立 法 會 CB(1)817/16-17(08)號 文 件

資料文件
2017 年 4 月 25 日

立法會發展事務委員會

洪水橋新發展區計劃的實施安排

目的

本文件旨在向各委員介紹洪水橋新發展區計劃的實施安排。

背景

2. 「 香 港 2030： 規 劃 遠 景 與 策 略 」 研 究 於 2007 年 完 成 「 全 港 發 展
策略」的更新工作，建議的其中一個具潛力發展地區為洪水橋新發展區。
新 發 展 區 計 劃 的 土 地 用 途 建 議，乃 根 據 2011 年 展 開 的 洪 水 橋 新 發 展 區 規 劃
及 工 程 研 究 (該 研 究 )擬 訂 ， 而 公 眾 一 直 通 過 該 研 究 下 分 別 於 2010 至 2011
年、2013 年 及 2015 年 進 行 的 三 階 段 社 區 參 與 活 動，參 與 有 關 的 規 劃 過 程 。

3. 我 們 曾 於 第 二 及 第 三 階 段 社 區 參 與 時 ， 分 別 在 2013 年 10 月 22 日
及 2015 年 7 月 22 日 ( 立 法 會 文 件 編 號 CB(1)1543/12 -13(03) 及
CB(1)987/14-15(07))諮 詢 立 法 會 發 展 事 務 委 員 會。委 員 會 在 2015 年 10 月 9
日 舉 行 了 公 聽 會，共 收 到 21 個 團 體 的 意 見。在 2016 年 9 月 公 布 洪 水 橋 新
發 展 區 的 「 經 修 訂 的 建 議 發 展 大 綱 圖 」 後 ， 我 們 在 2016 年 11 月 8 日 向 委
員 介 紹「 經 修 訂 的 建 議 發 展 大 綱 圖 」(立 法 會 文 件 編 號 CB(1)51/16-17(0 5))。

洪水橋新發展區的重要性

4. 洪水橋新發展區計劃與新界東北新發展區計劃同為前行政長官在
2007-08 年 度 《 施 政 報 告 》 1內 公 布 的 十 大 基 建 項 目 。 洪 水 橋 新 發 展 區 將 會
成為香港新一代的新市鎮，並與現時的天水圍、元朗和屯門新市鎮及規劃

1
古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 與 坪 輋 ／ 打 鼓 嶺 新 發 展 區 本 為 在 2008 年 至 2013 年 期 間 進
行的新界東北新發展區規劃及工程研究中探討的新界東北新發展區項目的三個部
分，但坪輋／打鼓嶺新發展區其後被抽起，交由發展新界北部地區初步可行性研究
作 進 一 步 審 視 。 十 大 基 建 項 目 的 其 他 項 目 包 括 南 港 島 線 ( 東 段 )、 沙 田 至 中 環 線 、 屯 門
西繞道及屯門至赤鱲角連接路、廣深港高速鐵路香港段、港珠澳大橋、港深空港合
作、香港與深圳合作發展落馬洲河套區、西九文化區及啟德發展計劃。

1
中的元朗南發展計劃形成本港西部的大型新市鎮發展羣。作為一項綜合新
市鎮發展計劃，洪水橋新發展區是本港一個中長期的主要土地供應來源，
提 供 約 61 000 個 額 外 房 屋 單 位 (當 中 逾 半 為 公 營 房 屋 單 位 )，以 容 納 176 000
新 增 人 口 。 該 計 劃 亦 會 定 位 為 新 界 西 北 區 的「 區 域 經 濟 及 文 娛 樞 紐 」， 為 各
種 經 濟 活 動 提 供 約 640 萬 平 方 米 建 築 樓 面 面 積，並 會 產 生 約 15 萬 個 涵 蓋 各
種工商業、特殊工業及社會服務業界的職位，有助解決目前新界西北區內
職 位 不 足 的 問 題 。 計 劃 的 詳 情 載 於 委 員 於 2016 年 11 月 8 日 討 論 的 文 件 (立
法 會 文 件 編 號 CB(1)51/16-17(05))。

5. 受 洪 水 橋 新 發 展 區 計 劃 的 基 建 及 土 地 開 發 工 程 影 響 的 範 圍 約 441
公 頃 ， 包 括 約 324 公 頃 私 人 土 地 。 洪 水 橋 新 發 展 區 將 涉 及 約 190 公 頃 的 棕
地，這些棕地現時大多被用作貨櫃場、倉庫、建築物料／機械貯存、車輛
維修場、回收場及鄉郊工場等，當中夾雜持牌構築物、寮屋及其他臨時構
築物。單獨發展零散的棕地，將難以承載包括公營房屋等的高密度發展，
無法盡用合適土地的潛力。通過整體規劃及改善基礎設施，新發展區項目
會將這些被用作棕地作業及其他如寮屋和荒廢農地等用途的土地納入新市
鎮發展，改造雜亂無章和受破壞的鄉郊土地作更好的土地利用。因此，新
發展區規劃可以為整個洪水橋新發展區理順土地用途，提供全面的基建和
社區設施配套，在執行上亦能就收地清拆、補償遷置各方面作更全面妥善
的安排。

6. 然 而，我 們 一 直 留 意 受 實 施 洪 水 橋 新 發 展 區 計 劃 影 響 的 佔 用 人：根
據 計 劃 有 關 研 究 的 概 括 估 算 ， 受 影 響 者 主 要 包 括 在 190 公 頃 受 影 響 棕 地 上
超 過 300 個 棕 地 作 業 者 ， 以 及 鄰 近 未 來 市 中 心 或 發 展 ／ 活 動 中 心 地 帶 約
1 600 戶 居 於 寮 屋 及 臨 時 構 築 物 的 居 民 及 約 七 公 頃 常 耕 農 地 2上 的 農 民 。 所
有受影響棕地上的棕地作業場地及夾雜其間的寮屋及持有牌照或臨時的構
築物將必須清拆，以釋放土地進行新發展區計劃的發展。部分受影響住用
構築物位於五條非原居民鄉村，包括田心新村、新生新村、亦園村、石埔
路 尾 村 及 沙 洲 里 (II)村，都 因 為 其 重 要 位 置 及 地 盤 情 況 而 無 法 保 留 3。此 外 ，
位 於 橋 頭 圍 的 九 座 低 層 工 業 大 廈 4亦 已 納 入 新 發 展 區 內 ， 從 而 在 現 有 西 鐵 天
水 圍 站 周 邊 形 成 「 地 區 商 業 中 心 」， 作 為 新 發 展 區 第 二 級 的 商 業 中 心 。

7. 正 如 政 府 在 第 三 階 段 社 區 參 與 中 指 出，鑑 於 洪 水 橋 新 發 展 區 的 策 略
重要性及清拆規模與古洞北／粉嶺北新發展區相若，政府將就本計劃採取

2
有關農地主要位於現時亦園村及新生新村一帶附近，鄰近作為洪水橋未來市中心的
擬建洪水橋站。
3
田 心 新 村 、 新 生 新 村 和 亦 園 村 位 於 擬 建 洪 水 橋 站 的 500 米 範 圍 內 ， 為 未 來 用 作 高 密
度 發 展 的「 區 域 經 濟 及 文 娛 樞 紐 」，而 石 埗 路 尾 村 和 沙 洲 里 ( I I ) 村 處 於 洪 水 橋 新 發 展 區
的中心位置，將發展成市鎮公園及運動場，服務整個新界西北地區。由於受影響構
築物非常分散，要在不影響新發展區計劃的完整性下嘗試連貫地保留那些村落會有
困難。
4
該範圍內另有一座興建中的新工業大廈。

2
以下實施安排：

(a) 為 受 影 響 並 合 資 格 的 住 戶 提 供 原 區 安 置 ， 並 參 考 古 洞 北 ／ 粉 嶺
北新發展區的做法，考慮為受影響的清拆戶提供特設的補償及
安置安排；

(b) 探 討 透 過 在 合 適 地 點 發 展 多 層 樓 宇 或 其 他 善 用 土 地 的 方 式 ， 提
供其他處所予部分受影響的棕地作業的可行性；

(c) 採 用 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 的 特 殊 農 地 復 耕 計 劃 ， 積 極 和 優
先為務農人士和農地業權人進行配對；及

(d) 參 考 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 計 劃 的 實 施 模 式 ， 考 慮 採 用 「 加
強 版 的 傳 統 新 市 鎮 發 展 模 式 」。

8. 在考慮第三階段社區參與所蒐集的公眾意見及古洞北／粉嶺北新
發展區最新特設補償及安置方案後，我們就洪水橋新發展區的實施安排擬
訂了下文所述的有關細節。

洪水橋新發展區實施安排的細節

特設補償及安置方案
9. 就 洪 水 橋 新 發 展 區 提 出 的 特 設 方 案，擬 訂 時 已 參 照 向 受 古 洞 北 ／ 粉
嶺北新發展區影響的合資格清拆戶提供的特設補償及安置方案。古洞北／
粉 嶺 北 新 發 展 區 的 方 案 載 於 2017 年 4 月 提 交 北 區 區 議 會 的 文 件 ﹙ 編 號
﹙ 附 件 1﹙ 只 有 中 文 版 ﹚﹚。 方 案 包 括 現 行 的 一 般 補 償 及 安 置 安 排 ，
10/2017﹚
以及下述特設補償及安置安排，但須符合附件 1 中的附件七所述的指定資
格準則、有關限制及酌情權安排：

(a) 特 設 安 置 方 案

我 們 擬 訂 的 特 設 安 置 方 案，與 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 計 劃 下 的 特
設 安 置 方 案 大 致 相 同 5， 讓 受 洪 水 橋 新 發 展 區 影 響 的 合 資 格 住 戶 6 選

5
根據古洞北／粉嶺北新發展區計劃的特設安置方案，選擇出租單位的合資格清拆戶
可獲一次過現金津貼，作為一筆過過渡津貼，以大致彌補受影響人士在清理土地至
入伙期間所付出的租金開支。根據洪水橋新發展區計劃的最新發展時間表，當局計
劃在清拆工作開始前及時提供建議的特設安置方案的單位，因此洪水橋新發展區的
建議特設安置方案，不包括任何過渡津貼。
6
合 資 格 住 戶 ， 是 指 佔 用 已 在 1 9 8 2 年 寮 屋 登 記 、 1 9 8 4 -8 5 年 度 寮 屋 居 民 登 記 及 適 時 進
行的清拆前登記中登記的持牌或已登記住用或非住用構築物作住宅用途，並未擁有
任何物業，且符合其他指定資格準則及限制的住戶。發展局局長可因應個別住戶的
特 殊 情 況 ( 例 如 ： 並 未 於 1 9 8 4 -8 5 年 度 寮 屋 居 民 登 記 中 登 記 但 在 清 拆 前 登 記 進 行 前 已
居 於 有 關 持 牌 或 已 登 記 構 築 物 十 年 或 以 上 的 住 戶 ， 以 及 具 備 恩 恤 理 由 的 長 者 住 戶 )行

3
 擇 在 特 設 的 整 體 原 區 安 置 屋 邨 (特 設 安 置 屋 邨 )租 住 或 購 買 資 助 房
屋 單 位。我 們 已 在 洪 福 邨 附 近 預 留 兩 幅 毗 鄰 用 地 以 興 建 上 述 特 設 安
置 屋 邨 ， 可 提 供 共 約 2 100 個 單 位 ， 包 括 資 助 出 租 單 位 及 資 助 出 售
單 位 。 我 們 將 邀 請 香 港 房 屋 協 會 (房 協 )發 展 及 管 理 該 特 設 安 置 屋
邨。有 關 資 格 準 則 與 適 用 於 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 計 劃 受 影 響 住
戶者相同。

如 住 戶 選 擇 特 設 安 置 方 案 的 出 租 單 位，我 們 在 評 審 其 資 格 時，一 般
會 採 用 房 協 乙 類 出 租 房 屋 現 時 的 最 高 入 息 和 資 產 限 額 7。至 於 選 擇 出
租 房 屋 的 長 者 住 戶 8，發 展 局 局 長 可 參 照 房 協 在 特 設 安 置 屋 邨 的 資 助
出 售 單 位 的 估 計 折 扣 售 價，酌 情 放 寬 長 者 住 戶 的 最 高 資 產 審 查 規 定
(但 不 會 放 寬 入 息 審 查 規 定 ) 。選 購 特 設 安 置 方 案 的 資 助 出 售 單 位 的
合 資 格 住 戶 可 獲 豁 免，無 須 接 受 入 息 資 產 審 查，並 獲 發 下 文 (b)項 所
述 經 折 扣 的 特 設 特 惠 現 金 津 貼 (詳 見 下 文 )。

(b) 特 設 特 惠 現 金 津 貼

一 如 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區，受 洪 水 橋 新 發 展 區 影 響 的 合 資 格 住
戶 9，不 論 其 構 築 物 佔 用 的 面 積 多 少，均 可 獲 發 特 設 特 惠 現 金 津 貼 ，
形 式 為 最 高 60 萬 元 的 一 筆 過 現 金 津 貼 。 特 設 特 惠 現 金 津 貼 會 按 構
築 物 或 住 戶 數 目 發 放， 兩 者 以 較 少 者 為 準 。 換 言 之 ，假 如 某 住 戶 佔
用 多 於 一 個 構 築 物，該 住 戶 只 會 獲 發 特 設 特 惠 現 金 津 貼 一 次；假 如
超 過 一 個 住 戶 佔 用 同 一 構 築 物，則 政 府 只 會 按 該 構 築 物 發 放 一 次 特
設 特 惠 現 金 津 貼，各 住 戶 須 私 下 協 議 攤 分 津 貼 的 安 排。 至 於 屬 特 殊
情 況 的 個 別 個 案，可 由 發 展 局 局 長 酌 情 批 出 特 設 特 惠 現 金 津 貼。政
府 釐 定 特 設 特 惠 現 金 津 貼 的 金 額 時，會 參 考 的 因 素 包 括 稍 後 進 行 的
清拆前登記或凍結人口登記的日期前連續佔用有關構築物作住宅
用 途 的 時 間 長 短。假 如 有 關 住 戶 選 擇 購 置 上 文 (a)項 所 述 特 設 安 置 方
案 的 資 助 出 售 單 位，則 獲 發 的 現 金 津 貼 會 折 讓 至 以 50 萬 元 為 上 限。

使酌情權。
7
根據特設安置方案，住戶須符合房協乙類出租房屋的最高資產及入息限額，但並無
最低入息限額的規定。房協的出租單位分為兩類：甲類和乙類，甲類的對象為低收
入家庭，乙類則為相對較高入息的家庭。甲類的資格準則與房委會公屋單位的全面
入息及資產評審規定極為相似，乙類的資格則較房委會的全面入息及資產評審規定
寬 鬆 。 以 一 個 四 人 家 庭 為 例 ， 截 至 2016 年 6 月 1 日 ， 甲 類 資 格 的 最 高 家 庭 入 息 及 家
庭 資 產 限 額 分 別 為 2 7 ,5 0 0 元 及 5 1 萬 元；乙 類 資 格 的 限 額 分 別 為 4 1 ,0 0 0 元 及 5 1 萬 元。
乙 類 資 格 的 相 應 最 低 家 庭 收 入 限 額 2 7 ,5 0 1 元 ， 在 評 審 選 擇 特 設 安 置 方 案 下 特 設 安 置
屋邨出租單位的清拆戶的資格時並不適用。
8
就 特 設 安 置 方 案 而 言 ， 長 者 住 戶 泛 指 在 實 際 清 理 土 地 時 至 少 有 一 半 的 家 庭 成 員 (實 際
清 理 土 地 時 年 齡 為 18 歲 以 下 的 兒 童 不 計 在 內 )為 60 歲 或 以 上 的 長 者 。
9
見 上 文 註 釋 6。

4
 (c) 住 戶 搬 遷 津 貼

住戶搬遷津貼的適用範圍將擴展至地政總署凍結人口登記所涵蓋
和被政府要求遷出的所有住戶。

上述擬議特設補償及安置方案中的特設特惠現金津貼及住戶搬遷津貼，有
待立法會財務委員會批准。

加強版的傳統新市鎮發展模式
10. 參 照 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發 展 區 計 劃 的 安 排，我 們 將 採 用「 加 強 版 的
傳統新市鎮發展模式」作為洪水橋新發展區的實施模式。根據該模式，一
般來說，政府會把所有規劃供發展的私人土地收回及清理，並在市場出售
規劃作私人發展的土地。在進行已編排的土地收回及清理之前，政府或會
容許規劃作私人發展的土地範圍內個別土地的私人土地業權人提出原址換
地申請，惟他們須符合指定準則及條件。這些準則及條件都旨在促使新發
展區早日發展，能達到新發展區規劃方案的要求，並確保這些私人土地的
佔用人所獲得的金錢補償，不會比政府收地的情況下所提供的為差。該模
式亦能讓政府全面掌握並妥善協調實施時間表，確保適時發展新發展區，
以切合香港的房屋和其他發展需要。

11. 「 加 強 版 的 傳 統 新 市 鎮 發 展 模 式 」主 要 是 基 於 古 洞 北 ／ 粉 嶺 北 新 發
展區所採用的模式擬訂，而洪水橋新發展區換地申請處理準則則因應計劃
本身的規劃情況擬訂及調整。當中，我們作出若干調整，以便推動在新發
展 區 塑 造 新 界 西 北 的「 區 域 經 濟 及 文 娛 樞 紐 」，從 而 提 供 大 量 商 業 和 工 業 用
土地；這些用途對區域內的經濟發展和創造就業機會至關重要。附件 2 所
載有關考慮商業及私人住宅地帶內用地換地申請的調整後準則，已包括額
外 規 定 ， 以 參 照 「 洪 水 橋 及 廈 村 發 展 大 綱 圖 」 (發 展 大 綱 圖 ﹚ (附 件 3)， 達
致 有 關 的 規 劃 目 標 (發 展 大 綱 圖 根 據 2016 年 11 月 8 日 向 委 員 展 示 的「 經 修
訂 的 洪 水 橋 新 發 展 區 建 議 發 展 大 綱 圖 」 擬 訂 )。

12. 原 址 換 地 並 不 適 用 於 一 般 及 特 殊 工 業 用 地 。發 展 大 綱 圖 內 劃 為「 工
業」地帶的一般工業用地，旨在政府在收回現有工業地段之前，為有意的
受影響工業經營者提供機會，通過公開競標投得此等「工業」用地重置其
業 務。特 殊 工 業 用 地 10是 規 劃 作 政 策 主 導 的 工 業 用 土 地，相 關 政 策 局 將 按 其
對相關行業／工業訂定的措施考慮有關的實施模式和機制。此外，另有一
幅 用 地 亦 不 得 進 行 換 地 。 該 用 地 毗 連 洪 福 邨 東 南 面 ， 現 時 由 輕 鐵 設 施 (即 輕
鐵 緊 急 迴 旋 路 及 供 巴 士 在 夜 間 停 泊 的 巴 士 廠 )佔 用 ， 並 在 發 展 大 綱 圖 劃 作

10
包 括 已 劃 作 政 策 主 導 的 工 業 用 途 的 「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 「 企 業 及 科 技 園 」、「 其 他
指 定 用 途 」 註 明 「 物 流 設 施 」、「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 「 港 口 後 勤 、 貯 物 及 工 場 用 途 」
地 帶 。「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 「 港 口 後 勤 、 貯 物 及 工 場 用 途 」 地 帶 亦 被 規 劃 作 安 置 部
分受洪水橋新發展區計劃影響的棕地作業。

5
「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 「商 業 及 住 宅 發 展 (包 括 輕 鐵 設 施 )」。 該 用 地 不 得 進
行換地的原因是現時用地大部分由輕鐵設施佔用，而發展有關用地將需要
原址重置輕鐵設施。

受影響棕地作業的安排
13. 洪水橋新發展區全面落實後將移除棕地及解決其帶來的土地不協
調 問 題 ， 改 造 約 190 公 頃 棕 地 成 新 一 代 新 市 鎮 的 一 部 分 ， 以 釋 放 棕 地 作 新
市鎮發展，從而大幅增加土地使用的效率及改善整體環境。

14. 作 為 我 們 處 理 棕 地 和 便 利 推 展 洪 水 橋 新 發 展 區 的 其 中 一 項 工 作，我
們 正 探 討 以 較 善 用 土 地 的 方 式 (例 如 多 層 樓 宇 )容 納 及 整 合 部 分 香 港 仍 有 需
要的棕地作業的技術和財務可行性。就此，土木工程拓展署已展開可行性
研究，探討以多層樓宇容納洪水橋新發展區的棕地作業的可行性。研究範
圍包括擬建多層樓宇的概念設計、規劃、工程、環境和財務評估，以及探
討經營和管理的可能模式。在可行性研究進行期間，政府會諮詢相關持分
者，包括現有經營者、業界代表及地區人士，以了解他們的運作需要和聽
取 他 們 的 意 見 。 研 究 預 期 於 2018 年 內 完 成 。 除 了 多 層 樓 宇 外 ， 我 們 亦 不 排
除為部分實際運作上未能遷入多層樓宇的作業提供適合空地的可能性及需
要，並會提供適當的基礎設施，及與附近易受滋擾的受體作適當的分隔。
我 們 已 在 發 展 大 綱 圖 上 洪 水 橋 新 發 展 區 的 北 面 邊 緣 預 留 約 24 公 頃 土 地，以
較 善 用 土 地 的 方 式 容 納 棕 地 作 業 11， 亦 會 在 鄰 近 地 區 探 討 具 潛 力 的 用 地 。

15. 合 資 格 的 業 務 經 營 者 可 於 清 拆 後 獲 發 特 惠 津 貼。就 此，政 府 於 2017

年 4 月 11 日 公 布，建 議 為 合 資 格 的 業 務 經 營 者 擴 展 現 有 的 特 惠 津 貼 。 有 關
詳 情 ， 請 參 閱 立 法 會 發 展 事 務 委 員 會 於 2017 年 4 月 11 日 就 上 述 建 議 刊 發
的 文 件﹙ 立 法 會 CB(1)801/16-17(01)號 文 件 ﹚。擴 展 現 有 特 惠 津 貼 安 排 涵 蓋
範圍的建議，有待立法會財務委員會批准；如獲批准，將適用於受洪水橋
新發展區影響的合資格商戶。

16. 作 為 政 府 多 管 齊 下 整 體 土 地 用 途 策 略 的 一 部 分，除 透 過 整 體 土 地 發
展 項 目 (包 括 涵 蓋 合 共 約 340 公 頃 棕 地 的 洪 水 橋 新 發 展 區、古 洞 北 ／ 粉 嶺 北
新 發 展 區 及 元 朗 南 發 展 )及 個 別 公 營 房 屋 發 展 項 目 釋 出 棕 地 外， 發 展 局 將 與
相 關 政 策 局 及 部 門 合 作，制 訂 政 策 以 全 面 處 理 棕 地 事 宜，目 標 是 善 用 土 地 、
理順鄉郊土地用途、支援工業發展及改善鄉郊環境。我們稍後將就有關細
節諮詢委員會。

受影響農業耕作的安排
17. 根 據 該 研 究 的 概 括 估 算，約 七 公 頃 常 耕 農 地 將 受 洪 水 橋 新 發 展 區 發

11
在 分 區 大 綱 圖 中，用 作 安 置 部 分 受 洪 水 橋 新 發 展 區 影 響 的 棕 地 作 業 的 用 地 是 劃 為「 其
他指定用途」註明「港口後勤、貯物及工場用途」地帶。

6
展影響。根據為古洞北／粉嶺北新發展區計劃受影響務農人士所建議的特
別復耕安排，政府會優先協助他們，為他們物色願意出售／出租土地作農
業用途的土地業權人，為雙方進行配對。我們會在洪水橋新發展區計劃採
用相同安排。就此，我們已在流浮山及白泥物色農地，可能適宜作復耕用
途。我們正與漁農自然護理署合作，擬訂洪水橋新發展區特設復耕安排的
細節。

意見徵詢

18. 請委員備悉洪水橋新發展區的實施安排。

附件

附件 1 有關古洞北／粉嶺北新發展區計劃的北區區議會文件

附件 2 洪 水 橋 新 發 展 區 修 訂 契 約 (包 括 原 址 換 地 )申 請 的 一 般 考 慮 準 則

附件 3 洪水橋及廈村發展大綱圖

發展局
地政總署
規劃署
土木工程拓展署
2017 年 4 月

7
 Enclosure 1 (Chinese version only)
附件1 (只有中文版本)

2017 年 4 月 13 日 北區區議會
討論文件 文 件 第 10/2017 號

古洞北及粉嶺北新發展區
前期及第一期地盤平整和基礎設施工程
按 《 收 回 土 地 條 例 》（ 第 124 章 ） 收 回 相 關 私 人 土 地
及
石湖墟污水處理廠改善計劃

目的

1. 本 文 件 旨 在 諮 詢 議 員 對 古 洞 北 及 粉 嶺 北 新 發 展 區 (“ 新
發 展 區 ＂ )內 前 期 及 第 一 期 地 盤 平 整 和 基 礎 設 施 工 程 (“前 期 及
第 一 期 工 程 ”)與 按 《 收 回 土 地 條 例 》（ 第 124 章 ） 收 回 相 關 私
人土地的意見，以及對石湖墟污水處理廠改善計劃的意見。

背景

新發展區前期及第一期工程

2. 土 木 工 程 拓 展 署 及 規 劃 署 曾 於 2008 至 2012 年 期 間 就 新
界東北新發展區的規劃及工程研究進行了三個階段的公眾參
與，諮 詢 公 眾 及 北 區 區 議 會 對 有 關 計 劃 的 意 見。詳 情 請 參 閱 北
區 區 議 會 文 件 第 60/2008 號 ， 第 49/2009 號 及 第 42/2012 號 。

3. 發 展 局 其 後 於 2013 年 7 月 公 布 新 界 東 北 新 發 展 區 的 修
訂 方 案，並 於 2013 年 7 月 19 日 向 北 區 區 議 會 匯 報，詳 情 請 參
閱 北 區 區 議 會 文 件 第 38/2013 號，建 議 首 先 推 展 古 洞 北 及 粉 嶺
北 兩 個 新 發 展 區，作 為 粉 嶺 ／ 上 水 新 市 鎮 的 擴 展 部 分，並 整 合

1
為 粉 嶺 ／ 上 水 ／ 古 洞 新 市 鎮。該 新 市 鎮 將 會 發 展 成 為 一 個 綜 合
社 區，總 人 口 約 為 四 十 六 萬，除 了 提 供 更 多 的 就 業 機 會，亦 會
因應較大的人口規模提供不同的商業、社區、康樂及文化設
施。古洞北及粉嶺北新發展區的前期及第一期工程的首批居
民 ， 預 計 於 2023/2024 年 入 住 。 古 洞 北 及 粉 嶺 北 新 發 展 區 前 期
及 第 一 期 工 程 完 成 後 ， 預 計 將 提 供 約 16,000 個 單 位 ， 可 容 納
人 口 約 為 46,600 人 。 行 政 長 官 在 2017 年 施 政 報 告 中 ， 重 申 決
心 盡 快 推 展 各 項 大 型 土 地 發 展 項 目，包 括 落 實 古 洞 北 和 粉 嶺 北
新 發 展 區。為 善 用 土 地 資 源，政 府 正 探 討 適 度 增 加 公 營 房 屋 用
地的發展密度，以增加公營房屋的供應。

4. 土 木 工 程 拓 展 署 於 2015 年 7 月 30 日 曾 就 古 洞 北 及 粉 嶺
北新發展區前期及第一期道路及排污設備工程與安老院舍大
樓 地 盤 平 整 工 程 諮 詢 北 區 區 議 會，詳 情 請 參 閱 北 區 區 議 會 文 件
第 41/2015 號。北 區 區 議 會 對 新 發 展 區 前 期 及 第 一 期 道 路 及 排
污設備工程的刊憲和新安老院舍大樓的收地安排原則上沒有
反 對 。 有 關 的 道 路 工 程 和 排 污 設 備 工 程 已 於 2015 年 12 月 31
日 及 2016 年 1 月 8 日 根 據《 道 路（ 工 程 、使 用 及 補 償 ）條 例 》
（ 第 370 章 ） 及 《 水 污 染 管 制 （ 排 污 設 備 ） 規 例 》（ 第 358 章
附 屬 法 例 ）刊 登 憲 報。建 議 收 回 新 安 老 院 舍 大 樓 地 盤 平 整 工 程
所 涉 及 的 私 人 土 地，亦 已 於 2016 年 8 月 12 日 按《 收 回 土 地 條
例 》（ 第 124 章 ） 刊 登 憲 報 。

石湖墟污水處理廠改善計劃1

5. 為 配 合 新 發 展 區 前 期 及 第 一 期 工 程 和 其 餘 位 於 粉 嶺、上

1
「石湖墟污水處理廠改善計劃」包括石湖墟污水處理廠改善及擴建工程第 1A 期、第 1B 期及第 2
期。第 1A 期及第 2 期將提升基建容量，以應付粉嶺、上水和鄰近地區的污水處理需求，而第 1B 期
則會配合新發展區前期及第一期工程推行。

2
水 及 鄰 近 地 區 的 房 屋 發 展，以 及 提 升 石 湖 墟 污 水 處 理 廠 的 環 保
表 現 以 進 一 步 降 低 其 對 周 邊 環 境 的 影 響，環 境 保 護 署 和 渠 務 署
計 劃 逐 步 改 善 現 有 的 石 湖 墟 污 水 處 理 廠，包 括 增 加 其 污 水 處 理
能 力 及 提 升 其 處 理 級 別 。 整 項 改 善 計 劃 預 計 於 2033 年 完 成 ，
石 湖 墟 污 水 處 理 廠 的 設 計 污 水 處 理 能 力 將 達 至 每 日 19 萬 立 方
米，並 提 供 最 高 級 別 的 三 級 污 水 處 理 服 務。改 善 計 劃 亦 包 括 全
面 覆 蓋 所 有 產 生 氣 味 的 污 水 處 理 設 施、增 設 除 味 裝 置 及 加 入 適
當的園境設施以改善廠房及周邊河岸範圍的景觀。

6. 土木工程拓展署及渠務署聯同環境保護署已分別於
2013 年 12 月 12 日 及 2014 年 3 月 17 日 就 與 新 發 展 區 有 關 的
石 湖 墟 污 水 處 理 廠 改 善 計 劃 第 1B 期 工 程 及 與 粉 嶺 、 上 水 當 區
發 展 有 關 的 第 1A 期 的 前 期 工 程 諮 詢 北 區 區 議 會 ， 詳 情 請 參 閱
北 區 區 議 會 文 件 第 75/2013 號 及 北 區 區 議 會 地 區 小 型 工 程 及 環
境 改 善 委 員 會 文 件 第 5/2014 號 。 委 員 會 同 意 石 湖 墟 污 水 處 理
廠 需 要 保 持 足 夠 的 污 水 處 理 能 力 以 應 付 區 內 的 發 展，但 對 現 時
廠 內 的 運 作 對 附 近 居 民 的 影 響 表 示 關 注，並 要 求 當 局 在 進 一 步
推 行 工 程 時 需 要 妥 善 處 理 附 近 居 民 的 關 注 事 項。渠 務 署 其 後 聯
同 環 境 保 護 署 於 2015 年 5 月 及 2016 年 7 月 就 石 湖 墟 污 水 處 理
廠改善計劃舉行了社區聯絡小組會議。

前期及第一期地盤平整和基礎建設工程範圍

7. 新發展區前期及第一期工程原定的範圍已在北區區議
會 文 件 第 41/2015 號 及 在 北 區 區 議 會 2015 年 7 月 30 日 的 會 議
中 作 出 簡 介。因 應 前 期 及 第 一 期 道 路 及 排 污 設 備 工 程 刊 憲 所 收
到 的 意 見 及 前 期 及 第 一 期 工 程 內 個 別 項 目 的 發 展 進 度，我 們 已
為有關範圍作出檢討及修訂，主要修訂包括-

3
 a.) 在粉嶺北新發展區，修訂擬建粉嶺繞道東段近崇
謙堂及塘坑的走線設計及取消擬議的麻笏河改道
工程；
b.) 修改安樂村工業區道路及永久封閉一段現有安居
街；
c.) 在粉嶺北新發展區，暫緩興建部分Ｌ1 路和部分
L2 路 及 興 建 連 接 L1 路 和 L2 路 的 臨 時 道 路 作 替
代；及
d.) 修訂隔音屏障設計。

8. 有 關 的 道 路 及 排 污 設 備 工 程 修 訂 設 計 已 於 2016 年 11 月
18 日 及 25 日 根 據《 道 路（ 工 程 、 使 用 及 補 償 ）條 例 》（ 第 370
章 ）及《 水 污 染 管 制（ 排 污 設 備 ）規 例 》（ 第 358 章 附 屬 法 例 ）
刊登憲報。最新的工程範圍可參考附件一至二。

9. 最新前期及第一期的工程主要包括-

a) 在古洞北新發展區興建外環路連接粉嶺公路及在
區內建造新道路和相關隔音屏障；
b) 在粉嶺北新發展區興建粉嶺繞道東段及在區內建
造新道路和相關隔音屏障；
c) 在新發展區為房屋、休憩用地及社區設施等用地
進行土地平整工程；
d) 在古洞北新發展區興建塱原自然生態公園；及
e) 在新發展區建造行人路、單車徑、排水及排污設
備、抽水站、食水設施、配水庫等基礎設施及紓
減環境影響措施。

4
石湖墟污水處理廠改善計劃工程範圍

10. 石湖墟污水處理廠改善計劃工程範圍只限於現有的污
水 處 理 廠 範 圍 和 祝 運 街 以 北 的 一 幅 約 3.2 公 頃 的 政 府 土 地 。 有
關工程範圍及改善計劃完成後的建築設計圖可參考附件三及
四。

對交通的影響

11. 根 據 新 界 東 北 新 發 展 區 的 交 通 影 響 評 估，當 一 系 列 的 交
通 基 礎 改 善 設 施 包 括 粉 嶺 繞 道 東 段 完 成 後，建 議 的 古 洞 北 及 粉
嶺北新發展區不會對現時的北區對外幹線道路及內部路網產
生 不 可 接 受 影 響。另 外，石 湖 墟 污 水 處 理 廠 改 善 計 劃 預 計 亦 不
會為區內交通帶來負面影響。

12. 在 鐵 路 運 輸 方 面，已 經 規 劃 的 古 洞 站 將 配 合 古 洞 北 新 發
展 區 的 發 展，新 發 展 區 的 居 民 可 以 利 用 鐵 路 便 捷 地 往 來 市 區 各
地 。 最 新 的 《 鐵 路 發 展 策 略 2014》 已 建 議 建 造 北 環 線 ， 連 接
古 洞 北 將 會 新 設 的 古 洞 站 和 西 鐵 線 的 錦 上 路 站。這 條 新 鐵 路 預
期有助分流現時東鐵的乘客以及容納鐵路沿線新增人口的交
通需求。

對雨水排放及排污設備的影響

13. 在 雨 水 排 放 方 面，我 們 會 為 新 發 展 區 建 立 一 個 有 足 夠 排
洪 能 力 的 綜 合 排 水 系 統，以 應 付 新 發 展 區 及 其 上 游 流 至 區 內 的
雨水，並分別經新鋪設的排水設施排放雨水至雙魚河及梧桐
河。

5
14. 在 污 水 收 集 及 處 理 方 面，土 木 工 程 拓 展 署 會 為 新 發 展 區
興 建 包 括 有 污 水 抽 水 站 的 排 污 設 施，配 合 環 境 保 護 署 和 渠 務 署
的 石 湖 墟 污 水 處 理 廠 改 善 計 劃，以 應 付 污 水 收 集 及 處 理 需 求 。

對環境的影響

15. 根 據 已 批 准 的 環 境 影 響 評 估，有 關 工 程 項 目 對 環 境 方 面
的 潛 在 影 響 屬 可 接 受 的 水 平，並 符 合 相 關 法 例 及 規 範 的 要 求 。
我 們 會 密 切 監 察 工 程 項 目 對 周 邊 環 境 的 影 響，並 會 在 工 程 合 約
內 訂 明 必 須 實 施 合 適 的 緩 解 措 施，以 減 低 工 程 進 行 時 對 環 境 的
短期影響。

建議徵收及清理土地

16. 除 已 刊 憲 的 道 路 及 排 污 設 備 工 程 範 圍 外，為 配 合 新 發 展
區前期及第一期的地盤平整和基礎設施工程和石湖墟污水處
理 廠 改 善 計 劃 所 需，政 府 會 按 工 程 實 施 時 間 表 再 收 回 及 清 理 約
100 公 頃 的 私 人 和 政 府 土 地，其 中 包 括 會 引 用《 收 回 土 地 條 例 》
(第 124 章 ) 收 回 約 55 公 頃 的 私 人 土 地 。 有 關 建 議 收 地 及 清 拆
範 圍 可 參 考 附 件 五 及 六。為 配 合 收 地 及 清 拆 工 作，政 府 已 制 訂
新 的 補 償 及 安 置 方 案，以 安 置 受 新 發 展 區 計 劃 影 響 的 合 資 格 居
民，詳 情 請 參 閱「 新 界 東 北 新 發 展 區 計 劃 」收 回 及 清 理 土 地 的
一 般 特 惠 津 貼 、 特 設 特 惠 補 償 及 特 設 原 區 安 置 安 排 簡 介 (附 件
七 )。

進展前瞻

17. 我們現正為新發展區前期及第一期工程和石湖墟污水
處 理 廠 改 善 計 劃 進 行 詳 細 設 計 及 工 地 勘 測 工 作，並 計 劃 最 快 於

6
2017/2018 年 向 立 法 會 財 務 委 員 會 申 請 建 造 前 期 及 第 一 期 工
程、相關收地補償和石湖墟污水處理廠改善及擴建工程的撥
款，以 期 主 要 的 建 造 工 程 可 於 2018 年 展 開，以 配 合 2023 年 讓
首批居民入住新發展區的目標。

徵詢意見

18. 請議員就上述建議發表意見及支持新發展區前期及第
一 期 工 程、相 關 徵 收 土 地、石 湖 墟 污 水 處 理 廠 改 善 計 劃；及 支
持 為 上 述 建 議 向 立 法 會 財 務 委 員 會 申 請 撥 款。我 們 會 繼 續 與 北
區 區 議 會 及 社 區 保 持 緊 密 聯 繫，並 會 積 極 回 應 議 會 和 地 區 人 士
所 關 注 的 事 宜。我 們 亦 會 適 時 諮 詢 北 區 區 議 會 有 關 新 發 展 區 的
相關發展項目，讓社區一同參與及了解新發展區的推展。

附件
附件一 : 古洞北新發展區前期及第一期地盤平整和基礎設施
工程平面圖
附件二 : 粉嶺北新發展區前期及第一期地盤平整和基礎設施
工程平面圖
附件三 : 石湖墟污水處理廠改善計劃現有及工程後的佈局
附件四 : 石湖墟污水處理廠改善計劃完成後的建築模擬圖
附件五 : 古洞北新發展區前期工程及第一期工程收地／清拆
範圍
附件六 : 粉嶺北新發展區前期工程及第一期工程收地／清拆
範圍
附件七 : 古洞北和粉嶺北新發展區補償、特惠津貼和安置安
排簡介

7
發展局
土木工程拓展署
地政總署
環境保護署
渠務署
2017 年 4 月

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附件四：
石湖墟污水處理廠改善計劃完成後的建築模擬圖

從梧桐河上空鳥瞰改善計劃完成後的石湖墟污水處理廠建築模擬圖

石湖墟污水處理廠

梧桐河
 附件七
古洞北和粉嶺北新發展區
補償、特惠津貼和安置安排簡介

古洞北及粉嶺北兩個新發展區將分階段提供合共約 6 萬個公、
私 營 房 屋 單 位 。 第 一 期 收 地 預 計 於 2018 年 展 開 ， 當 局 會 向
合資格住戶提供特惠津貼及安置安排。合資格的業權人、商
戶和農戶亦會獲發各種補償和特惠津貼。

(甲 ) 合資格住戶的特惠津貼及安置安排

當 局 除 繼 續 提 供 香 港 房 屋 委 員 會 (下 稱 「 房 委 會 」 )的 「 公 共
租 住 房 屋 單 位 」 (下 稱 「 公 屋 單 位 」 )及 「 持 牌 住 用 構 築 物 和
已 登 記 住 用 寮 屋 的 核 准 佔 用 人 的 特 惠 津 貼 」(下 稱「 核 准 佔 用
人 特 惠 津 貼 」)予 合 資 格 住 戶 外，更 特 別 提 供「 特 設 特 惠 現 金
津 貼 」 及 由 香 港 房 屋 協 會 (下 稱 「 房 協 」 )在 北 區 發 展 的 特 設
原 區 安 置 屋 邨 (下 稱「 特 設 屋 邨 」)內 的 資 助 單 位，以 供 選 擇 。

特 惠 津 貼 及 /或 安 置 方 案

受當局清 拆行動 影響而須 遷離現 居構築物 的寮屋 住戶，可視

乎 方 案 資 格 要 求，申 請 以 下 其 中 一 項 的 特 惠 津 貼 及 /或 安 置 方
案。

特 惠 津 貼 及 /或 安 置 方 案 資 格 要 求 (請 參 閱 註 明 和 方 案 簡 介 部 份 )
方 案 (一 ) 房 委 會 公 屋 單 位 (a) (b) (d) (e) (h)
方 案 (二 ) 核 准 佔 用 人 特 惠 津 貼 (a) (c) (d) (f)
1
方 案 (三 ) 特 設 特 惠 現 金 津 貼 (a) (c) (g)
方 案 (四 ) 房 協 特 設 屋 邨 內 的
(a) (b) (g) (i)
資助出租單位 1
方 案 (五 ) 房 協 特 設 屋 邨 內 的
資 助 出 租 或 出 售 單 位 (a) (b) (g) (j)
(入 伙 前 作 選 擇 ) 1

1
方 案 (三 )至 方 案 (五 )部 份 的 資 格 要 求 可 能 須 待 發 展 局 局 長 的 酌 情 批 准 。

1
註明：

(a) 已 在 凍 結 登 記 時 記 錄 在 案 。

(b) 現 時 並 非 公 屋 居 民 ； 沒 擁 有 任 何 本 港 住 宅 物 業 ； 及 不 曾 享
有任何形式的資助置業計劃或相關福利。

(c) 現 時 並 非 公 屋 居 民 ； 沒 擁 有 任 何 本 港 住 宅 物 業 ； 及 並 未 喪
失享有任何資助房屋或相關福利的資格。

(d) 現 居 的 構 築 物 已 在 1982 年 寮 屋 登 記 中 登 記 為 住 用 構 築 物
或為已獲政府牌照的住用構築物。

(e) 須 在 1984-85 年 度 進 行 的 寮 屋 居 民 登 記 中 已 經 記 錄 在 案 ，
或 可 提 供 證 據 證 明 直 至 緊 接 凍 結 登 記 的 日 期 前，持 續 佔 用
上 述 (d)項 所 指 的 住 用 構 築 物 作 居 住 用 途 達 兩 年 或 以 上 。

(f) 須 在 1984-85 年 度 進 行 的 寮 屋 居 民 登 記 中 已 經 記 錄 在 案 ，
或 可 提 供 證 據 證 明 直 至 緊 接 凍 結 登 記 的 日 期 前，持 續 佔 用
上 述 (d)項 所 指 的 住 用 構 築 物 作 居 住 用 途 達 十 年 或 以 上 。

(g) 現 居 的 構 築 物 已 在 1982 年 寮 屋 登 記 中 登 記 為 構 築 物 ； 及
須 在 1984-85 年 度 進 行 的 寮 屋 居 民 登 記 中 已 經 記 錄 在 案 ，
或 可 提 供 證 據 證 明 直 至 緊 接 凍 結 登 記 的 日 期 前，持 續 佔 用
該構築物作居住用途達十年或以上。

(h) 申 請 者 及 其 家 庭 成 員 的 每 月 總 入 息 和 總 資 產 淨 值 不 得 超
過 房 委 會 規 定 的 有 關 入 息 及 總 資 產 淨 值 限 額，及 須 符 合 房
委會所訂定的其他公屋申請資格。

(i) 申 請 者 及 其 家 庭 成 員 的 每 月 總 入 息 和 總 資 產 淨 值 不 得 超
過房協乙類出租屋邨規定的有關入息及總資產淨值上限
(除 長 者 家 庭 可 享 更 寛 鬆 總 資 產 上 限 )， 及 須 符 合 房 協 所 訂
定的乙類出租屋邨其他申請資格。

(j) 構 築 物 內 所 有 其 他 住 戶 (如 有 )已 達 成 一 致 的 共 識 ， 同 意 放
棄任何其他特惠津貼及安置安排。
2
其他不符合以上資格的住戶，如有短期臨時居所需要，可獲
安排入住 臨時收 容中心，以等 候 審核資格 及作進 一步安置 或
自行另覓居所。如有關住戶在臨時收容中心住上三個月及通
過 「 無 家 可 歸 評 審 」， 證 明 別 無 居 所 ， 並 且 符 合 既 定 的 公 屋
申請資格準則（包括入息限額、資產限額及「不得擁有住宅
物 業 規 定 」）， 房 屋 署 會 安 排 他 們 入 住 屯 門 的 中 轉 房 屋 ， 並 透
過公屋申請輪候入住公屋。

所有已在凍結登記時記錄在案並受當局清拆行動影響而須
遷 離 居 所 的 住 戶 ， 會 另 獲 發 放 「 搬 遷 津 貼 」。 (註 ： 有 關 「 搬
遷津貼」安排須待立法會財務委員會批准)

方案簡介：

方 案 ( 一 ) ： 房 委 會 公 屋 單 位 的「 不 得 擁 有 住 宅 物 業 」、「 入 息
及資產審查」及其他規定

- 申 請 者 必 須 年 滿 18 歲 。
- 配 屋 時，最 少 一 半 的 家 庭 成 員 必 須 在 無 任 何 附 帶 逗 留 條 件
下 居 港 滿 7 年 並 仍 在 香 港 居 住 2。
- 在進行凍結登記當日起至申請獲配公屋並簽訂新租約該
日 為 止，申 請 者 及 其 家 庭 成 員 在 香 港 並 無 擁 有 或 與 他 人 共
同 擁 有 香 港 任 何 住 宅 物 業 或 該 類 物 業 的 任 何 權 益；或 簽 訂
任 何 協 議 (包 括 臨 時 協 議 )購 買 香 港 的 住 宅 物 業；或 持 有 任
何 直 接 或 透 過 附 屬 公 司 擁 有 香 港 住 宅 物 業 的 公 司 50%以
上 的 股 權。住 宅 物 業 包 括 在 香 港 的 任 何 住 宅 樓 宇、未 落 成
的 私 人 住 宅 樓 宇、經 建 築 事 務 監 督 認 可 的 天 台 構 築 物、用
作居住用途的屋地及由地政總署批出的小型屋宇批地。
- 申 請 者 及 其 家 庭 成 員 須 接 受 全 面 入 息 及 資 產 審 查，其 家 庭
總入息及資產淨值不得超逾房委會訂定的入息及總資產

2
18 歲以下子女，不論居港年期長短或其父母的居留身份為何，只要在港出生並已確立香港永久性居民
身分；或不論在何處出生，只要父母其中一人在無任何附帶居留條件下居港滿 7 年，均一律視為已符合
7 年居港年期的規定。

3
 淨 值 限 額。有 關 房 委 會 入 息 及 總 資 產 淨 值 限 額，請 參 考 房
委 會 網 頁 (www.housingauthority.gov.hk/tc/
flat-application/income-and-asset-limits/index.html)。
- 申請者及其家庭成員須符合房委會所訂定的其他公屋申
請資格。
- 符 合 入 住 公 屋 資 格 的 申 請 者 如 放 棄 公 屋 單 位，可 申 請「 綠
表資格證明書」 ，以 普 通 綠 表 資 格 申 請 購 買「 居 者 有 其 屋 」
計 劃 (居 屋 )單 位 (視 乎 當 時 是 否 有 居 屋 單 位 推 出 發 售 )或 居
屋 第 二 市 場 的 單 位 以 代 替 安 置，惟 須 符 合 有 關「 出 售 居 屋
計劃」或居屋第二市場的申請資格。

方 案 (二 )： 核准佔用人特惠津貼

- 津貼金額按住戶之住用構築物的居住面積及居住年期計
算 ， 上 限 為 60 萬 元 。
- 獲發津貼後，兩年內不可申請公共房屋及相關津貼。

方 案 (三 )： 特設特惠現金津貼

- 視 乎 居 住 年 期 及 是 否 為 獲 登 記 的 住 用 構 築 物，每 個 構 築 物
或 每 戶 ( 以 較 少 者 為 準 ) 最 高 可 獲 發 的 津 貼 金 額 為 60 萬
元。
- 若 構 築 物 內 有 多 於 一 個 住 戶 ， 最 高 60 萬 元 的 津 貼 金 額 須
按 構 築 物 內 所 有 住 戶 數 目 攤 分 (所 有 住 戶 協 議 自 行 分 配 除
外 )。
- 獲發津貼後，三年內不可申請資助房屋或相關福利。
- 有 關「 特 設 特 惠 現 金 津 貼 」安 排 須 待 立 法 會 財 務 委 員 會 批
准。

4
方 案 (四 )： 房 協 特 設 屋 邨 內 資 助 出 租 單 位 的 入 息 及 資 產 審
查」及其他規定

- 申 請 人 須 年 滿 18 歲 ， 已 在 香 港 居 住 滿 7 年 ， 及 持 有 香 港
身 份 證，並 擁 有 香 港 居 留 權 或 其 在 港 的 居 留 並 不 受 香 港 入
境事務處所限制。
- 申請人及其家庭成員必須長期在香港居住。
- 就房協「乙類出租屋邨的入息及資產審查」，申請人及其
家庭成員的每月總入息上限及總資產淨值上限，請參考房
協 網 頁 (www.hkhs.com/chi/business/rentapply.asp)。
- 選 擇 方 案 (四 )的 申 請 人 及 其 家 庭 成 員 無 須 符 合 每 月 總 入
息下限。
- 長 者 家 庭 (即 一 半 或 以 上 家 庭 成 員 已 屆 60 歲 )， 可 享 更 寛
鬆 總 資 產 淨 值 上 限，有 關 上 限 將 參 考 與 房 協 特 設 屋 邨 相 近
的資助出售單位的預計折實售價。
- 已 通 過 上 述 的 入 息 及 資 產 審 查 及 其 他 規 定 的 獲 批 住 戶，在
遷 入 時 無 須 再 次 接 受 有 關 入 息 及 資 產 審 查，惟 仍 須 符 合 當
時 的 其 他 規 定 (如 沒 有 擁 有 任 何 本 港 住 宅 物 業 )。

方 案 (五 )： 房 協 特 設 屋 邨 內 的 資 助 出 租 或 出 售 單 位

- 申 請 獲 批 後，可 在 入 伙 前 的 限 定 時 間 內 進 一 步 選 擇 資 助 出
租單位或資助出售單位。
- 倘 在 入 伙 前 的 限 定 時 間 內 選 擇 資 助 出 租 單 位，須 符 合 相 關
的 入 息 及 資 產 審 查 3及 其 他 規 定 。
- 倘 在 入 伙 前 的 限 定 時 間 內 選 擇 資 助 出 售 單 位，須 符 合 當 時
房 協 資 助 出 售 單 位 的 有 關 規 定 (入 息 及 資 產 審 查 除 外 )。購
入 單 位 時 ， 會 同 時 獲 發 經 折 算 的 特 設 特 惠 現 金 津 貼 (經 折
算 後 最 高 50 萬 元 ， 視 乎 居 住 年 期 及 居 所 是 否 為 獲 登 記 的
住 用 構 築 物 )。
3
就房協「乙類出租屋邨的入息及資產審查」 ，申請人及其家庭成員的每月總入息上限及總資產淨值上限，
請參考房協網頁，惟申請人及其家庭成員無須符合每月總入息下限。長者家庭(即一半或以上家庭成員
已屆 60 歲)，可享更寛鬆總資產淨值上限，有關上限將參考與房協特設屋邨相近的資助出售單位的預計
折實售價。

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- 有 關「 經 折 算 的 特 設 特 惠 現 金 津 貼 」安 排 須 待 立 法 會 財 務
委員會批准。

特設過渡安排及一筆過過渡津貼

- 方 案 (四 )及 方 案 (五 )涉 及 房 協 特 設 屋 邨 。 由 於 合 資 格 住 戶
須 待 房 協 特 設 屋 邨 落 成 後 方 可 遷 入 有 關 單 位，因 此 當 局 會
提供特設過渡安排。
- 獲 批 方 案 (四 )或 方 案 (五 )， 以 及 在 指 定 清 拆 限 期 前 遷 出 的
住 戶，可 獲 一 筆 過 (不 作 調 整 )的 過 渡 津 貼。 金 額 視 乎 構 築
物 內 所 有 住 戶 總 人 數 而 定 4。
- 獲 發 一 筆 過 過 渡 津 貼 後，三 年 內 不 可 申 請 資 助 房 屋 及 相 關
福利。
- 如 獲 批 方 案 (四 )或 方 案 (五 )的 住 戶 最 終 在 入 伙 前 的 限 定 時
間 內 決 定 放 棄 或 不 符 合 資 格 遷 入 特 設 屋 邨，有 關 過 渡 津 貼
無需歸還，惟不能再選擇其他方案。
- 有關「一筆過過渡津貼」安排須待立法會財務委員會批
准。

特設方案的申請截止限期

- 所 有 申 請 須 於 指 定 截 止 限 期 前 提 出。有 關 限 期 容 後 由 地 政
總署公布。
- 申 請 方 案 (四 )的 住 戶 如 未 能 符 合 相 關 入 息 資 產 要 求 而 令
其 方 案 不 獲 批 ， 可 於 其 後 一 個 月 內 申 請 其 他 特 設 安 置 /津
貼 方 案 (即 方 案 (三 )或 方 案 (五 ))。
- 如 所 有 特 設 方 案 (即 方 案 (三 )至 方 案 (五 ))的 申 請 都 不 獲 批 ，
該 住 戶 可 於 指 定 清 拆 限 期 前 ， 按 其 資 格 申 請 其 他 安 置 /津
貼 方 案 (即 方 案 (一 )或 方 案 (二 ))。如 仍 不 符 合 方 案 (一 )或 方
案 (二 )的 資 格 要 求，如 有 短 期 臨 時 居 所 需 要，可 獲 安 排 入
住臨時收容中心。

4
1 至 2 人 為 20 萬 元；3 至 4 人 為 30 萬 元；5 至 6 人 為 40 萬；7 人 或 以 上 為 50 萬 元 。

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構築物內不同住戶可選擇不同特惠津貼及安置安排

- 同 一 構 築 物 內 不 同 住 戶 可 選 擇 不 同 特 惠 津 貼 及 安 置 安 排，
惟 選 擇 方 案 (五 )時，構 築 物 內 所 有 其 他 住 戶 須 達 成 一 致 的
共識，同意放棄任何其他特惠津貼及安置安排。
- 另 外 ， 不 論 其 他 住 戶 是 否 選 擇 方 案 (三 )， 特 設 特 惠 現 金 津
貼 的 金 額 須 按 構 築 物 內 所 有 住 戶 數 目 攤 分 (所 有 住 戶 協 議
自 行 分 配 除 外 )。

(乙 ) 其 他 業 權 人、住 戶、商 戶 及 農 戶 的 補 償 及 特 惠 津 貼 安
排

當局會向合資格的業權人、住戶、商戶和農戶，按個別情況
發放以下各種補償和特惠津貼：

(a) 因 收 回 私 人 農 地 ／ 建 築 用 地 ( 即 屋 地 ) 而 發 放 的 特 惠 補
償；
(b) 因 收 回 和 清 拆 住 宅 樓 宇 而 發 放 的 特 惠 津 貼 ；
(c) 因 收 回 合 法 商 業 樓 宇 和 工 業 樓 宇 而 發 放 的 特 惠 津 貼 ；
(d) 因 收 回 和 清 拆 農 業 經 營 設 施 而 發 放 的 特 惠 津 貼 ；
(e) 因 收 回 和 清 拆 漁 業 經 營 設 施 而 發 放 的 特 惠 津 貼 ；
(f) 因 遷 移 新 界 區 墳 墓 、 金 塔 和 神 龕 而 發 放 的 特 惠 津 貼 ； 及
(g) 因 清 拆 寮 屋 區 ／ 平 房 區 商 舖 、 工 場 、 貨 倉 、 船 排 、 學 校
和教堂以及觀賞魚類養殖場而發放的特惠津貼。

(本簡介只為可能受「古洞北和粉嶺北新發展區計劃」影響的人士提供適用的補償、津貼和安置安
排的基本資料，只供作一般參考之用，不能視為相關政策的正式陳述。地政總署保留增減或修訂
本簡介的部分或全部內容的權利。若政府日後開展收地及清理土地程序時，地政總署會按凍結登
記的記錄，及按既定機制處理各項津貼申請，包括審核申請人提交的資料、計算有關款額等事宜。
至於個別受影響人士或住戶可否獲得補償、津貼和安置，有關具體安排，須視乎當時適用的準則
和資格，並按個別情況及所提交的資料作出評定，不同個案所得的補償、津貼和安置安排會有所
不同，不能一概而論。)

地政總署
2017 年 4 月
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 附件 2

洪水橋新發展區

修 訂 契 約 (包 括 原 址 換 地 )申 請 的 一 般 考 慮 準 則

一般規劃準則

1. 地點 — 只限於已採納的洪水橋及厦村發展大綱圖上規劃作私人
發展的用地。

2. 擬議用地須在規劃作私人發展的用地範圍內及作指定用途 — 只
有在上述發展大綱圖上規劃作私人住宅用途、混合住宅和商業用途或
商業發展用途的用地範圍內的私人地段才獲考慮。凡申請建議交還位
於發展大綱圖內下列土地範圍內的地段者，將不獲接納：

a) 在發展大綱圖上實施機制有待進一步研究的「其他指定用
途」註明「企業和科技園」、「物流設施」或「港口後勤、
貯物及工場用途」用地；

b) 在發展大綱圖上將以公開招標形式讓現有工業作業者有機會
競投的「工業」用地；

c) 規劃作公眾用途，例如道路、政府、機構或社區用途、在發
展大綱圖上「其他指定用途」地帶中的公共設施、休憩用
地、公共／資助房屋及原區安置的用地；

d) 在發展大綱圖上預留作「其他指定用途」註明「商業及住宅
發展暨輕鐵設施」的用地，因為在有關用地上若有零散的私
人土地發展項目，可能嚴重限制現時由輕鐵設施佔用的部分
的發展；

e) 在 發 展 大 綱 圖 上 預 留 作 「 住 宅 發 展 密 度 第 四 區 」 (作 重 置 村
落 之 用 )或 「 鄉 村 式 發 展 」 的 用 地 ； 及

f) 在發展大綱圖上指定為「綠化地帶」或「美化市容地帶」的
用地。

3. 面 積 — 擬 交 還 的 用 地 (即 「 交 還 用 地 」 )面 積 應 符 合 以 下 準 則 ：
 a) 在發展大綱圖上預留作「商業」、「其他指定用途」註明
「商業及住宅」或「其他指定用途」註明「商業暨公共交通
交匯處及公眾停車場」的用地：不少於發展大綱圖上指定對
應發展用地內私人土地的總面積，但不包括發展用地邊界須
作微調而有關調整亦不會對該用地的發展布局造成不良影響
的土地。有關的規劃意向是希望把發展大綱圖上指定的各幅
發 展 用 地 作 單 一 發 展 ， 因 此 重 新 批 出 的 用 地 (即 如 獲 批 准 ，
以 交 還 土 地 換 取 重 新 批 出 的 用 地 )必 須 符 合 發 展 大 綱 圖 上 所
示對應發展用地的邊界，但發展用地邊界可作不會對該用地
的發展布局造成不良影響的微調。為免生疑問，以上所述並
不暗示政府一方有任何意圖或責任提供發展用地內毗鄰或夾
雜在私人土地中的政府土地，以使重批用地符合發展大綱圖
所 示 的 發 展 用 地 布 局 (見 下 文 第 12 段 )； 及

b) 其 他 用 地 ： 不 少 於 4 000 平 方 米 (這 是 合 理 的 面 積 以 供 進 行
適 合 並 設 有 輔 助 設 施 的 住 宅 發 展 )。

4. 業權 — 交還用地內所有私人地段的業權應由單一業權人或合資
公司業權人擁有並作為申請人。

5. 土地格局 — 申請用地應呈合理規則形狀，沒有被不屬於申請人
的私家地段分隔。交還用地內將會交還的地段必須是相連土地，零碎
的地段將不獲接納。

6. 通道 — 為申請用地提供妥善的行車通道是可行的。

7. 符合分區計劃大綱圖的規定 — 申請用地的建議用途和發展參數
須符合相關的現行分區計劃大綱圖的規定。

8. 沒有負面影響 — 發展申請用地的建議不應對周邊地區的規劃、
布局及城市設計帶來難以解決的問題，亦不得有損或影響毗鄰由不同
業權人擁有的土地的發展潛力或車輛通道。若換地申請不包括在發展
大 綱 圖 上 顯 示 的 相 應 發 展 用 地 內 的 全 部 私 人 土 地 1， 則 須 提 交 發 展 藍
圖，以顯示盡用發展大綱圖上所示相關發展用地內的土地，作合宜和
實用發展的可行性，不會浪費發展大綱圖所規劃的發展潛力。

1
經規劃的發展用地可視乎發展計劃的詳細設計而有所調整。
土 地 行 政 準 則 (修 訂 契 約 (包 括 原 址 換 地 )申 請 必 須 符 合 這 些 要 求 ， 才 獲
批准)

9. 統一土地業權、證明土地業權及把土地騰空交出 — 申請可由單
一業權人或擁有統一土地業權的合資公司提出。如申請獲得批准，在
修訂契約／換地交易前，有關地段須在指定限期前騰空交出和不受產
權負擔影響。

10. 與 政 府 補 償 安 排 相 若 的 方 案 — 土 地 業 權 人 作 為 申 請 人 ， 須 向 土
地 佔 用 人 提 出 補 償 方 案 [佔 用 人 指 在 公 布 洪 水 橋 新 發 展 區 內 的 修 訂 契
約 (包 括 原 址 換 地 )申 請 準 則 時 (即 2017 年 4 月 13 日 )或 之 後 佔 用 有 關
土 地 的 人 士 ]。 土 地 業 權 人 提 出 的 補 償 方 案 ， 應 與 由 政 府 在 洪 水 橋 新
發展區計劃回收私人土地時將會向合資格佔用人提出的現行特惠金錢
補 償 (不 包 括 安 置 權 益 )相 若 。 申 請 人 為 使 佔 用 人 騰 空 交 出 土 地 而 作 出
的補償，不可用來扣減土地補價。提出及接受補償方案屬土地業權人
與佔用人之間的事。只要土地業權人能把土地騰空交出，並有書面證
據證明已符合補償方案的規定，政府便會視之為已了結的個案。

11. 時 限 — 修 訂 契 約 ／ 換 地 申 請 (如 獲 批 准 )須 在 指 定 時 限 內 完 成 ，
並在任何情況下都必須在政府進行收地之前完成。如果土地佔用人與
申請人之間出現任何爭議，地政總署可能暫停處理有關申請，直至爭
議圓滿解決為止。然而，上述指定時限將維持不變，獲政府延長時限
者除外。

12. 政 府 土 地 — 修 訂 契 約 ／ 換 地 申 請 的 重 批 用 地 可 包 括 毗 鄰 或 夾 雜
其中的政府土地，但這些政府土地應為不可合理地獨立轉讓或發展。
為免生疑問，假如發展用地內毗鄰或夾雜在私人土地中的政府土地可
合理地獨立轉讓或發展，政府通常不會提供這些政府土地以使重批用
地符合發展大綱圖所示的發展用地布局。

13. 符 合 地 政 總 署 不 時 就 修 訂 契 約 ／ 換 地 申 請 公 布 的 其 他 一 般 (及 可
能 經 修 訂 的 )準 則 和 規 定 。
 附件3
Enclosure 3