Thảo luận hợp đồng buổi 2

Vấn đề 1: Im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng?

 Khoản 2 Điều 401 BLDS 2005:” Hợp đồng dân sự cũng được xem là giao kết
khi hết hạn trả lời mà bên nhận đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng
là sự trả lời chấp nhận giao kết".

 BLDS 2005 đã ghi nhận vai trò của im lặng nhưng không nêu trong phần chấp
nhận giao kết hợp đồng mà torng phần xác định thời điểm hợp đồng được giao kết.

 Khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định: “Sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa
thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.”.

 BLDS 2015 đã khắc phục nhược điểm trên, thừa nhận im lặng là không chấp nhận
giao kết hợp đồng, nhưng vẫn có ngoại lệ là thoả thuận giữa các bên hoặc thói quen
thông thường giữa các bên thì im lặng vẫn là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy anh Đạt đã chuyển nhượng tài sản cho
ông Nâu?

Đó là đoạn 1 phần xét thấy: “Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thì ngày
30/03/2004 anh Nguyễn Phát Đạt lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn
Nâu (là chú của anh Đạt) 670m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử
dụng số  02164/QSDĐ/B2 ngày 16-4-1995 do Ủy ban nhân dân huyện Lai Vung, tỉnh
Đồng Tháp cấp đứng tên anh Đạt với giá 250.000.000đồng.”

Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy tài sản anh Đạt chuyển nhượng là tài
sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt)?

Đó là đoạn 6, phần xét thấy: “Tuy nhiên, khối tài sản anh Đạt thế chấp cho ngân hàng
là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ của anh Đạt), nhưng các hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng
cần phải xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không?”

Câu 4: Việc chuyển nhượng trên có cần sự đồng ý của chị Linh không? Vì sao?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.

Tòa án đã xác định quyền sử dụng đất chuyển nhượng trên là tài sản chung của vợ
chồng anh Đạt và chị Linh nên việc chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung cần
phải có sự đồng ý của chị Linh.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Khoản 3 Điều 219 BLDS 2005 và Điều 35 Luật Hôn nhân và
gia đình 2014.

Khoản 2, Khoản 3 Điều 219 BLDS 2005:

1. “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi
người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản
chung.”

Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

1. “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng
trong những trường hợp sau đây:
a. Bất động sản;
b. Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c. Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.
Câu 5: Theo BLDS và thực tiễn xét xử Việt Nam khi nào im lặng được coi là chấp
nhận (đồng ý) hợp đồng?

 Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự cũng được xem
như giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có
thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”. Như vậy theo BLDS 2005 thì
im lặng được coi là chấp nhận hợp đồng nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận với nhau
về việc im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.
 Khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định: “Sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có
thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.”.

 Như vậy theo BLDS 2015 thì im lặng không được coi là chấp nhận hợp đồng
trừ trường hợp giữa hai bên có sự thỏa thuận với nhau về việc im lặng hoặc
theo thói quen đã được xác lập giữa 2 bên là sự trả lời chấp nhận giao kết.

 Theo thực tiễn xét xử tại Việt Nam, sự im lặng không đủ để suy luận sự đồng ý
hay không đồng ý chấp nhận hợp đồng. Tòa án sơ thẩm hay phúc thẩm không thể
kết luận ngay hợp đồng không có giá trị pháp lý khi chưa xác định rõ ý chí của
người giữ im lặng. Tuy nhiên, sự im lặng có thể là một biểu hiện của sự chấp nhận
nếu tồn tại yếu tố khác. Sau đây là các yếu tố cho phép suy luận đã có sự chấp nhận
hợp đồng:
 Yếu tố thứ nhất có thể là việc bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng
nhưng sau đó yêu cầu bên kia thực hiện hợp đồng .

VD: Theo Quyết định số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30/05/2003 của HĐTP TANDTC,
ông Lung là chủ sở hữu diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1199m2 đất. Vào ngày
24/09/1999, ông Lung thỏa thuận bán căn nhà trên cho vợ chồng ông Thọ. Năm 2000,
hai bên xảy ra tranh chấp. Khi sự việc chưa được giải quyết thì ông Lung chết. Trong
hợp đồng không có chữ ký của bà Hiền vợ ông Lung. Theo Viện kiểm sát, đây là việc
bán nhà thuộc sở hữu của vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của bà Hiền. Nhưng theo
HĐTP: “Mặc dù bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông
Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối và còn yêu cầu ông Thọ
thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung, nên không có căn cứ cho rằng ông Lung đã
bán nhà mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận trong kháng nghị của
Viện Kiểm sát”. Như vậy, trong quá trình giao kết hợp đồng, bà Hiền không ký vào
hợp đồng và cũng không phản đối gì. Điều đó có nghĩa là trong quá trình giao kết hợp
đồng, bà Hiền đã im lặng. Mặc dù vậy, theo HĐTP, bà Hiền đã đồng ý chấp nhận hợp
đồng và điều đó được suy luận từ việc bà Hiền yêu cầu thực hiện hợp đồng.

 Yếu tố thứ hai có thể là bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng tiếp
nhận việc thực hiện hợp đồng của bên kia và cũng tiến hành thực hiện hợp đồng từ
phía mình.

VD: Theo Quyết định số 38/GĐT-DS ngày 29/03/2004 của Tòa dân sự TANDTC, vào
ngày 03/01/2003, anh Nguyên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc
sở hữu của hai vợ chồng anh cho vợ chồng anh chị Kỷ, Lộc. Theo TANDTC,
việc “Lập hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên tuy không có mặt của chị Bá (vợ
anh Nguyên) nhưng căn cứ vào biên bản giám định và lời khai của chị Bá thì trong
quá trình thực hiện hợp đồng, chị Bá đã tham gia nhận tiền hai lần. Mặt khác, tháng
06/2001, khi vợ chồng chị Bá, anh Nguyên chuyển về TP HCM đã bàn giao toàn bộ
nhà, đất và tài sản khác cho vợ chồng chị Kỷ, anh Lộc. Như vậy có cơ sở khẳng định
chị Bá biết và cũng đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng chị
Kỷ, anh Lộc.”

 Yếu tố thứ ba có thể là bên giữ im lặng trong quá trình giao kết biết rõ việc thực
hiện hợp đồng nhưng không có phản đối gì.

VD: Theo Quyết định số 27/2003/HĐTP-DS ngày 26/08/2003 của HĐTP

TANDTC: “Năm 1991 và 1993, ông Quang đã bán ao, đất vườn. Ông Khánh, bà Vân,
ông Tuyến và cụ Lạc (đồng thừa kế) có biết và được nhận tiền bán đất từ ông Quang
mà không có ý kiến gì. Nay các ông, bà này yêu cầu được chia thừa kế lại, Tòa án cấp
phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của họ là chưa đủ căn cứ”. Ở đây, theo TANDTC, người
giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng biết hợp đồng và không có ý kiến gì thì
có nhiều khả năng họ đồng ý chấp nhận hợp đồng.

 Yếu tố thứ tư có thể là dựa vào lời khai của bên giữ im lặng trong quá trình giao
kết hợp đồng khi lời khai này cho thấy rằng người giữ im lặng đã đồng ý hợp đồng.

VD: Theo Bản án số 228/DSPT ngày 02/02/2005 của TAND TP HCM, ông Xáng ký
giấy chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Đức, bà Hạnh nhưng không có chữ
ký của bà Muống – vợ ông Xáng. Theo TAND TP HCM: “Mặc dù bà Muống không
ký tên trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đức, bà Hạnh nhưng tại tờ
trình của ông Xáng, bà Muống lập ngày 15/01/2002 và tại các biên bản lời khai của
Tòa án lập vào các ngày 20/11/2002, ngày 25/09/2003 đều thể hiện việc bà Muống
cùng ông Xáng đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đức, bà Hạnh, sau đó lại
đổi ý. Do đó, việc Tòa án xác định bà Muống phải liên đới cùng ông Xáng chịu trách
nhiệm về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với ông Đức, bà Hạnh là phù
hợp với quy định…”.

Như vậy, dựa vào những lời khai sau khi hợp đồng được giao kết mà Tòa án xác định
bên không ký vào hợp đồng đã chấp nhận hợp đồng.Tham khảo tham luận của Tòa DS
TANDTC tại hội nghị tổng kết ngành tòa án năm 2008: “Trên thực tế có nhiều trường
hợp người quản lý tài sản chung (một trong các đồng chủ sở hữu) chuyển nhượng tài
sản thuộc sở hữu chung nhưng không có đủ các đồng chủ sở hữu tham gia ký kết văn
bản chuyển nhượng hoặc sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu chung khác. Tuy
nhiên, có căn cứ xác định là những chủ sở hữu chung này đồng ý việc chuyển nhượng
đó, sau này do giá trị tài sản tăng lên hoặc vì một lý do nào đó, nên những chủ sở hữu
chung này và cả người trực tiếp giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản đã lợi dụng
việc khi chuyển nhượng tài sản không được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở
hữu chung khác để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp này, Tòa
dân sự cho rằng cần phải xác định đã có sự thống nhất ý chí của các đồng chủ sở hữu
về việc chuyển nhượng nên hợp đồng không vô hiệu do vi phạm điều kiện về ý chí của
các đồng chủ sở hữu.”
Theo Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án , NXB . CTQG năm2013 , bản án số 15−17

Câu 6: Chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển nhượng trên không?

Trong bản án vẫn chưa xác định được chị Linh có biết về chuyển nhượng hay không.
Bởi trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mới chỉ có chữ kí
của anh Đạt.

Câu 7: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc được bình luận,
nếu chị Linh biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì có được coi là chị
Linh
đồng ý không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trong phần xét thấy, theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, nếu chị Linh biết và
không phản đối việc thế chấp thì phải coi chị Linh cũng đồng ý việc chuyển nhượng,
điều này được thể hiện ở đoạn: “Tuy nhiên, khối tài sản anh Đạt thế chấp cho Ngân
hàng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ của anh Đạt), nhưng các hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng
cần phải xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không? Nếu chị Linh biết
mà không phản đối thì phải coi chị Linh cũng đồng ý việc chuyển nhượng. Nếu chị
Linh không biết và không đồng ý chuyển nhượng thì cần phải căn cứ vào quy định của
pháp luật để giải quyết.”

Câu 8: Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự đã có tiền lệ chưa? Cho biết tiền lệ
mà anh/chị biết.

Hướng giải quyết của Tòa dân sự đã có án lệ.

Cụ thể như sau: vợ chồng cụ Đạo và cụ Mùi sinh được 5 người con là các ông bà
Lành, Khởi, Chiến, Quang và Sâm. Sinh thời, hai cụ tạo lập được một nhà cấp 4 trên
diện tích hơn 500m2 đất và một ngôi nhà mái bằng trên diện tích hơn 300m2 đất. Ngày
13/05/1991, ông Sâm ký hợp đồng bán cho ông Phong ngôi nhà cấp bốn trên diện tích
237,4m2. Hợp đồng có chữ ký làm chứng của cụ Mùi, ông Quang và được UBND xác
nhận. Năm 2000 các bên xảy ra tranh chấp. Ông Phong đã trả đủ tiền, nay khởi kiện
yêu cầu giao trả nhà đất đã mua, còn ông Quang yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Tại Tòa án
cấp sơ thẩm và phúc thẩm lần hai: bà Lành, bà Khởi, ông Chiến cho rằng đây là di sản
thừa kế của anh, chị, em nên đề nghị hủy hợp đồng vì ông bà không biết gì về việc
mua bán.

Về vấn đề này, Hội đồng thẩm phán xét rằng: Do nhà, đất ông Sâm bán cho ông
Phong là một phần tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng cụ Đạo, cụ Mùi. Cụ Đạo
chết năm 1990 không để lại di chúc, nên tài sản này là một phần di sản thừa kế của cụ
Đạo chưa chia. Theo lời khai của bà Lành, bà Khởi, ông Chiến thì tại thời điểm cụ
Mùi cùng ông Quang, ông Sâm bán nhà, đất các ông, bà này có biết nhưng vì lý do
tình cảm gia đình nên các ông, bà này không có ý kiến gì. Việc không có ý kiến của
các ông, bà này chưa có cơ sở để xác định các ông, bà này đồng ý hay không đồng ý
với việc mua bán. Vì vậy, xét thấy cần phải hủy Bản án dân sự phúc thẩm để xét xử
phúc thẩm lại theo hướng: tại thời điểm cụ Mùi, ông Quang, ông Sâm bán nhà, đất cho
ông Phong thì bà Lành, bà Khởi và ông Chiến đồng ý hay không đồng ý với việc cụ
Mùi, ông Quang và ông Sâm bán nhà, đất cho ông Phong. Nếu có cơ sở xác định
những người này đồng ý với việc mua bán, nhưng do khó khăn khách quan nên không
thể hiện bằng văn bản thì công nhận hợp đồng.

Câu 9: Suy nghĩ của anh/chị về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng ở Việt
Nam.

Theo nhóm em, vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng ở Việt Nam không đủ để
suy luận đồng ý hay không đồng ý chấp nhận hợp đồng.
Khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định: “Sự im lặng của bên được đề nghị không
được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận
hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.” chỉ thừa nhận một trường hợp
im lặng nghĩa là đồng ý giao kết hợp đồng khi đáp ứng được điều kiện là có sự thỏa
thuận giữa người đề nghị và người được đề nghị “im lặng là sự trả lời chấp nhận giao
kết” hợp đồng hoặc một thói quen đã hình thành từ rất lâu giữa 2 bên.

Đây là quy định duy nhất của Bộ luật Dân sự về giá trị của im lặng trong quá trình
giao kết hợp đồng. Trong thực tế không phải lúc nào các bên cũng thoả thuận im lặng
có giá trị như chấp nhận hợp đồng mà phần lớn giao dịch đều không có thoả thuận như
vậy và các cơ quan tư pháp cũng không định nghĩa rõ thế nào là “thói quen” được xác
hình thành giữa 2 bên. Nên trong thực tiễn pháp lý Việt Nam, sự im lặng không đủ để
khẳng định việc chấp nhận hợp đồng. Tuy nhiên, sự im lặng có thể là một biểu hiện
của sự chấp nhận nếu tồn tại yếu tố khác. Như:

 việc bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng nhưng sau đó yêu cầu
bên kia thực hiện hợp đồng (HĐ đơn vụ).

 bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng tiếp nhận việc thực hiện hợp
đồng của bên kia và cũng tiến hành thực hiện hợp đồng phía mình (HĐ song vụ)

 bên giữ im lặng trong quá trình giao kết biết rõ việc thực hiện hợp đồng nhưng
không có phản đối gì;

 dựa vào lời khai của bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng khi lời
khai này cho thấy rằng người giữ im lặng đã đồng ý hợp đồng.

Vấn đề 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh về những thay đổi giữa BLDS 2015
và BDLDS 2005 về vấn đề đang được nghiên cứu.

I. Điều 411 BLDS 2005

1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết
nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường
hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có
một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp
đồng vẫn có giá trị pháp lý.

II. Điều 408 BLDS 2015

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được
thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng
có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên
bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp
bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp
hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần
còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

* Nhận xét:

- Điểm khác biệt giữa Điều 411 BLDS 2005 và Điều 408 BLDS 2015:

 Khoản 1: thay cụm từ “ngay từ khi kí kết” bằng “ngay từ khi giao kết” và bỏ cụm
từ “vì lý do khách quan”.

 BLDS 2015 đã khắc phục được sự cứng nhắc của BLDS 2005 khi chỉ quan tâm
đến nguyên nhân khách quan gây ra việc trong hợp đồng có đối tượng không
thể thực hiện được mà bỏ qua nguyên nhân chủ quan. Trong thực tiễn đã xuất
hiện nhiều vụ việc xuất hiện đối tượng trong hợp đồng không thể thực hiện ngay
từ đầu xuất phát từ nguyên nhân chủ quan, ví dụ Bản án số 04/2007/KDTM-ST
của TAND thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

 Hợp đồng thể thực hiện được do nhiều nguyên nhân, những nguyên nhân
này có thể tồn tại từ thời điểm giao kết và tiếp tục tồn tại sau thời điểm giao
 kết. Trên thực tế đã có một vài tình huống có những nguyên nhân làm hợp
đồng không thể thực hiện được chỉ xuất hiện sau khi hợp đồng được giao
kết. Việc thay cụm từ “ngay từ khi kí kết” bằng “ngay từ khi giao kết” là
hoàn toàn chính xác.

 Việc cho phép áp dụng Khoản 1 vào trường hợp được nêu vào Khoản 3 là
một sự sửa đổi có thể gây tranh cãi. Việc Toà tuyên bố một hợp đồng bị vô
hiệu vì có một đối tượng không thể thực hiện được mặc dù trong hợp đồng
vẫn còn những đối tượng có thực thực hiện được, vẫn có hiệu lực thì có thể
gây thiệt hại đến lợi ích của 1 trong 2 bên. Nên xem xét hợp đồng vô hiệu
từng phần theo Điều 130 BLDS 2015. Việc hợp đồng vô hiệu toàn phần chỉ
nên được đưa ra xem xét khi đối tượng không thể thực hiện trong hợp đồng
là yếu tố cơ bản và quan trọng của hợp đồng, cân bằng quyền và lợi ích của
cả 2 bên.

 BLDS 2015 vẫn chưa khắc phục những điểm còn hạn chế của BLDS 2005
là:

a) Thời hiệu toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu dựa trên điều khoản quy
định tại Điều 408 không thấy trong BLDS 2015 và BL tố tụng DS
2015).

b) Trong những hợp đồng mà Toà xét thấy có (những) đối tượng không thể
thực hiện được thường có đặt cọc. Vấn đề đặt ra là cần xử lý số tiền cọc
này như thế nào. Cần có văn bản hướng dẫn thi hành của các cơ quan
Tư pháp.

c) Cần qui định chi tiết về việc một bên có quyền tuyên bố hợp đồng vô
hiệu hay không dựa vào Điều luật này thay vì Toà chỉ tuyên bố HĐ vô
hiệu. Điều này có thể giúp các bên chủ động bảo vệ quyền và lợi ích của
mình khi kí kết hợp đồng.

C âu 2: Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều
408 BLDS 2015 không?

A. Dưới góc độ văn bản:

 Điều 408: Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về
việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không
thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải
bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải
biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với
trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể
thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Trên cơ sở Khoản 1 Điều 408 thì hợp đồng phải có đối tượng không thể thực hiện
được là vì các lý do phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các bên tham gia giao kết hợp
đồng hay do các sự kiện bất khả kháng làm cho đối tượng của hợp đồng không còn.
Trong hợp đồng này, việc hai bên không nêu rõ số hiệu máy cũng như tình trạng của
máy dẫn đến việc không thể thống nhất về máy phải giao là do lỗi “chủ quan” của cả
hai bên. Trong khi trên thị trường có rất nhiều loại máy đào hiệu Hitachi, bên bán phải
cung cấp rõ năm sản xuất, quy cách, chất lượng, công suất, số khung, số máy cho bên
mua, đây là việc mà bên bán “phải biết” theo quy đinh tại Điều 34 Luật thương mại
2005:

1. Bên bán phải giao hàng, chứng từ theo thỏa thuận trong hợp đồng về số lượng,
chất lượng, cách thức đóng gói, bảo quản và các quy định khác trong hợp đồng.
2. Trường hợp không có thỏa thuận cụ thể, bên bán có nghĩa vụ giao hàng và
chứng từ liên quan theo quy định của Luật này.

Khoản 2 của điều này điều chỉnh trường hợp của ông An và ông Bình.

Như vậy, nhìn từ góc độ văn bản thì có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu
trên cơ sở Điều 408 BLDS vì thỏa mãn yêu cầu tại khoản 1: hợp đồng có đối tượng
không thể thực hiện được ngay từ thời điểm ký kết.

B. Dưới góc độ thực tiễn xét xử:

 Do khái niệm “Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được” rất khó hiểu, bởi
ta thường nói “thực hiện hợp đồng” chứ không nói đến “thực hiện đối tượng hợp
đồng” mà cho đến nay, không có bất kỳ văn bản nào làm rõ khái niệm này. Nhưng
trong thực tiễn xét xử, trước khi Điều 408 BLDs 2015 ra đời, các Tòa án giải quyết
“thoáng” hơn về khái niệm này so với quy định tại điều 411 BLDS 2005.

 Quyết định số 470/2010/DS-GĐT về việc ông Tuyên có hợp đồng mua một
mảnh đất hai mặt tiền của bà Thơm, đã thanh toán một phần hợp đồng, nhưng trên
thực tế mảnh đất không có hai mặt tiền như trên bản đồ. Tòa GĐT đã áp dụng Điều
411 để tuyên bố hợp đồng vô hiệu do “đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện
được”. Thực chất, do các bên không có sự thống nhất về đối tượng của hợp đồng
mà dẫn tới hợp đồng không thể thực hiện được.
 Quyết định số 41/2012/DS-GĐT: bà Quý chưa làm thủ tục sang tên đất thừa kế
từ cha mẹ mình nhưng lại tiến hành chuyển nhượng cho bà Nguyên bằng một hợp
đồng không có công chứng. Tòa án xét xử vụ việc trên theo hướng: Nếu bà Quý có
lỗi thì áp dụng Khoản 2 Điều 411, buộc bà Quý bồi thường cho bà Nguyên. Điều
411 được áp dụng mặc dù đây là trường hợp Hợp đồng không thể thực hiện “do yếu
tố chủ quan.”
 Đối với hợp đồng của ông An và ông Bình, tại bản án số 04/2007/KDTM-ST
Tòa án cũng xác định hợp đồng trên vô hiệu theo Điều 411 BLDS 2005 do các bên
không đạt được thỏa thuận về đối tượng của hợp đồng.
 Như vậy, trên thực tế, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu
trên cơ sở Điều 408 BLDS 2015.
V ấn đề 3: Xác lập hợp đồng giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản

 Đối với vụ việc thứ nhất

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Điều 124 BLDS 2015 quy định:” 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách
giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu,
còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô
hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

G iả tạo trong xác lập giao dịch là việc thực hiện giao dịch mà trong đó việc thể hiện
ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia
giao dịch.

C ó hai loại giao dịch dân sự giả tạo:

 Thứ nhất, giao dịch được xác lập để che giấu một giao dịch dân sự khác. Ví dụ:
A bán cho B một căn nhà, các bên thỏa thuận giá trị của ngôi nhà là 1.750.000.000
đồng. Nhưng hai bên đã lập một hợp đồng trong đó chỉ ghi giá trị của ngôi nhà là
750.000.000 đồng để gian lận việc nộp phí trước bạ sang tên. Như vậy, hợp đồng
ghi giá trị ngôi nhà là 750.000.000 đồng bị coi là hợp đồng giả tạo.
 Thứ hai, giao dịch được xác lập nhưng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng. Ví dụ: C phạm tội tham nhũng bị phát hiện, để tẩu tán tài sản C
thỏa thuận với D ký hợp đồng giả bán ngôi nhà của C cho D để tránh bị kê biên tài
sản.
Trong cả hai trường hợp trên đều có đặc điểm chung là có sự thông đồng, nhất trí của
cả hai bên tham gia giao dịch dân sự nhằm tạo ra sự nhận thức sai lầm bên ngoài sự
việc. Các giao dịch dân sự giả tạo đều bị coi là vô hiệu, đối với ví dụ thứ nhất giao
dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật.

 Như vậy, trong giao dịch dân sự giả tạo, pháp luật một mặt quy định loại
hành vi này là vô hiệu đối với các bên, nhưng một mặt vẫn bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba khi người đó không biết việc thể hiện ý chí đích thực của
giao dịch giả tạo đó.

Câu 2: Đoạn nào của Bản án cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

 Đoạn cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng của Quyết định là:

“Xét thấy, sau khi lập giấy thoả thuận mua bán đất ngày 27/11/2013 các bên chưa đến
CQNN có thẩm quyền làm thủ tục theo quy định. Theo đơn khởi kiện ban đầu nguyên
đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng sau đó nguyên đơn thay đổi yêu cầu
khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ngày 23/11/2013 giữa nguyên
đơn và bà Trang là vô hiệu vì đây là giao dịch giả tạo che dấu cho việc vay mượn và
buộc bà Trang trả lại cho nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu vì đây là giao dịch che
dấu việc cho vay mượn và buộc bà Trang trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận là
95.000.000 đồng.

 Các bên xác lập giao dịch có giả tạo nhằm mục đích che giấu việc vay mượn.

Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa giám đốc thẩm đối với hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu?

H ướng giải quyết của Tòa giám đốc thẩm đối với:

 Hợp đồng giả tạo: “giấy thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày
23/11/2013 giữa bà Thuý và bà Trang, toà tuyên vô hiệu.
  Hợp đồng bị che giấu: toà tuyên bà Trang phải trả lại bà Thuý số tiền
95.000.000 triệu đồng.

“Đối chiếu với quy định trên với trường hợp giữa nguyên đơn với bà Trang thì
hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất được xác lập ngày 23/11/2013
giữa nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản số
tiền 100.000.000 đồng có hiệu lực”.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa sơ thẩm về hợp đồng
giả tạo và hợp đồng bị che giấu?

Hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu là hoàn toàn hợp lý theo quy định tại Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015: “Khi các
bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự
khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan.”. Bởi vì, theo điều 124 BLDS 2015 thì hợp đồng bị che giấu vẫn có
hiệu lực pháp luật nhưng phải tuân thủ các quy định chung về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng theo Điều 117 BLDS 2015. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa bà Thuý và bà Trang trên thực tế chỉ là thỏa thuận giữa hai bên mà không có
bất kì văn bản hợp pháp nào. Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai
năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công
chứng, chức thực. Do đó, việc Tòa án ấn định thời gian để các bên hoàn thành hình
thức hợp đồng cho vay là hoàn toàn hợp lí.

 Đối với vụ việc thứ 2

Câu 5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì: “Quá trình giải quyết vụ án thì vợ
chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh
cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ
chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà
đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng
bà Anh và vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là
gần 5,6 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng
và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)?

T heo nhóm em, Tòa án xác định như vậy là hợp lý. Bởi vì, theo các thông tin trong
bản án thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Vượng thực chất là
hợp đồng giả tạo. Vợ chồng bà Anh đã tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng
ông Vượng với giá là 680 triệu đồng, trong khi giá trị thực tế của nhà đất là 5,6 tỉ
đồng. Hợp đồng này của vợ chồng bà Anh đã cho thấy tính không thực tế của việc
chuyển nhượng vì theo lẽ thông thường thì không có ai lại đi thực hiện một hợp đồng
bất lợi cho mình như vậy, đặc biệt là trong trường hợp vợ chồng bà Anh đang nợ tiền
bà Thu và đã cam kết chuyển nhượng nhà đất trên cho bà Thu. Ngoài ra, thủ tục
chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng chưa được
hoàn tất.

Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.

H ệ quả của việc Toà án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa
vụ là buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc và lãi cho bà Thu, giao dịch chyển nhượng
nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là vô hiệu và nhà đất của vợ
chồng bà Anh bị phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu.
V ấn đề 4: Hình thức hợp đồng

Câu 1: Hợp đồng trong 2 vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không?
Nêu CSPL cho câu trả lời.

T heo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chức thực.

Câu 2: Trong bản án số 03, Toà án công nhận hợp đồng không được công chứng,
chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

 Trong bản án có 2 hợp đồng: một hợp đồng là giấy viết tay giữa ông Thìn và vợ
chồng ông Đẩu, bà Yến; một hợp đồng số 92/CN ngày 16/7/2006 được UBND
xã Chấn An chứng thực ngày 23/8/2006 (sau hợp đồng viết tay hai tháng).

 Việc Toà án công nhận hợp đồng viết tay không được công chứng là phù hợp
với PL và hoàn toàn hợp lý.

Câu 3: Việc Toà án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và
hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản số 41 có thuyết
phục không? Vì sao?

Câu 4: Theo BLDS, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên
bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Theo Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
dân sự vô hiệu:
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

Câu 5: Việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi
phạm qui định hình thức và hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu có thuyết phục không? Vì sao?

Quan điểm cá nhân của Linh:

1. Linh rất đẹp trai và thông minh
2. Ở bản án số 41/2011/DS-PT, việc toà tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông Diêu và ông Ngọc là vi phạm qui định hình thức và việc ông
Ngọc khởi kiện hợp đồng khi đã hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu là đúng theo PL. Nhưng việc toà vẫn công nhận hợp đồng vẫn có hiệu lực
là sai so với Luật Dân sự 2005 (Luật DS 2015 mới cho phép các bên thực hiện 2/3
công việc thoả thuận trong hợp đồng thì HĐ coi như có hiệu lực), vậy nên phải
tuyên bố HĐ vô hiệu vì vi phạm qui định về hình thức.
3. Nhưng nhìn kĩ thì việc ông Diêu cử con trai của mình tiến hành khởi kiện với mục
đích là nhằm đòi lại đất sau khi đã bán, thì toà đã rất sáng suốt khi bảo vệ lợi ích
ích công bằng của ông Ngọc. Vả lại việc ông Thành và ông Diêu đưa ra bằng
chứng về tờ di chúc của ông Diêu đã càng củng cố lí lẽ của toà.
1.