Can't 

read this? View it online >>

Construction 

Trowers & Hamlins' Construction Alert:  Liquidated 
damages in construction contracts in the Gulf  —— July 
2016 

The application of liquidated damages in construction contracts in the 
Sultanate of Oman (and the UAE and Qatar)1 
Increasingly  we  are  being  approached  by  construction  clients,  both  employers  and  contractors,  to 
provide advice in relation to the levying of liquidated damages for a failure by a contractor to achieve 
completion by the contractual dates for completion. 
 
With this in mind, we provide the following timely update in relation to the application of liquidated 
damages in the Sultanate of Oman. 
 
Back to basics:  Liquidated damages 
 
In a construction context, delay liquidated damages (LDs) typically represent an agreed, fixed amount 
(usually a daily or weekly rate) payable by a contractor to the employer in circumstances where the 
contractor fails to complete the work under the contract by the date for completion specified in the 
contract  (being  either  the  original  date  for  completion,  or  where  the  date  has  been  extended  in 
accordance with the contract, the extended date for completion). 
 
It is not unusual for the total amount of LDs to be capped at a percentage of the contract price. 
 
The following are commonly cited as a few of the benefits to the parties in agreeing a rate of LDs as 
part of their contract: 
 
l It quantifies the risk of late completion and permits a contractor to properly consider the risk at the 
tender stage;  
l It provides the parties with certainty; and  

l It removes the need for the employer to prove the actual damage suffered. 

 
At what point during the project can liquidated damages be levied / deducted? 
 
Using the Oman Standard Documents for Building and Civil Engineering Works (fourth edition) as a 
reference  point,  the  relevant  clause  of  that  contract,  clause  47,  in  essence  provides  that  if  the 
contractor  fails  to  complete  the  works  by  the  date  for  completion  (original  or  extended),  then  the 
contractor shall pay to the employer LDs for every day between the date for completion and the date 
completion is certified.2  
 
The clause then provides that the employer may deduct the LDs from any monies due, or which may 
become due, to the contractor. 
 
The  clause  does  not,  however,  appear  to  expressly  provide  at  what  point  in  time  the  LDs  can  be 
deducted from the contractor. 
  
Throughout  our  50  years  in  the  Gulf  region,  we  have  been  approached  by  countless  distressed 
contractors  who  have  had  LDs  deducted  prior  to  completion  being  achieved  querying  whether  an 
employer is able to do so or whether the employer must wait until a project is completed before LDs 
can be deducted. 
 
Under  the  Oman  standard  contract,  as  soon  as  the  time  for  completion  has  passed,  and  the 
contractor has not completed the works, the employer will be entitled to deduct LDs from any amount 
due (or which will become due) to the contractor. 
 
An  employer  does  not  have  to  wait  until  the  project  is  completed  before  deducting  LDs  from  the 
contractor. 
 
Where  the  time  for  completion  has  passed,  a  typical  example  will  see  an  employer  each  month 
deduct  LDs  from  any  amounts  determined  to  be  owing  to  the  contractor  as  part  of  the  contractual 
payment regime. 
 
Application of the Omani Civil Code 
 
Article  267(1)  of  the  Omani  Civil  Code  (Royal  Decree  No.  29  of  2013)  (OCC)  entitles  parties  to  a 
3
construction contract to agree a rate of LDs.  
 
Article  267(2)  of  the  OCC  qualifies  this  entitlement  by  providing  that  in  all  cases,  a  court  (or  an 
arbitrator applying Omani law) may, upon the application by either of the parties, amend the contract 
such that the LDs payable by the contractor shall be equal to the actual loss or damage suffered by 
the employer.  Parties cannot contract out of this particular provision, and any attempt to do so shall 
be void.4  
 
In circumstances where an employer suffers no actual loss or damages, the court or arbitrator may 
find that the employer is not entitled to insist on levying the LDs in the contract. 
By way of a very basic example, consider the following hypothetical factual scenario: 
 
l an unamended Oman standard form contract provides a rate of LDs of RO 100,000  for every day 
the contractor is late in completing the project;  
l being an Oman standard form contract, it provides: 
¡ that the contract is governed by and construed in accordance with the laws of the Sultanate of 
Oman; and  
¡ ultimately the parties are to arbitrate any dispute arising out of the contract;  

l the contractor completes the work 10 days late;  
l the contractor is not entitled to any extensions of time; and  

l in  accordance  with  the  contract  the  employer  properly  deducts  from  the  contractor  LDs  in  the 
amount of RO 1 million.  
 
In  the  above  circumstances  it  is  open  to  the  contractor  to  dispute  through  the  contract's  dispute 
resolution procedure (to arbitration if necessary), that the employer has not suffered actual loss or 
damage equal to RO 1 million directly resulting from the contractor's failure to complete the works 10 
days late, that the LDs are excessive and that accordingly, the contractor is only liable for a lesser 
amount representing at most, the actual loss suffered. 
 
Omani  courts  have  expressly  recognised  LDs  clauses  as  a  term  of  the  contract  governing  the 
parties,  but  that  the  courts  have  a  role  to  play  in  assessing  the  damages  payable:  "Liquidated 
damages  will  be  awarded  in  respect  of  actual  and  foreseeable  loss  ...  The  legal  issue  which  the 
courts  must  ascertain  is  whether  or  not  the  three  conditions  for  contractual  damages  are  met,  ie 
breach  of  contract,  causational  link  and  actual  loss.   Once  these  are  established,  the  courts  must 
then assess the amount of compensation to be awarded for breach of contract".5  
 
It  is  important  to  note,  however,  that  a  contractor  who  challenges  the  levying  of  LDs  on  this  basis 
risks a finding that the actual loss or damage suffered by the employer was in fact greater than the 
amount of LDs levied against it. 
 
Practical considerations 
 
For contractors, the key is to ensure that it has given all requisite notices pertaining to any delay over 
the  course  of  the  duration  of  the  project,  that  it  has  submitted  its  claims  for  extensions  of  time  in 
accordance  with  the  contract  and  otherwise  that  it  has  kept  adequate  records  to  ensure  it  has 
captured all contemporaneous documentation, particularly in respect of any delays to the works. 
 
It cannot be understated that extensions of time are a contractor's primary weapon against the levying 
of LDs by employers. 
  
Where, as many of our clients have experienced, a contractor's legitimate claims for extensions of 
time are rejected (either wholly or in part), the contractor's recourse is through the dispute resolution 
process, typically initiated by serving on the employer a notice of dispute. 
 
For  employers,  it  is  imperative  that  they  too  engage  appropriate  measures  to  properly  record  any 
losses on the project that they may later claim against the contractor or can rely upon if called upon to 
do so in circumstances where a contractor ultimately challenges the quantum of LDs levied against 
it.   In  circumstances  where  an  employer  incurs  loss  or  damage  greater  than  the  amount  of 
recoverable  LDs,  the  employer  may  consider  arguing  its  compensation  should  be  increased  to 
accord with the actual loss suffered. 
 
Should  you  have  any  queries  in  respect  of  the  matters  set  out  above,  please  contact  Christopher 
Beem. 

1
Although written primarily with Oman in mind, the general comments regarding LDs are applicable throughout the 
Gulf region and the latter part of this update makes comparable references to the UAE and Qatar. 
2
The intent of this clause is captured in the same, if not identical terms in the suite of contracts released by 
Fédération Internationale des Ingénieurs­Conseils (FIDIC). 
3
See also Article 390(1) of the UAE Civil Code (UCC) and Article 265 of the Qatari Civil Code (QCC) which espouse 
the same principle. 
4
See also Article 390(2) of the UCC and Article 266 of the QCC which are of the same effect. 
5
Supreme Court case 98/2005 – Decision 155, issued 30 December 2005. 

Key contacts 

Michael O'Reilly  Christopher Beem 
Partner  Senior Associate 
   
t +971 4 302 5152   t +968 2468 2923 
e moreilly@trowers.com  e cbeem@trowers.com 

Connect with us 

Al Jawhara Building  >> Abu Dhabi  >> Dubai  >> Malaysia 

Al Muntazah Street  >> Bahrain  >> Exeter  >> Manchester 
Shatti Al Qurum, PO Box 2991  >> Birmingham  >> London  >> Oman 
PC 112, Muscat 
Sultanate of Oman 
t +968 2468 2900 
e oman@trowers.com 

——— trowers.com 

>> Manage preferences >> Unsubscribe >> Forward to colleague

You have received this email because we believe the contents to be relevant to your areas of interest. 
© Trowers & Hamlins LLP 2016 
Trowers & Hamlins LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales with registered number OC 337852 
whose registered office is at 3 Bunhill Row, London EC1Y 8YZ. Trowers & Hamlins LLP is authorised and regulated by the 
Solicitors Regulation Authority. The word "partner" is used to refer to a member of Trowers & Hamlins LLP or an employee or 
consultant with equivalent standing and qualifications or an individual with equivalent status in one of Trowers & Hamlins LLP's 
affiliated undertakings. A list of the members of Trowers & Hamlins LLP together with those non­members who are designated as 
partners is open to inspection at the registered office. 
Trowers & Hamlins LLP has taken all reasonable precautions to ensure that information contained in this document is accurate, 
but stresses that the content is not intended to be legally comprehensive. Trowers & Hamlins LLP recommends that no action be 
taken on matters covered in this document without taking full legal advice.