניה‪ ,‬כמועד סיום הבניה‪4‬‬
‫‪ 20%‬לפחות מהדירות בו מושכרות למגורים‪ ,‬ובשאר‬ ‫(‪)1‬‬
‫הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה כאמור‪4‬‬
‫"דירה" – כהגדרתה בסעיף ‪ 8‬לחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות‬
‫‪45‬‬
‫שונות)‪ ,‬התשנ"ב–‪4 8227‬‬
‫"הכנסה" – כהגדרתה בפקודה‪ ,‬לרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי‬
‫מקרקעין‪4‬‬
‫"השכרה"‪ ,‬לענין דירה בבנין להשכרה – השכרה על פי חוזה שכירות‬
‫שלפיו דמי השכירות‪ ,‬לרבות חלק מהם‪ ,‬אינם ניתנים להיוון‪ ,‬והם‬
‫משולמים בתשלומים עתיים‪ ,‬לתקופות קצובות שכל אחת מהן‬
‫אינה עולה על שנה‪ ,‬למעט השכרה כמפורט להלן‪3‬‬
‫השכרה לקרוב‪4‬‬ ‫(‪)8‬‬

‫השכרה למשרד לקליטת העליה או למי מטעמו‪ ,‬לצורך‬ ‫(‪)7‬‬

‫אכלוסם של עולים‪4‬‬
‫השכרה למשרד הבינוי והשיכון או למי מטעמו‪ ,‬לצורך‬ ‫(‪)0‬‬
‫אכלוסם של זכאים על פי נוהלי משרד הבינוי והשיכון‪4‬‬

‫*‬
‫התקבל בכנסת ביום ב' בניסן התשס"ז (‪ 00‬במרס ‪ 4)0227‬הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה‬
‫– ‪ ,080‬מיום י"ח בשבט התשס"ז (‪ 6‬בפברואר ‪ ,)0227‬עמ' ‪.012‬‬
‫‪45‬‬
‫ס"ח התשנ"ב‪ ,‬עמ' ‪.020‬‬
‫עמוד ‪78‬‬
‫"זכויות"‪ ,‬בבנין להשכרה – זכות בעלות‪ ,‬זכות חכירה לדורות‪ ,‬או זכות‬
‫חוזית לקבל אחת מהזכויות האמורות‪4‬‬
‫"זכות במקרקעין"‪" ,‬יום מכירה"‪" ,‬יום רכישה"‪" ,‬מכירה"‪" ,‬מס שבח"‪,‬‬
‫"מקרקעין" – כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין‪4‬‬
‫"חברה"‪" ,‬מדד"‪" ,‬מנהל"‪" ,‬תושב ישראל" – כהגדרתם בפקודה‪4‬‬

‫"חברה בעלת בנין להשכרה" – חברה שהיא בעלת מלוא הזכויות בבנין‬
‫להשכרה‪ ,‬שמתקיימים בה כל אלה‪3‬‬
‫היא תושבת ישראל‪4‬‬ ‫(‪)8‬‬

‫היא אינה חברת בית כמשמעותה בסעיף ‪ 79‬לפקודה‪,‬‬ ‫(‪)7‬‬

‫חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף ‪79‬א לפקודה או חברה‬
‫שקופה כהגדרתה בסעיף ‪79‬א‪(8‬א) לפקודה‪4‬‬
‫‪46‬‬
‫"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה–‪4 8271‬‬
‫"חוק לעידוד השקעות הון" – חוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט–‬
‫‪47‬‬
‫‪4 8212‬‬
‫"חוק מיסוי מקרקעין" – חוק מיסוי מקרקעין (שבח‪ ,‬מכירה ורכישה)‪,‬‬
‫‪48‬‬
‫התשכ"ג–‪4 8270‬‬
‫"חלק השבח הריאלי מהמועד הקובע" – החלק מהשבח הריאלי שיחסו‬
‫לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבין התקופה שמהמועד הקובע‬
‫עד ליום המכירה לבין התקופה שמיום הרכישה עד ליום‬
‫המכירה‪4‬‬
‫"המועד הקובע" – המאוחר מבין אלה‪3‬‬

‫יום י"א בטבת התשס"ז (‪ 8‬בינואר ‪4)7002‬‬ ‫(‪)8‬‬

‫יום רכישת הזכות במקרקעין‪4‬‬ ‫(‪)7‬‬

‫המועד שבו התקבל היתר בניה‪ ,‬לפי חוק התכנון והבניה‪,‬‬ ‫(‪)0‬‬
‫לבניית הבנין להשכרה‪ ,‬ולענין בנין שהיה לראשונה בנין להשכרה‬
‫לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים ממועד קבלת ההיתר כאמור‬
‫– המועד שחל שלוש שנים לפני המועד שבו הבנין היה לראשונה‬
‫בנין להשכרה‪4‬‬

‫‪46‬‬
‫ס"ח התשכ"ה‪ ,‬עמ' ‪.727‬‬
‫‪47‬‬
‫ס"ח התשי"ט‪ ,‬עמ' ‪.071‬‬
‫‪48‬‬
‫ס"ח התשכ"ג‪ ,‬עמ' ‪.056‬‬
‫עמוד ‪73‬‬
‫"עסקה"‪" ,‬פנקסי המקרקעין"‪" ,‬רכוש משותף"‪" ,‬רשם" – כמשמעותם‬
‫‪49‬‬
‫בחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט–‪4 8272‬‬
‫‪50‬‬
‫"הפקודה" – פקודת מס הכנסה ‪4‬‬
‫"קרוב" – כהגדרתו בסעיף ‪ 11‬לפקודה‪4‬‬

‫"שבח ריאלי" – כהגדרתו בסעיף ‪ 92‬לחוק מיסוי מקרקעין‪4‬‬

‫"שטח עיקרי" – שטח למטרה עיקרית‪ ,‬כמשמעותו לפי חוק התכנון‬

‫והבניה‪4‬‬
‫"תכנית" – כהגדרתה בחוק התכנון והבניה‪4‬‬

‫"השר" – שר הבינוי והשיכון‪.‬‬

‫חברה בעלת בנין להשכרה רשאית לבחור לפי הוראות חוק זה בהטבות‬ ‫‪.7‬‬ ‫שלילת הקלה או‬
‫הקבועות בו‪ ,‬כולן או חלקן‪ 4‬בחרה כאמור‪ ,‬לא תוכל לחזור בה‬ ‫הטבה נוספת‬
‫מבחירתה‪ ,‬ולא יחולו על כל הכנסה או הוצאה הנובעת מהבנין להשכרה‬
‫הוראות פרק שני‪ 8‬שבחלק ד' לפקודה‪ ,‬הוראות חלק ה'‪ 7‬לפקודה‬
‫והוראות פרק שביעי‪ 8‬לחוק לעידוד השקעות הון‪.‬‬
‫שיעור הפחת שיותר בניכוי‪ ,‬לפי סעיף ‪ 78‬לפקודה‪ ,‬לחברה בעלת‬ ‫(א)‬ ‫‪.0‬‬ ‫פחת‬
‫בנין להשכרה‪ ,‬בעד בנין שהיה בשנת המס בנין להשכרה‪ ,‬יהיה ‪,70%‬‬
‫ובלבד שהבנין יהיה בנין להשכרה‪ ,‬בידי אותה חברה‪ ,‬במשך תקופה‬
‫כוללת של עשר שנים רצופות לפחות; החלה התקופה האמורה במהלך‬
‫שנת המס‪ ,‬תהא החברה בעלת הבנין להשכרה זכאית באותה שנת מס‬
‫לחלק יחסי מהפחת כאמור‪.‬‬
‫על אף הוראות סעיף קטן (א)‪ ,‬רשאית חברה בעלת בנין להשכרה‬ ‫(ב)‬
‫לבחור בשיעור פחת נמוך יותר מהשיעור הנקוב בסעיף קטן (א)‪ ,‬בדוח‬
‫שהיא מגישה לפי סעיף ‪ 808‬לפקודה בשנה הראשונה שבה הבנין היה‬
‫בנין להשכרה‪ 4‬בחרה החברה כאמור‪ ,‬לא תוכל לחזור בה מבחירתה‪.‬‬
‫הפסד שנוצר בשל פחת לפי סעיף זה‪ ,‬יראהו כהפסד לפי סעיף‬ ‫(ג)‬
‫‪(71‬א)‬
‫או (ח) לפקודה‪ ,‬לפי בחירת החברה בעלת הבנין להשכרה‪.‬‬

‫‪49‬‬
‫ס"ח התשכ"ט‪ ,‬עמ' ‪.059‬‬
‫‪50‬‬
‫דיני מדינת ישראל‪ ,‬נוסח חדש ‪ ,6‬עמ' ‪.002‬‬
‫עמוד ‪53‬‬
‫הותר לחברה בעלת בנין להשכרה פחת לפי הוראות סעיף קטן (א)‬ ‫(ד)‬
‫או (ב)‪ ,‬והבנין לא היה בנין להשכרה‪ ,‬בידי אותה חברה‪ ,‬במשך עשר שנים‬
‫רצופות לפחות‪ ,‬ייווסף להכנסתה של החברה בשנה הראשונה שבה חדל‬
‫הבנין להיות בנין להשכרה (בסעיף קטן זה – שנת ההפרה)‪ ,‬ההפרש שבין‬
‫הפחת שנוכה לפי סעיף קטן (א) או (ב)‪ ,‬לפי הענין‪ ,‬לבין הפחת שהיה ניתן‬
‫לניכוי אילולא בחרה החברה בהטבה לפי סעיף זה‪ ,‬כשהוא מוכפל במדד‬
‫שפורסם לאחרונה לפני תום שנת ההפרה ומחולק במדד שפורסם‬
‫לאחרונה לפני תום השנה שבה נוכה הפחת‪ ,‬בתוספת ריבית בשיעור של‬
‫‪ 9%‬לשנה‪.‬‬
‫במכירת זכות במקרקעין‪ ,‬במקרקעין שהם בנין להשכרה‪ ,‬תהא‬ ‫(א)‬ ‫‪.9‬‬ ‫פטור ממס שבח‬
‫החברה בעלת הבנין להשכרה פטורה ממס השבח החל על חלק השבח‬
‫הריאלי מהמועד הקובע‪ ,‬ובלבד שהתקיימו כל אלה‪3‬‬
‫זכויותיה של החברה נמכרו במלואן‪4‬‬ ‫(‪)8‬‬

‫הבנין להשכרה נמכר בשלמותו‪4‬‬ ‫(‪)7‬‬

‫המכירה אינה לקרוב‪4‬‬ ‫(‪)0‬‬

‫הבנין היה בנין להשכרה‪ ,‬בידי החברה המוכרת‪ ,‬במשך‬ ‫(‪)9‬‬

‫עשר שנים רצופות לפחות‪4‬‬
‫הרוכשת היא חברה שמתקיימים בה התנאים המפורטים‬ ‫(‪)1‬‬
‫בפסקאות (‪ )8‬ו‪ )7(-‬להגדרה "חברה בעלת בנין להשכרה"‪ ,‬והיא‬
‫התחייבה שהבנין ימשיך ויהיה בנין להשכרה‪ ,‬בידיה‪ ,‬למשך‬
‫תקופה נוספת (בסעיף זה – התקופה הנוספת)‪ ,‬כך שהתקופה‬
‫הכוללת שבה הבנין יהיה בנין להשכרה בידי החברה המוכרת‬
‫ובידיה‪ ,‬תהא ‪ 71‬שנים רצופות‪.‬‬
‫ניתן פטור לפי הוראות סעיף קטן (א) לחברה המוכרת‪,‬‬ ‫(‪)8‬‬ ‫(ב)‬
‫והבנין לא היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת במשך כל‬
‫התקופה הנוספת‪ ,‬תהא החברה הרוכשת חייבת בתשלום המס‬
‫שהיתה חייבת בו החברה המוכרת אילולא הופטרה ממנו לפי‬
‫סעיף קטן (א)‪ ,‬בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור של ‪9%‬‬
‫מתום שנת המס שבה ניתן הפטור; ואולם בשל כל שנה שבה‬
‫הבנין היה בנין להשכרה בידי החברה הרוכשת‪ ,‬יופחת המס‬
‫בסכום המתקבל מהכפלתו בשיעור תקופת ההשכרה בפועל;‬
‫לענין זה‪" ,‬שיעור תקופת ההשכרה בפועל" – היחס שבין התקופה‬
‫שבה הבנין היה בנין להשכרה‪ ,‬בידי החברה הרוכשת‪ ,‬לבין‬
‫התקופה הנוספת‪ ,‬או שיעור של ‪ ,80%‬לפי הגבוה מביניהם‪.‬‬

‫עמוד ‪56‬‬
‫הודעה על חיוב במס לפי פסקה (‪ )8‬יראוה כהודעת שומה‬ ‫(‪)7‬‬
‫כמשמעותה בסעיף ‪ 17‬לחוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬ויחולו על החיוב‬
‫‪51‬‬
‫הוראות הפרק השמיני לחוק האמור ופקודת המסים (גביה) ‪.‬‬
‫המנהל יתנה את מתן הפטור לפי הוראות סעיף קטן (א) במתן‬ ‫(ג)‬
‫ערובות מאת החברה הרוכשת‪ ,‬לתשלום המס שהופטרה ממנו החברה‬
‫המוכרת והפרשי ההצמדה והריבית‪ ,‬כאמור בסעיף קטן (ב)‪.‬‬
‫המנהל רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיפים ‪ 0‬ו‪9-‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫דרישת אישורים‬
‫בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים‬ ‫והודעות‬
‫בהם‪ ,‬וכן רשאי הוא לקבוע את אופן מתן ההודעה על בחירה בהטבות‬
‫לפי הסעיפים האמורים‪ ,‬את המועדים למתן הודעה כאמור ואת כללי‬
‫הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות‪.‬‬
‫היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה‪ ,‬בבנין להשכרה‪,‬‬ ‫(א)‬ ‫‪.7‬‬ ‫רישום הערה או‬
‫רשומות בפנקסי המקרקעין‪ ,‬יחולו הוראות אלה‪3‬‬ ‫מסירת הודעה כתנאי‬
‫להטבות‬
‫החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם כן‬ ‫(‪)8‬‬
‫נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין‪ ,‬לבקשת החברה ובאישור השר‬
‫או מי שהוא הסמיכו לכך‪ ,‬לגבי הבנין כולו או לגבי כל דירה בו‪,‬‬
‫לפי הענין‪ ,‬בדבר היותו של הבנין‪ ,‬בנין להשכרה‪4‬‬
‫נרשמה הערה כאמור בפסקה (‪ ,)8‬לא תירשם בפנקסי‬ ‫(‪)7‬‬
‫המקרקעין עסקה בזכויות החברה בבנין להשכרה‪ ,‬אלא אם כן‬
‫הומצא לרשם אישור לביצוע העסקה מאת השר או מי שהוא‬
‫הסמיכו לכך‪.‬‬
‫לא היו זכויותיה של חברה בעלת בנין להשכרה‪ ,‬בבנין להשכרה‪,‬‬ ‫(ב)‬
‫רשומות בפנקסי המקרקעין‪ ,‬והבנין בנוי על מקרקעי ישראל‬
‫‪52‬‬
‫כמשמעותם בחוק‪-‬יסוד‪ 3‬מקרקעי ישראל ‪ ,‬יחולו הוראות אלה‪3‬‬
‫החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא אם‬ ‫(‪)8‬‬
‫כן מסרה למינהל מקרקעי ישראל הודעה‪ ,‬באישור השר או מי‬
‫שהוא הסמיכו לכך‪ ,‬בדבר היותו של הבנין‪ ,‬בנין להשכרה‪4‬‬

‫‪51‬‬
‫חוקי א"י‪ ,‬כרך ב'‪ ,‬עמ' (ע) ‪( ,0771‬א) ‪.0799‬‬
‫‪52‬‬
‫ס"ח התש"ך‪ ,‬עמ' ‪.56‬‬
‫עמוד ‪52‬‬
 ‫נמסרה הודעה כאמור בפסקה (‪ ,)8‬לא יאשר מינהל‬ ‫(‪)7‬‬
‫מקרקעי ישראל את העברת זכויותיה של החברה בבנין‬
‫להשכרה‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬אלא אם כן הומצא לו אישור לביצוע‬
‫ההעברה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך‪ ,‬ולא יאשר את‬
‫רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין אלא אם כן תירשם הערה‬
‫כאמור בסעיף קטן (א)‪.‬‬
‫ביטול או שינוי של הערה כאמור בסעיף קטן (א) או של הודעה‬ ‫(ג)‬
‫כאמור בסעיף קטן (ב)‪ ,‬לא ייעשה אלא באישור השר או מי שהוא‬
‫הסמיכו לכך‪.‬‬
‫בלי לגרוע מהוראות כל דין‪ ,‬חברה בעלת בנין להשכרה אחראית‬ ‫חובת ניהול ואחזקה ‪.2‬‬
‫לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבנין להשכרה‪4‬‬
‫אין להתנות על הוראת סעיף זה‪ ,‬אלא לטובת שוכר דירה בבנין‬
‫להשכרה‪ 4‬לענין זה‪" ,‬אחזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש‬
‫המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה‪ ,‬לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר‬
‫מכן על ידי החברה בעלת בנין להשכרה או בהסכמתה‪.‬‬
‫השר ממונה על ביצוע הוראות חוק זה והוא רשאי להתקין‬ ‫(א)‬ ‫‪.1‬‬ ‫ביצוע ותקנות‬
‫תקנות בכל ענין הנוגע לביצועו‪.‬‬
‫השר‪ ,‬באישור ועדת הכלכלה של הכנסת‪ ,‬רשאי להתקין תקנות‬ ‫(ב)‬
‫בדבר‪3‬‬
‫אזורים שבהם השטח העיקרי הממוצע של דירות בבנין‬ ‫(‪)8‬‬
‫להשכרה יעלה על ‪ 800‬מ"ר ואת השטח העיקרי הממוצע בכל‬
‫אזור שקבע‪4‬‬
‫הגבלות על דמי השכירות המרביים שחברה בעלת בנין‬ ‫(‪)7‬‬
‫להשכרה רשאית לגבות משוכר דירה‪ ,‬לרבות הגבלות על‬
‫העלאת דמי השכירות‪ ,‬ויכול שהגבלות כאמור יחולו באזורים‬
‫מסוימים שקבע‪4‬‬
‫הוראות בדבר שיעור הפיצויים המוסכמים שייקבעו‬ ‫(‪)0‬‬
‫בחוזה שכירות בין חברה בעלת בנין להשכרה לשוכר דירה‪,‬‬
‫ושחברה כאמור תהא חייבת בהם בשל הפרת הוראות סעיף ‪42‬‬
‫הוראות בדבר סיוע מאת המדינה בדמי שכירות שעל‬ ‫(‪)9‬‬
‫שוכר דירה בבנין להשכרה‪ ,‬הזכאי לסיוע כאמור על פי נוהלי‬
‫משרד הבינוי והשיכון‪ ,‬לשלם לחברה בעלת בנין להשכרה‪,‬‬
‫בתנאים‪ ,‬בדרך ובשיעורים שיקבע‪ 4‬תקנות לפי פסקה זו יותקנו‬
‫גם בהסכמת שר האוצר‪.‬‬

‫עמוד ‪50‬‬
 ‫על אף הוראות סעיף קטן (א) –‬ ‫(ג)‬

‫שר האוצר ממונה על ביצוע הוראות סעיפים ‪ 7‬עד ‪ 1‬והוא‬ ‫(‪)8‬‬

‫רשאי להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועם‪4‬‬
‫שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לענין אגרות בשל‬ ‫(‪)7‬‬
‫רישום הערות בפנקסי המקרקעין לפי סעיף ‪ ,7‬שינוין וביטולן‪.‬‬

‫עמוד ‪57‬‬
‫נספח ג' – הצעת חוק חסכון חובה לרכישת דיור‪ ,‬מטעם התאחדות‬
‫הסטודנטים‬

‫הצעת חוק חסכון חובה לרכישת דירה‪ ,‬התשע"א ‪7000 -‬‬

‫בחוק זה‪3‬‬

‫"זכאי"‪ -‬מי שזכאי לדיור ציבורי או לקבלת השתתפות בשכר דירה על‪-‬פי הוראות משרד הבינוי והשיכון ושאינו מקבל‬
‫קצבת זקנה מן המוסד לביטוח לאומי‪ .‬לעניין זה יחשבו בני זוג זכאים המתגוררים בדירה אחת כזכאי יחיד‪4‬‬

‫"תוכנית חסכון"‪ -‬תוכנית חסכון לרכישת דירה לפי חוק זה‪4‬‬

‫"תאגיד בנקאי"‪ -‬תאגיד בנקאי כמשמעותו בחוק הבנקאות (רישוי)‪ ,‬התשמ"א ‪ ,8218 -‬לרבות תאגיד עזר כמשמעותו‬
‫באותו חוק‪ ,53‬המקיים תוכנית חסכון לרכישת דירה לפי חוק זה‪4‬‬

‫"השרים"‪ -‬שר הבינוי והשיכון ושר האוצר‪.‬‬

‫חובת חסכון לרכישת דירה‬

‫מי שקבע משרד הבינוי והשיכון כזכאי לדיור ציבורי או לקבלת השתתפות בשכר‬ ‫‪.8‬‬
‫דירה יחוייב בהצטרפות לתוכנית חסכון לרכישת דירה בהתאם להוראות חוק זה‬
‫בתוך ‪ 7‬חודשים מקבלת הודעה בדבר זכאותו ובמידה ונקבעה זכאותו טרם תחילתו‬
‫של חוק זה‪ ,‬בתוך ‪ 7‬חודשים מתחילתו‪.‬‬

‫דמי חסכון חודשיים‬

‫השרים יקבעו בתקנות הוראות בדבר שיעור דמי החסכון החודשיים בהם יחוייב זכאי‬ ‫‪.7‬‬
‫והדרכים לחישובו‪.‬‬
‫דמי החסכון בהם יחוייב זכאי בהתאם לשיעורים שנקבעו יופקדו בתוכנית חסכון מדי‬ ‫‪.0‬‬
‫חודש‪ ,‬במשך כל תקופת זכאותו של הזכאי לדיור ציבורי או לסיוע בשכר דירה‪.‬‬

‫רף הכנסה תחתון‬

‫השרים יקבעו בתקנות דרכים לחישוב רף הכנסה תחתון‪.‬‬ ‫‪.9‬‬
‫זכאי שהכנסתו אינה מגיעה לגובה רף ההכנסה התחתון שיקבע בתקנות‪ ,‬רשאי שלא‬ ‫‪.1‬‬
‫להחזיק בתוכנית חסכון לפי חוק זה‪.‬‬

‫‪53‬‬
‫ס"ח התשמ"א‪ ,‬עמוד ‪070‬‬
‫עמוד ‪55‬‬
 ‫מימוש תוכנית החסכון‬
‫זכאי יהיה רשאי לממש את כספי תוכנית החסכון למטרת רכישת או בניית דירת‬ ‫‪.7‬‬
‫מגורים או בחלוף ‪ 70‬שנים מיום ההצטרפות לתוכנית‪ ,‬או כעבור ‪ 1‬שנים מהפסקת‬
‫זכאותו‪ ,‬לפי המוקדם‪.‬‬

‫תקנון תוכנית חסכון‬

‫תאגיד בנקאי יקבע תקנון ובו הכללים והתנאים להצטרפות זכאי לתוכנית חסכון‬ ‫‪.2‬‬
‫והוראות בדבר זכויות וחובות זכאי‪ ,‬לרבות הוראות בדבר שמירה על זכויות‬
‫והקפאתן‪.‬‬
‫תקנון של תוכנית חסכון לפי סעיף זה וכן כל שינוי בו טעון אישור השרים‪.‬‬ ‫‪.1‬‬

‫ועדה למתן אישורים חריגים‬

‫השרים ימנו ועדה שתכלול‪3‬‬ ‫‪.2‬‬
‫(‪ )1‬נציג משרד הבינוי והשיכון‪4‬‬
‫(‪ )2‬נציג משרד האוצר‪4‬‬
‫(‪ )3‬נציג החברות המאכלסות כמוגדר בנוהל משרד הבינוי והשיכון‪4‬‬
‫(‪ )4‬נציג ציבור‪.‬‬
‫תפקיד הועדה יהיה דיון והחלטה בבקשות זכאי במקרים מיוחדים‪.‬‬ ‫‪.80‬‬
‫סמכויות הועדה יהיו‪3‬‬ ‫‪.88‬‬
‫(‪ )1‬מתן פטור מחובת קיום תוכנית חסכון‪4‬‬
‫(‪ )2‬מתן היתר להפקדת דמי חסכון בשיעור נמוך מן הקבוע בחוק‪4‬‬
‫(‪ )3‬אישור למימוש מוקדם של כספי החסכון‪4‬‬
‫(‪ )4‬כל חריגה מהוראות תקנון תוכנית חסכון‪.‬‬

‫פיקוח והצגת אישורים‬

‫השרים יקבעו בתקנות הוראות בדבר האישורים הנדרשים מזכאי להוכחת קיומה של‬ ‫‪.87‬‬
‫תוכנית חסכון על שמו ולהפקדת דמי חסכון כאמור בחוק זה‪ .‬השרים יקבעו סמכויות‬
‫פיקוח על קבלת האישורים הנדרשים למי שימונה על ידם‪ ,‬וכן הוראות‪ ,‬כללים‬
‫ומועדים בדבר העברת האישורים‪ ,‬מסירת מידע מצד זכאי או מצד תאגיד בנקאי‬
‫וחובת סודיות‪.‬‬
‫זכאי שלא יציג את האישורים המתאימים כפי שיקבעו השרים‪ ,‬תישלל זכאותו לסיוע‬ ‫‪.80‬‬
‫בשכר דירה ויהיה חייב בהשבת דמי הסיוע שקיבל במשך פרק הזמן אשר בעבורו לא‬
‫הוצגו אישורים כנדרש‪.‬‬

‫עמוד ‪58‬‬
 ‫תחילה‬
‫תחילתו של חוק זה שלושים ימים מיום כניסתן לתוקף של תקנות כאמור בו‪.‬‬ ‫‪.89‬‬

‫דברי – הסבר‬
‫מדינת ישראל מנסה זה שנים ארוכות להתמודד עם הטיפול באוכלוסייה חסרת הדיור באמצעות מנגנונים שונים‬
‫ובהם הקמתו של הדיור ציבורי ומתן סיוע בשכר דירה‪ .‬מנגנונים אלה מיועדים לאוכלוסייה בעלת קשיים כלכליים‪,‬‬
‫העומדת בתנאי הזכאות שקבע משרד הבינוי והשיכון והם מאפשרים קורת גג למשפחות רבות שידן אינה משגת‪.‬‬
‫אלא שבראייה לטווח הארוך מדובר בפתרון זמני בלבד שאיננו מעניק מוצא אמיתי עבור אותן אוכלוסיות ממצוקתן‬
‫היות והוא איננו מסייע בידן לרכוש בשלב מאוחר יותר דירה משלהן‪ .‬כך קורה במקרים רבים‪ ,‬כי לאחר שנים ארוכות‬
‫בהן ניתן למשפחה סיוע במגורים‪ ,‬ניצבת אותה משפחה באין מענה דיורי‪ ,‬בשלב בו נפסק סיוע זה מסיבות כאלה‬
‫ואחרות‪.‬‬
‫מטרתו של חוק זה הנה לחייב את מקבלי הסיוע מטעם משרד השיכון ליצור לעצמם תוכנית חסכון המיועדת לרכישת‬
‫דירה‪ ,‬בדומה לחוק המחייב חסכון לפנסיה‪ ,‬על‪-‬מנת שבעתיד יהיה בידם בסיס לקניית דירה משלהם שתאפשר להם‬
‫רמת חיים נאותה ומקום מגורים עצמאי ובנוסף הם לא יפלו לנטל על מערכת הרווחה‪.‬‬
‫הצעת חוק זו קובעת את תנאי המסגרת לתוכנית החסכון בהם יחוייבו זכאים‪ ,‬כאשר יתר התנאים יקבעו בידי‬
‫הבנקים המקיימים את תוכניות החסכון‪ ,‬באישור שר האוצר ושר הבינוי והשיכון ‪ .‬בנוסף קובעת הצעת החוק מנגנון‬
‫המאפשר חריגה בנסיבות מיוחדות מן התנאים שנקבעו בחוק ומאלה שנקבעו על ידי הבנק‪.‬‬

‫עמוד ‪54‬‬
‫נספח ד' – הצעת חוק תיקון חוק האזרחים הותיקים‪ ,‬מטעם התאחדות‬
‫הסטודנטים‬

‫הצעת חוק האזרחים הותיקים (תיקון – מקורות הכנסותיו של אזרח ותיק)‪,‬‬

‫התשע"א ‪7000 -‬‬

‫‪54‬‬
‫בחוק האזרחים הותיקים‪ ,‬התש"ן‪ , 8212-‬לאחר סעיף קטן ‪(2‬ב)(‪,)9‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫תיקון סעיף ‪2‬‬
‫יבוא‪3‬‬
‫"‪(2‬ב)(‪()9‬א) על אף האמור בסעיף קטן ‪ ,9‬לא תחשב כמקור הכנסה‬
‫הכנסה מדמי שכירות שקיבל אזרח ותיק המתגורר בבית אבות או‬
‫בדירה ששטחה קטן מ‪ 70-‬מ"ר בעד השכרת דירת מגורים יחידה‬
‫ששטחה עולה על ‪ 20‬מ"ר למשפחה המונה לפחות ארבע נפשות שגיל‬
‫המבוגר בהן אינו עולה על ‪".90‬‬

‫דברי הסבר‬

‫הצעת חוק זו מבקשת לסייע בפתרון משבר הדיור בקרב משפחות צעירות במדינת ישראל‪ .‬כיום‪,‬‬
‫בגלל חוסר בדירות המיועדות לשכירות נאלצים שוכרים רבים לשלם דמי שכירות מופקעים‪ ,‬דבר‬
‫הגורם לקושי רב בחייהם של זוגות צעירים המבקשים לבסס את תחילת דרכם‪ .‬על מנת להגדיל‬
‫את מלאי הדירות הגדולות במשק מוצע להלן שלא להביא בחישוב הכנסתו של אזרח ותיק לצורך‬
‫קבלת הנחה בארנונה הכנסה מדירת מגורים גדולה שהושכרה על ידו למשפחה צעירה‪ .‬אין ספק כי‬
‫תמריץ עבור אוכלוסיית האזרחים הותיקים‪ ,‬להשכיר את דירותיהם הגדולות למשפחות צעירות‪,‬‬
‫יביא לתוספת משמעותית של דירות רבות לשימושן של משפחות צעירות וכן יקל על אוכלוסיית‬
‫האזרחים הותיקים‪.‬‬

‫‪54‬‬
‫ס"ח התש"ן‪ ,‬עמ' ‪.06‬‬
‫עמוד ‪58‬‬
‫נספח ה' – הצעת חוק תיקון פקודת מס הכנסה‪ ,‬מטעם התאחדות‬
‫הסטודנטים‬

‫הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (פטור ממס בגין השכרת דירת קשיש‬
‫למשפחה צעירה)‪ ,‬התשע"א ‪7000 -‬‬

‫‪55‬‬
‫בפקודת מס הכנסה ‪ ,‬יוחלף סעיף ‪ )71(2‬בסעיף קטן ‪()71(2‬א)‬ ‫‪.8‬‬ ‫תיקון סעיף ‪)71(2‬‬
‫ולאחריו יבוא‪3‬‬
‫"(ב) הכנסה מדמי שכירות שקיבל יחיד שגילו מעל ‪ 71‬שנים ואשר‬
‫מתגורר בדירה ששטחה קטן מ‪ 70-‬מ"ר‪ ,‬בעד השכרת דירת מגורים‬
‫יחידה ששטחה עולה על ‪ 20‬מ"ר למשפחה המונה לפחות ארבע‬
‫נפשות שגיל המבוגר בהן אינו עולה על ‪".90‬‬

‫דברי הסבר‬

‫הצעת חוק זו מבקשת לסייע בפתרון משבר הדיור בקרב משפחות צעירות במדינת ישראל‪ .‬כיום‪,‬‬
‫בגלל חוסר בדירות המיועדות לשכירות נאלצים שוכרים רבים לשלם דמי שכירות מופקעים‪ ,‬דבר‬
‫הגורם לקושי רב בחייהם של זוגות צעירים המבקשים לבסס את תחילת דרכם‪ .‬הצעת חוק זו‬
‫נועדה להגדיל את מלאי הדירות המתאימות לשימושן של משפחות צעירות על ידי עידוד‬
‫אוכלוסייה מבוגרת להשכיר את דירותיה הגדולות למשפחות אלה‪ ,‬זאת באמצעות מתן פטור ממס‬
‫להכנסה מדירת מגורים גדולה שהושכרה על ידי קשיש למשפחה צעירה‪.‬‬

‫‪55‬‬
‫דיני מדינת ישראל‪ ,‬נוסח חדש ‪ ,7‬עמ' ‪.870‬‬
‫עמוד ‪53‬‬