ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Môn: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Thành viên nhóm : Phạm Thành Đạt

Nguyễn Thị Du Mỹ
Phạm Kim Oanh
Trịnh Đức Thành
Phạm Kim Yên
Giảng viên : TS. Vũ Thị Loan

Hà Nội – 2021
Giới thiệu chung về công ty 3
1.1. Tổng quan về công ty 3
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển công ty 4
1.3. Lĩnh vực kinh doanh 5
1.4. Phân tích ngành 5
1.5. Mô hình SWOT 9
II. Phân tích tài chính 14
2.1. Phân tích tỷ trọng 14
2.2. Phân tích xu thế 20
2.3. Phân tích chỉ số tài chính 26
III. Phân tích hoạt động đầu tư của công ty 34
3.1. Phân tích hoạt động đầu tư ngắn hạn 34
3.1.1. Phân tích tiền và các khoản tương đương tiền: 34
3.1.2. Phân tích các khoản phải thu: 35
3.1.3. Phân tích hàng tồn kho: 37
3.2. Phân tích hoạt động đầu tư dài hạn: 38
3.2.1. Tài sản cố định hữu hình: 38
3.3. Phân tích hoạt động đầu tư tài sản tài chính 41
3.3.1. Kế toán chứng khoán vốn 41
IV. Phân tích hoạt động tài chính 42
4.1. Tổng quan về cơ cấu vốn 42
4.2. Đòn bẩy tài chính 43
4.3. Chi phí vốn 43
V. Phân tích dòng tiền 47
5.1. Tính OCF 47
5.2. Tính FCFF 47
VI. Dự báo và định giá 48
6.1. Dự báo 48
6.1.1. Dự báo bảng CĐKT 48
6.1.2. Dự báo bảng KQKD 52
6.1.3. Dự báo lưu chuyển tiền tệ 54
6.2. Định giá 56
VII. Đánh giá và nhận xét: 59
 I. Giới thiệu chung về công ty

1.1. Tổng quan về công ty

- Tên đầy đủ: Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc - CTCP
- Tên viết tắt: KINHBAC CITY GROUP
- Tên quốc tế: Kinh Bac City Development Holding Corporation
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 2103000012 do Sở Kế hoạch và Đầu
tư tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 27 tháng 3 năm 2002. Lần điều chỉnh gần nhất là lần
thứ 16 vào ngày 25 tháng 6 năm 2019.
- Ngành: Xây dựng và Bất động sản/ Bất động sản/ Cho thuê bất động sản.
- Vốn điều lệ: 5.757.111.670.000 đồng
- Vốn chủ sở hữu tại ngày 31/12/2020: 10.652.995.127.729 đồng
- Địa chỉ: Lô B7, Khu Công nghiệp Quế Võ, Xã Phương Liễu, Huyện Quế Võ,
tỉnh Bắc Ninh
- Điện thoại: +84 (222) 363-4034
- Fax: +84 (222) 363-4035
- Website: http://kinhbaccity.com/
- Email: info@kinhbaccity.com
- Mã cổ phiếu: KBC

1.2. Lịch sử hình thành và phát triển công ty

- Ngày 27/3/2002, CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc được thành lập. Công Ty
chính thức đi vào hoạt động từ tháng 4/2003. Công ty là thành viên của Tập
đoàn Saigon Invest (SGI)-Tập đoàn đầu tư tài chính, bất động sản, chuyên
nghiệp về xây dựng, kinh doanh và quản lý các khu đô thị, khu công nghiệp tại
Việt Nam.
- Dự án đầu tiên của công ty là quần thể Khu đô thị - KCN – Dịch Vụ Kinh Bắc
với tổng diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Bắc Ninh. Tính đến thời điểm hiện tại,
Công ty đã triển khai các hoạt động kinh doanh đa dạng như xây dựng, kinh
 doanh khu đô thị, kinh doanh bất động sản, cho thuê, thuê mua nhà xưởng hoặc
bán nhà do công ty xây dựng.
- Năm 2002 với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng, sau 7 năm hoạt động và phát triển
đến năm 2009 vốn điều lệ đã lên tới 1991,2 tỷ đồng. Dự kiến năm 2010 vốn
điều lệ tiếp tục tăng và lên tới 3000 tỷ đồng.
- Ngày 18/12/2007, 88 triệu cổ phiếu KBC của công ty chính thức giao dịch lần
đầu tại Trung tâm GDCK Hà Nội.
- Năm 2009, Đổi tên thành Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP;
Chuyển niêm yết tại sàn HOSE 2009
- Ngày 29/04/2014, Đổi giấy ĐKKD lần thứ 14, Vốn điều lệ của Công ty là
2957111670000 VND.
- Ngày 17/4/2014 phát hành chào bán riêng lẻ tăng vốn điều lệ lên
395.7111.670.000 đồng.
- Ngày 23/1/2015, VĐL nâng lên 4.757.111.670.000 đồng.
- Năm 2017, lần đầu tiên KBC mở bán dự án khu đô thị Phúc Ninh - Bắc Ninh
trong phạm vi tiểu khu 6.27ha và 22ha; lần đầu tiên trái phiếu doanh nghiệp
được niêm yết trên HOSE.

1.3. Lĩnh vực kinh doanh

- Khu công nghiệp:

- KCN Tân Phú
- KCN Quế Võ
- KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh
- KCN Quang Châu
- KCN Đại Đồng - Hoàn Sơn
- KCN Phương Nam
- KCN Tràng Duệ
- KCN - Đô thị Tràng Cát
- Đô thị - Khách sạn - Trung tâm thương mại
- Khu đô thị Phúc Ninh
- Khách sạn Diamond Rice
 - Tổ hợp đa năng TP. Hà Nội
- Khu đô thị Tây Bắc
- Tài chính - Ngân hàng
- Năng lượng
- Khai khoáng
- Giáo dục - Đào tạo

1.4. Phân tích ngành

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc có hoạt động chính trong lĩnh vực đầu
tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp, cho thuê,
thuê mua nhà xưởng hoặc bán nhà xưởng do Công ty xây dựng cho khu công nghiệp,
khu dân cư - đô thị, đầu tư tài chính và các hoạt động khác được đăng ký theo Giấy
Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp.
2016 2017 2018 2019 2020
Tổng doanh thu 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Doanh thu cho thuê đất
và cơ sở hạ tầng(*) 82,75% 56,87% 81,02% 71,29% 71,47%
Doanh thu chuyển
nhượng dự án 11,09% 18,48% 7,18% 16,83% 9,12%
Doanh thu cung cấp
nước sạch, điện, phí dịch
vụ và xử lý nước thải 5,71% 10,87% 6,58% 6,98% 12,88%
Doanh thu cho thuê kho,
nhà xưởng và văn phòng 0,46% 10,88% 3,74% 3,12% 1,54%
Doanh thu bán nhà
xưởng 0,00% 2,90% 1,48% 1,50% 4,98%
Doanh thu khác 0,00% 0,00% 0,00% 0,28% 0,00%
(*) Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có cơ sở hạ tầng tại các khu công nghiệp
Dựa theo hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp trong Giấy Chứng
nhận Kinh doanh, cũng như tỷ trọng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có cơ sở hạ
tầng tại các khu công nghiệp chiếm trên 50% năm 2017 và trên 70% trong giai đoạn
2016 -2020, có thể nói lĩnh vực kinh doanh chính của KBC là bất động sản khu công
nghiệp.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tăng cao. Điều này được lý giải qua các
lý do: Thứ nhất, là sự ổn định về kinh tế, với tốc độ tăng trưởng GDP của nền kinh tế
Việt Nam từ 6.5% đến 6.8% và tăng trưởng đều trong nhiều năm. Thứ hai, chiến tranh
thương mại Mỹ- Trung và đại dịch COVID 19 đã đẩy mạnh sự chuyển dịch cơ cấu
FDI ra khỏi Trung Quốc và đầu tư vào Việt Nam như Samsung, LG, Google,
Microsoft,... Thứ ba, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tương đối lớn với hệ thống giao
thông phát triển, đặc biệt là lực lượng lao động dồi dào với giá nhân công tương đối rẻ
hơn so với các nước trong khu vực. Đặc biệt, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có
thể chế chính trị ổn định nhất thế giới tính đến thời điểm hiện tại. Do đó, các nhà đầu
tư đây là điểm đến lý tưởng để có thể xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội tại các khu
công nghiệp, nhà máy, trung tâm chế xuất,...
Tuy nhiên, dịch bệnh vẫn là rào cản lớn nhất dẫn đến sự đình trệ trong tiến độ
giao dịch của khu công nghiệp trong bối cảnh nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Dịch
bệnh làm ảnh hưởng đến tiến độ đàm phán, thực địa của các doanh nghiệp nước ngoài.
Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao là trên 74% đối với miền Bắc và 85% đối với khu
vực miền Nam.
Hình 1: Tổng vốn đăng ký, Vốn thực hiện và Số dự án của nguồn FDI vào Việt Nam
giai đoạn 2016 - 2020
 Nguồn: Bộ kế hoạch và đầu tư
Ở miền Bắc, Hải Phòng và Bắc Ninh là hai thị trường lớn, nhu cầu đất khu
công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo JLL, giá đất trung bình quý I/2021 vào
khoảng 107USD/m2 với mỗi chu kỳ thuê, tăng 8% cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên,
COVID 19 bùng phát, chuỗi cung ứng bị gián đoạn khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt
nhà đầu tư nước ngoài, khó có thể tiến hành giám sát hoặc làm việc trực tiếp với nhà
thầu KCN.
Hình 2: Tổng nguồn cung và công suất thuê miền Bắc Hình 3: Giá thuê đất và nhà xưởng miền Bắc

Quỹ đất mở rộng có thể sử dụng cho KCN trong quý II/2020 là 1890ha, phần
lớn ở các tỉnh miền Nam như Bình Dương (do vùng sắp cạn kiệt nguồn đất). Giá thành
cao và thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê ở một số tỉnh dẫn đến tỷ lệ hấp thụ thấp trong
một vài tháng gần đây, do khó khăn trong việc giải quyết đền bù mặt bằng ở các KCN
Đồng Nai và TP HCM. Giao thông vận tải và cơ sở hạ tầng còn chưa đáp ứng được
nhu cầu của nhà đầu tư mới. Ngoài ra, giá thành cao ở một số tỉnh khiến nhà đầu tư
chuyển sang các vùng lân cận. Theo như JLL, giá đất trung bình đạt 111USD/1m2 cho
từng chu kỳ thuê, tăng 8% cùng kỳ so với quý I/2021.1
Hình 4: Tổng nguồn cung và công suất thuê miền Nam Hình 5: Giá thuê đất và nhà xưởng miền Nam

1
Nguồn: https://danviet.vn/
 KBC là doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ 2 toàn ngành sau Tổng công ty Đầu tư
và Phát triển Công nghiệp (BCM) với 4.713 ha đất cho phát triển KCN. Quỹ đất chủ
yếu ở miền Bắc Việt Nam với nhiều lợi thế cạnh tranh thu hút các nhà sản xuất nước
ngoài như: Quế Võ (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phòng),... Với nhiều KCN có vị trí
đắc địa và KBC sẽ được hưởng lợi từ hoạt động sản xuất công nghiệp tăng cao ở Việt
Nam, kỳ vọng rằng KBC sẽ được hưởng lợi từ nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Bảng 1: Dự án và giá cho thuê đất năm 2019

Nguồn: Công ty Cổ phần Chứng khoán MB

1.5. Mô hình SWOT

a) Strength - Điểm mạnh:

- Ý tưởng độc đáo kết hợp giữa KCN và đô thị dịch vụ mang lại giá trị kinh tế
cho đất nước và thể hiện giá trị xã hội sâu sắc.
- Thành lập vào thời gian phù hợp đón đầu làn sóng FDI vào Việt Nam
- Cơ sở hạ tầng đồng bộ, đạt đầy đủ các tiêu chí hoạt động của KCN
- Vị trí giao thông thuận tiện: các KCN của KBC đều nằm trên các trục đường
quốc lộ quan trọng, lưu thông thuận tiện đến các cảng biển và sân bay
- Lợi thế về thương hiệu: qua các chương trình xúc tiến đầu tư trong và ngoài
nước, nhà đầu tư đã biết đến KBC như 1 công ty phát triển hạ tầng KCN lớn
nhất tại Việt Nam
- Sản phẩm của Canon và Foxconn sản xuất tại KCN Quế Võ của KBC được
Chính phủ Việt Nam đánh giá là sản phẩm công nghệ cao nhất ở Việt Nam hiện
nay.
- Tập trung nhiều Tập đoàn lớn trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao đầu tư vào
các KCN của KBC, từ đó thu hút được nhiều doanh nghiệp vệ tinh tới đầu tư
- Dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư: KBC cung cấp các dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư trong
việc thực hiện các thủ tục trước và sau đầu tư
- Dịch vụ tiện ích trong KCN: trong KCN có các dịch vụ tiện ích cho nhà đầu tư
như Văn phòng Hải quan, kho bãi, ngân hàng
- Riêng KCN, KĐT tại Hải Phòng nằm trên “Hai hành lang, một vành đai kinh
tế” giữa Việt Nam và Trung Quốc; Nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ- Cát Hải
với rất nhiều ưu đãi về thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập cá nhân, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt….
- Nhân sự: Bộ phận Kinh doanh hội tụ đội ngũ nhân viên thành thạo các ngoại
ngữ tiếng anh, tiếng trung, tiếng hàn, tiếng nhật,..., thuận tiện trong việc giao
tiếp và xử lý tình huống, tạo thiện cảm với nhà đầu tư.ư
- Có uy tín với các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương, được nhiều tỉnh
thành đặt niềm tin vào khả năng thu hút các doanh nghiệp FDI để mời phát
triển KCN.
b) Weaknesses - Điểm yếu
- Sản phẩm chưa phù hợp với tất cả nhà đầu tư: các lô đất trong KCN đều có
diện tích khá lớn, là hạn chế đối với các dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất
 nhỏ (dưới 1.000 m2). Nhà xưởng diện tích lớn không phù hợp với các dự án
vừa và nhỏ, đã làm mất cơ hội tại thị phần này.
- Hạn chế về ngành nghề thu hút vào KCN: tại các KCN đều hạn chế các ngành
nghề có nguồn thải có khả năng gây ô nhiễm.
- Lao động: lao động có tay nghề phù hợp vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu sử dụng
của doanh nghiệp.
- Ưu đãi thuế: ngoại trừ KCN Tràng Duệ thuộc khu kinh tế, các KCN của KBC
đã nằm trong khu vực kinh tế phát triển, vì vậy không được hưởng chính sách
ưu đãi thuế theo luật mới.
- 04 KCN của KBC có tổng diện tích 1.013ha đã được lấp đầy, hạn chế nguồn
cung để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư đặc biệt là trong năm 2020
- Thủ tục phê duyệt các KCN có quy mô lớn như KBC khá lâu có thể mất từ 2
năm trở lên,...
- Nợ vay của KBC chiếm tỷ trọng lớn
- Chất lượng tài sản không tốt khi nợ phải thu và hàng tồn không được giải quyết
trong thời gian dài
c) Opportunities - Cơ hội
- Kế hoạch mở rộng quy mô của các doanh nghiệp đã đầu tư vào các KCN của
KBC
- Quy hoạch lại các lô đất, nhà xưởng với các diện tích phù hợp với nhu cầu sử
dụng của nhà đầu tư.
- Kết hợp nhà ở vào khu công nghiệp có thể tận dụng được giá trị gia tăng của
bất động sản (nhà) cạnh một bất động sản khác (Khu công nghiệp) đã đi vào
hoạt động, do đó có thể rút ngắn thời gian thu hồi vốn
- KBC luôn được xem là lựa chọn đầu tiên của các công ty vệ tinh của các tập
đoàn lớn như Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v.
- Đón đầu làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng
Kông, Đài Loan vào Việt Nam
- Hưởng lợi về chính sách, định hướng thu hút FDI của Nhà Nước, thu hút FDI
được khẳng định là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, được khuyến
 khích phát triển lâu dài. Thu hút FDI có chọn lọc, khuyến khích gắn kết với
doanh nghiệp trong nước, nâng cao vị trí của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn
cầu trên nguyên tắc đa phương hoá, đa dạng hóa, bảo đảm tính độc lập của nền
kinh tế, đảm bảo tính an ninh quốc gia. Bộ chính trị đã ban hành Nghị quyết số
50-NQ/TW ngày 20/8/2019 của Bộ Chính trị về định hướng hoàn thiện thể chế,
chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm
2030. Nghị quyết này tiếp tục mở ra những cơ hội lớn trong dài hạn cho các
doanh nghiệp như KBC phát triển.
- Luật đầu tư sửa đổi (2020) chính thức có hiệu lực đã bổ sung quy định cho
phép Thủ tướng Chính phủ áp dụng ưu đãi đặc biệt để tạo cơ chế, chính sách
đủ sức hấp dẫn, kịp thời thu hút dòng vốn FDI đang dịch chuyển nhanh chóng
trong bối cảnh hiện nay. Theo đó, cho phép áp dụng ưu đãi tối đa thêm 50% so
với mức cao nhất theo quy định của Luật hiện hành. Luật cũng sửa đổi, bổ sung
các ngành, nghề ưu đãi đầu tư nhằm bảo đảm thu hút đầu tư nước ngoài có
chọn lọc và chất lượng. Định hướng của Chính Phủ cũng đã đặt ra rõ ràng rằng:
Đây là chính sách ưu đãi đặc thù, Việt Nam sẽ nỗ lực tận dụng lợi thế này để
đón được dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển, đóng góp quan trọng vào thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 và những năm tiếp theo.
- Trong những năm gần đây, đặc biệt trong năm 2020 Việt Nam đã được thế giới
đánh giá rất cao về nhiều mặt: Là quốc gia Đông Nam Á duy nhất đạt 5 mục
tiêu hành động của Liên Hợp Quốc đảm bảo phát triển bền vững; Theo kết quả
đánh giá chỉ số quyền lực Châu Á, Việt Nam cũng được đánh giá là quốc gia có
sự tăng thứ hạng mạnh nhất với 1,3 điểm. Trong đó, chỉ số ảnh hưởng ngoại
giao tăng 3 bậc do xử lý tốt đại dịch. Bên cạnh đó các chỉ số về cạnh tranh kinh
tế và mạng lưới quốc phòng của Việt Nam cũng đều gia tăng; Theo Brand
Finance (Anh), hãng chuyên định giá thương hiệu quốc tế, trong năm 2020, giá
trị thương hiệu quốc gia Việt Nam đạt 319 tỷ USD, tăng 29% so với năm 2019
- mức tăng nhanh nhất thế giới. Với thương hiệu quốc gia đang mạnh lên, Việt
Nam càng khẳng định vị thế của mình đối với nhà đầu tư nước ngoài; được các
nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là “thỏi nam châm” – có chính sách đầu tư tốt,
 đầu tư giáo dục ngày một chất lượng và đa dạng, người lao động có nghề ở Việt
Nam ngày càng gia tăng;
- Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á về sản xuất và
nơi hấp dẫn các tập đoàn đa quốc gia, nhất là từ Mỹ đặt nhà máy sản xuất để tái
định vị nguồn cung trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung. Đồng
thời, sự hội nhập ngày càng sâu rộng và hiệu quả của Việt Nam với kinh tế thế
giới thông qua các hiệp định thương mại quan trọng cũng là điểm cộng cho giá
trị thương hiệu nước ta.
- Hiện tại, Việt Nam đã ký kết 15 hiệp định thương mại tự do và 2 hiệp định
đang đàm phán. Riêng trong năm 2020 Việt Nam đảm nhận "trọng trách kép"
khi đồng thời là Ủy viên không thường trực của Hội đồng Bảo an Liên hợp
quốc và Chủ tịch ASEAN. Việt Nam đã trở thành sáng lập viên của khu vực
thương mại tự do lớn nhất thế giới “ RCEP” được ký kết vào 15/11/2020; Hiệp
định EVFTA sau một thập kỷ đàm phán đã được Hội đồng Châu Âu thông qua
30/3/2020, được Quốc hội Việt Nam thông qua ngày 08/06/2020, có hiệu lực
ngày 1/8/2020; Hiệp định EVFTA ký ngày 29/12/2020 có hiệu lực tạm thời từ
1/1/2021 giữa Việt Nam và Vương Quốc Anh. Đó là cơ hội vô cùng lớn đối với
Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp như KBC nói riêng trong chặng
đường còn rất dài phía trước.
d) Threats - Thách thức
- Chi phí đầu tư tăng cao dẫn đến đơn giá cho thuê cao sẽ khó thu hút các dự án
đầu tư đặc thù.
- Thị trường toàn cầu có xu hướng suy giảm và bão hòa
- Khó khăn trong thu hút đầu tư khi không có ưu đãi thuế
- Thay đổi chính sách vĩ mô trong quá trình điều hành quản lý phát triển các
KCN.
- Lựa chọn nhà đầu tư không gây ô nhiễm môi trường, không sử dụng công nghệ
lạc hậu, chậm triển khai…
- Quỹ đất sẵn sàng để bán của KBC bị giảm đi do 4 KCN ở Bắc Ninh và Hải
Phòng tương ứng với 1.013 ha đã lấp đầy 100%, đó là thách thức với KBC
trong ngắn hạn.
 - Trong năm 2020 mặc dù có nhiều Biên bản ghi nhớ (MOU) với các nhà đầu tư
lớn. Tuy nhiên, các KCN của KBC vừa phải hoàn thành thủ tục pháp lý, vừa
phải tiến hành đầu tư hạ tầng, không đủ sản phẩm sẵn có để bàn giao cho khách
hàng. Mặc dù mọi thủ tục pháp lý đã hoàn tất cuối năm 2020, đủ điều kiện có
thể bàn giao đất cho khách hàng đã ký Biên bản ghi nhớ, nhưng tổng diện tích
sẵn sàng dự kiến sẽ không đáp ứng hết nhu cầu của khách hàng mới trong năm
2021. Trong khi quá trình lập và phát triển một dự án mới kéo dài từ 2 -3 năm
trở lên.
- Sự chuyển đổi trong cơ cấu đầu tư của các doanh nghiệp FDI đang diễn ra
mạnh mẽ; Quan điểm của Chính phủ thu hút FDI có chọn lọc về công nghệ,
chọn lọc về bảo vệ môi trường, chọn lọc những nhà đầu tư sẵn sàng kết nối với
các doanh nghiệp trong nước… Đó cũng là một thách thức với KBC.

II. Phân tích tài chính

2.1. Phân tích tỷ trọng

2.1.1. Bảng kết quả hoạt động kinh doanh

CHỈ TIÊU 2016 2017 2018 2019 2020
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp
dịch vụ 100% 100% 100% 100% 100%
3. Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ 100% 100% 100% 100% 100%
4. Giá vốn hàng bán và dịch vụ cung
cấp 43,86% 48,45% 41,04% 42,47% 67,97%
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ 56,14% 51,55% 58,96% 57,53% 32,03%
6. Doanh thu hoạt động tài chính 1,98% 34,23% 3,68% 2,49% 14,58%
7. Chi phí tài chính 5,03% 8,69% 7,78% 6,94% 10,70%
Trong đó: Chi phí lãi vay 4,14% 8,49% 8,06% 6,10% 9,08%
8. Phần lãi công ty liên doanh, liên
kết 1,09% 1,49% 0,56% 0,01% 0,12%
9. Chi phí bán hàng 1,68% 1,76% 5,70% 4,42% 2,43%
10. Chi phí quản lý doanh nghiệp 6,13% 12,28% 6,62% 5,35% 12,59%
 Qua phân tích tỷ trọng ta thấy trong 100 đồng doanh thu thuần năm 2016 thì có
43,86 đồng giá vốn hàng bán và 56,14 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung
cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt động kinh doanh là 46,37 đồng.
Năm 2017, 100 đồng doanh thu thuần thì có 48,45 đồng giá vốn hàng bán và
52,55 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 64,55 đồng.
Năm 2018, 100 đồng doanh thu thuần thì có 41,04 đồng giá vốn hàng bán và
528,95 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 43,09 đồng.
Năm 2019, 100 đồng doanh thu thuần thì có 42,47 đồng giá vốn hàng bán và
57,53 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 43,32 đồng.
Năm 2020, 100 đồng doanh thu thuần thì có 67,97 đồng giá vốn hàng bán và
32,03 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 21,02 đồng.
Về mặt kết cấu thì năm 2017 với 100 đồng doanh thu, giá vốn hàng bán tăng
4,59 đồng dẫn đến lợi nhuận gộp giảm 4,59 đồng. Tuy nhiên lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh tăng 18,18 đồng do doanh thu tài chính tăng 32,25 đồng dù chi phí
tài chính tăng 3,66 đồng và chi phí doanh nghiệp tăng 6.15 đồng. Chi phí quản lý
doanh nghiệp, chi phí bán hàng và chi phí tài chính đều tăng nhưng tăng chậm hơn so
với doanh thu tài chính nên lợi nhuận thuần của công ty vẫn tăng. Bên cạnh đó, vẫn
cần xem xét nguyên nhân làm tăng giá vốn hàng bán có thể là do nguyên vật liệu đầu
vào, phương pháp xuất kho, đồng thời cần giảm chi phí quản lý doanh nghiệp.
Năm 2020 với 100 đồng doanh thu thì giá vốn hàng bán tăng 25,5 đồng so với
2019, làm cho lợi nhuận gộp giảm 25,5 đồng do dịch bệnh làm cản trở người đi thuê
tiềm năng đến thăm KCN và quả trình xử lý hồ sơ diễn ra chậm trong thời gian giãn
cách xã hội. Doanh thu từ hoạt động tài chính tăng 12.09 đồng. Song song với việc đạt
được doanh thu tài chính cao thì chi phí tài chính và chi phí lãi vay cũng tăng. Chi phí
quản lý doanh nghiệp tăng 7,24 đồng. Nhìn chung năm 2020, sự tăng cao về các loại
chi phí như giá vốn hàng bán, quản lý doanh nghiệp, bán hàng đã làm ảnh hưởng đến
lợi nhuận công ty. Do đó, công ty cần tìm phương án tối ưu hơn trong việc cắt giảm
các chi phí này.
2.1.2. Bảng cân đối kế toán
Phân tích cơ cấu tài sản
Để đánh giá khái quát tình hình tài chính của công ty trong năm, ta phân tích số
liệu phản ánh về vốn, nguồn vốn của công ty trong bảng cân đối kế toán trên cơ sở xác
định những biến động quy mô, kết cấu vốn và nguồn vốn của công ty.
Vốn doanh nghiệp là toàn bộ tài sản hiện có của công ty đang tồn tại trong giai
đoạn, các khâu của quá trình sản xuất và kinh doanh. Trên bảng cân đối kế toán có hai
loại:
- Tài sản lưu động và đầu tư tài chính ngắn hạn
- Tài sản cố định và đầu tư tài chính dài hạn
Trong cơ cấu tài sản của KBC, tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn tỷ trọng, hơn
80% tổng tài sản. Để phân tích ta so sánh tổng số vốn cuối năm và đầu năm để đánh
giá tình hình biến động về quy mô của công ty, đồng thời so sánh giá trị của tỷ trọng
toàn bộ vốn:
TÀI SẢN 2016 2017 2018 2019 2020
A. TÀI SẢN NGẮN HẠN 89% 87% 88% 85% 90%
I. Tiền và các khoản tương đương
tiền 2,01% 3,20% 1,33% 3,97% 4,41%
II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 0,01% 0,01% 0,02% 0,02% 8,15%
III. Các khoản phải thu ngắn hạn 29,89% 30,25% 34,55% 33,43% 27,91%
IV. Hàng tồn kho 56,24% 52,74% 50,82% 45,93% 48,49%
V. Tài sản ngắn hạn khác 0,61% 1,00% 1,18% 1,32% 1,02%
B. TÀI SẢN DÀI HẠN 11,24% 12,99% 12,11% 15,34% 10,02%
I. Các khoản phải thu dài hạn 2,07% 4,59% 3,55% 0,78% 0,76%
II. Tài sản cố định 0,85% 0,75% 0,93% 1,54% 1,08%
III. Bất động sản đầu tư 0,59% 0,85% 0,79% 2,63% 1,66%
IV. Tài sản dở dang dài hạn 1,60% 0,96% 1,15% 5,00% 3,65%
V. Đầu tư tài chính dài hạn 6,09% 5,78% 5,60% 5,24% 2,78%
VI. Tài sản dài hạn khác 0,03% 0,06% 0,08% 0,14% 0,09%
TỔNG CỘNG TÀI SẢN 100% 100% 100% 100% 100%
Năm 2016
 Năm 2016, tổng cộng tài sản của công ty là 14.657 tỷ đồng, trong đó tài sản
ngắn hạn là 13.010 tỷ đồng, chiếm khoảng 89%. Tỷ trọng hàng tồn kho chiếm 56,24%
tuy nhiên tỷ lệ này không có sự biến động nhiều qua các năm, trung bình là 50,84%.
Do công ty đang trong quá trình phát triển và mở rộng nên phải sử dụng nhiều loại chi
phí như: giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và
các chi phí phân bổ khác trong quá trình xây dựng các KCN và các dự án khác (Quế
Võ hiện hữu, Quế Võ mở rộng, Tân Phú Trung,...).
Tài sản dài hạn (1,647 tỷ) chiếm 11,2% chủ yếu là các khoản đầu tư tài chính
dài hạn (893,138 triệu). Ngoài ra các khoản phải thu dài hạn là 303 triệu, tài sản cố
định là 124 triệu, bất động sản đầu tư là 86 triệu và một khoản không nhỏ tài sản dở
dang dài hạn là 234,360 triệu đồng.

Năm 2017
Cuối năm, công ty nắm giữ tổng số tài sản là 15.779,8 tỷ đồng. Trong đó, tài
sản lưu động và đầu tư ngắn hạn là 13.730tỷ đồng, tăng 5,53% so với đầu năm, chủ
yếu là do tăng lượng tiền lên 70,99%, đầu tư tài chính ngắn hạn giảm 227,9 triệu, các
khoản phải thu tăng 392,59 tỷ, hàng tồn kho tăng 78 tỷ và tài sản ngắn hạn khác tăng
77,23%.
Tổng tài sản dài hạn tăng 402 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu dài hạn
chiếm tỷ trọng lớn, tăng 420 tỷ so với năm trước. Tuy nhiên, tài sản cố định giảm 6 tỷ
và tài sản dở dang dài hạn giảm 83,037 tỷ. Bên cạnh đó, các khoản đầu tư dài hạn
tăng 18 tỷ và tài sản khác tăng 4 tỷ. Qua đó, ta thấy công ty cũng đang chú ý đến
khoản đầu tư về dài hạn, các khoản chi phí xây dựng được giảm bớt, cho thấy tình
hình sản xuất của công ty có xu hướng tốt về dài hạn.
 Xét cơ cấu tỷ trọng của tài sản thì tài sản ngắn hạn giảm từ 89% xuống 87%,
khoản giảm này là không đáng kể. Tỷ trọng của tài sản dài hạn tăng từ 11,24% lên
12,99%, tỷ trọng các khoản đầu tư thay đổi không đáng kể.

Năm 2018:
Tổng tài sản vào cuối năm của công ty là 16.909,73 tỷ đồng chiếm tỷ trọng
88% là tài sản ngắn hạn. Sự gia tăng hàng tồn kho là 56,24% và các khoản phải thu
ngắn hạn là 29,89% là nguyên nhân khiến tài sản ngắn hạn tăng 8,25%. Tiền và các
khoản tương đương tiền giảm 280 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, tài sản dài hạn giảm 2 tỷ đồng. Do các khoản thu dài hạn giảm
123,54 tỷ và bất động sản đầu tư giảm 723 triệu,, tuy nhiên tài sản cố định tăng 38 tỷ,
tài sản dài hạn khác tăng 47,5%.

Năm 2019
 Đến cuối năm, số tài sản của công ty là 16.432,99 tỷ đồng, trong đó tài sản
ngắn hạn là 13.912 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 85%, so với đầu năm, tài sản ngắn hạn tuy
bị giảm không đáng kể, khoảng 6.39%. Tuy có sự sụt giảm trong đầu tư tài chính ngắn
hay hàng tồn kho và các khoản phải thu thì cũng chỉ từ hơn 2 đến 12,16%, nhưng bù
lại tiền và các khoản tương đương tiền tăng mạnh (190,97%) nên nhìn chung tài sản
lưu động và đầu tư ngắn hạn vẫn tăng.
Cùng với đó, tài sản ngắn hạn tăng 23,12% theo đó tỷ trọng tăng từ 12,11% lên
15,34%, nguyên nhân là do sự tăng mạnh mẽ từ bất động sản đầu tư và tài sản dở dang
dài hơn lần lượt là 298 tỷ và 602 tỷ đồng nhưng khoản phải thu dài hạn lại giảm tới
78,73%.

Năm 2020
Tính đến cuối năm 2020, tổng số tài sản của công ty là 23.785,88 tỷ đồng, tăng
44,74% so với cùng kỳ năm ngoái. Lý giải cho sự tăng tổng tài sản bởi khoản đầu tư
tài chính ngắn hạn tăng 67.387,43% do công ty đã mua 100% vốn góp của công ty
TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen và có kế hoạch chuyển nhượng khoản đầu
tư vào công ty này trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, hàng tồn kho cũng tăng từ lên
52,81% do ảnh hưởng của COVID 19 nên hoạt động kinh doanh của công ty bị hạn
chế.
Cùng với đó, tài sản dài hạn giảm 138,216 tỷ đồng. Chủ yếu là do sự sụt giảm
của các khoản đầu tư tài chính dài hạn, khoảng 200,479 tỷ đồng, các khoản phải thu
khác giảm 126,852 tỷ và bất động sản đầu tư giảm 38 tỷ.
Phân tích cơ cấu vốn
Nguồn vốn của công ty bao gồm nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ
kết cấu trong tổng số nguồn vốn hiện có của công ty phản ánh tính chất hoạt động
kinh doanh. Nguồn vốn thể hiện nguồn hình thành nên tài sản của doanh nghiệp, tài
sản biến động tương ứng với nguồn vốn. Vì thế phân tích tài sản phải đi đôi với phân
tích nguồn vốn.
NGUỒN VỐN 2016 2017 2018 2019 2020
C. NỢ PHẢI TRẢ 41,18% 42,72% 41,82% 36,83% 55,21%
I. Nợ ngắn hạn 23,01% 21,08% 23,26% 24,75% 29,27%
II. Nợ dài hạn 18,17% 21,65% 18,57% 12,08% 25,94%
D. VỐN CHỦ SỞ HỮU 58,82% 57,28% 58,18% 63,17% 44,79%
I. Vốn chủ sở hữu 58,82% 57,28% 58,18% 63,17% 44,79%
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 100% 100% 100% 100% 100%
Năm 2016, nợ phải trả chiếm tỷ trọng 41,18%, tỷ lệ giữa nợ ngắn hạn và nợ dài
hạn là 1,26 lần. Nguồn vốn chủ sở hữu là 58,82% lớn hơn so với nợ phải trả, cho thấy
công ty đã chủ động hơn về vốn, độc lập về tài chính và độc lập với các chủ nợ.
Năm 2017, nguồn vốn và tỷ trọng nợ biến động không nhiều, tuy nhiên nợ tăng
1,54% và nguồn vốn giảm tương ứng.
Năm 2018, nguồn vốn trong năm chỉ tăng rất chậm, chưa đầy 1% nhưng lúc
này nguồn nợ cũng giảm chưa đầy 1%.
 Năm 2019, cơ cấu này có sự tăng mạnh hơn so với các năm, cụ thể, nguồn vốn
tăng thêm xấp xỉ 5% và nợ giảm từ 41,82% xuống còn 36,83%.
Tuy nhiên, năm 2020, tỷ lệ nợ lại lớn hơn so với vốn chủ sở hữu. Nợ tăng
18,38% trong khi vốn chủ sở hữu lại giảm xuống 44,79%. Cho thấy doanh nghiệp
đang gặp vấn đề về sử dụng và quản lý nợ. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp đang
trong quá trình mở rộng thì việc sử dụng khéo léo đòn bẩy tài chính sẽ giúp doanh
nghiệp tiết kiệm được 1 khoản chi phí và gia tăng lợi nhuận.

2.2. Phân tích xu thế

2.2.1. Bảng kết quả kinh doanh

Đơn vị: Triệu đồng
CHỈ TIÊU 2.017 2.018 2.019 2.020
Tuyệt Tương Tương Tuyệt Tương Tương
đối đối Tuyệt đối đối đối đối Tuyệt đối đối
1. Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ -712.260 -36,11% 1.230.980 97,68% 718.727 28,85% -1.058.943 -32,99%
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 0 0 0 0 0 0 0 0
3. Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ -712.260 -36,11% 1.230.980 97,68% 718.727 28,85% -1.058.943 -32,99%
4. Giá vốn hàng bán và dịch vụ
cung cấp -254.537 -29,42% 411.815 67,45% 340.812 33,34% 98.776 7,25%
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ -457.723 -41,33% 819.164 126,09% 377.914 25,73% -1.157.720 -62,69%
1004,90 -11.636.
6. Doanh thu hoạt động tài chính 392.321 % -339.794 -78,77% 7 -12,71% 233.7733 292,47%
7. Chi phí tài chính 10.261 10,34% 84.436 77,14% 28.726 14,82% 7.621 3,42%
Trong đó: Chi phí lãi vay 25.306 30,99% 93.788 87,68% -5.0659 -2,52% -298 -0,15%
8. Phần lãi công ty liên doanh, liên
kết -2.826. -13,11% -4.882 -26,06% -13.433 -96,96% 2.254 536,05%
9. Chi phí bán hàng -11.090 -33,39% 119.891 541,92% -104 -0,07% -89.693 -63,20%
10. Chi phí quản lý doanh nghiệp 33.813 27,96% 10.100 6,53% 7.021 4,26% 98.840 57,51%
11. Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh -101.212 -11,07% 260.059 31,97% 317.201 29,55% -938.460 -67,48%
12. Thu nhập khác -3.886 -53,62% 10 0,32% 5.059 150,03% -4.956 -58,78%
13. Chi phí khác 4.722. 891,74% 24.382 464,27% 5.313 17,93% -32.4143 -92,75%
 -128,14 -103,55
14. Lỗ khác -8.609. % 24.371. 1289,20% 253 0,97% -27.458 %
15. Tổng lợi nhuận kế toán trước
thuế -109.821 -11,92% 235.687 29,04% 316.947 30,27% -911.006 -66,78%
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành -72.276 68,86% 16.188 9,13% -26.301 -13,60% -10.221 6,12%
-128,14
17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại -89.590. -85,23% -29.370 189,14% -111.396 248,11% -200.279 %
18. Lợi nhuận sau thuế TNDN -92.507 -13,01% 190.129 30,73% 231.852 28,66% -720.944 -69,27%

Trong giai đoạn năm 2016 - 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
bình quân qua các năm là hơn 2.216 tỷ đồng. Trong đó:
- Năm 2017 doanh thu giảm 712,26 tỷ đồng (tương ứng 36,11%) so với năm
2016.
- Năm 2018 doanh thu 2.491,18 tỷ đồng tăng 1.230,98 tỷ (tương ứng 97,68%) so
với 2017.
- Năm 2019 doanh thu 3.209,9 tỷ đồng tăng 718,73 triệu đồng (tương ứng
28,85%) so với 2018.
- Năm 2020 doanh thu 2.150,963 tỷ đồng giảm 1.059 tỷ đồng (tương ứng
32,99%) so với năm 2019.
Nhìn chung doanh thu có sự biến động thất thường qua các năm, nhất là trong
năm 2017 và 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm hơn 30% mặc dù có
sự tăng lên ở những năm trước đó. Tuy nhiên, công ty lại không có khoản giảm trừ
doanh thu nào, dù ở những năm đầu hoạt động đều có.
Giá vốn hàng bán có sự biến động lớn qua các năm, nhìn chung là có xu hướng
tăng. Đặc biệt, năm 2018 giá vốn hàng bán tăng 67,45% (tương đương 411 triệu đồng)
so với năm 2017. Ở năm 2020, tuy giá vốn hàng bán tăng 7,25% nhưng doanh thu lại
giảm 32,99%. Do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi COVID 19 nên hàng tồn
kho nhiều cũng làm ảnh hưởng đến doanh thu của công ty do tốn chi phí vào việc bảo
quản hàng tồn kho và chi phí bảo hiểm kho.
Doanh thu hoạt động tài chính giảm năm 2018 và 2019, tăng mạnh ở năm 2017
và 2020:
 - Năm 2017 doanh thu tài chính tăng 1004,9% tương ứng 392,32 tỷ đồng so với
2016. Chủ yếu bao gồm khoản thanh toán chậm của Công ty Cổ phần Dịch vụ
Kinh Bắc theo các hợp đồng cho thuê đất và nhà xưởng.
- Năm 2018 doanh thu giảm 78,77% tương ứng 339,79 tỷ đồng so với 2017.
- Năm 2019 doanh thu tài chính giảm 12,71% tương ứng 11,636 tỷ đồng so với
năm 2018.
- Năm 2020 doanh thu tài chính tăng 292,47% tương ứng 233,773 tỷ đồng so với
năm 2019.
Chi phí tài chính có sự tăng lên qua các năm:
- Năm 2017 chi phí tài chính tăng 10,34% tương đương hơn 10 tỷ đồng so với
năm 2016.
- Năm 2018 chi phí tài chính tăng 77,14% tương đương 84,496 tỷ đồng so với
năm 2017.
- Năm 2019 chi phí tài chính tăng 14,82% tương đương 28,726 tỷ đồng so với
năm 2018.
- Năm 2020 chi phí tài chính tăng 3,42% tương đương 7,621 tỷ đồng so với năm
2019.
Chi phí lãi vay tăng mạnh ở năm 2017 và 2018 lần lượt là 30,99% và 87,66%.
Giảm nhẹ ở năm 2019 (2,52%) và năm 2020 (0,15%)
Chi phí bán hàng có sự giảm dần qua các năm, nhưng 2018 tăng đột biến lên
đến 541,92% tương ứng 119,891 tỷ đồng so với năm 2017.
Chi phí quản lý doanh nghiệp có sự tăng dần qua các năm, tăng cao ở năm
2020 (57,51%).
Lợi nhuận thuần về hoạt động kinh doanh giảm ở năm 2017 và 2020 lần lượt
giảm 101,212 tỷ đồng và 938,460 tỷ đồng. Dù giá vốn hàng bán tăng nhưng do ảnh
hưởng của dịch bệnh, hoạt động kinh doanh của công ty bị hạn chế, làm cho lợi nhuận
giảm.
Thu nhập và chi phí khác có sự biến động không đều qua các năm. Đối với
những năm có chi phí cao hoặc tăng thì thu nhập sẽ thấp hoặc giảm và ngược lại.
 Chi phí thuế TNDN và lợi nhuận sau thuế TNDN có sự thay đổi tương đương
với lợi nhuận kế toán. Ngoài ra điều chỉnh lại thuế suất các khu công nghiệp mà công
ty đang đầu tư.
2.2.2. Bảng cân đối kế toán
Phân tích xu thế tài sản
Đơn vị tính: Triệu đồng
TÀI SẢN 2017 2018 2019 2020

Tương Tương Tuyệt Tương Tuyệt Tương

Tuyệt đối đối Tuyệt đối đối đối đối đối đối

A. TÀI SẢN NGẮN

HẠN 719.479 5,53% 1.132.280 8,25% -950.116 -6,39% 7.491.104 53,85%

I. Tiền và các khoản

tương đương tiền 209.482 70,99% -280.486 -55,59% 427.924. 190,97% 397.752. 61,00%

II. Đầu tư tài chính ngắn

hạn -227 -18,44% 1.947 193,27% -81 -2,75% 1.936.779 67387,43%

III. Các khoản phải thu

ngắn hạn 392.588 8,96% 1.068.238 22,38% -349.187 -5,98% 1.144.573 20,84%

-1.045.07
IV. Hàng tồn kho 78.928. 0,96% 270.206. 3,25% 2 -12,16% 3.986.102 52,81%

V. Tài sản ngắn hạn

khác 68.708. 77,23% 42.373 26,88% 16.301 8,15% 25.896 11,97%

B. TÀI SẢN DÀI HẠN 402.739 24,45% -2.315 -0,11% 473.373. 23,12% -138.216 -5,48%

II. Tài sản cố định -6.0845 -4,90% 38.987 33,02% 96.654 61,53% 2.550 1,01%

III. Bất động sản đầu tư 48.259. 55,71% -723 -0,54% 298.557. 222,54% -38.876 -8,98%

IV. Tài sản dở dang dài

hạn -83.037 -35,43% 42.785 28,27% 627.925 323,49% 47.310 5,76%

V. Đầu tư tài chính dài

hạn 18.736 2,10% 35.858 3,93% -86.652 -9,14% -200.479 -23,28%

VI. Tài sản dài hạn khác 4.116 82,89% 4.314 47,50% 10.004 74,68% -2.624 -11,21%

TỔNG CỘNG TÀI

SẢN 1.122.219 7,66% 1.129.964 7,16% -476.742 -2,82% 7.352.888 44,74%
 Trong giai đoạn 2016 - 2020, tài sản ngắn hạn của công ty có xu hướng tăng
qua các năm, cụ thể: năm 2017 tăng 5,53% so với 2016, so với 2017 thì 2018 tăng
8,25% và đặc biệt năm 2020 tăng 53,85% so với 2019. Tuy nhiên, 2019 tài sản ngắn
hạn lại giảm 6,39% so với năm ngoái.
- Tiền và các khoản tương đương tiền tăng mạnh ở 2019 lên đến 190,97%
(397,75 triệu đồng) tuy giảm ở 2018 (55,59%) nhưng ở các năm khác vẫn có xu
hướng tăng trung bình 65,45%, giúp doanh nghiệp đáp ứng được các yêu cầu
thanh toán, khả năng thanh khoản cao. Doanh nghiệp nên hạn chế giữ tiền
mạnh, vì nó sẽ làm mất đi khoản lợi nhuận để đầu tư hay gửi tiết kiệm mà
doanh nghiệp có thể kiếm được.
- Đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 193,27% trong năm 2018 và tăng 67.387,43%
năm 2020. Và có sự giảm nhẹ ở năm 2017 và 2019 lần lượt là 18,44% và
2,75%.
- Các khoản phải thu ngắn hạn tăng ở năm 2017, 2018 và 2020 với tỷ lệ tương
ứng là: 8,96%, 22,38% và 20,84%. Giảm 5,98% tương đương với khoản giảm
349,187 triệu. Giảm khoản phải thu sẽ giúp hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp phát triển tốt hơn, để làm được điều đó, doanh nghiệp cần: thắt chặt
chính sách bán chịu; dùng công cụ chiết khấu thanh toán để thu hồi tranh tránh
tình trạng doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn.
- Hàng tồn kho tăng 52,81% năm 2020 tương ứng với 3,986 tỷ đồng. Do ảnh
hưởng của dịch bệnh COVID 19, trong những năm tới doanh nghiệp cần đẩy
mạnh việc tiêu thụ hàng tồn kho để không bị mất nhiều loại chi phí cho khoản
mục này. Và chi phí dự án KCN và KĐT Tràng Cát gần 7,012 tỷ đồng, gấp 2
lần so với đầu năm.
Tài sản dài hạn tăng ở năm 2017 (24,45%) và năm 2019 (23,12%) và giảm
0,11% năm 2018, 5,48% năm 2020.
- Các khoản phải thu dài hạn năm 2017 tăng 138,51% so với 2016, trong đó phải
thu về dài hạn tăng 1529,29%. Năm 2020, khoản phải thu về cho vay dài hạn
tăng 3984,59%.
 - Bất động sản đầu tư tăng 222,54% năm 2019 với khoản tăng cụ thể là 298,557
tỷ đồng.
- Tài sản dài hạn dở dang tăng 627,926 tỷ đồng (323,49%) so với 2018.
Phân tích xu thế nguồn vốn
Đơn vị tính: Triệu đồng
2017 2018 2019 2020

Tuyệt Tương Tuyệt Tương Tương Tuyệt Tương

NGUỒN VỐN đối đối đối đối Tuyệt đối đối đối đối

C. NỢ PHẢI TRẢ 705.202 11,68% 330.714. 4,91% -1.020.515 -14,43% 7.081.024 117,01%

I. Nợ ngắn hạn -46.919 -1,39% 606.992. 18,25% 134.580. 3,42% 2.894.738 71,17%

II. Nợ dài hạn 752.121 28,24% -276.278 -8,09% -1.155.096 -36,79% 4.186.286 210,96%

D. VỐN CHỦ SỞ HỮU 417.017 4,84% 799.250 8,84% 543.773 5,53% 271.864 2,62%

I. Vốn chủ sở hữu 417.017 4,84% 799.250 8,84% 543.773 5,53% 271.864 2,62%

TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 1.122.219 7,66% 1.129.964 7,16% -476.742 -2,82% 7.352.888 44,74%

Trong giai đoạn 2017 - 2019, nợ phải trả có xu hướng giảm qua các năm. Năm
2018 giảm 4,91% so với 2017, và 2019 giảm 14,43% so với 2018. Do sự sụt giảm của
nợ dài hạn: năm 2018 giảm 276,28 triệu và 2019 giảm 1,155 tỷ đồng.
Năm 2020, khoản nợ phải trả lại tăng đến 117,01% tương ứng với 7,081 tỷ
đồng, do nợ dài hạn tăng 210,96% có nghĩa là công ty phải đối mặt với áp lực chi trả
nợ và lãi vay các khoản nợ trong các năm tới. Để đảm bảo khoản nợ đã vay và thanh
toán các khoản nợ trong thời gian tới, KBC cần: có chiến lược sử dụng vốn vay cụ thể,
vay đầu tư đúng mục đích và thanh toán các khoản nợ khi đến hạn; xem xét chi phí sử
dụng vốn.
Vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng không đều. Năm 2017 tăng 4,84% do sự
tăng của lợi nhuận chưa phân phối trung bình 28,5%. Năm 2018 tăng gần như gấp đôi
lên 8,48% chủ yếu là do sự tăng của lợi ích cổ đông không kiểm soát (9899,99%).

2.3. Phân tích chỉ số tài chính

2.3.1. Chỉ tiêu khả năng thanh toán

 Doanh nghiệp cần phải duy trì được một lượng vốn luân chuyển hợp lý để đáp
ứng kịp các khoản nợ ngắn hạn, duy trì hàng tồn kho để đảm bảo hoạt động sản xuất,
kinh doanh. Doanh nghiệp chỉ có thể tồn tại nếu đáp ứng được các nghĩa vụ thanh toán
khi đến hạn. Để đánh giá khả năng thanh toán của doanh nghiệp, chúng ta sử dụng các
hệ số thanh toán để đánh giá khả năng thanh toán của doanh nghiệp.
Hệ số khả năng thanh toán hiện hành
Hệ số thể hiện khả năng chuyển đổi tài sản ngắn hạn thành tiền để thanh toán
cho các khoản nợ ngắn hạn.
2016 2017 2018 2019 2020

Khả năng =Tổng tài sản lưu

thanh toán động (ngắn hạn)/Nợ
hiện hành ngắn hạn 3,86 4,13 3,78 3,42 3,07
Hệ số thanh toán hiện hành: Mặc dù 3 năm gần đây, hệ số này có xu hướng
giảm. Tuy nhiên, tỷ lệ vẫn tốt > 1 cho thấy doanh nghiệp có khả năng chi trả cho các
khoản nợ đến hạn. Nên khả năng thanh toán của KBC không có gì phải lo lắng.
Hệ số khả năng thanh toán nhanh
2016 2017 2018 2019 2020

Khả năng =(Tổng tài sản lưu

thanh toán động - Hàng tồn
nhanh kho)/Nợ ngắn hạn 1,41 1,63 1,59 1,56 1,42

Tỷ số thanh toán nhanh nhìn chung qua các năm đều cao >1. Năm 2016 khả
năng thanh toán nhanh bằng 1.41 cho thấy có 1.41 đồng tài sản có tính thanh khoản
cao đảm bảo cho 1 đồng nợ ngắn hạn, tỷ số này cho thấy khả năng thanh toán thực sự
của công ty.
Năm 2017, tỷ số thanh toán nhanh ở mức cao và bằng 1.63, nguyên nhân là do
tốc độ tăng tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao.
Hệ số khả năng thanh toán bằng tiền mặt
2016 2017 2018 2019 2020

Khả năng =(Tiền+Các khoản 0,09 0,15 0,06 0,16 0,15

thanh toán tương đương Tiền)/Nợ
bằng tiền mặt ngắn hạn
Chỉ số thanh toán tiền mặt của KBC là tương đối thấp, đặc biệt tại năm 2016 và
2018 lần lượt là 0.09, 0.06. Nguyên nhân do công ty quản lý tài sản ngắn hạn không
hiệu quả. Việc tỷ số thanh toán bằng tiền giảm chứng tỏ công ty đang gặp khó khăn về
tài chính vì tỷ số này rất nhạy cảm với bất kỳ sự biến động nhỏ nào trong hoạt động
kinh doanh của công ty.
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay
2016 2017 2018 2019 2020

Khả năng trả =Lợi nhuận trước lãi

lãi vay bằng vay và thuế
lợi nhuận (EBIT)/Chi phí lãi vay 12,28 8,59 6,22 7,97 3,32

Hệ số lãi vay giảm dần qua các năm cho thấy công ty đang khó khăn hơn trong
việc trả lãi, sử dụng nợ không hiệu quả. Nguyên nhân do KBC gia tăng tỷ số nợ, kèm
theo đó chi phí lãi vay tăng lên khiến cho hệ số lãi vay giảm. Nhìn chung chỉ số vẫn
>2 ở mức tốt tuy nhiên nếu tiếp tục giảm có thể dẫn đến các bất lợi cho công ty như
các chủ nợ có thể đi đến kiện tụng

2.3.2. Chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động

2.3.2.1 Hiệu quả hoạt động

Hệ số vòng quay các khoản phải thu
2016 2017 2018 2019 2020

Vòng quay Doanh thu thuần/Bình

các khoản quân các khoản phải
phải thu thu 0,47 0,25 0,42 0,53 0,35

Thời gian thu

tiền bình 365/Vòng quay khoản
quân (ngày) phải thu 777 1.475 875 686 1.056
 Chỉ số vòng quay khoản phải thu nhìn chung là tốt cho thấy công ty sử dụng
chính sách bán chịu hiệu quả. Tuy nhiên thời gian thu tiền bình quân lớn vì là doanh
nghiệp bất động sản nên mỗi khoản nợ là rất lớn không thể thu hồi trong ngắn hạn.
Hệ số vòng quay hàng tồn kho

2016 2017 2018 2019 2020

Vòng quay hàng tồn kho 0,10 0,07 0,12 0,17 0,15

Thời gian tồn kho bình quân (ngày) 3.504 4.988 3.027 2.130 2.484

Trong giai đoạn COVID hiện nay vào năm cuối 2019 đầu 2020 các công ty bất
động sản đang gặp khó khăn. KBC đã tăng lượng lớn hàng tồn kho, do hàng bán
không được và thị trường có nhiều rủi ro khiến cty tăng hàng tồn kho để dự phòng.
Vòng quay hàng tồn kho nhìn chung là rất thấp so với các ngành khác tuy
nhiên đó là đặc thù của các công ty bất động sản lớn chuyên kinh doanh khu công
nghiệp và khu đô thị. Việc vòng quay tồn kho lớn dẫn theo thời gian tồn kho bình
quân cũng tăng theo.
Hệ số vòng quay tổng tài sản

2016 2017 2018 2019 2020

Vòng quay Doanh thu thuần/Tổng

tổng tài sản tài sản bình quân 0,14 0,08 0,15 0,19 0,11

Năm 2016, hiệu suất sử dụng tài sản bằng 14% cho thấy rằng 1 đồng tài sản đã
tạo ra 0.14 đồng doanh thu. Đến năm 2017, hiệu suất sử dụng tài sản giảm còn 8% và
đến năm 2020 là 11%,Hiệu suất sử dụng tài sản của công ty là thấp cho thấy công ty
đang sử dụng tài sản không hiệu quả. Nguyên nhân là do công ty sử dụng tài sản ngắn
hạn không hiệu quả như đầu tư nhiều vào hàng tồn kho.
Hệ số vòng quay tài sản cố định

2016 2017 2018 2019 2020

Vòng quay tài Dòng thu thuần/Tài

sản cố định sản cố định bình quân 14,88 10,40 18,11 15,63 8,44
 Năm 2016, 1 đồng tài sản cố định tạo ra 14.88 đồng doanh thu. Cho thấy năm
2016 công ty sử dụng tài sản cố định rất hiệu quả. Nguyên nhân trong năm 2016 công
ty giảm tài sản cố định để đầu tư vào tài sản lưu động làm tài sản cố định bình quân
giảm, doanh thu năm 2016 tăng. Nhìn chung vòng quay tài sản cố định của công ty
trong ba năm từ 2016-2020 đang có xu hướng giảm dần tuy nhiên vẫn ở mức tốt, đây
là thế mạnh mà công ty cần phát huy.
2.3.2.2. Lợi nhuận bán hàng
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu

2016 2017 2018 2019 2020

Tỷ lệ Lợi
nhuận =Lợi nhuận sau thuế
thuần/Doanh của cổ đông công ty
thu thuần mẹ/Doanh thu thuần 0,28 0,46 0,30 0,29 0,10
Chỉ số này thể hiện: 1 đồng doanh thu thuần thì doanh nghiệp thu về bao nhiêu
đồng lợi nhuận sau thuế. Nó phản ánh hiệu quả trong việc quản lý chi phí của doanh
nghiệp. Chỉ số đang giảm dần cho thấy việc quản lý chi phí hiện tại đang gặp khó
khăn.
Tỷ suất lợi nhuận gộp (hay Biên lợi nhuận gộp)
2016 2017 2018 2019 2020

Tỷ lệ Lợi
nhuận
gộp/Doanh =Lợi nhuận
thu thuần gộp/Doanh thu thuần 0,56 0,52 0,59 0,58 0,32

Chỉ số này phản ánh hiệu quả của việc quản lý chi phí sản xuất của doanh
nghiệp (NVL, nhân công,..), khả năng tạo ra lợi nhuận cũng như khả năng cạnh tranh
của doanh nghiệp trên thị trường.
 Từ 2016-2018 KBC duy trì một biên lợi nhuận gộp cao, ổn định qua nhiều năm
tuy nhiên lại giảm sút ở năm 2020. Cũng giống như ROS chỉ số này ở năm 2020 giảm
sút mạnh cho thấy việc quản lý chi phí thật sự đang gặp khó khăn.
Biên lợi nhuận hoạt động (Operating Profit Margin)
2016 2017 2018 2019 2020

Biên lợi
nhuận hoạt
động =Thu nhập hoạt động/
Doanh thu thuần 0,92 0,87 0,79 0,84 0,57

Biên lợi nhuận hoạt động là thông số đo lường mức lợi nhuận mà một công ty
kiếm được từ một đồng doanh thu, sau khi đã trả các chi phí sản xuất biến đổi như tiền
lương, nguyên liệu và trước khi trả lãi và thuế. Nhìn chung chỉ số khá đồng đều không
biến động quá lớn, cho thấy rủi ro trong kinh doanh giữ ở mức thấp.
Biên EBITDA
2016 2017 2018 2019 2020

Biên
EBITDA =Lợi nhuận trước thuế và
khấu hao/ Doanh thu thuần 0,51 0,73 0,50 0,49 0,30
Biên EBITDA nhìn chung không có sự thay đổi lớn, giữ ở mức trung bình ổn
định.
2.3.2.3 Lợi nhuận đầu tư
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản

2016 2017 2018 2019 2020

=Lợi nhuận sau thuế của

cổ đông công ty
ROA mẹ/Tổng tài sản 3,80% 3,70% 4,41% 5,59% 0,94%
Trong năm 2016, ROA bằng 3.80% cho thấy 1 đồng tài sản bình quân tạo ra
0.038 đồng doanh thu.
 Đến năm 2019 ROA tăng lên 5.59% là tín hiệu tốt về hoạt động kinh doanh của
công ty. Sang năm 2020, ROA giảm mạnh cho thấy khả năng sinh lợi trên mỗi đồng
tài sản của công ty giảm mạnh. Nguyên nhân là do ảnh hưởng Covid năm 2020 công
ty tiếp tục đầu tư vào tài sản đặc biệt là hàng tồn kho nhưng lợi nhuận ròng lại giảm
làm cho ROA giảm mạnh.
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu

202
2016 2017 2018 2019 0

=(Lợi nhuận sau thuế

ROE TNDN)/Vốn chủ sở hữu 8,25% 6,85% 8,22% 10,03% 3%
Nhìn chung ROE ở mức hiện tại là có thể chấp nhận được, phù hợp với hoàn
cảnh, thực trạng hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án bắt đầu
triển khai.
Năm 2019, ROE đã cải thiện hơn, tỷ số này là tốt đối với công ty, cũng như các
công ty khác cùng ngành thì ROE của công ty là tương đương hoặc tốt hơn. Năm
2020, ROE của công ty ở mức rất thấp bằng 3%, 1 đồng vốn chủ sở hữu bình quân của
công ty chỉ tạo ra 0.03 đồng lợi nhuận dành cho cổ đông. ROE ở mức thấp cho thấy
công ty đang gặp khó khăn. Nguyên nhân sự giảm ROE do trong năm 2020, ROS và
hiệu suất sử dụng tài sản đều giảm trong đó ROS giảm rất mạnh.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn cổ phần thường
2016 2017 2018 2019 2020

=Lợi nhuận trước lãi vay và

thuế/Vốn dài hạn (Vốn chủ
sở hữu + nợ dài hạn + lợi
ROCE ích cổ đông thiểu số) 8,22% 7,37% 9,09% 11,76% 3,65%

ROCE tăng dần qua các năm cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng nguồn vốn
rất tốt, tuy nhiên năm 2020 tỷ lệ này đã giảm xuống tận 3.65%, giảm mạnh giống các
chỉ số ROE ROA cho thấy có được lợi nhuận từ đầu tư trong giai đoạn này rất khó
khăn.
 2.3.3. Chỉ tiêu đòn bẩy tài chính

Chúng ta sẽ sử dụng Hệ số nợ để đánh giá.

2016 2017 2018 2019 2020

Tỷ lệ Tổng
nợ/Tổng tài sản =Tổng nợ/Tổng tài sản 0,41 0,43 0,42 0,37 0,55

Chỉ số tài chính này cho biết quan hệ giữa vốn huy động bằng đi vay và vốn
chủ sở hữu (tức vốn của nhà đầu tư). Một công ty thường được coi là an toàn hơn nếu
công ty có chỉ số nợ trên vốn chủ sở hữu thấp - tức là tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn -
mặc dù chỉ số này rất thấp có thể cho thấy một sự thận trọng quá mức. Nói chung,
tổng nợ nên bằng 50 - 80% vốn chủ sở hữu.

Tỷ số nợ của công ty nhìn chung đang tăng dần, năm 2020 lớn hơn 50% cho
thấy công ty phụ thuộc nhiều vào nguồn tài trợ bên ngoài. Với tình hình mọi chi phí
đều tăng cao, vốn vay tăng cao, nguyên vật liệu tăng cao, công ty nên giảm nợ để
giảm chi phí, tăng hiệu suất sử dụng tài sản.

2.3.4 Phân tích mô hình Dupont

Phân tích chỉ số ROE bằng mô hình Dupont

2016 2017 2018 2019 2020

Profit Margin NI/Net Revenue 36,06% 49,10% 32,47% 32,42% 14,87%

Total Asset Net Revenue/Total

Turnover Asset 13,93% 8,28% 15,24% 19,25% 10,70%

Leverage Total 172,36 173,19 164,91 191,21

Factor Asset/Shareholder's 169,97% % % % %
 Equity

NI/Shareholder's
ROE Equity 8,54% 7,01% 8,57% 10,30% 3,04%

● Tỷ lệ Lợi nhuận ròng/Doanh thu thuần: Tỷ lệ này có tăng từ năm 2016-2017

và đang xu hướng giảm qua từng năm.
● Tỷ lệ Doanh thu thuần/Tổng tài sản: Đây là nhân tố chính ảnh hưởng đến
ROE của KBC. thể hiện hiệu quả sử dụng tài sản tăng lên đáng kể trong giai
đoạn 2017-2019 nhưng đã có sự giảm mạnh vào năm 2020.
● Tổng tài sản/Vốn chủ sở hữu: một công thức khác của đòn bẩy tài chính. Tỷ
lệ này hầu hết có xu hướng tăng qua các năm, có giảm vào năm 2019 nhưng
sau đó lại tăng mạnh vào năm 2020
Qua phân tích Dupont, chúng ta thấy được rằng: Total Asset Turnover là yếu tố
cần được cải thiện nếu doanh nghiệp muốn tăng tỷ suất sinh lời ROE.

III. Phân tích hoạt động đầu tư của công ty

3.1. Phân tích hoạt động đầu tư ngắn hạn

3.1.1. Phân tích tiền và các khoản tương đương tiền:

Đơn vị: Triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020

I. Tiền và các khoản tương

đương tiền 295.085 504.568 224.081 652.005 1.049.758

1. Tiền 120.596 234.138 219.038 550.470 889.891

2. Các khoản tương đương

tiền 174.490 270.430 5.043 101.535 159.867

II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 1.236 1.008 2.956 2.874 1.940
1. Chứng khoán kinh doanh 7.490 7.490 7.490 7.490 7.490

2. Dự phòng giảm giá chứng

khoán kinh doanh (6.255) (6.483) (6.536) (6.616) (5.305)

3. Đầu tư nắm giữ đến ngày

đáo hạn 0 0 2.000 2.000 82.600

Tiền và các khoản tương đương tiền của công ty bao gồm: Tiền mặt, Tiền gửi
ngân hàng, các khoản tương đương tiền (tiền gửi ngắn hạn tại ngân hàng thương mại
có thời hạn từ 1 đến 3 tháng với lãi suất từ 4.3% đến 5.2%; tuy nhiên năm 2020 do
ảnh hưởng của đại dịch COVID, lãi suất giảm còn 2.9% - 4.7%) và các khoản đầu tư
ngắn hạn không quá 3 tháng (chủ yếu là nắm giữ cổ phiếu của Công ty Cổ phần Đầu
tư và Công nghiệp Tân Tạo, ngoài ra gửi tiền tại ngân hàng, năm 2020 mua 100% vốn
góp vào Công ty TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen).

Trong giai đoạn 2016 - 2020, tiền của công ty có xu hướng tăng đều qua các
năm, cho thấy khả năng thanh khoản cao, thanh toán tốt. Các khoản tương đương tiền
và đầu tư ngắn hạn của công ty dễ dàng chuyển đổi thành tiền, và không có nhiều rủi
ro khi chuyển đổi. Tuy nhiên, việc giữ nhiều tiền mặt sẽ khiến công ty mất đi mức lãi
suất mà lẽ ra đã có được nếu như tiền được đầu tư vào các tài sản sinh lãi thay vì được
giữ dưới dạng tiền mặt.
Dựa theo phần thuyết minh 04 trong BCTC, nhận thấy tỷ trọng tiền gửi ngân
hàng chiếm trên 80%, đây là điều hợp lý, tránh tình trạng mất mát, an toàn giúp cho
lãi suất tiền gửi tăng. Bên cạnh đó, cũng cần xem xét lãi suất tiền gửi ngân hàng với
lãi suất hoạt động kinh doanh. Nếu lãi suất tiền gửi thấp hơn thì sẽ không hợp lý, công
ty cần phải đẩy nhanh lượng tiền ứ đọng vào sản xuất kinh doanh. Về khía cạnh thanh
toán, việc tồn quỹ lớn sẽ làm tăng khả năng thanh toán tức thời của công ty. Tuy
nhiên, năm 2018 các khoản tương đương tiền của công ty giảm mạnh còn 5 tỷ ( năm
2017: 270 tỷ) do công ty gửi ngân hàng ít hơn. Khoản này giảm làm khả năng trang
trải các khoản nợ vay và thế chấp của công ty giảm.
 3.1.2. Phân tích các khoản phải thu:

Đơn vị: Triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020

III. Các khoản phải thu ngắn

hạn 4.381.552 4.774.141 5.842.379 5.493.191 6.637.765

1. Phải thu ngắn hạn của khách

hàng 1.095.585 1.216.364 1.767.072 1.353.873 1.384.869

2. Trả trước cho người bán ngắn

hạn 1.736.233 1.810.839 2.081.855 2.442.884 2.701.142

3. Phải thu về cho vay ngắn hạn 27.738 52.340 180.663 391.712 925.080

4. Phải thu ngắn hạn khác 1.628.332 1.671.930 1.820.123 1.312.056 1.634.008

5. Dự phòng phải thu ngắn hạn

khó đòi -7.334 -7.334 -7.334 -7.334 -7.334

I. Các khoản phải thu dài

hạn 303.758 724.508 600.969 127.852 181.756

1. Phải thu dài hạn của khách

hàng 211.864 26.435 0 0 140.910

2. Phải thu về cho vay dài hạn 50.700 26.900 700 1.000 40.846

3. Phải thu dài hạn khác 41.194 671.173 600.269 126.853 0

TỔNG KHOẢN PHẢI THU 4.685.309 5.498.648 6.443.348 5.621.044 6.819.521

Các khoản phải thu thực chất là đồng vốn mà doanh nghiệp bị đối tác (có thể là
khách hàng, có thể là nhà cung cấp) chiếm dụng, vì thế về nguyên tắc các khoản phải
thu này càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2016 - 2020, quy mô khoản phải
thu của doanh nghiệp tăng lên, do hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đang mở
rộng. Nhìn chung, khoản phải thu tăng lên, vòng quay khoản phải thu của doanh
nghiệp tăng ở năm 2016, 2018 và 2019 và số ngày phải thu giảm ở những năm này
cho thấy doanh nghiệp quản lý công nợ tốt, sản phẩm được tiêu thụ dễ dàng hơn so
với 2017 và 2020.
Khoản phải
thu/Doanh thu 2016 2017 2018 2019 2020
KBC 237,54% 436,33% 258,65% 175,12% 317,05%
BCM 95,04% 97,67% 73,26% 50,20% 159,38%
SNZ 41,48% 42,20% 37,41% 30,32% 42,64%

Dựa theo BCTC của BCM và SNZ, ta tính toán được tỷ lệ khoản phải thu/
doanh thu. Có thể thấy, tỷ lệ này của KBC lớn hơn rất nhiều so với hai doanh nghiệp
khác cùng lĩnh vực bất động sản. Khả năng thu hồi các khoản phải thu chiếm một
khoản không nhỏ so với doanh thu. Nếu KBC tiếp tục để tình trạng này kéo dài mà
không thể thu hồi được nợ sẽ ảnh hưởng xấu đến công nợ phải thu, cũng như tài sản
của công ty. Tuy nhiên, trong ngắn hạn khoản phải thu của KBC không tập trung vào
một số khách hàng, mà có sự thay đổi giữa các năm, cho thấy, khả năng thu hồi nợ tốt;
công ty cũng trích lập dự phòng lớn hơn 20% tổng nợ phải thu cuối kỳ, giúp công ty
hạn chế được rủi ro. Công ty đang mở rộng quy mô nên việc khoản phải thu lớn hơn
so với các công ty đã có chỗ đứng như SNZ (thu hút vốn FDI từ những năm 90, diện
tích đất khu CN Đồng Nai xấp xỉ 33%), hay BCM một trong những doanh nghiệp có
quỹ đất lớn nhất Việt Nam là điều bình thường.

3.1.3. Phân tích hàng tồn kho:

Tỷ trọng HTK 2016 2017 2018 2019 2020

56,24% 52,74% 50,82% 45,93% 48,49%

Giai đoạn 2016 - 2020, hàng tồn kho chiếm một phần lớn trong tỷ lệ tài sản
kinh doanh của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có thêm doanh thu và khoản thu
nhập thêm sau này từ những nguồn hàng tồn kho này. Tuy nhiên, tỷ trọng hàng tồn
kho lớn luôn là mối quan ngại đối với các nhà đầu tư, do tính chất tồn lâu, chôn vốn,
chi phí phát sinh thêm của nó, hay nói cách khác nếu để hàng tồn kho quá lâu thì sẽ
ảnh hưởng tới quá trình kinh doanh do doanh nghiệp phải phải tốn chi phí dự trữ,
thanh lý hay cải tiến và thanh lý hàng hư hỏng.
 Hàng tồn kho của KBC là các khoản tiền thuê đất, chi phí đền bù giải phóng
mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí chung phát
sinh trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và các dự án bất động sản khác để
bán. Do công ty đang trong quá trình mở rộng quy mô, vẫn đang rà soát, đánh giá xác
định số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng hay đi vay nhằm phát triển các dự án bất
động sản. Vì vậy, dự trữ và phát triển hàng tồn kho này tỷ lệ thuận với sự tăng trưởng
của doanh nghiệp. KBC mở rộng quỹ đất, phát triển khu công nghiệp, khu dân cư - đô
thị, đầu tư tài chính, tạo nên kỳ vọng về hoạt động kinh doanh trong thời gian tới,
động lực cho lợi nhuận tăng trưởng và giá cổ phiếu bùng nổ (Từ vùng giá tích luỹ
14.000 - 15.000 đồng/cổ phiếu, lập đỉnh 45.500 đồng/cổ phiếu vào ngày 25/1/2021).

Đơn vị: Triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020

Dự án KCN và
KĐT Tràng Cát (i) 3.545.420 3.475.131 3.505.530 3.508.914 7.198.939

Dự án KCN Tân
Phú Trung (ii) 2.560.161 2.458.595 2.377.277 1.657.889 1.401.246

Dự án KĐT Phúc
Ninh 824.899 810.973 859.601 985.924 1.065.108

Dự án KCN và ĐT
Quảng Châu 491.303 580.3533 685.721 342.780 406.582

Dự án KCN Nam
Sơn- Hạp Lĩnh 359.202 457.742 776.878

Dự án KCN Quế
Võ mở rộng 288.591 287.319 120.435 1.640 0

Dự án KCN Tràng
Duệ - gđ 2 167.998 214.388 130.183 16.161 16.045

Dự án KĐT Tràng
Duệ 0 140.383 476.158 538.468 640.346
Dự án KCN Tràng
Duệ- gđ 3 2.016 2.016

Dự án KCN Quế
Võ hiện hữu 50.222 48.534 57.861 0

Dự án KCN Tràng
Duệ - gđ 1 (iii) 66.896 3.692 7.256 12.165 2.728

Hàng hóa biếu tặng 316 10.913 10.361

Các dự án khác 13.560 13.567 13.292 13.147 13.612

TỔNG CỘNG 8.243.696 8.322.625 8.592.832 7.547.759 11.533.861

3.2. Phân tích hoạt động đầu tư dài hạn:

3.2.1. Tài sản cố định hữu hình:

Đơn vị: Triệu đồng

Nguyên giá TSCĐ

Loại TSCĐ 2016 2017 2018 2019 2020

Nhà cửa, vật kiến

trúc 181.260 189.619 235.669 325.500 352.938

Máy móc, thiết bị 32.982 35.295 35.591 64.121 64.901

Phương tiện vận tải 51.358 51.822 66.573 68.315 84.3658

Thiết bị văn phòng 9.682 9.8838 14.08217 26.365 26.4470

Khác 1.141.610 1.176.110 1.176.110 1.176.110 1.357.610

TỔNG CỘNG 276.425 287.795 353.092 485.477 530.009

Giá trị còn lại

Loại TSCĐ 2016 2017 2018 2019 2020

Nhà cửa, vật kiến

trúc 81.780 76.336 106.210 173.187 173.685
Máy móc, thiết bị 12.804 11.923 8.950 33.434 28.566

Phương tiện vận tải 24.722 25.631 34.854 30.000 39.807

Thiết bị văn phòng 4.650 4.029 6.727 16.888 13.891

Khác 213 165 82 34 177

TỔNG CỘNG 124.169 118.085 156.823 253.543 256.126

Tài sản cố định hữu hình chiếm một phần rất nhỏ trong tổng tài sản của công
ty, chưa đến 2%, do các điều chỉnh gắn liền với điều chỉnh về giấy phép kinh doanh
năm 2015 và 2019. Hoạt động chủ yếu của công ty là đầu tư, xây dựng và kinh
doanh cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp, cho thuê mua nhà xưởng hoặc
bán nhà xưởng do Công ty xây dựng trong khu công nghiệp, khu đô thị, đầu tư tài
chính,... Để nâng cao chất lượng và sản lượng đòi hỏi công ty phải luôn đổi mới, trang
bị thêm nhiều cơ sở hạ tầng máy móc hiện đại, thay đổi cơ cấu TSCĐ hữu hình sao
cho hợp lý.

Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty đã đề cập ở trên, cho nên nhà
cửa, vật kiến trúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng TSCĐ hữu hình. Nhằm đáp ứng
nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và mở rộng hoạt động kinh doanh, Tổng Công
ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã mở rộng quỹ đất ở Hưng Yên, Hải Dương, Long An
và Vũng Tàu.

Nguyên giá TSCĐ liên tục tăng qua các năm, trong đó nhà cửa, vật kiến trúc
chiếm khoảng hơn 60% TSCĐ hữu hình. Do công ty đang trong quá trình mở rộng
kinh doanh nên giá trị tăng thêm hay thanh lý, nhượng bán TSCĐ là không đáng kể,
chủ yếu là đầu tư xây dựng và mua mới.

Có được kết quả như trên, công ty đã bỏ một phần lớn lợi nhuận thu được để
đầu tư xây dựng và mua sắm thêm nguyên vật liệu để xây dựng các khu công nghiệp,
đô thị,... Công ty luôn trong tình trạng khát vốn để xây dựng khu công nghiệp và tăng
cường nợ vay, phát hành cổ phiếu, không chia cổ tức năm 2019 để tái đầu tư vào các
dự án như Tràng Cát, Quang Châu, Tràng Duệ,... Điều này làm cho hệ số nợ của công
ty tăng mạnh, lợi nhuận ròng chủ yếu sử dụng để tái đầu tư thay vì chi trả cổ tức cho
 cổ đông, tỷ suất sinh lời vốn đầu tư tăng, gia tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh của
công ty trong tương lai.

Đơn vị: Triệu đồng

Giá trị hao mòn

Loại TSCĐ 2016 2017 2018 2019 2020

Nhà cửa, vật kiến

trúc 99.480 113.283 129.459 152.313 179.253

Máy móc, thiết bị 20.178 23.373 26.641 30.686 36.336

Phương tiện vận tải 26.636 26.190 31.719 38.316 44.558

Thiết bị văn phòng 5.032 5.853 7.355 9.478 12.556

Khác 928 1.011 1.093 1.142 1.180

TỔNG CỘNG 152.254 169.710 196.268 231.934 273.882

Tài sản cố định của công ty được trích khấu hao theo phương pháp đường
thẳng trong suốt thời gian hữu dụng. Khấu hao theo phương pháp đường thẳng sẽ giúp
công ty đạt được cả mục đích tài chính và thuế. Bên cạnh ưu điểm đơn giản dễ tính và
phân bổ đều giá trị TSCĐ cho các kỳ sử dụng thì phương pháp này còn cho phép chi
phí khấu hao được phân bổ vào giá thành sản phẩm ổn định nên không gây đột biến về
giá thành, cho phép doanh nghiệp dự kiến trước được thời hạn thu hồi vốn đầu tư vào
các loại TSCĐ, phù hợp với KBC khi đang trong quá trình mở rộng quy mô.

3.3. Phân tích hoạt động đầu tư tài sản tài chính

3.3.1. Kế toán chứng khoán vốn

Đơn vị: Triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020

II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 1.236 1.008 2.955 2.874 1.939.653

1. Chứng khoán kinh doanh 7.490 7.490. 7.490 7.490 1.862.358

2. Dự phòng giảm giá chứng
khoán kinh doanh (6.255) (6.483) (6.535) (6.616) (5.305)

3. Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo

hạn 0 0 2.000 2.000 82.600

V. Đầu tư tài chính dài hạn 893.138. 911.875 947.733 861.081 660.601

1. Đầu tư vào các công ty liên

doanh, liên kết 484.351 503.087 516.941 434.925 234.989

2. Đầu tư góp vốn vào các đơn

vị khác 448.500 448.500 448.500 448.500 448.500

3. Dự phòng đầu tư tài chính dài

hạn -39.713 -39.713 -17.708 -22.345 -22.888

Bảng số liệu cho thấy, doanh nghiệp chủ yếu đầu tư vào các tài sản tài chính
dài hạn, trong đó có đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết và góp vốn vào các
đơn vị khác. Từ năm 2018, công ty bắt đầu đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn và tăng
vọt vào năm 2020 từ 2 tỷ đồng đến 82,6 tỷ đồng.
Tỷ suất đầu tư tài sản tài
chính tổng quát 2016 2.017 2.018 2.019 2.020

6,102 5,785 5,622 5,257 10,932

Tỷ suất đầu tư tài sản tài chính tổng quát phản ánh cứ 100 đồng tổng tài sản của
doanh nghiệp trong kỳ thì hoạt động đầu tư tài chính của doanh nghiệp chiếm từ 5 đến
10 đồng giai đoạn 2016 - 2020. Chi tiêu này nhỏ thể hiện quy mô vốn dành cho hoạt
động đầu tư tài sản tài chính của doanh nghiệp thấp, tuy nhiên cũng cho thấy doanh
nghiệp đã biết sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi để tìm kiếm lợi nhuận.
IV. Phân tích hoạt động tài chính

4.1. Tổng quan về cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn phản ánh thành phần và tỷ trọng của từng nguồn vốn so với tổng
nguồn vốn của doanh nghiệp tại thời điểm nhất định mà doanh nghiệp huy động, sử
dụng vào sản xuất kinh doanh.
2016 2017 2018 2019 2020
6.036.457.811.4 6.741.660.188. 7.072.374.423 6.051.858.701. 13.132.883.12
Nợ phải trả (1) 15 971 .221 629 2.220
Vốn chủ sở hữu 8.621.089.984.4 9.038.107.349. 9.837.357.794 10.381.131.101 10.652.995.12
(2) 84 299 .557 .072 7.729
Cơ cấu vốn =
(1)/(2) 0,7001965903 0,7459150382 0,718930283 0,5829671779 1,232787865
Qua bảng phân tích trên, ta thấy công ty cơ cấu vốn của công ty từ năm
2016-2019 luôn vào khoảng dưới <1. Như vậy, doanh nghiệp sử dụng nhiều nợ hơn
vốn chủ sở hữu để tài trợ cho tài sản: chỉ số đòn bẩy cao, cơ cấu vốn tích cực. Do đó,
tỷ lệ tăng trưởng cao hơn, rủi ro lớn hơn cho Nhà đầu tư.
Nhưng đến năm 2020, cơ cấu vốn doanh nghiệp có sự dịch chuyển theo hướng sử
dụng nhiều vốn chủ sở hữu hơn nợ để tài trợ cho tài sản: chỉ số đòn bẩy thấp, cơ cấu
vốn phòng vệ. Do tình hình dịch bệnh căng thẳng, ta thấy công ty dè dặt hơn trong
việc sử dụng nợ để kích thích tăng trưởng nên tỷ lệ tăng trưởng thấp bù lại phần trăm
rủi ro thấp hơn.

4.2. Đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính (DFL) thể hiện mức độ các nguồn tài trợ có chi phí cố định
(nợ và cổ phiếu ưu đãi) trong cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp để gia tăng lợi
nhuận trên vốn chủ sở hữu và gia tăng lợi nhuận ròng trên mỗi CP. DFL đo lường sự
nhạy cảm của EPS so với sự thay đổi của EBIT.
2016 2017 2018 2019 2020
Tỷ lệ Tổng
nợ/Tổng tài
sản 0,41 0,43 0,42 0,37 0,55
 Theo các kịch bản đã được dự đoán trừ trường hợp xấu, phương án sử dụng nợ
vay trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp đều cho EPS cao hơn so với phương án ban
đầu là sử dụng VCSH mặc dù EBIT là giống nhau. Qua bảng trên, ta thấy hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp hoạt động hiệu quả nên nợ vay giúp đẩy mạng phần lợi
nhuận của CSH. Với các vốn vay mới ở mức độ sử dụng phù hợp trong việc mở rộng
và xây dựng các công trình, dự án lớn thì trong doanh nghiệp KBC, việc sử dụng vốn
vay mới sẽ cho phép mở rộng dự án và tăng chất lượng công trình.

4.3. Chi phí vốn

- Rm: bằng trung bình tỷ suất kỳ vọng thị trường từ 1/2006 đến 10/2020. Ở mỗi
mức giá sẽ tương ứng với một mức tỷ suất kỳ vọng khác nhau.
- Rf: bằng trung bình lãi suất chính phủ thời hạn 10 năm, lấy từ tháng 1/2010 -
12/2020.
- Beta: lấy giá của KBC và VNI từ 4/1/2016 đến 31/12/2020, rồi tính % thay đổi
cho KBC và VNI. Sau đó sử dụng hàm SLOPE, sec tính được Beta = 1,58.
- Tỷ trọng nợ vay (WD): bằng tỷ trọng giữa nợ vay và tổng nợ vay và vốn chủ sở
hữu (nguồn vốn).
- Tỷ trọng vốn chủ sở hữu (WE): Bằng tỷ trọng giữa vốn chủ sở hữu và nguồn
vốn.
- Thuế suất TNDN là 20%.
- Lãi suất vay: bằng chi phí lãi vay chia cho bình quân nợ phải trả.
Năm 2016
Đơn vị: VNĐ
Năm 2017

Năm 2018
Năm 2019
Năm 2020

V. Phân tích dòng tiền

5.1. Tính OCF

Đơn vị: triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020
EBIT 839.704 704.576 846.475 1.168.489 257.785
KHẤU HAO 27.311 39.803 39.457 53.169 88.966
THUẾ -210.076 -192.762 -238.320 -323.416 -133.358
OCF= EBIT + KH -Thuế 1.077.093 937.142 1.124.253 1.545.074 480.110

Chỉ số OCF của KBC trong 5 năm cho thấy có sự biến thiên qua các năm tuy
nhiên các chỉ số mang dấu dương thể hiện doanh nghiệp đủ khả năng chi trả cho các
hoạt động công ty, nên công ty có thể dùng tiền tái đầu tư vào doanh nghiệp mở rộng
hoạt động hoặc trả cổ tức.
 5.2. Tính FCFF

Đơn vị: Triệu đồng

2016 2017 2018 2019 2020
TÀI SẢN CỐ ĐỊNH 124.169 118.085 157.072 253.726 256.27.
CHI TIÊU VỐN RÒNG= TSCĐ
cuối kỳ - TSCĐ đầu kỳ +KH 10.475 33.719 78.444 149.823 91.516
TÀI SẢN NGẮN HẠN 13.010.530 13.730.010 14.862.290 13.912.174 21.403.279
NỢ NGẮN HẠN 3.372.803 3.325.884 3.932.877 4.067.458 6.962.196
NWC 9.637.726 10.404.125 10.929.413 9.844.716 14.441.082
Thay đổi NWC 3.252.410 766.398 525.287 -1.084.696 4.596.366
FCFF= OCF- chi tiêu vốn ròng
-thay đổi NWC -2.185.793 137.024 520.521 2.479.947 -4.207.773

Tính đến năm 2019, FCFF của KBC đang tiến triển tích cực cho thấy doanh
nghiệp tăng trưởng tốt, có đủ doanh thu để chi trả các khoản chi phí và dư ra để đầu tư
và phát triển kinh doanh.

VI. Dự báo và định giá

6.1. Dự báo

6.1.1. Dự báo bảng CĐKT

Cơ sở dự báo: Trung bình % tăng trưởng của các năm trước, riêng hàng tồn kho do
năm 2020 bị dịch COVID ảnh hưởng đến lượng hàng tồn kho của KBC tăng lên rất
nhiều, nhóm đã điều chỉnh giảm hàng tồn kho vào năm 2021 để tương ứng với sự tăng
ở doanh thu mà nhóm dự báo.

TÀI SẢN 2021 2022 2023

A. TÀI SẢN NGẮN
HẠN 17.492.097.611.766 18.937.961.480.700 20.825.814.242.997
I. Tiền và các khoản
tương đương tiền 862.453.262.380 1.450.791.915.045 2.441.300.227.449
1. Tiền 720.180.541.902 1.201.574.526.750 2.004.749.169.593
2. Các khoản tương
đương tiền 142.272.720.478 249.217.388.295 436.551.057.856
II. Đầu tư tài chính
ngắn hạn 1.938.216.512.326 1.939.552.542.150 1.938.088.545.394
1. Chứng khoán kinh
doanh 1.862.358.461.369 1.862.358.461.369 1.862.358.461.369
2. Dự phòng giảm giá
chứng khoán kinh
doanh (6.741.949.043) (5.405.919.219) (6.869.915.975)
3. Đầu tư nắm giữ
đến ngày đáo hạn 82.600.000.000 82.600.000.000 82.600.000.000
III. Các khoản phải
thu ngắn hạn 6.285.433.719.247 6.847.595.916.674 7.470.490.088.776
1. Phải thu ngắn hạn
của khách hàng 1.363.553.016.136 1.479.017.705.422 1.604.259.861.602
2. Trả trước cho
người bán ngắn hạn 2.154.590.500.807 2.426.598.517.152 2.732.946.405.008
3. Phải thu về cho vay
ngắn hạn 1.161.334.384.793 1.172.869.393.582 1.184.518.974.392
4. Phải thu ngắn hạn
khác 1.613.289.798.161 1.776.444.281.167 1.956.098.828.425
5. Dự phòng phải thu
ngắn hạn khó đòi -7.333.980.650 -7.333.980.650 -7.333.980.650
IV. Hàng tồn kho 8.176.727.904.261 8.442.197.908.635 8.716.286.803.603
1. Hàng tồn kho 8.176.727.904.261 8.442.197.908.635 8.716.286.803.603
V. Tài sản ngắn hạn
khác 229.266.213.552 257.823.198.197 259.648.577.775
1. Chi phí trả trước
ngắn hạn 77.887.635.845 78.862.795.403 79.850.164.038
2. Thuế GTGT được
khấu trừ 149.380.156.020 177.823.135.623 178.657.885.010
3. Thuế và các khoản
phải thu Nhà nước 1.998.421.688 1.137.267.171 1.140.528.727
4. Tài sản ngắn hạn
khác
B. TÀI SẢN DÀI
HẠN 2.680.464.393.092 2.760.421.018.544 2.711.825.775.251
I. Các khoản phải
thu dài hạn 181.755.869.861 181.755.869.861 40.845.869.861
1. Phải thu dài hạn
của khách hàng 140.910.000.000 140.910.000.000 0
2. Phải thu về cho vay
dài hạn 40.845.869.861 40.845.869.861 40.845.869.861
3. Phải thu dài hạn
khác 0 0 0
II. Tài sản cố định 255.431.292.835 250.105.983.127 239.094.716.667
1. Tài sản cố định hữu
hình 255.207.263.505 249.788.769.438 238.659.418.168
Nguyên giá 578.624.380.301 631.699.609.635 689.643.247.672
Giá trị hao mòn lũy
kế -323.417.116.796 -381.910.840.197 -450.983.829.505
2. Tài sản cố định vô
hình 224.029.330 317.213.688 435.298.500
Nguyên giá 548.838.047 672.109.926 823.069.310
Giá trị hao mòn lũy
kế -324.808.718 -354.896.238 -387.770.810
III. Bất động sản
đầu tư 420.736.507.140 449.356.694.004 479.799.954.570
1. Nguyên giá 515.358.563.820 554.203.080.849 595.975.455.507
2. Giá trị hao mòn lũy
kế -94.622.056.680 -104.846.386.845 -116.175.500.937
IV. Tài sản dở dang
dài hạn 919.379.236.777 972.292.492.510 1.028.251.077.657
1. Chi phí xây dựng
cơ bản dở dang 919.379.236.777 972.292.492.510 1.028.251.077.657
V. Đầu tư tài chính
dài hạn 872.514.130.405 884.820.492.234 897.465.735.054
1. Đầu tư vào các
công ty liên doanh,
liên kết 446.901.848.555 459.208.210.384 471.853.453.204
2. Đầu tư góp vốn vào
các đơn vị khác 448.500.200.000 448.500.200.000 448.500.200.000
3. Dự phòng đầu tư
tài chính dài hạn (22.887.918.150) (22.887.918.150) (22.887.918.150)
VI. Tài sản dài hạn
khác 30.647.356.074 22.089.486.810 26.368.421.442
1. Chi phí trả trước
dài hạn 30.647.356.074 22.089.486.810 26.368.421.442
TỔNG CỘNG TÀI
SẢN 20.172.562.004.858 21.698.382.499.245 23.537.640.018.248

NGUỒN VỐN
C. NỢ PHẢI TRẢ 8.682.081.761.314 9.678.779.602.501 10.941.655.728.697
I. Nợ ngắn hạn 4.749.788.635.103 5.697.093.393.238 6.971.546.108.245
1. Phải trả người bán
trước hạn 200.046.392.475 246.164.593.820 302.914.771.422
2. Người mua trả tiền
trước hạn 458.395.952.281 507.208.522.704 561.218.929.233
3. Thuế và các khoản
phải nộp Nhà nước 248.676.498.321 416.748.555.165 698.414.845.811
4. Phải trả người lao
động 134.912.511 134.912.511 134.912.511
5. Chi phí phải trả
ngắn hạn 1.195.821.608.387 1.369.804.480.761 1.569.100.526.662
6. Doanh thu chưa
thực hiện ngắn hạn 4.211.827.074 4.099.648.332 3.990.457.385
7. Phải trả ngắn hạn
khác 989.806.047.365 1.394.828.799.857 1.965.584.455.753
8. Vay ngắn hạn 1.645.811.423.966 1.751.294.636.109 1.863.538.469.720
9. Quỹ khen thưởng,
phúc lợi 6.883.972.724 6.809.243.979 6.648.739.749
II. Nợ dài hạn 3.932.293.126.211 3.981.686.209.263 3.970.109.620.452
1. Chi phí phải trả dài
hạn 1.155.769.032.349 1.177.298.765.679 1.199.229.556.144
2. Doanh thu chưa
thực hiện dài hạn 4.539.889.006 4.418.972.590 4.301.276.689
3. Phải trả dài hạn
khác 35.954.129.740 36.375.382.940 36.801.571.713
4. Vay dài hạn 2.037.992.316.164 2.015.042.362.643 1.927.053.200.135
5. Thuế thu nhập 697.085.790.990 747.598.757.450 801.772.047.809
hoãn lại phải trả
6. Dự phòng phải trả
dài hạn 951.967.962 951.967.962 951.967.962
D. VỐN CHỦ SỞ
HỮU 11.490.480.243.544 12.019.602.896.743 12.595.984.289.551
I. Vốn chủ sở hữu 11.490.480.243.544 12.019.602.896.743 12.595.984.289.551
1. Vốn cổ phần đã
góp 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000
- Cổ phiếu phổ thông
có quyền biểu quyết 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000 4.757.111.670.000
- Cổ phiếu quỹ 59.508.780.000 59.508.780.000 59.508.780.000
2. Thặng dư vốn cổ
phần 989.064.430.000 989.064.430.000 989.064.430.000
3. Cổ phiếu quỹ -364.466.650.000 -364.466.650.000 -364.466.650.000
4. Quỹ đầu tư phát
triển 2.223.693.823 2.223.693.823 2.223.693.823
5. Lợi nhuận sau thuế
chưa phân phối 5.087.983.554.915 5.544.009.217.164 6.042.059.256.870
- Lợi nhuận sau thuế
chưa phân phối đến
cuối năm trước 4.481.895.074.424 4.908.395.281.073 5.375.481.539.661
- Lợi nhuận sau thuế
chưa phân phối năm
nay 606.088.480.491 635.613.936.090 666.577.717.209
6. Lợi ích cổ đông
không kiểm soát 1.020.787.238.629 1.093.884.229.580 1.172.215.582.681
TỔNG CỘNG
NGUỒN VỐN 20.172.562.004.858 21.698.382.499.245 23.537.640.018.248

6.1.2. Dự báo bảng KQKD

Dựa vào phần trăm chỉ tiêu hoàn thành kế hoạch của từng năm trong quá khứ,
tính trung bình tỷ lệ, sau đó nhân với chỉ tiêu hoàn thành kế hoạch năm nay. Các năm
sau tính dựa vào phần trăm tốc độ tăng trưởng bình quân các năm trước.
• Cách thực hiện
Dựa vào phần trăm chỉ tiêu hoàn thành kế hoạch của từng năm trong quá khứ,
tính trung bình tỷ lệ, sau đó nhân với chỉ tiêu hoàn thành kế hoạch năm nay.
 Tính tốc độ tăng trưởng của từng năm sau đó tính trung bình trong 4 năm ( do năm
2020 số liệu giảm bất thường so với toàn giai đoạn cho nên đã lược bỏ, chỉ tính từ
năm 2016 đến 2019)
Đơn vị: VNĐ

CHỈ TIÊU 2021 2022 2023

1. Doanh thu bán hàng
và cung cấp dịch vụ 4.318.444.068.530 5.182.132.882.236 6.218.559.458.683
2. Các khoản giảm trừ
doanh thu
3. Doanh thu thuần về
bán hàng và cung cấp
dịch vụ 4.318.444.068.530 5.182.132.882.236 6.218.559.458.683
4. Giá vốn hàng bán và
dịch vụ cung cấp 1.899.435.297.495 2.279.322.356.994 2.735.186.828.393
5. Lợi nhuận gộp về
bán hàng và cung cấp
dịch vụ 2.419.008.771.035 2.902.810.525.242 3.483.372.630.290
6. Doanh thu hoạt động
tài chính 298.696.329.467 358.435.595.361 430.122.714.433
7. Chi phí tài chính (248.264.405.190) (267.697.352.622) (288.651.418.014)
Trong đó: Chi phí lãi
vay (209.402.648.141) (224.423.600.047) (240.522.040.696)
8. Phần lãi công ty liên
doanh, liên kết 28.273.207.503 33.927.849.004 40.713.418.805
9. Chi phí bán hàng (170.970.826.641) (205.164.991.969) (246.197.990.363)
10. Chi phí quản lý
doanh nghiệp (371.130.857.521) (445.357.029.025) (534.428.434.830)
11. Lợi nhuận thuần từ
hoạt động kinh doanh 1.955.612.218.654 2.376.954.595.992 2.884.930.920.322
12. Thu nhập khác 10.310.720.150 12.372.864.180 14.847.437.017
13. Chi phí khác 24.525.670.231 29.430.804.277 35.316.965.133
14. Lỗ khác (14.214.950.081) (17.057.940.097) (20.469.528.116)
15. Tổng lợi nhuận kế
toán trước thuế 1.941.397.268.573 2.359.896.655.895 2.864.461.392.206
16. Chi phí thuế TNDN
hiện hành (388.279.453.715) (471.979.331.179) (572.892.278.441)
 17. Chi phí thuế TNDN
hoãn lại (55.571.053.668) (45.661.579.891) (51.688.279.933)
18. Lợi nhuận sau thuế
TNDN 1.497.546.761.191 1.842.255.744.825 2.239.880.833.831
19. Lợi nhuận sau thuế
của công ty mẹ 1.048.282.732.834 1.289.579.021.377 1.567.916.583.682
20. Lợi nhuận sau thuế
của cổ đông không kiểm
soát 449.264.028.357 552.676.723.447 671.964.250.149
21. Lãi cơ bản trên cổ
phiếu 2.451 3.073 3.853
22. Lãi suy giảm trên cổ
phiếu 2.451 3.073 3.853

6.1.3. Dự báo lưu chuyển tiền tệ

Cách thức dự báo: Tính tốc độ tăng trưởng trung bình của từng chỉ tiêu trong 5
năm từ (2016 - 2020). Do 2020 các chỉ tiêu có sự thay đổi đột biến nên cần phải điều
chỉnh để cân bằng với báo cáo các năm trước
Đơn vị: VNĐ
CHỈ TIÊU 2021 2022 2023
I. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH
Lợi nhuận trước thuế
Điều chỉnh cho các khoản: 1.941.397.268.573 2.359.896.655.895 2.864.461.392.206
Khấu hao TSCĐ hữu hình và BĐS đầu
tư 71.646.701.806 96.545.444.922 130.097.027.500
Các khoản dự phòng 119.263.052 257.488.505 555.916.769
Lỗ/(lãi) chênh lệch tỷ giá hối đoái do
đánh giá lại các khoản mục tiền tệ có gốc
ngoại tệ 0 0 0
Lãi từ hoạt động đầu tư -195.794.593.404 -169.064.607.783 -145.983.814.507
Chi phí lãi vay 263.127.660.012 305.119.533.780 353.812.783.840
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh
trước thay đổi vốn lưu động 2.080.496.300.039 2.592.754.515.318 3.202.943.305.807
Tăng các khoản phải thu -555.517.448.786 -475.101.896.696 -484.342.326.467
Giảm hàng tồn kho -611.568.591.313 -165.319.927.491 -44.689.473.616
Tăng các khoản phải trả (không kể lãi lãi
vay phải trả, thuế TNDN phải nộp) 536.021.783.142 446.711.234.237 494.367.820.073
Tăng chi phí trả trước -17.374.606.895 -20.748.061.764 -16.531.618.754
Tiền lãi vay đã trả -50.000.000.000 -50.000.000.000 -50.000.000.000
Thuế TNDN đã nộp -228.977.576.515 -229.880.272.663 -230.786.527.501
Tiền thu khác cho hoạt động kinh doanh 0 0 0
Tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh -121.399.000 -143.532.500 -132.465.750
Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động
kinh doanh 1.152.958.460.672 2.098.272.058.442 2.870.828.713.792
II. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ HOẠT
ĐỘNG ĐẦU TƯ
Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và
các tài sản dài hạn khác -347.761.726.721 -568.297.979.944 -928.689.298.429
Tiền thu do thanh lý, nhượng bán TSCĐ
và các tài sản dài hạn khác 0 0 0
Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ
của đơn vị khác -387.390.206.140 -453.219.205.702 -422.506.540.087
Tiền thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ
của đơn vị khác 82.875.812.089 49.209.693.929 29.219.550.500
Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 0 0 0
Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị
khác 511.964.401.309 598.855.891.820 700.494.757.548
Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận
được chia 44.460.544.450 50.689.393.981 59.411.823.431
Lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào
hoạt động đầu tư -95.851.175.013 -322.762.205.915 -562.069.707.035
III. LƯU CHUYỂN TỪ HOẠT
ĐỘNG TÀI CHÍNH
Tiền thu từ đi vay 1.310.185.587.831 1.505.792.776.870 1.730.603.593.821
Tiền trả nợ gốc vay -1.061.963.474.284 -1.136.896.659.955 -1.217.117.204.798
Cổ tức, lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu -95.971.264.628 -148.272.198.559 -229.075.285.720
Lưu chuyển tiền thuần từ (sử dụng
vào) hoạt động tài chính 152.250.848.919 220.623.918.355 284.411.103.303
 Lưu chuyển tiền và các khoản tương
đương tiền thuần trong năm 1.209.358.134.578 1.996.133.770.882 2.593.170.110.059
Tiền và các khoản tương đương tiền
đầu năm 1.049.757.121.957 862.453.262.380 1.450.791.915.045
Ảnh hưởng của thay đổi tỷ giá hối đoái
quy đổi ngoại tệ 0 0 0
Tiền và các khoản tương đương tiền
cuối năm 2.259.115.256.535 2.858.587.033.261 4.043.962.025.105

6.2. Định giá

Đơn vị: VND

2016 2017 2018 2019 2020

EBIT 839,704,674,000 704,576,483,928 846,475,694,639 1,168,489,030,884 257,785,309,031

KHẤU HAO 27,311,813,411 39,803,508,880 39,457,088,131 53,169,260,174 88,966,487,664

THUẾ -210,076,549,206 -192,762,770,867 -238,320,928,438 -323,416,045,249 -133,358,410,230

OCF 1,077,093,036,617 937,142,763,675 1,124,253,711,208 1,545,074,336,307 480,110,206,925

Năm 2016 2017 2018 2019 2020

TÀI SẢN CỐ 124,169,252,984 118,085,134,469 157,072,716,796 253,726,902,238 256,277,089,070

ĐỊNH

CHI TIÊU 10,475,635,461 33,719,390,365 78,444,670,458 149,823,445,616 91,516,674,496

VỐN RÒNG

TÀI SẢN 13,010,530,818,197 13,730,010,630,802 14,862,290,720,411 13,912,174,569,312 21,403,279,332,062

NGẮN HẠN

NỢ NGẮN 3,372,803,878,061 3,325,884,769,036 3,932,877,663,286 4,067,458,297,616 6,962,196,498,660

HẠN

NWC 9,637,726,940,136 10,404,125,861,766 10,929,413,057,125 9,844,716,271,696 14,441,082,833,402

Thay đổi NWC 3,252,410,513,259 766,398,921,630 525,287,195,359 -1,084,696,785,429 4,596,366,561,706

FCFF -2,185,793,112,103 137,024,451,680 520,521,845,391 2,479,947,676,120 -4,207,773,029,277

- Định giá doanh nghiệp KBC theo FCFF:

Chọn năm 2018 là 𝑡0
 𝑎𝑑𝑗
EBIT năm 2018 = 𝐸𝐵𝐼𝑇 0
= 846,475,694,639

𝑎𝑑𝑗
EBIT hiệu chỉnh sau thuế = 𝐸𝐵𝐼𝑇0 x (1-thuế suất )= 677,180,555,711.2
𝐸𝐵𝐼𝑇 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ 𝑠𝑎𝑢 𝑡ℎ𝑢ế
Suất sinh lời trên vốn (ROC) = 𝐸+𝐷
= 4.0%

Mức tái đầu tư = Tổng chi đầu tư - khấu hao + thay đổi vốn lưu động ròng =
640,637,078,581
𝑀ứ𝑐 𝑡à𝑖 đà𝑢 𝑡ư
Tỷ lệ tái đầu tư = 𝐸𝐵𝐼𝑇 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ 𝑠𝑎𝑢 𝑡ℎ𝑢ế
= 94.60%

Trong giai đoạn tăng trưởng nhanh tốc độ tăng trưởng đạt 𝑔 = Tỷ lệ tái đầu
𝑡𝑡

tư*ROC= 3.79% và giả định trong giai đoạn tăng trưởng ổn định, công ty sẽ có tốc độ
tăng trưởng ổn định là 𝑔𝑠 = 2.7% và suất sinh lời trên vốn 𝑅𝑂𝑆𝑠 = 3%, tỷ lệ tái đầu tư

ổn định là 90%.
𝑎𝑑𝑗 𝑎𝑑𝑗
𝐸𝐵𝐼𝑇1 = 𝐸𝐵𝐼𝑇0 * (1+𝑔 ) = 878,545,020,700.43
𝑡𝑡

Dòng ngân lưu tự do của doanh nghiệp:

𝑎𝑑𝑗
𝐹𝐶𝐹𝐹1= 𝐸𝐵𝐼𝑇
1
* (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 37,927,952,421.02
𝑎𝑑𝑗
𝐹𝐶𝐹𝐹2= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1+𝑔 𝑡𝑡
)* (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 39,364,879,530.37
𝑎𝑑𝑗 2
𝐹𝐶𝐹𝐹3= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1 + 𝑔 𝑡𝑡
) * (1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) = 40,856,245,632.22
𝑎𝑑𝑗 3
𝐹𝐶𝐹𝐹4= 𝐸𝐵𝐼𝑇1 *(1 + 𝑔 𝑡𝑡
) *(1+𝑔 𝑠)*(1-thuế suất)*(1-tỷ lệ tái đầu tư) =

77,754,137,923.29
Giá trị kết thúc vào năm 3 là:
𝐹𝐶𝐹𝐹4
TV = 𝑊𝐴𝐶𝐶−𝑔𝑠
= 6,794,908,496.31

Ngân lưu tự do của doanh nghiệp và giá trị kết thúc của công ty được chiết khấu về
hiện tại chính là giá trị tài sản phục vụ hoạt động kinh doanh chính của công ty:
𝐹𝐶𝐹𝐹1 𝐹𝐶𝐹𝐹2 𝐹𝐶𝐹𝐹3+𝑇𝑉
PV = 1 + 2 + 3 = 3,319,258,663.99
(1+𝑊𝐴𝐶𝐶) (1+𝑊𝐴𝐶𝐶) (1+𝑊𝐴𝐶𝐶)

Vậy tổng giá trị doanh nghiệp

= PV + Giá trị tiền mặt, chứng khoán, tài sản phi kinh doanh khác, đầu tư tài chính
ngắn hạn
= 230,355,343,773.99
Kết quả định giá KBC theo phương pháp FCFF:

Hiện tại 1 2 3 Năm kết

thúc

Tốc độ tăng trưởng 3.79% 3.79% 3.79% 2.7%

kỳ vọng

Tăng trưởng lũy kế

1.04 1.08 1.11 1.14

Tỷ lệ tái đầu tư 94.60% 94.60% 94.60% 94.60% 90%

EBIT
846,475,694,639. 878,545,020, 911,829,31 946,374,609 971,926,7
00 700.43 5,697.82 ,582.43 24,041.15

Thuế suất 20% 20% 20% 20% 20%

EBIT*(1- thuế suất)

677,180,555,711. 702,836,016, 729,463,45 757,099,687 777,541,3
2 560.3 2,558.3 ,665.9 79,232.9

FCFF
37,927,952,4 39,364,879 40,856,245, 77,754,13
21.02 ,530.37 632.22 7,923.29

Suất sinh lợi trên vốn 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 3%

(ROC)

Mức tái đầu tư 640,637,078,581

664,908,064, 690,098,57 716,243,442 699,787,2
139.32 3,027.89 ,033.72 41,309.63

WACC 11.47

Giá trị cuối giai đoạn tăng trưởng cao (TV) 6,794,908,496.31

PV 3,319,258,663.99

Giá trị tiền mặt, chứng khoán, tài sản phi kinh 227,036,085,110
doanh khác, đầu tư tài chính ngắn hạn

Giá trị của doanh nghiệp 230,355,343,773.99

VII. Đánh giá và nhận xét:

Trong giai đoạn 2016 - 2020, công ty đang ngày càng mở rộng quy mô kinh
doanh, tuy nhiên năm 2020, công ty phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức,
những rủi ro mang tính hệ thế như: dịch bệnh COVID 19, rủi ro về thu hút khách vào
KCN, rủi ro về chính sách tiền tệ, rủi ro về giá cả, chi phí nguyên vật liệu tăng cao...
Nhưng bù lại, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bùng nổ, dịch bệnh đã khiến cho
một lượng lớn nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam, mang đến nhiều cơ hội phát triển cho
doanh nghiệp, đặc biệt khi nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp ngày càng tăng.
Cùng với đó, việc Hiệp định thương mại tự do EVFTA có hiệu lực sẽ thu hút
nguồn vốn vào trong nước; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia
và điểm đến là Việt Nam, việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng
quốc tế đánh giá cao cũng là lực kéo quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại
vào Việt Nam; và một số doanh nghiệp giải quyết được vấn đề pháp lý, mở rộng quỹ
đất để đáp ứng nhà đầu tư.
Chính vì vậy, công ty cần đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn vốn, quỹ đất, đảm
bảo sức sinh lợi, tăng trưởng doanh nghiệp và mang lại lợi ích cho cổ đông,
Thực hiện tìm kiếm các khách hàng quốc tế tiềm năng. Bởi vì, hiệp định
EVFTA, kiểm soát tốt dịch bệnh, chiến tranh thương mại Mỹ- Trung sẽ đem đến nhiều
cơ hội cho Việt Nam nói chung và KBC nói riêng.
Sử dụng tối đa công cụ đòn bẩy tài chính để tận dụng cơ hội huy động vốn với
chi phí thấp (tăng tỷ số thanh toán bằng tiền, dùng chiết khấu thanh toán để thu hồi
nhanh khoản bán chịu, giảm lượng tồn kho, tăng hiệu suất sử dụng tài sản lưu động,...)
Tăng cường công tác quản lý doanh nghiệp bằng cắt giảm các bộ phận hoạt
động kém hiệu quả, đầu tư thu hút chất xám cho công ty (liên kết các trường đại học,
cao đẳng để tìm kiếm và đào tạo đội ngũ nhân viên mới có chuyên môn cao, đáp ứng
trực tiếp nhu cầu công ty,..)