SEMINAR DE PREGATIRE CONTINUA : D-41 EVALUAREA TERENURILOR COMPARATIA DIRECTA SI METODE ALTERNATIVE TROVAL BUCURESTI 201s get 2 eeCuprins Capitolul 1 Analiza terenului gia amplasamentului. 1.1. Teren gi amplasament.. 1.2. Drepturile evaluate 1.2.1. Drepturi reale... 1.22. Limitri Iegale ale dreptutui de proprietate prevazute in Codul Civil. 5 1.23. Limitari legale ale dreptului de proprietate prevzute in reglementiti speciale ....11 1.24. Restrictii prevazute in regulamentele de urbanism 0.00 4 1.4, Identificarea terenurilor... 16 Capitolul 2 Analiza celei mai bune utilizari . a Capitolul 3 Comparatia direct 31 3.1. Tehnicile recunoscute... 31 3.2. Criterii de comparatie... 32 3.3. Elemente de comparatie 33 3.4, Proprietati comparabile.. 34 3.5. Tehnici cantitative 37 3.5.1. Analiza pe perechi de date... 3.52. Analiza datelor secundare... 3.53. Analiza statisticd. Analiza gratis 3.54. Analiza costuriloy : 3.6, Cuantificarea ajustatilot..... 3.7. Tehnici calitative ... 3.7.1. Analiza tendintelor 3.7.2. Analiza comparatiilor relative. 3.73. Analiza clasamentului 3.74. Interviuri Capitolul 4 Metode alternative. 4.1. Metoda alocarii.. 4.2. Extractia de pe piata geeaeaseCapitolul 1 Analiza terenului si a amplasamentului ‘Termeni importanfi = Amplasament si teren viran ‘= Reglementiti locale de urbanism tate publica = Drept subordonat = Zone de protectie i sigurants = Drept de proprietate absolut = Servituti de ut = Drept de folosings a terenului 1.1. Teren gi amplasament Termenul ,teren” este folosit uzual in practica evaluarii, atunci cand ne referim la terenul liber sau ocupat de constructi. Terenul poate fi amplasat in zone urbane, suburbane sau rurale, poate fi construit sau poate fi viran. in acest ultim caz, terenul poate avea potential de dezvoltare (rezidential’, comerciala, industrials, agricola sau speciala) sau poate fi folosit in agricultura. Un teren construit sau care este pregitit pentru dezvoltare poate dispune de amenajiri exterioare (retele de utilitati, drumuri de acces ete.) sau interioare (lucrari de amenajare a pantei, amenajare peisagistica, sistem de drenaj etc). Atunci cdnd vorbim de terenuri pregatite pentru a fi construite, termenul ,amplasament” este de multe ori mai precis decat termenul , teren”. Amplasamentul poate fi definit ca terenul care are diferite amenajéri care permit utilizarea intr-un anumit Scop. Terenul viran este terenul care nu dispune de amenajari (terenul in starea sa naturals, inainte de orice amenajare) Ali termeni sunt folositi, alternativ, de citre participantii de pe piat’. Enumerim aici termenii (nu neaparat sinonimi) ,teren” si ,parceli”. Evaluatorul trebuie s& foloseasc’ termenii in mod corect si consecvent in cadrul raportului de evaluare, pentru a evita confuziile. Indiferent daci este evaluat un teren viran sau unul construit, analiza terenului sia amplasamentului presupune colectarea de informatii ce vor fi necesare, in primul rand, in analiza celei mai bune utilizati iar apoi, pentru aplicarea metodelor de evaluare. Astfel, analiza terenului si a amplasamentului va viza drepturile de proprietate (incluzand aici orice restrictii private gi servituti), utilizarea/zonarea gi caracteristicile fizice. 1.2. Drepturile evaluate 1.2.1. Drepturi reale Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi gi dispune de un bun in mod | exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.Codul Civil precizeaz’ cd sunt firepturi reale{drepturi care se exercita asupra unui bun): 1. dreptul de proprietate; dreptul de administrat dreptul de concesiune; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufru 4, dreptul de uz; 5. dreptul de abitatie’; 6. dreptul de servitut 7. 8. 9. .dreptul de folosint’; 10. drepturile reale de garantie; 11. alte drepturi cdrora legea le recunoaste acest caracter, Este de mentionat ci o clasificare a acestora este dats de SEV 230 Drepturi asupra proprietitit_ care enumer trei tipuri de baz ale dreptului asupra propriet&fii imobiliare: Jdreptul absolut - dreptul perpetuu de a poseda gi de a dispune, afectat numai de drepturi bordonate sau ingrddiri stabilite prin lege; ) un drept subordonat - confers titularului dreptul exclusiv de a poseda gi de a folosi un teren sntru o anumita perioada (de exemplu, in cazul unui contract de inchiriere); dreptul de folosinta a terenului, fara a exista un drept exclusiv de a poseda gi de a folosi (de exemplu, servitutea de trecere). _Informatii_privitoare_1a-proprietate, dezmembriminte ale dreptului de proprietate sau sarcini, pot fi gasite in extrasul de carte funciara pentru informare, care poate face referire la: = servitufile constituite in folosul imobiluluis - obligatii de a nu face (interdictii de instriinare, grevare, inchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare si amenajare); -faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate; ~ clauza de inalienabilitate? a imobilului si clauza de insesizabilitate’; - dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de creanfi; - sechestrul, urmérirea imobilului sau a veniturilor sale. Prin lege, acte juridice sau pe cale judiciara poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proptietate. in categoria limitirilor legale ale dreptului de proprietate se pot include restrictiile prevzute in Codul Civil, reglementirile speciale (legi, ordonante, hotirari de guvern, ordine emise de ‘ministere etc.) sau regulamentele locale de urbanism. " Dreptul titularului de a locui in locuinja nudului proprietar impround cu soful gi copii sii, chiar dac mu a fost cistorit sau nu avea copii la data Ia care s-a constituit abtatia, precum gi cu parinfi ori alte persoane aflate in Intreinere (Cod Civil, at. 750) 2 Bun inalienabil - bun cae nu pote face obioctul unui act de tnsteiinare » Bun insesizabil -bun care na poate fi urmérit pentru plata unei datoriiin ceea ce priveste limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice, este de mentionat clauza de inalienabilitate prevazuta de Codul Civil (art. 626-629). Asttel, prin conventie sau testament se poate interzice instrainarea unui bun pentru o duratd de cel mult 49 de ani si daci exist un interes egitim. ny Pe cale judiciara pot fi depasite situatiile de inconveniente aparute in relatiile de vecinatate (cum ar fi incuviinfarea unor activitati, stabilirea de despagubiri, masuri de prevenire a pagubelor). In continuare sunt detaliate limitarile legale ale dreptului de proprietate. 1.2.2. Limitari legale ale dreptului de proprietate prevazute in Codul Civil fn Codul Civil (art. 602-625) sunt prevazute limite legale ale dreptului de proprietate privata, in special cele privind raporturile de bund vecinatate, cum ar fi: 1. folosirea apelor (cum ar fi regula prin care proprietarul fondului inferior nu poate impiedica ‘in nici un fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior); 2, picitura streasinii (proprietarul este obligat si igi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin); 43. distanta gi lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantafii (orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea tunei distanfe minime de 60 de cm fafa de linia de hotar, dac& nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat si nu se aduci atingere drepturilor proprietarului vecin; orice derogare de la distanta minima se poate face prin acordul partilor exprimat printr- un inscris autentic); 4. vederea asupra proprietatii vecinului (nu este permis si se facd fereastra sau deschidere in zidul comun, decat cu acordul proprietarilor; este obligatorie pistrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sau neingrddit, apartinand proprietarului vecin, si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea Iucrri ce ar fi orientate citre acest fond; fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru; dispozitiile anterioare nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta, ferestre de lumina dacd sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat); 5, dreptul de trecere (proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public are dreptul si i s& permiti trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu; dac’ lipsa accesului provine din vanzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act jutidic, trecerea nu va putea fi cerutd decat celor care au dobandit partea de teren pe care se facea anterior trecerea; cand lipsa accesului este imputabila proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilit8 numai cu consimtimantul proprietarului fondului care are acces la calea publicd si cu plata dublului despagubirii; intinderea si modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin infelegerea partilor, prin hotdrare judecitoreasca sau printr-o folosin{4 continu’ pe timp de 10 ani); 6, dreptul de trecere pentru utilitati (proprictarul este obligat si permité trecerea prin fondul siu a retelelor edilitare ce deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zoni de natura conductelor de ap’, de gaz sau altele asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori 340 4860 10 SE. 524aeriene, dup caz, precum i a oricéror alte instalafii sau materiale cu acelagi scop; aceasti obligatie subzist’ numai pentru situafia in care trecerea prin alta parte ar fi imposibild, periculoasi sau foarte costisitoare; in toate cazurile, proprietarul are dreptul 1a plata unei despagubiri juste; daca este vorba despre utilititi noi, despagubirea trebuie si fie si prealabil); 7. dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucriri necesare fondului invecinat (de asemenea, proprietarul este obligat si permit folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucréri necesare fondului invecinat, precum gi accesul vecinului pe terenul su pentru tdierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despgubiri daca este cazul). 1.2.3. Limitiri legale ale dreptului de proprietate prevazute in reglementari speciale Fara ca enumerarea si fie limitativa, prevederile diverselor reglementari speciale pot viza: 1. pistrarea integritatii mediului, prin impunerea de restrictii privind construirea: ~ pe terenurile cu destinatie forestier din extravilan; - pe terenutrile aferente albiilor minore' ale cursurilor de apa, lacurilor sau cdilor navigabile; in zonele naturale protejate (cum sunt parcurile nationale, rezervatiile naturale etc.) 2. zonele protejate din punct de vedere al monumentelor istorice® sau cu patrimoniu arheologic reperat sau evidentiat intamplator, 3. normele de igiena gi sinatate public3é, respectiv cerinte privind: stituirea zonelor de protectie sanitar’ fati de obiective producatoare de disconfort sau periculoase din punct de vedere sanitar (ferme de animale sau pasar, abatoare, cimitire, stafit de epurare, parcuri eoliene etc.) ~ amplasarea cladirilor destinate locuintelor din punct de vedere al asigurarii insoririi acestora, ete. 4. zonele de protectie si siguranti pentru obiectivele cu riscuri tehnologice sau de infrastructurd, cum sunt cele aferente: - sistemelor de alimentare cu energie electric®’; - conductelor de gaze’; - instalatiilor de alimentare cu api?; - infrastructurii feroviare publice"; “Abia minor’ a carsului de apa este o fagie continu’ ce urmareste i de apa, ce asigurd prin seciunile ei succesive continuitatea scurgerit debitelor medii si a debitelor de formare a ibie, de la izvoare pink Ia varsarea in afisentul de grad superior. (Ordinul MM.G.A. nr, 326 / 2007 privind ‘iroborea Metodologiet pentnt delnitareaaior minore ale cursuilor de ap care apartin domeniului public al statului) ' Exemplu: Legea nr. 422 /200L privind protejarea monumentelor istorice + Bxempl; Ordin ne. 11972011 pentru apeobarea Normelor de igien8 i sinatate public privind mediul le via al populatiet 1 Fxemple: Legea enerpii electice gi a gazelor naturale nr. 123 / 2012 si Ordinulul nr, 4/2007 al presedintelul ‘Autontijii Nationale de Reglementare in Domeniul Energie! pentru aprobazea Normei tehnice privind datimitaren ‘onelor de protecfe i de sigurants aferente capacitatilor energetice-revizia L + Eeemple: Legea energie lectrice gia gazclor naturale nr. 123 / 2012 si Normele tehnice din 5 februarie 2009 pentru proiectaea, evecutarea si exploatatea sstemelor de aimentare eu gaze naturale NTPEE -2008 + Exemple: Legea apelor nr 107 /1996 si H.G. nx. 930 / 2008 pentru aprobaren Normelor speciale privind caracerul 3 ‘meimea zonclor de protect sanitari gi hidrogeologics \chide in ea toate zonele mai joase ale cursulti u- aeroporturilor"; = drumurilor publice' 5, zonele expuse la riscuri naturale (cum ar fi alunecri de teren, zone inundabile ete.). [ Exemple de restrict ~ interzicerea realizarii constructilor de orice fel in zona de siguranti a obiectivelor de gaze naturale (amplasarea, in mod exceptional, a unor constructii impunand modificarea obiectivului pe cheltuiala solicitantului, cu obligatia cedarii din patrimoniu a bunului rezullat); « interzicerea desfiintarii, distrugerii si degradarii monumentelor istorice; = limitarea dimensiunilor constructilor pe terenurile de aeronauticé civil si in vecinatatea : acestora, pentru siguranta zborului; « intersectia unei autostrizi cu alte drumuri se face denivel face cu respectarea condifiilor pentru intersectile de drumuri; - asupra terenurilor din vecinatatea capacitatilor de gaze naturale se instituie dreptul de servitute legala de trecere subterana, de suprafati sau aeriand pentru instalarea de retele, de conducte, de lini sau de alte echipamente aferente obiectivelor/sistemelor. } .ccesul rutier la autostr’ L Este de menfionat ci, uneori, legea instituie drept de uz si servitute pentru utilitate publica, care se exercita fara inscriere in Cartea funciar’. [ Exemplu Legea nr. 123/2012 a energiei electrice si a gazelor naturale prevede ci: “Drepturile de uz si de servitute au ca obiect utilitatea publica, au caracter legal, iar continutul acestora este previtzut Ia art, 14 si se exercitt flied inscriere in Cartea funciarit pe toatit durata existentei capacitatit energetice sau, femporar, cu ocazia retehnologizarii unei capacititi in funct | reviziei, lucrrilor de interoentie in eaz de avarie.” une, reparatiei, {in ceea ce priveste evaluarea, pot apare urmatoarele probleme: 1. uneori, lipsa mentionarii restrictiilor in documentele proprictitii; Solutii posibile: Daca exista indicii care sugereazé existenta unor limitari (cum este cazul | constatarii, la inspectie, a unor refele) se pot solicita, dupa caz, documente suplimentare. Poate fi benefica identificarea (in scris) de catre proprietar a eventualelor servituti de utilitate publici de care are cunostint§, dar care nu sunt menfionate in acte (cum este cazul subtraversarilor), ° Exemple: Ordonanfa de Urgent’ nr, 12/1998 privind transportul pe eile ferate romaine i reorganizarea Societitit Nationale a Ciilor Ferate Romine, republicats si Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executirit lucriilor de construct, republicati 1 Bxemple: Ordonanja Guvernului ne. 29/1997 privind Codul aerian, cx modificrile gi completirile ulterioare; Ordin | nr. 118/208 pentru aprobarea Reglementirlor aeronautice civile romine privind conditile de avizare a Hocumentajitlor tehnice pentru obiectivele aflate in zonele- cu servituit aeronautice civile RACR-CADT, editia (02/2003, Ordin nr. 492/2007 pentru aprobarea Reglementirii aeronautice civile romne privind stabilirea servitufilor aeronauticecivle gia zonelor cu servituti aeronautice civile RACR- SACZ, editia 3 2 Exemple: Ordonanta Guvemulai nt. 43/1997 privind regimul drumurlor si Normele Tehnice din 19 decembrie 1097 privind proiectarea si amplasarea constructor, insalailor si panousilor publisitare in zona drumurilor, pe postu, pasa, viadwete si tuncluri rutiere. 12 |{in termenii de referinté ai evaluarii poate fi incluso ipoteza privind lipsa oricéror alte limitiri ale dreptului de proprietate, cu exceptia celor mentionate in documentele Proprietitii, a celor care pot fi descoperite la o simpla vizualizare a proprietati celor precizate in scris de catre proprietar. 2. dificultatea interpretarii reglementirilor legale. Solutie posibil’: De multe ori modul in care restrictile legale (si in special servitutile de utilitate publica) afecteaz proprietatea implicd atat o interpretare juridica ct si una tehnicd, fapt care ar putea necesita opinia unui specialist. Este de dorit ca, atunci cand este cazul, clientul si obtina de la un astfel de specialist un raport/aviz care poate fi folosit apoi de catre evaluator, Alteori, ipoteze adecvate pot fi formulate (cu respectarea SEV 101 Termenii de referinta ai evaludtri). in cazul servitutilor legale, analiza proprietatii afectate poate implica: - identificarea zonei afectate (cum este cazul unui amplasament traversat de o conduct de gaze); - analiza posibilitatii de inlaturare a limitari Si, dupa caz, a costurilor aferente); - analiza modului in care limitarea afecteaz cea mai bund utilizare a proprietatii Limitirile dreptului de proprietate pot influenta cea mai bund utilizare a unui teren si implicit valoarea de piat8. De obicei servitutile subterane au o influent mai mica asupra celei mai bune utilizari decat servitutile supraterane. De asemenea, servitutile care afecteazi suprafata periferic’ a terenului sau terenul in surplus pot avea o influent mai redus& asupra celei mai bune utilizari comparativ cu servitutile care afecteaza zona cu potential de dezvoltare ale unui teren. Cumparatorii se comport in mod diferit in cazul proprietatilor afectate de restrictii care restrang utilizarea, unii reactionand negativ, iar all Investigarea pietei aduce argumentele necesare privind comportamentul participantilor de pe pita. neluand in consideratie acest Iucru. Uneori cea mai buna utilizare a proprietat utilizare a proprietitii fara servitute cu servitute poate fi identic’ cu cea mai bund Exempla Un teren intravilan in suprafaté de 700 mp este traversat la limita proprietatii de o linie electricé aeriana (LEA) de 110 KV. Zona de siguranta afecteaz 80 mp din teren. CMBU in lipsa servitutii este proprietate rezidentialA unifamiliala. Servitutea nu limiteaza utilizarile probabile. Legal este afectata de restrictii de construire o zona de 80 mp situat Ja limita proprietatii, zona in care poate fi amenajati gradina. Din punct de vedere fizic nu este afectaté dezvoltarea ideal& (casi cu P+M niveluri in cazul de fat). Ca atare CMBU pentru proprietatea grevati de servitute este tot proprietate rezidential unifamiliala Bin alte cazuri servitutea poate restrange utilizarile probabile ale proprietatii. in acest context, daca servitutea poate fi inléturata, o analiza costurilor de inliturare poate fi necesard. Acest lucru se poate face prin metode specifice abordarii prin cost. in cadrul analizei CMBU, analiza fezabil tii financiare releva daca cheltuielile de inkiturare a servitutii se justific’. Exempla Un teren situat intr-o zona in dezvoltare de la periferia unei localitati are suprafata de 320 mp, deschiderea la drumul de acces de 8 m si adancimea de 40 m. Terenul este traversat longitudinal de o linie electric’ aeriana LEA 20 KV. Norma tehnici din 2007 privind delimitarea zonelor de protectie si de sigurant’ aferente capacititilor energetice - revizia I precizeaza c& se interzice traversarea de LEA cu tensiuni mai mici de 110 kV a cladirilor locuite iar distanta de siguran{a intre conductorul extrem al LEA la deviatie maxima si cea mai apropiata parte a clidirii este de 3 m, fara si constituie traversare. Forma gi dimensiunile terenului si restrictile legale de construire indicd faptul cA nu poate fi edificat o locuint’. intrucat servitutea poate fi inlaturati pe cheltuiala proprietarului, se estimeaz costul cu mutarea finiei 1a 60.000 euro. Valoarea de roprietati rezidentiale PYM in zona fiind de 55.000 euro (dezvoltarea ideala), se observ ci mutarea liniei nu este fezabila 1.2.4, Restrictii prevazute in regulamentele de urbanism in cazul terenurilor amplasate in intravilan, reglementarile privind urbanismul pot controla standardele de utilizare si pe cele de construire. Spre exemplu, restrictiile privind construirea pot viza: procentul de ocupare al terenului (POT) si coeficientul de utilizare al terenului (CUT); {naltimea constructiilor; amplasarea cladirilor fata de aliniament (la limita aliniamentului cladirilor existente sau retrase), precum si amplasarea in interiorul parcelei (altele decat distanjele minime fata de limitele laterale gi posterioare ale parcelei, care sunt stabilite de c&tre Codul civil); parcelarea ete. Astfel de restrictii pot fi identificate in urma analizdrii Certificatului de urbanism sau a reglementirilor locale de urbanism. Exemplu Se intentioneazd parcelarea unui teren in terenuri destinate construirii unor cladiri izolate, urmand ca terenurile individuale s& fie dispuse pe dou’ randuri iar calea de acces si aib’o lungime de 50m. Regulamentul local de urbanism impune urmatoarele: - terenutrile individuale trebuie s8 aibé front la stradi de minimum 12 m, suprafata de ‘minimum 200 mp si adancimea mai mare sau cel putin egala cu latimea parcelei; - accesul la terenurile din spate se va realiza pe aleea de deservire locala, cu minimum 2 benzi (total 7 m), cu trotuar cel putin pe o latura si supralérgiri pentru manevre de intoarcere la capat. 4Tema de discutie ntr-o comund limitrofS unui municipiu regedinfS de judet au fost edificate cu autorizatie de construire blocuri de apartamente in zona de protectie sanitara a unei ferme de pui care functiona legal. Autorizatiile au fost eliberate cu incalcarea prevederilor normelor de igiend privind zonele de locuit. Apartamentele au fost vandute iar in prezent sunt locuite. Locatarii reclama mirosurile degajate de ferma de pui din apropiere, solicitind inchiderea acesteia. Ferma a fost construit gi functioneaza legal. fn baza Legit nr. 204 / 2008 privind protejarea exploatatiilor agricole detinatorul fermei poate initia proceduri judiciare in vederea demolarii constructiilor care au fost autorizate far& respectarea prevederilor legale in vigoare. in cazul fermei utilizarea este conforma legal. ins& construirea a numeroase blocuri de apartamente in apropiere a creat un standard de dezvoltare a zonei. Probabilitatea demolarii acestor blocuri de apartamente este redusi, mai ales ci sunt locuite. Din cauza aspectului social exist’ posibilitatea ca autorititile si se implice in relocarea ferme. Care sunt ipotezele adecvate in cazul evaluarii fermei ? 1.3. Caracteristici fizice ale terenului Principalele caracteristici fizice care pot afecta valoarea terenurilor sunt urmatoarele: - mérimea, forma, deschiderea la accesul principal; ~ terenul in surplus" si tererul in exces"; - comasarea (uneori CMBU rezulté din alipirea a dou’ sau mai multe terenuri; comasarea este importanta in evaluarea terenutilor agricole); - topografia (cum ar fi panta sau drenajul natural al apelor), conditiile de sol, privelistea; i, sisteme de canalizare gi de drenaj, de ap’ potabilé, surse de apa pentru uz industrial sau agricol, gaze naturale, telefon si televiziune prin cablu); - constructiile existente pe teren (amenajiri interioare cum ar fi: niveliri, amenajiri © Teren in surplus. Teren ca separat de proprietate gi vandut, Terenul in surplus nu ate o CMBU independenti si poate sau nu s8 contribuie Ia valoarea parcelei construite (Seminar pregatire continua ~ Analiza celei mai bune utlizSti, ANEVAR 2011) 'Teren in exces. Teren care nu este necesar pentru a deservi sau sustine constructa existent. CMBU a terenului in ‘excus poate sa nu fle aceeasi cu CMBU a parcelei construite, nu este in prezent necesar pentru a sustine constructa existent, dar eare nu poate fipeisagistice, garduri, pavaje si trotuare etc.; amenajari exterioare, cum ar fi: drumuri de acces, puncte de racordare la utilitati etc.; constructii existente pe teren); ~ posibilitati de acces (localizarea, tipul si starea cailor de acces, intensitatea traficului, sensuri tunice gi restrictii de circulatie etc.); ~ influenta colfului (in functie de CMBU, amplasarea pe colt poate avea implicatii pozitive sau negative); ~ mediul inconjuritor (calitatea aerului, apropierea de cursuri de ap’, prezenta substantelor periculoase, riscuri de alunecari de teren etc.). Caracteristicile fizice specifice terenurilor agricole includ: ~ solul (de exemplu tipul de sol); - surse de api, sistemele de irigatii; - clima (temperatura, precipitatiile etc.); = recolta potentiala; ~ reglementarile de mediu (cum ar fi cele legate de materialele cu azbest din cladirile fermelor); ~ alte consideratii (resurse ale subsolului, fauna etc.) 14, Identificarea terenurilor 1.4.1. Identificarea proprietatii subiect Se stie cat de importanta este identificarea corecti a proprietatii evaluate, in special ca urmare a faptului c& erorile de identificare pot conduce la estimarea unor valori eronate. Identificarea implica atat localizarea pe harti a proprietitii, cét si identificarea propriu-zisi cu ocazia inspectici. Localizarea pe harti Localizarea proprietatii subiect pe hartd se face in scopul: - identificdrii vecinatatii si a relatiei proprietatii evaluate cu vecinatatea; une a aseminarilor si diferenfelor dintre proprietatea subiect si comparabile. = injelegerii m: Cele mai accésibile hari sunt cele digitale, care pot fi accesate prin intermediul computerelor sau telefoanelor mobile. Calitatea acestora difer’, pentru zonele urbane fiind oferite, in general, detalii suficient de clare pentru a localiza o proprietate. Localizarea unui teren pe o hartd digitald poate fi facut, cu exactitate, pe baza: 1. coordonatelor de pe contur. 2. numirului cadastral; 161. Localizarea pe baza coordonatelor de pe contur Aceasté localizare pe hart& digital’ se poate face daca sunt cunoscute coordonatele plane (Stereografic 1970 si Stereogratic 1930). Exista mai multe servicii gratuite de localizare a terenurilor pe baza punctelor de pe contur. Aceste [MVENTARDE COORDOMATE programele convertesccoordonatele plane in sn? — rat Z neal coordonatele geografice (latitudine si longitudine) cu 7 ARS TE care funcfioneaz’ hirfile Google Maps. Aceste servicit® | > | ftaarmara | aoo900 permit introducerea coordonatelor unui punct pe care-1 3 #3500734 | 092233 reprezint’ apoi pe harta Google Maps (figura 1) sau 4 #13582,40 | 400,193,989 permit introducerea mai multor puncte, pe harta Google 5 3.584,2065 | 400,195,745 Maps find prezentate, la alegere, colturile sau colfurile 6 413,586,001 | _a00.197,500 si conturul, sau colfurile, conturul si interiorul (figura 2). Figura 1 Localizarea unui punct de contur pe baza coordonatelor plane (sursa: www.totalsurvey.eu) Servicii gratuite de localizare pe baza coordonatelor sunt dispobibile pe internet la adresele: hutp:/www-totalsurvey-eu/localizare-imobile/ sau http:/www.asecibase.to/goocad tmlFigura 2 Localizarea colfurilor, conturului gi interiorul pe baza coordonatelor plane (sursa: www.asecib.ase.r0) 2, Localizarea pe baza numarului cadastral Se foloseste aplicatia “Imobile ANCPI”, c&utarea unui imobil putindu-se face dupa judet, unitate administrativa si numar cadastral. Daca numarul cadastral a fost introdus vizualizata (figura 3). Aplicatia poate fi folosita si pentru analiza dimensiunii terenurilor din vecinatate. aplicatie, localizarea proprietatii subiect poate fi Figura 3 Localizarea unui teren pe baza numarului cadastral + Aplicatia se poate accesa la adresa: http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta htmlIdentificarea propriu-zisi a terenului evaluat Terenurile intravilane sunt de cele mai multe ori usor de identificat. Adresa postal poate fi suficientd atunei cand se evalueaza un teren liber amplasat intr-o zona dezvoltata (cum ar fi un cartier de locuin{e unifamiliale). Identificarea tinde si fie dificild atunci cand subiectul evaluai dezvoltare, este izolat sau amplasat in extravilan este amplasat intr-o zon’ in {in cadrul inspectiei, evaluatorii pot utiliza un dispozitiv GPS pentru a gisi puncte perimetrale ale proprietitii evaluate, definite de latitudine gi longitudine. Unele dispozitive GPS permit setarea in sistem Stereo 70. Dac& este necesar, coordonatele geografice ale colfurilor unei proprietati se obtin cu usurint& prin conversia coordonatelor plane cu ajutorul unui program de transformare". Identificarea propriet’tii cu ajutorul unui identificare a unei proprieta in cadrul inspectiei pot fi folosite, ca elemente ajutitoare, harti, fotografii ale proprietatii, busola sau podometru's, Inspectia proprietatii poate fi ficut& mergandu-se pe conturul terenului. ispozitiv GPS este cea mai sigur’ metoda de 1 Identificarea comparabilelor Evaluatorul trebuie si se asigure ci proprietitile comparabile sunt reale (adic& pot fi identificate) si c& au caracteristicile fizice conforme cu informatiile scriptice (GEV 630 Evaluarea nnturitor imobite). Uneori evaluatorul cunoaste localizarea exact’ a comparabilelor. Alteori adresa sau coordonatele exacte ale comparabilelor nu sunt disponibile. Este, de obicei, cazul terenurilor extravilane sau intravilane din zonele in dezvoltare/periferice sau al vanzarilor prin agentii imobiliare, cénd acestea nu vor si identifice imobilul. Ideal este si se verifice in teren existenta proprietatilor imobiliare comparabile gi caracteristcile lor. Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie s& verifice (de exemplu, in cazul ofertelor, discutand telefonic cu vanzatorul) dacé caracterisicilefizice sunt conforme cu informatile scriptice. in cazul terenurilor fara date de localizare certe, cand inspectia comparabilei nu este posibil’, localizarea acesteia se poate face pe hart, pe baz de repere, in urma discutiei cu vanzatorul. Evident, pentru ca acest lucru s& fie posibil este necesar ca vanzatorul si accepte s8 furnizeze evaluatorului informatiile necesare. O procedur’ pentru aceste situatii este propusi in continuare. Pe parcursul discutiei, evaluatorul cauti sa afle reperele importante din apropierea proprietitii evaluate (drumurile i intersectiile de drumuri, constructii si refelele de utilitati vizibile pe harta digital’, palcuri de copaci sau paduri etc) " Un program de transformare este pus la dispozitie gratuit pe site-ul ANCPI 's Podometrul este un dispozitiv de masurare a distantelor parcurse de pietoniReperele descrise de vanzator vor fi identificate pe hart. Hartile digitale au evoluat foarte mult in ultimii ani, astfel c& pot fi vizualizate detalii in conditii excelente (amintim aici optiunile Bird’s eye de la Bing Maps sau Street View de la Google Maps). Pentru o identificare precisa este nevoie de repere foarte apropiate de comparabila (cele mai bune fiind la gard”). De asemenea, sunt de preferat identificarile bazate pe doua sau mai multe repere apropiate comparabilei Daca exist distante (mici) intre repere si comparabilé, este necesar ca vanziitorul si aprecieze distanta dintre aceste repere gi cel mai apropiat colt al proprietatii, astfel incat evaluatorul sa poata identifica, pe hart8, proprietatea. Distantele pot fi masurate pe hart’ folosind functiile oferite de harta digitala (de exemplu, pentru Google Earth, functiile “Linie” sau ,Cale”) sau direct, cu rigla (folosindu-se formula scirii numerice: D = d x n/ 1000, unde: D = distanfa din teren, exprimata in metri, d = distanta masuratd cu rigla, in milimetri gi n = scara planului; se cunoaste o estimare a distan{ei din teren (D) gi se va calcula distanta pe harta (4), in milimetri) Exemplu ‘Se face identificarea pe baz de repere a unui teren comparabil cu suprafata de 14000 mp si deschiderea la drumul de exploatare de 90 m. Cele trei repere descrise de vanzator si identificate pe harta sunt: (1) intersectia drumului national cu drumul judefean; (2) intersectia drumului judetean cu drumyl de exploatare (in apropiere de coltul pidurii); (3) lun stalp al linieielectrice aeriene aflat pe conturul estic al propriet8tii (vanztorul estimand distanta dintre acesta si drumul de exploatare la cca. 150 m).Odata identificate comparabilele, acestea si proprietatea subiect pot fi marcate pe o hart’, Pentru verificarea in teren a proprietatilor imobiliare comparabile: - se poate face, inaintea inspectiei, o ciutare “de birou” a cat mai multe comparabile ce pot fi apoi inspectate, odata cu proprietatea subiect; ~ se cautd, cu ocazia inspectiei, in vecinatatea proprietdtii evaluate, terenuri aflate la vanzare (urmarindu-se panourile cu anunfuri amplasate pe terenurile aflate la vanzare, discutandu-se cu localnicii ete.) lif clietle Souintelacts 8 Sobx act caleot f > wh CH ples), NR Mn CHrclode . 21Capitolul 2 Analiza celei mai bune utilizari Termeni importanti = Utilizari probabile in mod rezonabil w= Testul fezabilitatii financiare = Utilizari mixte m= Petioada de timp a utilizari = Testul de permisivitate legala = Utilizare interimara = Testul pentru posibilitatea fizic& = Testul valorii maxime = Terenul in surplus si terenul in exces 1 Dezvoltarea/constructia ideal Definitia celei mai bune utilizari Standardele de evaluare ANEVAR precizeaza c& “ouloaren de piatl a unui activ va reflecta cea mai bun utilicare a acestuia” (SEV 100 Cadrul general). Deci analiza celei mai bune utilizari este obligatorie atunci cénd se estimeaza valoarea de pia(8. Estimarea altor tipuri ale valorii (cum ar fi valoarea de investitie) nu obligs evaluatorul si identifice cea mai bund utilizare a proprict8tii subiect. Definitia dat de Glosarul ANEVAR 2015, celei mai bune utilizéri (CMBU) este ,.utilizarca probabil in mod reconabil si jusificatt adecont, a unui teren liber sau a unei propriettti construe filizare care trebuie st fe posibilli din punct de vedere fizic, permisit legal, fezabla financiar $i din care rezultit cea mai mare valoare a proprietiitimobiliare.” Atunci cand terenul este liber, se evalueava terenul existent. Daca terenul este construit, analiza celei_mai bune utilizari presupune c& terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. Analiza celei mai bune utiliz&ri a terenului considerat a fi liber are in vedere utilizarea sa existenta si toate utilizarile potentiale. fi rea analizei celei mai bune utilizdri a terenului liber sau considerat a fi liber, evaluatorul identific’ mai intai utilizrile probabile in mod rezonabil ale terenului sau amplasamentului evaluat, utilizari care trebuie justificate adecvat. Acestea sunt analizate apoi in cadrul celor patru teste: de permisivitate legal’, de posibilitate fizicd, de fezabilitate financiara gi de obfinere a valorii maxime pentru proprietatea imobiliar’, Utilizari probabile in mod rezonabil Analiza de pit’ sugereaz’ una sau mai multe utilizari alternative ale terenului sau amplasamentului. Dintre acestea trebuie refinute doar utilizarile probabile in mod rezonabil, adicd utilizarile pentru care exist& cerere semnificativa, si pentru a cdror realizare (in prezent sau intr-un timp relativ scurt) existi un grad ridicat de probabilitate. Alegerea acestor utiliz’ri trebuie justificaté adecvat. Acest lucru poate fi fScut in urma observarii atente a vecinata|ii, a tendin{elor privind dezvoltarea recent’ a amplasamentelor, in special a celor similare.Exemplu Proprietarul unui teren arabil de 0,9 hectare solicit’ un pret peste maximul pietei, afirmand ca terenul este ,bun pentru pare fotovoltaic”, Terenul este amplasat la circa 0,7 km de drumul judefean, cu acces pe drum de exploatare. Cererea pentru astfel de utilizéri este ins& ocazionala (in judetul respectiv exist’ doar dou astfel de parcuri, construite pe terenuri mai mari de 5 hectare; la nivel nafional parcurile fotovoltaice construite pe terenuri mai mici de 2 hectare sunt foarte pufine). De asemenea, in imediata apropiere se identific& numeroase oferte concurente, superioare in ceea ce priveste posibilititile de acces. Toate terenurile din aria de piat’ sunt terenuri agricole. Tendinta din aria de piati este de comasare a terenurilor in scopul unei utilizari agricole profitabile, Ca urmare se apreciaza c4 utilizarea indicata de proprietar este conjuncturala (cererea fiind redusa iar oferta extrem de mare) si, deci, nu este o utilizare probabila in mod rezonabil. Uneori, pentru un teren de teren pot fi definite combinatii de utilizari (at exemplu, un teren cu suprafati mare poate fi potrivit, in partea dinspre strada, pentru construirea unui centru comercial, iar in partea din spate pentru dezvoltarea unor blocuri de locuinte. Astfel de utilizari sunt de obicei mai dificil de evaluat, intrucat valoarea separati. a fiecirei utilizari nu este in mod obligatoriu egala cu valoarea totald a proprietaii. izari mixte). De Testul de permisivitate legala Restrictiile legale sau private pot afecta utilizarea unui teren sau amplasament, dup’ cum - pot permite sau interzice utilizarea (cum este cazul reglementarilor de urbanism); - pot afecta dezvoltarea sau functionarea (cum este cazul unui teren afectat partial de o conduct de gaze). Testul de permisivitate legala este folosit, pe de o parte, ca “filtru”, eliminandu-se din analiza’ utilizarile interzise, iar pe de alti parte ca sursi de informatii privind dezvoltarea posibilé gi permisibila. Anumite restr sunt specifice sau au incident mai mare in cazul terenurilor intravilane (cum ar fi reglementirile privind urbanismul sau cele sanitare, normativele din domeniul constructiilor, servitutile gi restrictiile privind monumentele infrastructuri — conducte de gaze, sisteme de alimentare cu energie electric’, infrastructura feroviard public’, acroporturi etc), iar altele sunt analizate de obicei in cazul terenurilor extravilane (cum ar fi reglementarile privind zonele naturale protejate, suprafetele impadurite, terenurilor care contin resurse ale subsolului ete.) ‘Un document de baza in aceasti etapa este Certificatul de urbanism, care precizeaza regimul juridic, economic si tehnic al imobilului. Elementele care se refin pot fi urmatoarele: folosinta actuali a terenului (de exemplu, curfi - constructii), destinatia dup’ PUG (de exemplu, zona de locuinte, afectata partial de largire de strada), regimul de inaltime, POT, CUT, retragerile din axul strizii, avize si acorduri necesare etc. torice sau diverse elemente deUnele restricfii pot fi identificate cu ocazia inspectiei terenului sau analizandu-se vecinitatea (de exemplu prezenfa, la limita proprietitii, a unui bloc de locuinte poate afecta inaltimea de construire pe terenul evaluat). Dupa caz, analiza Certificatului de urbanism poate fi completatk cu consultarea unor reglementari si norme care afecteaza utilizarea terenului. Este important ca, pentru utilizarile permise si fie identificate eventualele constrangeri privind dezvoltarea (inaltime admisi, retrageri etc.). Aceste informatii, impreuna cu caracteristicile fizice ale proprietatii, vor fi analizate in cadrul testului pentru posibilitatea fizic’. ‘Testul pentru posibilitatea fizica Caracteristicile fizice ale unui teren sau amplasament pot afecta utilizarea acestuia, respectiv: - pot permite sau impiedica utilizarea (cum este cazul unui teren prea ingust pentru a putea fi construit); ~ pot afecta dezvoltarea sau functionarea (cum este cazul structurii geologice a terenului, care poate face dezvoltarea costisitoare). Ca gi testul de permisivitate legal, testul pentru posibilitatea fizic’ este folosit, pe de o parte, ca “filtra”, eliminandu-se utilizarile care presupun dezvoltari nerealizabile, iar pe de alt& parte ca sursa de informatii privind dezvoltarea posibila si permisa, ‘fn cadrul acestui test sunt analizate orice constrangeri care ar proveni din caracteristicile fizioe ale terenului sau amplasamentului, cum ar fi a. marimea (suprafata), forma (regulat sau nu) si dimensiunile (deschiderea gi adncimea) terenului. Un teren cu suprafata mic’, pentru care exist’ restricti (retragere impus’ din axul strizii coroborat’ cu cladiri vecine inalte, fafi de care trebuie respectaté o distant’ impus& de reglementirile sanitare) poate fi nedezvoltabil. De asemenea, formele neregulate, cu deschidere mica si adancime excesiva, la care se adaugi diverse restrict (cum ar fi distanta minima de 2 m prevazutd de Codul Civil dintre fereastra pentru vedere orientata citre proprietatea vecina si linia de hotar) pot face terenul parfial sau total nedezvoltabil; b. accesibilitatea; lipsa accesului la un drum public sau privat se remediaza prin instituirea unei servituti de trecere; cc. topografia (panta, drenajul natural al ape’ d. solul influenfeaza solufiile constructive si implicit costul dezvoltirii; uneori solutiile costisitoare pot face nefezabild edificarea unei construct e. utilititile publice; lipsa unor utilititi publice impune solufii de inlocuire prin amenajari proprii, pentru care trebuie identificat spatiul de amplasa £ riscul de producere al unor dezastre (cum ar fi inundatiile) poate afecta modul de utilizare al unui teren prin prisma costurilor realizarii masurilor de evitare a pericolului de inundare. Trei surse de informatii stau la baza acestui test: = documentafia cadastrala (in ceea ce priveste marimea, forma si dimensiunile terenului); - observatia terenului si a vecinatatii (in ceea ce priveste accesibilitatea, topografia, solul sau utilititile); = alte surse publice (cum ar fi h&rtile de hazard gi de rise la inundatii) m4Pentru utilizarile posibile fizic este indicat si se stabileascé daca este afectat regimul tehnic permis al dezvoltirii (regimul de inaltime, POT si CUT). Terenul in surplus gi terenul in exces Uneori terenurile evaluate au o suprafata peste media terenurilor cu utilizare similar’. Spre exemplu, un teren dintr-un cartier de case are o suprafat de 900 mp, in conditile in care media suprafefelor terenurilor din cartier este de 430 mp. Evaluatorul trebuie s& analizeze daci suprafata peste medie a terenului evaluat sprijins utilizarea analizata sau nu. in acest din urma caz, se va analiza daci suprafata peste medie a terenului poate fi dezmembrata si vanduta ca un teren separat, fiind in acest caz teren in exces. in cazul in care terenul care nu sprijind utilizarea analizata nu poate fi separat gi vandut in mod distinct, avem de-a face cu teren in surplus. in cazul existentei terenului in exces, se analizeaza separat cea mai bund utilizare a terenurile Testul fezabilitatii financiare fn cadrul primelor dou’ teste sunt eliminate unele utilizari alternative si sunt colectate informatii privind modul in care utilizarile permise sunt afectate (in ceea ce priveste dezvoltarea sau functionarea), fn cadrul testului fezabilitatii financiare, evaluatorul estimeaz’, pentru fiecare utilizare rimasé, valoarea propriet8tii construite (teren + constructii posibile gi permise) gi costurile dezvoltari Descrierea constructiei posibile gi permisibile ajut’ evaluatorul s& estimeze corect costurile dezvoltirii, veniturile, cheltuielile de exploatare sau valoarea acesteia, Datelor colectate in cadrul analizei de piati (cum ar fi standardele curente ale piefei privind constructiile) li se adauga informatiile colectate in cadrul primelor doua teste (cum ar fi regimul de iniltime, POT, CUT, necesitatea realizarii unor utilitati cu resurse proprii etc.) jin baza acestor date se determin caracteristicile constructiei, cum ar fi: numarul de etaje, suprafefe, materiale gi finisaje, asigurarea utilitafilor, amenajéri interioare ale terenulu. Exemplu in cazul utilizarii rezidentiale unifamiliale, constructia posibila si permis este o cladire cu P+1 niveluri, Sc = 100 mp, Sd = 200 mp si fi terenului consténd in puf forat, fosd septic’, racorduri la refelele publice de electricitate si gaze, imprejmuire gi alei interioare. je medii. Sunt necesare amenajari ale Pe baza acestor caracteristici se pot estima, dupa caz: - costul de construire; - nivelul chiriei si al cheltuielilor de exploatare pentru proprietatile generatoare de venituri, - valoarea de piat a proprietatii construite. Este considerati fezabild financiar “orice utilizare leyalit si fisic posibili a nei proprietiti, care produce un beneficiu pozitio de pe urma terendui, dupi ce au fost late in considerare riscul si foate 25