Gri 2016 15897 PDF

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ
ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ
ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ
ΕΡΓΩΝ
ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΕΘΟΔΟΙ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ
Σαλονικίδου Βιολέττα
Σαββαΐδης Παρασκευάς
Καθηγητής τμήματος Πολιτικών Μηχανικών Α.Π.Θ.
Δούκας Ιωάννης
Υφαντής Ιωάννης
Θεσσαλονίκη, Νοέμβριος 2015

ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΕΘΟΔΟΙ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ
Σαλονικίδου Βιολέττα
Σαλονικίδου Β. , ‘Εκτίμηση ακινήτων: Μέθοδοι και ειδικά θέματα’
1
Οι αξίες των ακινήτων δεν είναι κρύσταλλα που κόβουμε τα αιχμηρά τους
άκρα. Δεν αποδεικνύουμε τα αποτελέσματα μας, τα υποστηρίζουμε»
Blackadar, 1986
2
3
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Η συγκεκριμένη εργασία έχει ως αντικείμενό της την εκτίμηση ακινήτων και πιο
συγκεκριμένα την παρουσίαση και τη σύγκριση των πιο γνωστών μεθόδων εκτίμησης
της αξίας των ακινήτων ενώ στο τέλος παρουσιάζονται και δύο παραδείγματα
εφαρμογής ορισμένων μεθόδων. Η συγκεκριμένη εργασία επιμερίζεται σε τρείς
ενότητες.
Αρχικά, στην πρώτη ενότητα, γίνεται η αναφορά σε γενικά στοιχεία που σχετίζονται με
το θεωρητικό πλαίσιο του επιστημονικού πεδίου των εκτιμήσεων. Έτσι παρουσιάζονται
και αναλύονται ορισμένες έννοιες, ενώ ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον ορισμό του όρου
εκτίμηση, στη διαδικασία με την οποία εξάγονται τα εκτιμητικά αποτελέσματα καθώς
και στον σκοπούς για τους οποίους μπορεί να ζητηθεί μια εκτίμηση αξίας κάποιου
ακινήτου. Στη συνέχεια παρουσιάζονται οι διάφορες μέθοδοι εκτίμησης, ο σκοπός για
τον οποίο δημιουργήθηκε η καθεμία, τα είδη ακινήτων για τα οποία ενδείκνυται, οι
βασικές σχέσεις, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα τους. Τέλος παρουσιάζεται
μια σύγκριση όλων των μεθόδων σε μορφή κειμένου και σε μορφή πίνακα.
Στην δεύτερη ενότητα, δίνονται ορισμένα παραδείγματα εκτίμησης αξίας ακινήτων. Το

πρώτο παράδειγμα αφορά διαμέρισμα το οποίο βρίσκεται στο κέντρο της
Θεσσαλονίκης, ενώ το δεύτερο παράδειγμα αφορά κενό οικόπεδο, ανεκμετάλλευτο
εντός του αστικού ιστού της πόλης των Γιαννιτσών. Για κάθε παράδειγμα
παρουσιάζεται το απαιτούμενο είδος θεωρητικού υποβάθρου ανά είδος ακινήτου,
αναφέρονται οι μέθοδοι οι οποίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν και ανάλογα με τα
δεδομένα και τα ζητούμενα επιλέγεται η καταλληλότερη ή οι καταλληλότερες. Έπειτα
περιγράφεται όλη η διαδικασία την οποία καλείται να ακολουθήσει ο εκτιμητής έτσι
ώστε να καταλήξει στην τελική εκτίμηση της αξίας του έκαστου ακινήτου. Η αξία του
διαμερίσματος (πρώτο παράδειγμα) εκτιμάται μέσω της συγκριτικής μεθόδου και της
μεθόδου της κεφαλαιοποίησης της προσόδου, ενώ η αξία του οικοπέδου (δεύτερο
παράδειγμα) εκτιμάται μέσω της υπολειμματικής μεθόδου.
Τέλος στην τρίτη ενότητα γίνεται η παρουσίαση ορισμένων συμπερασμάτων τα οποία

προέκυψαν κατά την συγγραφής της συγκεκριμένης εργασίας.
Λέξεις κλειδιά: ακίνητο, εκτίμηση, αξία, μέθοδος, επένδυση
4
ABSTRACT
This master thesis has as object the property valuation and more specifically the
presentation and the comparison of the most known real estate valuation methods, while
at the end two examples of property valuation are presented. Thιs thesis is divided into
three sections.
Initially, in the first section , there is a reference of general data related to the theoretical
framework of the scientific field of property valuation. For this reason, in this section
some concepts are presented and analyzed , with emphasis in the definition of property
valuation. Next, there is a presentation of the most known property valuation methods,
the purpose for which each one was created , the categories of property for which each
method is appropriate, the advantages and disadvantages of each one. Finally there is a
comparison of all methods in text and table form.
In the second section, some examples of property valuation are given. The first example
relates to an apartment, located in the center of Thessaloniki, the second example relates
to an empty plot, within the urban fabric of the town of Giannitsa. For each example it
is presented the required theoretical background, the methods that can be used
depending on the data and the whole process of the valuation. The value of the
apartment (first example) is estimated through the comparative method and the
investment method, while the value of the land (second example) is estimated using the
residual method.
Finally in the third section is to present some conclusions that had been emerged during
the writing of this master thesis.
Keywords: property, valuation, method, investment
5
ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ
Σοβαρή παράλειψη θα μπορούσε να θεωρηθεί η μη αναφορά ανθρώπων οι οποίοι με

βοήθησαν, είτε δίνοντας μου κουράγιο είτε μεταλαμπαδεύοντας μου τις γνώσεις τους
επί του θέματος , στην ολοκλήρωση της παρούσας μελέτης.
Αρχικά θα ήθελα να ευχαριστήσω όλους τους καθηγητές του μεταπτυχιακού

προγράμματος σπουδών «Διοίκηση και διαχείριση τεχνικών έργων» του Αριστοτελείου
Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης καθώς και του τμήματος Χωροταξίας ,πολεοδομίας και
περιφερειακής ανάπτυξης του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας ,οι οποίοι όλα αυτά τα χρόνια
με τις γνώσεις τους και τον χαρακτήρα τους με ενθάρρυναν συνεχώς. Πιο συγκεκριμένα
θα ήθελα να εκφράσω ολόψυχα τις ευχαριστίες μου στον κο. Παρασκευά Σαββαΐδη ο
οποίος με βοηθούσε σε όλη την πορεία της συγκεκριμένης εργασίας επισημαίνοντας
λάθη, και παραλείψεις. Επίπλεον ένα θερμό ευχαριστώ οφείλω στον κο. Δούκα και τον
κο. Υφαντή, οι οποίοι χρησιμοποιώντας τις προσωπικές τους γνώσεις επί του θέματος
μας βοήθησαν με τις όποιες παρατηρήσεις τους. Επιπροσθέτως θα ήθελα να
ευχαριστήσω θερμά τον κο. Νικόλα Καρανικόλα ο οποίος με βοήθησε με τις πολύτιμες
γνώσεις του και την εμπειρία του στο πεδίο των εκτιμήσεων ακινήτων.
Επίσης θα ήθελα να ευχαριστήσω τους γονείς μου, οι οποίοι όλα αυτά τα χρόνια με
στήριζαν και συνεχίζουν να με στηρίζουν με οποιονδήποτε τρόπο και μέσο διαθέτουν,
επιβραβεύοντας με για την κάθε μου επιτυχία και βοηθώντας με ψυχολογικά.
Τέλος ευχαριστώ όλους τους ανθρώπους εκείνους οι οποίοι βοήθησαν με την άποψη
τους και την γνώμη τους στην συγγραφή της συγκεκριμένης μελέτης.
6
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
ΠΕΡΙΛΗΨΗ ...................................................................................................................... 4
ABSTRACT ...................................................................................................................... 5
ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ ................................................................................................................. 6
ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΕΙΚΟΝΩΝ .................................................................................................. 7
ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΠΙΝΑΚΩΝ ............................................................................................... 10
ΠΡΟΛΟΓΟΣ.................................................................................................................... 13
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ ................................................................................................................. 14
1.1. Μεθοδολογία ....................................................................................................... 14
1.2. Εργαλεία .............................................................................................................. 15
ΕΝΟΤΗΤΑ Α: ΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ................................................................... 16
2. ΓΕΝΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ – ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΑΙ ΟΡΙΣΜΟΙ .................................................... 18
2.1. Η ιδιοκτησία ........................................................................................................ 18
2.1.1. Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία................................................................. 18
2.2. Κυριότητα – Συγκυριότητα ................................................................................. 20
2.3. Τα ακίνητα ........................................................................................................... 21
2.4. Η «αγορά» ακινήτων ........................................................................................... 23
2.4.1. Η επένδυση .................................................................................................. 23
2.4.2. Τα ακίνητα ως επένδυση.............................................................................. 23
2.4.3. Επενδυτικοί κίνδυνοι ακίνητης ιδιοκτησίας ................................................ 25
2.5. Η εκτίμηση .......................................................................................................... 26
2.5.1. Ορισμός........................................................................................................ 26
2.5.2. Τα εκτιμητικά πρότυπα ................................................................................ 26
2.5.3. Οι εκτιμητές ................................................................................................. 28
2.5.4. Σκοποί εκτίμησης......................................................................................... 28
2.5.5. Η διαδικασία της εκτίμησης ........................................................................ 29
7
2.6. Προσδιορισμός αξίας ακινήτων .......................................................................... 34
2.7. Παράγοντες διαμόρφωσης της αξίας των ακινήτων ........................................... 37
2.8. Η αξιοπιστία των εκτιμήσεων ............................................................................ 38
3. ΒΑΣΙΚΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ..................................... 38
3.1. Η συγκριτική μέθοδος ......................................................................................... 40
3.1.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 41
3.1.2. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 44
3.2. Η υπολειμματική μέθοδος ................................................................................... 45
3.2.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 47
3.3. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου ....................................................... 50
3.3.1. Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης .................................................... 51
3.3.2. Η μέθοδος προεξόφλησης μελλοντικών χρηματικών ροών ........................ 52
3.3.3. Η διαδικασία ................................................................................................ 53
3.4. Η μέθοδος του υπολειμματικού κόστους ............................................................ 56
3.4.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 56
3.5. Η μέθοδος των κερδών........................................................................................ 58
3.6. Η μέθοδος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ............................................. 60
3.6.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 62
3.7. Συγκριτική αξιολόγηση μεθόδων ........................................................................ 65
ΕΝΟΤΗΤΑ Β: ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ .................................................. 70
4. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ – ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ...................................... 73
4.1. Οι κατάλληλες μέθοδοι εκτίμησης ...................................................................... 74
4.2. Η διαδικασία εκτίμησης ...................................................................................... 74
8
4.3. Παράδειγμα εφαρμογής ....................................................................................... 77
4.3.1. Η επιλογή της μεθόδου ................................................................................ 77
4.3.2. Η διαδικασία ................................................................................................ 78
4.3.3. Τελική εκτίμηση ......................................................................................... 93
4.3.4. Παραδοχές και βασικά στοιχεία ................................................................ 926
5. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ .......................................................................... 95
5.1. Οι κατάλληλες μέθοδοι εκτίμησης ...................................................................... 96
5.2. Η διαδικασία εκτίμησης ...................................................................................... 96
5.3. Παράδειγμα εφαρμογής ....................................................................................... 97
5.3.1. Η επιλογή της μεθόδου ................................................................................ 99
5.3.2. Η διαδικασία ................................................................................................ 99
5.3.3. Παραδοχές και βασικά στοιχεία ................................................................ 105
ΕΝΟΤΗΤΑ Γ: ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ – ΠΙΘΑΝΑ ΣΦΑΛΜΑΤΑ - ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ . 108
6. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ................................................................................................. 110
6. ΠΙΘΑΝΑ ΣΦΑΛΜΑΤΑ .......................................................................................... 110
6. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΕΡΕΥΝΑ ......................................................... 110
7. ΠΗΓΕΣ ΤΕΚΜΗΡΙΩΣΗΣ ......................................................................................... 115
9
ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΕΙΚΟΝΩΝ
Εικόνα 1: Οι αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιων ........................ 36

Εικόνα 2: Παρουσίαση Τιμών ζώνης του Δήμου Χαλανδρίου ...................................... 61
Εικόνα 3: Θέα διαμερίσματος επί της πλατείας Αγίας Σοφίας ....................................... 77
Εικόνα 4: Θέα διαμερίσματος επί της Ικτίνου(1) .......................................................... 72
Εικόνα 5: Θέα διαμερίσματος επί της Ικτίνου(2) ........................................................... 77
Εικόνα 6: Είσοδος οικοδομής ........................................................................................ 72
Εικόνα 7: Κάτοψη διαμερίσματος .................................................................................. 77
Εικόνα 8: Πρόσοψη οικοπέδου ...................................................................................... 94
Εικόνα 9: Θέα από το οικόπεδο προς τον δρόμο ............................................................ 99
Εικόνα 10: Δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα, Πηγή: Eurobank ........ 112
Εικόνα 11: Δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων Ελλάδας ανά γεωγραφική περιοχή .. 113
10
ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΠΙΝΑΚΩΝ
Πίνακας 1: Οι έννοιες της επικαρπίας, της ψιλής και πλήρους κυριότητας. .................. 20
Πίνακας 2: Παράγοντες διαμόρφωσης αξίας ακινήτων σε αστικό – αγροτικό χώρο. .... 37
Πίνακας 3: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου σύγκριση .................................................. 44
Πίνακας 4: Συνοπτική παρουσίαση υπολειμματικής μεθόδου........................................ 49
Πίνακας 5: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κεφαλαιοποίησης προσόδου .................... 55
Πίνακας 6: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου υπολειμματικού κόστους ......................... 57
Πίνακας 7: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κερδών. .................................................... 59
Πίνακας 8: Έντυπα υπολογισμού αντικειμενικής αξίας ανά είδος ακινήτου.................. 63
Πίνακας 9: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κερδών. .................................................... 64
Πίνακας 10: Συγκριτική αξιολόγηση μεθόδων. .............................................................. 68
Πίνακας 11: Στοιχεία εκτιμώμενου ακινήτου ................................................................. 80
Πίνακας 12: Στοιχεία συγκρινόμενων διαμερισμάτων ................................................... 81
Πίνακας 14: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Δ. ............................................................... 82
Πίνακας 15: Πίνακας μετά την χρονική αναγωγή........................................................... 83
Πίνακας 16: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Ε και Γ με ΣΤ ............................................ 83
Πίνακας 17: Πίνακας μετά την αναγωγή παλαιότητας. .................................................. 84
Πίνακας 18: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Γ. ............................................................... 84
Πίνακας 19: Πίνακας μετά την αναγωγή ορόφου. .......................................................... 85
Πίνακας 20: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Β. ............................................................... 86
Πίνακας 21: Τελικός πίνακας μετά την διαδικασία αναπροσαρμογών. .......................... 86
Πίνακας 23: Σύγκριση διαμερίσματος Γ με ΣΤ. ............................................................. 87
Πίνακας 24: Πίνακας μετά την χρονική αναγωγή........................................................... 88
Πίνακας 25: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Ε. ............................................................... 88
Πίνακας 26: Πίνακας μετά την αναγωγή παλαιότητας ................................................... 88
Πίνακας 27: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Β και Γ με Δ .............................................. 89
Πίνακας 28: Πίνακας μετά την αναγωγή ορόφου. .......................................................... 89
Πίνακας 29: Σύγκριση διαμερίσματος Α, Β, Γ, Δ, Ε και ΣΤ. ......................................... 90
Πίνακας 30: Τελικός πίνακας μετά την διαδικασία αναπροσαρμογών. .......................... 91
11
Πίνακας 31: Πίνακας υπολογισμού αξίας εκτιμώμενου διαμερίσματος βάση της άμεσης
κεφαλαιοποίησης της προσόδου. ................................................................. 92
Πίνακας 32: Συγκεντρωτικός πίνακας δεδομένων. ...................................................... 102
Πίνακας 33: Πίνακας εκτίμησης συνολικών εσόδων από τις πωλήσεις ....................... 102
Πίνακας 34: Πίνακας υπολογισμού κόστους κατασκευής ........................................... 102
Πίνακας 35: Πίνακας υπολογισμού εργολαβικού οφέλους. ......................................... 103
Πίνακας 36: Πίνακας υπολογισμού κόστους ανάπτυξης .............................................. 103
Πίνακας 37: Πίνακας υπολογισμού κόστους χρηματοδότησης. ................................... 104
Πίνακας 38: Πίνακας υπολογισμού κόστους προώθησης - προβολής. ........................ 104
Πίνακας 39 : Πίνακας εκτίμησης παραγόμενης υπεραξίας γης. ................................... 105
Πίνακας 40: Πίνακας υπολογισμού ποσοστού αντιπαροχής ........................................ 105
12
ΠΡΟΛΟΓΟΣ
Η συγκεκριμένη εργασία, αποτελεί διπλωματική εργασία της φοιτήτριας Σαλονικίδου

Βιολέττας του μεταπτυχιακού προγράμματος σπουδών «Διοίκηση και Διαχείριση
Τεχνικών Έργων» του τμήματος Πολιτικών Μηχανικών του Αριστοτελείου
Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης. Πραγματοποιήθηκε κατά το ακαδημαϊκό έτος 2014-
2015, υπό την επίβλεψη του κου. Σαββαϊδη.
13
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Από την αρχή της ύπαρξης του ανθρώπου πάνω στη γη μια από τις βασικές του
επιδιώξεις υπήρξε η κάλυψη ορισμένων αναγκών όπως αυτής της στέγασης και της
εύρεσης τροφής. Από εκείνη την εποχή και με το πέρας των χρόνων άρχισε να
εμφανίζεται και να αναπτύσσεται η έννοια της κατοχής και αργότερα της ιδιοκτησίας
γης και ακινήτων. Αργότερα έχοντας ως κύριο στόχο την εύρυθμη λειτουργία των
κοινωνιών εμφανίστηκαν και οι πρώτη «κανόνες» χρήσης και αγοραπωλησίας της γης
και των επί αυτής ακινήτων. Η πολυπλοκότητα της και οι παράγοντες από τους οποίους
επηρεάζεται η αξία της γης και των ακινήτων κατέστησαν αναγκαία την διαμόρφωση
ενός «συστήματός» εκτίμησης της αξίας τους. Το συγκεκριμένο «σύστημα» στηρίζεται
βασικά σε οικονομικά και νομικά στοιχεία τα οποία αφορούν και ρυθμίζουν την κάθε
φορά αξία ενός ακινήτου ή ενός μεριδίου γης.
Η συγκεκριμένη εργασία εστιάζει στις μεθόδους εκτίμησης, αποτελώντας ταυτόχρονα

μια συγκριτική μελέτη μεταξύ των μεθόδων αυτών ενώ εξειδικεύεται σε ορισμένες
περιπτώσεις εφαρμογής όπως η εκτίμηση αξίας διαμερισμάτων και οικοπέδων εντός
αστικού ιστού.
1.1. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ
Αρχικά γίνεται μια ευρύτερη παρουσίαση του θεωρητικού πλαισίου όσον αφορά τις
εκτιμήσεις. Έτσι παρουσιάζονται ορισμένα γενικά στοιχεία – έννοιες και ορισμοί ,
αναφέρονται οι βασικές μέθοδοι εκτίμησης και παραθέτεται μια συγκριτική
παρουσίαση τους και αξιολογούνται αναλόγως η μία μέθοδος σε σχέση με την άλλη.
Στη συνέχεια, στο δεύτερο κομμάτι της εργασίας παρουσιάζονται δύο παραδείγματα
εφαρμογής κάποιων από τις μεθόδους που αναφέρθηκαν και αναλύθηκαν στο
προηγούμενο κομμάτι. Το πρώτο παράδειγμα εφαρμογής αφορά την εκτίμηση αξίας
ενός διαμερίσματος στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και το δεύτερο την εκτίμηση αξίας
ενός οικοπέδου στο κέντρο της πόλης των Γιαννιτσών.
Στο τελευταίο κομμάτι της εν λόγω εργασίας εμφανίζονται τα συμπεράσματα τα οποία

προκύπτουν από τα προαναφερθέντα.
14
1.2. ΕΡΓΑΛΕΙΑ
Για την εκπόνηση της παρούσας εργασίας χρησιμοποιήθηκαν τόσο επιστημονικά άρθρα
– κείμενα, όσο και ειδικά νομοθετικά εδάφια. Επίσης, χρήσιμο εργαλείο κυρίως στην
ενότητα Β ήταν το EXCEL, καθώς μεγάλο μέρος της διαδικασίας των εκτιμήσεων
οργανώθηκε και ολοκληρώθηκε μέσω αυτού.
15
ΕΝΟΤΗΤΑ Α: ΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
16
17
2. ΓΕΝΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ – ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΑΙ ΟΡΙΣΜΟΙ
Αρχικά για την καλύτερη εισαγωγή στο γενικότερο πλαίσιο των εκτιμήσεων θεωρείται
απαραίτητη η ανάλυση ορισμένων σχετικών με το εν λόγο θέμα εννοιών και ορισμών.
2.1. Η ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ
Η ιδιοκτησία αποτελεί έναν ανθρώπινο θεσμό ο οποίος υποδηλώνει τη σχέση ενός

ατόμου ως προς κάποιο συγκεκριμένο στοιχείο – πράγμα. Σύμφωνα με τον παραπάνω
θεσμό, εκφράζεται ουσιαστικά η κυριαρχία ενός ατόμου σε ένα αγαθό [Ζεντέλης,2001].
Ειδικότερα, όταν η παραπάνω σχέση αναφέρεται σε ακίνητο, καλείται ακίνητη
ιδιοκτησία.
Ιδιοκτησία:
Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπόψιν καταρχάς την κυριαρχία την οποία
κατέχει ο ιδιοκτήτης του αγαθού σε αυτό και, επιπροσθέτως, τους νόμιμους
περιορισμούς τους οποίους επιβάλλει το Σύνταγμα της Ελλάδος σε αυτόν, γεννιούνται
διάφορες υποχρεώσεις στον κάθε ιδιοκτήτη, οι οποίες ουσιαστικά εξυπηρετούν το
γενικότερο οικονομικό και κοινωνικό όφελος της κάθε κοινωνίας [Γιαννακούρου,
2011]. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το Σύνταγμα της Ελλάδας στα άρθρα του 17 και
18 «η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που
απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος»
[ΣτΕ, αρ.17],[ ΣτΕ, αρ.18].
Έτσι, για παράδειγμα, σε περίπτωση εξυπηρέτησης τεκμηριωμένα αποδεικνυόμενου

κοινωνικού συμφέροντος, η πολιτεία μπορεί να προβεί σε δήμευση οποιασδήποτε
ακίνητης ιδιοκτησίας [ΣτΕ, αρ.24].
2.1.1. ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ
Οριζόντια ιδιοκτησία:
Ως οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατά ορόφους ορίζεται

«η διηρημένη κατά ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος».
Χαρακτηρίζεται από δύο στοιχεία: α) την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής
18
και β) την συγκυριότητα στα κοινά μέρη του συνόλου του οικοδομήματος [Α.Κ.,
εμπράγματο δίκαιο, αρ.1002, αρ.1117], [Ν.3741/29].
Κάθετη ιδιοκτησία:
Ως κάθετη ιδιοκτησία ορίζεται «η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα

αυτοτελή οικοδομήματα (ή σε μέρος αυτού), με αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ’
ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο και τους υπόλοιπους κοινόχρηστους χώρους». Η
κάθετη ιδιοκτησία συναντάται σε δύο μορφές: α) την απλή, όπου το κάθε διαφορετικό
οικοδόμημα, το οποίο έχει κτιστεί σε ενιαίο οικόπεδο με τα υπόλοιπα, ανήκει σε έναν ή
περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, χωρίς όμως να υπάρχει και
οριζόντια διαίρεση σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων, β) την σύνθετη, όπου το κάθε
διαφορετικό οικοδόμημα, το οποίο έχει κτιστεί σε ενιαίο οικόπεδο με τα υπόλοιπα,
ανήκει σε έναν ή περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, ενώ υπάρχει
και οριζόντια διαίρεση σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων. Έτσι, στη σύνθετη μορφή
της η κάθετη ιδιοκτησία δημιουργεί α) μεταξύ των συνιδιοκτητών του ίδιου
οικοδομήματος σχέσεις οι οποίες αφορούν τη λειτουργικότητα του οικοδομήματος,
αλλά και β) μεταξύ των συνιδιοκτητών του ενός και των άλλων οικοδομημάτων,
σχέσεις που αφορούν το κοινό οικόπεδο [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.1002, αρ.1117],
[Ν.1024/71].
Από τα παραπάνω προκύπτει ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία αντικείμενο αποκλειστικής

κυριότητας είναι κάποιος όροφός ή διαμέρισμα επί του ορόφου, ενώ στην κάθετη είναι
κάποιο οικοδόμημα ή διαμέρισμα επί αυτού.
19
2.2. ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ – ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ
Παρακάτω παραθέτονται ορισμένοι, κρίσιμοι για την πορεία της εν λόγω εργασίας,
ορισμοί.
Κυριότητα:
Σύμφωνα με τον αστικό κώδικα και, ειδικότερα, το εμπράγματο δίκαιο, κυριότητα

μπορεί να υπάρξει μόνο σε θεωρούμενα από το νόμο πράγματα και μέσω αυτής ο
κύριός τους μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στον νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να τα
διαθέτει και να τα χρησιμοποιεί, όπως αυτός θέλει [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.999,
αρ.1117].
Συγκυριότητα:
Συγκυριότητα θεωρείται η εξ αδιαιρέτου κατά ιδανικά μέρη ιδιοκτησία ενός πράγματος,

από πολλούς ιδιοκτήτες [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.1113].
Η κυριότητα κάποιας ιδιοκτησίας μπορεί να χαρακτηριστεί ως πλήρης ή ψιλή. Για

αυτόν το λόγο πρέπει να διευκρινιστούν οι παρακάτω έννοιες [Αρβανίτης, 2000].
Επικαρπία:
Η δυνατότητα κάποιου να εκμεταλλεύεται με οποιονδήποτε τρόπο θέλει (εντός των

νομικών ορίων) κάποια ιδιοκτησία, χωρίς όμως να του ανήκει. Μπορεί να διακριθεί σε
ισόβια, αορίστου και ορισμένου χρόνου.
Ψιλή κυριότητα:
Ο κάτοχος της ψιλής κυριότητα κατέχει την ιδιοκτησία αλλά όχι την επικαρπία της.
Πλήρης κυριότητα:
Η πλήρης και χωρίς περιορισμούς εξουσία κάποιου σε κάποια ιδιοκτησία. Δηλαδή ο

κάτοχος της ιδιοκτησίας κατέχει και την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα.
δικαίωμα εκμετάλλευσης ιδιοκτησίας κατοχή ιδιοκτησίας

επικαρπία 
ψιλή κυριότητα 
πλήρης κυριότητα  
Πίνακας 1: Οι έννοιες της επικαρπίας, της ψιλής και πλήρους κυριότητας, Επεξεργασία: ιδία.
20
2.3. ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Ακίνητο:
Λαμβάνοντας υπόψιν τα παραπάνω, ο όρος ακίνητο μπορεί να θεωρηθεί ως

περιουσιακό στοιχείο μέσω του οποίου εκφράζεται το συμβατικό δικαίωμα της
ιδιοκτησίας ως αυτοτελές ή εξ αδιαιρέτου [Ζεντέλης, 2001].
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ελλάδος και ειδικότερο το άρθρο 948 του
εμπράγματου δικαίου, ως ακίνητο ορίζεται το έδαφος και τα συστατικά του μέρη [Α.Κ.,
εμπράγματο δίκαιο, αρ.948]. Επιπρόσθετα, στο προαναφερθέν θεσμικό κείμενο
αναφέρονται και ορίζονται τόσο η έννοια του εδάφους, όσο και των συστατικών του
μερών.
Ως απόρροια των ανωτέρω, προκύπτει ότι τα ακίνητα έχουν τρείς διαστάσεις, την
τεχνική, την νομική και την οικονομική και έτσι πάντα πρέπει να ερευνώνται και να
μελετώνται στη βάση και των τριών αυτών συνισταμένων [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Έδαφος:
Ως έδαφος, σύμφωνα με την νομοθεσία, ορίζεται το «ορισμένο τμήμα της επιφάνειας

της γης που πληροί τους όρους της έννοιας του πράγματος και κυρίως του όρου του
αυθύπαρκτου, δηλαδή του εξατομικευμένου», ενώ ως εξατομίκευση, «η ακριβής
οριοθέτηση του πράγματος κατά θέση, όρια, πλευρικές διαστάσεις και σχήμα που
αποτυπώνονται σε τοπογραφικά διαγράμματα» [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.948].
Γη – Γεωτεμάχιο:
Ως γη ορίζονται τα τμήματα του εδάφους, τα οποία λαμβάνουν μέρος σε κάποια

συναλλαγή, τα οποία καλούνται και γεωτεμάχια. Πιο συγκεκριμένα, νομικά, ως
γεωτεμάχιο, ορίζεται «το συνεχόμενο τμήμα της επιφάνειας του εδάφους με τα
συστατικά αυτού μέρη ή τα παραρτήματά του, με ενιαία λειτουργικότητα ή χρήση, η
οποία περιγράφεται αυτοτελώς σε συμβόλαιο, καθορίζεται με κλειστά όρια και ανήκει
σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή το
δημόσιο» [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.953].
Επιπλέον, το εμπράγματο δίκαιο αναφέρει ως συστατικά μέρη του ακινήτου «α) το

μέρος σύνθετου πράγματος που δε μπορεί να αποχωρισθεί από το κύριο πράγμα, χωρίς
21
βλάβη δική του ή του κυρίου πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του
προορισμού τους ή και των δύο [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο, αρ.953], β) 1) τα πράγματα
που συνδέονται στερεά με το έδαφος, η απόσπαση των οποίων είναι εξαιρετικά
δυσχερής, 2) τα προϊόντα του ακινήτου, εφόσον συνδέονται με το έδαφος (π.χ. δένδρα,
ορυκτά κ.λπ.), 3) το υπόγειο νερό και οι πηγές του, 4) τα κινητά που
χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερση ενός οικοδομήματος» [Α.Κ., εμπράγματο δίκαιο,
αρ.954].
Πρόσοδος:
Οποιοδήποτε τακτικό εισόδημα προέρχεται από τη γη, το κεφάλαιο ή οποιαδήποτε

άλλη περιουσία, χωρίς όμως να υπάρχει σύνδεση με οποιαδήποτε επιχειρηματική
δραστηριότητα ή μορφή εργασίας [Καρανικόλας, 2010].
22
2.4. Η «ΑΓΟΡΑ» ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Τα ακίνητα, εκτός από την κάλυψη της βασικής ανάγκης των ανθρώπων για κατοικία,
από την οικονομική επιστήμη αντιμετωπίζονται και ως επένδυση. Το πλαίσιο και οι
συνθήκες, υπό τις οποίες διαμορφώνονται οι τιμές και τα χαρακτηριστικά τέτοιων
επενδύσεων, ελέγχονται και διαμορφώνονται από την κτηματαγορά, η οποία με τη
σειρά της αναπτύσσει σχέσεις αλληλεξάρτησης και αλληλεπίδρασης με τη γενικότερη
οικονομία του κάθε κράτους [Τριανταφυλλόπουλος, 2010].
2.4.1. Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ
Ως επένδυση μπορεί να οριστεί η δέσμευση κάποιου κεφαλαίου, για κάποιο δεδομένο

χρονικό διάστημα, με σκοπό την μελλοντική εισροή κεφαλαίων. Ως απόρροια των
ανωτέρω, κάθε επένδυση αποτελεί ουσιαστικά μια ακολουθία καθαρών ταμειακών
ροών [Scarrett, 2012].
Έτσι, για την αξιολόγηση κάποιας επένδυσης χρησιμοποιούνται διάφορες μέθοδοι, εκ

των οποίων οι πλέον δεδομένες είναι: η καθαρά παρούσα αξία (N.P.V.), ο εσωτερικός
βαθμός απόδοσης (Ι.R.R.), η περίοδος επανείσπραξης του κεφαλαίου (R.O.I.) και η
μέση ετήσια απόδοση της επένδυσης [Scarrett, 2012], [Καρανικόλας, 2010].
Για να θεωρείται μια επένδυση «τέλεια», οφείλει να πληροί ορισμένα χαρακτηριστικά,

όπως:
 Ευκολία και ταχύτητα σε περιπτώσεις αγοράς και πώλησης

 Εισφορά κεφαλαίου ικανού να αντισταθμίζει τις πληθωριστικές τάσεις της αγοράς
 Ομοιογένεια χαρακτηριζόμενη από ταυτόχρονη διαιρετότητα
 Ύπαρξη ζήτησης για επενδύσεις αντιστοίχου είδους
 Απαίτηση μικρών διαχειριστικών αναγκών
 Ελάχιστη ανάμειξη της πολιτείας
 Μελλοντική αύξηση της αξίας του κεφαλαίου
2.4.2. ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΩΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗ
Κάθε ακίνητο ουσιαστικά αποτελεί κεφάλαιο επενδυόμενο, όμως, όπως είναι εύκολα
κατανοητό, η επένδυση σε κάποιο ακίνητο είναι πολύ δύσκολο να πληροί όλα τα
23
προαναφερόμενα χαρακτηριστικά έτσι, ώστε να θεωρείται «τέλεια» [Μπαρκίτζογλου,

2012].
Η επένδυση σε γη δεν μπορεί να θεωρηθεί μια εύκολη και γρήγορη διαδικασία, καθώς
σε περίπτωση μεταβίβασης ή αγοραπωλησίας α) απαιτεί καταβολή αξιοσημείωτου
χρηματικού ποσού (σε φόρους και αμοιβές συμβολαιογράφων) και β) μπορεί να
διαρκέσει έως και μήνες. Επίσης, σε σχέση με άλλες επενδύσεις, καθυστερεί να
αποφέρει τα αναμενόμενα οφέλη. Ένα ακόμη χαρακτηριστικό αυτού του είδους
επενδύσεων είναι η ανελαστικότητα που διακρίνει την εν λόγω «αγορά», λόγω της
απαίτησης μεγάλου χρονικού διαστήματος στην αύξηση ή μείωση της ζήτησης για γη.
Επιπρόσθετα, απαιτεί υψηλά κόστη για την κάλυψη των διαχειριστικών της αναγκών
και μεγάλη δυσκολία στην παρακολούθηση της. Έτσι, για παράδειγμα, απαιτεί στην
περίπτωση ενοικίασης μηνιαία παρακολούθηση της εύρυθμης λειτουργίας και
καταβολής των ενοικίων, καθώς και διαρκή παρακολούθηση για την διασφάλιση της
κατάστασής της. Τέλος, όσον αφορά την ανάμειξη της πολιτείας, αυτή είναι αρκετά
μεγάλη, καθώς κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να είναι προετοιμασμένος για
οποιαδήποτε μελλοντική αλλαγή της κυβερνητικής στάσης – πολιτικής ως προς την
«αγορά» ακινήτων [Καρανικόλας, 2010], [Scarret, 2012], [Ζεντέλης, 2001].
Όλα τα παραπάνω δικαιολογούνται από τα γενικότερα στοιχεία που διακρίνουν την

επένδυση σε κάποιο ακίνητο, έναντι άλλων επενδύσεων. Στοιχεία τέτοιου είδους
επενδύσεων παρουσιάζονται παρακάτω:
 Η συγκεκριμένη επένδυση αποτελεί μεσοπρόθεσμη ή και μακροπρόθεσμη επένδυση

 Στην Ελλάδα, έχει υψηλά κόστη σε περίπτωση μεταβίβασης
 Έχει υψηλή φορολογία
 Απαιτεί διαρκή συντήρηση
 Η «αγορά» των ακινήτων δεν μπορεί να θεωρηθεί τέλεια
 Η συγκεκριμένη επενδυτική κίνηση μπορεί να εμπεριέχει αρκετούς επενδυτικούς
κινδύνους
 Το κεφάλαιο που καταβάλλεται για την αγορά κάποιου ακινήτου δεν μπορεί να
ρευστοποιηθεί άμεσα στο μέλλον
 Σε περίπτωση ανάγκης για άμεσο κεφάλαιο, το ακίνητο μπορεί να υποθηκευτεί
24
 Η συγκεκριμένη επένδυση μπορεί να προστατεύσει το κεφάλαιο σε περιπτώσεις

έντονων πληθωριστικών αλλαγών και γενικότερα σε οποιαδήποτε μεταβολή της
οικονομίας
2.4.3. ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟΙ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
Σε αυτό το σημείο, είναι σκόπιμο να αναφερθούν ορισμένοι επενδυτικοί κίνδυνοι, οι

οποίοι μπορεί να προκύψουν από την επένδυση κεφαλαίου σε κάποιο ακίνητο και ως
αποτέλεσμα επηρεάζουν σε μικρό έως μεγάλο βαθμό την επιτυχία κάθε τέτοιου είδους
επένδυσης.
Κίνδυνος προερχόμενος από τον χρήστη του ακινήτου: Ο παραπάνω κίνδυνος αποτελεί
αρκετά συχνό φαινόμενο και προκύπτει συνήθως από την μη εύρυθμη καταβολή των
μισθωμάτων στον ιδιοκτήτη – επενδυτή. Ένας άλλος τύπος τέτοιου κινδύνου μπορεί να
εμφανιστεί υπό την μορφή κακής χρήσης του ακινήτου και να έχει ως αποτέλεσμα την
ταχύτερη απαξίωση του.
Φορολογικοί – νομοθετικοί κίνδυνοι: Τέτοια είδη κινδύνου προκύπτουν από πιθανή

αλλαγή της φορολογίας, όσον αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία ή της νομοθεσίας τόσο
περί ακινήτων, όσο και περί πολεοδομικών θεμάτων.
Τέλος ο πιο απρόβλεπτος κίνδυνος ιδίως για τις μακροχρόνιες επενδύσεις απορρέει από
την γενικότερη κίνηση της εθνικής οικονομίας. [Μπαρκίτζογλου, 2014].
25
2.5. Η ΕΚΤΙΜΗΣΗ
2.5.1. ΟΡΙΣΜΟΣ
Ο ορισμός της «εκτίμησης» είναι πολύπλευρος και πολυδιάστατός. Έτσι αναφέρονται

παρακάτω ορισμένοι ορισμοί:
«Η διαδικασία προσδιορισμού της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε δεδομένη

χρονική στιγμή, βάση μιας συγκεκριμένης μεθοδολογίας και για ένα συγκεκριμένο
σκοπό» [Μπαρκίτζογλου, 2012].
«Εκτίμηση είναι η τέχνη ή επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου
σε μία δεδομένη χρονική στιγμή λαμβάνοντας υπόψη α) τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά
του υπό εκτίμηση ακινήτου, β) τους τρέχοντες οικονομικούς δείκτες της αγοράς και γ)
όλες τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων» [Barlowe, 1978].
Aξίζει να αναφερθεί, ότι η εκτίμηση σαν διαδικασία αποτελεί έναν συνδυασμό τόσο
μαθηματικών μοντέλων, όσο και της ικανότητας του εκάστου εκτιμητή να διαχειριστεί
και να απομονώσει τα στοιχεία, τα οποία χρειάζεται κάθε στιγμή για την ορθή
ολοκλήρωση της μελέτης του και την εξαγωγή ικανοποιητικών συμπερασμάτων. Έτσι,
προκύπτει ότι η εκτίμηση αποτελεί ταυτόχρονα και «τέχνη» και «επιστήμη»
[Καρανικόλας, 2010].
Λαμβάνοντας υπόψη τους παραπάνω ορισμούς, στη συγκεκριμένη εργασία ως

εκτίμηση (real estate appraisal, valuation) θα νοείται:
Η αποτύπωση της αξίας ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου σε συγκεκριμένο χρόνο,

λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά στοιχεία της αγοράς ακινήτων, τις παραμέτρους
εκείνες που επηρεάζουν τη μεταβολή της αξίας των ακινήτων, διαθέτοντας την
αναγκαία τεχνική πληροφόρηση που αφορά το προς εκτίμηση ακίνητο, εφαρμόζοντας
τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα και μεθοδολογίες [Μπαρκίτζογλου,
2012].
2.5.2. ΤΑ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΑ ΠΡΟΤΥΠΑ
Η ανάγκη τυποποίησης της διαδικασίας των εκτιμήσεων στο πλαίσιο της διεθνοποίησης
των αγορών οδήγησε, το 1970, στη δημιουργία κάποιων διεθνών και ευρωπαϊκών
εκτιμητικών προτύπων, αρχών και μεθόδων, ώστε να μην προκαλείται οποιαδήποτε
26
σύγχυση [TEGoVA, 2012]. Τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα κάθε χώρας σέβονται και
υπακούουν στα γενικότερα ευρωπαϊκά πρότυπα χρησιμοποιώντας τα τελευταία ως
υπερκείμενο επίπεδο οδηγιών.
Τα Ευρωπαϊκά πρότυπα εκτίμησης, τα οποία υπακούουν και οι εκτιμητές της Ελλάδας,

δίνουν κάποια πρότυπα και κάποιες οδηγίες, οι οποίες αναφέρονται σε ειδικότερα
θέματα εκτιμήσεων. Η Ευρωπαϊκή ομάδα εκτιμητικών οργανισμών (TEGοVA) είναι
υπεύθυνη για την έκδοση των Ευρωπαϊκών εκτιμητικών προτύπων και οδηγιών. Η
τελευταία έκδοση δημοσιεύτηκε το 2012 [ΕVS, 2012].
Παρουσίαση των βασικών προτύπων και περιπτώσεων εφαρμογής των Ευρωπαϊκών

εκτιμητικών προτύπων σύμφωνα με το EVS που εκδόθηκε από την TEGoVA το 2012
ακλουθεί παρακάτω:
Ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα
 Πρότυπο 1: Αγοραία αξία

 Πρότυπο 2: Βάσεις εκτίμησης διαφορετικές από την αγοραία αξία
 Πρότυπο 3: Ο καταρτισμένος εκτιμητής
 Πρότυπο 4: Διαδικασία εκτιμήσεων
 Πρότυπο 5: Σύνταξη εκτιμητικών εκθέσεων
Εφαρμογές εκτιμητικών προτύπων
 Εκτιμήσεις για σκοπούς χρηματοοικονομικής αναφοράς

 Εκτιμήσεις για δανειακούς σκοπούς
 Εκτιμήσεις για ασφαλιστικές εταιρίες
 Εκτιμήσεις για επενδυτικούς σκοπούς
 Διασυνοριακές εκτιμήσεις
 Εκτίμηση ακινήτων όσον αφορά την ενεργειακή τους απόδοση
27
2.5.3. ΟΙ ΕΚΤΙΜΗΤΕΣ
Η παραπάνω διαδικασία της εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου διενεργείται από
εξειδικευμένους επαγγελματίες (οι οποίοι προέρχονται από διαφορετικά επαγγελματικά
πεδία) και ονομάζονται εκτιμητές [Scarrett, 2012.] Παλιότερα, οι εκτιμήσεις ακινήτων
στην Ελλάδα, γίνονταν από επαγγελματίες που ανήκαν στο Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών
(Σ.Ο.Ε.) το οποίο με απόφαση του Ν.4152/09-05-13 (παράγραφος Γ΄-Ρυθμίσεις για την
παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών) έχει διακόψει την παροχή υπηρεσιών του. Έτσι, η
διαδικασία πλέον εκτελείται από ανεξάρτητους επαγγελματίες οι οποίοι είναι
εγγεγραμμένοι στο μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών της Γενικής Διεύθυνσης
Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών [Σ.Ο.Ε., World association of
valuation organizations], [Μπαρκίτζογλου, 2012 ].
Οι εκτιμητές χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες: α) τους εσωτερικούς, β) τους εξωτερικούς

και γ) τους ανεξάρτητους, ανάλογα με τη σχέση που έχουν με τον ιδιοκτήτη του
ακινήτου και το οικονομικό από αυτό συμφέρον [Scarrett, 2012], [Μπαρκίτζογλου,
2012]. Ο ρόλος τους είναι πολύ σημαντικός και αρκετά δύσκολος, λόγω των μεγάλων
ασταθειών που επικρατούν στην αγορά. Οι εκτιμητές είναι απαραίτητοι τόσο στον
δημόσιο, όσο και στον ιδιωτικό τομέα. Έτσι, μπορούν να εργαστούν:
1. Στον δημόσιο τομέα:
Ως πραγματογνώμονες σε περιπτώσεις επίλυσης διαφορών (σχετικών με οποιαδήποτε

ιδιοκτησία π.χ. κτηματικές διαφορές).
2. Στον ιδιωτικό τομέα:
Ως εκτιμητές της παρούσας αξίας κάποιας ιδιοκτησίας ή/και τις προοπτικές της, για
τράπεζες ή ασφαλιστικές εταιρίες.
Γενικότερα εκτιμητές μπορούν να εμπλακούν τόσο κατά τη φάση αγοράς ή εκμίσθωσης

ενός ακινήτου μέσω της διαπραγμάτευσης δανείου, του διακανονισμού της τιμής ,αλλά
και κατά τη φάση διαχείρισης κάποιου ακινήτου προτείνοντας λύσεις οι οποίες
αφορούν την απόδοση ενός ακίνητου και την μεγιστοποίηση της αξίας του.
[Καρανικόλας, 2010, Scarrett, 2012]
28
2.5.4. ΣΚΟΠΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Ο ουσιαστικός σκοπός της εκτίμησης είναι ο βέλτιστός ορισμός κάποιας εκ των

μορφών της αξίας ενός ακινήτου, σε κάποια συγκεκριμένη χρονική στιγμή
[Καρανικόλας, 2010], [Τμήμα κτηματολογίου και χωρομετρίας, Κύπρος].
Μια μελέτη εκτίμησης συντάσσεται κυρίως για επενδυτικούς, δικαστικούς ή

ασφαλιστικούς σκοπούς [Μπαρκίτζογλου 2012]. Έτσι, η εν λόγω μελέτη απαιτείται σε
περιπτώσεις όπως:
 Λήψη αποφάσεων για αγορά / πώληση / ανακαίνιση ενός ακινήτου, οικοπέδου και
άλλα
 Υπολογισμός αξίας χαρτοφυλακίου ακινήτων
 Εισφορές σε γη
 Προσκυρώσεις εκτάσεων (σε πράξεις εφαρμογής)
 Απαλλοτριώσεις ακινήτων - οικοπέδων
 Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης
 Ασφαλίσεις χρηματοπιστωτικών οργανισμός (χορήγηση δανείων)
 Λογιστική αποτύπωση οικονομικής κατάστασης
Τέλος, πρέπει να αναφερθεί ότι σε περιπτώσεις αγοράς/ πώλησης/ενοικίασης ενός
ακινήτου μεταξύ ιδιωτών, η τιμή του ακινήτου καθορίζεται μετά από συμφωνία
ανάμεσα στους δύο συναλλασσόμενους (χωρίς τη βοήθεια εκτιμητή στις περισσότερες
περιπτώσεις), ενώ στις άλλες περιπτώσεις μεγάλη βαρύτητα δίνεται στην άποψη του
εκτιμητή και στη μελέτη που αυτός έχει συντάξει.
Όλες οι εκτιμήσεις σήμερα στην Ελλάδα ακολουθούν τα διεθνή πρότυπα εκτίμησης, τα

οποία δημιουργήθηκαν από τον ανεξάρτητο μη κερδοσκοπικό ιδιωτικό οργανισμό, ο
οποίος είναι υπεύθυνος για την έκδοση των διεθνών εκτιμητικών προτύπων, ΕVS
(European Valuation Standards ).
2.5.5. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Κάθε εκτίμηση οφείλει να ακολουθεί ορισμένα πρότυπα (ευρωπαϊκά εκτιμητικά

πρότυπα –E.V.S) και, ανάλογα με τη μέθοδο εκτίμησης που θα διαλέξει ο εκτιμητής, να
συντάσσεται με συγκεκριμένο τρόπο και να ακολουθεί ορισμένα στάδια
29
[Μπαρκίτζογλου, 2012]. Τα ακίνητα, τα οποία εκτιμώνται, μπορούν να διαχωριστούν

στις παρακάτω κατηγορίες:
 Γη (κενή), εντός ή εκτός σχεδίου

 Γη η οποία έχει αξιοποιηθεί
Οι οποίες με τη σειρά τους χωρίζονται στις παρακάτω υποκατηγορίες:
 Κτίσματα (κατοικίες , καταστήματα, γραφεία)

 Βιοτεχνικά / βιομηχανικά κτίρια / αποθήκες
 Εμπορικά κέντρα
 Ξενοδοχεία
 Διατηρητέα κτήρια
 Μαρίνες
 Ιδιωτικά νησιά
 Λατομία
 Σταθμοί αυτοκινήτων
 Σεισμοπαθή κτίρια
Έτσι, κάθε εκτίμηση οφείλει να ακολουθεί και να εμπεριέχει τα παρακάτω στάδια:
 Αρχικά, γίνεται η συγκέντρωση και η μελέτη των απαιτούμενων στοιχείων και

εγγράφων που αφορούν την προς εκτίμηση ιδιοκτησία.
Σε αυτή τη φάση συγκεντρώνονται έγγραφα, όπως:
 Οι τίτλοι ιδιοκτησίας
 Τοπογραφικά διαγράμματα
 Άδειες λειτουργίας ή ανέγερσης
 Διάφορες κατόψεις ή τομές
Μέσω της μελέτης των παραπάνω ερευνώνται διάφορες αυθαιρεσίες ή ελλείψεις, οι

οποίες θα είναι δυνατόν να επισημανθούν από τον εκτιμητή στην επόμενη φάση,
κατά τη διενεργούμενη αυτοψία.
 Ακολουθεί η επιτόπια έρευνα του εκτιμητή, η οποία πραγματοποιείται μέσω της

επίσκεψης του στην προς εκτίμηση ιδιοκτησία (αυτοψία).
30
Μέσω της αυτοψίας, ουσιαστικά γίνεται η σύγκριση – ταυτοποίηση των

υφιστάμενων στοιχείων με τα θεωρητικά τα οποία συλλέχθηκαν και αναλύθηκαν
κατά την πρώτη φάση.
Ουσιαστικά σε αυτή τη φάση γίνεται επιτόπια λεπτομερής καταγραφή της
υφιστάμενης κατάστασης της εκτιμώμενης ιδιοκτησίας, με τη βοήθεια διαφόρων
φωτογραφείων και σημειώσεων. Η λεπτομέρεια της επιτόπιας καταγραφής
εξαρτάται από τον σκοπό για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση και το είδος του
εκτιμώμενου στοιχείου.
Ένα σημαντικό στοιχείο το οποίο επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό την εξέλιξη και την
ολοκλήρωση της δεδομένης φάσης είναι α) ο βαθμός συνεργασίας του κάθε
ιδιοκτήτη με τον εκτιμητή και β) ο βαθμός προσβασιμότητας της εκτιμώμενης
ιδιοκτησίας [McDonald, McMillen, 2007].
Λόγω της πολυπλοκότητας και του πλήθους των στοιχείων καταγραφής που
απαιτούνται, χρησιμοποιούνται ορισμένα «τεχνικά δελτία αυτοψιών», τα οποία
διαφέρουν ανάλογα με το είδος της εκτιμώμενης ιδιοκτησίας. Έτσι, ανάλογα με το
είδος του εκτιμώμενου στοιχείου, καταγράφονται συνήθως τα παρακάτω στοιχεία
(ενδεικτικά αναφέρονται τα στοιχεία που καταγράφονται στις δύο πιο συχνές
περιπτώσεις εκτιμήσεων):
Για κατοικίες, γραφεία και εμπορικούς – επιχειρηματικούς χώρους:

 Διάφορα γεωμετρικά χαρακτηριστικά
 Η θέση και ο προσανατολισμός
 Η ύπαρξη χώρων χωρίς άδεια (μη νόμιμες, αυθαίρετες επιφάνειες)
 Η οικοδομική άδεια ή/και η άδεια λειτουργίας
 Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι γειτνιάζουσες
 Οι επί του ακίνητου πιθανές δεσμεύσεις
 Η θέα
 Ο όροφος (για οριζόντιες ιδιοκτησίες)
 Η λειτουργικότητα
 Τα υλικά κατασκευής
 Η εκτίμηση του κόστους του υφιστάμενου εξοπλισμού (για επιχειρηματικούς –
βιομηχανικούς χώρους)
31
 Η ποιότητα της κατασκευής και η στατικότατα του ευρύτερου οικοδομήματος και

ο βαθμός συντήρησης του
 Η ύπαρξη πιθανών τεχνικών – κατασκευαστικών βλαβών
 Η ποιότητα των διάφορων δικτύων του ακινήτου
 Ο βαθμός προσβασιμότητας
 Ο περιβάλλων χώρος
 Διάφορα στοιχεία που αφορούν τη μορφολογία και τη σύσταση του εδάφους
 Διάφορα ανθρωπογεωγραφικά στοιχεία της ευρύτερης περιοχής
 Πιθανές μελλοντικές αλλαγές των πολεοδομικών δεικτών της περιοχής
Για γεωτεμάχια:
 Η θέση και τα όριά του

 Οι όροι δόμησης
 Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι γειτνιάζουσες
 Οι επί του ακίνητου πιθανές δεσμεύσεις
 Η θέα
 Ο βαθμός προσβασιμότητας
 Η ύπαρξη υποδομών κοινής ωφέλειας
 Διάφορα στοιχεία που αφορούν την μορφολογία και τη σύσταση του εδάφους
 Διάφορα ανθρωπογεωγραφικά στοιχεία της ευρύτερης περιοχής
 Έπειτα διενεργείται έρευνα όσον αφορά την κτηματαγορά της ευρύτερης περιοχής,
στην οποία εντάσσεται το εκτιμώμενο στοιχείο.
Σε αυτή τη φάση συλλέγονται πληροφορίες και στοιχεία, τα οποία αφορούν την αξία
της προς εκτίμηση ιδιοκτησίας. Τα παραπάνω στοιχεία προέρχονται από μεσίτες,
εργολάβους και μηχανικούς της περιοχής και επηρεάζονται από τις κάθε στιγμή
τάσεις της αγοράς (επίπεδα προσφοράς και ζήτησης για ιδιοκτησίες αντίστοιχες με
την εκτιμώμενη).
 Ακόμη, ερευνώνται και μελετώνται α) διάφορα τεχνικά χαρακτηριστικά που
αφορούν την κατασκευή του προς εκτίμηση ακινήτου (στην περίπτωση ακινήτου)
καθώς και β) διάφοροι τρόποι αξιοποίησης – προώθησης της εκτιμώμενης
ιδιοκτησίας (βάση της τάσης της αγοράς τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο)
[Καρανικόλας 2010], [Μπαρκίτζογλου 2012].
32
Τέλος, σύμφωνα με τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα (I.V.S.), κάθε έκθεση εκτίμησης θα

πρέπει να εμπεριέχει, τουλάχιστον, τα παρακάτω δεδομένα [R.I.C.S 2012]:
 Όνομα πελάτη.
 Σκοπό εκτίμησης
 Στοιχείο που εκτιμάται
 Ιδιοκτησιακό καθεστώς.
 Βάση εκτίμησης
 Ημερομηνία εκτίμησης
 Παραδοχές που λαμβάνονται υπόψη κατά την εκτίμηση
 Αρχές στις οποίες βασίζεται η εν λόγω εκτίμηση
 Όρους ανάθεσης της έκθεσης, περιορισμούς δημοσίευσης της έκθεσης
 Στοιχεία στα οποία βασίστηκε η έκθεση εκτίμησης
 Αυτοψία του ακινήτου
 Εκτιμητικά πρότυπα σύμφωνα με τα οποία έγινε η έκθεση εκτίμησης
 Μέθοδο που χρησιμοποιήθηκε για την εκτίμηση
 Εκτιμώμενη αξία ακινήτου
 Υπογραφή και ημερομηνία της έκθεσης
33
2.6. ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Ως έννοια η αξία, ενός ακινήτου έχει διάφορες εκφάνσεις. Σύμφωνα με το Σώμα

Ορκωτών Εκτιμητών, η βάση της εκτίμησης αποτελείται από μια σειρά από
διαφορετικά είδη αξιών. Έτσι, υπάρχουν οι παρακάτω αξίες [Σ.Ο.Ε.]:
α) οικονομική αξία
β) αγοραστική αξία
γ) πραγματική - τρέχουσα αξία
δ) αντικειμενική αξία
α) Οικονομική αξία:
Η οικονομική αξία ενός ακινήτου αφορά ένα είδος που προσδιορίζει την αξία ενός
ακινήτου η οποία επηρεάζεται από τα παρακάτω:
 Τις δυνάμεις της αγοράς ακινήτων ,δηλαδή την προσφορά και τη ζήτηση
 Το βαθμό της παρούσας χρησιμότητας ενός ακινήτου
 Το βαθμό σπανιότητας (εύρεσης στην αγορά) ενός ακινήτου
 Την αρτιότητα ενός ακινήτου
β) Αγοραστική αξία:
Σύμφωνα με τον Smythe Ratcliff, η αγοραστική αξία (market value) ενός ακινήτου
αντιπροσωπεύει την πλέον πιθανότερη τιμή πώλησης του ακινήτου. Ο προσδιορισμός
της εν λόγω τιμής αποτελεί ουσιαστικά τον κύριο στόχο των εκτιμητών και
νομολογιακά προβλέπεται από τον αστικό νόμο 1521/1950 [Α.Ν. 1521/1950]. Σύμφωνα
με την Ευρωπαϊκή Οργάνωση Συλλόγου Εκτιμητών «TEGOVA» και ως απόρροια των
ανωτέρω, η αγοραστική αξία ενός ακινήτου είναι ουσιαστικά η πλέον πιθανότερη
μέγιστη τιμή που μπορεί να προσφερθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο, υπό την
προϋπόθεση ότι και οι δύο πλευρές (αγοραστής – πωλητής) γνωρίζουν τις συνθήκες
που επικρατούν τη δεδομένη στιγμή στην αγορά ακινήτων και δεν υπάρχει
οποιοσδήποτε καταναγκασμός - πίεση κατά την δεδομένη αγοραπωλησία
34
γ) Πραγματική – Τρέχουσα αξία:
Η πραγματική αξία (current value) ενός ακινήτου, αποτελεί ουσιαστικά το μέσο όρο, ο
οποίος προσδιορίζεται από τις διακυμάνσεις των υφιστάμενων τιμών προσφοράς και
ζήτησης. Έτσι, κατά το σημείο ισορροπίας της προσφοράς και της ζήτησης, η
πραγματική αξία ενός ακίνητου ισούται με την αγοραστική του αξία.
Στο σημείο αυτό, χρήσιμο θα ήταν να αναφερθεί ότι οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες
ορίζεται η αγοραστική αξία υπό πραγματικές συνθήκες δεν μπορούν να υφίστανται,
λόγω του ότι οι δύο συναλλασσόμενες πλευρές δεν μπορούν ποτέ να δρουν υπό
συνθήκες μηδενικής πίεσης, καθώς δημιουργείται πίεση από διάφορες αιτίες, όπως:
 Ο χρόνος
 Μη ολοκληρωμένη πληροφόρηση και των δύο πλευρών για τις συνθήκες της αγοράς
Λόγω των παραπάνω, δημιουργούνται αποκλίσεις από την αγοραστική αξία και έτσι
δημιουργείται η τρέχουσα αξία ενός ακινήτου.
δ) Αντικειμενική αξία:
Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου εκφράζει την αξία του για φορολογικούς σκοπούς,
αποτελεί ουσιαστικά την αξία που σύμφωνα με το κράτος έχει ένα ακίνητο. Η ανάγκη
για την εισαγωγή του εν λόγω όρου προήλθε από το γεγονός ότι η μέθοδος
προσδιορισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου θεωρήθηκε υποκειμενική και δεν
«κάλυπτε» ως προς την αξιοπιστία της τους φορολογούμενους, με αποτέλεσμα ένα
μεγάλο ποσοστό των τότε εκτιμήσεων να καταλήγει στα φορολογικά δικαστήρια. Έτσι,
για την αντιμετώπιση του παραπάνω προβλήματος, εισήχθη νομολογιακά με το άρθρο
49 του Ν.1249/1982 η έννοια του καθορισμού της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου.
[Ν.1249/1982]
Μέσω του καθορισμού της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου, εκφράζεται μόνο η αξία
της πλήρους κυριότητας ενός ακινήτου, ενώ ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας
άλλου εμπράγματου δικαιώματος γίνεται εφαρμόζοντας τις αντίστοιχες διατάξεις του
άρθρου 16 του Ν.118/1973 [Ν.118/1973].
Εκτός από τις παραπάνω εκφάνσεις της αξίας ενός ακίνητου, υπάρχουν και άλλες:
35
 Αξία μέγιστης και βέλτιστης χρήσης :

η μέγιστη αξία ενός ακίνητου, η οποία προέρχεται από την αξία της πιθανότερης
χρήσης ενός ακίνητου.
 Αξία υπάρχουσας χρήσης:
η τιμή ανταλλαγής (σε ευρώ) ενός ακινήτου κάποια συγκεκριμένη χρονική στιγμή,
με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα συνεχίσει να έχει την ίδια χρήση και στο
μέλλον.
 Αξία εναλλακτικής χρήσης:
η τιμή ανταλλαγής (σε ευρώ) ενός ακινήτου κάποια συγκεκριμένη χρονική στιγμή,
με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα αλλάξει χρήση στο μέλλον.
 Αξία υποθήκης:
η αξία ενός ακινήτου που προορίζεται για υποθήκη.
Σημαντικό στοιχείο το οποίο θα πρέπει να τονιστεί είναι ότι βάση των σημερινών
συνθηκών στην κτηματαγορά η εμπορική αξία των ακινήτων και ειδικότερα των
διαμερισμάτων έχει υποστεί μεγάλη πτώση και είναι σε αρκετές περιπτώσεις πολύ
χαμηλότερη και από την αντικειμενική
τους αξία.
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία τα
οποία παρουσιάστηκαν στην εφημερίδα
«Καθημερινή», οι αποκλίσεις των
εμπορικών αξιών από τις αντίστοιχες
αντικειμενικές είναι αρκετά μεγάλες.
Ιδιαίτερα αισθητή είναι η συγκεκριμένη
κατάσταση, κυρίως σε περιοχές με
ακίνητα υψηλών αντικειμενικών αξιών.
Στην συγκεκριμένη εικόνα
παρουσιάζονται οι αποκλίσεις μεταξύ
εμπορικών και αντικειμενικών αξιών
για διάφορες περιοχές με ακίνητα
υψηλών αντικειμενικών αξιών στην Αθήνα.
Εικόνα 1: Οι αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και
αντικειμενικών αξιών, Πηγή: Καθημερινή
36
2.7. ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η αξία ενός ακινήτου μπορεί να επηρεαστεί σε μεγάλο ή μικρό βαθμό από πληθώρα
καταστάσεων που επικρατούν την στιγμή της διενέργειας της εκτίμησης (για
παράδειγμα πληθωρισμός, κυβερνητικές πολιτικές, προσφορά και ζήτηση της αγοράς
για αντίστοιχα του εκτιμώμενου είδη), αλλά και από χαρακτηριστικά του ιδίου του
ακινήτου ή της ευρύτερης περιοχής στην οποία εντάσσεται. Σε αυτό το σημείο πρέπει
να αναφερθεί ότι ο βαθμός κατά τον οποίο οι παραπάνω παράγοντες συμβάλλουν στη
διαμόρφωση της εκτιμώμενης αξίας εξαρτάται κυρίως από τη χρονική περίοδο, κατά
την οποία διενεργείται η εκτίμηση. Επίσης, η βαρύτητα ορισμένων παραγόντων
εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το είδος του εκτιμώμενου ακινήτου, καθώς και από τον
σκοπό για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση [Πολυδωρίδης, 1985]. Έτσι, θα ήταν σκόπιμο
να υπάρξει ένας αρχικός διαχωρισμός των παραγόντων οι οποίοι διαμορφώνουν την
αξία ενός ακινήτου, με βάση τον ευρύτερο «χώρο» στον οποίο βρίσκονται τα ακίνητα.
Σύμφωνα με τα παραπάνω, τα ακίνητα μπορούν να χωριστούν σε δύο γενικές
κατηγορίες: σε αυτά που βρίσκονται εντός αστικού χώρου (αστικά ακίνητα) και σε
αυτά που βρίσκονται εντός αγροτικού χώρου (αγροτικά ακίνητα). Οι βασικοί
παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου σε αστικό ή αγροτικό χώρο
φαίνονται συνοπτικά παρακάτω:
ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗΣ ΑΞΊΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΕ ΑΣΤΙΚΟ ΧΩΡΟ

ΕΙΔΙΚΟΙ
Μέγεθος Θέση Όροι δόμησης
Σχήμα Χρήση Ποιότητα εδάφους
ΓΕΝΙΚΟΙ
Κυκλοφοριακό δίκτυο Επίδραση κυβερνητικής Πληθωριστικές τάσεις
Δίκτυα κοινής ωφέλειας πολιτικής Κοινωνικοοικονομικό επίπεδο
Ιστορικοί παράγοντες
ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗΣ ΑΞΊΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΕ ΑΓΡΟΤΙΚΟ ΧΩΡΟ
ΕΙΔΙΚΟΙ
Μέγεθος Έδαφος -Υπέδαφος Διαρκείς βλάβες
Μορφολογία Κυκλοφοριακό δίκτυο Απόσταση από οικισμό
ΓΕΝΙΚΟΙ
Κλίμα Κοινωνικοοικονομικό Εργατικό δυναμικό
Υδρολογικές συνθήκες επίπεδο Κεφάλαιο
Δίκτυα κοινής ωφέλειας Κατάσταση γειτονικών Πληθωριστικές Τάσεις
περιοχών
Πίνακας 2: Παράγοντες διαμόρφωσης αξίας ακινήτων σε αστικό – αγροτικό χώρο, Πηγή:
Πολυδωρίδης, 1985 , Επεξεργασία ιδία.
37
2.8. Η ΑΞΙΟΠΙΣΤΙΑ ΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ
Σύμφωνα με το RICS, κάθε εκτίμηση εμπεριέχει πάντα κάποιο ρίσκο, όσον αφορά την
αξιοπιστία των αποτελεσμάτων της [RICS, 2012]. Αυτό συμβαίνει λόγω της ύπαρξης,
σε μεγάλο ή μικρότερο βαθμό, υποκειμενικότητας κατά τη διαδικασία εκτίμησης
κάποιου ακινήτου. Παρά τα παραπάνω, υπάρχουν και άλλοι λόγοι, οι οποίοι μπορούν
να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την αξιοπιστία μιας έκθεσης εκτίμησης. Παρακάτω
αναφέρονται οι σημαντικότεροι:
 Οι «κρυφοί» κίνδυνοι ή οι κίνδυνοι που δεν έχουν εκτιμηθεί σωστά.

Ως «κρυφός» κίνδυνος μπορεί να οριστεί ο κίνδυνος, ο οποίος προέρχεται συνήθως από
έκτακτες μη εύκολα προβλέψιμες καταστάσεις, από καταστάσεις οι οποίες δεν έχουν
αποτιμηθεί ακόμα (π.χ. ολοκλήρωση κάποιας διπλανής κατασκευής) και από μη επαρκή
συλλογή στοιχείων που αφορούν το προς εκτίμηση ακίνητο. Ένας κίνδυνός μπορεί να
μην εκτιμηθεί σωστά σε περίπτωση που αντιμετωπιστεί ως ελάττωμα από τον εκτιμητή
ή σε περιπτώσεις κατά τις οποίες ο εκτιμητής μεταθέτει την εκτίμηση του κινδύνου σε
κάποιον άλλον (για παράδειγμα τον πελάτη) [ΕΛ.Ι.Ε, 2006].
 Τα σφάλματα κατά την μεθοδολογία – η επιλογή μη ορθής μεθόδου εκτίμησης.

Ανάλογα με το αντικείμενο της εκτίμησης και τον σκοπό για τον οποίο συντάσσεται μία
εκτιμητική έκθεση, χρησιμοποιείται η κατάλληλη κάθε φορά μέθοδος εκτίμησης. Κατά
την επιλογή της κατάλληλης μεθόδου υπάρχει πιθανότητα ορισμένες καταστάσεις να
οδηγήσουν σε επιλογή εσφαλμένης μεθόδου. Η εσφαλμένη αντίληψη του εκτιμητή,
όσον αφορά τον σκοπό της εκτίμησης και διαφόρων στοιχείων που αφορούν το
εκτιμώμενο αντικείμενο, καθώς και η ελλιπής έρευνα αγοράς από την μεριά του
εκτιμητή είναι ορισμένες περιπτώσεις, οι οποίες μπορεί να οδηγήσουν σε επιλογή
εσφαλμένης μεθόδου. Η εμπειρία και η πληροφόρηση του εκτιμητή είναι τα δύο
χαρακτηριστικά τα οποία ουσιαστικά επηρεάζουν την επιλογή της κατάλληλης
μεθόδου. Αφού επιδεχθεί η ορθή μέθοδος, ο εκτιμητής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα
προσεκτικός έτσι, ώστε να μην προκύψουν σφάλματα κατά την εφαρμογή της. Τέτοια
σφάλματα είναι δυνατόν να προκύψουν σε περιπτώσεις αριθμητικών σφαλμάτων και σε
λανθασμένη εφαρμογή των προτύπων υπό τα οποία συντάσσεται η έκθεση [ΕΛ.Ι.Ε,
2006].
38
3. ΒΑΣΙΚΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Για να θεωρείται επιτυχημένη μια εκτίμηση θα πρέπει ο εκτιμητής να επιλέξει την

σωστή μέθοδο. Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου , η
επιλογή της κατάλληλης μεθόδου εκτίμησης εξαρτάται από:
 τη φύση και τις προοπτικές του κάθε ακινήτου

 τον λόγο για τον οποίο συντάσσεται μια εκτίμηση,
 τα στοιχεία που έχει κάποιος εκτιμητής στη διάθεση του και
 τις παραδοχές που θα αναγκαστεί να κάνει
Οι βασικότερες μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου είναι οι παρακάτω:
 Η συγκριτική μέθοδος ή Στοιχείων Κτηματαγοράς (Comparison approach),

 Η υπολειμματική μέθοδος ή μέθοδος αξιοποίησης (Residual method),
 Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου ή επενδυτική μέθοδος (Investment
method),
 Η μέθοδος του υπολειμματικού κόστους ή αντικατάστασης (Depreciated
Replacement Cost),
 Η μέθοδος των κερδών (Profits method).
 Η μέθοδος προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας.
39
3.1. Η ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ Η ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ
Η συγκριτική μέθοδος (Comparison approach ) είναι η παλιότερη και πιο διαδεδομένη

μέθοδος που χρησιμοποιείται στην Ελλάδα για την εκτίμηση κυρίως των αξιών
κατοικιών, ενώ ουσιαστικά αποτελεί τη «μητέρα» όλων των υπολοίπων μεθόδων
εκτίμησης. Επίσης, χρησιμοποιείται και σε συνδυασμό με άλλες μεθόδους, συνήθως για
τον έλεγχο του αποτελέσματος της εκτίμησης [Καρανικόλας, 2010]. Παρόλα αυτά,
σήμερα χρησιμοποιείται κυρίως για την εκτίμηση της αγοραστικής αξίας κατοικιών,
εμπορικών ακινήτων, γραφείων, αγροτικής και αναπτυσσόμενης γης και οικοπέδων.
Αποτελεί μια απλή στην εφαρμογή της, μέθοδο, η οποία δεν χρησιμοποιεί
χρηματοοικονομικά μοντέλα, αλλά μόνο μαθηματικές πράξεις (όσον αφορά τα στοιχεία
της κτηματαγοράς [Μπαρκίτζογλου, 2012]. Για τη σωστή εκτέλεσή της απαιτείται
μεγάλη εμπειρία του εκτιμητή στον τομέα της κτηματαγοράς [Κιόχος, 2009].
Η συγκριτική μέθοδος βασίζεται στην εκτίμηση της εμπορικής αξίας «market value»
ενός ακινήτου, ή του μισθώματός του «market rent», μέσω της σύγκρισής της με
«παρόμοια» ακίνητα, ως προς τα χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την αξία τους, όπως
για παράδειγμα [Αληφαντής, 2009]:
 Το εισόδημα που μπορεί να εξασφαλιστεί από το ακίνητο.

 Οι χρήσεις (έχει κάποιον περιορισμό σε πιθανή αλλαγή χρήσης στο μέλλον)
 Το μέγεθος
 Η ηλικία
 Η τοποθεσία και άλλα
Επίσης, ένα ακόμη σημείο στο οποίο θα πρέπει να δοθεί προσοχή κατά την εκτέλεση
της συγκεκριμένης μεθόδου είναι η αξιοπιστία των συγκριτικών στοιχείων. Με βάση τα
παραπάνω, θα πρέπει να ελεγχθεί η οποιαδήποτε πηγή, όσον αφορά την ακρίβεια και τη
σοβαρότητα της. Έτσι, οι τιμές που αναφέρονται στις αγγελίες δεν είναι πάντα
αξιόπιστη πηγή, καθώς «πίσω» από την αναγραφόμενη τιμή πώλησης μπορεί να
«κρύβονται» στοιχεία, όπως: διάφορα χαρακτηριστικά του ακινήτου (π.χ. τα ακριβή
καθαρά ή μεικτά τετραγωνικά του ακινήτου), διάφορα χαρακτηριστικά της παρούσας
αγοραπωλησίας (π.χ. το χρηματικό καθεστώς υπό το οποίο πραγματοποιήθηκε ή ακόμα
και το ακριβές τελικό, συμφωνηθέν, ποσόν πώλησης ή μισθώματος. Η συγκεκριμένη
μέθοδος, για να εκτελεσθεί σωστά, πρέπει να χρησιμοποιήσει, ως συγκρίσιμες πηγές,
40
αγοραπωλησίες οι οποίες έγιναν υπό ομαλές συνθήκες και για τις οποίες ο εκτιμητής
διαθέτει, όσο το δυνατό περισσότερες, σωστές πληροφορίες [Αληφαντής, 2009].
3.1.1. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Για την εφαρμογή αυτής της μεθόδου, ακολουθούνται από τον μελετητή – εκτιμητή τα
παρακάτω βήματα :
1. Εντοπίζονται τα χαρακτηρίστηκα τα οποία επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου
2. Συλλέγονται πληροφορίες για αγοραπωλησίες παρόμοιων (με το ακίνητο) ακινήτων
3. Γίνεται ανάλυση των παραπάνω στοιχείων και εντοπίζονται οι διαφορές με το υπό
εκτίμηση ακίνητο.
4. Καταγράφονται οι συνθήκες υπό τις οποίες έγιναν οι υπόλοιπες αγοραπωλησίες.
5. Σε περιπτώσεις διαφορών ως προς τις συνθήκες και τα χαρακτηριστικά των
συγκρίσιμών αγοραπωλησιών με το υπό εκτίμηση ακίνητο, γίνονται
αναπροσαρμογές.
6. Προσδιορίζεται η αγοραστική τιμή του.
Όσον αφορά τις αναπροσαρμογές, αυτές μπορεί να είναι θετικές ή αρνητικές ,
χρηματικές ή ποσοστιαίες. Όταν το υπό μελέτη ακίνητο είναι ανώτερο / κατώτερο από
αυτό με το οποίο συγκρίνεται ως προς ένα χαρακτηριστικό – στοιχείο, τότε γίνεται
αντίστοιχα θετική / αρνητική προσαρμογή της αξίας του . Επιπλέον, όταν το
χαρακτηριστικό – στοιχείο σύγκρισης είναι οι όροι χρηματοδότησης, οι συνθήκες της
αγοραπωλησίας ή διάφορα φυσικά χαρακτηριστικά, η αναπροσαρμογή είναι χρηματική,
ενώ όταν είναι συνθήκες αγοράς ή η τοποθεσία, η αναπροσαρμογή είναι ποσοστιαία.
Όσο περισσότερες αναπροσαρμογές γίνουν, τόσο πιο αναξιόπιστο θα είναι το
αποτέλεσμα.
Σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα εκτίμησης (E.V.S.), όταν όλες οι προσαρμογές

είναι χρηματικές ή ποσοστιαίες δεν υπάρχει πρόβλημα στη σειρά με την οποία θα
γίνεται η κάθε αναπροσαρμογή. [Αληφαντής, 2009] Όταν όμως είναι διαφορετικές
μεταξύ τους, προτείνεται ο παρακάτω τρόπος:
41
Τιμή πώλησης ακινήτου α
+/-
Συνθήκες αγοραπωλησίας , Όροι χρηματοδότησης Κανονική τιμή πώλησης
+/-
Κανονική τιμή
Συνθήκες αγοράς κατά το χρόνο αγοραπωλησίας προσαρμοσμένη στις
συνθήκες αγοράς
+/-
Τελική
Τοποθεσία +/- Φυσικά χαρακτηριστικά +/- Νομικά
προσαρμοσμένη τιμή
χαρακτηριστικά +/- Χρήση +/- Κινητή περιουσία
πώλησης συγκρίσιμου
ακίνητου
Σχήμα 1: Σειρά προσαρμογών, Πηγή:ΕVS, Επεξεργασία ιδία.
Σε αυτό το σημείο, αξίζει να αναφερθεί ότι, ανάλογα με το είδος του εκτιμώμενου

ακινήτου και τα βασικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την αξία του, συναντώνται
ορισμένες (συνηθισμένες) αναγωγές οι οποίες επηρεάζουν κατά τον παρακάτω τρόπο
την τιμή του εκτιμώμενου ακινήτου [Μπαρκίτζογλου, 2012]. Έτσι:
Οικίες - Διαμερίσματα
 η ηλικία : 1/(1+ α)t , α = το ποσοστό απαξίωσης (μέση ανά έτος παλαίωση), t =

έτη snip +/- [0,5 - 0,9] ,συνήθως ο συντελεστής μειώνεται όσο αυξάνει η
παλαιότητα ενός κτιρίου, για παράδειγμα για ακίνητο με t=20 και πάνω, ο
συντελεστής συνιστάται να είναι κοντά στο 0,5, ενώ για ακίνητο με t= 5 ο
συντελεστής θα μπορούσε να είναι 0,9
 η ποιότητα κατασκευής: αποτελεί ποιοτικό συντελεστή και ορίζεται από τον
εκτιμητή  +/- [5% - 8%]
 ο όροφος:  +/- [5% ανά όροφο]
 ο προσανατολισμός / γωνιακό:  +/- 5%
 το μέγεθος:  +/- [6% - 8%]
 η λειτουργικότητα:  +/- 10%
 η μη ύπαρξη ασανσέρ από τον 2ο όροφο και πάνω :  -10%
 η έλλειψη θέρμανσης:  -5%
42
1. Γραφεία
 η ηλικία : 1/(1+ α)t , α = το ποσοστό απαξίωσης (μέση ανά έτος παλαίωση), t =
έτη snip +/- [0,5 - 0,9] , ομοίως με τα διαμερίσματα
 η ποιότητα κατασκευής: αποτελεί ποιοτικό συντελεστή και ορίζεται από τον
εκτιμητή  +/- [5% - 8%]
 ο όροφος:  +/- [5% ανά όροφο]
 ο προσανατολισμός / γωνιακό:  +/- 5%
 το μέγεθος:  +/- [6% - 8%]
 η λειτουργικότητα:  +/- 10%
2. Οικόπεδα
 η σχέση του Σ.Δ. του συγκρινόμενου οικοπέδου με τον Σ.Δ. του εκτιμώμενου
οικοπέδου
 η θέση του ( γωνιακό / µη γωνιακό) : +/- [5% , 10%]
 το πλάτος της οδού : αν είναι μικρότερο από 6 μέτρα  -20%
 το μέγεθος:  +/- [5% , 10%]
 τα γεωμετρικά του χαρακτηριστικά (πρόσωπο οικοπέδου / βάθος οικοπέδου): αν
ο παραπάνω συντελεστής είναι μικρότερο από 1/3  -50%
 το ιδιοκτησιακό καθεστώς : αν είναι συνιδιοκτησία  - 10%
 η προσβασιμότητα: αν υπάρχει δουλεία διόδου  -30%
 αν είναι μη οικοδομήσιμο: αν είναι δυνατόν να τακτοποιηθεί  -20%
αν δεν είναι δυνατόν να τακτοποιηθεί  -40%
 αν την περίοδο της αγοραπωλησίας υπάρχει αναστολή οικοδομικών αδειών:
 -10%
 αν είναι απαλλοτριωτέο: -20%
 αν είναι δεσμευμένο για αρχαιολογικούς λόγους:  -30%
3. Καταστήματα
Σε αντίθεση με τις προηγούμενες περιπτώσεις (γραφεία και διαμερίσματα), η αξία
των καταστημάτων δεν επηρεάζεται ιδιαίτερα από την ηλικία τους, την ποιότητα
κατασκευής, τη λειτουργικότερα και γενικότερα τα εσωτερικά χαρακτηριστικά τους.
43
3.1.2. ΣΥΝΟΠΤΙΚΗ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ
Συνοπτικά εμφανίζεται ο παρακάτω πίνακας:
ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ
ΧΡΗΣΗ ΤΡΟΠΟΣ
 Κατοικίες  Σύγκριση με «παρόμοια» ακίνητα ως προς χαρακτηριστικά
 Εμπορικά ακίνητα που επηρεάζουν την αξία τους.
 Γραφεία,  Προσαρμογές
 Αγροτική γη
 Αναπτυσσόμενη γη
 Οικόπεδα
εκτιμά την αγοραστική – εμπορική αξία μέσω σύγκρισης με παρόμοια ακίνητα
ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ
 Απλή σε κατανόηση  Προϋποθέτει την ύπαρξη ρευστής
 Απλή μεθοδολογία κτηματαγοράς
 Απαιτούνται ελάχιστες γνώσεις  Προϋποθέτει πρόσβαση σε στοιχεία
 Λαμβάνει υπόψιν της απόλυτα τα αγοραπωλησιών.
στοιχεία της αγοράς (τιμές πρόσφατων  Αδυναμία εύρεσης παρόμοιων
συναλλαγών) ακινήτων
 Εφαρμόζεται σε παγκόσμιο επίπεδο για πολλές προσαρμογές
την εκτίμηση κατοικιών κυρίως μη αξιόπιστα αποτελέσματα
 Δεν μπορεί εύκολα να συγκριθεί το
κόστος ευκαιρίας 1
 Υποκειμενική γνώμη εκτιμητή
Πίνακας 3: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου σύγκριση, Επεξεργασία: ιδία.
1
Κόστος ευκαιρίας είναι το κόστος που προκύπτει από την θυσία ενός αγαθού, για την παραγωγή
κάποιου άλλου.(35)
44
3.2. Η ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ
Η υπολειμματική μέθοδος (Residual method ) λέγεται αλλιώς και μέθοδος αντιπαροχής

και χρησιμοποιείται κυρίως για την εκτίμηση της αξίας παγίων και πιο συγκεκριμένα
για κάθε είδους οικόπεδα κενά και ανεκμετάλλευτα (αδόμητη γη σε αστικό
περιβάλλον) ή για ανακατασκευή κάποιου κτιρίου με πιθανή αλλαγή χρήσης (π.χ.
ανακατασκευή κτιρίου στο οποίο στεγάζονται εμπορικά καταστήματα σε κτίριο
κατοικιών) και γενικότερα σε οικόπεδα εργολαβικού ενδιαφέροντος. Ουσιαστικά η
συγκεκριμένη μέθοδος χρησιμοποιείται για σενάρια κατασκευής – ανακατασκευής
κάποιου κτιρίου και όταν δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία στην αγορά έτσι, ώστε να
προσδιοριστεί ακριβώς η αξία του εκτιμώμενου. Πρακτικά, αντικατοπτρίζει το ανώτατο
τίμημα το οποίο θα ήταν διατεθειμένος να δώσει ένας επενδυτής για κάποιο ακίνητο
(υπολειμματική αξία). Μια περίπτωση υπολειμματικής μεθόδου είναι και αυτή της
αντιπαροχής. Για τους παραπάνω λόγους η υπολειμματική μέθοδος αλλιώς ονομάζεται
και μέθοδος εργολάβου [Καρανικόλας, 2010], [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Μέσω της υπολειμματικής μεθόδου ουσιαστικά εκτιμάται η αξία της γης, αφού έχει
θεωρητικά αναπτυχθεί πλήρως και κατά τον βέλτιστο τρόπο και έπειτα αφαιρούνται
όλα τα προβλεπόμενα έξοδα. Πρακτικά, εκτιμάται η αγοραία αξία κάποιου οικοπέδου,
για παράδειγμα υπολογίζοντας την αξία του κτιρίου μετά την κατασκευή –
ανακατασκευή και αφαιρώντας από αυτή όλα τα έξοδα που θα προκύψουν έτσι, ώστε
να ολοκληρωθεί το σενάριο αξιοποίησης του οικοπέδου. Βασικά στοιχεία της
συγκεκριμένης μεθόδου αποτελούν τα επόμενα:
 Ο υπολογισμός της αξίας της «αναπτυγμένης» γης γίνεται συνήθως η χρήση της
συγκριτικής μεθόδου.
 Στα υπολογιζόμενα κόστη θα πρέπει να συμπεριληφθούν όλα τα κόστη σε όλες τις
φάσεις του έργου. Σε αυτά συνυπολογίζονται :
1. τα κόστη κατασκευής τα οποία εκφράζουν την τελική τιμή της κατασκευής –
ανακατασκευής,
2. οι αμοιβές των μηχανικών, οι οποίες ουσιαστικά αφορούν το συνολικό κόστος
των αμοιβών όλων των μηχανικών που εργάστηκαν – συνεργάστηκαν για την
αποπεράτωση του έργου κατασκευής – ανακατασκευής και αποτελούν συνήθως
το 5% των συνολικών εξόδων,
45
3. οι αμοιβές των δικηγόρων, οι οποίοι απασχολούνται στον τομέα της αγοράς του
αρχικού οικοπέδου και διάθεσης του αποπερατωμένου έργου και αποτελούν
συνήθως το 1% των συνολικών εξόδων,
4. την αμοιβή του κτηματομεσίτη ο οποίος χρειάζεται τόσο στην φάση της αγοράς,
όσο και στην φάση της διάθεσης του αποπερατωμένου έργου και αποτελούν
συνήθως το 2% της αξίας της αξιοποιημένης πια γης,
5. τα έξοδα χρηματοδότησης, για παράδειγμα το επιτόκιο δανεισμού, το οποίο
διαφέρει για κάθε σενάριο και διαχωρίζεται στο επιτόκιο του κόστους
κατασκευής και στο επιτόκιο του κόστους αγοράς.
6. τα έκτακτα έξοδα, τα οποία αποτελούν έξοδα δύσκολο να προβλεφθούν και
εκφράζονται ως το 5% των συνολικών εξόδων
7. τα εργολαβικά οφέλη, τα οποία υπολογίζονται περίπου στο 10% - 30% επί του
συνολικού κόστους κατασκευής - ανακατασκευής ή το επιχειρηματικό όφελος
το οποίο υπολογίζεται ως μικτό κέρδος του εργολάβου ως ποσοστό 15%- 20% επί
των συνολικών πωλήσεων
8. το επιχειρηματικό όφελος το οποίο είναι το όφελος του εργολάβου – επενδυτή και
ορίζεται στο 15% -20% επί των εσόδων από τις πωλήσεις.
 Τέλος, όλες οι υπολογιζόμενες τιμές των παραπάνω εξόδων οφείλουν να αναχθούν
στη σημερινή τους αξία. Η αναγωγή αυτή γίνεται μέσω του τύπου της «καθαράς
παρούσας αξίας», ο οποίος φαίνεται παρακάτω [Καρανικόλας, 2010].
Έτσι, αναλύεται και υπολογίζεται κάθε στάδιο μιας μελλοντικής επένδυσης , δηλαδή α)
η αγορά του κενού οικοπέδου, β) η υλοποίηση του αποδοτικότερου σεναρίου της
επένδυσης (βέλτιστη σχέση εξόδων αγοράς οικοπέδου, κατασκευής κτιρίου – εσόδων
από την επένδυση) γ) τα έξοδα που θα προκύψουν από την κατασκευή, δ) τα έσοδα που
θα επιφέρει η επένδυση. Επίσης, η μέθοδος συνυπολογίζει την ενδεχόμενη λήψη
δανείου, έξοδα που προκύπτουν για την αξιοποίηση ενός οικοπέδου, τις πιθανές
αστοχίες, το κόστος ευκαιρίας, τα έσοδα του εργολάβου και άλλα.
Βάση των Ευρωπαϊκών εκτιμητικών προτύπων, στη συγκεκριμένη μέθοδο υπολογίζεται

η υπολειμματική αξία (το ανώτατο τίμημα που είναι διατεθειμένος να δώσει ο
επενδυτής για κάποιο ακίνητο) αφαιρώντας από την αναμενόμενη τιμή πώλησης τα
έξοδα τα οποία προκύπτουν από όλες τις φάσεις υλοποίησης του έργου [Καρανικόλας,
2010].
46
Η συγκεκριμένη μέθοδος χρησιμοποιεί ουσιαστικά το παρακάτω μοντέλο:
Residual Value (RV) = Σπ – Σκ = Gross Development Value (GDV) - Total

Development Costs (TDV)- Developer’s Profits (DP)
Όπου: Σπ = Σύνολο πωλήσεων, Σκ = Σύνολο κόστους.
Σύμφωνα με την συγκεκριμένη μέθοδο ακολουθούνται τα παρακάτω βήματα:
1. Αυτοψία και συλλογή στοιχείων για το προς εκτίμηση ακίνητο - γη

2. Σύνταξη του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησης του οικοπέδου
3. Υπολογισμός κόστους κατασκευής – ανακατασκευής του κτιρίου (σε σημερινή
αξία) (Κ.Κ.)
4. Υπολογισμός οφέλους (εργολαβικού – επιχειρηματικού) (Ε.0.)
5. Υπολογισμός συνολικού κόστους έργου (σε σημερινή αξία)
6. Υπολογισμός τιμής πώλησης ακινήτου
7. Υπολογισμός της μελλοντικής αξίας της γης
8. Υπολογισμός της παρούσας αξίας της γης
9. Υπολογισμός της υπεραξίας γης που θα προκύψει Υ= R.V.a – R.V.o
Για τον υπολογισμό της υπολειμματικής αξίας ενός ακινήτου – οικοπέδου και
ειδικότερα των απαιτούμενων εξόδων για την ολοκλήρωση του έργου (κόστος έργου),
χρησιμοποιούνται ορισμένοι βασικοί συντελεστές.
Οι βασικές σχέσεις που χρησιμοποιούνται για την μεταφορά της εκτιμώμενης αξίας της
γης (R.V.a) σε σημερινή τιμή (R.V.o) προέρχονται από τον τύπο της Παρούσας Αξίας
(P.V.). Έτσι, φαίνεται ότι η παρούσα υπολειμματική αξία (R.V.o ) θα ισούται με την
υπολειμματική αξία, αφού τελειώσει το έργο (R.V.a ) επί τον συντελεστή παρούσας
αξίας 1/(1+ι) n . Άρα:
R.V.a = Σ.Π. – Σ.Κ.
R.V.o =R.V. a / (1+ i )n
Υ= R.V.a – R.V.o
47
Όπου: R.V.a = υπολειμματική αξία στο τέλος του έργου, R.V.o = παρούσα
υπολειμματική αξία, Υ = η υπεραξία η οποία θα προκύψει.
Σε περιπτώσεις κατά τις οποίες χρησιμοποιείται η μέθοδος της αντιπαροχής,

υπολογίζεται και το ποσοστό αντιπαροχής μέσω του παρακάτω τύπου:
α = (Σ.Π. – Σ.Κ.)/Σ.Π.,
όπου α = το ποσοστό αντιπαροχής
48
ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΉ ΜΕΘΟΔΟΣ
 Οικόπεδα  Αναλύεται και υπολογίζεται κάθε στάδιο μιας μελλοντικής
εργολαβικού επένδυσης :
ενδιαφέροντος α) η αγορά του κενού οικοπέδου,
 Σενάρια κατασκευής β)η υλοποίηση του αποδοτικότερου σεναρίου της
– ανακατασκευής επένδυσης
κάποιου κτιρίου γ)τα έξοδα που θα προκύψουν από την κατασκευή,
δ) τα έσοδα που θα επιφέρει η επένδυση
εκτιμά την υπολειμματική αξία του έργου (Σπ –Σκ) – την αξία γης
 Συνυπολογίζει :  Προϋποθέτει τον συνδυασμό με
α) ενδεχόμενη λήψη δανείου , κάποια άλλη μέθοδο (υπολογισμός
β) έξοδα για την αξιοποίηση ενός αξίας παρόμοιου ακινήτου)
οικοπέδου,  Αδυναμία εύρεσης παρόμοιων
γ) πιθανές αστοχίες, ακινήτων
δ) το κόστος ευκαιρίας , πολλές προσαρμογές
ε) τα έσοδα του εργολάβου και άλλα μη αξιόπιστα αποτελέσματα
 Εστιάζει στην εκτίμηση αξίας γης
Πίνακας 4: Συνοπτική παρουσίαση υπολειμματικής μεθόδου, Επεξεργασία: ιδία.
49
3.3. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΗΣ ΠΡΟΣΟΔΟΥ Η ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ

ΜΕΘΟΔΟΣ
Ορισμένες φορές ο σκοπός της αγοράς κάποιου ακινήτου δεν είναι ούτε στεγαστικός
ούτε επαγγελματικός και ο αγοραστής έχει ως στόχο του την αγορά του ακινήτου και τη
μελλοντική «εκμετάλλευση» του. Έτσι, ο αγοραστής επενδύει – αγοράζει ένα ακίνητο
έχοντας ως κύριο μέλημα του την ενοικίαση του και την δημιουργία μέσω αυτής της
επένδυσης ενός εισοδήματος, το οποίο θα προέρχεται από τις προσόδους του
συγκεκριμένου ακινήτου. Σε περιπτώσεις όμοιες με την παραπάνω χρησιμοποιείται η
μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου, η οποία βασίζεται στον συνδυασμό και
υπολογισμό τόσο της αγοραστικής αξίας του ακινήτου, όσο και των προσόδων που
αυτό μελλοντικά θα αποφέρει (απόδοση επένδυσης). Ως απόρροια των ανωτέρω,
προκύπτει ότι ο εκάστοτε εκτιμητής θα πρέπει να έχει άριστη γνώση των οικονομικών
συνθηκών στην κτηματαγορά και κυρίως στα μισθώματα παρομοίων ακινήτων
[Κιόχος, 2010].
Βασικό χαρακτηριστικό της συγκεκριμένης μεθόδου αποτελεί η μελλοντική της

διάσταση. Σε αυτή τη μέθοδο, ουσιαστικά ο εκτιμητής βασίζεται σε μελλοντικές
προσδοκίες, οι οποίες αναμένεται να πραγματοποιηθούν μέσω του ποσού που θα
αποκομίζει ο ιδιοκτήτης ανά έτος από τα μισθώματα που θα προκύψουν από το
εκτιμώμενο ακίνητο. Πρακτικά, ο εκτιμητής, εκτιμά τις καθαρές ταμειακές ροές
(N.C.F.) ή καθαρό λειτουργικό εισόδημα (N.O.I.)2 που προκύπτει. Ως αποτέλεσμα του
παραπάνω προκύπτει ότι η αξία της εκτιμώμενης ιδιοκτησίας αποτελεί την καθαρά
παρούσα αξία των αναμενόμενων μισθωμάτων [Scarrett, 2012], [Baum, Crosby, 2007].
Ιδιαίτερη έμφαση, όσον αφορά την συγκεκριμένη μέθοδο, θα πρέπει να δοθεί στον
υπολογισμό τόσο του ποσού του αρχικού μισθώματος, όσο των αναμενόμενων. Για τον
υπολογισμό του αρχικού μισθώματος λαμβάνονται υπόψη στοιχεία που προκύπτουν
από την έρευνα αγοράς και λειτουργούν ως συγκριτικά (συγκριτική μέθοδος), ενώ για
τον υπολογισμό των μελλοντικών μισθωμάτων λαμβάνονται υπόψη στοιχεία, όπως η
μελλοντική «κίνηση της αγοράς» και ο ετήσιο ρυθμός αύξησης του Α.Ε.Π. Τέλος,
αρκετά σημαντική είναι η ορθή επιλογή του προεξοφλητικού επιτοκίου (το επιτόκιο το
οποίο χρεώνει η κεντρική τράπεζα της Ελλάδος της υπόλοιπες τράπεζες για τα δάνεια),
2
Ως καθαρό λειτουργικό εισόδημα (N.O.I.) νοείται η διαφορά των εσόδων που προκύπτουν από τα
μισθώματα του εκτιμώμενου ακινήτου από τα έξοδα που αυτό έχει (σταθερά, λειτουργικά, συντήρησης).
[ευρετήριο οικονομικών όρων]
50
το οποίο εξαρτάται από την μελλοντική πορεία της οικονομίας [Ευρετήριο οικονομικών
όρων], [Scarrett, 2012].
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου διακρίνεται σε άμεση και έμμεση [Jenkins,

2006]. Από τον παραπάνω διαχωρισμό, η εν λόγω μέθοδος μπορεί να διακριθεί σε δύο
υπομεθόδους:
1. Την μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης (Direct Capitalization).

2. Την μέθοδο προεξόφλησης μελλοντικών χρηματικών ροών (Discount Cass Flows).
3.3.1. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΗΣ ΑΜΕΣΗΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ
Στη μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου, η παρούσα αξία του εκτιμώμενου
ακινήτου προκύπτει από το εισόδημα που «παράγει» ένα ακίνητο σε συνδυασμό με τον
συντελεστή κεφαλαιοποίησης3. Το αποτέλεσμα της παραπάνω διαδικασίας είναι η
κεφαλαιοποίηση του παραχθέντος εισοδήματος [Baum, Mackmin, Nunnigton, 2010].
Το σημαντικότερο και πιο δύσκολό σε αυτή τη μέθοδο είναι ο σωστός προσδιορισμός

του συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Δεν υπάρχει συγκεκριμένος τύπος για τον
υπολογισμό του και ουσιαστικά σημαντικότατο στοιχείο σε αυτή τη μέθοδο αποτελεί η
εμπειρία και η ικανότητα του εκτιμητή, καθώς και η πλήρης γνώση του για τη
διακύμανση και την τιμή των προσόδων στην περιοχή του εκτιμώμενου ακινήτου. Ο
συντελεστής κεφαλαιοποίησης συσχετίζεται με τον πληθωρισμό και το επιτόκιο
δανεισμού που θέτει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Επίσης, λαμβάνει υπόψη του
όλα τα ρίσκα τα οποία μπορεί να προκύψουν από την συγκεκριμένη επένδυση (εύρυθμη
καταβολή των μισθωμάτων, κατάσταση - πορεία της οικονομίας, απαξίωση ακινήτου).
Ένας τρόπος υπολογισμού του συντελεστή κεφαλαιοποίησης είναι η αύξηση του

αρχικού συντελεστή κεφαλαιοποίησης (initial yield) κατά 0,25% -0,5% λόγω της
απαξίωσης που δέχεται το ακίνητο κατά την εκτιμώμενη χρονική περίοδο. Ο αρχικός
συντελεστής κεφαλαιοποίησης εκφράζει τα ετήσια μισθώματα ως ποσοστό επί της
αξίας του ακινήτου [Baum, Crosby, 2007].
Βάση των παραπάνω προκύπτουν οι σχέσεις:
3
Το ετήσιο εισόδημα το οποίο προέρχεται από τα μισθώματα του προς εκτίμηση ακινήτου λαμβάνεται
υπ’ όψη ως διηνεκές ράντα με επιτόκιο κεφαλαιοποίησης (R), το οποίο εκφράζεται ως η διαφορά του
ρυθμού ανάπτυξης της οικονομίας και της αναμενόμενης απόδοσης [Καρανικόλας, 2010].
51
 V = N.O.I. / R
 R=r-g
 r = D1 + (P1 – P0) / P0 ,
Όπου:
V= η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, N.O.I.= το καθαρό λειτουργικό εισόδημα, R = το

επιτόκιο κεφαλαιοποίησης
r = IRR,ο εσωτερικός βαθμός αναμενόμενης απόδοσης, g = ρυθμός ανάπτυξης της

οικονομίας
D1 = αναμενόμενο κέρδος λόγω χρήσης, Ρ0 = P.V. σημερινή αξία, P1 = F.V. μελλοντική

αξία μετά την περίοδο ενός έτους
3.3.2. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΠΡΟΕΞΟΦΛΗΣΗΣ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΩΝ ΧΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΡΟΩΝ
Η μέθοδος προεξόφλησης μελλοντικών χρηματικών ροών χρησιμοποιείται σε

περιπτώσεις, όπου δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία έτσι, ώστε να εκτιμηθεί η τιμή
του αρχικού μισθώματος και να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος της άμεσης
κεφαλαιοποίησης. Επίσης, προτιμάται έναντι άλλων, καθώς μέσω αυτής υπολογίζονται
και λαμβάνονται υπόψη όλα τα μελλοντικά έσοδα και έξοδα που μπορεί να προκύψουν
από το προς εκτίμηση ακίνητο [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Κατά τη συγκεκριμένη μέθοδο, ο εκτιμητής κάνει μια μελλοντική πρόβλεψη του

εισοδήματος το οποίο θα παράγει το προς εκτίμηση ακίνητο για κάποια δεδομένη
χρονική στιγμή, λαμβάνοντας υπόψη ότι η οικονομία της αγοράς ακινήτων θα έχει
σταθερό ρυθμό ανάπτυξης και ότι η εν λόγω αγορά θεωρείται αποτελεσματική
[Scarrett, 2012].
Με βάση αυτή τη μέθοδο, υπολογίζεται η αξία του εκτιμώμενου ακινήτου αναγόμενη

στο παρόν, έχοντας θέσει υπόψη το χρονικό διάστημα «εκμετάλλευσης» του ακινήτου,
μέσω του παρακάτω μοντέλου:
Εκτιμώμενη αξία = (Παρούσα αξία των αναμενόμενων εισοδημάτων – Παρούσα αξία

αναμενόμενων εξόδων) + προεξοφλημένη αξία μεταπώλησης του ακινήτου
Έτσι προκύπτουν οι παρακάτω βασικές σχέσεις:
52
𝑁.𝑂.𝐼 𝑆.𝑃.𝑛
P.V. = ∑𝑛𝑡=1 (1+𝑖)𝑡 + ή αλλιώς P.V. = P.V.N.O.I + P.V.R.V.
(1+𝑖)𝑛
i = R.F.R. + R.P.
𝑁.𝑂.𝐼𝑛+1
S.P.n = R.V.n = 𝑟−𝑔
Όπου:
P.V. = η παρούσα αξία του ακινήτου, n = η χρονική περίοδο για την οποία μελετάται το
ακίνητο, N.O.I. = καθαρό λειτουργικό εισόδημα, i = το προεξοφλητικό επιτόκιο, S.P.n
= η αξία μεταπώλησης του ακινήτου μετά τη χρονική περίοδο για την οποία μελετάται ,
P.V.N.O.I = η παρούσα αξία του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος , P.V.R.V. = η
παρούσα αξία της υπολειμματικής αξίας του ακινήτου τη χρονική στιγμή n
R.F.R. = το επιτόκιο μηδενικού κινδύνου4, R.P. = το πριμ κινδύνου5
R.V.n = η υπολειμματική αξία του ακινήτου τη χρονική στιγμή n, r = IRR,ο εσωτερικός

βαθμός αναμενόμενης απόδοσης, g = ρυθμός ανάπτυξης της οικονομίας
H αξία μεταπώλησης του ακινήτου μετά τη χρονική περίοδο κατά την οποία
μελετήθηκε η επένδυση προκύπτει με τον υπολογισμό της υπολειμματικής του αξίας,
αν θεωρήσουμε ότι κατά το έτος n σταθεροποιείται η πορεία της οικονομίας
[Μπαρκίτζογλου, 2012].
Παρακάτω αναφέρονται τα βασικά βήματα που ακολουθούνται στην περίπτωση της

συγκεκριμένης μεθόδου:
1. Προσδιορισμός του χρονικού διαστήματος για το οποίο θα γίνει η εκτίμηση ( 5- 10

έτη)
2. Υπολογισμός αναμενόμενων προσόδων ανά έτος και συνολικά
3. Υπολογισμός τιμής μεταπώλησης μετά το πέρας του προσδιορισμένου χρονικού
διαστήματος για το οποίο εκπονείται η μελέτη (η συγκεκριμένη τιμή μεταπώλησης
4
Επιτόκιο μηδενικού κίνδυνου ονομάζεται το επιτόκιο που έχει κάποια επένδυση σε οικονομικά
προϊόντα που δεν εμπεριέχουν το στοιχείο του κινδύνου. [ευρετήριο οικονομικών όρων]
5
Πριμ κινδύνου ονομάζεται το επιπλέον ποσοστό αναμενόμενης απόδοσης το οποίο χρειάζεται ένας
επενδυτής προκειμένου να αναλάβει κάποια πιο επισφαλή επένδυση. [ευρετήριο οικονομικών όρων]
53
θα είναι μεγαλύτερη ή ίση με την υπολειμματική τιμή του ακινήτου έτσι, ώστε να
είναι προσοδοφόρα η επένδυση).
4. Υπολογισμός ζημίας (V.L.) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο μείνει
ανεκμετάλλευτο.
5. Υπολογισμός συντελεστή κεφαλαιοποίησης των προσόδων (σύγκριση με αποδόσεις
παρόμοιων ακινήτων με μικρή προσαύξηση η οποία θα πλησιάζει τον υφιστάμενο
πληθωρισμό, αν είναι δυνατό)
Στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο παραμείνει ανεκμετάλλευτο, πρέπει, για να
εκτιμηθεί το ουσιαστικό μεικτό εισόδημα (E.G.I.), να μειωθεί το αναμενόμενο μεικτό
εισόδημα (P.G.I) σε ποσοστό τέτοιο που να συμβαδίζει με την πιθανότητα που έχει το
εκτιμώμενο ακίνητο να μην ενοικιαστεί και να προστεθούν άλλα εισοδήματα (O.I.), τα
οποία θα αποφέρει το ακίνητο και δεν θα σχετίζονται με την ενοικίαση του.
Έπειτα, μπορεί να υπολογιστεί το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του εκτιμώμενου

ακινήτου N.O.I., αν αφαιρεθούν από το ουσιαστικό μεικτό εισόδημα (E.G.I.) τα
λειτουργικά έξοδα (O.E.)
Έτσι προκύπτει:
P.G.I. – V.L. + O.I. – O.E. = N.O.I
54

ΜΕΘΟΔΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΠΡΟΣΟΔΟΥ
 Εμπορικά ακίνητα  Συνδυασμός και υπολογισμός αγοραστικής αξίας
(ξενοδοχεία, ακινήτου και προσόδων που θα αποφέρει (απόδοση
εμπορικά κέντρα) επένδυσης).
εκτιμά την αξία του ακινήτου μέσω του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος που αυτό
θα «παράγει»
 Χρήσης σε περιπτώσεις μη δυνατής  Απαιτεί άριστες γνώσεις των
σύγκρισης του εκτιμώμενου οικονομικών συνθηκών στην
ακινήτου με άλλα παρόμοια κτηματαγορά και στα μισθώματα
(δυσκολία εύρεσης παρόμοιου παρομοίων ακινήτων στην περιοχή,
ακινήτου) εμπειρία και ικανότητα
 Λαμβάνει υπ’ όψη τη διαχρονική  Πολύπλοκη μέθοδος
αξία του χρήματος δύσκολος προσδιορισμός του
συντελεστή κεφαλαιοποίησης
 Η αξιοπιστία της μεθόδου επηρεάζεται
από τους ρυθμούς ανάπτυξης της αγοράς
 Βασίζεται σε προσδοκίες (αβεβαιότητα)
 Μερική δανειακή κάλυψη
Για τον υπολογισμό του προεξοφλητικού
επιτοκίου (i) απαιτείται η εκτίμηση της
αξίας του ακινήτου που αποτελεί
ταυτόχρονα και ζητούμενο
Πίνακας 5: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κεφαλαιοποίησης προσόδου, Επεξεργασία: ιδία.
55
3.4. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΟΥ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ Η ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ
Κατά τη συγκεκριμένη μέθοδο, γίνεται ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου

(κτίριο και γη) μέσω του υπολογισμού του κόστους αντικατάστασης, του κτιρίου.
Κυρίως χρησιμοποιείται σε ακίνητα, όπως δημόσια κτίρια, βιβλιοθήκες, αεροδρόμια
και άλλα. Δεν χρησιμοποιείται συχνά, καθώς σύμφωνα με έρευνα του R.I.C.S. αποτελεί
την τελευταία επιλογή ενός εκτιμητή [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Η μέθοδος αντικατάστασης κάνει την παραδοχή ότι σε μια συγκεκριμένη χρονική

στιγμή το κόστος κατασκευής ενός κτιρίου δεν διαφέρει από την αγοραστική αξία του
ίδιου, αν ήταν νεόδμητο. Σε περιπτώσεις παλιών κτιρίων, η συγκεκριμένη μέθοδος
υπολογίζει την αγοραστική αξία μετά από μειώσεις που έχει κάνει στο κόστος
κατασκευής που θα είχε σήμερα το ίδιο κτίριο. Αυτές οι μειώσεις στο σύνολο τους
καλούνται συσσωρευμένη απόσβεση. Στη συγκεκριμένη μέθοδο, το αποτέλεσμα είναι η
κεφαλαιακή αξία του ακινήτου και όχι η εμπορική [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Έτσι προκύπτει:
M.V. = L.V. + M.V.N - D
Όπου:
M.V. = αγοραστική αξία ακινήτου, L.V. = αξία γης, M.V.N = αξία νέου κτιρίου,
D = απαξίωση - απόσβεση
Στην εν λόγω μέθοδο η αξία γης πρέπει να υπολογιστεί με κάποια άλλη μέθοδο.
Tα βασικά βήματα που ακολουθούνται κατά τη συγκεκριμένη μέθοδο είναι:
1. Υπολογίζεται η αξία της γης (του οικοπέδου) μέσω της συγκριτικής ή της
υπολειμματικής μεθόδου.
2. Υπολογίζεται το κόστος κατασκευής αντίστοιχου ακινήτου
3. Υπολογίζονται οι τις διαφορές αποσβέσεις λόγω της ηλικίας του κτιρίου, των
πιθανών ενεργειών συντήρησης κ.α..
4. Εκτιμάται η αξία του ακινήτου προσθέτοντας τα δύο πρώτα στοιχεία και αφαιρώντας
το τρίτο.
56

ΜΕΘΟΔΟΣ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ
 Δημοσια κτίρια,  Παραδοχή : σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή το
 Βιβλιοθήκες κόστος κατασκευής ενός κτίριο ισούται με την
 Αεροδρόμια και αγοραστική αξία του ίδιου αν ήταν νεόδμητο.
άλλα  Παλιά κτίρια : υπολογίζει την αγοραστική αξία
αφαιρώντας από το κόστος κατασκευής που θα είχε
σήμερα το ίδιο κτίριο την συσσωρευμένη απόσβεση
εκτιμά την αξία ενός ακινήτου (κτίριο και γη) μέσω του υπολογισμού του κόστους
αντικατάστασής του κτιρίου
 Ενδείκνυται για δημόσια κτίρια (σε  Προϋποθέτει τον συνδυασμό με
αντίθεση με τις άλλες) κάποια άλλη μέθοδο (υπολογισμός
 Ενδείκνυται σε περιπτώσεις μη επαρκών αξίας γης)
στοιχείων  Είναι πολύπλοκη
 Απαιτεί κατασκευαστικές γνώσεις και
γνώσεις κοστολόγησης
 Ο υπολογισμός των αποσβέσεων δεν
είναι αρκετά αξιόπιστος
Πίνακας 6: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου υπολειμματικού κόστους, Επεξεργασία: ιδία.
57
3.5. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΩΝ ΚΕΡΔΩΝ
Η συγκεκριμένη μέθοδος χρησιμοποιείται κυρίως για εμπορικά ακίνητα, όπως για

παράδειγμα οι κινηματογράφοι. Μέσω της μεθόδου των κερδών υπολογίζεται το
καθαρό λειτουργικό κέρδος (N.Ο.P) ανά έτος, το οποίο έπειτα ανάγεται στα
αναμενόμενα οικονομικά έτη ζωής του ακινήτου. Μέσω αυτής της μεθόδου γίνεται η
παραδοχή της πώλησης εκτός του ακινήτου – επιχείρησης και του εξοπλισμού, με
σκοπό να μην αλλάξει η χρήση του εκτιμώμενου ακινήτου [Καρανικόλας, 2010].
Η μέθοδος των κερδών μελετά μεταξύ των άλλων και την υπεραξία, η οποία μπορεί να
μεταβιβαστεί στον αγοραστή του εκτιμώμενου ακινήτου, χωρίς όμως σε αυτή να
συνυπολογίζει και την πιθανή υπεραξία την οποία έχει προσδώσει στο ακίνητο η ορθή
διαχείριση του προηγούμενου ιδιοκτήτη [Μπαρκίτζογλου, 2012].
Βασικά στοιχεία τα οποία κρίνονται απαραίτητα για την ολοκλήρωση της εκτίμησης
του ακινήτου μέσω αυτής της μεθόδου είναι τα οικονομικά στοιχεία της επιχείρησης.
Τέτοια είναι τα έσοδα προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων, οι μέχρι τώρα ισολογισμοί
της επιχείρησης. Τέλος, απαραίτητα είναι και στοιχεία άλλων επιχειρήσεων ιδίου είδους
στην ευρύτερη περιοχή έτσι, ώστε να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικά.
Η διαδικασία εκτίμησης με τη μέθοδο των κερδών καθώς και οι απαιτούμενες

αριθμητικές συναρτήσεις είναι όμοιες με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης προσόδου η
οποία αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.3. της συγκεκριμένης εργασίας [Isaac, 2002].
58

ΜΕΘΟΔΟΣ ΤΩΝ ΚΕΡΔΩΝ
 Εμπορικά ακίνητα  Υπολογίζεται το καθαρό λειτουργικό κέρδος ανά
(π.χ. έτος το οποίο ανάγεται στα αναμενόμενα οικονομικά
κινηματογράφοι) έτη ζωής του ακινήτου
εκτιμά την αξία ενός ακινήτου μέσω του υπολογισμού του καθαρού λειτουργικού
κέρδους
 Χρήσης σε περιπτώσεις μη δυνατής  Απαιτεί άριστες γνώσεις των
σύγκρισης του εκτιμώμενου ακινήτου με οικονομικών
άλλα παρόμοια (δυσκολία εύρεσης
παρόμοιου ακινήτου)
Πίνακας 7: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κερδών, Επεξεργασία: ιδία.
59
3.6. Η ΜΕΘΟΔΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ
Η συγκεκριμένη μέθοδος θεσπίστηκε με τον Ν.1249/1982. Η μέθοδος υπολογισμού της

αντικειμενικής αξίας εκφράζει μόνο την αξία της πλήρους κυριότητας ενός ακινήτου,
που βρίσκεται εντός σχεδίου ή εντός οικισμού κηρυγμένου προϋφιστάμενου του 1923,
ενώ ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας άλλου εμπράγματου δικαιώματος γίνεται
εφαρμόζοντας τις αντίστοιχες διατάξεις του άρθρου 16 του Ν.118/1973. Επίσης, με το
άρθρο 10 του Ν. 2386/1996 προστέθηκε στο άρθρο 41 του Ν.1249/1982 το άρθρο 41Α
κατά το οποίο γίνεται η εισαγωγή της έννοιας του μικτού συστήματος. Σύμφωνα με
αυτό, προβλέπεται ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας ακινήτων που βρίσκονται
σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και στις οποίες δεν έχει εφαρμοστεί το σύστημα
υπολογισμού της αντικειμενικής τους αξίας.
Η συγκεκριμένη μέθοδος χρησιμοποιείται κυρίως για φορολογικούς λόγους και

ειδικότερα για τον υπολογισμό των φορολογικών υποχρεώσεων που έχει ο
οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης ακινήτου.
Συστατικά στοιχεία – συντελεστές αυτής της μεθόδου αποτελούν τα παρακάτω

[Τερζάκης, 2002]:
 Η τιμή ζώνης (Τ.Ζ.)
Είναι τα τμήματα ενός Δήμου με ορισμένα κοινά χαρακτηριστικά. Οι ζώνες μπορούν να

εμφανίζονται σε κυκλική ή γραμμική μορφή. Ως τιμή ζώνης ορίζεται η τιμή αφετηρίας
η οποία δίδεται σε κάθε ακίνητο που ανήκει σε κάποια ζώνη (όλα τα ακίνητα της ίδιας
ζώνης έχουν ίδια τιμή αφετηρίας). Εκφράζει την τιμή αφετηρίας που θα είχε ένα (1)τ.μ.
ενός καινούργιου διαμερίσματος 1ου ορόφου ή καινούριας κατοικίας, με πρόσοψη σε
έναν μόνο δρόμο και συντελεστή εμπορικότητας Σ.Ε. = 1, το οποίο ανήκει στην εν
λόγω ζώνη. Η τιμή της κάθε ζώνης ουσιαστικά προκύπτει ως ο στατιστικός
συνδυασμός όλων των πραγματικών τιμών πωλήσεις των ακινήτων εκείνης της ζώνης
κατά εκείνη τη χρονική περίοδο, μετά την εφαρμογή της μεγαλύτερης δυνατής
μείωσης6 [Καρανικόλας, 2010]. Παρακάτω φαίνεται μια περίπτωση διαχωρισμού σε
τιμές ζώνης, η συγκεκριμένη εικόνα αφορά τον Δήμο Χαλανδρίου.
6
Η μείωση αυτή είναι μεγαλύτερη σε περιοχές όπου η αγορά ενός ακινήτου ήταν θέμα οικονομικής
αναγκαιότητας και όχι εκλογής.
60
Εικόνα 2: Παρουσίαση Τιμών ζώνης του Δήμου Χαλανδρίου, Πηγη: ΕRANET
 Ο συντελεστής εμπορικότητας (Σ.Ε.)
Εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου.
 Ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.)
Εκφράζει το βαθμό οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου και ουσιαστικά είναι ο

συντελεστής δόμησης που ισχύει στην περιοχή (Σ.Δ.)
 Ο συντελεστής οικοπέδου (Σ.Ο.)
Είναι ο συντελεστής βάση του οποίου προσδιορίζεται η αξία ενός οικοπέδου.
 Ο συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου (Κ)
Προσδιορίζει τον βαθμό εκμετάλλευσης του ισογείου ενός ακινήτου και εκφράζεται ως
συνάρτηση του συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου (Σ.Α.Ο) και του συντελεστή
εμπορικότητάς του (Σ.Ε.).
61
 Συντελεστές για ειδικά χωρομετρικά – πολεοδομικά χαρακτηριστικά
Τέτοιοι συντελεστές είναι οι ειδικοί συντελεστές (οι οποίοι εκφράζουν την αρτιότητα,
τη δέσμευση από την Αρχαιολογική υπηρεσία κ.α.), ο συντελεστής παλαιότητας, ο
συντελεστής πρόσοψης, ο συντελεστής τρόπου κατασκευής κ.α.
Οι τιμές των παραπάνω συντελεστών ανά περιοχή – Δήμο εκδίδονται με την μορφή
πινάκων από το Υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο τα ακίνητα διακρίνονται σε 12 κατηγορίες ανάλογα με το

είδος τους, την «εξάντληση» ή όχι του συντελεστή δόμησης και το ποσοστό κάλυψης
Παρακάτω αναφέρονται τα βήματα της συγκεκριμένης μεθόδου:
1. Βρίσκεται η ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητο

2. Υπολογίζεται η τιμή του κάθε συντελεστή από αυτούς που προαναφέρθηκαν
3. Συμπληρώνεται το αντίστοιχο «φύλλο υπολογισμού αξίας» (κυκλοφορεί
διαφορετικό ανά είδος εκτιμώμενου αντικειμένου)
4. Υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του εκτιμώμενου μέσω του συνυπολογισμού
όλων των προσδιοριστικών συντελεστών και των στοιχείων του ακινήτου.
Βασική σχέση:
Α.Α.Α. = Τ.Ζ. * Σ1 * Σ2 * Σ3 *…*Σn (όπου Σ1..n είναι όλοι προσδιοριστικοί
συντελεστές και στοιχεία του ακινήτου)
Ένα σημαντικό στοιχείο αυτής της μεθόδου είναι ότι δεν απαιτείται αυτοψία του
εκτιμώμενου ακινήτου. Σε αυτό το σημείο αξίζει να αναφερθεί ότι η μέθοδος
υπολογισμού (αριθμητική πράξη) της αντικειμενικής αξίας διαφέρει ανά είδος
ακινήτου, ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα «φύλλα υπολογισμού αξίας» τα οποία
διαφέρουν ανά κατηγορία ακινήτου [Τερζάκης, 2002] [Καρανικόλας, 2010].
Τα «φύλλα υπολογισμού αξίας» ή έντυπα διαφέρουν ανά είδος ακινήτου. Έτσι τα

έντυπα τα οποία χρησιμοποιούνται είναι τα παρακάτω:
62
 Κατοικίες / διαμερίσματα εντός σχεδίου ή σε οικισμό

Έντυπο 1 (α.σ.)  Επαγγελματικές στέγες σε όροφο κτιρίου
(μη προορισμένου ως κτίριο γραφείων ή καταστημάτων)
 Επαγγελματικές στέγες στο ισόγειο ή υπόγειο ή σε όροφο
Έντυπο 2 (α.σ.)
κτιρίου (κτίριο γραφείων ή καταστημάτων)
 Οικόπεδα εντός σχεδίου ή εντός οικισμού
 Ποσοστά οικοπέδων αντιστοιχούμενα σε επιφάνεια
Έντυπο 3 (α.σ.) κτίσματός
 Ποσοστά οικοπέδων που δεν μπορούν να οικοδομηθούν
(εξάντληση Σ.Δ. ή δουλεία συγκεκριμένης επιφάνειας)
Έντυπο 4 (α.σ.)  Αποθήκες που δεν χρησιμοποιούνται ως κύριοι χώροι
Έντυπο 5 (α.σ.)  Ιδιωτικές θέσεις στάθμευσης
Έντυπο Κ1 (μ.σ.)  Κατοικίες (όχι μονοκατοικίες)
Έντυπο Κ2 (μ.σ.)  Μονοκατοικίες
Έντυπο Κ3 (μ.σ.)  Επαγγελματικές στέγες
 Κτίρια σταθμών αυτοκινήτων
Έντυπο Κ4 (μ.σ.)
 Βιομηχανικά – Βιοτεχνικά κτίρια
 Γεωργικά – κτηνοτροφικά κτίρια
 Αποθήκες
 Ξενοδοχεία –τουριστικές εγκαταστάσεις
 Μονάδες νοσηλείας
Έντυπο Κ7 (μ.σ.)  Εκπαιδευτήρια
Έντυπο Κ8 (μ.σ.)  Αθλητικές εγκαταστάσεις
Έντυπο Κ9 (μ.σ.)  Άλλα κτίρια
Γ  Αγροτεμάχιο (σε αστική γη)
Πίνακας 8: Έντυπα υπολογισμού αντικειμενικής αξίας ανά είδος ακινήτου. Πηγή: Καρανικόλας,
2010, Επεξεργασία: ιδία.
63

ΜΕΘΟΔΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ
Για φορολογικούς  Βρίσκεται η ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητο
σκοπούς  Υπολογίζεται η τιμή του κάθε συντελεστή (Σ.Ε., Σ.Δ.,
Κ, κ.α.)
 Υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του εκτιμώμενου
μέσω του συνυπολογισμού όλων των προσδιοριστικών
συντελεστών και των στοιχείων του ακινήτου.
Α.Α.Α. = Τ.Ζ. * Σ1 * Σ2 * Σ3 *…*Σn

εκτιμά την αξία ενός ακινήτου μέσω διαφόρων συντελεστών
 Όλα τα ακίνητα εκτιμώνται υπό κοινή  Δείχνει την πραγματική αξία του
βάση (τ.ζ. και συντελεστές) ακινήτου χωρίς να λαμβάνει υπ όψιν
 Θεωρείται πιο αντικειμενική μέθοδος στοιχεία της κτηματαγοράς και της
από τις μεθόδους που υπολογίζουν την εθνικής οικονομίας
αγοραστική αξία  Είναι πολύπλοκη
Πίνακας 9: Συνοπτική παρουσίαση μεθόδου κερδών, Επεξεργασία: ιδία.
64
3.7. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ
Σκόπιμη σε αυτό το σημείο θα ήταν η σύγκριση των πέντε πρώτων μεθόδων εκτίμησης
μεταξύ τους και η αναφορά των καίριων σημείων διαφοράς τους. Από την
συγκεκριμένη σύγκριση σκοπίμως απουσιάζει η μέθοδος εκτίμησης της αντικειμενικής
αξίας ενός ακινήτου για τους παρακάτω λόγους:
1. Είναι νομολογιακά θεσπισμένη μέθοδος, η οποία αποσκοπεί στον υπολογισμό της

αξίας των ακινήτων για φορολογικούς λόγους.
2. Υπολογίζει την αντικειμενική αξία μόνο των ακινήτων τα οποία υπόκεινται σε
καθεστώς πλήρους κυριότητας.
Συνοψίζοντας, υπάρχουν πολλές μέθοδοι εκτίμησης ακινήτων, στον πίνακα της
προηγούμενης ενότητας φαίνονται τα βασικά κριτήρια σύγκρισης των μεθόδων .
Όλες οι μέθοδοι έχουν ως στόχο την εκτίμηση ενός ακινήτου την οποία όμως
προσεγγίζουν και υπολογίζουν μέσω διαφορετικών διαδρομών και δεδομένων.
εκτίμησης της αξίας ακινήτων και οι βασικές του διαφορές.
Επιγραμματικά, οι βασικές τους διαφορές είναι τα παρακάτω7:
 Η μέθοδος της σύγκρισης είναι η πιο παλιά μέθοδος για την εκτίμηση αξιών
ακινήτων στην Ελλάδα και χρησιμοποιείται σε παγκόσμια κλίμακα για εκτιμήσεις
τέτοιου τύπου ακινήτων.
 Οι μέθοδοι της κεφαλαιοποίησης της προσόδου και των κερδών αναφέρονται στην
εκτίμηση αξίας εμπορικών ακινήτων. Η συγκριτική ενδείκνυται κυρίως για
κατοικίες, η υπολειμματική για οικόπεδα εργολαβικού ενδιαφέροντος, ενώ η
υπολειμματικού κόστους για δημόσια ακίνητη ιδιοκτησία.
Άμεσο αποτέλεσμα του παραπάνω είναι η κάθε μέθοδος να καταλήγει

σε διαφορετικό αποτέλεσμα, αφού η βάση εξέτασης της καθεμίας είναι
διαφορετική.
7
Γίνεται η παραδοχή ότι συγκρίνονται μόνο οι πέντε μέθοδοι, που αναλύθηκαν στην εν λόγω εργασία,
μεταξύ τους και όχι με άλλες. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές μέθοδοι εκτίμηση της αξίας ενός
ακινήτου, οι οποίες δεν ήταν δυνατόν να αναλυθούν στο πλαίσιο της συγκεκριμένης εργασίας. Έτσι, τα
συμπεράσματα αφορούν συμπεράσματα μεταξύ των πέντε μεθόδων και όχι μεταξύ όλων των μεθόδων
εκτίμησης που υπάρχουν.
65
 Βάση του στοιχείου μέσω του οποίου προσεγγίζεται η αξία ενός ακινήτου από κάθε
μέθοδο διαφαίνεται πάντα ο κρίσιμος παράγοντας της αξιοπιστίας τους. Έτσι, για
παράδειγμα στη συγκριτική και στην υπολειμματική μέθοδο παράγοντας
επηρεασμού αξιοπιστίας είναι η εύρεση παρόμοιων ακινήτων, καθώς σε περίπτωση
μη μεγάλης συνάφειας των παρόμοιων ακινήτων, γίνονται διάφορες προσαρμογές
και μειώνεται η αξιοπιστία της μεθόδου.
 Πιο απλή μέθοδος θεωρείται η συγκριτική ενώ πιο πολύπλοκη η κεφαλαιοποίηση
της προσόδου και η μέθοδος υπολειμματικού κόστους. Τα στοιχεία σύμφωνα με τα
οποία γίνεται η διάκριση σε βαθμό πολυπλοκότητας είναι: α) η ευκολία στην
κατανόηση, β) οι απαιτήσεις σε στοιχεία και η ευκολία ή μη εξεύρεσής τους, γ) οι
απαιτήσεις σε γνώσεις, δ) η χρήση ή μη περίπλοκων μαθηματικών μοντέλων και ε)
οι απαιτήσεις ως προς την εμπειρία και την ικανότητα του εκτιμητή.
 Η απαίτηση συνδυασμού ορισμένων μεθόδων κάνουν κάποιες μεθόδους αρκετά
εξαρτημένες μεταξύ τους, όπως: α) τη συγκριτική με την υπολειμματική μέθοδο και
β) την υπολειμματικού κόστους με την υπολειμματική και κατεπέκταση με την
συγκριτική. Η υπολειμματική εξαρτάται από την συγκριτική στο στάδιο
υπολογισμού της αξίας παρόμοιου ακινήτου, ενώ η υπολειμματικού κόστους
εξαρτάται από την υπολειμματική στο στάδιο του υπολογισμού της αξίας της γης. Οι
άλλες μέθοδοι (συγκριτική, κεφαλαιοποίησης προσόδου, κερδών) θεωρούνται πιο
ανεξάρτητες σε αυτό τον τομέα.
Άμεσα αποτελέσματα των παραπάνω είναι:

α) η κάθε μέθοδος που εξαρτάται από μια άλλη να λαμβάνει ορισμένα
χαρακτηριστικά από αυτή, όπως τον κρίσιμο παράγοντα αξιοπιστίας,
τις απαιτούμενες γνώσεις, την απαιτούμενη για την εκτέλεση της
μεθόδου ικανότητα – εμπειρία του εκτιμητή και άλλα
β) η ικανότητα των μεθόδων κεφαλαιοποίησης της προσόδου και
κερδών να μπορούν να χρησιμοποιηθούν, όταν δεν υπάρχουν στοιχεία
για σύγκριση (ή δεν υπάρχει μεγάλη συνάφεια μεταξύ των
συγκρινόμενων)
 Όσον αφορά τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της καθεμίας μεθόδου, εντύπωση
προξενούν οι απαιτήσεις της συγκριτικής μεθόδου για την ύπαρξη ρευστής
66
κτηματαγοράς, η μεγάλη δυσκολία στον προσδιορισμό του συντελεστή

κεφαλαιοποίησης στην μέθοδο κεφαλαιοποίησης προσόδου και η εστίαση της
υπολειμματικής μεθόδου και μεθόδου υπολειμματικού κόστους στην αξία της γης
και στα παλαιά κτίρια αντίστοιχα.
67
ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕΘΟΔΩΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΕΘΟΔΟΙ
ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΟΥ ΚΕΡΔΩΝ

ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΣΥΓΚΡΙΣΗΣ ΠΡΟΣΟΔΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ
Κυρίως για κατοικίες Οικόπεδα Εμπορικά ακίνητα Δημόσια κτίρια, Εμπορικά ακίνητα
ΕΝΔΕΙΚΝΥΤΑΙ εργολαβικού ενδιαφέροντος Αεροδρόμια
Σύγκριση με παρόμοια ακίνητα Υπολειμματική αξία Παραγόμενο καθαρό Κόστος αντικατάστασης Καθαρό λειτουργικό
ΠΑΡΑΓΟΝΤΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ λειτουργικό εισόδημα κέρδος
Εύρεση παρόμοιων ακινήτων Εύρεση παρόμοιων ακινήτων Ρυθμός ανάπτυξης της Υπολογισμός αποσβέσεων Ρυθμός ανάπτυξης του
ΓΕΝΙΚΑ
ΚΡΙΣΙΜΟΣ ΠΑΡΑΓΟΝΤΑΣ ΑΞΙΟΠΙΣΤΙΑΣ αγοράς κλάδου της επιχείρησης
ΒΑΘΜΟΣ ΠΟΛΥΠΛΟΚΟΤΗΤΑΣ Απλή Μέση Πολύπλοκη Πολύπλοκη Μέση
ΣΥΝΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΟΣΤΟΥΣ Χ  Χ
Χ 
ΕΥΚΑΙΡΙΑΣ
ΑΠΑΙΤΕΙ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΑ ΑΚΙΝΗΤΑ   Χ  Χ
Ελάχιστες οικονομικών στην Ελάχιστες οικονομικών στην Άριστες οικονομικών στην Κατασκευαστικές γνώσεις Άριστες γνώσεις των
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ
ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΕΣ ΓΝΩΣΕΙΣ κτηματαγορά κτηματαγορά κτηματαγορά και στα και γνώσεις κοστολόγησης οικονομικών
μισθώματα
ΕΜΠΕΙΡΙΑ – ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ ΕΚΤΙΜΗΤΗ Μικρή - Μέση Μικρή - Μέση Μέση - Μεγάλη Μεγάλη Μέση
ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ ΣΥΝΔΙΑΣΜΟΣ ΜΕ  Χ  Χ
Χ
ΑΛΛΕΣ ΜΕΘΟΔΟΥΣ
ΑΛΛΑ
Προϋποθέτει την ύπαρξη Εστιάζει στην εκτίμηση αξίας Σωστός προσδιορισμός του Εστιάζει στα παλιά ακίνητα
ΙΔΙΑΙΤΕΡΟ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΟ ρευστής κτηματαγοράς γης συντελεστή κεφαλαιοποίησης μέσω των αποσβέσεων -
Πίνακας 10: Συγκριτική αξιολόγηση μεθόδων, Επεξεργασία ιδία.

69
ΕΝΟΤΗΤΑ Β: ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
70
71
Σε αυτήν την ενότητα παρουσιάζονται διάφορες περιπτώσεις εκτίμησης αξίας

ακινήτων, ενώ στην συνέχεια παραθέτεται και ένα παράδειγμα. Όπως είναι
αναμενόμενο, κάθε περίπτωση αντιμετωπίζεται με διαφορετικό τρόπο και διαφορετική
μεθοδολογία, ανάλογα με το είδος του εκτιμώμενου «αγαθού» και τον λόγο για τον
οποίο γίνεται η εκτίμηση. Σκοπός αυτής της ενότητας είναι η διασαφήνιση ορισμένων
εκ των προαναφερθέντων μεθόδων εκτίμησης (μεθοδολογιών) του 3ου κεφαλαίου.
72
4. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ – ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ
Τα διαμερίσματα - κατοικίες αποτελούν μια κατηγορία ακινήτων, η αξία της οποίας

επηρεάζεται από συγκεκριμένους παράγοντες, διαφορετικούς καθόλα ή κατά μέρος,
από τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων. Η αξία ενός διαμερίσματος επηρεάζεται
κυρίως από παράγοντες, όπως [Μπαρκίτζογλου, 2012]:
 τα γεωμετρικά του χαρακτηριστικά

 η τοποθεσία και η θέση
 ο όροφος και η ύπαρξη ανελκυστήρα
 η θέα και ο προσανατολισµός
 η παλαιότητα
 η ποιότητα κατασκευής του διαμερίσματος
 η ποιότητα της υπόλοιπης κατασκευής (στατικότητα κτιρίου, ποιότητα δικτύων
ύδρευσης αποχέτευσης κ.τ.λ., ύπαρξη κατασκευαστικών βλαβών κ.α.)
 ο βαθμός συντήρησης
 η θέση του στην ευρύτερη κατασκευή: το αν είναι διαμπερές, γωνιακό κ.α.
 η διαρρύθμιση και λειτουργικότητα
 ο τύπος/είδος θέρμανσης
 ο βαθμός προσβασιμότητας
 η ύπαρξη θέση στάθμευσης
 η ύπαρξη ημιυπαίθριων χώρων ενσωματωμένων στην ωφέλιμη επιφάνεια
 η ύπαρξη μη νόμιμων επιφανειών
 οι νόμιμες χρήσης του διαμερίσματος
 οι επί του ακινήτου πιθανές δεσμεύσεις
 ο περιβάλλοντας χώρος
 τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής (γειτονίας) στην οποία ανήκει
(ανθρωπογεωγραφικά χαρακτηριστικά)
 πιθανές μελλοντικές πολεοδομικές αλλαγές – παρεμβάσεις (αναπλάσεις, αλλαγές
πολεοδομικών δεικτών)
 και άλλα
73
4.1. ΟΙ ΚΑΤΑΛΛΗΛΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Η επιλογή της κατάλληλης μεθόδου για την εκτίμηση της αξίας κάποιου ακινήτου
εξαρτάται από δύο παράγοντες: πρώτον από το είδος του ακινήτου και δεύτερον από το
σκοπό για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση.
Έτσι, η εκτίμηση ενός διαμερίσματός, όταν πρόκειται:
α) για απλή αγοραπωλησία με σκοπό την ιδιοκατοίκηση ή όταν πρόκειται για

εκμίσθωση (με τη μεσολάβηση ή μη μεσιτικού γραφείου) στην Ελλάδα,
πραγματοποιείται κυρίως με τη συγκριτική μέθοδο.
β) για αγοραπωλησία κάποιας οικίας εντός οικοπέδου με μελλοντικό σκοπό την

ανακατασκευή της για πιθανή αλλαγή χρήσης ή την κατασκευή νέου κτιρίου εντός του
οικοπέδου και, ουσιαστικά, όταν μελετάται η αξία της «αναπτυγμένης» πλέον γης,
ενδείκνυται η υπολειμματική μέθοδος.
γ) όταν ο σκοπός του αγοραστή κάποιου διαμερίσματος ή οικίας είναι η μελλοντική του
«εκμετάλλευση» και η δημιουργία εισοδήματος από αυτό, ενδείκνυται η μέθοδος της
κεφαλαιοποίησης της προσόδου.
δ) τέλος, όταν η εκτίμηση γίνεται για φορολογικούς λόγους (στην Ελλάδα),

χρησιμοποιείται η μέθοδος υπολογισμού της αντικειμενικής του αξίας.
4.2. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Σε κάθε περίπτωση, ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία με κάποιες αλλαγές

αντίστοιχες τις κάθε μεθόδου [Μπαρκίτζογλου, 2012]:
1. Αρχικά γίνεται α) η συγκέντρωση και β) η μελέτη των απαιτούμενων στοιχείων και

εγγράφων που αφορούν την προς εκτίμηση ιδιοκτησία.
Σε αυτή τη φάση συλλέγονται και μελετώνται από τον εκτιμητή στοιχεία, όπως:
τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα, διάφορες κατόψεις ή τομές και άλλα
στοιχεία τα οποία αφορούν χαρακτηριστικά του ακινήτου από τεχνικής και νομικής
απόψεως.
2. Γίνεται αυτοψία του διαμερίσματος.
Σε αυτή τη φάση ο εκτιμητής μέσω της επίσκεψής του στο προς εκτίμηση
διαμέρισμα, ουσιαστικά ταυτοποιεί το ακίνητο του οποίου η εκτίμηση του
74
ανατέθηκε, συγκρίνει τα θεωρητικά στοιχεία που είχε συλλέξει και μελετήσει με τα

υφιστάμενα και αξιολογεί το εν λόγω διαμέρισμα. Έτσι, μεταξύ των άλλων:
 Ελέγχει την ποιότητα κατασκευής
 Αξιολογεί και ελέγχει στοιχεία, όπως η θέση, η τοποθεσία, η θέα, ο
προσανατολισμός, ο όροφος και άλλα βασικά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν
την αξία ενός διαμερίσματος (όπως αυτά προαναφέρθηκαν στην αρχή του
υποκεφαλαίου)
 Καταγράφει τα παραπάνω στο «τεχνικό δελτίο αυτοψίας»
3. Έπειτα διενεργείται έρευνα, όσον αφορά την κτηματαγορά της ευρύτερης περιοχής
στην οποία εντάσσεται το εκτιμώμενο διαμέρισμα, αυτό το βήμα μπορεί να
παραλειφθεί αν δεν είναι εφικτό να συλλεχτούν τα απαραίτητα στοιχεία.
Σε αυτή τη φάση συλλέγονται, από αξιόπιστες και ακριβής πηγές, πληροφορίες και
στοιχεία τα οποία αφορούν την αξία παρόμοιων διαμερισμάτων, τα οποία
πωλήθηκαν/ εκμισθώθηκαν στην περιοχή στην οποία εντάσσεται το προς μελέτη
διαμέρισμα. Τα παραπάνω στοιχεία, για να θεωρούνται αξιόπιστα, έγκυρα και
συγκρίσιμα θα πρέπει:
 να προέρχονται από όσο δυνατόν πιο πρόσφατες πράξεις μεταβίβασης ή
εκμίσθωσης αντίστοιχων διαμερισμάτων στην περιοχή
 να προέρχονται από μεσίτες, εργολάβους και μηχανικούς της περιοχής
 τέλος, για να θεωρούνται συγκρίσιμα θα τα διαμερίσματα από τα οποία
προέρχονται τα προς σύγκριση στοιχεία - χαρακτηριστικά, θα πρέπει να έχουν
όσο το δυνατό μεγαλύτερη ομοιογένεια με τα χαρακτηριστικά εκτιμώμενου έτσι,
ώστε να μην επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό η αξιοπιστία του αποτελέσματος.
4. Στη συνέχεια,
α) Συγκριτική μέθοδος: πραγματοποιούνται οι αναγκαίες αναγωγές.
Σε αυτή τη φάση γίνονται αναπροσαρμογές με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά
του εκτιμώμενου διαμερίσματος, σε συνδυασμό με τα χαρακτηριστικά των προς
σύγκριση διαμερισμάτων (τα οποία έχουν συλλεχθεί κατά την προηγούμενη φάση).
Οι αναπροσαρμογές γίνονται σύμφωνα με τη διαδικασία που αναλύθηκε στο
κεφάλαιο 3.1. Πρακτικά, κάθε χαρακτηριστικό του εκτιμώμενου διαμερίσματος
συγκρίνεται με το αντίστοιχο των συγκρινόμενων διαμερισμάτων και
αναπροσαρμόζεται η αξία του εκτιμώμενου.
75
β) Υπολειμματική μέθοδος:
Σύμφωνα με την υπολειμματική μέθοδο, σε αυτή τη φάση γίνεται αρχικά η σύνταξη

του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησης του οικοπέδου. Έπειτα, υπολογίζονται: το
κόστος κατασκευής – ανακατασκευής του κτιρίου, το εργολαβικό – επιχειρηματικό
όφελος, το συνολικό κόστος του έργου και η τιμή πώλησης του «νέου» ακινήτου.
Όλοι οι παραπάνω υπολογισμοί ανάγονται στις σημερινές συνθήκες και γίνονται με
βάση τη διαδικασία που αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.2.1..
γ) Μέθοδος κεφαλαιοποίησης:
Προσδιορίζεται το χρονικό διάστημα για το οποίο θα γίνει η εκτίμηση. Έπειτα,

υπολογίζονται: οι αναμενόμενες πρόσοδοι ανά έτος και συνολικά, η ζημία σε
περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο μείνει ανεκμετάλλευτο, ο συντελεστής
κεφαλαιοποίησης των προσόδων. Όλοι οι παραπάνω υπολογισμοί γίνονται σύμφωνα
με τη διαδικασία που αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.3.1.
5. Τέλος, προκύπτει η εκτιμώμενη αγοραστική αξία του διαμερίσματος – οικίας μετά

την ολοκλήρωση των παραπάνω αναγωγών.
Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ενός διαμερίσματος – οικίας, δεν είναι
απαραίτητη η διενέργεια αυτοψίας και η εκτέλεση της παραπάνω γενικότερης
διαδικασίας. Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας ενός διαμερίσματος γίνεται με
τον τρόπο που προαναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.6.1. και με την χρήση των εντύπων
«Έντυπο 1», «Έντυπο Κ1» ή «Έντυπο Κ2», αναλόγως της θέσης του και του αν είναι
διαμέρισμα ή μονοκατοικία, ενώ μπορεί να χρειαστούν και άλλα έντυπα, αναλόγως με
το αν υπάρχουν άλλες υποδομές – λειτουργίες εντός της κατοικίας.
76
4.3. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
Ζητήθηκε η εκτίμηση του παρακάτω διαμερίσματος:
Διαμέρισμα 3ου ορόφου 135 τ.μ. επί της οδού Μακένζυ Κινγκ 4 στον Δήμο
Θεσσαλονίκης στο Νομό Θεσσαλονίκης. Το διαμέρισμα δεν είναι ανακαινισμένο Η
οικοδομή είναι κτισμένη το 1975, αποτελείται από 8 ορόφους και είναι
κατασκευασμένη από οπλισμένο σκυρόδεμα. Η εκτίμηση ζητήθηκε με σκοπό την
μελλοντική αγοραπωλησία του διαμερίσματος.
Στις παρακάτω φωτογραφίες εικονίζεται το συγκεκριμένο διαμέρισμα:
Εικόνα 3: Θέα διαμερίσματος επί της πλατείας Αγίας Σοφίας
Εικόνα 4: Θέα διαμερίσματος επί της Ικτίνου(1) Εικόνα 5: Θέα διαμερίσματος επί της Ικτίνου(2)
Εικόνα 6: Είσοδος οικοδομής Εικόνα 7: Κάτοψη διαμερίσματος
77
4.3.1. Η ΕΠΙΛΟΓΗ ΤΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ
Εφόσον ο σκοπός δεν είναι φορολογικός και δεν υπάρχει σχέδιο για μελλοντική αλλαγή
χρήσης μέσω ανακατασκευής του διαμερίσματος, επιλέγεται η εκτίμηση της
αγοραστικής αξίας του διαμερίσματός με δύο μεθόδους, την συγκριτική και τη μέθοδο
της άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου.
Η συγκριτική μέθοδος θα υπολογίσει την αγοραστική αξία του διαμερίσματος μέσω της
σύγκρισής του με άλλα διαμερίσματα που έχουν αγοραστεί πρόσφατα. Η μέθοδος
άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου ουσιαστικά είναι η κατάλληλη σε περίπτωση
που ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να χρησιμοποιήσει το διαμέρισμα ως επένδυση, η οποία θα
του αποφέρει κάποιο ετήσιο εισόδημα υπό την μορφή ενοικίων και υπάρχουν δεδομένα
σύγκρισης.
1. Συγκέντρωση και μελέτη, των απαιτούμενων στοιχείων και εγγράφων που αφορούν
την προς εκτίμηση ιδιοκτησία.
Σε αυτή τη φάση συλλέγονται και μελετούνται από τον εκτιμητή στοιχεία όπως:
τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα, διάφορες κατόψεις ή τομές και άλλα
στοιχεία τα οποία αφορούν χαρακτηριστικά του ακινήτου από τεχνικής και νομικής
απόψεως.
Την πλήρη κυριότητα του διαμερίσματος αυτή τη στιγμή έχει ο κύριος Χ. Το
διαμέρισμα βρίσκεται στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, το οικοδομικό τετράγωνο στο
οποίο ανήκει βρίσκεται μεταξύ του πεζοδρόμου της Ικτίνου και του νέου
πεζοδρόμου της Αγίας Σοφίας. Έχει πρόσοψη στην οδό Μακένζυ Κινγκ
(σαλονοτραπεζαρία), ενώ τα 2 υπνοδωμάτια και ο χώρος της κουζίνας «βλέπουν»
στον ακάλυπτο χώρο ο οποίος περικλείεται από οικοδομές και το σχολείο.
Από τις κατόψεις διαπιστώθηκε ότι το διαμέρισμα έχει 2 υπνοδωμάτια,
σαλονοτραπεζαρία, 1 κουζίνα, 1τουαλέτα , 1 WC και 1 μικρή αποθήκη.
2. Αυτοψία του διαμερίσματος.
Σε αυτό το στάδιο, μετά την επίσκεψη στο συγκεκριμένο, συγκρίθηκαν τα
θεωρητικά στοιχεία που είχαν συλλεχτεί και μελετηθεί με τα υφιστάμενα και
αξιολογήθηκε το εν λόγω διαμέρισμα . Έτσι:
78
 Το διαμέρισμα βρίσκεται σε πολύ κεντρικό σημείο της Θεσσαλονίκης, ενώ

σχεδόν όλες οι καθημερινές εμπορικές και όχι μόνο ανάγκες ενός κατοίκου
καλύπτονται, χωρίς να διασχίσει δρόμο (βρίσκεται πλησίον supermarket,
σχολείου, εμπορικών καταστημάτων, χώρων εστίασης και αναψυχής, εκκλησίας)
 Είναι 135 τμ (160 μικτά)
 Πρόκειται για διαμέρισμα 3ου ορόφου, το οποίο γειτονεύει με άλλη κατοικία, σε
πολυκατοικία με ανελκυστήρα.
 Έχει 2 υπνοδωμάτια, σαλονοτραπεζαρία (ο χώρος της τραπεζαρίας
χρησιμοποιείται ως υπνοδωμάτιο), 1 κουζίνα, 1τουαλέτα, 1 WC και 1 μικρή
αποθήκη
 Οι χώροι (ως προς τα γεωμετρικά τους χαρακτηριστικά) κρίνονται ικανοποιητικοί
για την χρήση τους
 Πρόκειται για διαμπερές διαμέρισμα
 Η θέα κρίνεται αρκετά καλή έως άριστη. Η πρόσοψη του διαμερίσματος «βλέπει»
στην πλατεία και εκκλησία της Αγίας Σοφίας (πολύ χαμηλού ύψους)
δημιουργώντας πολύ μεγάλο ελεύθερο χώρο (από πλευράς θέας) , ενώ οι πίσω
χώροι βλέπουν στον ακάλυπτο (ο οποίος μπορεί να χαρακτηριστεί αρκετά
ανοιχτός, καθώς περικλείεται από οικοδομές δεξιά και αριστερά του
διαμερίσματος, ενώ απέναντι υπάρχουν τα κτίρια των σχολείων της οδού Ικτίνου
τα οποία λόγω του χαμηλού ύψους τους δίνουν την δυνατότητα θέας επί της οδού
Ικτίνου.
 Βρίσκεται εντός της Β ζώνης με τιμή εκκίνησης 1750 ευρώ/τμ με
Βορειοανατολικό προσανατολισμό
 Η λειτουργικότητά του δεν κρίνεται ικανοποιητική (λόγω του πολύ μεγάλου
χώρου σαλονοτραπεζαρίας, μέρος του οποίου θα μπορούσε να είναι η κουζίνα
και, αντίστοιχα, ο χώρος της κουζίνας να χρησιμοποιούνταν ως υπνοδωμάτιο) και
δεν ακολουθεί τις σύγχρονες αρχές λειτουργικότητας.
 Ως προς τον τύπο/είδος θέρμανσης, το διαμέρισμα και όλη η οικοδομή
χρησιμοποιεί φυσικό αέριο (όχι ατομικό)
 Η ποιότητα κατασκευής του διαμερίσματος και της οικοδομής στην οποία ανήκει
κρίθηκε καλή.
79
 Διαπιστώθηκε ότι το διαμέρισμα χρήζει εσωτερικής ανακαίνισης και πιθανής

αλλαγής της διαρρύθμισής του (για δημιουργία τρίτου υπνοδωματίου ή χώρου
γραφείου), ενώ είναι καλά συντηρημένο
 Δεν υπάρχουν δεσμεύσεις επί του ακινήτου.
 Οι νόμιμες χρήσης του διαμερίσματός είναι η κατοικία ή η επαγγελματική στέγη
 Στον ημιώροφο, 1ο και 2ο όροφο της οικοδομής στεγάζονται ιατρεία, ενώ από τον
3ο έως τον 8ο βρίσκονται κατοικίες.
 Κατασκευαστικές βλάβες τόσο στο διαμέρισμα, όσο και στην υπόλοιπη οικοδομή
δεν βρέθηκαν
 Η πολυκατοικία είναι κτισμένη το 1975 και κατασκευασμένη από οπλισμένο
σκυρόδεμα και κρίνεται αρκετά καλής κατασκευής
 Η κοινόχρηστοι χώροι της πολυκατοικίας, αλλά και η ίδια η πολυκατοικία είναι
άριστα συντηρημένη
 Η οικοδομή δεν έχει υπόγειες θέσεις στάθμευσης.
 Διαπιστώθηκε ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες και μη δηλωμένοι χώροι
Επιφάνεια
Θέση Θέα Παλαιότητα
(τ.μ.)
Εκτιμώμενο Διαμέρισμα
αρκετά καλή αρκετά καλή 40 135

Θέση στην Τύπος
Όροφος Διαρρύθμιση
κατασκευή θέρμανσης
διαμπερές 3 όχι καλή αέριο
Κατάσταση
Ανελκυστήρας Θέση στάθμευσης Κατάσταση Δ.
Ο.
ναι όχι καλή καλή
Κατασκευαστικές Δεσμεύσεις επί του Μη νόμιμες Νόμιμες
βλάβες ακινήτου επιφάνειες χρήσεις
όχι όχι όχι κατοικία
Πίνακας 11: Στοιχεία εκτιμώμενου ακινήτου, Επεξεργασία ιδία.
3. Έρευνα κτηματαγοράς περιοχής.
Συλλέχθηκαν πληροφορίες σε σχέση με αγοραπωλησίες παρόμοιων διαμερισμάτων

κατά το τελευταίο χρονικό διάστημα (1 – 2 χρόνια πριν την αυτοψία του
συγκεκριμένου διαμερίσματος). Τα συγκεκριμένα στοιχεία προήλθαν από
κτηματομεσίτες της περιοχής και από ιδιοκτήτες.
80
Βρέθηκαν 10 διαμερίσματα, με όσο γίνεται μεγαλύτερη ομοιογένεια ως προς τα

χαρακτηριστικά του εκτιμώμενου. Στοιχεία των συγκρίσιμων διαμερισμάτων τα
οποία πωλήθηκαν και ενοικιάστηκαν παρατίθενται στους παρακάτω πίνακες
αντίστοιχα.
Χρονολογία
Επιφάνεια Κατάσταση Αξία
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Πώλησης
(τ.μ.) Δ. (€/τ.μ.)
(μήνες)
Α 160 4 40 καλή 18 2.050
Β 127 3 42 πολύ καλή 16 1.952
Γ 140 2 48 πολύ καλή 6 1.540
Δ 124 3 42 πολύ καλή 12 1.880
Ε 138 4 45 καλή 14 1.910
ΣΤ 150 2 40 πολύ καλή 10 1.720
Πίνακας 12: Στοιχεία συγκρινόμενων διαμερισμάτων, Επεξεργασία ιδία.
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Συμβολαίου
(τ.μ.) Δ. (€/τ.μ./μήνα)
(μήνες)
Α 110 5 38 πολύ καλή 6 6,39
Β 120 2 40 πολύ καλή 8 5,75
Γ 125 3 38 καλή 1 5,29
Δ 140 4 42 καλή 6 5,38
Ε 145 2 44 πολύ καλή 4 5,27
ΣΤ 160 3 38 καλή 6 5,42
4. α) Συγκριτική μέθοδος:
Αφού συλλέχθηκαν και καταγράφηκαν τα παραπάνω στοιχεία, πρέπει να γίνουν οι

αναγωγές των συγκρινόμενων διαμερισμάτων στο εκτιμώμενο. Έτσι, όλα τα μη κοινά
χαρακτηριστικά των συγκρινόμενων διαμερισμάτων θα αναπροσαρμοστούν, ώστε να
είναι όμοια μεταξύ τους και με το συγκρινόμενο. Ουσιαστικά, μετά τη διαδικασία
αναγωγών, θα μπορούν να συγκριθούν τα παραπάνω διαμερίσματα με το εκτιμώμενο
υπό μία κοινή βάση.
Πρακτικά, όλη η διαδικασία των αναπροσαρμογών λειτουργεί σαν αλγόριθμος, ο

οποίος αναπροσαρμόζει τις τιμές ανά χαρακτηριστικό (βάση αναπροσαρμογής) κάθε
φορά, ώσπου όλες οι τιμές όλων των διαμερισμάτων ανά χαρακτηριστικό να είναι
όμοιες μεταξύ τους και με το εκτιμώμενο. Αναπροσαρμόζοντας τις τιμές του κάθε
81
χαρακτηριστικού, ουσιαστικά αναπροσαρμόζεται κάθε φορά και η αξία (€/τ.μ.)του κάθε

συγκρινόμενου διαμερίσματος. Ο κάθε φορά συντελεστής αναπροσαρμογής του κάθε
στοιχείου θεωρείται σταθερός (θεωρείται ότι δεν θα αλλάξει και θα μείνει σταθερός).
Στο τέλος, όλα τα συγκρινόμενα διαμερίσματα αποκτούν την ίδια αξία (€/τ.μ.) και αυτή
η αξία ορίζεται ως η αξία (€/τ.μ.) του εκτιμώμενου διαμερίσματος..
Αρχίζοντας την διαδικασία των αναπροσαρμογών, όπως μπορεί κανείς να παρατηρήσει

στον συγκεντρωτικό πίνακα 11, τα διαμερίσματα Β και Δ προσομοιάζουν σε όλα τα
στοιχεία με βασικό στοιχείο διαφοράς την ημερομηνία αγοραπωλησίας. Έτσι,
επιλέγεται ως πρώτη βάση αναπροσαρμογής, η χρονολογία κατά την οποία
ολοκληρώθηκε η αγοραπωλησία και γίνεται η χρονική αναγωγή.
Χρονική αναγωγή:
Το διαμέρισμα Β πωλήθηκε πριν 16 μήνες, ενώ το διαμέρισμα Δ πριν από 12 μήνες.
Κατάσταση Χρονολογία Πώλησης

Διαμέρισμα Όροφος Έτη Αξία (€/τ.μ.)
Δ. (μήνες)
Α 4 40 καλή 18 2.050
Β 3 42 πολύ καλή 16 1.952
Γ 2 48 πολύ καλή 6 1.540
Δ 3 42 πολύ καλή 12 1.880
Ε 4 45 καλή 14 1.910
ΣΤ 2 40 πολύ καλή 10 1.720
Πίνακας 14: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Δ, Επεξεργασία ιδία.
Εφόσον όλα τους τα στοιχεία είναι κοινά, εκτός από την χρονολογία πώλησης, η
διαφορά της αξίας τους θεωρείται ότι είναι αποτέλεσμα της αλλαγής των τιμών των
ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή μέσα σε 4 μήνες. Άρα, μέσα σε 4 μήνες οι τιμές
των ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή μειώθηκαν κατά 72 € /τ.μ., δηλαδή θεωρείται
ότι μειώνονται κατά 18 €/τ.μ./μήνα. Έτσι, για παράδειγμα η αξία του διαμερίσματος Β
θα αναπροσαρμοστεί βάση του παραπάνω συντελεστή με τον ακόλουθο τρόπο:
Αξία διαμερίσματος Β = 1.952 + 16 *(-18) = 1.664 (€/τ.μ.)
Ομοίως, θα αναπροσαρμοστούν και οι αξίες των υπολοίπων διαμερισμάτων. Η στήλη

«αξία (€/τ.μ.)» αναπροσαρμόζεται και τα στοιχεία της ανάγονται στο «σήμερα». Με τον
τρόπο αυτό, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος πίνακας.
82
Κατάσταση Χρονολογία Πώλησης Αξία

Διαμέρισμα Όροφος Έτη
Δ. (μήνες) (€/τ.μ.)
Α 4 40 καλή Σήμερα 1.726
Β 3 42 πολύ καλή Σήμερα 1.664
Γ 2 48 πολύ καλή Σήμερα 1.432
Δ 3 42 πολύ καλή Σήμερα 1.664
Ε 4 45 καλή Σήμερα 1.658
ΣΤ 2 40 πολύ καλή Σήμερα 1.540
Πίνακας 15: Πίνακας μετά την χρονική αναγωγή, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή, παρατηρείται ότι η στήλη «χρονολογία πώλησης» έχει
αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το εκτιμώμενο.
Στη συνέχεια, με βάση τον πίνακα 14 επιλέγεται με παρόμοια διαδικασία η δεύτερη

βάση των αναπροσαρμογών, η οποία είναι η αναγωγή βάση της παλαιότητας του
κτίσματος στο οποίο βρίσκονται τα διαμερίσματα.
Αναγωγή παλαιότητας:
Κατάσταση Χρονολογία
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Αξία (€/τ.μ.)
Δ. Πώλησης (μήνες)
Πίνακας 16: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Ε και Γ με ΣΤ, Επεξεργασία ιδία.
Τα διαμερίσματα Α και Ε είναι όμοια σε όλα τα χαρακτηριστικά, εκτός της στήλης

«έτος», το ίδιο συμβαίνει και με τα διαμερίσματα Γ και ΣΤ. Στη συγκεκριμένη
περίπτωση, ο συντελεστής αναγωγής με βάση την παλαιότητα θα είναι ο μέσος όρος
των δύο συντελεστών. Έτσι, προκύπτει:
Δ.Τ. Ε - Α = 1.658 - 1.726 = -68 άρα τιμή μειώνεται κατά 13,60 €/τ.μ./έτος8
Δ.Τ. Γ - ΣΤ = 1.432 - 1.540 = -108 άρα τιμή μειώνεται κατά 13,50 €/τ.μ./έτος
Μ.Ο. = (13,60 + 13,50)/2 =13,55 €/τ.μ./έτος
8
Το διαμέρισμα Α είναι 5 χρόνια πιο καινούριο από το Ε άρα αφού η διαφορά τους είναι 68 €/τ.μ. τότε
αυτό συνεπάγεται ότι αναλογεί μείωση 13,6 €/τ.μ ανά έτος παλαιότητας.
83
Σύμφωνα με τη διαδικασία που αναλύθηκε στην 1η αναπροσαρμογή, λαμβάνεται υπόψη

ότι οι τιμές των ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή μειώνονται κατά 13,55 €/τ.μ./έτος
παλαιότητας. Έτσι, για παράδειγμα η αξία του διαμερίσματος Β θα αναπροσαρμοστεί
με τον παραπάνω συντελεστή κατά τον ακόλουθο τρόπο:
Αξία διαμερίσματος Β = 1.664 + (40 - 42) *(-13,55) = 1.664 (€/τ.μ.)
Ομοίως θα αναπροσαρμοστούν και οι αξίες των υπολοίπων διαμερισμάτων. Έτσι,

δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος πίνακας.

Α 4 40 καλή σήμερα 1.726
Β 3 40 πολύ καλή σήμερα 1.691
Γ 2 40 πολύ καλή σήμερα 1.540
Δ 3 40 πολύ καλή σήμερα 1.691
Ε 4 40 καλή σήμερα 1.726
ΣΤ 2 40 πολύ καλή σήμερα 1.540
Πίνακας 17: Πίνακας μετά την αναγωγή παλαιότητας, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή, παρατηρείται ότι οι στήλες «χρονολογία πώλησης» και
«έτη» έχουν αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το
εκτιμώμενο.
Στη συνέχεια, από τον πίνακα 16 επιλέγεται με παρόμοια διαδικασία η τρίτη βάση των
αναπροσαρμογών, η οποία είναι η αναγωγή σύμφωνα με τον όροφο στον οποίο
βρίσκονται τα διαμερίσματα.
Αναγωγή ορόφου:

Β 3 40 πολύ καλή σήμερα 1.691
Γ 2 40 πολύ καλή σήμερα 1.540
Δ 3 40 πολύ καλή σήμερα 1.691
ΣΤ 2 40 πολύ καλή σήμερα 1.540
Πίνακας 18: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Γ, Επεξεργασία ιδία.
84
Τα διαμερίσματα Β και Γ είναι όμοια σε όλα τα χαρακτηριστικά εκτός της στήλης

«όροφος».9 Σύμφωνα με τη διαδικασία που αναλύθηκε στην 1η αναπροσαρμογή,
λαμβάνεται υπόψη ότι οι τιμές των ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή αυξάνονται
κατά 151 €/τ.μ./όροφο. Έτσι, για παράδειγμα η αξία του διαμερίσματος Β θα
αναπροσαρμοστεί με τον ακόλουθο τρόπο:
Αξία διαμερίσματος Β = 1.691 + 0 = 1.691 (€/τ.μ.)10
Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος πίνακας.

Πίνακας 19: Πίνακας μετά την αναγωγή ορόφου, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή, παρατηρείται ότι οι στήλες «χρονολογία πώλησης»,

«έτη» και «όροφος» έχουν αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με
το εκτιμώμενο.
Στη συνέχεια, σύμφωνα με τον πίνακα 18 επιλέγεται με παρόμοια διαδικασία η τέταρτη

των αναπροσαρμογών, η οποία είναι η αναγωγή σύμφωνα με την κατάσταση στην
οποία βρίσκονται τα διαμερίσματα.
Αναγωγή κατάστασης:

9
Το διαμέρισμα Β είναι καθόλα όμοιο με το Δ και το Γ με το ΣΤ θα μπορούσαν να επιλεχθούν να
συγκριθούν και τα διαμερίσματα Δ και ΣΤ.
10
Στην παρούσα περίπτωση ο συντελεστής αναγωγής βάση του ορόφου είναι ίσος με 0 καθώς το
διαμέρισμα Β βρίσκεται στον ίδιο όροφο με το εκτιμώμενο.
85
Πίνακας 20: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Β, Επεξεργασία ιδία.
Τα διαμερίσματα Α και Β είναι όμοια σε όλα τα χαρακτηριστικά εκτός της στήλης

«κατάσταση δ.».
Από τη διαδικασία που αναλύθηκε στην 1η αναπροσαρμογή, λαμβάνεται υπόψη ότι οι

τιμές των ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή διαφέρουν κατά 116 €/τ.μ. ανάλογα με
το αν βρίσκονται σε καλή ή πολύ καλή κατάσταση. Έτσι, για παράδειγμα η αξία του
διαμερίσματος Β θα αναπροσαρμοστεί με τον ακόλουθο τρόπο:
Αξία διαμερίσματος Β = 1.691 - 116 = 1.575 (€/τ.μ.)
Κατόπιν των ανωτέρω, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος πίνακας.

Β 3 40 καλή σήμερα 1.575
Γ 3 40 καλή σήμερα 1.575
Δ 3 40 καλή σήμερα 1.575
ΣΤ 3 40 καλή σήμερα 1.575
Πίνακας 21: Τελικός πίνακας μετά την διαδικασία αναπροσαρμογών, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή παρατηρείται ότι όλες οι στήλες έχουν αποκτήσει όμοια
στοιχεία (ανά χαρακτηριστικό) για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το εκτιμώμενο. Αυτός
ο πίνακας αποτελεί τον τελευταίο, οπότε μπορεί πλέον να εκτιμηθεί η αγοραστική αξία
του διαμερίσματος.
Συνοψίζοντας, η αξία διαμερίσματος 3ου ορόφου, καλής κατάστασης, σε οικοδομή 40

ετών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στην περιοχή Αγίας Σοφίας σήμερα αντιστοιχεί σε
1.575 €/τ.μ.
Βάση της συγκριτικής μεθόδου του εκτιμώμενο ακίνητο έχει αγοραστική αξία:
135τ.μ. * 1.575 = 212.622 €
β) Μέθοδος κεφαλαιοποίησης προσόδου:
Αρχικά υπολογίζεται μέσω της συγκριτικής μεθόδου το αναμενόμενο μίσθωμα. Μετά

από έρευνα της κτηματαγοράς της περιοχής συλλέχθηκαν στοιχεία για 6 διαμερίσματα
τα οποία ενοικιάστηκαν έως και 8 μήνες πριν την εν λόγω εκτίμηση της συγκεκριμένης
86
επένδυσης (αγορά ακινήτου με σκοπό την δημιουργία εισοδήματος από τις

αναμενόμενες προσόδους) και ομοιάζουν σε μεγάλο βαθμό με το συγκεκριμένο
διαμέρισμα. Τα στοιχεία των ακινήτων παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Συμβολαίου
(τ.μ.) Δ. (€/τ.μ./μήνα)
(μήνες)
Α 110 5 38 πολύ καλή 6 6,39
Β 120 2 40 πολύ καλή 8 5,75
Γ 125 3 38 καλή 1 5,29
Δ 140 4 42 καλή 6 5,38
Ε 145 2 44 πολύ καλή 4 5,27
ΣΤ 160 3 38 καλή 6 5,42
Σύμφωνα με τη διαδικασία που αναλύθηκε παραπάνω, προκύπτουν οι παρακάτω

πίνακες διαμόρφωσης του εκτιμώμενου μισθώματος, έπειτα από τις απαιτούμενες –
αναγκαίες αναγωγές.
Χρονική αναγωγή:
Για την πρώτη αναγωγή επιλέγονται τα στοιχεία των διαμερισμάτων Γ και ΣΤ.
Κατάσταση Χρονολογία Αξία

Δ. Συμβολαίου (μήνες) (€/τ.μ./μήνα)
Α 5 38 πολύ καλή 6 6,39
Β 2 40 πολύ καλή 8 5,75
Γ 3 38 καλή 1 5,29
Δ 4 42 καλή 6 5,38
Ε 2 44 πολύ καλή 4 5,27
ΣΤ 3 38 καλή 6 5,42
Πίνακας 23: Σύγκριση διαμερίσματος Γ με ΣΤ, Επεξεργασία ιδία.
Ανάγεται η αξία (€/τ.μ.) του μισθώματος σύμφωνα με τη χρονολογία που υπογράφηκε

το 1ο συμβόλαιο μίσθωσης. Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος
πίνακας.
87

Α 5 38 πολύ καλή σήμερα 6,23
Β 2 40 πολύ καλή σήμερα 5,54
Γ 3 38 καλή σήμερα 5,26
Δ 4 42 καλή σήμερα 5,22
Ε 2 44 πολύ καλή σήμερα 5,17
ΣΤ 3 38 καλή σήμερα 5,26
Πίνακας 24: Πίνακας μετά την χρονική αναγωγή, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή παρατηρείται ότι η στήλη «χρονολογία πώλησης», έχει
αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το εκτιμώμενο.
Αναγωγή παλαιότητας:
Επιλέγονται τα στοιχεία των διαμερισμάτων Β και Ε και η δεύτερη φάση αναγωγών

γίνεται λαμβάνοντας υπόψη την παλαιότητα του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το
διαμέρισμα.
Χρονολογία Αξία
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Κατάσταση Δ.
Συμβολαίου (μήνες) (€/τ.μ./μήνα)
Πίνακας 25: Σύγκριση διαμερίσματος Β με Ε, Επεξεργασία ιδία.
Ανάγεται η αξία (€/τ.μ.) του μισθώματος σύμφωνα με την παλαιότητα του κτιρίου στο
οποίο βρίσκεται το εκτιμώμενο. Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος
πίνακας.

Α 5 40 πολύ καλή Σήμερα 6,05
Β 2 40 πολύ καλή Σήμερα 5,54
Γ 3 40 καλή Σήμερα 5,08
Δ 4 40 καλή Σήμερα 5,41
Ε 2 40 πολύ καλή Σήμερα 5,54
ΣΤ 3 40 καλή Σήμερα 5,08
Πίνακας 26: Πίνακας μετά την αναγωγή παλαιότητας, Επεξεργασία ιδία.
88
Μετά την παραπάνω αναγωγή, παρατηρείται ότι οι στήλες «χρονολογία πώλησης» και
«έτη» έχουν αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το
εκτιμώμενο.
Αναγωγή ορόφου:
Επιλέγονται τα στοιχεία των διαμερισμάτων Α, Β, Γ, Δ, Ε και ΣΤ και η τρίτη φάση

αναγωγών γίνεται βάση του ορόφου του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.

Πίνακας 27: Σύγκριση διαμερίσματος Α με Β και Γ με Δ, Επεξεργασία ιδία.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο συντελεστής αναγωγής λόγω παλαιότητας θα είναι ο

μέσος όρος των παρακάτω συντελεστών. Έτσι προκύπτει:
Δ.Τ. Α - Β = 6,05 – 5,54 = 0,49 άρα τιμή αυξάνεται κατά 0,17 €/τ.μ./όροφο
Δ.Τ. Δ – Γ = 5,41 – 5,08 = 0,34 άρα τιμή αυξάνεται κατά 0,34 €/τ.μ./όροφο
Μ.Ο. = (0,17 + 0,34)/2 =0,25 €/τ.μ./όροφο
Ανάγεται η αξία (€/τ.μ.) του μισθώματος σύμφωνα με τον όροφο του κτιρίου στο οποίο
βρίσκεται το εκτιμώμενο. Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω αναπροσαρμοσμένος
πίνακας.

Πίνακας 28: Πίνακας μετά την αναγωγή ορόφου, Επεξεργασία ιδία.
89
Μετά την παραπάνω αναγωγή παρατηρείται ότι οι στήλες «χρονολογία πώλησης»,

«έτη» και «όροφος» έχουν αποκτήσει όμοια στοιχεία για κάθε διαμέρισμα και όμοια με
το εκτιμώμενο.
Αναγωγή κατάστασης:
Επιλέγονται τα στοιχεία των διαμερισμάτων Α, Β, Γ, Δ, Ε και ΣΤ και η τρίτη φάση

αναγωγών γίνεται λαμβάνοντας υπόψη την κατάσταση του διαμερίσματος.
Χρονολογία Αξία
Διαμέρισμα Όροφος Έτη Κατάσταση Δ.
Συμβολαίου (μήνες) (€/τ.μ./μήνα)
Πίνακας 29: Σύγκριση διαμερίσματος Α, Β, Γ, Δ, Ε και ΣΤ, Επεξεργασία ιδία.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο συντελεστής αναγωγής λόγω παλαιότητας θα είναι ο

μέσος όρος των παρακάτω συντελεστών. Έτσι προκύπτει:
Δ.Τ. Α - Γ = Δ.Τ. Α – ΣΤ = 5,54 – 5,08 = 0,46 άρα τιμή αυξάνεται κατά
0,46 €/τ.μ. ανάλογα με την κατάσταση του διαμερίσματος
Δ.Τ. Β – Γ = Δ.Τ. Β - ΣΤ = 5,79 – 5,08 = 0,71 άρα τιμή αυξάνεται κατά
0,71 €/τ.μ. ανάλογα με την κατάσταση του διαμερίσματος
Δ.Τ. Α – Δ = 5,54 – 5,16 = 0,38 άρα τιμή αυξάνεται κατά 0,38 €/τ.μ. ανάλογα με την
κατάσταση του διαμερίσματος
Δ.Τ. Β – Δ = 5,79 – 5,16 = 0,63 άρα τιμή αυξάνεται κατά 0,38 €/τ.μ. ανάλογα με την
κατάσταση του διαμερίσματος
Μ.Ο. = (0,46 + 0,71 + 0,38 + 0,63)/4 =0,55 €/τ.μ. ανάλογα με την κατάσταση του
διαμερίσματος
90
Ανάγεται η αξία (€/τ.μ.) του μισθώματος σύμφωνα με την κατάσταση στην οποία
βρίσκεται το εκτιμώμενο διαμέρισμα. Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω
αναπροσαρμοσμένος πίνακας.

Α 3 40 καλή Σήμερα 4,82
Β 3 40 καλή Σήμερα 5,08
Ε 3 40 καλή Σήμερα 5,08
Πίνακας 30: Τελικός πίνακας μετά την διαδικασία αναπροσαρμογών, Επεξεργασία ιδία.
Μετά την παραπάνω αναγωγή, παρατηρείται ότι όλες οι στήλες έχουν αποκτήσει όμοια
στοιχεία (ανά χαρακτηριστικό) για κάθε διαμέρισμα και όμοια με το εκτιμώμενο. Αυτός
ο πίνακας αποτελεί τον τελευταίο και πλέον μπορεί να εκτιμηθεί η αγοραστική αξία του
διαμερίσματος.
Συνοψίζοντας, η σημερινή αξία του μισθώματος του διαμερίσματος 3ου ορόφου, καλής
κατάστασης, σε οικοδομή 40 ετών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στην περιοχή Αγίας
Σοφίας αντιστοιχεί στον μέσο όρο τον αξιών όλων των συγκρινόμενων διαμερισμάτων,
άρα ανέρχεται σε 5,048 €/τ.μ./μήνα
Έπειτα από την ολοκλήρωση του σταδίου των αναγκαίων αναγωγών για την εύρεση της
αξίας του μισθώματος σύμφωνα με τη συγκριτική μέθοδο, το μίσθωμα ορίζεται σε 681
€/τ.μ./μήνα.: 135τ.μ. * 5,048 = 681,48 €/μήνα ≈ 681 €/μήνα
Σε αυτό το σημείο πρέπει να καθοριστεί το χρονικό διάστημα για το οποίο μελετάται η

συγκεκριμένη επένδυση. Αυτό ορίζεται λόγω των υφιστάμενων καταστάσεων της
οικονομίας της Ελλάδος και λαμβάνοντας υπόψη την ελαχιστοποίηση των «κρυφών»
επενδυτικών κινδύνων (κεφ. 2.4.3.) σε 12 μήνες.
Επόμενο στάδιο αποτελεί ο καθορισμός του συντελεστή κεφαλαιοποίησης της

προσόδου (R – yield). Η συγκεκριμένη μέθοδος, όπως έχει προαναφερθεί,
χαρακτηρίζεται από τον αρκετά υψηλό βαθμό αξιοπιστίας, λόγω του συντελεστή
κεφαλαιοποίησης της προσόδου, ο οποίος επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό το αποτέλεσμα.
Σύμφωνα με όσα παρουσιάστηκαν στο κεφάλαιο 3.3.1., υπάρχουν δύο τρόποι
υπολογισμού του R.
91
α) Σύμφωνα με τον πρώτο τρόπο υπολογισμού του συντελεστή κεφαλαιοποίησης

αυξάνεται ο αρχικός συντελεστής κεφαλαιοποίησης (initial yield) κατά 0,25% -0,5%
λόγω της απαξίωσης – αποσβέσεων που δέχεται το ακίνητο κατά την εκτιμώμενη
χρονική περίοδο ή και λόγω του επενδυτικού ρίσκου που εμπεριέχεται στην
συγκεκριμένη επένδυση. Ο αρχικός συντελεστής κεφαλαιοποίησης εκφράζει τα ετήσια
μισθώματα ως ποσοστό επί της αγοραστικής αξίας του ακινήτου.
Άρα: initial yield = I/M.V. = 681*12 / 232.956 = 8.172 / 212.622 = 3,84%.
Στην συγκεκριμένη εκτίμηση, εφόσον λόγω των οικονομικών συνθηκών που

επικρατούν αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα η συγκεκριμένη επενδυτική κίνηση εμπεριέχει
αρκετά υψηλό επενδυτικό ρίσκο, ορίζεται αύξηση του αρχικού συντελεστή
κεφαλαιοποίησης κατά 0,4%.
Άρα: R = 3,84% + 0,4% = 4,24%
ΑΞΙΑ ΕΚΤΙΜΏΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΉΤΟΥ

Μίσθωμα (€/μήνα) 681
Διάστημα επένδυσης (μήνες) 12
αγοραστική αξία εκτιμώμενου διαμερίσματος 212.622
initial yield 3,84%
R 4,24%
I (το εισόδημα που προκύπτει από τις προσόδους) 8.172
V 192.580
Πίνακας 31: Πίνακας υπολογισμού αξίας εκτιμώμενου διαμερίσματος βάση της άμεσης
κεφαλαιοποίησης της προσόδου, Επεξεργασία ιδία.
Με βάση τη μέθοδο της άμεση κεφαλαιοποίησης της προσόδου, το εκτιμώμενο ακίνητο

έχει αγοραστική αξία:
V=I/R = 192.580 €
Ένας άλλος τρόπος του υπολογισμού του R είναι να εκδηλώσει ο ίδιος ο

ενδιαφερόμενος αγοραστής ενδιαφέρον για την αξία του διαμερίσματος μέσω αυτής της
μεθόδου, αν θέλει η επένδυση να έχει κάποια συγκεκριμένη ετήσια απόδοση. Σε
περίπτωση για παράδειγμα που ο νέος ιδιοκτήτης απαιτεί απόδοση 10%, τότε η αξία
του εκτιμώμενου ακινήτου θα διαμορφωθεί ως εξής:
V= I/R = 8.172/0,10 = 81.720 €
92
4.3.3. ΤΕΛΙΚΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗ
Όπως προκύπτει από τα παραπάνω η εκτιμώμενη αξία του διαμερίσματος 3ου ορόφου,
καλής κατάστασης, σε οικοδομή 40 ετών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στην περιοχή
Αγίας Σοφίας σήμερα αντιστοιχεί:
 Σύμφωνα με τη συγκριτική μέθοδο σε 212.622 €

 Σύμφωνα με την μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου σε 192.580 €
Σύμφωνα με την κρίση του εκτιμητή επιλέγεται να δοθούν βάρη στις δύο μεθόδους
καθώς θεωρεί την μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου πιο αξιόπιστη από
την συγκριτική. Αυτό συμβαίνει καθώς κατά την συλλογή στοιχείων για παρόμοια προς
σύγκριση διαμερίσματα, στην περίπτωση των προσόδων τα στοιχεία ήταν πολύ πιο
πρόσφατα.
Άρα: Τ = 0,4 * 212.622 + 0,6 * 192.580 = 200.596 €
Τελική εκτιμώμενη αξία διαμερίσματος = 225.218 €
4.3.4. ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΚΑΙ ΒΑΣΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΩΝ

ΜΕΘΟΔΩΝ
Σημαντικό σε αυτό το σημείο είναι να αναφερθούν ορισμένες παραδοχές, οι οποίες

έγιναν κατά τον υπολογισμό της εκτιμώμενης αξίας του συγκεκριμένου διαμερίσματος
και ορισμένα βασικά στοιχεία.
 Οι αναγωγές οι οποίες έγιναν είχαν βάση χρονολογική, παλαιότητας, ορόφου και

κατάστασης, θα μπορούσαν να γίνουν ακόμη περισσότερες, ώστε να καλυφθούν όλα
τα χαρακτηριστικά τα οποία καταγράφηκαν για το προς εκτίμηση ακίνητο (πίνακας
10). Στην συγκεκριμένη εκτίμηση θεωρείται ότι όλα τα προς σύγκριση
διαμερίσματα, ομοίαζαν με το εκτιμώμενο σε όλα τα στοιχεία του σε όλες τις
κατηγορίες του πίνακα 10, εκτός από αυτές που στη συνέχεια χρησιμοποιήθηκαν για
τις απαιτούμενες αναγωγές.
 Οι αναγωγές έγιναν σύμφωνα με τις διαφοροποιήσεις που πρόεκυπταν στην τιμή του
κάθε στοιχείου του κάθε διαμερίσματος, για κάθε χαρακτηριστικό και όχι λόγω των
συντελεστών που προτείνονται. Αυτός είναι πιο αξιόπιστος τρόπος υπολογισμού,
καθώς οι τιμές των αναγωγών αλλάζουν σε κάθε περιοχή (χρονικά και χωρικά)
93
 Σε περιπτώσεις που οι αναγωγές διαφοροποιούνται μεταξύ τους, ως συντελεστής για

την αναγωγή κατάστασης θα ληφθεί ο μέσος όρος των διαφορών (π.χ. έστω τρία
διαμερίσματα με Α: 40 ετών καλής κατάστασης 2ου ορόφου 2.000 €/τ.μ., Β: 40 ετών
πολύ καλής κατάστασης 2ου ορόφου 2.070 €/τ.μ., Γ: 40 ετών καλής κατάστασης 2ου
ορόφου 2.010 €/τ.μ., ως συντελεστής για την αναγωγή κατάστασης θα ληφθεί ο
μέσος όρος των διαφορών δηλαδή το 32,5€/τ.μ.)
 Ως τρόπος υπολογισμού του συντελεστή κεφαλαιοποίησης κατά τον υπολογισμό της
αξίας του εκτιμώμενου διαμερίσματος σύμφωνα με τη μέθοδο άμεσης
κεφαλαιοποίησης επιλέχθηκε η αύξηση του αρχικού συντελεστή κεφαλαιοποίησης
(initial yield), καθώς στη συγκεκριμένη εκτίμηση δεν υπήρχε καταγεγραμμένη
κάποια συγκεκριμένη απαίτηση απόδοσης της επένδυσης (αγορά και έπειτα
ενοικίαση διαμερίσματος).
 Δεν λήφθηκε υπόψη η ενδεχόμενη ζημία η οποία θα προκύψει από πιθανή μη
ενοικίαση του αγορασθέντος διαμερίσματος, καθώς στη συγκεκριμένη περιοχή,
σύμφωνα με μεσίτες της περιοχής, διαμερίσματα με αντίστοιχα χαρακτηριστικά
ενοικιάζονται σε λιγότερο από 1 μήνα από την εκδήλωση ενδιαφέροντος του
ιδιόκτητη για ενοικίαση του διαμερίσματος του.
 Όσον αφορά την μέθοδο κεφαλαιοποίησης της προσόδου, επιλέχθηκε η άμεση
κεφαλαιοποίηση της προσόδου και όχι η μέθοδος προεξόφλησης μελλοντικών
χρηματορροών, λόγω του μικρού χρονικού διαστήματος της εκτιμώμενης επένδυσης
και της ύπαρξης συγκρινόμενων στοιχείων.
 Ο υπολογισμός της αξίας του εκτιμώμενου διαμερίσματος μέσω της μεθόδου της
άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου επηρεάζεται σε αρκετά μεγάλο βαθμό από
τον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου διαμερίσματος μέσω της συγκριτικής
μεθόδου. Αυτό συμβαίνει, καθώς ο υπολογισμός του αρχικού συντελεστή
κεφαλαιοποίησης (initial yield) λαμβάνει υπόψη την αγοραστική αξία του
διαμερίσματος.
94
5. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ
Τα οικόπεδα αποτελούν μια κατηγορία ακινήτων, της οποίας η αξία επηρεάζεται από
συγκεκριμένους παράγοντες διαφορετικούς καθόλα ή κατά μέρος, από τις υπόλοιπες
κατηγορίες ακινήτων. Η αξία ενός οικοπέδου καταρχάς επηρεάζεται κυρίως από το αν
βρίσκεται εντός αστικού ιστού ή όχι. Γενικότερα, οι παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν
την αξία κάποιου οικοπέδου είτε βρίσκεται εντός είτε εκτός αστικού ιστού
αναφέρθηκαν στο κεφάλαιο 2.7. Ειδικότερα, η αξία των αστικών οικοπέδων
επηρεάζεται από παράγοντες όπως:
 Οι όροι δόμησης
 Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης
 Η ύπαρξη ή μη δεσμεύσεων επί του ακινήτου
 Η θέα
 Η προσβασιμότητα
 Η ύπαρξη ή μη και η κατάσταση των υποδομών κοινής ωφέλειας στην περιοχή
 Οι γειτνιάζουσες χρήσεις γης
 Η ποιότητα του εδάφους και του υπεδάφους
 Η ύπαρξη ή μη κτιρίου εντός του οικοπέδου και η κατάσταση αυτού
 Η εμπορικότητα των κοντινών δρόμων
 Η θέση του στον αστικό ιστό και ειδικότερα στο πολεοδομικό τετράγωνο
 Η απόσταση από τη θάλασσα ή από περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους
 Η απόσταση του από περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
 Η σχέση της προηγούμενης με τη μελλοντική του χρήση
95
5.1. ΟΙ ΚΑΤΑΛΛΗΛΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Η επιλογή της κατάλληλης μεθόδου για την εκτίμηση της αξίας κάποιου ακινήτου
εξαρτάται από δύο παράγοντες: πρώτον από το είδος του ακινήτου και δεύτερον από
τον σκοπό για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση. Η εκτίμηση αξίας οικοπέδων γίνεται
συνήθως με τις παρακάτω μεθόδους:
α) Συγκριτική μέθοδο: η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε

περιπτώσεις απλών αγοραπωλησιών ή εκμισθώσεων.
β) Υπολειμματική μέθοδος: αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται για κάθε είδους

οικόπεδα, τα οποία εντάσσονται στον αστικό ιστό. Η συγκεκριμένη μέθοδος
ενδείκνυται για οικόπεδα εργολαβικού ενδιαφέροντος, δηλαδή κενά ή ανεκμετάλλευτα
ή ακόμα για οικόπεδα, τα οποία εμπεριέχουν κτίριο το οποίο πρέπει να
ανακατασκευαστεί και πιθανότατα να αλλάξει και η χρήση του.
γ) Μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου: ενδείκνυται, όταν ο σκοπός του αγοραστή

κάποιου οικοπέδου είναι «εκμετάλλευση» και η δημιουργία εισοδήματος από αυτό.
δ) Μέθοδος υπολειμματικού κόστους ή κόστους αντικατάστασης: αυτή η μέθοδος

χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου (κτίριο και γη) μέσω
του υπολογισμού του κόστους αντικατάστασής του κτιρίου, ενδείκνυται για ακίνητα,
όπως δημόσια κτίρια, βιβλιοθήκες, αεροδρόμια και άλλα.
ε) Μέθοδος υπολογισμού αντικειμενικής αξίας: τέλος, όταν η εκτίμηση γίνεται για

φορολογικούς λόγους (στην Ελλάδα), χρησιμοποιείται η μέθοδος υπολογισμού της
αντικειμενικής του αξίας.
96
5.2. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Σε κάθε περίπτωση ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία με κάποιες αλλαγές

αντίστοιχες τις κάθε μεθόδου [Μπαρκίτζογλου, 2012 ]:
1. Αρχικά γίνεται α) η συγκέντρωση και β) η μελέτη, των απαιτούμενων στοιχείων και

εγγράφων που αφορούν το προς εκτίμηση οικόπεδο.
Σε αυτή τη φάση συλλέγονται και μελετώνται από τον εκτιμητή στοιχεία όπως:
τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα και άλλα στοιχεία τα οποία αφορούν
χαρακτηριστικά του ακινήτου από τεχνικής και νομικής απόψεως.
2. Γίνεται αυτοψία του οικοπέδου.
Σε αυτή τη φάση, ο εκτιμητής μέσω της επίσκεψής του στο προς εκτίμηση οικόπεδο,
ουσιαστικά ταυτοποιεί το οικόπεδο του οποίου η εκτίμηση του ανατέθηκε, συγκρίνει
τα θεωρητικά στοιχεία που είχε συλλέξει και μελετήσει με τα υφιστάμενα και
αξιολογεί το εν λόγω οικόπεδο .
3. Έπειτα, διενεργείται έρευνα, όσον αφορά την κτηματαγορά της ευρύτερης περιοχής
στην οποία εντάσσεται το εκτιμώμενο οικόπεδο. Αυτό το βήμα μπορεί να
παραλειφθεί, αν δεν είναι εφικτό να συλλεχτούν τα απαραίτητα στοιχεία.
Σε αυτή τη φάση, συλλέγονται από αξιόπιστες και ακριβείς πηγές, πληροφορίες και
στοιχεία τα οποία αφορούν την αξία παρόμοιων οικοπέδων τα οποία πωλήθηκαν/
εκμισθώθηκαν στην περιοχή στην οποία εντάσσεται το προς μελέτη οικόπεδο.
4. Στη συνέχεια:
α) Συγκριτική μέθοδος:.
Πραγματοποιούνται οι αναγκαίες αναπροσαρμογές. Σε αυτή τη φάση γίνονται
αναπροσαρμογές βάση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του εκτιμώμενου οικοπέδου
σε συνδυασμό με τα χαρακτηριστικά των προς σύγκριση οικοπέδων (τα οποία έχουν
συλλεχθεί κατά την προηγούμενη φάση).
Οι αναπροσαρμογές γίνονται με τη διαδικασία που αναλύθηκε στο κεφάλαιο 3.1.
Όπως είναι λογικό, αν δεν είναι δυνατό να συλλεχθούν τα στοιχεία του
προηγούμενου βήματος, δεν είναι δυνατό να πραγματοποιηθεί αυτή η μέθοδος.
β) Υπολειμματική μέθοδος:
Σύμφωνα με την υπολειμματική μέθοδο σε αυτή τη φάση γίνεται αρχικά η σύνταξη

του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησης του οικοπέδου. Έπειτα, υπολογίζονται: το
κόστος κατασκευής – ανακατασκευής του κτιρίου, το εργολαβικό – επιχειρηματικό
97
όφελος, το συνολικό κόστος του έργου και η τιμή πώλησης του «νέου» ακινήτου.
Όλοι οι παραπάνω υπολογισμοί ανάγονται στις σημερινές συνθήκες και γίνονται με
τη διαδικασία που αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.2.1..
γ) Μέθοδος κεφαλαιοποίησης:
Προσδιορίζεται το χρονικό διάστημα για το οποίο θα γίνει η εκτίμηση. Έπειτα

υπολογίζονται: οι αναμενόμενες πρόσοδοι ανά έτος και συνολικά, η ζημία σε
περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο μείνει ανεκμετάλλευτο, ο συντελεστής
κεφαλαιοποίησης των προσόδων. Όλοι οι παραπάνω υπολογισμοί γίνονται με τη
διαδικασία που αναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.3.1..
δ) Μέθοδος υπολειμματικού κόστους ή κόστους αντικατάστασης:
Αρχικά, υπολογίζεται η αξία της γης (του οικοπέδου) μέσω της συγκριτικής ή της
υπολειμματικής μεθόδου, έπειτα υπολογίζεται το κόστος κατασκευής αντίστοιχου
ακινήτου και, τέλος, υπολογίζονται οι διάφορες αποσβέσεις λόγω της ηλικίας του
κτιρίου, των πιθανών ενεργειών συντήρησης κ.α.
5. Τέλος, προκύπτει η εκτιμώμενη αγοραστική αξία του οικοπέδου βάση της

ολοκλήρωσης των παραπάνω αναγωγών.
Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ενός οικοπέδου – οικίας δεν είναι
απαραίτητη η διενέργεια αυτοψίας και η εκτέλεση της παραπάνω γενικότερης
διαδικασίας. Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας ενός οικοπέδου γίνεται με τον
τρόπο που προαναφέρθηκε στο κεφάλαιο 3.6.1. και με την χρήση των εντύπων «Έντυπο
3», ενώ μπορεί να χρειαστούν και άλλα έντυπα, αναλόγως με το αν υπάρχουν άλλες
υποδομές – λειτουργίες εντός του οικοπέδου.
98
5.3. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
Ζητήθηκε η εκτίμηση της αγοραστικής αξίας του παρακάτω οικοπέδου:
Οικόπεδο με επιφάνεια 190 τ.μ. στον Δήμο Γιαννιτσών. Το οικόπεδο βρίσκεται εντός
αστικού ιστού, στην οδό Ταβουλάρη 13. Δεν υπάρχει κτίριο επί του οικοπέδου.
Σύμφωνα με πρωτοβουλία του σημερινού ιδιοκτήτη του οικοπέδου, επιθυμεί το
οικόπεδο του να δοθεί αντιπαροχή.
Στις παρακάτω φωτογραφίες παρουσιάζεται το προς εκτίμηση οικόπεδο:
Εικόνα 8: Πρόσοψη οικοπέδου Εικόνα 9: Θέα από το οικόπεδο προς τον δρόμο
5.3.1. Η ΕΠΙΛΟΓΗ ΤΗΣ ΜΕΘΟΔΟΥ
Η μέθοδος η οποία επιλέγεται είναι η υπολειμματική μέθοδος και πιο συγκεκριμένα η

μέθοδος της αντιπαροχής, καθώς το προς εκτίμηση οικόπεδο εντάσσεται στον αστικό
ιστό και δεν υπάρχουν τα απαραίτητα συγκριτικά στοιχεία έτσι, ώστε να μπορεί να
χρησιμοποιηθεί ως κύρια μέθοδος η συγκριτική. Η συγκεκριμένη μέθοδος είναι ιδανική
για το συγκεκριμένο οικόπεδο, καθώς είναι κενό και εμπεριέχει εργολαβικό
ενδιαφέρον. Επίσης, το σενάριο κατασκευής οικοδομής με κύρια χρήση την κατοικία
και το λιανικό εμπόριο δημιουργεί στοιχεία, τα οποία θα πρέπει να ληφθούν υπόψη
έτσι, ώστε να υπολογιστεί η αξία της «αναπτυγμένης γης», έπειτα από την ολοκλήρωσή
του, τα οποία μπορεί να διαχειριστεί ο εκτιμητής μέσω της υπολειμματικής μεθόδου.
Παρόλα αυτά, η συγκριτική μέθοδος θα χρησιμοποιηθεί σε ορισμένα σημεία ως
βοηθητική. Σύμφωνα με το σενάριο, το οικόπεδο θα δοθεί αντιπαροχή.
1. Επιλέγεται το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης του οικοπέδου.

Μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη, το σενάριο ανάπτυξης περιλαμβάνει την
ανέγερση οικοδομής, με κύρια χρήση την κατοικία στον πρώτο όροφο της οικοδομής
και το λιανικό εμπόριο στο ισόγειο.
99
2. Συγκέντρωση και μελέτη, των απαιτούμενων στοιχείων και εγγράφων που αφορούν
την προς εκτίμηση ιδιοκτησία και αυτοψία οικοπέδου
Έγινε η συλλογή διάφορων στοιχείων του οικοπέδου. Μελετήθηκαν στοιχεία, όπως
οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα και το γενικό πολεοδομικό σχέδιο
της περιοχής.
Τα παραπάνω στοιχεία μελετήθηκαν από τον εκτιμητή και έπειτα ακολούθησε η
διαδικασία της αυτοψίας του οικοπέδου και της ευρύτερης περιοχής. Έτσι,
προέκυψαν και καταγράφηκαν τα παρακάτω στοιχεία:
Την πλήρη κυριότητα του οικοπέδου κατέχει αυτή τη στιγμή ο κύριος Χ. Το
οικόπεδο έχει επιφάνεια 190 τ.μ. και βρίσκεται εντός του πολεοδομικού ιστού της
πόλης των Γιαννιτσών σε πολύ μικρή απόσταση από τον κεντρικό πεζόδρομο. Έχει
πρόσοψη 13 μέτρα στην οδό Ταβουλάρη και είναι κενό και ανεκμετάλλευτο αυτή τη
στιγμή. Γειτνιάζει με οικοδομή στα αριστερά με κύρια χρήση την κατοικία, ενώ στα
αριστερά του βρίσκεται γωνιακή διώροφη μονοκατοικία (ισόγειο και ένας όροφός).
Οι γειτονικές χρήσης γης είναι κυρίως κατοικία και λιανικό εμπόριο στα ισόγεια των
οικοδομών. Σύμφωνα με το γενικό πολεοδομικό σχέδιο της πόλης των Γιαννιτσών,
βρίσκεται στην πολεοδομική ενότητα 3 με συντελεστή δόμησης 1,8 και ποσοστό
κάλυψης 70%.
Από τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από το γενικό πολεοδομικό σχέδιο των
Γιαννιτσών, προκύπτουν ορισμένα στοιχεία, όσον αφορά το σενάριο ανάπτυξης του
οικοπέδου. Πιο συγκεκριμένα, η οικοδομή που θα ανεγερθεί, για να συμφωνεί με τα
θεσπισμένα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής και ταυτόχρονα να
επιτευχθεί μέσω της ανέγερσής της η μέγιστη αξιοποίηση του οικοπέδου θα πρέπει
να έχει τα παρακάτω χαρακτηρίστηκα:
 Καταστήματα λιανικού εμπορίου: 133 τ.μ.
 Εμβαδό κατοικιών: 209 τ.μ.
3. Εκτίμηση αξίας νεόδμητων διαμερισμάτων και καταστημάτων:
Μέσω της συγκριτικής μεθόδου και τη διαδικασία που περιγράφηκε εκτενέστατα
στο προηγούμενο παράδειγμα εφαρμογής εκτιμήθηκε ότι η αξία των νεόδμητων
διαμερισμάτων στην περιοχή που εντάσσεται το προς εκτίμηση οικόπεδο ανέρχεται
στα 500 – 650 (€/τ.μ.), ενώ η αξία των νεόδμητων καταστημάτων ανέρχεται στα
2.300 – 2.600 (€/τ.μ.).
100
4. Υπολογισμός κόστους κατασκευής κατοικίας και καταστήματος:

Έστω ότι η κατασκευή του κτιρίου θα είναι σύμμεικτη, το κόστος κατασκευής
σύμφωνα με τις σημερινές τιμές της αγοράς τόσο στα υλικά κατασκευής, όσο και
στα εργατικά ανέρχεται στα 700(€/τ.μ.), ενώ το κόστος κατασκευής καταστήματος
ανέρχεται 500(€/τ.μ.)
5. Υπολογισμός λοιπών εξόδων:
Σύμφωνα με την υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά ακινήτων και την υφιστάμενη
νομοθεσία, υπολογίστηκαν τα παρακάτω:
 Έξοδα χρηματοδότησης: το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο δανεισμού σύμφωνα με
ανακοίνωση της τράπεζας της Ελλάδος τον Αύγουστο του 2015 ισούται με
4,83%.
 Απρόβλεπτα έξοδα κατά την κατασκευή: το 5% επί του κόστους κατασκευής του
κτιρίου
 Αμοιβές μηχανικών - άδειας: το 5% επί του κόστους κατασκευής του κτιρίου
 Έξοδα προώθησης: το 3% επί των πωλήσεων, τα έξοδα αυτά επιμερίζονται σε
έξοδα νομικών και μεσιτών
 Ποσοστό εργολαβικού οφέλους: το 10% επί του συνολικού κόστους της
κατασκευής του κτιρίου
6. Μετά τον υπολογισμό των ανωτέρων, συγκεντρώνονται όλα τα δεδομένα και
ουσιαστικά υπολογίζεται η αξία της ιδιοκτησίας μέσω της εκτίμησης της αξίας της
αναπτυγμένης πλέον γης και της αφαίρεσης από αυτήν των συνολικών εξόδων του
έργου (όλα τα προαναφερόμενα έξοδα).
Αρχικά συλλέχθηκαν τα στοιχεία που εμφανίζονται στον πίνακα 30 και τα οποία θα
χρησιμοποιηθούν ως δεδομένα για να υπολογιστεί η μελλοντική αξία του οικοπέδου
και το ποσοστό αντιπαροχής. Το συνολικό εμβαδό του κτιρίου και το εμβαδό των
καταστημάτων, τα οποία θα στεγάζονται στο ισόγειο υπολογίστηκαν βάση του
συντελεστή δόμησης και κάλυψης της περιοχής.
101
ΓΕΝΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ
εμβαδό (τ.μ.)
επιφάνεια οικοπέδου 190
συνολικό εμβαδό κτιρίου -ανωδομής 342
συνολικό εμβαδό υπογείου 0
εμβαδό κατοικιών 209
εμβαδό καταστημάτων 133
Πίνακας 32: Συγκεντρωτικός πίνακας δεδομένων, Επεξεργασία ιδία.
Έπειτα, υπολογίστηκαν τα συνολικά έσοδα τα οποία θα προκύψουν από την πώληση

των διαμερισμάτων και των καταστημάτων. Η τιμή πώλησης τους προέκυψε μέσω
της έρευνας της κτηματαγοράς της περιοχής και χρήση της συγκριτικής μεθόδου,
όπως αυτή περιγράφηκε στο προηγούμενο παράδειγμα.
ΠΩΛΗΣΕΙΣ
εμβαδό (τ.μ.) τιμή (€/τ.μ.) ποσό (€)
Πωλήσεις κατοικιών 209 600 125.400
Πωλήσεις καταστημάτων 133 2.500 332.500
Συνολικά έσοδα από πωλήσεις 457.900

Πίνακας 33: Πίνακας εκτίμησης συνολικών εσόδων από τις πωλήσεις, Επεξεργασία ιδία.
Στη συνέχεια, υπολογίστηκε το καθαρό κόστος κατασκευής του κτιρίου. Ως καθαρό

κόστος κατασκευής στο συγκεκριμένο παράδειγμα θεωρείται το κόστος κατασκευής
ανά τ.μ. συνυπολογίζοντας το κόστος των υλικών ανά τ.μ. και τις εργατικές αμοιβές,
χωρίς να ληφθούν υπόψη οι αμοιβές μηχανικών Οι τιμές ανά τ.μ. αναφέρονται στις
τιμές τις αγοράς αυτή τη στιγμή και προέρχονται από δείκτες της ΕΛ.ΣΤΑΤ. και
έρευνα της αγοράς της συγκεκριμένης περιοχής.
ΚΑΘΑΡΟ ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ
εμβαδό (τ.μ.) τιμή (€/τ.μ.) ποσό (€)
Κόστος κατασκευής κατοικιών 209 700 146.300
Κόστος κατασκευής καταστημάτων 133 500 66.500
Καθαρό κόστος κατασκευής 212.800
Πίνακας 34: Πίνακας υπολογισμού κόστους κατασκευής, Επεξεργασία ιδία.
Έπειτα, υπολογίστηκε το εργολαβικό όφελος το οποίο θα προκύψει από την

ανάληψη και ολοκλήρωση του σεναρίου αξιοποίησης που επιλέχθηκε για το
εκτιμώμενο οικόπεδο. Το ποσοστό εργολαβικού οφέλους μπορεί να κυμανθεί από
10%-20%, αναλόγως του εργασιακού φόρτου και της επιστασίας του εργολάβου.
102
Στο παρόν παράδειγμα και για έργα τέτοιας κλίμακας, το ποσοστό ανέρχεται σε 10%
επί του καθαρού κόστους κατασκευής.
ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ ΟΦΕΛΟΣ
ποσό (€)
Ποσοστό εργολαβικού οφέλους επί του κόστους κατασκευής
10%
Κόστος κατασκευής 212.800
Εργολαβικό όφελος 21.280
Πίνακας 35: Πίνακας υπολογισμού εργολαβικού οφέλους, Επεξεργασία ιδία.
Στη συνέχεια, υπολογίστηκε το κόστος ανάπτυξης του σεναρίου στο συγκεκριμένο

οικόπεδο. Το κόστος ανάπτυξης επιμερίζεται στο κόστος κατασκευής, στο
εργολαβικό όφελος, στις αμοιβές μηχανικών και τα απρόβλεπτα έσοδα.
ΚΟΣΤΟΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ
ποσό (€)
Κόστος κατασκευής 212.800
Εργολαβικό όφελος επί του συνολικού κόστους κατασκευής 21.280
Μερικό σύνολο κόστους ανάπτυξης 234.080
Αμοιβές μηχανικών 5% επί του μερικού κόστους ανάπτυξης
Απρόβλεπτα έξοδα 5% επί του μερικού κόστους ανάπτυξης
Αμοιβές μηχανικών 11.704
Απρόβλεπτα έξοδα 11.704
Κόστος ανάπτυξης 257.488

Πίνακας 36: Πίνακας υπολογισμού κόστους ανάπτυξης, Επεξεργασία ιδία.
Στην περίπτωση που χρησιμοποιηθεί εξωτερική χρηματοδότηση (δανειακή κάλυψη)

για την κάλυψη του κόστους ανάπτυξης, όπως στο συγκεκριμένο παράδειγμα, πρέπει
στα υπόλοιπα κόστη να συνυπολογιστεί και το κόστος χρηματοδότησης. Το
παραπάνω ουσιαστικά εξαρτάται από το επιτόκιο το οποίο θα επιβάλλει η τράπεζα
στον δανειστή και από την κατάσταση της οικονομίας εκείνη τη στιγμή. Έτσι, ως
επιτόκιο ορίστηκε το 4,83% .
103
ΚΟΣΤΟΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗΣ
ποσό (€)
Επιτόκιο 4,83% επί του κόστους ανάπτυξης
Κόστος ανάπτυξης 257.488
Κόστος χρηματοδότησης 12.437
Πίνακας 37: Πίνακας υπολογισμού κόστους χρηματοδότησης, Επεξεργασία ιδία.
Ένα ακόμα στοιχείο το οποίο θα πρέπει να συνυπολογιστεί στα συνολικά κόστη

είναι το κόστος προώθησης του μελλοντικού κτιρίου. Αυτή η διαδικασία ουσιαστικά
αρχίζει έπειτα από την ολοκλήρωση του σεναρίου.
ΚΟΣΤΟΣ ΠΡΟΩΘΗΣΗΣ
ποσό (€)
Έξοδα νομικών - κτηματομεσίτη επί των εσόδων από τις
πωλήσεις 3%
Έσοδα από πωλήσεις 457.900
Κόστος προώθησης - προβολής 13.737
Πίνακας 38: Πίνακας υπολογισμού κόστους προώθησης - προβολής, Επεξεργασία ιδία.
Τέλος, υπολογίζονται η παραγόμενη υπεραξία γης και το ποσοστό αντιπαροχής. Για

να υπολογιστεί η παραγόμενη υπεραξία πρέπει αρχικά να υπολογιστεί η μελλοντική
και η παρούσα αξία γης.
Η μελλοντική αξία της γης (Μ.α.) υπολογίζεται μέσω του παρακάτω τύπου:
Μ.α.= Σ.Ε. – Σ.Κ,
όπου Σ.Ε. είναι τα συνολικά έσοδα τα οποία θα προκύψουν από τις πωλήσεις και
Σ.Κ. είναι τα συνολικά κόστη για την ανάπτυξη και ολοκλήρωση του σεναρίου. Τα
συνολικά κόστη επιμερίζονται στο κόστος ανάπτυξης, το κόστος χρηματοδότησης
(όταν υπάρχει) , το κόστος προώθησης και το κόστος επιχειρηματικού οφέλους.
Η παρούσα αξία της γης (Π.α.) ουσιαστικά υπολογίζεται από τον τύπο της
«παρούσας αξίας»:
Π.α. = 1/(1+i)n * M.α.,
όπου i είναι το κόστος χρήματος, το οποίο λαμβάνεται υπόψη ως 4,83% και n είναι
τα έτη ολοκλήρωσης του σεναρίου (στο συγκεκριμένο παράδειγμα θεωρείται ότι το
σενάριο θα έχει ολοκληρωθεί εντός ενός έτους).
Η υπεραξία που θα δημιουργηθεί (Υ) εκφράζει την μελλοντική αξία γης (Μ.α.)
αφαιρούμενης της παρούσας αξίας (Π.α.)
Έτσι, δημιουργείται ο παρακάτω πίνακας.
104
ΠΑΡΑΓΟΜΕΝΗ ΥΠΕΡΑΞΙΑ ΓΗΣ

ποσό (€)
Συνολικά κόστη 283.662
Μελλοντική αξία γης
174.218
Κατασκευαστική περίοδος (1 έτος)
Kόστος χρήματος 4,83%
Παρούσα αξία γης 166.210
Υπεραξία γης 8.028

Πίνακας 39 : Πίνακας εκτίμησης παραγόμενης υπεραξίας γης, Επεξεργασία ιδία.
Το ποσοστό αντιπαροχής (α) αποτελεί οικονομικό μέγεθος, το οποίο υπολογίζεται

μέσω του παρακάτω τύπου:
α = (Σ.Π. – Σ.Κ.)/Σ.Π.
ΠΟΣΟΣΤΟ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ
ποσό (€)
Συνολικά κόστη 283.662
Ποσοστό αντιπαροχής 33%

Πίνακας 40: Πίνακας υπολογισμού ποσοστού αντιπαροχής, Επεξεργασία ιδία.
5.3.3. ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΚΑΙ ΒΑΣΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΩΝ

ΜΕΘΟΔΩΝ
Σημαντικό σε αυτό το σημείο είναι να αναφερθούν ορισμένες παραδοχές οι οποίες

έγιναν κατά τον υπολογισμό την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου για την εκτίμηση
των συνολικών εσόδων που προέρχονται από τις πωλήσεις διαμερισμάτων και
καταστημάτων και της υπολειμματικής μεθόδου – μεθόδου αντιπαροχής και ορισμένα
βασικά στοιχεία.
 Οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων και καταστημάτων εκτιμήθηκαν μέσω της

συγκριτικής μεθόδου και με βάση την υφιστάμενη κατάσταση στην κτηματαγορά. Οι
συγκεκριμένες τιμές ουσιαστικά εκφράζουν τη μελλοντική αξία γης μετά την
ολοκλήρωση του σεναρίου αξιοποίησης. Θεωρείται, ότι η κατάσταση της
κτηματαγοράς και η γενικότερη κατάσταση της οικονομίας δεν θα παρουσιάσει
105
μεγάλες μεταβολές στο χρονικό διάστημα που χρειάζεται για να ολοκληρωθεί το

σενάριο αξιοποίησης.
 Η διαδικασία της εκτίμησης των παραπάνω τιμών πώλησης έγινε με τον τρόπο που
παρουσιάστηκε στο προηγούμενο παράδειγμα.
 Οι τιμές που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό του καθαρού κόστους
κατασκευής βασίζονται στην σημερινή κατάσταση της οικονομίας και ειδικότερα
του τομέα των κατασκευών – οικοδομών.
106
107
ΕΝΟΤΗΤΑ Γ: ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ – ΠΙΘΑΝΑ ΣΦΑΛΜΑΤΑ - ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ
108
109
6. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Έπειτα από τη συγγραφή της εν λόγω εργασίας, την εκτενέστερη μελέτη του
επιστημονικού πεδίου των εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων και την ειδικότερη
ενασχόληση με τα παραδείγματα εφαρμογής τα οποία παρουσιάστηκαν προέκυψαν τα
παρακάτω συμπεράσματα:
 Η διαδικασία της εκτίμησης είναι μια αρκετά δύσκολη και περίπλοκη εργασία
αποτελεί έναν συνδυασμό τόσο μαθηματικών μοντέλων όσο και ικανοτήτων του
έκαστου εκτιμητή, ο οποίος καλείται να διαχειριστεί και να απομονώσει τα στοιχεία
τα οποία χρειάζεται κάθε στιγμή για την ορθή ολοκλήρωση της μελέτης του και την
εξαγωγή ικανοποιητικών συμπερασμάτων.
 Ο διαχωρισμός των ακινήτων σε πολλές κατηγορίες, τα πολλά διαφορετικά
χαρακτηριστικά της καθεμίας, οι διαφορετικές τους προοπτικές καθώς επίσης και ο
σκοπός για τον οποίο ζητείται μια εκτίμηση οδήγησαν στην δημιουργία πολλών
μεθόδων εκτίμησης. Οι διάφορες μέθοδοι, χρησιμοποιούνται η καθεμία ξεχωριστά
αλλά συνήθως σε συνδυασμό για την εξαγωγή πιο αξιόπιστων αποτελεσμάτων.
Καμία δεν υπερτερεί έναντι των άλλων καθώς η καθεμία έχει δημιουργηθεί για να
καλύψει διαφορετικές ανάγκες και σκοπούς.
 Όταν ο σκοπός της εκτίμησης και το είδος του ακινήτου επιτρέπουν την εκτίμηση
της αξίας του με περισσότερες από μία μεθόδους τότε είναι προτιμότερο η τελική
εκτίμηση να προκύπτει ως μέσος όρος όλων των μεθόδων που μπορούν να
χρησιμοποιηθούν ή χρησιμοποιώντας συντελεστές βαρύτητας ανάλογα με τον βαθμό
αξιοπιστίας της κάθε μεθόδου, σύμφωνα με την κρίση του εκτιμητή.
 Η πιο παλιά και ουσιαστικά η μητέρα όλων των υπολοίπων είναι η συγκριτική
μέθοδος. Η αξιοπιστία της επηρεάζεται σε πολύ μεγάλο βαθμό από το μέγεθος και
το πλήθος των αναπροσαρμογών που θα χρειαστεί να γίνουν.
 Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος ενδείκνυται όταν η αγορά κάποιου
ακινήτου εμπεριέχει επενδυτικό ενδιαφέρον ενώ βασικό της στοιχείο είναι η
μελλοντική διάσταση που λαμβάνεται υπ’ όψιν. Σημαντικό ρόλο, στην εξαγωγή
αξιόπιστου αποτελέσματος, έχει η επιλογή του συντελεστή κεφαλαιοποίησης καθώς
επηρεάζει σε μεγάλο ποσοστό το αποτέλεσμα της εκτίμησης.
 Η υπολειμματική μέθοδος χρησιμοποιείται συνήθως για αστικά ανεκμετάλλευτα ή
κενά οικόπεδα τα οποία εμπεριέχουν εργολαβικό ενδιαφέρον.
110
 Η μέθοδος υπολειμματικού κόστους χρησιμοποιείται κυρίως για δημόσια κτίρια για

τα οποία είναι δύσκολο να βρεθούν συγκριτικά στοιχεία και εκτιμά την κεφαλαιακή
και όχι την εμπορική αξία ενός ακινήτου.
 Η μέθοδος των κερδών χρησιμοποιείται κυρίως για εμπορικά ακίνητα, βασικό της
στοιχείο είναι ότι λαμβάνει υπόψιν την υπεραξία η οποία μπορεί να μεταβιβαστεί
στον αγοραστή του εκτιμώμενου ακινήτου, χωρίς όμως σε αυτή να συνυπολογίζει
και την πιθανή υπεραξία την οποία έχει προσδώσει στο ακίνητο η ορθή διαχείριση
του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
 Η μέθοδος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας χρησιμοποιείται κυρίως για
φορολογικούς σκοπούς. Βασικό της χαρακτηριστικό είναι ότι δεν απαιτεί αυτοψία
όπως οι άλλες μέθοδοι.
 Η συγκριτική μέθοδος θεωρείται η πιο απλή, ενώ οι μέθοδοι κεφαλαιοποίησης της
προσόδου και η υπολειμματική θεωρούνται ιδιαίτερα πολύπλοκες.
 Η σημερινή κατάσταση της ελληνικής οικονομίας και ειδικότερα η κατάσταση της
κτηματαγοράς καθιστούν αρκετά δύσκολο το να ληφθεί υπ’ όψιν η μελλοντική
διάσταση σε μεθόδους όπως η μέθοδος της κεφαλαιοποίησης της προσόδου.
 Μετά την ανάλογη έρευνα της κτηματαγοράς του κέντρου της Θεσσαλονίκης και
την προσωπική επικοινωνία με μεσιτικά γραφεία της περιοχής, διαπιστώθηκε ότι η
αγοραστική αξία πολλών αν όχι όλων των διαμερισμάτων είναι μικρότερη ή σε
εξαιρετικές περιπτώσεις ίση με την αντικειμενική τους.
 Σαν παραδείγματα εφαρμογής χρησιμοποιήθηκαν ακίνητα των οποίων τα
χαρακτηριστικά ο συγγραφέας της συγκεκριμένης διπλωματικής εργασίας γνώριζε
σε αρκετά μεγάλο βαθμό. Επίσης οι περιοχές στις οποίες βρίσκονταν είναι περιοχές
γνώριμες προς αυτόν τόσο όσον αφορά τα κοινωνικογεωγραφικά χαρακτηριστικά
τους όσο και όσον αφορά τα χαρακτηρίστηκα των αντίστοιχων κτηματαγορών.
111
7. ΠΙΘΑΝΑ ΣΦΑΛΜΑΤΑ
Θα πρέπει σε αυτό το σημείο να επισημανθούν ορισμένα σφάλματα που θεωρείται ότι

προέκυψαν κατά την συγγραφή της ενότητας Β τα οποία αφορούν την αξιοπιστία των
συμπερασμάτων.
Ένα βασικό στοιχείο το οποίο επηρεάζει την αξιοπιστία των εκτιμήσεων που έγιναν
κατά την παρουσίαση των παραδειγμάτων εφαρμογής, είναι η υφιστάμενη αστάθεια της
οικονομίας και της κτηματαγοράς στην Ελλάδα. Ως αποτέλεσμα πρώτον, είναι αρκετά
δύσκολο να γίνει σωστή εκτίμηση των μελλοντικών συνθηκών στην κτηματαγορά και
δεύτερον, η σύγκριση των στοιχείων των εκτιμώμενων (διαμέρισμα και οικόπεδο) με τα
στοιχεία των υπόλοιπων ακινήτων τα οποία συλλέχθηκαν ελλοχεύει την εξαγωγή μη
ορθών συμπερασμάτων.
Η οικονομική κρίση η οποία υπάρχει αυτή την στιγμή στην Ελλάδα επηρεάζει άμεσα
τον κλάδο της κτηματαγοράς. Οι αγοραστικές τιμές ακινήτων μειώνονται κατακόρυφα
καθιστώντας αρκετά δύσκολη την οποιαδήποτε σύγκριση των χαρακτηριστικών μιας
σημερινής αγοραπωλησίας με οποιαδήποτε παλιότερη.
Στην παρακάτω εικόνα, φαίνεται η πορεία της κτηματαγοράς της Ελλάδας, όσον
αφορά τον δείκτη αγοράς οικιστικών ακινήτων και γίνεται μια μελλοντική πρόβλεψη,
ενώ στο διάγραμμα που ακολουθεί παρουσιάζεται διαχρονικά ο συγκεκριμένος δείκτης
ανά γεωγραφική περιοχή (λαμβάνεται υπ’ όψιν τιμή δείκτη 100 για το έτος 2007).
Εικόνα 10: Δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα, Πηγή: Eurobank
112
Εικόνα 11: Δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα ανά γεωγραφική περιοχή, Πηγή:
Βank of Greece
Επίσης, όλη αυτή η αστάθεια της κτηματαγοράς και της οικονομίας θέτει πολύ
δύσκολες βάσεις για την εξαγωγή μελλοντικών συμπερασμάτων και προβλέψεων.
Σύμφωνα με μεσίτες της Θεσσαλονίκης ο μεγαλύτερος σημερινός «εχθρός» του
εκτιμητή είναι η αβεβαιότητα για την μελλοντική εξέλιξη του τομέα της κτηματαγοράς.
Συνεπώς, σύμφωνα με την άποψη του συντάκτη της συγκεκριμένης μελέτης, κρίνεται
ότι κατά τη διάρκεια της εκτιμητικής διαδικασίας έγινε ορθή χρήση των μεθόδων και
των στοιχείων που είχε στην διάθεσή του, αλλά λόγω των προαναφερθείσας
κατάστασης στην οικονομία, κρίνεται ότι επηρεάζεται η αξιοπιστία των εξαγόμενων
εκτιμητικών αποτελεσμάτων.
113
8. ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗ ΕΡΕΥΝΑ
Λαμβάνοντας υπόψιν:
1. όλα τα στοιχεία που αναφέρθηκαν και αναλύθηκαν στην συγκεκριμένη εργασία,

2. τα πιθανά σφάλματα τα οποία μπορεί να προέκυψαν κατά την εκτιμητική διαδικασία
των παραδειγμάτων εφαρμογής
3. την σημερινή κατάσταση της οικονομίας και της κτηματαγοράς στην Ελλάδα,
προτείνεται μελλοντική μελέτη η οποία θα έχει ως ερευνητικό αντικείμενο την

δημιουργία κάποιου δείκτη ή συντελεστή οικονομικής κατάστασης – κατάστασης της
κτηματαγοράς ο οποίος θα λαμβάνεται υπόψιν και θα συνδυάζεται με όλες τις
εκτιμητικές μεθόδους, έτσι ώστε τα εκτιμητικά αποτελέσματα να είναι πιο αξιόπιστα.
114
9. ΠΗΓΕΣ ΤΕΚΜΗΡΙΩΣΗΣ
ΘΕΣΜΙΚΑ ΚΕΙΜΕΝΑ
1. Α. Κ. , εμπράγματο δίκαιο, τρίτο βιβλίο, πρώτο κεφάλαιο, άρθ. 948 «τα πράγματα
και τα δικαιώματα πάνω σε αυτά γενικώς»
4. Α. Κ. , εμπράγματο δίκαιο, τρίτο βιβλίο, τρίτο κεφάλαιο, άρθ. 1002 «η κυριότητα
γενικά και το περιεχόμενό της»
5. Α. Κ. , εμπράγματο δίκαιο, τρίτο βιβλίο, έκτο κεφάλαιο, άρθ. 1113
«συγκυριότητα»
6. Α. Κ. , εμπράγματο δίκαιο, τρίτο βιβλίο, έκτο κεφάλαιο, άρθ. 1117
«συγκυριότητα»
7. Α. Ν. 1521/1950, ‘Μεταβίβαση ακινήτων’
8. Ν. 3741/1929, περί της «ιδιοκτησίας κατά ορόφους»
9. Ν.Δ.1024/1971, περί «διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρόμενων
επί ενιαίου οικοπέδου»
10. Ν.4152/09-05-13 , παράγραφος Γ΄ «Ρυθμίσεις για την παροχή εκτιμητικών
υπηρεσιών»
11. Ν. 1249/1982, ‘Διαρρυθμίσεις στην άμεση και έμμεση φορολογία, μισθολογικά
θέματα και άλλες διατάξεις’
12. Ν.118/1973, ‘Κωδικός φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, προικών και κερδών
εκ λαχείων’
13. Ν 2386/1996, ‘Ρυθμίσεις θεμάτων εθνικών κληροδοτημάτων, δημοσίων και
ανταλλαξίμων κτημάτων και άλλες διατάξεις’
14. ΠΟΛ. 1118/13.08.2008, ‘Καθορισμός συντελεστών προσδιορισμού αξίας ανά
είδος ακινήτου ή κτιρίου για τον υπολογισμό του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων
φυσικών προσώπων’
15. ΠΟΛ.1073/31.3.2015, ‘Κοινοποίηση και ερμηνεία των διατάξεων περί
φορολογικών αποσβέσεων των πάγιων περιουσιακών στοιχείων των
επιχειρήσεων με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν.4172/2013’
115
16. Σύνταγμα της Ελλάδας , άρθρο 17

19. Υπουργείο εσωτερικών, «Οδηγός διαχείρισης και αξιοποίησης της ακίνητης
περιουσίας των Ο.Τ.Α»
20. ΦΕΚ 385ΑΑΠ/2009, ‘Γενικό πολεοδομικό σχέδιο Δήμου Γιαννιτσών’
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
21. Αληφαντής Γ. (2009), ‘Αναπροσαρμογή αξίας ακινήτων’, Εκδόσεις: Παμίσος,

Αθήνα
22. Αρβανίτης Α. (2000), ‘Κτηματολόγιο’, Εκδόσεις: Ζήτη, Θεσσαλονίκη
23. Γιαννακούρου Γ. (2011) ‘Χωροταξική – Πολεοδομική νομοθεσία ,Χωροταξικός
& πολεοδομικός σχεδιασμός’, τόμος Ι, Εκδόσεις Νομική βιβλιοθήκη, 1η Έκδοση,
Αθήνα
24. ΕΛ.Ι.Ε (2006), ‘Κίνδυνοι και συνήθη σφάλματα στις εκτιμήσεις ακινήτων’,
Εκδόσεις: ΕΛ.Ι.Ε
25. Ζέντελης Π. (2001) ‘Real estate – αξία, εκτιμήσεις, ανάπτυξη, επενδύσεις,
διαχείριση’, Εκδόσεις Παπασωτηρίου, Αθήνα
26. Καρανικόλας Ν. (2010) ‘Η εκτίμηση των ακινήτων’, Εκδόσεις Δίσιγμα,
Θεσσαλονίκη
27. Κιόχος Π. (2009), ‘Μεθοδολογία εκτίμησης της αξίας κινητών και ακίνητων
περιουσιακών στοιχείων - επενδύσεις σε ακίνητα - αποτίμηση επιχειρήσεων -
εκτίμηση μηχανημάτων - διαχείριση ακίνητης περιουσίας : θεωρία και
εφαρμογές’, Εκδότης: Κιόχου Ε., Αθήνα
28. Κιόχος Π. (2010), ‘Εισαγωγή στην εκτίμηση των ακινήτων και μέθοδοι
αποτίμησης της αξίας αυτών’, Ιδιωτική έκδοση
29. Τριανταφυλλόπουλος Ν. (2010), ‘Διαχείριση ακινήτων – Σημειώσεις του
μαθήματος’, Πανεπιστημιακές εκδόσεις Θεσσαλίας
30. Πολυδωρίδης Ν. (1985), ‘Η αξία γης στον αστικό χώρο : διερεύνηση των
παραγόντων που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία γης των αστικών
ακινήτων’, Εκδόσεις: Κέντρο προγραμματισμού και οικονομικών ερευνών,
Αθήνα
116
31. Baum A., Mackmin D., Nunnigton N. (2010), ‘Εκτίμηση ακινήτων με την
εισοδηματική μέθοδο’ Εκδόσεις Κλειδάριθμος, Μετάφραση: Κατσαντώνης Γ.,
Κατσαντώνη Δ., Επιμέλεια Ελληνικής Έκδοσης: Αρβάλης Α., Μουλάς Α.,
Χαραλαμπόπουλος Π., Αθήνα
32. Scarret D. (2012), ‘Εκτίμηση ακινήτων – οι πέντε μέθοδοι’ Εκδόσεις Κλειδάριθμος,
Μετάφραση: Κατσαντώνη Δ., Επιμέλεια Ελληνικής Έκδοσης: Καρρά Σ.,
Κωνσταντακόπουλος Θ., Μαράκης Μ., Αθήνα
ΞΕΝΟΓΛΩΣΣΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
33. Barlowe R. (1978), ‘Land resource economics : the economics of real estate’,
Prentice – Hall publishing, Englewood Cliffs
34. Baum A., Crosby N. (2007), ‘Property investment appraisal’, 3rd edition,
Blackwell publishing
35. Evans A. (2004), ‘Economics & Land use planning’, Blackwell publishing
36. Harvey J. (1996), ‘Urban land economics’, Macmillan, Basingstoke
37. Isaac D. (2002), ‘Property valuation principles’, Palgrave publishing, Hampshire
38. Jenkins D. (2006), ‘The benefits of hybrid valuation models’, The CPA journal
39. Kinnard W. (1971), ‘Income property valuation; principles and techniques of
appraising income-producing real estate’, Heath Lexington books, Lexington
40. McDonald J., McMillen D. (2007), ‘Urban economics and real estate : theory and
policy’, Blackwell publishing, Oxford
41. Royal Institution of Chartered Surveyors (2012), ‘Professional and Valuation
Standards’
42. TEGoVA (2012), ‘European Valuation Standards, EVS’, TEGoVA
ΕΡΓΑ ΑΤΟΜΩΝ Η ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ ΣΤΟ ΔΙΑΔΙΚΤΥΟ
43. Αναστασιάδης Ι. (2010), ‘Πράσινη αξία : νέα δεδομένα και προοπτικές στον χώρο
της κτηματαγοράς’
,http://www.anastassiadisproperties.gr/uploads/files/paper2.pdf, (Διαθέσιμο στις
16/05/2015)
44. Τερζάκης Σ. (2002), ‘Αντικειμενικές αξίες, υπολογισμός – χρήση’
117
ΟΜΙΛΙΕΣ ΣΕ ΣΕΜΙΝΑΡΙΑ – ΗΜΕΡΙΔΕΣ
45. Καρανικόλας Ν. (2012), ‘Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος’, εισήγηση σε

ημερίδα ΤΕΕ, Θεσσαλονίκη.
46. Μπαρκίτζογλου Χ. (2012), ‘Εισαγωγή στις εκτιμήσεις ακινήτων’, εισήγηση σε
47. Μπαρκίτζογλου Χ. (2014), ‘Εισαγωγή στις επενδυτικές μεθόδους’, εισήγηση σε
48. Παπότης Α. (2010), ‘Υπολειμματική μέθοδος’, εισήγηση σε σεμινάριο ΤΕΕ,
Θεσσαλονίκη.
ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΜΑΘΗΜΑΤΩΝ
49. Μάθημα: εκτίμηση αξίας ακινήτων , Τμήμα Γεωπληροφορικής, Τ.Ε.Ι. Σερρών
ΑΡΘΡΑ ΣΕ ΕΦΗΜΕΡΙΔΕΣ
50. Ελευθεροτυπία , (25/08/2013) ‘Στη 16η θέση της Ευρώπης στην ιδιοκατοίκηση’
ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΟΙ ΤΟΠΟΙ
51. Εκτίμηση κόστους κατασκευής: http://smartbuilding.gr (Πρόσβαση στις

27/05/2015)
52. Ελληνικό ινστιτούτο εκτιμητικής : http://www.elie.gr/ (Πρόσβαση στις
27/05/2015)
53. Ευρετήριο οικονομικών όρων: http://www.euretirio.com/proexoflitiko-epitokio-
discount-rate/ (Πρόσβαση στις 24/09/2015)
54. Πανελλήνια ομοσπονδία ιδιοκτητών ακινήτων :http://www.pomida.gr/ /
(Πρόσβαση στις 27/05/2015)
55. Σύλλογος εκτιμητών Ελλάδος : http://www.avag.gr/ (Πρόσβαση στις 19/10/2015)
56. Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών : http://www.soe.gr/ (Πρόσβαση στις 27/05/2015)
57. Τμήμα κτηματολογίου και χωρομετρίας, Κύπρος: http://www.moi.gov.cy/
118
58. Tράπεζα της Ελλάδος : http://www.bankofgreece.gr (Πρόσβαση στις 07/10/2015)

59. European public real estate association : http://www.epra.com/ (Πρόσβαση στις
24/09/2015)
60. Eranet: http://www.eranet.gr/geodata/el/glval.html (Πρόσβαση στις 24/09/2015)
61. International association of consultants valuators and analysts :
http://www.iacva.org/ (Πρόσβαση στις 27/05/2015)
62. International valuation standards council : http://www.ivsc.org/ (Πρόσβαση στις
27/05/2015)
63. Numbeo : http://www.numbeo.com/ (Πρόσβαση στις 24/09/2015)
64. Royal Institution of Chartered Surveyors : http://www.rics.org (Πρόσβαση στις
27/05/2015)
65. The European group of valuers’ association : http://www.tegova.org/ (Πρόσβαση
στις 27/05/2015)
66. World association of valuation organizations : http://www.wavoglobal.org/
119
“Our job is not to decide what value should be, but what a buyer is prepared to pay.
We’re not here to forecast, but to provide a mirror”, Michel Brodtman
120

Gri 2016 15897 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Gri 2016 15897 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

Θεσσαλονίκη, Νοέμβριος 2015

ΜΕΘΟΔΟΙ ΚΑΙ ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Στην δεύτερη ενότητα, δίνονται ορισμένα παραδείγματα εκτίμησης αξίας ακινήτων. Το

Τέλος στην τρίτη ενότητα γίνεται η παρουσίαση ορισμένων συμπερασμάτων τα οποία

Λέξεις κλειδιά: ακίνητο, εκτίμηση, αξία, μέθοδος, επένδυση

Keywords: property, valuation, method, investment

Σοβαρή παράλειψη θα μπορούσε να θεωρηθεί η μη αναφορά ανθρώπων οι οποίοι με

Αρχικά θα ήθελα να ευχαριστήσω όλους τους καθηγητές του μεταπτυχιακού

ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΕΙΚΟΝΩΝ .................................................................................................. 7

ΕΥΡΕΤΗΡΙΟ ΠΙΝΑΚΩΝ ............................................................................................... 10

1.1. Μεθοδολογία ....................................................................................................... 14

1.2. Εργαλεία .............................................................................................................. 15

ΕΝΟΤΗΤΑ Α: ΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ................................................................... 16

2. ΓΕΝΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ – ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΑΙ ΟΡΙΣΜΟΙ .................................................... 18

2.1. Η ιδιοκτησία ........................................................................................................ 18

2.1.1. Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία................................................................. 18

2.2. Κυριότητα – Συγκυριότητα ................................................................................. 20

2.3. Τα ακίνητα ........................................................................................................... 21

2.4. Η «αγορά» ακινήτων ........................................................................................... 23

2.4.1. Η επένδυση .................................................................................................. 23

2.4.2. Τα ακίνητα ως επένδυση.............................................................................. 23

2.4.3. Επενδυτικοί κίνδυνοι ακίνητης ιδιοκτησίας ................................................ 25

2.5. Η εκτίμηση .......................................................................................................... 26

2.5.2. Τα εκτιμητικά πρότυπα ................................................................................ 26

2.5.3. Οι εκτιμητές ................................................................................................. 28

2.5.4. Σκοποί εκτίμησης......................................................................................... 28

2.5.5. Η διαδικασία της εκτίμησης ........................................................................ 29

2.6. Προσδιορισμός αξίας ακινήτων .......................................................................... 34

2.7. Παράγοντες διαμόρφωσης της αξίας των ακινήτων ........................................... 37

2.8. Η αξιοπιστία των εκτιμήσεων ............................................................................ 38

3. ΒΑΣΙΚΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ..................................... 38

3.1. Η συγκριτική μέθοδος ......................................................................................... 40

3.1.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 41

3.1.2. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 44

3.2. Η υπολειμματική μέθοδος ................................................................................... 45

3.2.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 47

3.2.2. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 49

3.3. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου ....................................................... 50

3.3.1. Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης .................................................... 51

3.3.2. Η μέθοδος προεξόφλησης μελλοντικών χρηματικών ροών ........................ 52

3.3.3. Η διαδικασία ................................................................................................ 53

3.3.4. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 55

3.4. Η μέθοδος του υπολειμματικού κόστους ............................................................ 56

3.4.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 56

3.4.1. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 57

3.5. Η μέθοδος των κερδών........................................................................................ 58

3.5.1. Συνοπτική παρουσίαση ............................................................................... 59

3.6. Η μέθοδος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ............................................. 60

3.6.1. Η διαδικασία ................................................................................................ 62

3.7. Συγκριτική αξιολόγηση μεθόδων ........................................................................ 65

ΕΝΟΤΗΤΑ Β: ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ .................................................. 70

4. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ – ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ...................................... 73

4.1. Οι κατάλληλες μέθοδοι εκτίμησης ...................................................................... 74

4.2. Η διαδικασία εκτίμησης ...................................................................................... 74

4.3. Παράδειγμα εφαρμογής ....................................................................................... 77

4.3.1. Η επιλογή της μεθόδου ................................................................................ 77

4.3.2. Η διαδικασία ................................................................................................ 78

4.3.3. Τελική εκτίμηση ......................................................................................... 93

4.3.4. Παραδοχές και βασικά στοιχεία ................................................................ 926

5. ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ .......................................................................... 95

5.1. Οι κατάλληλες μέθοδοι εκτίμησης ...................................................................... 96

5.2. Η διαδικασία εκτίμησης ...................................................................................... 96