Contractul de Locațiune, Inchiriere, de Folosinta, de Consumatie, Mandatul

3. CONTRACTE PRIN CARE SE ASIGURA ADMINISTRAREA $I CONSERVAREA BUNURILOR 3.1. Contractul delocatiune 3.2. Contractul deinchirierea locuintei 3.4, Contractul deimprumut de folosinta 3.5. Contractul deimprumut de consumatie 3.7. Contractul de mandat Obiectivele specifice unititii deinvafare Rezumat Teste deautoevaluare Bibliografie minimal Objective specifice: La sférsitul capitolului, vei avea capacitatea © sh identifici i s8 expui caracterele juridice ale contractelor de locafiune, mandat, arendare, imprumut, © s&idescrii condifiile de validitate ale acestor contracte, © s& expui specificul obligatiilor parlor acestor contracte, © sh identifici principalelor acfiuni civile care decurg din nerespectarea obligatillor contractuale Ting medin estimat pentru studin individual: 10 oreMirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor 3.1. Contractul de locatiune 3.1.1. Nofiunea si caracterele juridice ale contractului de locafiune Locatiunea exercité un rol economic esenfial in societate. Disociind proprietatea de folosin}a, au fost accelerate si dinamizete relajile sociale, find valorificate in mod rational in funcfie de posibilitatile patimoniale ale membrilor societafii. Concret, un neproprietar se poate bucura de dreptul de a folosi bunul altuia, iar proprietarul se bucurd de acest statut, prin incasarea chiriei. Actualul Cod civil consacré mai bine de cincizeci de atticole locatiunii bunurilor, la care se adanga alte douazeci si cinci de articole privitoare la varietafile acestuia, respectiv inchirierea locuinfelor gi arendarea Potrivit art 1777 C. civ. locafiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga s8 asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinfa unui bun pentru o anumitd perioad in schimbul unui pret denumit chine Dupé cum rezulta din textul de lege menfionat, elementul timp este de esenja acestui contract, locafiunea putandu-se incheia atét pe o perioada determinat dar si pe o perioada nedeterminata (pe maximum 49 ani — element de noutate adus de Codul civil), dar in nici un caz nu poate fi perpetua De asemenea, identificém doua clemente definitorii ale locafiunii: folosinta la care se obliga locatorul, adic dreptul personal de folosin}& conferit locatarului si chiria pe care acesta din urmA se obliga sd o plateasc succesiv. Aceste doud caracteristici permit delimitarea acestui contract de altele aseméanatoare O prima clasificare a locafiunilor in funcfie de obiectul lor se identifica in dispozitiile art. 1778 C. civ,, fiecare dintre acestea avand si o denumire proprie si un cadru normativ specific. Dispozitiile generale privind locatiunea sunt aplicabile, in mod corespunzétor, inchirierii locuinfelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte Varietatile locatiunii sunt: + inchirierea — adic locajiunea bunurilor mobile si imobile, CBP] t arendarea locajiunes bunurilor agricole, + locatiunea spajiilor destinate exercitarii unei profesii sau intreprinderi (dupa modelul francez) Caracterele juridice ale contractului de locatiune sunt urmatoarele ~Contractul de locafiune este un contract sinalagmatic, dand nastere la obligafii reciproce si interdependente in sarcina ambelor pari. ~Contractul de locatiune este un contract esenfialmente eu titlu oneros, umérirea objinerii unui folos patrimonial este vizaté de ambele parti contractante - Contractul de locafiune este un contract consensual, care se incheie prin simplul acord de voinf& al p&rfilor, fr’ ca legea s& ceari o anumita forma pentru validitate, dup cum rezulté din interpretarea art. 1781 C. civ. * Denumita si emfiteoz8, locatiunea ereditard imobiliard este interzis8, Drept civil. Coniracte 78Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor Contractul de locatiune se considera inchetat indata ce péirtile au convenit supra bunuludi $i prefulut” Pentru a preveni aparifia litigillor intre p&rfi, de cele mai multe ori, acest contract necesita o forma scrisd ad probationem. Mai mult, forma scris& este cerutd de obligativitatea inregistrani actului de locatiune 1a organele fiscale pentru impozitarea veniturilor. Mai mult, art. 1798 prevede expres faptul c& acele Contractele de locafiune incheiate in forma autentic§, precum gi cele ‘incheiate prin inscris sub semnéturd privata si inregistrate la organele fiscale, constituie in conditiile legi, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitafile stabilite in contract. -Contractul de locafiune este un contract comutativ, cdci intinderea dreptunilor si obligafiilor parfilor nu depind de vreun element alea - Locatitinea este un contract translativ de folosin¢a temporaré asupra unui lucru, de unde rezultd urmatoarele dow’ aspecte - locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci i uzufructuarul, locatarul principal etc - riscul pieisii fortuite a bunului este suportat de proprietar (locator) - Este un contract cu executare succesivi in timp. Reamintim faptul c& locafiunea nu poate fi vesnic§, durata maxima legala find de 49 de ani - Este un contract creator de raporturi obligationale, si nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creeazd un drept de uzufruct, de uz sau abitajie, Dreptul de folosinfa al locatarului este doar un drept de creanja si nu un drept real de folosinfa (Florescu, 2011, p 141) ile de validitate ale contractului delocatiune A. Capacitatea partilor contractante Fiind un act juridic de administrare, ambele parfi trebuie s& aib& capacitatea legala de a incheia astfel de acte. in aceasta situatie, daca legea nu dispune altfel, locafiunile incheiate de persoanele care, potnivit legi, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi 5 ani. Per a contrario, rezulta c& orice locajiune a carei duratd depaseste 5 ani, implicd un act de dispozitie, apadar pafile trebuie sa aib& deplin capacitate de exerci. Sarcina de lucru 1 Argumenteazé in ce situafii un minor cu varsta 14-18 ani poate fi locator. Identificd temeiul juridic (Codul civil) < Drept civil. Coniracte 79Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor Noul Cod civil largeste sfera incapacitajilor, fiind aplicabile in materia contractului de locatiune dispozitiile art. 1654 si art. 1655 C. civ. studiate la contractul de vénzare. De asemenea, sunt aplicabile, pin analogie, 31 dispozifiile art. 1.643, inclusiv atunci cand exista litigu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaza a face obiectul locafiunii. (art. 1784 C civ) B. Consimfaméntul in materia locafiunii trebuie s& respecte regulile generale din materia contractelor civile. De asemenea, si cauza acestui contract. C. Obiectul contractului de locafiune este dublu: - bunul inchiriat, total sau parfial, poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, Un lucru viitor poate fi inchiniat, dar in caz de nerealizarea a acestuia la termenul convenit, locatorul va raspunde pentru nerespectarea obligajiilor asumate. Bunurile din domeniul public al statului sau unitajilor administrativ-teritoniale vor putea fi inchiriate numai in condifille legii speciale (art. 136 alin. 4 din Constitujie) Concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate publica se realizeaz prin licitatie publica, in condifille legii 213/2008 actualizaté. Nu pot forma obiect al locafiunii succesiunile nedeschise. - chiria reprezint& suma de bani pe care locatarul este finut s& o plateascd locatorului in schimbul folosinei lucrului. Chiria se fixeaza in functie de durata contractului, fie global, fie pe unitaji de timp (ora, ziua, luna, anul), urménd s& fie platita la termenele stipulate in contract, de regula, in mod succesiv. Chiria trebuie s& fie sincerd si sericasd, determinata sau cel putin determinabila, putand fi lasata si la aprecierea unui ter} ales de comun acord de catre pari uneori, find stabilita chiar de lege. Chiria se fixeaza de regula in bani, insa poate s& fie fixatd si sub forma unei alte prestafii (de exemplu, o coté-parte dintr-o recoltd sau prestarea unui serviciu). (Lupsan, 2010, p. 59) Sarcina de lncru 2 Interpreteazd in maximum 7 enunfuri dispozitiile art. 1785 C. civ. < 3.1.3. Obligafiile locatorului Articolul 1786 C. civ. enumera principalele obligatii ale locatorului, acestea formand un triptic. Pastrand cronologia legiuitorului, acestea amintesc in bund masura de cele ale vanzatorului, diferenfele dintre cele doua contracte find totusi relevante Drept civil. Coniracte 30Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor 1. Obligatia de predarea lucrului inchiriat (art. 1786 it aC. civ) Locatorul este obligat 4 predea bunul impreund cu toate accesoriile sale in stare corespunzétoare utilizarii acestuia Refuzul locatorului de a executa obligafia de predare da dreptul locatarului de a invoca excepfia de neexecutare sau poate cere fie executarea silit§ fie rezilierea contractului, locatorul puténd & obligat si la plata de daune-interese. (Lupsan, 2011, p. 59). in cazul in care predarea bunului inchinat s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptajit a cere o diminuare a chiriei, proportional cu lipsa de folosin{S. Cheltuielile predari sunt in sarcina locatorulti 2. Obligatia de a menfine bunul in stare corespunzatoare de folosinfa pe toat durata locatiunii (art 1786 lit. b C. civ.) Potrivit art. 1788 C. civ, locatorul este obligat s& efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a menfine bunul in stare corespunzatoare de intrebuinjare pe toatd durata locafiunii conform destinatiei stabilite potrivit art.1.799. Acesta trebuie si efectueze reparatiile necesare bunei locatiuni, cu exceptia reparafiilor locative care sunt in sarcina locatarului. Asadar, natura reparatiilor este apreciatA si incredinjaté de legiuitor in mod diferit p&ilor, dup’ importanfa acestora Jurisprudenta a fost confruntaté cu nenumérate cazuri, care a necesitat departajarea reparafiilor principale si a celor cu caracter locativ. Dac&, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostinjat, nu incepe s& ia de jndaté masurile necesare, reparafiile pot fi facute de locatar. in acest caz, locatorul este dator s& restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarit cheltuielilor. in caz de urgenfa, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparafiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiin}ari [3. Obligatia de garanfie (art 1786 lit cC. civ) [Folosinfa locatarului nu trebuie sd fie tulburaté prin faptele propri ale llocatorului, acesta din urmé trebuind s& se abjina de la orice fapt care ar fimpiedica diminua sau stanjeni o asemenea folosinfa (art. 1789 C. civ.) Locatorul este obligat s& intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigurain mod constant locatarului folosinfa linistité si utila a bunului, fiind dator s se abjina de la orice fapt care ar impiedica diminua sau sténjeni o asemenca folosinja. Aceasta obligatie de garanfie reflecté urmatoarele trei situafii: de a rspunde pentru tulburérile provenite din fapta proprie, din partea terfilor si rspunderea pentru viciile ascunse ale lucrulu inchiniat a. Locatorul este obligat si se abjind dela orice fapt care ar impiedica diminua sau sténjeni o asemenea folosina. Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparafii care nu pot fi amanate pand la sférsitul locajiunii sau a céror aménare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesaré a locatiuni cauzaté de aceste reparajii, agadar aceasta situafie nu este asimilata tulburanii prin fapta proprie a locatorului, De asemenea, solujia este identicé si in urmatoarea Drept civil. Coniracte aMirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor situatie Codul civil actual permite locatorului examinarea bunului inchiriat la intervale de timp rezonabile in raport cu natura gi destinafia bunului, precum si de cei care doresc s cumpere bunul sau care, la data incetdrii prezentei locafiuni, doresc sa devina vitton: locatari Daca totusi, reparatiile dureazé mai mult de 10 zile, preful locatiunii va & sc@zut proportional cu timpul gi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit Daca reparajiile sunt de asa natura incét, in timpul executani lor, bunul devine impropriu pentru intrebuinjarea convenita, locatarul poate rezilia contractul . Locatorul este obligat de a garanta pe locatar contra tulburarilor de drept provenite de la terfele persoane Art. 1794 C. civ. prevede c& locatorul va réspunde numai pentru tulburarile de drept provenite de la terfi, in cazul tulburdrilor de fapt, locatarul are la indeménd apfrarea prin achiunile posesonii. Dac locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinja bunulw, locatorul trebuie sl despagubeascd pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza in cazul in care tulburarea este atat de grav, locatarul poate solicita o scddere proportional a chiriei sau chiar rezilierea contractului si daune-interese, dacd contractul nu mai poate executat. Locatarul care, laincheierea contractului, cunostea cauza de evictiune anu are dreptul la daune-interese Daca locatarul este chemat in judecata de un ter} care pretinde un drept asupra bunului inchiniat, inclusiv un drept de servitute, si exist iscul pierdeni, in tot sau in parte, a folosinfei bunului, el are dreptul s ceard introducerea in proces a locatorului, in condifiile Codului de proceduré civila, in schimb, locatarul va fi finut s8 il despagubeascd pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicéri tulburarii de catre locatar. El nu va i insé finut la despagubiri daca dovedeste cA locatorul nu ar fi avut cunostinfé de tulburare, nu a actionat. stig de cauzd sau c& avand ¢. Locatorul este obligat de a1 garanta pe locatar contra vicilor ascunse ale bunului inchiriat Asemenea vénzatorului, locatorul garanteazd contra tuturor viciilor lucrului care impiedic8 sau micsoreazd folosirea lui, chiar dacd nu le-a cunoscut la incheierea contractului i f&r8 a fine seama dac& ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii. ins& spre deosebire de vanzator, locatorul réspunde atat pentru viciile existente anterior incheierii contractului, cat si pentru cele care provin din cauze ultenioare, deoarece obligafia lui este de a sigura folosinfa bunului inchiriat in mod continuu pana la terminarea contractului. (Mofiu, 2011, p. 158) Locatorul nu réspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat 1a despagubini pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza viefii, sdnatafii sau integritatii comporale alocatarului in cea ce priveste efectele garanjici pentru viciile ascunse, legiuitorul prevede in art. 1791 C. civ. urmatoarele: Daca locatorul nu inlatura victile tn cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scéidere proportional a chiriei. In cacul in care viciile sunt atét de grave incdt, daca le-ar fi Drept civil. Coniracte 2Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate recilia contractul, in condifitle legit. (2) Atunci cand aceste vicit aduc vreun prejudictu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cacul cand dovedeste ci nu le-a cunoscut si cd potrivit imprejurarilor, nu era dator sé le cunoasca” Obligatia de garanfie a locatorului poate fi modificata conventional, fie in sensul agravani, fie in sensul limitarii sau eliminérii garanjiei! Ne este valabila ins 0 exonerare sau de limitare a réspunderii pentru faptul personal al locatorului. (Florescu, 2011, p. 147) Sarcina de lucru 3 Prin ce se deosebeste obligatia de garantie a locatorului contra evictiunii si penta viciile ascunse ale lucrului de obligajia similard a vanzatorului? < 3.1.4. Obligafiile locatarului ©. 1. Obligafia de a lua tn primire bunul dat tn locafiune (art. 1796 it.) Aceasta obligafie trebuie executata la termenul stabilit in contract, in locul unde se gisea bunul in momentul incheierit contractului, in acest moment ia la cunostinfa si va respecta destinatia convenjionala a lucrului 2, Obligafia de a plati chiria (ast. 1796 lit. 6) Aceasta obligatie este de esenja acestui contract, cdci dacd nu s-ar percepe o sumé de bani in sarcina locatarului, atunci natura contractului va suferi gi ea modificéi, in sensul cé vom fi in prezenja unui comodat Gmprumut de folosinja care este esenfialmente gratuit) Chiria poate s@ constea intr-o sumé de bani, dar gi in alte bunuri, care constituie 0 contrapartidé a folosinjei Iucrului. Ea trebuie s& fie platité la domiciliul debitorului-locatar (parjile pot deroga de la aceasta reguld generalé), la termenele stabilite prin convengia parjilor, iar in lipsa, conform uzantelor. Dacd nu existd uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeazé a) in avans pentru toatd durata contractului, dacd aceasta nu depapeste o lund, b) in prima ai lucratoare a fiecéret luni, dacé durata locafiunii este mai mare de o luna, dar mai mic de un an, c) in prima zi lucrdtoare a fiecdnui trimestru, dac& durata locatiunii este de cel pufin un an Drept civil. Coniracte 5Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor ®. fn caz de neexecutare a acestei obligatii, locatorul poate cere executarea silita sau recilierea contractulut. Parjile pot stipula in contract un pact comisoriu expres, in baza camuia, in caz de neplatd a chiriei la termen, contractul s8 fie considerat reziliat de drept, f&r& notificare si far actiune in justifie. (Chiricd 2005, p. 182) Art. 1789 C. civ. consacra caracterul executonu al contractelor de locafune incheiate in form autenticd sau sub semnétura privatd si inregistrate la organele fiscale, care consacra titlun executorii cu privire la plata chinei la termenele si in modalitatile prevazute in contract. 2. Obligafia de a folosi bunul cu prudenfa si diligenfa (at. 1796 it.) Locatarul este obligat s4 foloseasca bunul luat in locatiune cu prudent si diligent, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lips, potrivit celei prezumate dup anumite imprejuréri, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioard ori cea potrivit céreia locatarul il foloseste (art. 1799 C. civ.) El trebuie s& respecte destinafia determinat& prin contract, iar in ipsa de stipulatie special, se recurge la interpretarea ei in functie de natura bunului, destinatia anterioara etc. in cazul unei intrebuintri neadecvate, acesta este sancfionat prin plata de daune-interese sau chiar cu rezilierea contractului Tot in sarcina locatarului sunt i reparatiile locative (reparafii mici, uzuale, de micd insemnatate). Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei acestuia el va i obligat s8 suporte cheltuielile de reparatie, chiar daca nu sunt locative. Mai mult, legiuitorul a prevazut c& atunci cénd intervine o situatie de urgenja, s& notifice imediat locatorului despre necesitatea efectuarii reparajillor care sunt in sarcina celui din urma sub sancfiunea platii de daune-interese si a suportarit oricéror alte cheltuieli (art. 1801 C. civ). Locatarul este obligat s& permita examinarea bunului de cétre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinafia bunului, precum si de cétre cei care doresc s&-1 cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc s&-1 ia in locatiune, fara ins ca prin aceasta sé i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosinjei bunului 3. Obligafia de a restid bunul la tncetarea, din orice cad a contractulii de locatiune (ert. 1796 lit. d), in starea in care l-a primit, in afar de ceea ce a pient sau s-a deteriorat din cauza vechimii. Pénd la proba contrara, locatarul este prezumat cd a primit bunul in stare corespunz&toare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite. Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate. Potrivit art. 1821 C. civ. "(1) Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosingei sale, inclusiv cea caucata de incendiu daca nu dovedeste ci a survenit fortuit. (2) El ispunde inclusiv pentru degradarea caucata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane cérora le-a ingéiduit in orice mod folosirea, definerea sau accesul la bun”. Drept civil. Coniracte maMirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor Locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locafiunii si nu poate fi obligat la despagubin decat daca locatarul a efectuat Iucrarile cu acordul prealabil al locatorului. Dac& lucranile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear& locatarului aducerea bunului in starea inifial precum si plata de despagubini pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar. In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie Dacd la incetarea locafiunii, beneficiarul ei nu preda nunul inchiriat, locatorul are la indeména doua actiuni - 0 acfiune personal’, ~ 0 actiune reala (revendicare), daca este proprietarul bunului Sarcina de lucru 4 Prin actiune, reclamanta, proprietara a imobilului, a cerut obligarea parajilor pe ultimi doi ant la plata unei chiri majorate, precum gi evacuarea pérajilor din imobil, cu motivarea c& raportunile de locafiune au incetat prin expirarea termenului si nu a intervenit tacita relocafiune Prin cerere reconventionala, parajii au solicitat obligarea reclamantei la plata unei sume de bani, reprezentand contravaloarea unor imbunatatiri si reparafii aduse imobilului, consténd in introducerea instalajiei de apa refacerea tavanului si alte lucréri, Reclamanta a recunoscut cA a permis parajilor s& execute lucrasi de canalizare si introducere a apei, dar intrucét confortul a sporit, ca si numérul membrilor familiei pératilor, infelege s& solicite chiria majorata Instanta a admis actiunea si arespins cererea reconventionala Jn sarcina cui se stabilesc, in lipsa unei conventii, lucrérile de reparafii si imbunatdfiri ale imobilului? Cum se poate motiva apelul parafilor? Este legala solutia instanjei? a 3.1.5. incetarea contractului de locatiune Pe Langa incetarea conventional, legea prevede si urmatoarele modalitaji de incetare a contractului de locafiune Denunfarea unilateral a contractului de locafiune (art. 1816 C. civ.) Denuntarea unilaterala (concediul) reprezint& un act unilateral de vointa care \ > duce la desfacerea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte parti Drept civil. Coniracte 35Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor Potrivit art. 1277 C. civ. raportat la art. 1816 C. civ. dac& locafiunea a fost f¥cut’ fr’ determinarea duratei, onicare dintre p&rfi poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz Prin termen de preaviz se infelege perioada de timp cuprinsd intre manifestarea voinjei de a se desface contractul gi data la care contractul urmeaz sd inceteze in urma denunjérii, el variazd dup natura lucrului si obiceiul locului, si are ca rafiune protectia parjii cdreia i se comunicd preavizul, in sensul de a-si gasi un nou locatar, respectiv acesta s&-si gaseasc un alt lucru corespunzétor pe care s&l inchirieze. Acest termen poate avea caracter convenjional sau legal Notificarea fcuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lips de uzanje, nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen. La implinirea termenului de preaviz, obligajia de restituire a bunului devine exigibilé. (Motiu, 2011, p. 166) incetarea contractului de locatiune prin expirarea termenului. Tacita relocatiune Contractul de locafiune inceteaz’ de drept la expirarea termenului convenit de p&rfi sau, dupa caz, prevazut de lege, f4r8 a fi necesard o instiintare prealabila (art. 1809 C. civ). La aceeasi dat locatarul este obligat sd restituie bunul. Cu privire la aceastd obligatie, dup& cum am precizat deja, contractual incheiat pe duraté determinaté si constatat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnaturd privat constituie, in condifiile legi, tith executoriu 1a expirarea termenulu in situatia in care daca dupa implinirea termenului, locatarul continua sd detind bunul si spi indeplineascd obligatiile fa vreo impotrivire din partea locatorului se considera incheiata o noua locafiune, in condifiile celei vechi, inclusiv in privinfa garantulor. Nowa locaiune va fi ins’ pe durati nedeterminati (far termen), daca prin lege sau convenfia parjilor nu se prevede altfel (art. 1810 C. civ.).O astfel de situajie poarta numele de tacita relocafiune AceastS caracteristic’ a reinnoini contractulut pe o durata nedeterminaté are drept consecin{& posibilitatea oricéreia dintre parti de a denunja unilateral noul contract, cu. condifia respectanii termenului de preaviz Tacita relocafiune opereazd asemenea unui contract de locafiune, presupunand indeplinirea tuturor condifiilor de validitate. in schimb, exist situafii cand tacita relocatiune nu poate si produc efecte juridice ~cazillin care o anumitd lege speciald a prevazut pentru incheierea contractului anumite condifii, de exemplu, organizarea unor licitafii, caz in care acest contract nu se poate innoi tacit, - cazul in care partile au exclus posibilitatea reinnoisii contractului la expirarea termenului, - cazul in care locatorul a notificat concediul (manifestarea voinjei de a nu reinnoi contractul), Pentru a fi valabil, concediul trebuie anunjat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, fara a fi necesard si respectarea unui termen de preaviz. Dacd locatorul a anunfat concediul, locatarul nu mai poate opune tacita relocafiune, chiar daca a continuat s4 foloseasca lucrul inchiniat si a platitin continuare echivalentul chiriei. Drept civil. Coniracte 36Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor incetarea contractului de locatiune prin reziliere (art. 1817 C. civ.) Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesiva, locatiunea poate s& inceteze prin reziliere in cazul neindeplinirii obligajlor de catre partile contractante Atunci cand, fia justificare, una din pafile contractului de locafiune nu isi executa obligaiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia locafiunea, cu daune-interese daca este cazul, potrivit legii (at. 1817 C. civ). De mentionat cé rezilierea locafiunii trebuie s& aiba in vedere doar neexecutarea obligatillor principale incetarea locatiunii prin pieirea lucrului inchiriat (art. 1818 C. civ.) Dispozitiile art. 1818 C. civ. prevad: “Daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite locatiunea inceteaxt de drept. Daca imposibilitatea folosirii bunului este numat parfialét locatarul poate, dupa imprejuréri, sé cearé fie recilierea locatiunti, fie reducerea proportionalé a chiriet. Atunct cénd bunul este doar deteriorat, locatiunea continud, find aplicabile dispozitiile art.1.788. in toate cazurile in care imposibilitatea totalé sau partiala de folosire a bunului este fortutté, locatarul nu are drept la daune-interese” Prin pieire se infelege, in primul rénd, distrugerea materiala a lucrului, dar si \ 3 orice ltd imposibilitate de a folosi Iucrul: expropriere, confiscare, rechizifionare etc. Din interpretarea textului mai sus-mentionat, rezulta urmatoarele aspecte ~indiferent dacd pieirea este fortuitd sau culpabild locafiunea va inceta Culpa p&rfii va determina gi plata unor daune-interese, - daca pieirea este doar parfil locatarul poate solita in instanj& dupa imprejurén, fie rezilierea locafiunii, fie reducerea proportional a chiriet. Partea culpabild datoreaza si in acest caz plata daune-interese, - dac& bunul este doar deteriorat, locafiunea continua, cu obligarea locatorului de a efectua reparafiile menite sé asigure buna folosinja a lucrului inchiriat. incetarea locatiunii prin desfiinfarea titlului locatorului (art. 1819 C. civ.) Desfiinjarea titlului locatorului poate avea ca efect incetarea locafiunii, potrivit principiulu: resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Astfel, potrivit art 1819 C. civ. alin, (1), desfiinfarea dreptului care permitea locatorului sé asigure folosinfa bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locafiune. Cele mai intalnite astfel de cazuri: rezolufiune, evingere de cétre un ter} printr-o o actiune in revendicare, caz de nulitate intervenit ets De la aceasta regula exist insd si o excepfie: locafiunea va continua sA producd efecte si dupa desfiinjarea titlului locatorului pe durata stipulata de pari, fara a se depasi un an de la data desfinjani titlului locatorulu, ins numai daca locatarul a fost de bund-credinja la incheierea locafiunii Drept civil. Coniracte 7Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor instrdinarea lucrului inchiriat prin acte intre vii (art. 1811 C. civ.) Daca bunul dat in locajiune este instréinat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza @) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara dacd locefiunea a fost notata in cartea funciard, b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciard daca data cert a locatiunii este antenioara datei certe ainstrainami, ) in cazul mobilelor supuse unor formalitaji de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati, 4) in cazul celorlalte bunuri mobile, dacd la data instrdinarii bunul se afla in folosinjalocatarulut Astfel, cumpératorul unui bun mobil sau imobil care anterior constituia obiect al unui contract de locafiune, este obligat sf respecte locaiunea intervenita, daca acel contract ii este opozabil, dupa cum rezulta din cazurile menfionate anterior Potrivit at 1812 alin. (1) C. civ, dacd partile convin astfel, locatiunea ad inceteazd in cazul instr&ingrii bunului det in locefiune. fn acest caz, va fi notificat locatarul cu privire la contractual de vanzare, locajiunea incetand dupa ce i s-a notificet instréinarea la expirarea unui termen de dowd on mai mare decat cel care s-ar f aplicat notificéri denunféii contractulus, Locatarul céruia i 5-a comunicat incetarea contrastulti cu respectarea prevederior legale, nu are drept la despagubire nici impotriva locatorulu, nici impotniva dobénditorulu Moartea locatarului sau a locatorului Locatiunea nu inceteazd prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate acestea, in cazul locatiunti cu durata determinata, mostenitorit locatarului pot denunga contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinfé de moartea locatarului si existenfa locafiunii (art. 1820 C. civ.) Sarcina de lncru 5: La 01.03.1996 intre A si B s.a incheiat un contract de locatiune avénd ca obiect af un autoturism Contractul a fost incheiat pentru o perioad’ de doi ani. Dup& empirarea termenulwi, locatarul a continuat s& foloseascd autoturismul, iar locatarul sé primeascd preful folosinfei. in august 1998, A a introdus actiune in instan& solicitand restituirea maginii. In motivarea cereni, A araté cf l-a somat pe pérdt, amunfandui concediul, ins& acesta a refuzat sii restituie bunul, Pérdtul s-a aparat, motivand of termenul in care locatorul ar fi trebuit si facd instiinfarea prealabila pentru concediul locatiunii este de un an si oricum, a operat tacita relocatiune, fapt ce conduce la reinnoirea contractului pentru perioada de infelegere initial. Care sunt cacele de incetare a locattunti? in ce condipit fincfioneccés tacita relocafiune? Ce va decide insterta? Precizare: analizati speja din perspectiva codului civil in vigoare. x Drept civil. Coniracte coMirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor 3.1.6. Contractul de sublocatiune si cesiunea contractului de locatiune Atat sublocatiunea cét si cesiunea se incadreaz& in categoria subcontractelor, deoarece ambele isi intemeiazd existenja pe céte un contract de locafiune principal. (Stanciulescu, 2008, p. 145) Contractul de sublocatiune =" Contractul de sublocafiune este un acord de voin} in temeiul céruia locatarul, care a dobandit folosinta temporaré a unui bun pe baza unui contract de locafiune preexistent, subinchiriaza acel bun unui ter}, care se oblig’ sé plateascd chirie, locatarul devine, astfel, locator (sublocator), iar terful cu care contracteaza, sublocatar. (Lupsan, 2010, p. 65) Potnivit art. 1805 C. civ., »Locatarul poate sé incheie 0 sublocatiune, totalé sau parfialé, ort chiar sd cedese locatiunea, in tot sau tn parte, unei alte persoane daca aceasta facultate mu i-a fost inter=isa in mod expres. Cu toate acestea, dacé bunul este mobil, sublocafiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.” Sublocatiunea poate fi total sau parjial in functie de transmiterea integral sau parfiald a dreptului de folosinta Pentru valabilitatea sublocafiuni, trebuie indeplinite urmatoarele doua condifit ~ Wansmiterea locafiunii sau Be interzisé prin contractil pnnapa, caz in care locafiunea devine un contract infuiftu personae. Aceasta interdicfie nu se prezuma ci trebuie sé fie stipulaté expres. Dacd bunul este mobil, sublocafiunea nu este permisa decét cu acordul scris al locatorului - sublocafiunea si nu fie convenita in condifii care s8 contravind condifiilor din contractul principal (s& nu fie modificata destinatia bunului, caz in care locatorul poate solicita rezilierea contractului sau executarea slit) acjiune direct impotriva sublocatarului sau pana la concurenja chitiei pe care acesta din uma o datoreaza locatarului principal, Plata anticipata a chiriei cétre locatarul principal nu poate & opusé locatorului, Mai mult, alin. 3 al art. 1807 C. civ. dispune c& locatorul poate, de asemenea, sd se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru al constrange la executarea celorlalte obligajii asumate prin contractul de sublocafiune Chiar dacd locatorul nu este parte in contract, potrivit art. 1807 C. civ. prevede in cazul neplaji chiniei cuvenite dreptul acestuia de a se indrepta printr-o Cesiunea contractului delocafiune Cesiunea locatiunii reprezinta (spre deosebire de sublocatiune) 0 vanzare a cS dreptului de folosinta. Regulile prevazute in cazul sublocafiunii devin aplicabile si in cazul cesiunii contractului de locatiune. Prin cesiunea contractului de locafiune de catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si este jinut de obligajiile locatarului izvordte din contractul de locafiune. Dispozifiile privind cesiunea contractului se aplicd in mod corespunzator (art. 1315-1320 C. civ). Drept civil. Coniracte @Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.2. Contractul de inchiriere a locuintei 3.2.1. Nofiunea si reglementarea contractului de inchirierea locuintei = “Constructie inchirierea locuinfei este un contract prin care o persoand, numit locator, se obligé s8 asigure tnei alte persoane, numitd locatar, folosinta temporard, total sau partial, a unei locuinfe, in schimbul unei sume de bani numitA chine (Deak, 2006, p. 56) Din definitie rezulta c acest contract se deosebeste de cel de locafiune prin obiectul su specific, reprezentat de locuinta, fiind o varietate a contractului de locatiune Sediul materiel’ at. 1824-1835 C. civ. si Legea locuinte: nr 114/1996, republicaté cu modificarile ulterioare’, ultima modificare prin Legea amr. 71/2011 de punerea in aplicare a Codului civil. Legea de aplicare prevede abrogarea art. 21-33 din Legea locuintei nr. 114/1996. Aceastd lege cuprinde atét reglementani referitoare la inchirierea locuinjelor in general, cat si lainchirierea unor categorii speciale de locuine Dispozifii privind inchirierea locuintelor sunt cuprinse si in Legea nr. 10/2001 Locuinta, potrivit art. 2 Legeanr. 114/1996 este alcétuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependingele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerinjele de locuit ale unei persoane sau familit.” 3.2.2. Caracterele juridice ale contractului de inchiriere a locuintei a. Contractul de inchinere alocuinfei este un contract sinalagmatic, b. Contractul de inchiriere a locuinfei are un caracter consensual intocmirea in forma scris& este 0 cerin{& ad probationem ¢. Contractul de inchiriere alocuinjei are un caracter oneros, . Contractul de inchiriere a locuinjei este un contract comutativ. e. Contractul de inchiriere este un contract translativ de folosin¢a temporara alocuintei £. Contractul de inchiriere alocuinfei este un contract cu executare succesiva in timp, parjile executandu-i obligatille pe toat durata locafiunii Sarcina de lucru 6 Care este natura juridicé a contractului incheiat in urmétoarele cazuri - contractul are ca obiect garajul si curtea interioara, x ontractul are ca obiect locuinfa, dar si garajul din curteaimobilului? *Legea nr. 114/1996 a fost publicaté in M. Of mx. 254 din 21 octombrie 1996 gi republicatinM. Of sx. 393 din 31 decembsie 1997, find modificata ulterior prin alte acte normative, cele mai recente find Legea 170/2010 Legeanr. 712011. Drept civil. Coniracte 30Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.2.3. incheierea contractului de inchirierea locuintei Temeiul dreptului de folosinfa al locuinfei inchiriate il constitute contractul de inchiriere. Art. 1826 C. civ. prevede cin cadrul acordului de vointa al partilor, proprietarul bunului ce urmeaz’ a fi inchiriat nu poate impune chiriasulu incheierea unei asiguréri cu un asigurator impus de locator. Contractul incheiat trebuie inregistrat la organele fiscale in vederea impozitrii veniturilor. Parfile contractante sunt: proprietarul (locator) si chiriagul ~~ Locatorul poate fi atat o persoana fizic, cat si o persoand junidicd de stat sau privat, chiar si o unitate administrativ-teritonala {ntrucat contractul de inchiriere nu transfer proprietatea asupra lucrului inchiriat, in calitate de locator poate sta atat proprietarul lucrului, cat si un detentor precar. Chiriasul (locatarul) este persoana care dobandeste dreptul de folosin}a asupra locuinei. Contractul poate fi incheiat de mai mau mulfi chiriasi, ei devenind cotitulari ai contractului Reglementénd drepturile sotilor asupra locuinfei inchiriate, art 323 C. civ. prevede “Jn cacul in care locuinta este detinuta in temeiul unui contract de inchiriere, flecare sot are un drept locativ propriu, chiar daca numai unul dintre ei este titularul contractulut ort contractul este incheiat inainte de cisétorte” Aceste dispozifii se coreleaza cu cele ale art. 324 C. civ. care reglementeaz cui aparfine beneficiul contractului de inchiriere la desfacerea cdsétoriei “daca nu este posibila folosirea locuinfei de catre ambi sofi si acestia nu se injeleg beneficiul contractului de inchiriere poate fi atribuit unuia dintre soft, tinand seama, in ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa in desfacerea casétoriei $1 de posibilitatile locative proprit ale festilor sofi Soful céruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere este dator sa plateascd celuilalt sof 0 indemnizafie pentru acoperirea cheltuielilor de instalare intr-o aités locuinté, cu exceptia cacului in care dtvortul a fost pronunjat din culpa exclusiva a acestuia din urma Daca exist bunuri comune, indemnizafia se poate imputa, la partaj, asupra cotei cuvenite sofulut caruia i s-a atribuit beneficiul contractului de inchiriere." Art. 1832 C. civ. reglementeazd situafia persoanelor care pot locui cu chiriagul! in ipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte personae pot locui impreuna cu chiriagul, caz in care vor fi finute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru onicare dintre obligafiile izvorate din contract Sarcina de lucru7 Dat fiiind contextul, interpreteacd dispozifiile art. 1832 alin. 2 C. civ. “Jncetarea din orice caucés, a contractului de inchiriere, precum si hottrdrea Judecttoreasci de evacuare a chirtasulut sunt de drept opocabile $i se executd impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreund cu chirtagul" £— Drept civil. Coniracte orMirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor Obiectul contractului deinchirierea locuintei Ye a. Locuinta. Contractul de inchiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca Zs obiect exclusiv spatii cu destinatie de locuinfd, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii, Locuinta astfel cum este definita de art. 2 lit, a din lege, se referd atat la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), cat si la ba, bucatari, holuri, spafii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot adauga, uneori, curtea si gradina aferente imobilului inchiriat. b. Chiria reprezinta o sumé de bani care va fi achitat de catre chirias, pe toatd durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinfei. (Lupsan, 2010, p. 67) Parfile trebuie s prevada in contract cuantumul chiriei Iunare, modul de plata si cazurile de modificare a ci Aceasta trebuie s& acopere cheltuielile de administrare, intrefinere si reparafii, impozitele pe cladiri si pe teren, recuperarea investijiel, precum si un profit supus negocterii intre pari. Pentru locuintele aflate in proprietatea statului, nivelul maxim al chiriei se stabileste prin lege speciala, diferenfiata pe categorit de localitafi si pe zone de aire consiliile locale. Chiriile pentru locuinjele care aparjin domeniului public sau privat al statului on al unitajilor administrativ-tenitoriale ale acestuia pentru locuinjele de serviciu, locuinjele de interventie si caminele pentru salariaji ale societafilor comerciale, companiilor si societafilor nationale si ale regiilor autonome se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar, care se actualizeaza in functie de rata lunard a inflatiei! fn cazul in care chiriapul nu isi d& acordul scris la cererea de majorare a chiriei in termen de 60 de zile de la data notificarii cereni de majorare, proprietarul poate intenta actiune in justitie pentru majorarea chiriei. (Mofiu, 2011, p. 175) Termenul inchirierii Termenul este de esenja inchirierii, contractul incheindu-se de obicei pe o perioada determinat, avand un caracter volitional, dup cum se injeleg partile. Legea nr. 114/1996 nu a stabilit nicio limita minima sau maxima, insé nu poate fi perpetud c&ci locafiunile ereditare sunt interzise prin lege. Art. 1824 alin. 1 C. civ. prevede posibilitatea incheierii contractulu pe o perioada nedeterminata (care nu poate depasi 49 de ani). Atunci cand contractul de inchiniere s-a incheiat fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunja contractual prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate i mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei De asemenea, in scopul protectiei chiriasului, legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogérii legale a termenului inchinierii, precum si dreptul chiriasulut la reinnoirea contractului de inchiniere * A se vedea OG. nr 40/1999, exceptind art. 12, 14.25, art. 32 alin. 2, art 43-44 care au fost abrogate prin Legeanr. 712011. Drept civil. Coniracte 2Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor a, Prorogarea legala reprezinté prelungirea de cétre legiuitor a duratel contractelor de inchiriere, din dorinja de a asigura stabilitatea si continuitatea folosirit locuinfei de catre chiriasi si, in acelasi timp, din dorinfa de a reduce birocrafia incheierii unor noi contracte cu chiriasii Legiuitorul a intervenit, in acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum si O.U.G. nr. 40/1999, aprobata si modificata prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de inchiriere aflate in curs de executare la data intra lor in vigoare. Prelungirea s-a facut, de regula, pe o perioada de 5 ani de 1a data intrérii in vigoare a actului normativ. (Lupsan, 2010, p. 67) b. Dreptul chiriasului la retnnoirea contractului de inchiriere. in cazul in care pail nu convin asupra incheierii unui nou contract, chiriasul are dreptul, 1a expirarea termenului inchirieni, la reinnoirea contractulu pentru aceeasi perioada. La incheierea unui nou contract, locatarul are un drept de preferinja, exceptand situafiile in care mu si-a executat obligaptile nascute in baza inchirienii anterioare. (art. 1828 alin. 1 C. civ.) Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preempfiune in materia vanzini sunt aplicabile in mod corespunzator, astfel chiniasul beneficiazd de un drept de preemfiune la cumpérarea locuinfei inchiriate 3.2.4, Efectele contractului deinchiriere 1. Obligafiile proprietarului (ocatorului) a. obligatia locatorului de a preda locuinta inchiriaté in stare normal de olosinta b. obligatia de a repara si a menfine in stare de siguranta in exploatare $i de finctionalitate clidirea pe toatés durata inchirierit locuintet ¢. sd intrefiné in bune condifit elementele structurti de recistenfa a cladirit elementele de constructie exterioara, curtile $i gradinile, precum $i spafiilor comune din interiorul cladirit, 4. obligatia de a intrefine in bune condifit instalattile comune ale cladirit (ascensor, instalafii de alimentare cu apa de canalizare etc.), e. obligatia de raspundere pentru viciile care ameninfé sdndtatea sau integritatea corporala. in acest sens, art. 1827 C. civ. dispune c& daca imobilul inchiniat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sdnatatea celor care lucreaz& sau locutesc in el, chiniasul, chiar dacd a renunfat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditile legit Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la data incheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunulu. 2. Obligafiile chiriasului (ocatarului) a, Obligatia de plata a chiriei este principala sa obligatie, find aplicabile regulile de le contractul de locafiune. Plata se face la domiciliul locatorului Drept civil. Coniracte 33Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor b. Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta (ast. 1799 C. civ.) Astfel, chiriasul nu poate schimba destinafia bunului inchiriat (de exemplu, sediul unei fundafii). Daca in contractul de inchiriere se specificd natura profesiei chiniagului, se poate prezuma acordul tacit al locatorulu pent exercitarea acelei profesii ©. Obligatia de a efectua lucréile de intretinere, reparafii sau inlocuire a elementelor de constructit i instalafit din folosinta exclusives 4. Obligatia de a repara sau inlocui elementele de constructit si de instalafit deteriorate din folosinfa comund, ca urmare a folosirii necorespuncitoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii. Conform art. 1829 C. civ. in cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinja parfile si instalatiile de folosinjé comuna ale cladiri potrivit cu destinajia fiecareia. (2) Chiriasii sunt obligali s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea curdjirea pérjilor si instalajiilor de folosin}a comun, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor. @. Obligatia de a asigura curdifenia si igientzarea in interiorul locuingei si la partile de folosinfé comund. Aceasta obligajie ii revine chiriasului pe toata durata contractului de inchiriere e. Obligafia de a preda proprietarului locuinta in stare normalé de curafenie si olosina, la eliberarea acesteia £. Obligatia de platé a cotelor din cheltuieltle comune de intretinere. Obligatii care nu pot fi asumate de chirias Potrivit art. 1826 C. civ. este consideraté nescnis& once clauza in temeiul areia a) chisiapul este obligat s8 incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator, b) se prevede réspunderea solidara sau indivizibilé a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil in cazul degradani elementelor de constructii si ainstalajilor, obiectelor si dotarilor aferente parjilor comune ale imobilulu:, ) chiriagul se obliga s@ recunoascd sau s& plateascd in avans, ou titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimérilor Facute exclusiv de locator, 4) locatorul este indreptafit s@ diminueze san s& suprime, far contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract. Sarcina de lucru 8 = Precizeazain fraze distincte prin ce diferd obligafiile locatorului de ale proprietarului-locator. Dar ale locatarului fafa de cele ale chiriasului? a Drept civil. Coniracte 4Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.2.5. Contractul de subinchiriere si cesiunea contractului de inchirierea locuintei Contractul de subinchiriere Chiriagul poate subinchiria locuinta definuta ins& numai cu acordul prealabil scris si in condifiile stabilite de proprietar, dac& subinchirierea nu a fost interzis& prin contractul principal de inchiriere a locuintei. fn acest caz, caz in care, in lipsa unei stipulafi contrare, cesionarul, respectiv sublocatanul, réspunde solidar cu chiniasul pentru obligapiile asumate fafé de locator prin contractul de inchiriere ‘Acest contract trebuie s prevada, in mod obligetoriu, durata subinchirierii care nu poate fi mai mare decat cea din contractul de inchiriere principal si chiria care urmeaza sa fie platité de sublocatar. $i acest contract trebuie inregistrat la organele fiscale. Dacd subinchirierea a fost facut fir acordul sau chiar impotriva clauzei de interzicere a subinchirierii, locatorul poate cere in justifie fie executarea obligatillor din contractul principal (evacuarea subchiriasulu), fie rezilierea lui Contractul de subinchiriere nu produce efecte fata de locator (proprietar) Spre deosebire de locatarul principal, care beneficiazd de prorogarea legal a contractului de inchisiere si de dreptul la reinnoirea contractului, sublocatarul nu are asemenea benefici, astfel incét, sublocatarul poate fi evacuat la expirarea termenului sau odaté cu incetarea contractului de inchiriere a locatarului principal si aceasta chiar daca termenul din contractul de subinchiriere nu a expirat inc. (Lupsan, 2010, p. 70) 3.2.6. incetarea contractului de inchiriere a locuintei Expirarea termenului prevazut in contract La expirarea termenului, acest contract inceteaz§, ou obligativitatea din partea chiriasului de a preda locuinfa proprietarului in starea in care a primit-o. parjile pot conveni si asupra reinnoirii contractului, atét in mod expres, cét si tacit, prin tacita relocatiune Potrivit art 1831 C. civ, Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti. Chiriagul este obligat la plata chiniei prevazute in contract pand la data eliberdrii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice naturé cauzate locatorului pana la acea data Denunfarea unilateral a contractului de catre chirias Codul civil a prevacut acest mod de incetare a contractului in functie dacd a fost incheiat pe perioada nedeterminatd sau determinatd Astfel, art. 1824 C. civ. prevede prima situatie “Atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat féirdé determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunja contractual prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mat mic decat sfertul intervalulut de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Locatorul poate denunta contractul prinnotificare cu respectarea unut termen de preavis care nu poate fi mat mic de: Drept civil. Coniracte 95Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor 4) 60 de tile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lund sau mai mare b) AS zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lund. in schimb, daca inchirierea este pe o perioada determinata (art. 1825 C. civ.), locatarul poate denunta unilateral contractul prin notificare, cu respectarea uu termen de preaviz de cel putin 60 de zile. Once clauza contrard este considerat nescrisa in cazul in care inchirierea este pe duraté determinata iar in contract s-a prevazut c& locatorul po ate denunta unilateral contractul in vederea satisfacerit nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunfari i se aplica termenul de preaviz prevazut la art. 1.824 alin (2) Rezilierea contractului in cazul in care, fara justificare, una dintre parfile contractulu: inchinere nu-si executd obligahile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul la rezilierea contractului. Cazurile speciale de reziliere a inchirierii sunt prevazute de art. 1830 alin. (2) C. av. - chiriagul, membrii familiei sale sau alte personae cérora locatorul le-a ingéduit, in orice mod, folosirea, dejinerea sau accesul in locuinja, fie au un comportament care face imposibilé conviefuirea cu celelalte persoane care locutesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate; - chiriagul, membrii familiei sale sau alte personae cérora locatorul le-a ingéduit, in orice mod, folosirea, dejinerea sau accesul in locuinfa impiedic: folosirea normalé alocuinfei sau a parjilor commune Decesul chiriasului Potrivit art. 1834 alin. (1) C. civ, contractul de inchiriere a locuinjei inceteazd in termen de 30 de zile dela decesul chiriasului Totusi, descendenfii si ascendentii chiriasului pot opta pentru continuarea contractului de inchiriere pané la expirarea duratai acestuia, conditia find s& fie trecufi in contract si dac& au locuit impreuna cu chiriasul. Persoanele menfionate mai sus vor desemna de comun acord persoana sau persoanele care semmeaza contractul de inchiriere in locul chiriagului decedat. In cazul in care acestia nu ajung la un acord in termen de 30 de ile de la data inregistrarii decesulus chiriasului, desemnarea se face de cétre locator. Drept civil. Coniracte 96Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.3. Contractul de imprumut de folosinta (comodatul) 3.3.1. Nofiunea si caracterdlejuridice ale contractului de comodat Doctrina a definit comodatul sau contractul de tmprumut de folosinté ca find wa acel contract in baza céruia o parte, numit& comodant, remite spre folosint& ae tempered pt grauité une alte persoane,mumité conodata, un bun individual determinat, nefungibil si neconsumptibil, cu obligafia pentru acesta din urma de al restitui la termen, in natura, in individuelitatea sa Noul Cod civil pastreaz’ in linii mani aceeasi definitie, art. 2146 C. civ. prevede c& “imprumutul de folosinté este contractul cu title gratuit prin care o parte, numité comodant remite un bun mobil sau imobil celeilalte parfi, numite comodatar. pentru a se folosi de acest bun, cu obligatia de a-l restitui dupa un anumit timp” Pérfile in contractul de comodat sunt 1, comodantul, persoana care remite bunul spre folosinja temporara si gratuita, 2. comodatarul, imprumutatul, cel cruia i se imprumuta bunul si cel care are obligajia de a-l restitui la termen, in individualitatea sa. Comodatul prezinta urmatoarele caractere juridice fa. este un contract real, deoarece pe langa acordul de voin{a al p&filor, este necesara si tradifiunea lucrului care formeaza obiectul contractului Caracterul real permite acestui contract s fie precedat de un antecontract de comodat, avand ca obiect obligajia de a incheia in viitor un contract de comodat, nefiind necesar4 traditiunea bunului (Stanciulescu, 2008, p. 232). Art 2145 C. civ. reglementeazd promisiunea de imprumut si stabileste sanctiunea nerespectérii promisiunii, astfel c& atunci cénd bunul se afla in definerea beneficiarului, iar promitentul refuza s& incheie contractul, instanja, la cererea celeilalte pari, poate s& pronunte o hotdrare care s& find loc de contract, dacd cerinfele legu pentru validitatea acestuia sunt indeplimite. fb. este un contract unilateral, cia da nastere [a obligajii numal in sarcina comodatarulu Remiterea (predarea) lucrului spre folosinja comodatarului la momentul incheierii contractului, nu constitute o obligafia in sarcina comodantului, ci este insdpi o condifie de validitate a contractulu, in lipsa céreia nu mat suntem in prezenfa unei convent Daca pe parcursul derularii contractului, se nasc obligafii in sarcina comodantului, acestea au un caracter extracontractual, comodatul pastrandu-si caracterul de contract unilateral este un contract gratuit, gratuitatea este de esenja acestui contract, in caz contrar schimbéndu-se natura juridic& a acestuia (locafiune). Acest caracter reiese si din dispozipille art. 2146 C. civ. a este un contract trandativ de folosinfl. Principala consecinjd a acestal caracter este aceea c& in cazul pieirii fortuite a bunului imprumutat, Drept civil. Coniracte o7Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor comodantul (proprietar al bunului) va suporta acest risc, conform regulii res perit domino. Comodatarul nu raspunde pent pierderea ori deteriorarea bunului rezultata numai din folosinfa in scopul céreia bunul i-a fost imprumutat. Daca ins comodatarul foloseste bunul cu alté destinajie decat aceea pentru care i-a fost imprumutat sau dacd prelungeste folosinja dupa scadenta restituinii, comodatarul rispunde de pieirea sau deteriorarea bunului, chiar dacd aceasta se datoreaza unei forfe majore, afard de cazul cand dovedeste c& bunul ar fi pierit oni s-ar & deteriorat oricum din cauza acelei fore majore. (art. 2149 C. civ.) @ este un contract intuitu personae, incheiat in considerafia persoanei comodatarului 3.3.2. Condifiile de validitate ale contractului de comodat A. Capacitatea partilor Contractal de imprimut de folosinfa este un act de administrare, ceca ce ‘inseamné ca att comodantului, cat si comodatarului trebuie sd aiba capacitatea de aincheia astfel de acte Potrivit art. 2147 C. civ. dacd nu i s-a interzis prin lege sau contract, orice persoand care are dreptul de a folosi bunul poate fi comodant. Asadar, din ~ interpretarea textului, comodantul nu trebuie sd fie exclusiv proprictarul bunului, el putand fi si uzufructuar sau locetar. in ceea ce-l priveste pe comodatar, el nu poate, la randul lui sé imprumute ‘bunul unui terf, decat cu aprobarea comodantului. B. Consimfiméntul parfilor si cauza contractului de comodat trebuie si respecte regulile generale prevazute de dreptul comun in materie C. Obiectul contractului de comodat Obiect al contractului de comodat il pot constitu: atét bunurile mobile, cét si cele imobile, cu condifia sé fie nefungibile si neconsumptibile, pentru a face posibila restituirea lor la incetarea contractului, Bunurile care se imprumuta trebuie sA se afle in circuitul civil si pot fi atat bunuri mobile, cat si imobile, dacé imprumutul acestora din uma nu este interzis prin lege sau este permis doar in anumite condifi. Bunurile proprietate publica pot fi date in comodat, daca inchirierea cu titty gratuit se justificd printr-un interes public (piese de muzeu pentru organizarea uunei expozifii) D. Dovada contractului de comodat Din interpretarea art. 2157 C. civ. forma contractului este una scnsa ad probationem: in ceea ce priveste obligatia de restituire, contractul de comodat incheiat in forma autentica sau printr-un inscris sub semnatura privata cu data certa, constituie tithe executoriu, in condifiile legui, in cazul incetani prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului. in schimb, faptul material Drept civil. Coniracte 38Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor al predarii Iucrului poate fi dovedit prin orice mijloc de proba indiferent de valoarea acestuia 3.3.3. Efectele contractului de comodat Find un contract unilateral, comodatul da nastere la obligafii contractuale doar in sarcina comodatarului, find reglementate de art. 2148-2157 C. civ, orice obligafii ar reveni comodantului, fiind de naturd extracontractuala Obligatiile (comodatarului) a. Potrivit art. 2148 alin (1) C. civ, comodatarul este jinut sd paseascd si sd conserve bunul imprumutat cu prudenta si diligenta unwi bun proprieter. b. Obligatia de a folosi bunul imprumutat decét in conformitate cu destinatia acestuia determinata prin contract ori, in lips, dup natura bunului. Dupa cum am precizat, el nu poate permite unui ter} sd il foloseasca decat cu aprobarea prealabili a comodantului. Folosirea in mod abuziv a lucrului, contrar destinatiei sale are drept consecin{& trecerea riscurilor pieinii fortuite catre comodatar. Comodantul are posibilitatea rezilierii contractuluu. ©. Obligatia de a suporta cheltuielile necesare folosingei bunului (ast. 2151), cheltuieli care sunt un accesoriu al folosinfei d. Potrivit art. 2155 C. civ, principala obligatie a comodatarulut este de a restitui, la scadenta, in natura, lucrul imprumutat: comodetarul este obligat sa inapoieze bunul la implinirea termenului convenit sau, in lips de termen, dupa ce s-a folosit de bun potrivit conventiei. Daca termenul nu este convenit, iar contractul nu prevede intrebuinfarea pentru care s-a imprumutat bunul, comodatarul este obligat s4 inapoieze bunul la cererea comodantului Bunul trebuie restituit in individualitatea sa, nu si contravaloare in bani a bunului. in cazul in care bunul a fost deteriorate, comodatarul va fi obligat sé1 repare in vederea restituirii. in cazuni extreme, i se permite a oferi contraechivalentul in bani a bunului imprumutat. Restiturea se va face comodantului, mostenitorilor, fiind predate in acelasi timp gi fuctele bunului Potrivit art. 2153 C. civ, comodatarul nu poate invoca dreptul de retentie pentru obligatiile ce s-ar nagte in sarcina comodantului, dat find caracterul gratuit al contractului, Comodantul poate cere restituirea bunului inainte de momentul prevazut la art.2.155 alin (1) atunci cand are el insusi o nevoie urgent si neprevazuta de bun, atunci cénd comodatarul decedeaza sau atunci and acestaiig incalca obligatiile Atunci cénd comodatarul refuzé nejustificat predarea bunului, comodantul poate s& opteze fie pentru intentarea unei acfiuni reale, in revendicarea bunulus, aceasta fiind imprescriptibila, fie recurge la o acjiune personal, derivata din contract, care este supusd prescriptiei extinctive e. Defi riscul pieini fortuite aparfine comodantului, exist doud situajia cand va fi suportat de comodatar: - daca ins& comodatarul foloseste bunul cu alta destinafie decat aceea pentru care i-a fost imprumutat sau dac& prelungeste folosinfa dupa scadenja Drept civil. Coniracte 99Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor restituisii, comodatarul réspunde de pieirea sau deteriorarea bunului, chiar daca aceasta se datoreaza unei forte majore, afard de cazul cand dovedeste c& bunul ar fi pienit ori s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forte majore. (art. 2149 alin. 1 C. civ). ~ comodatarul réspunde pentru pieirea bunului imprumutat cénd aceasta este cauzata de forta majora de care comodatarul I-ar fi putut feri intrebuinfand un bun propriu sau cand, neputénd salva decat unul dintre cele dou’ bunuri, |-a preferat pe al séu. £. Jmprumutatul va rdspunde in mod solidar in cazul in care acelasi lucru este imprumutat de mat multi comodatart (art. 2154 C. civ.) Sarcina de lncru 9 Ce interpretare dati art. 2150 C. civ.? < Obligatiile imprumutitorului (comodantului) Contractul de comodat creeaz’ obligafii numai in sarcina comodatarului, pentru comodant nenascandu-se, in principiu, obligatii din acest contract. In mod exceptional, potrivit prevederilor art, 1574-1575 C. civ., imprumutatorul poate avea pi el obligafii fata de imprumutat, obligatii extracontractuale, si anume a. obligatia de a restitut comodatarulut cheltuielile extraordinare, necesare si urgente flicute de acesta pe parcursul executérit contractului, pentru conservarea bunului (art. 2151 alin. 2 C. civ); b. obligatia de a-l despaigubi pe comodatar pentru prejudiciile pe care acesta le-a suferit din cauca viciilor ascunse ale lucrulut imprumutat, vicii pe care comodantul le-a cunoscut, insd nu l-a informat despre acestea pe comodatar (at. 2152 C. civ), 3.3.4. incetarea contractului de comodat ~ prin executarea contractulul, - prin rezilierea contractului, in caz de nerespectare a obligafiilor comodatarului. Daca parfile au stipulat un pact comisoriu expres, rezilierea va interveni de drept - prin moartea comodatarului, deoarece a fost incheiat infuitu personae, mostenitorii find obligali 4 restituie imediat bunul, indiferent de termenul prevazut in contract, Drept civil. Coniracte 100Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.4. Contractul de imprumut de consumatie (mutuum) 3.4.1. Nofiunea si caracterele juridice ale contractului de imprumut de consumatie (propriu-zis) Contractul de imprumut de consumafie (mutuuim), imprumutul de consumatie we este contractul prin care imprumutatorul remite imprumutatului o sum de bani sau alte asemenea bunun fungibile si consumptibile prin natura lor, iar —a imprumutatul se obliga sé restituie dup o anumitd perioada de timp acceasi sumé de bani sau cantitate de bunuri de aceeasi natura si calitate (art. 2158 C. civ.) Contractul de imprumut de consumafie are urmatoarele caractere juridice a, Imprumutul de consumafie este un contract real b. imprumutul propriu-zis este un contract unilateral, caracter care se menjine iin cazul in care imprumutul este cu dobanda deoarece cel care se obliga este tot debitorul obligatiei de restituire a bunului imprumutat ¢. Contractul de imprumut de consumatie poate fi atat cu titlu gratuit, cat si cu titlu oneros, intrucét imprumutétorul poate s& objind un contraechivalent (dobénda), in schimbul acordérii imprumutului (art. 1587 C. civ.).Caracterul oneros trebuie sé rezulte neindoielnic din contract d. Contractul de imprumut de consumafie este translativ de proprietate (att. 1577 C. civ. in consecinfa imprumutatul devine proprietarul bunurilor fungibile si consumptibile imprumutate si va suporta riscul pieinii acestora in caz de fort major sau caz fortuit. (Lupsan, 2010, p. 79) 3.4.2. Conditiile de validitate ale contractului de imprumut de consumatie A Capacitatea partilor intrucét imprumutul de consumatie este un contract translativ de proprietate, sy imprumutdtorul trebuie s& fie proprietarul bunului pe care il imprumuta si s& { aib& capacitatea de a face acte de dispozitie. Jmprumutatul trebuie s& aiba si el capacitatea de a dispune, respectiv capacitate de exercitiu depling, deoarece la scadenjd el trebuie s& restituie bunuri asemandtoare celor pe care le-a imprumutat de la cealaltd parte. B. Consimjamantul parfilor trebuie s& fie valabil exprimat, s4 nu fie viciat prin eroare, dol sau violenj& in caz contrar, contractul fiind lovit de nulitate relativa C. Obiectul contractului il constituie bunuri mobile fungibile si consumptibile D. Cauca imprumutulud de consumatie trebuie sa existe, sd fie licitd si morala 3.4.3 Efectele contractului deimprumut de consumatie. Obligafiileimprumutatului Principala obligajie care revine imprumutatului este aceea de restituire a bunului imprumutat. Potrivit art. 2164 C. civ, ,,in lipsa unei stipulatii contrare, imprumutatul este finut s& restituie aceeasi cantitate si calitate de bunuri pe care aprimit-o, oricare ar fi cresterea sau scdderea pretului acestora. in cazul in care Drept evil Contracte TOLMirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor imprumutul poartd asupra unei sume de bani, imprumutatul nu este finut sa inapoieze decét suma nominala primitA oricare ar fi variafia valonii acesteia, daca p&rjile nu au convenit altfel. Bunurile care urmeazd sé fie restituite trebuie sA fie de aceeasi natura si in aceeasi cantitate, intrucat, in caz contrar, se schimb& natura jundicd a contractului. Restituirea imprumutului nu poate fi ceruta de imprumutator mai inainte de implinirea termenului. Cu toate acestea, nimic nu se opune ca pértile s& convind ca restituirea s& aiba loc si inainte de scadenfA Locul restituirii bunurilor imprumutate va fi cel convenit de parti in contract, Cénd partile n-au convenit nimic cu privire la locul restituirii, acesta va fi cel al incheienit contractului de restituire in natura el va face plata in bani, in raport cu valoarea bunurilor din momentul in care obligatia sa a devenit, iar dacd nu s-a stipulat un termen, plata prin echivalent se face in raport cu valoarea bunurilor din momentul incheieni contractului Obligatiile imprumutitorului in principiu, imprumutétorul nu are nici o obligajie, contractul find unilateral imprumutatorul este réspunzétor de daunele cauzate prin viciile Iucrului, la fel we in cazul in care imprumutatul se afla in imposibilitate de a-pi executa obligatia = ca si comodantul. Acest text este lipsit de importanfd practica intrucat imprumutul de folosinf& are ca obiect doar bunuri fungibile si consumptibile in acelagi timp, si numai in mod exceptional ar putea produce daune 3.45. incetarea contractului de imprumut de consumatie Contractul de imprumut de consumatie inceteaza, de regula, la data prevazuta in contract, prin restituirea bunului imprumutat, iar dacé imprumutul este cu dobanda si a dobanzilor aferente. Plata poate fi facuta in mod valabil si inainte de scadenfa intrucét termenul este stabilit, de regula, in favoarea debitorulu Daca termenul a fost stabilit in favoarea ambelor parti, imprumutatul va putea face plata inainte de scadenjA numai cu consimféméntul imprumutatorului Contractul de imprumut de consumafie se poate stinge si potrivit dreptului comun, de exemplu, prin reziliere, remitere de datorie, compensatie, dare in plata, confuziune. Sarcina de lucru 10 Argumenteazii prin ce se deosebeste contractul de imprumut de folosinja (comodatul) de contractul de imprumut de consumatie? oe Drept civil. Coniracte 102Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor 3.5. Contractul de mandat 3.5.1 Nofiunea, felurile si caracterele juridice ale contractului de mandat a Contractul de mandat este acel act juridic prin care o parte, numit mandant, insrcineazA o alt parte, numit& mandatar, s& incheie acte juridice pe seama si in numele ei. Contractul de mandat mai este denumit si procurd, imputernicire sau delegatie. desi acestea reprezinta dovada incheierit contractului Contractul de mandat este reglementat in Codul Civil, in art. 2009-2071. Caracterele juridice ale contractului de mandat sunt urmatoarele a. Mandatul este un contract consensual. Potnvit art. 1533 alin. 1 C. civ. mandatul poate fi si tacit b. Mandatul este un contract infuitu personae, deoarece el se bazeazd esenjialmente pe increderea pe care mandantul o are in mandatar. c. Contractul de mandat este, in principiu, cw fitlu gratuit. Gratuitatea este ins doar de natura contractului, nu si de esenta acestuia, astfel incat parle pot deroga de la aceasta regula stipulénd in favoarea mandatarului o remunerafie, caz in care mandatul devine cu fitlu oneros. d. Contractul de mandat este, de regula, unilateral. Daca insa, in favoarea mandatarului s-a stipulat o retnibutie, mandatul devine sinalagmatic (bilateral) Sarcina de lucru 11 Specificd deosebirile intre contractul de mandat si contractul de antrepriza? Dar intre contractul de mandat si contractul de munca? A. Capacitatea partilor Jp Mardatarad webie si bs copastete de a incheia acul pentru care reprezentarea a fost data care poate fi de conservare, administrare sau de A BY» dispozitic Mandantul trebuie s& fie el insusi capabil s& incheie personal actul pentru care 1-a imputemicit pe mandatar, intrucét respectivul act juridic ii va profita si va suporta toate consecinfele juridice ale acestuia Asadar, capacitatea mandantului se va aprecia in raport de natura actului juridic care face obiectul Drept civil. Coniracte 103Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor contractului, Daca mandatul este cu titlu oneros, mandantul trebuie s@ aib in toate situafile, capacitate deplina de exerciiu B. Consimfaméntul parfilor trebuie s& fie liber exprimat, neafectat de vreun viciu, in caz contrar contractul fiind lovit de nulitate relativa Codul civil actual prevede o regula noua cu privire la viciile de consimfamént, contractul de mandat fiind anulabil atunci cand a fost viciat consimféméntul mandatarului Daca insa viciul priveste elemente stabilite de mandant, contractul este anulabil numai dac& voinfa acestuia a fost si ea viciatd. C. Obiectul contractului de mandat il reprezinta incheierea de acte juridice Obiectul trebuie sa fie determinat sau cel pufin determinabil, sa fie licit, moral si posibil Existé 0 serie de actele juridice strict personale care nu pot fi Facute prin mandatar (de exemplu, testamentul, csétoria sau divorful) in raport de intinderea obiectului, mandatul poate fi - general (mandatarul a fostimputemicit s@incheie orice acte juridice pe seama iin numele mandantului), - special (mandatarul a primit insércinarea de a incheia un act juridic determinat sau mai multe acte junidice precis determinate), D. Cauca contractulut de mandat trebuie s8 fie posibila, licita si morald E. Forma contractulut de mandat Mandatul poate fi dat in formé scris& sau verbal putand fi si tacit. in cazul in care actul juridic care urmeazd s& fie incheiat de catre mandatar trebuie s& imbrace forma autentica ad validitatem, si procura trebuie data in aceasta forma (regula simetriei de forma). F. Dovada contractului de mandat fn principiu, indiferent de valoarea si de obiectul sdu, dovada mandatului se face prin insasi executarea sa. in ceea ce ii priveste pe terti (alfii decat cei care au contractat cu mandatarul), ei pot face dovada mandatului prin orice mijloace de proba Gnclusiv martoni $1 prezumfi), intrucat pentru ei contractul este un fapt juridic 3.5.4. Efectele contractului de mandat Efectele contractului intre parti a. Obligaptile mandatarului 1, Obligafia de a indeplini mandatul primit. Principala obligafie a mandatarului este de a executa mandatul (obligajie de a face) in limitele si cu respectarea imputemicini pe care a primut-o de la mandant. Obligafia mandatarului de a indeplini mandatul este una de mijloace (de diligenfa), si nu de rezultat Culpa mandatarului in executarea mandatului va fi apreciata diferit, in raport de natura contractului: daca mandatul este cu titlu oneros, réspunderea pentru culpé a mandatarului va fi apreciaté mai sever (in abstracto), avandu-se in vedere criteriul abstract al persoanei prudente si diligente, iar dacd mandatul Drept civil. Coniracte 104Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor este gratuit, culpa lui va fi apreciat mai ingaduitor (in concreto), prin raportare la diligenta pe care acesta o dovedeste fata de propriile afaceri 2. Obligatia de a da socotealé mandantului despre indeplinirea mandatulut Conform art. 2109 C. civ., Orice mandatar este tinut sé dea socoteala despre gestiunea sa si sd remitdé mandantulut tot ceea ce a primit in temeiul imputernicirit sale chiar dacé cea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului. (2) in pertoada in care bunurile primite cu ocacia executdrit mandatultd, de la mandant ori in numele lut, se afld in detinerea mandatarulut, acesta este obligat sé le conserve.” 3. Obligatia de a raspunde pentru persoana substituité in executarea mandatului, Find un contract intuitu personae, in principiu, mandatul trebuie 8A fie executat personal de catre mandatar. Totusi, prin clauza expresa, partile pot stabil posibilitatea mandatarului de a-si substitu o altd persoand in indeplinirea obligatiilor, caz in care mandatarul nu va fi finut s8 raspunda pentru faptele persoanei substituite, cu. excepfia situatiei in care persoana substituit& era incapabila sau insolvabild in mod notoriu. Dac& nu a avut acordul mandantului, mandatarul va raspunde pentru toate faptele substituitula b. Obligafiile mandantului 1, Obligatia de a-l decdéuna pe mandatar pentru toate cheltuielile facute cu indeplinirea mandatului. De asemenea, mandantul este jinut s4 repare toate pierderile suferite de mandatar in cursul executérii contractului, evident, daca acestea nu se datoreaza culpei acestuia din uma. Obligafia mandatarului find una de diligenta, mandantul este obligat la dezdaunéri chiar dacd mandatul nu a fost finalizat, cu excepfia cazului cand i se poate imputa vreo culpa 2. Obligatia de plata a retribufiei, atunci céind mandatul este cu titlu oneros Excepténd situajia in care mandatarul este culpabil, mandantul nu poate refuza plata onorariului pe motiv cé mandatul nu a fost indeplinit. Efectele contractului fata de terfi a. Efectele care se produc intre mandant si terfi. Efectele actelor incheiate de mandatar cu terfii se vor produce intre acestia din urmA si mandant, deoarece mandatarul actioneazé ca reprezentant al celui din urma. Mandantul va fi finut sA execute obligatiile contractate in numele su de cétre mandatar, daca acesta a actionat in limitele imputernicirii conferite. in aceeasi masur& el va réspunde si pentru actele incheiate cu terfii de cétre persoana care I-a substituit pe mandatar, b. Efectele care se produc intre mandatar si terfi. Dac mandatarul igi respect’ limitele imputernicirii, intre acesta si terti nu se naste nici un raport juridic. in schimb, dac& a contractat cu tert, depasindu-si atnibufiile, pand la si sub rezerva ratificérii de cétre mandant a acestor acte, intre mandatar i terti se formeaza un raport juridic, astfel incét primul va i jinut s& garanteze ultimilor validitatea actelor incheiate. Drept civil. Coniracte 105Mirela Costache Contracte prin care se asigurd acministrarea si conservarea buowrilor Sarcina de lucru 12 Care sunt efectele pe care le produce contractul de mandat intre pajile contractante? oe 3.5.5. incetarea contractului de mandat Enumerarea cauzelor deincetarea contractului de mandat Contractul de mandat va inceta ca urmare a interventiei a doua categorii de cauze > cauce generale. executarea obligafie pentru care a fost inchelat, clauza special a partilor, ajungerea la termen etc - cauze specifice: revocarea mandatarului de cétre mandant, renunjarea mandatarului 12 mandat, moartea uneia dintre p&rfi, precum si punerea sub interdicjie, insolvabilitatea sau falimentul mandatarului sau mandantului Cauzele specifice de incetare a contractului de mandat a. Revocarea mandatulut de cétre mandant Mandatul fiind dat in folosul mandantulwi, acesta poate sé-l revoce ori de cate ori consider’ c& interesele sale sunt lezate sau nu sunt urmérite in mod corespunzator. Revocarea poate fi expres (de exemplu, solicitarea restituirii procurii) sau tacitd, cand rezulté din faptele mandantului, ce expnmé neechivoc intenjia de revocare a mandatu-lui (de exemplu, numirea altui mandatar pentru incheierea aceluiasi act. Revocarea mandatulu: va produce efecte faj de mandatar din momentul in care mandantul 1-a instiintat printr-o notificare. in ceea ce ii priveste pe terfi, atét timp cét ei au contractat cu mandatarul, far a cunoaste c& mandatul acestuia a fost revocat de cdtre mandant, revocarea nu le este opozabila b. Renunfarea mandatarului la mandat in cazul in care mandatarul nu infelege s& continue executarea contractului, renunjand la acesta, el are obligafia de a notifica intentia sa mandantulu: Mandatarul va fi obligat sa repare eventualul prejudiciu pe care la cauzat mandantului prin renunjarea intempestiva la mandat, cu excepfia cazului in care demonstreaz& c§, dac& ar continua contractul, aceasté imprejurare i-ar produce pagube importante ¢. Moartea uneta dintre parti Drept civil. Coniracte 106Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor “T Find un contract infuitw personae, mandatul inceteaz, in principiu, prin moartea uneia dintre pai. in cazul decesului mandatarului, mostenitonii acestuia trebuie sé-i aducd la cunostinfé mandantului faptul morfii. De asemenea pand la numirea unui nou mendatar, ei vor trebui sf execute mandatul, in situafia in care moare mandantul, dar mandatarul nu cunoaste aceasta imprejurare si contracteaz cu terfi, obligatille care rezulta din actele juridice incheiate sunt valabile, cu condifia ca terfii s8 fi fost si ei de bund- credinfa d. Alte cauce de incetare a contractului de mandat Conform art 1552 pet. 3 C. civ, mandatul se stinge si prin punerea sub interdictie sau falimentul uneia dintre parti. Punerea sub interdicfie va atrage incetarea mandatului doar daca este efectiva iar falimentul uneia dintre parti conduce la stingerea mandatului, indiferent de izvorul acestuia (contract sau lege). Sarcina de lucru 13 Analizeazé continutul unei procuri din punct de vedere al conditiilor de validitate, al obligatiilor parilor si al modalitajii de incetare a contractului de mandat < Rezumat Locatiunea este un contract prin care o persoan& numita locator, pune la dispozifia altei persoane, numita locatar, folosinfa temporar& a unui bun, in schimbul unei sume de bani, numit chirie. Contractul se considera incheiat odat& ce parfile convin asupra bunului si a prefului (art. 1781); chiria poate consta nu numai intr-o sum de bani, ci s1 in orice alte bunuri oni prestafii (art. 1780). Noul Cod civil stabileste, in art. 1783, durata maximé a locafiunii, amume 49 de ani, dacd parjile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Potrivit art 1784 alin. 3 C.civ, dacd legea nu dispune altfel, locatiunile incheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor dep§si 5 ani, ceea ce are infelesul c& la fel ca si in prezent, contractele de locafiune pe o perioada mai mare reprezint acte de dispozifie. Sunt prevazute moduri de determinare a duratei locajiunii, in cazul in care parfile nu au ardtat aceasta si nici nu au dorit s& contracteze pe durata nedeterminatd (art. 1785). Remarcém c& potrivit art. 1798 C.civ., contractele de locatiune incheiate in forma autentic& la fel cu cele incheiate prin inscris sub semnatura privat si inregistrate la organele fiscale, reprezint& in conditiile legi, titlun: executoni pentru plata chiriei. Dac& bunul reprezinté 0 locuint, contractul se intituleaz’ contract de inchiriere Drept civil. Coniracte 107Mirela Costache Contracte prin care se asigur’t adiminictrarea si conservarea browailor Contractul de mandat este acel contract prin care o persoand numitd mandant, ‘imputemiceste o alt& persoand numit& mandatar, sd o reprezinte la incheierea de acte juridice, in numele ei. Forma mandatului. imputernicirea datd pentru incheierea unui act juridic supus, conform legii, unei anumite forme (c.g forma autentica) trebuie s& respecte acea form, sub sanctiunea aplicabilé actului juridic insusi. Cu toate acestea, obligatia mentionat instituit’ prin Cod Civil nu se aplicd in cazul actelor juridice a c&ror forma este necesara doar pentru opozabilitatea actului fat de terti. Durata mandatului. Contractul de mandat va inceta in termen de tret ani de la data incheierii lui, dacd partile nu prevad alt termen. Pluralitatea de mandatari. fn situatia in care sunt imputemicite mai multe persoane pentru indeplinirea anumitor sarcini, mandatul va trebui acceptat de c&tre toate aceste persoane, pentru a-si putea produce efectele Mandatul fara reprezentare. Notiune si varietiti. Mandatul f&r& reprezentare nu a mai avut pand la intrarea in vigoare a Noului Cod Civil o reglementare expres interpretarile in matenie avand in vedere pana in prezent concluziile impuse de doctrind Varietatile acestui tip de contract sunt frecvent uzitate in practica comercial, fiind aplicabile activitatit profesionistilor. Teste de autoevaluare 1. Contractul de locajiune a) este cu titlu oneros, ) poate fi cu titlu gratuit, «) este un contract comutativ. Chiria trebuie s& fie a) determinaté san cel pufin determinebila, 'b)in bani sau alte prestaii, ) numai in bani pentru ca fine de esenja contractului Tacita relocatiune opereazd a) in cazul unui contract de locafiune incheiat fard a se preciza durata locatiunii, ) dacd locatarul ramane in folosinja lucrului dupa expirarea contractului i fara ca locatorul sé-1 impiedice, ©) prin consimjaméntul tacit al partilor 4. in cazul in care opereazé tacita relocatiune, contractul de locafiune: 2) mu poate fi denuntat unilateral, ) poate fi denuntat unilateral, ¢) mu produce nici un efect. 5. Pentru tulburarile de fapt provenite de la terfi, locatarul se poate apara 2) prin acfiunea posesorie, ) il cheaméin garanjie pe locator, «) prin indicarea titularului dreptului Drept civil. Coniracte 108

Contractul de Locațiune, Inchiriere, de Folosinta, de Consumatie, Mandatul

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Contractul de Locațiune, Inchiriere, de Folosinta, de Consumatie, Mandatul

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like