199 OO SS SO FOS 9888 2997037739000. ) Lotificacion ASPECTOS GENERALES Se llama lotificacién ala accién y al efecto de dividir un terreno en lotes 0 parcelas pequefias."” Lalotificacién de un fraccionamiento se realiza en funcién de un lote tipo, el cual deberd plantearse de acuerdo con las caracteristicas naturales de la regién y respecto al estrato socioeconémico de la poblacién a la que esté dirigi- do el desarrolto por disefiar. En el disefio de un fraccionamiento, el lote tipo determina los indices de costeabilidad, pues cuanto mayor sea el area vendible aumentara el rendimien- to econémico, y cuanto menor sea disminuira, El costo de urbanizacién es mayor conforme sea menor el nimero de manzanas de un fraccionamiento, pues el costo de las redes de infraestructura se prorratea entre el metro cuadrado vendible, y resulta mas costoso el metro cuadrado de un lote pequefio en cuanto a urbanizaci6n, en comparacién con lotes de superficie mayor. Por ota parte, es evidente que el costo del terreno en brefia es mayor en zonas consolidadas destinadas a la habitacién que en populares, generalmente porque las condiciones de localizacién en una localidad son mejores para el primer caso. Uno de los programas para hacer posible la costeabilidad del fracciona- miento dedicado a las familias con escasos recursos econémicos es el referido allotes y servicios. En este programa que se inicia con calles de tierra y se pavi- menta S6lo la estructura vial primaria, se hace mas accesible el'costo, lo cual permite instalar redes escalonadas, empezando por la provision parcial de hidrantes de agua para varios lotes hasta terminar con la instalacion de tomas domiciliarias por predio, y se sigue igual sistema progresivo en la instalaci6n de drenajes, electrificacién y alumbrado pablico. Procedimientos similares se siguen con respecto a la construccién de la vivienda, en la que bajo un proyecto previamente establecido, mediante un " Loiiacln se usa ambi como snirimo de huclonamienos:De acuerdo cone! Glsario detest isicos seen por raconamieos "adbdvan deun tern en oes 0 prcelas con carclersas de Ger lone y tsa eapectic, de acuerdo con is nonas legals vient ecu l actonador es sponsible de pro rover donral municipio o ala comunidad las vias pablcas fos epacosequrios pr ls serdcos deepen ‘ano, asf como de eecutarlas obras nscesras paral sanemleto yas nstaaclveno Serio pbics miles se tocatoctan 85de vivienda, el usuario puede instalarse en un pie de casa, !o cual permitira realizar posteriormente las ampliaciones requeridas, en relacion con sus necesidades y su capacidad econémica. Dichos programas gestionan el crecimiento urbano horizontal con las conveniencias e inconveniencias inherentes, pero resuelven el asentamiento, ordenado de un sector de la poblacién que por su condicién econémica no esta en posibilidad de rentar o adquirir vivienda, debido a que los medios crediticios no consideran sujetos de crédito a desempleados y subempleados. Los fraccionamientos de lotes y servicios ofrecen una mecanica similar en los aspectos socioeconémicos y patrones culturales con los asentamientos ‘espontaneos, y modifican favorablemente la administracién urbana, el disposi- tivo fisico, la economia de la poblacién, la propiedad de la tierra y la garantia de los servicios, ademas de gestionar un desarrollo mas rapido en las zonas, debi- do ala seguridad que ofrecen la propiedad de latierra y los servicios pablicos. Tal politica reconoce que los habitantes de los asentamientos espon- téneos han encontrado intuitivamente la soluci6n, s6lo que dadas las condi nes del marco legal y crediticios, situados fuera del contexto histérico real, se han visto forzados a actuar en contra de las leyes y los reglamentos. Las medidas inmediatas en dicha politica son actualizar las disp nes juridicas, promover el establecimiento de fraccionamientos tanto de lotes como de servicios, y secundary complementar la accién de las comunida- des con bajos ingresos. EL LOTE TIPO Yase mencioné que el lote tipo determina el indice de costeabilidad de un fraccionamiento, y ahora se requiere ejemplificar dos de los aspectos determi- nantes que influyen directamente en el rendimiento del area lotificable por urbanizar en una superficie dada. + Elprimer aspecto determinante del rendimiento del érea lotificable es el ancho de las calles que se seleccionen para el desarrollo. + El segundo se refiere a la profundidad del lote tipo seleccionado."* Para ejemplificar los conceptos mencionados, se presenta el ejemplo de una superficie por lotificar de 10 hectareas, determinadas por un rectan- gulo de 500 x 200 metros, donde se analizan los anchos de calles de 6, 7, 10 y 12 metros (véanse cuadros 8.1 y 8.2 y figs. 8.1 y 8.2). LINEAMIENTOS DE DISENO URBANO Para determinar algunos de los principales criterios establecidos en el documento referentes al aspecto del disefio de la lotificacién, en seguida se presentan ejemplos y lineamientos de diseno de tipo practico, que pueden observarse con énfasis en que las alternativas de soluci6n de un proyecto deter- minado dependerén de las condiciones naturales y fisicas de la localidad en cuestion. "*\eantssen relacion content dellote ose imolura debi aque es determinant para ese aspect, 86Cuadro 8.1. Porcentajes de superficie. Relacién de Lotificacién Ancho de calle-lores total donacién calle 2 fondos de 30 m Calle c/a = 60m 15% Venable as fondos de 30 m c/u = 60 m 2 | 1 Rm 16 67% 83.33% 15.00% 75.00% 125% + 63.75% : 10m 1428 8572 1286 i M3? 65.58 3m 1176 88.24 1059 7941 1st 67.50 a 6m 909 9091 8:19 818i 127 6954 A a Dos fondos de 25 m c/a = 40 m 7 a i 2m 1935 80.65 1742 7258 10.89 6169 10m 1667 83.35 1500 7500 124 63.75 L 3m 1397 85.05 Ral 7159 ine 65.95 é 6m 10.71 89.29 9.64 86.36 12.05 68.31 Dos fondos de 20 m ¢/u = 30 m 2m 23.08 76.82 20.78 ea22 1038, 58.84 10m 20.00 80.00 18.00 72.00 10.80 61.20 8m 16.67 83.23 15.00 75,00 11.25 63:75 6m 13.04 86.96 174 78.26 174 66.52 Dos fondos de 15 m ¢/u = 30 m 2m 2857 71.43 25.72 64,28 9.64 54.64 10m 25.00 75.00 22:50 67.50 10.12 5737 8m 21.05 78.95 18.95 71.05 10.66 6039 6m 1667 83.33 15.00 75.00 11235, 63.75 ‘ot: ete cdo se wane acho de I ale y el fondo del oe como wade Frente: Gaela Ramos, Domingo, Primers pasos en diseo urbana, Escuela Nacional de Arqutectua; México, UNAM, 1968, pig. 1. ae mi a a pe A A e a 6 e e i e é iS 6 ix re iC E TE L Guadro 8.2. Fondo de! lote = 18.00 m Porcentaje de superficies Proporcién Area totificable Ancho de Proporcién ‘Donacion {a calle Cattes Lotes de la-calle Total det 15% Vendible 2m 2% 1% % 25.50% 67.50% 10.125% 51.37% 10m 217% 78.3 % 19.53% 0.47% 10.570% 59.90% &m 18.80% 81.20% 16.92% 73.08% 10.962% 62118 6m 14.28% 85.72% 12.85% 77.15% 1.572% 65.57% ‘ota: ebsiree cima al diamine ancho de a calle aumenta el fea vende 87 awa 077Ejemplo de lotificacién con calle de 8.00 m de seccién, aplicando el porcentaje de 59.90% x 10 000 m?~= 5.990 m? vendible 20.00 . up. 10-000 m2 + 500 4 Figura 8.1. Area de donacin supuesta 15% L~ Seccion de la calle (variable de 12 m a 6m) Notar Para la tabla que se desarrolla 2P,= 36 m variable Figura 8.2. 1. Determinese el drea por utilizar (terreno) mediante una poligonal topo- grafica, localizando las calles y avenidas significativas que deberan observarse necesariamente para planear una continuidad en el disefio de la estructura vial, entre el fraccionamiento por disefiar y el contexto urbano (véase fig. 8.3). ’ 2. Selecciénese el lote tipo, establézcase una plantilla que incluya la viali- dad principal de acuerdo con los reglamentos vigentes, y proporciénese las Care POLIGONAL Figura 8.3.manzanas cuya dimensién longitudinal puede ser de 140 a 180 metros como maximo. Criterio derivado de las conveniencias de! peatn y no del vehiculo (véase fig. 8.4), 740 a0 Planta Figura 8.4. 3, Establézcase alrededor del perimetro del terreno por fraccionar un cor- én lotificado que genere plusvalias hacia el interior. Este criterio es flexible, ya que cuando se determine aprovechar avenidas existentes o generar plusvalias a fraccionamientos del mismo sentido social, se utilizara el criterio a la inversa (véase fig. 8.5). Figura 8.5. Cinturon periferico lotificado y centraizacion de areas de donacién, 4. Otra de las intenciones del cord6n perimetral lotificado se refiere al cardcter de privacidad que se logra, cuando sea éste uno de los objetiyos de disefio por lograr, y cuando las dreas circunvecinas se encuentren degradadas y sea determinante aislarlas. A continuacién se establecen algunos ejemplos ilustrativos de pequefias reas fraccionadas con soluciones diferentes (véase fig. 8.6). 89Td @) icone we 2 temae I JEL a ee NT ih 8) Correcto is @) Correcto Figura 8.6. 5. Oriéntese la estructura vial en funci6n del eje térmico cuando se trata de climas frios, dentro de un angulo de tolerancia que no sobrepase los 15° (véa- Angulo tolerancia Figura 8.7..299 »99960999 > 1999908909900980 ) 6. En lugares célidos, oriéntese la estructura en direcci6n de los vientos frescos. 7. Basquese que la orientacién dptima se refleje en la totalidad de los lotes de vivienda. 8 Se recomienda no disefiar lotes con dos frentes, excepto aquellos que se ubiquen en las esquinas, 9. Unicamente e 20% del total de lotes podra ser mayor que el lote tipo, y solo excedera a éste en 50% de superficie. 10. El ntimero de lotes irregulares no deberé exceder del 4% del total de lotes o del 5% del drea total lotificada (rea vendible), de manera que se pueden considerar como lotes irregulares los lotes radiales con linderos concéntricos (véase fig. 8.8). En caso de accidentes topograficos o terrenos de relieve pronunciado, deberan clasificarse las pendientes en funcién de la habitacién, como: + Areas con pendientes del 0 al 5%." + Areas con pendientes del 5 al 10%." + Areas con pendientes del 10 al 15%. + Areas con pendientes del 15 al 20%. + Areas con pendientes de mas del 20%. Dicha clasificacién permite zonificar adecuadamente las diférentes éreas del fraccionamiento: vivienda, servicios, donaciones y reas verdes, asi como la direcci6n y el trazo de la vialidad. Mediante el anélisis de la direccién de las curvas de nivel en relacién con la cota respectiva, se pueden determinar los drenes naturales por donde es- curra el agua y las lineas de parteaguas por donde derramen las aguas por grave- dad. Estos andlisis permiten adecuar el trazo de la lotificacién, aprovechandose las caracteristicas naturales del terreno como se ejemplifica en los croquis de la figura 8.9. En estos ejemplos se ilustra principalmente la adaptacién del proyecto ala topografia natural del sitio (véase fig. 8.10). ‘A su vez, se evita el trazo de calles y avenidas con fuertes pendientes, lo cual, ademas de ser inconveniente, resulta peligroso por su curvatura vertical. Se logra una mejor adaptacién de las viviendas a la topografia del lugar y ‘se aprovechan y explotan las vistas panoramicas, en caso de existir, en favor de los usuarios. El disefio de la lotificaci6n permitira romper la rigidez del conjunto cuan- do los lotes irregulares se disefian de tipo concéntrico, como se observa en los croquis (véase fig. 8.11). Asimismo, cuando el contexto urbano se ha degradado al producir incom- patibilidad con los usos del suelo diseriados para el conjunto, se ejemplifica la intencién de crear un ambiente nuevo y separado del entorno negativo. Los cruces de calles con avenidas deberén disefiarse en un angulo de 90° para asegurar la Optima visibilidad de los conductores. En el trazo de la vialidad deben evitarse las bayonetas y buscar continui- dad mediante elementos y desviaciones de liga, como se indica en la figura 8.12. La superficie de los camellones en las avenidas no podré computarse como area de donacién, excepto cuando el ancho de aquéllos exceda los 6 "Se recumada que paral caso dels programas ots senvcos en acini semuaizad as ‘rea destnadss a ubeacion devised no exedan del TO% de pete pra hacer cea sees eno {tra a cmstructn dela sSoenda la alan de ln servcon Ge equator paar 91> »a990 »®9990990 > >99009090093880 »® ) 6. En lugares célidos, oriéntese la estructura en direcci6n de los vientos frescos. 7. Basquese que la orientacién optima se refleje en la totalidad de los lotes de vivienda. 8, Se recomienda no disefiarlotes con dos frentes, excepto aquellos que se ubiquen en las esquinas, 9. Unicamente e! 20% del total de lotes podra ser mayor que el lote tipo, y solo excedera a éste en 50% de superficie. 10. El niimero de lotes irregulares no deberd exceder del 4% del total de lotes o del 5% del Area total lotificada (4rea vendible), de manera que se pueden considerar como lotes irregulares los lotes radiales con linderos concéntricos (wéase fig. 8.8). En caso de accidentes topograficos o terrenos de relieve pronunciado, deberan clasificarse las pendientes en funcién de la habitacién, como: + Areas con pendientes del 0 al 5%.!° « Areas con pendientes del 5 al 10%." «+ Areas con pendientes del 10 al 15%. + Areas con pendientes del 15 al 20%. + Areas con pendientes de mas del 20%. Dicha clasificacién permite zonificar adecuadamente las diférentes areas, del fraccionamiento: vivienda, servicios, donaciones y reas verdes, asi como la direccion y el trazo de la vialidad. Mediante el anélisis de la direccién de las curvas de nivel en relacién con la cota respectiva, se pueden determinar los drenes naturales por donde es- curra el agua y las lineas de parteaguas por donde derramen las aguas por grave- dad. Estos andlisis permiten adecuar el trazo de la lotificacién, aprovechéndose las caracteristicas naturales del terreno como se ejemplifica en los croquis de la figura 8.9. En estos ejemplos se ilustra principalmente la adaptacion del proyecto ala topografia natural del sitio (véase fig. 8.10). ‘A su vez, se evita el trazo de calles y avenidas con fuertes pendientes, lo cual, ademas de ser inconveniente, resulta peligroso por su curvatura vertical. Se logra una mejor adaptacién de las viviendas a la topografia del lugar y ‘se aprovechan y explotan las vistas panoramicas, en caso de existir, en favor de los usuarios. El disefio de la lotificaci6n permitira romper la rigidez del conjunto cuan- do los lotes irregulares se disefian de tipo concéntrico, como se observa en los croquis (véase fig. 8.11). Asimismo, cuando el contexto urbano se ha degradado al producir incom- patibilidad con los usos del suelo diseriados para el conjunto, se ejemplifica la intencién de crear un ambiente nuevo y separado del entorno negativo. Los cruces de calles con avenidas deberan disefiarse en un angulo de 90° para asegurar la Optima visibilidad de los conductores. En el trazo de la vialidad deben evitarse las bayonetas y buscar continui- dad mediante elementos y desviaciones de liga, como se indica en la figura 8.12. La superficie de los camellones en las avenidas no podré computarse como area de donacién, excepto cuando el ancho de aquéllos exceda los 6 "9 Serecumada que para elcaso dels prograas ots y enc n acionamietos semuatizad as ‘reas dena a ubeacion devivetda no excedan del [depen para hace! costal as reese inaetuc {tra a crsructon dela senda la alan de ln servcon Ge eupaminto wba paar 914@) Lotificacién incorrecta 1) Lotificacién mas apropiada al @) Lotificacién més apropiada =. ©) Lotificacién incorrecta D Lotificacién mas apropiada (lotes muy profundos) Figura 8.8. Ejemplos de lotificacion.--+e © 9) Lotificacién incorrecta -9-9-3-D- ++9-0- ©) Disefio inapropiado +9837 > Linea del dren Derecho de via )) Lotificacion correcta Derecho de via —+ Rio @) Disefo apropiado Linea del dren r Figura 8.9. Adecuar el traz0 de la lotficacion a las caracterstcas naturales del terreno. TO VSOTTCSCOS OVC E898 7DD y rae 93@) Incorrecto sehyae® = 5) Correct Figura 8.10. @) Incorrecto 5) Comrecto Figura 8.11. 94pend i re Problema * Solucién 1 DID IIT FER eo Intersecci6n 90° > ° J Fa a ie e , a Problema 3 Solucién 3 Problema 4 Solucion 4 a Figura 8.12. € : Tas Vgerane Ste ASPECIO, €s necesario consultar las disposiciones reglamenta- @ tlas vigentes de la localidad en cuestién. ° E. gonweniente que los lotes localzados sobre la avenidas sean mayores al lote tipo, para equilibrar los valores del suelo y destinarlos a usos comple- ® aarafios o de mayor intensidad, lo cual dependera de las necesidades de lag e usuarios del fraccionamiento. ° Se sugiere que las éreas de donacion se zonifiquen accesible y equitativa- mente a todos los usuarios, con objeto de equilibrar los usos el valor del suelo, e e e e e @ ‘= a . ) ) ) 95,