A.

Bản án số 1: Bản án số 143/2017/DS - PT ngày 29/8/2017: Tranh

chấp về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
I. TÓM TẮT BẢN ÁN
Ngày 29/8/2017, trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội tiến hành xét xử
phúc thẩm công khai vụ án dân sự về việc: “Tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.
Nguyên đơn là ông Ngô Đăng Thự cùng 2 bị đơn là ông Trần Thanh Sơn - người
kháng cáo và bà Nguyễn Thị Lan. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chị
Trần Thị Quý (1986), anh Trần Quốc Toản (1988), anh Trần Quốc Toàn (1991).
1. Nội dung bản án:
Theo lời khai của nguyên đơn, vào ngày 11/6/1994, ông có mua một mảnh
đất 63m2, trên đó có ngôi nhà cấp 4 rộng 20m2 với giá tiền 45 triệu đồng. Sau đó,
khi chưa có nhu cầu sử dụng, ông Thự đã cho ông Sơn - là bị đơn mượn tạm căn
nhà trên mảnh đất. Nhưng đến năm 2004, ông Thự yêu cầu ông Sơn trả lại đất
nhưng ông Sơn lại từ chối và yêu cầu trả lại 45 triệu đồng. Ông Thự không đồng ý,
làm đơn khởi kiện ra Toà án. Vì không được toà chấp nhận hợp đồng chuyển
nhượng có hiệu lực nên ông Thự đã đề nghị toà án giải quyết hậu quả hợp đồng vô
hiệu và đòi gia đình ông Sơn đền bù thiệt hại.
Còn về phía bị đơn trình bày thì số tiền của ông Thự mới chỉ là tiền đặt cọc chứ
không phải tiền bán đất vì trong giấy tờ không có ghi diện tích đất, chiều dài, chiều
rộng đất. Khi yêu cầu trả lại số tiền nhưng ông Thự không đồng ý thì ông Sơn đã
đề nghị trả lại số tiền 45 triệu đồng và hỗ trợ thêm 155 triệu nữa, tổng là 200 triệu.
2. Nhận định của Tòa án:
Bản án sơ thẩm số 07/2017-DS của TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà
Nội áp dụng Điều 188, 203 Luật Đất đai 2013; khoản 3 Điều 26, Điều
203,220,271, 272, 273 BLDS năm 2015 xử huỷ hợp đồng sử dụng chuyển nhượng
đất giữa ông Thự và vợ chồng ông Sơn và bà Lan, buộc bị đơn phải trả lại cho ông
Thự 45 triệu đồng cùng với phí tổn thất là 1 tỉ 20 triệu đồng. Về án phí, ông Sơn
cùng bà Lan phải chi trả 39,5 triệu đồng.
Không đồng ý với bản sơ thẩm, ông Trần Thanh Sơn kháng cáo: ông Thự
khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong khi thời hiệu khởi kiện đã hết
hạn, diện tích đất tranh chấp nằm trong dự án quy hoạch nên phải được định giá
bồi thường của nhà nước chứ không phải là theo giá thị trường và không đồng ý
với đánh giá lỗi ông là 2/3 và ông Thự là 1/3.
Theo ý kiến của VKSND thành phố Hà Nội, về việc chấp hành pháp luật tố
tụng Thẩm phán chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án đã thực hiện
đầy đủ các bước tố tụng từ khi thụ lý phúc thẩm vụ án cho đến trước khi Nghị án,
nguyên đơn chấp hành tốt và đúng nghĩa vụ tố tụng. Còn về phía bà Lan và những
người có nghĩa vụ liên quan đều không đến tham dự phiên toà, bị đơn ông Sơn tuy
có mặt tại phiên toà nhưng không trình bày yêu cầu của mình mà tự ý bỏ về trong
khi phiên toà đang tiền hành. Nội dung đơn kháng cáo của ông Sơn nộp trong thời
hạn quy định, nộp tạm ứng án phí đúng quy định nên được coi là hợp lệ. Do không
có căn cứ chấp nhận kháng cáo nên đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
3. Nhận định của Hội đồng xét xử:
Về việc xử lý vụ án sử dụng Bộ Luật Đất đai 1993, Pháp lệnh hợp đồng dân
sự năm 1991 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004. Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 23
Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND
tối cao thì tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó toà án nhân
huyện Đông Anh không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Sơn. Hội đồng xét
xử căn cứ xác định hợp đồng giữa nguyên đơn và bị đơn là chuyển nhượng đất,
chứ không có căn cứ chỉ liên quan đến việc đặt cọc như kháng cáo trước đó.
Về việc giải quyết hậu quả Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao: hai bên phải
trao trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Về việc
bồi thường thiệt hại căn cứ vào lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu của các bên, chênh
lệch giá trị của đối tượng hợp đồng tại thời điểm giao dịch và thời điểm xét xử sơ
thẩm. Do bản án phúc thẩm vẫn được giữ nguyên nên người kháng cáo là ông Trần
Thanh Sơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
II. CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT TRONG BẢN ÁN:
 Vấn đề pháp lý chính: Giải quyết tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vấn đề xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Xác định thẩm quyền giải
quyết của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. Căn cứ pháp lí xác định thẩm quyền.
Vấn đề xác định các thành phần tham gia vào quá trình tố tụng: Xác định rõ
những người phải tham gia tố tụng:
- Nguyên đơn – ông Ngô Đăng Thự được yêu cầu có mặt tại phiên tòa và chấp
hành tốt quyền và nghĩa vụ tố tụng.
- Bị đơn bà Lan và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Toàn, anh
Toản, chị Quý được yêu cầu có mặt tại phiên tòa nhưng vắng mặt không lí do.
- Bị đơn ông Sơn được yêu cầu có mặt tại phiên tòa nhưng không trình bày đề
nghị của mình mà tự ý bỏ ra về trong khi phiên tòa đang tiến hành.
 Nội dung quá trình giải quyết tranh chấp, tiến hành giải quyết:
Vấn đề xác định loại hợp đồng tranh chấp: Xảy ra tranh chấp về hợp đồng nào,
chủ thể, nội dung và tính chất pháp lí của hợp đồng. Ngoài ra xác định các hợp
đồng có liên quan đến tranh chấp đang diễn ra. Các loại giấy tờ có liên quan.
Vấn đề giải quyết yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn: Xác định quyền và nghĩa
vụ pháp lí của các chủ thể có liên quan đối với quan hệ tranh chấp.
Về vấn đề áp dụng điều luật để giải quyết vấn đề: Xác định thời điểm xảy ra vụ
việc. Áp dụng bộ luật nào và các căn cứ pháp lí nào? Có áp dụng quy định về thời
hiệu khởi kiện không? bản án sơ thẩm áp dụng Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự
2015 để giải quyết vụ án là chính xác hay không?
Vấn đề xác định án phí, lệ phí có liên quan: Ai phải chịu án phí, lệ phí? Và số
tiền phải thanh toán là bao nhiêu? Cơ sở pháp lí xác định.
III. QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM GIẢI QUYẾT NỘI DUNG CỦA TÒA ÁN:
1. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vấn đề tố tụng:
Về xác định thẩm quyền tranh chấp:
Trong bản án, ghi nhận việc căn cứ xác định thẩm quyền hợp pháp của
TAND Hà Nội dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35;
điểm a khoản 1 Điều 39 của BLTTDS năm 2015:

Điều 26 của BLTTDS năm 2015 quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án
về các tranh chấp dân sự “Thẩm quyền là khả năng của cơ quan, chủ thể nào đó
được nhà nước cho phép thực hiện một công việc, một chức năng, một nhiệm vụ
nào đó”. Vì vậy, chỉ trong các tranh chấp dân sự được quy định tại điều 26 thì tòa
án mới có thẩm quyền giải quyết. Tại bản án này, tranh chấp dân sự được xác định
là “tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” -
thuộc “tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” quy định tại khoản 3 của
điều 26. Như vậy, tòa án có cơ sở pháp lí để tiến hành thụ lí và giải quyết vụ án.

Mặt khác, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38, Tòa án cấp tỉnh có
thẩm quyền giải quyết theo thủ tục phúc thẩm những vụ việc mà bản án, quyết định
dân sự chưa có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp huyện bị kháng cáo,
kháng nghị theo quy định của Bộ luật này.

Về cách thức xử lý của Tòa án đối với các yêu cầu của bên nguyên đơn và các
bên có nghĩa vụ liên quan:

Người tham gia tố tụng dân sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn và người tham
gia tố tụng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Theo Điều 69 BLTTDS 2015 quy định về Năng lực
pháp luật tố tụng dân sự và năng lực hành vi tố tụng dân sự. Vì thế, chủ thể nào
được quy định tại Điều 69 thì mới có đủ điều kiện để tham gia tố tụng dân sự.
Những chủ thể nào nằm ngoài điều kiện mà khoản 1 Điều 68 đã quy định ra thì
Tòa án có quyền từ chối giải quyết những vụ việc dân sự liên quan đến chủ thể đó.

Người có quyền kháng cáo dựa theo quy định của Điều 217 BLTTDS 2015,
chấp hành đúng quy định theo Điều 272, Điều 273, Điều 276 BLTTDS 2015. Nhận
định đơn kháng cáo của ông Sơn làm trong thời hạn luật định, nộp tạm ứng án phí
đúng quy định nên coi là hợp lệ về hình thức và xem xét về tính chất của xét xử
phúc thẩm theo Điều 270 BLTTDS 2015, việc Tòa án chấp nhận đơn kháng cáo
của ông Trần Thanh Sơn và tiến hành xét xử phúc thẩm là hợp lí.

TAND huyện Đông Anh, TPHN đã xử trong bản án sơ thẩm là hủy hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập giữa hai bên tranh chấp; buộc bên ông
Sơn phải bồi thường cho nguyên đơn trong xét xử sơ thẩm 1tỉ 20 triệu đồng và
hoàn trả ông Thự 45 triệu. Tuy nhiên, căn cứ vào điều 429 BLDS 2015, ông Thự
khởi kiện sau quá 03 năm nên việc kháng cáo vì lí do ông Thự khởi kiện yêu cầu
tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong khi thời hiệu khởi kiện đã hết là có cơ sở pháp lí.

Về việc quyết định xét xử khi có đương sự vắng mặt:

Về việc luật sư Vũ Khắc Huy bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn
ông Trần Thanh Sơn có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa là phù hợp với quy định của
điểm đ khoản 2 Điều 227 BLTTDS là đúng với quy định của luật BLTTDS 2015.

Bà Nguyễn Thị Lan là bị đơn và chị Quý, anh Toàn, anh Toản đã được triệu
tập đến phiên tòa hợp lệ hai lần liên tiếp nhưng vẫn vắng mặt không lý do; bị đơn
ông Trần Thanh Sơn có mặt tại phiên tòa nhưng trong khi phiên tòa đang tiến hành
xét xử thì ông Sơn tự ý bỏ ra về với lý do cần sự có mặt của luật sư. Hội đồng xét
xử vẫn tiến hành xét xử vụ án là đúng quy định tại khoản 3 Điều 296 BLTTDS.

2. Quan điểm của nhóm về nội dung giải quyết của tòa án:

Về nguồn gốc phần đất tranh chấp:

Năm 1992, ông Sơn được Nông trường Đông Anh I cấp diện tích đất tại khu
nhà ở cho cán bộ công nhân viên Nông trường. Sau khi được giao đất, ông Sơn đổi
cho ông Thắng cũng là công nhân Nông trường được giao đất lô số 13. Việc đổi
đất có lập thành văn bản, có xác nhận của Nông trường. Diện tích lô số 13 là 80m²,
ngoài ra Nông trường còn cho ông mượn thêm 40m² đất tiếp giáp phía sau để ổn
định cuộc sống. Do đó, tổng diện tích đất gia đình ông được sử dụng là 120m².
Ngày 11/6/1994, ông Thự và vợ chồng ông Sơn, bà Lan có lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng 63m² đất tại ô 13 mà ông Sơn được cấp năm 1992.
Tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng thì diện tích đất ông Sơn được cấp chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có một phần đất ông Sơn được
Nông trường Đông Anh I cho mượn không được phép chuyển nhượng.
Theo quan điểm của nhóm, Tòa án xác định nguồn gốc phần đất tranh chấp
như trên là hợp lí dựa trên nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án
được thẩm tra tại phiên toà và kết quả tranh tụng tại phiên toà.
Về xác định loại hợp đồng tranh chấp và giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:
Trước hết, tồn tại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Đăng
Thự và vợ chồng ông Trần Thanh Sơn, bà Nguyễn Thị Lan:
Xét thấy, giao dịch về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thự
và vợ chồng ông Sơn thể hiện bằng văn bản viết tay là: “Giấy nhượng lại thành quả
lao động” ngày 11/6/1994 do ông Thự viết và giấy “Giấy biên nhận tiền” cùng
ngày 11/6/1994 do ông Sơn viết. Trong “Giấy nhượng lại thành quả lao động” xác
nhận nhượng lại 63m2, chiều ngang theo quốc lộ 23 là 3,5m và chiều dài là 18m,
phía đông giáp ô số 14 nhà chị Loan với giá là 10 triệu đồng. Trong “Giấy biên
nhận”, ông Sơn và ông Thự đều xác nhận số tiền ông Thự đã trả cho ông Sơn là 45
triệu đồng chứ không phải là 10triệu đồng như trong “Giấy nhượng lại thành quả
lao động” ghi. Do đó có thể xác định 45triệu đồng là giá trị hợp đồng chuyển
nhượng 63m2 đất chứ không phải là tiền ông Thự đặt cọc cho ông Sơn để mua đất.
Như vậy, việc Tòa án xác định giữa ông Thự và ông Sơn có xác lập giao
dịch với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng dựa trên căn cứ vào
Điều 697 BLDS 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết
yêu cầu của nguyên đơn:
 Tòa án xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
“Giấy nhượng lại thành quả lao động” là hợp đồng vô hiệu và chấp nhận yêu cầu
hủy hợp đồng là đúng căn cứ pháp luật, dựa trên căn cứ:
Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không thỏa mãn một trong các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do pháp luật quy định. Theo đó, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 63m2 đất này giữa ông Ngô Đăng Thự và vợ
chồng ông Trần Thanh Sơn thể hiện bằng văn bản viết tay là: “Giấy nhượng lại
thành quả lao động” ngày 11/6/1994 chưa được công chứng, chứng thực hợp lệ
theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991. Như vậy theo
điều 127 BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu và theo khoản 2 Điều
122 BLDS 2005. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa các bên đã vi phạm về hình thức.
Đồng thời, theo Điều 698 BLDS 2005 quy định về nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo điều 699 BLDS 2005 quy định về nghĩa
vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng tại thời điểm hai bên giao
kết hợp đồng thì diện tích đất ông Sơn được cấp chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và có một phần đất ông Sơn được Nông trường Đông Anh I cho
mượn không được phép chuyển nhượng, do đó 63m2 đất này hai bên chuyển
nhượng khi bên chuyển nhượng là ông Sơn, bà Lan chưa được quyền chuyển
nhượng, hơn nữa hai bên chưa tiến hành giao nhận đất cho nhau.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thự và vợ
chồng ông Sơn đã vi phạm về hình thức và nội dung. Căn cứ vào điểm a.4 và điểm
a.6 khoản 2.3, mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội
đồng Thẩm phán TAND tối cao thì hợp đồng chuyển nhượng này bị coi là vô hiệu.
Bản án sơ thẩm quyết định hủy hợp đồng chuyển nhượng này là đúng pháp luật.
Về xác định lỗi: Xét thấy, cả bên chuyển nhượng là ông Sơn, bà Lan và bên
nhận chuyển nhượng là ông Thự đều biết rõ là đất chưa có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành chuyển nhượng. Về hình thức, hai bên chỉ lập hợp
đồng viết tay mà chưa đưa ra công chứng, chứng thực hợp lệ tức cả hai bên đều có
lỗi. Ông Sơn, bà Lan có lỗi hơn bên mua ở chỗ không giao đất cho bên mua nhưng
không trả lại tiền ngay cho bên mua (vì không có căn cứ xác định ngay sau khi ký
văn bản chuyển nhượng, ông Sơn đã yêu cầu trả lại tiền nhưng ông Thự không
nhận). Bản án sơ thẩm xác định ông Sơn, bà Lan có lỗi 2/3, bên mua có lỗi 1/3 là
phù hợp. Do đó, bản án sơ thẩm buộc ông Sơn, bà Lan phải trả lại ông Thự số tiền
ông Sơn đã nhận của ông Thự là 45 triệu đồng và phải có trách nhiệm bồi thường
thiệt hại cho ông Thự số tiền là 1tỉ 20 triệu đồng là có căn cứ, đúng pháp luật.
Từ nhận định trên, nhóm đồng ý với quyết định của Hội đồng xét xử: Không có
căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông Sơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
So sánh với việc áp dụng BLDS 2015:
Giả sử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thự với ông
Sơn được xác lập sau khi BLDS 2015 có hiệu lực và Tòa án áp dụng BLDS 2015
vào để giải quyết vụ việc này thì nhóm đề xuất sử dụng các căn cứ pháp lý là điều
122 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 117 quy định về điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự, điều 500 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất, điều
501 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất và điều 502 quy định
về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Về cơ bản các quy định tại các điều này không thay đổi so với các quy định
tương tự của BLDS 2005, cho nên chúng tôi không tiến hành phân tích lại.
Đánh giá: BLDS 2015 không có những quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm,
quyền và nghĩa vụ các bên tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Các
trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu trong BLDS 2015 ngoài những quy định trong
Bộ luật này còn được quy định trong những luật có liên quan, do đó có thể nhận
định rằng phạm vi của nó rộng hơn so với BLDS 2005. Như vậy, nếu áp dụng
BLDS 2015 thì bản án sẽ không có thay đổi gì về kết quả. Hợp đồng giữa ông Thự
và ông Sơn là bị vô hiệu do vi phạm cả về hình thức và nội dung.
Về án phí, chi phí thẩm định, định giá:
Vì vụ việc được đưa ra xét xử vào năm 2017 nên tòa án căn cứ Điều 27, 30
Pháp lệnh án phí, lệ phí toà án và Danh mục mức án phí, lệ phí Tòa án ban hành
kèm theo Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009; Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án
phí, lệ phí Tòa án là đúng. Tòa án đã chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của ông Thự và bác bỏ đơn kháng cáo của ông Sơn cho
nên ông Sơn đương nhiên phải nộp các chi phí theo luật định.
B. Bản án số 2: Bản án số 22/2019/DS-PT ngày 16/04/2019: Yêu cầu
tuyên bố hợp đồng tặng cho bất động sản vô hiệu của Tòa án nhân
dân tỉnh Bình Định.
I. TÓM TẮT BẢN ÁN:
Ngày 16/4/2019, tại trụ sở TAND tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ
án thụ lý số13/2018/TLPT-DS ngày 27 tháng 12 năm 2018 về việc tranh chấp yêu
cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho bất động sản vô hiệu. Do bản án dân sự sơ thẩm
số:87/2018/DS-ST ngày 19 tháng 10 năm 2018 của TAND thị xã AN bị kháng cáo.
Nguyên đơn: ông Đoàn Hồng A. Bị đơn: anh Đoàn Hồng B. Những người có
quyền lợi nghĩa vụ liên quan: chị Đoàn Thị Hồng C, chị Đoàn Thị Hồng D, chị
Đoàn Thị Hồng E, anh Đoàn Văn F, anh Đoàn Hồng G, chị Nguyễn Thị Thùy H,
chị Đoàn Thị Hồng I, chị Đoàn Thị Lệ K, chị Đoàn Thị Hồng L, chị Đoàn Thị
Hồng M, chị Bùi Thị Thùy N, bà Đoàn Thị O, ông Đoàn Hồng P, bà Đoàn Thị Q.
1. Nội dung bản án
Nguyên đơn ông Đoàn Hồng A trình bày: Ngày 11/12/1993 Ủy ban nhân
dân thị xã AN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01343 cho ông A. Ngày
14/7/2000, gia đình ông họp phân nhà ở diện tích (9mx6m). Việc cho đất được thể
hiện tại Biên bản hội đồng gia tộc lập ngày 14/7/2000 nhưng không công chứng,
chứng thực và không được sự chấp thuận của ông P, bà Q, bà Q.
Ngày 02/4/2017 gia đình họp và lập Giấy cho nhà ở, giao toàn bộ nhà cho
anh Đoàn Hồng G. Tuy nhiên, Giấy cho nhà ở không công chứng, chứng thực và
không được sự chấp thuận của bà Đoàn Thị Q, bà Đoàn Thị O. Sau khi được tặng
cho nhà đất, anh Đoàn Hồng G làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng nhưng
bị anh Đoàn Hồng B cản trở. Nay ông yêu cầu tuyên bố Biên bản hội đồng gia tộc
lập ngày 14/7/2000, Giấy cho ngày 02/4/2017 vô hiệu. Yêu cầu giao toàn bộ nhà
đất thuộc thửa 121, tờ bản đồ số 7 cho anh Đoàn Hồng G dùng vào việc thờ cúng.
Bị đơn anh Đoàn Hồng B trình bày: Anh thống nhất nguồn gốc nhà đất
như ông Đoàn Hồng A trình bày. Gia đình đã họp và lập Giấy cho nhà ở , giao toàn
bộ nhà đất cho anh Đoàn Hồng G. Anh có ký vào Giấy cho nhà ở để cha anh vui
lòng chứ không có ý nghĩa pháp lý vì nhà cha mẹ phân chia, vợ chồng anh Đoàn
Hồng B bỏ tiền tu bổ tổng chi phí 3 cây vàng 24k nên nhà này là tài sản chung vợ
chồng anh, anh không có quyền tự định đoạt. Anh không đồng ý yêu cầu khởi kiện
của ông Đoàn Hồng A và yêu cầu được sở hữu nhà đất cha mẹ đã chia cho vợ
chồng anh theo Biên bản hội đồng gia tộc lập ngày 14/7/2000.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày : các anh chị thống nhất
toàn bộ lời trình bày và đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Hồng A và bổ
sung thêm: Anh Đoàn Hồng G có nghĩa vụ nuôi dưỡng cha, thối lại cho anh Đoàn
Hồng B 40.000.000đ tiền sửa chữa nhà. Tuy nhiên khi anh Đoàn Hồng G làm hồ
sơ chuyển đổi quyền sở hữu theo giấy tặng cho thì anh Đoàn Hồng B khiếu nại.
Ông Đoàn Hồng P, bà Đoàn Thị O, bà Đoàn Thị Q trình bày: Các ông bà
không đồng ý việc gia đình ông A họp phân chia nhà đất. Các ông bà yêu cầu giao
toàn bộ nhà đất cho một người con của ông Đoàn Hồng A dùng vào việc thờ cúng
để con cháu có nơi tìm về cội nguồn của mình.
2. Nhận định của Tòa án:
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông A rút một phần yêu cầu khởi kiện, được
Hội đồng xét xử chấp nhận. Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện
giao toàn bộ nhà đất đang tranh chấp cho ông G làm nơi thờ cúng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Đoàn Hồng B rút kháng cáo về việc yêu cầu giám
định năng lực hành vi của ông A. Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm phần
kháng cáo yêu cầu giám định năng lực hành vi ông Đoàn Hồng A. Xét kháng cáo
của anh Đoàn Hồng B về Biên bản hội đồng gia tộc lập ngày 14/7/2000 và Giấy
cho nhà ở lập ngày 02/4/2017, cấp sơ thẩm tuyên bố Biên bản hội đồng gia tộc lập
và Giấy cho nhà ở vô hiệu là đúng quy định pháp luật.
II. CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT TRONG BẢN ÁN:
 Vấn đề pháp lý chính: Giải quyết yêu cầu tuyên bố Biên bản hội đồng gia
tộc lập ngày 14/7/2000 và Giấy cho nhà ở lập ngày2/4/2017 vô hiệu, không
yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Vấn đề xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp: thẩm quyền giải quyết vụ án
của Tòa án nhân tỉnh Bình Định. Căn cứ pháp lí xác định thẩm quyền.
Vấn đề xác định các thành phần tham gia vào quá trình tố tụng: xác định các
chủ thể tham gia tố tụng và chấp nhận hoặc không chấp nhận đơn xin xét xử vắng
mặt của các bên liên quan
 Nội dung quá trình giải quyết tranh chấp, tiến hành giải quyết:
Vấn đề xác định loại hợp đồng tranh chấp: Xảy ra tranh chấp về hợp đồng nào,
chủ thể, nội dung và tính chất pháp lí của hợp đồng. Ngoài ra xác định các hợp
đồng có liên quan đến tranh chấp đang diễn ra. Giữa ông Đoàn Hồng A và anh
Đoàn Hồng B có diễn ra hợp đồng hay giữa ông Đoàn Hồng A, anh Đoàn Hồng B
và họ hàng diễn ra hợp đồng, hợp đồng nào? Tồn tại loại hợp đồng có liên quan
đến tranh chấp?
Vấn đề giải quyết yêu cầu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm: của bị đơn: anh
Đoàn Hồng B.
Vấn đề giải quyết yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn là của nguyên đơn: ông
Đoàn Hồng A.
Vấn đề xác định án phí, lệ phí có liên quan: Ai phải chịu án phí, lệ phí? Và số
tiền phải thanh toán là bao nhiêu? Cơ sở pháp lí xác định.
III. QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM GIẢI QUYẾT NỘI DUNG TÒA ÁN:
1. Quan điểm của nhóm về việc xác định cơ sở pháp lý của Tòa án:
Để giải quyết vụ việc, Tòa án đã căn cứ vào các điều: khoản 2 điều 308,
điểm b khoản 1 điều 299, khoản 3 điều 284, khoản 1 điều 300 của BLTTDS, Điều
691 của BLDS năm 1995, Điều 459 của BLDS năm 2015, Khoản 8 điều 26, khoản
4,5 điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội khóa XIV. Như vậy, có thể nhận thấy rằng, Tòa án đã sử
dụng các điều luật có cả trong BLDS năm 1995, 2015 và BLTTDS.
Việc Tòa sử dụng các điều của BLTTDS và BLDS cùng với Nghị định là
phù hợp với quyết định mà Tòa đưa ra.  Ngày viết hợp đồng là vào ngày 14/7/2000
nên sử dụng các điều của Bộ luật dân sự năm 1995 là hợp lý.
Tuy nhiên Tòa dựa trên BLTTDS năm bao nhiêu thì chưa nói rõ. Giả sử Tòa
sử dụng điểm b khoản 1 Điều 299 BLTTDS 2015 thì theo luật bị đơn đồng ý với
việc nguyên đơn rút đơn khởi kiện thì vẫn phải chịu nửa mức án phí, nguyên đơn
đã rút một phần yêu cầu khởi kiện và được bị đơn đồng ý nên sử dụng hoàn toàn
phù hợp. Nhưng Tòa không nói rõ mức án ban đầu là bao nhiêu, cũng không nói rõ
là giảm một nửa mà chỉ dựa theo điều luật rồi kết luận khiến người đọc không hiểu
được ban đầu án phí như thế nào và giảm xuống như thế nào.
2. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vấn đề tố tụng
Về việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trong bản án, ghi nhận việc xác định thẩm quyền hợp pháp của Tòa án nhân
dân tỉnh Bình Định căn cứ theo khoản 2 Điều 308 BLTTDS năm 2015.
Điều 26 BLTTDS năm 2015 có quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án
về các tranh chấp dân sự. Tòa án không có thẩm quyền giải quyết vụ án hoặc có
quyền từ chối giải quyết tranh chấp trong trường hợp các tranh chấp dân sự không
nằm trong các tranh chấp được quy định tại điều 26. Tại bản án, tranh chấp dân sự
được xác định là “tranh chấp về yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho bất động sản
vô hiệu” - thuộc “tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” (khoản 3 điều 26).
Vì vậy, Tòa án có cơ sở pháp lý, thẩm quyền giải quyết vụ án này.
Hơn nữa, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm
(khoản 1 Điều 37) và phúc thẩm những vụ việc mà bản án, quyết định dân sự chưa
có hiệu lực pháp luật của Tòa án cấp huyện bị kháng cáo (điểm b khoản 1 Điều
38). Việc xác định thẩm quyền giải quyết bản án là Tòa án tỉnh Bình Định là đúng.
Về việc xác định các thành phần tham gia vào quá trình tố tụng
Người tham gia bao gồm nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan (con cháu tộc họ Đoàn). Bị đơn anh B kháng cáo toàn bộ bản án sơ
thẩm của Tòa án nhân dân thị xã AN. Người có quyền kháng cáo dựa theo quy
định của Điều 217 BLTTDS 2015, chấp hành đúng quy định theo Điều 272, Điều
273, Điều 276 BLTTDS 2015, nhận định đơn kháng cáo của B làm trong thời hạn
luật định, nộp tạm ứng án phí đúng quy định nên coi là hợp lệ về hình thức và xem
xét về tính chất của xét xử phúc thẩm theo Điều 270 BLTTDS 2015 thì việc Tòa án
chấp nhận đơn kháng cáo của B và tiến hành xét xử phúc thẩm là hợp lí.
Xét thấy trong bản án sơ thẩm Tòa xác định nguồn gốc đất là di sản của ông
bà cao đời để lại, buộc anh F, G và B phải trả lại toàn bộ diện tích đất cho tộc họ
Đoàn. Quyết định này ảnh hưởng đến tất cả những người có liên quan. Như vậy tất
cả các bên tham gia đều có quyền và nghĩa vụ liên quan đến bản án. Do đó Tòa
phúc thẩm xác định các bên tham gia như vậy là hợp lí.
3. Quan điểm của nhóm về việc giải quyết tranh chấp
Về nguồn gốc đất tranh chấp
Nguồn gốc phần đất bị tranh chấp là thửa đất mang số 121 tờ bản đồ số 7, diện
tích 480m2 gồm 200m2 đất ở và 280m2 đất vườn tọa lạc tại thôn NC, xã NH. Theo
các bên liên quan đều khai là của ông bà cố của ông A để lại. Ông bà cố, ông nội
AA, cha ông A là CC chết đều không để lại di chúc và ông A là con trưởng nên
mới để ông thừa kế và quản lí. Năm 1970, bà Đoàn Thị O, ông Đoàn Hồng P góp
tiền xây dựng lại ngôi nhà, vợ chồng ông A có công coi ngó, thuốc hút và cơm trưa
cho thợ. Sau khi xây dựng lại nhà, vợ chồng ông sử dụng nhà từ đó tới nay.
Xét thấy, Tòa xác định nguồn gốc phần đất tranh chấp nêu trên là hợp lý dựa
trên nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa
và kết quả tranh tụng ở phiên tòa.
Về việc xác định loại hợp đồng tranh chấp
Trước hết, nhận định hợp đồng vô hiệu: Căn cứ khoản 1 điều 459 BLDS
2015 “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng
thực…” và Điều 691 của Bộ luật Dân sự năm 1995, hướng dẫn tại Điều 2 mục II
Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP về điều kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập. Do đó, quyết định của Tòa án tuyên bố Biên bản
hội đồng gia tộc lập ngày 14 tháng 7 năm 2000 và Giấy cho nhà ở lập ngày 02
tháng 4 năm 2017 vô hiệu là hoàn toàn hợp lí. Bởi lẽ, các văn bản trên hoàn toàn
không được công chứng, hơn nữa các bên liên quan cũng yêu cầu tòa tuyên bố các
văn bản trên vô hiệu.
Tòa phúc thẩm giữ quyết định buộc anh Đoàn Văn F, anh Đoàn Hồng B phải
trả lại nhà ở là hợp lí bởi ngôi nhà là sở hữu chung của vợ chồng ông Đoàn Hồng
A, bà Đoàn Thị O, ông Đoàn Hồng P và bà Đoàn Thị Q. Anh F,B được chia nhà
nhưng không được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu nên nhà vẫn là tài sản chung.
Quyết định buộc anh Đoàn Văn F, G và B phải trả lại toàn bộ diện tích đất thuộc
thửa121, đồng thời xác định Nhà ở do vợ chồng anh Đoàn Hồng G xây dựng thuộc
quyền sở hữu của vợ chồng anh Đoàn Hồng G. Điều này gây khó khăn cho việc trả
lại đất trên thực tế, đòi hỏi các bên cần có sự thỏa thuận giải quyết phù hợp.
Thứ hai, tồn tại hợp đồng phân chia mảnh đất cho các người con của ông A
là không hợp lí. UBND thị xã AN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cho
ông Đoàn Hồng A. Ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi mẹ
ông mất, lời khai của các bên là cha mẹ ông chết không để lại di chúc nên ông thừa
kế điều này gây khó khăn trong việc xác định thửa đất trên để lại cho cả 4 anh em
hay là chỉ để lại cho ông A. Quyết định này vẫn được tòa phúc thẩm giữ nguyên.
Như vậy tức là quyền sử dụng thửa đất thuộc về tộc họ Đ. Tôi thấy hợp lí bởi đất
để lại không có di chúc, ông A cùng các anh chị em đều có quyền và trách nhiệm
đối với di sản của tộc và hành động tự ý chia đất và nhà cho các con của ông A là
hoàn toàn không có căn cứ.
Ngôi nhà xây dựng năm 1970 trên thửa đất 121 là tài sản chung của vợ
chồng ông A, bà O, ông P và bà Q là hoàn toàn hợp lí bởi tất cả đều góp phần vào
việc xây dựng ngôi nhà. Biên bản hội đồng gia tộc không được sự đồng ý của bên
có tài sản là Ông P, bà O, bà Q là không phù hợp quy định tại Điều 461 BLDS năm
1995. Còn Giấy cho nhà ở không được sự đồng ý của bên có tài sản là bà Đoàn Thị
O, bà Đoàn Thị Q là không phù hợp quy định tại Điều 457 BLDS năm 2015.
Thứ ba, hợp đồng tặng cho nhà đất để gìn giữ, thờ cúng tổ tiên: “Giấy cho
nhà” lập ngày 2/4/2017. Theo mong muốn của các bên, có thể thấy ông A muốn
giao toàn bộ nhà đất cho anh G dùng vào việc thờ cúng (riêng có anh B không
đồng ý). Như vậy nếu tất cả các bên đều đồng ý để G tiếp quản thì việc giải quyết
sẽ dễ dàng hơn khi đó nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của G và G cũng không cần trả
lại đất, nhưng anh G vẫn phải trả cho anh B số tiền mà anh B đã tu sửa ngôi nhà.
Tuy nhiên, về yêu cầu của B, Anh không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông
Đoàn Hồng A và yêu cầu được sở hữu nhà đất cha mẹ đã chia cho anh theo Biên
bản hội đồng gia tộc lập. Điều này là không hợp lí bởi ngay từ ban đầu hợp đồng
tặng cho nhà đã không có hiệu lực vì 2 lí do thứ nhất không được tất cả chủ sở hữu
đồng y, thứ hai biên bản không được công chứng. Hơn nữa chính anh đã không
thực hiện tốt việc chăm sóc cha, cúng giỗ ông bà tức anh B đã vi phạm Điều 466
BLDS năm 1995. Do đó yêu cầu của anh B không được đáp ứng là hợp lí. Tuy
nhiên, anh B vẫn được trả lại số tiền đã dùng để tu sửa ngôi nhà.
Về việc xác định án phí, lệ phí có liên quan:
Vì vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm vào năm 2018 nên Tòa án tỉnh Bình
Định căn cứ vào khoản 8, điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày
30/12/2016, quy định mức án phí dân sự sơ thẩm của anh Đoàn Hồng B phải chịu
là 300.000 đồng là đúng. Về án phí phúc thẩm được quy định vào phiên tòa phúc
thẩm năm 2019, anh B phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào 300.000 đồng
tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm, đã nộp theo biên lai ngày 21/11/2018. Tòa đã
căn cứ vào khoản 4,5 điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 về mức thu,
miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án như trên là hợp lý.
Tòa án đã chấp nhận công nhận sự thỏa thuận giữa các bên đương sự, tuyên bố
biên bản hợp đồng gia tộc và Giấy cho nhà ở là vô hiệu. Do đó, ông Đoàn Hồng B
nộp án phí là hoàn toàn đúng theo luật định.
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự năm 1995
2. Bộ luật dân sự năm 2005
3. Bộ luật dân sự năm 2015
4. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
5. Luật Đất đai năm 2013
6. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày
30/12/2016.
7. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán
8. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán
9. Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán
10.Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991
11. Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án năm 2009
12. Trang thông tin điện tử công bố bản án, quyết định của Tòa án
https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta269390t1cvn/chi-tiet-ban-an
13. Thư viện bản án – Trang thông tin tổng hợp về bản án, án lệ
https://banan.thuvienphapluat.vn/ban-an/ban-an-1432017dspt-ve-tranh-chap-
yeu-cau-huy-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-7688
 DANH MỤC VIẾT TẮT
1. BLDS – Bộ luật dân sự
2. BLTTDS – Bộ luật tố tụng dân sự
3. TAND – Tòa án nhân dân
4. VKSND – Viện kiểm sát nhân dân
5. TPHN – Thành phố Hà Nội