© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.

hu

AZ ÉPÜLETEK MAGASSÁGA
Az épített környezet szabályozása

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.)
egyértelműen deklarálja, hogy az épített környezet alakítását, védelmét szabályozni
szükséges. Ha belegondolunk ez nem pusztán társadalmi igény, de szükséges eszköz arra,
hogy az egyes településeken, egy normának meghatározott értékrend mentén élhessenek
együtt emberek, családok és hogy a kialakított környezetük értéket képviseljen a szó
gyakorlati és elvont jelentésében is, valamint elődeink épített értékeit is megőrizzük az
útókornak, vagy tovább gyarapítsuk. Ez a szabályozás az Étv.-ben és a törvény
felhatalmazása alapján megalkotott kormányrendeletekben és egyéb anyagi jogszabályokban,
keret jelleggel, többek között, az építmények épületek tervezésére, kivitelezésére,
kialakíthatóságára, a kulturális örökség védelmére, stb., vonatkozik. Belátható, hogy egy
olyan összetett kérdést és feladatot, mint az épített környezet alakítása több szinten lehet és
kell szabályozni, hiszen azt nagyban befolyásolják az egyes települések, városok földrajzi
adottságai, történelme, lakossága is. Ennek okán tehát elkülönül az országos és a helyi
szabályozás, és míg az országos építésügyi előírások fektetik le a fő szabályokat (kereteket),
addig a helyi szabályozás az, mely a részletekig (akár telek, illetve telektömb nagyságig)
szabályozza az épített környezet alakítását, a már fent említett szempontrendszer és a
keretszabályok figyelembevételével.

A fentiekben, leegyszerűsítve megfogalmazott, épített környezet védelme és szabályozása a

mindennapi életben is megjelenik, és aki egyszer is építkezett az biztos találkozhatott
különböző szabályozási elemekkel. Ezek közül talán kiemelhetjük, a teljesség igénye nélkül, a
telek legnagyobb beépíthetőségét, a zöldfelületi mutatót és az építmény-, illetve már
épületmagasságot.

Az építménymagasság (H)

Talán nem túlzó azt állítani, hogy az építménymagasság szabályozási elemként az egyik
legbonyolultabb és legösszetettebb. S bár az elnevezése alapján azt gondolhatnánk, hogy
tulajdonképpen egy magassági értékről beszélünk, az SI rendszerben nevezett hosszmérték
egységben kifejezve, azonban a jogszabály alapos tanulmányozása után rájöhetünk, hogy ez
csak részben igaz, mégpedig abban a részében, hogy egy hosszban kifejezett értéket keresünk,
de ennek meghatározása az mely ezt az építésügyi fogalmat oly összetetté és egyben nehezen
érthetővé teszi nemcsak a hétköznapi ember, de a műszaki szakember számára is.
Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20) Korm.
rendelet (OTÉK) egy korábbi és jelenlegi hatályos, 1. számú mellékletében leírt fogalom
meghatározás szerint:

„Építménymagasság („H”): az építmény valamennyi, a telek beépítettségébe

meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre
vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen
mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.”

Azt látjuk a jogszabályban, hogy a korábban hatályban lévő építménymagasság egy számított
érték, mely egy osztásból kapott hányados. Konkrétan és egyszerűsítve, az épület összes
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

homlokzatának felülete, melyet egy párhuzamos síkra vetítve kapjuk a homlokzat vetületi-
felületét (kivetült területét, F), mely az osztandó, amit ennek a kiterített vetületi-felületnek a
vízszintesen mért hosszával, mint osztóval (az épület kontúrvonalán mért, L), elosztunk.

Egy egyszerű ábrán szemléltetve:

1. ábra

Mivel ez az osztás több érték összegzéséből áll, tulajdonképpen megállapíthatjuk, hogy egy
átlagszámításról beszélünk. Minden egyes homlokzathoz meghatározott H érték súlyozott
átlagáról, ahol az egyes homlokzatokhoz tartozó F/L értéket meghatározhatjuk az egyes
homlokzati felületek magasságának, melyeknek az átlagát vettük. Ez a hányados az
építménymagasság értéke.
Természetesen a leírt számítás csak általánosítás, és csak a számítás főszabályát magyarázza
meg egy geometriai test segítségével. Sajnos a valóságban ezen számítás sokkal bonyolultabb.
A bonyolultsága több összetevőből adódik:
 A gyakorlatban sokszor nem beszélhetünk geometriailag szabályos testekről, az
épületek tömegformálása teljesen változó, olykor ráadásul nem egyenes vonalú (tehát
íves), ami félgömb, kör, kúp, stb. alakot is formálhat.
 Sokszor vita tárgya, hogy a jogszabályban matematikailag meghatározott síkokat, azok
magasságát, honnan kell felvenni, vagy mérni. A rendezett terepszint képlékeny
fogalom egy építkezésnél, így a jogszabály ellenőrizhetőségért több módosítás történt
az OTÉK-ban az értelmezés kínálta kiskapuk bezárása érdekében.
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

 Vannak az épületeknek olyan részeik, mely funkciójuknál fogva biztos magasabban

helyezkednek el, mint az épület tetőszerkezete (pl.: kémény). Ezen építményrészek
tekintetében szükség volt egy olyan részletszabály meghatározásra, melyben azok
figyelmen kívül hagyhatóak a számítás során.

Tekintettel arra, hogy egy-egy épület alakja részletesebb, mint egy szabályos geometriai test,
így az építménymagasság meghatározásánál különböző részletszabályokat is tartalmaz az
OTÉK.

Az építménymagasság megállapítása során:

a) az egyes homlokzati vetületi-felületeket az adott felületi síknak és a legfelső teljes
építményszint záró szerkezetének felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala és a
síknak a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell
megállapítani, legfeljebb 6,0 m magasságú két oromfal kivételével, amelyek nem az
építmény hosszoldalán állnak,

b) az egyes homlokzatfelületekhez hozzá kell számítani - a kémény, a tetőszerelvények, a

0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablak és az 1,0 m2-t meg nem haladó
felületű reklámhordozók kivételével - mindazoknak az építményrészeknek (attikafal,
torony, kupola, tető, tetőrész vagy egyéb építményrész) a felületét, amelyek az a) pont
szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az építmény irányában emelkedő 45° alatt
vont sík fölé emelkednek, ezen építményrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára
ugyancsak 45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel
meghatározott magasságával,

c) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar, belső udvar homlokzatfelületeit,

valamint a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait figyelmen
kívül kell hagyni,

d) az egy telken álló több épület magasságát külön-külön kell figyelembe venni.
Az épület egy homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell
megállapítani.

Tehát az általános meghatározáson túl a jogszabály, a fentiekben ismertetett számítást, a

gyakorlatba átültetve, illetve ahhoz közelítve, konkrét épületekre, épületrészekre is
meghatározza a számítási szabályokat.
Ennek alapján a pontok leegyszerűsített gyakorlati magyarázata:
a) Meghatározza, hogy az egyes homlokzatokon, mettől-meddig kell nézni a magassági
értéket. Ez azért fontos, hiszen míg az épület kontúrvonalán mért vízszintes hossz,
mint érték (tulajdonképpen az épület kerülete) viszonylag egyértelmű, addig a
vertikálisan mért érték már nem. Ezért az előírás szerint a magassági érték egyik
pontja a rendezett terepszint, a másik pontja pedig a legfelső építményszint záró
szerkezete (pl. felső, zárófödém legfelső síkja). Ebből a magassági értékből levonható
(nem kell beleszámítani) a 6 m magasságot meg nem haladó, nem az épület
hosszoldalán álló két oromfalat (2. ábra).
b) Definiálja azokat az épületrészeket, melyek pontszerűen magasabbra nyúlhatnak az
épület kubatúrájából. Más szavakkal az épület egységes tömegéből kinyúló
épületrészek, szerkezetek számításban történő kezelése. A meghatározás fő eleme az
a) pontban meghatározott magassági vonal felső metszéspontja (építményszint
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

zárószerkezete), melyről egy 45-os szögben állított sík fölé eső épületszerkezeteket,
illetve azok felületét az egyes homlokzatoknál számolt értékbe bele kell számítani.
c) Az épületen kialakított loggia (belső felülete), légakna, légudvar, belső udvar –t
figyelmen kívül kell hagyni a számításnál. Ennek jelentése, hogy az épület
kontúrvonalán belülre eső, jellemzően falszerkezettel körülzárt, homlokzati felületeket
nem kell a számításba belevenni.
d) A pont egyértelműsíti, hogy különálló épületek magassága nem átlagolható. Azokat
külön kell kiszámolni.

Kémények, tetőszerelvények, 0,5 m2-

t meg nem haladó kibúvók, tető
felépítmények, és 1m2-t meg nem
haladó reklámhordozók figyelmen
kívül hagyhatóak.
Kettő, 6m-t meg nem haladó
magasságú oromfal elhagyható.

2. ábra

Összefoglalva azt mondhatjuk, hogy az építménymagasság számítás matematikai módszerek

alapján meghatároz egy olyan kubaturát, épülettömeget, amely két jellemző méretének
osztásával egy átlagmagassági értéket kapunk. Ennek célja, hogy az egységes épülettömegnek
meghatározzunk egy magassági értéket, mely magassági érték alá az épület, építmény tömege
nagyrészt belefér (tehát nem az épület különböző pontjainak, homlokzatinak magassága).

Az építménymagasság fogalmának problémái

Ha végig gondoljuk a jogszabályalkotó szándékát, akkor világossá válik, hogy a tervezői

szabadság korlátozása és a túlszabályozás nélkül nehéz egy magassági érték egzakt
meghatározása, amelyet minden valóságban előforduló példára, ugyanolyan biztonsággal
alkalmazhatunk. Ha csak egy magassági értéket szabályoznánk, akkor nehéz lenne
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

meghatározni, hogy a terepszinttől mérve az épület mely pontjáig határozzuk ezt meg.
Tulajdonképpen egy magassági korlát, sík, alá kellene minden épületet „bezsúfolni”, mely
esztétikai és használhatósági problémákat is felvethet.
Marad tehát az átlagmagasság számítás, mely az átlag számtani tulajdonságai miatt lehetővé
teszi, hogy az épület egyes részeinek magassága meghaladja az előírt legnagyobb magassági
méretet. Azonban be kell lássuk, ez lehetőséget adott/ad ugyanakkor az épületek különböző
részeinek magassági és területi értékeinek módosítására. Ez akkor jelenthet problémát, ha
mondjuk egy szomszédnak, vagy egyéb, az építkezéssel érintettnek egy épületrész
(homlokzat) magasságával van problémája és az esetleg magasabb is, mint a szabályzatban
előírt érték, de az épület többi része, illetve alacsonysága az átlag számítása után teljesen
szabályos, a szabályzatban meghatározottnál kisebb értéket mutat.

Egy példán érzékeltetve:

A kiemelt piros (Hmax) homlokzat magassága az

építmény magasságot jelentősen meghaladja, de a
csatlakozó alacsony épületrész tömege, a súlyozott
átlagban nagyobb hatással bír, ezáltal a számított
építménymagasság a (H1) zöld értékhez lesz
közelebb.

3. ábra

Érdekesség, hogy az építménymagasság számítási metódusa egyáltalán nem kezeli az íves

felületeket, azok számítási módját, pedig a modern építészet ismét egyre gyakrabban
alkalmazza azokat, a tervezésben. Egy-egy ilyen jellegű épület építménymagasság számítása,
a jogszabály szerint, elviekben megegyezik az egyszerűbb formákat tartalmazó épületek
számításával, gyakorlatilag az egyes homlokzatokat egy síkra vetítve kell kiszámolni
(kiszerkeszteni) a homlokzati vetületi-felületeket. Azonban a ferde, íves homlokzati elemek
merőleges vetítő síkkal történő ábrázolás során rövidülhetnek, így a számítás során a
valós homlokzat felület helyett, kisebb területű vetületet kapunk, ami a végeredmény
szempontjából nem mellékes (4/a ábra). Elmondható, hogy a hasonlóan bonyolult épületek
építménymagasság számítása, de hatósági ellenőrzése is nehéz feladat.
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

4/a. ábra 4/b ábra

További gyakorlati problémát jelentett az építménymagasság számításhoz tartozó egyéb

fogalmakkal történő „trükközés”. E tekintetben az OTÉK, több módosítás után, kísérletet tett
arra, hogy egyéb előírásokkal az építménymagasság számítás fogalmából keletkező
kiskapukat bezárja, de nem minden valós élethelyzetet tud kezelni. Az alábbiakban két példát
mutatunk be.

Terepszint megváltoztatása

Miután az egyes homlokzati-felületi magasságokat a rendezett terepszinttől kiindulóan kell

számítani, gyakori jelenség volt a tervdokumentáción a rendezett terepszint megváltoztatása
az épület környezetében, a kedvező építménymagassági érték elérése érdekében.
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

5.ábra

A terepszint alá került felületek az Megváltoztatott terepszint (feltöltés) az

építmény magasságba nem számítanak épület homlokzatához csatlakozóan.
bele. (csökkentett vetületi felület).

E tekintetbe az OTÉK hatályos szövege tartalmaz rendelkezést. Konkrétan megtiltja a

terepszint műszaki, vagy egyéb nyomos indok nélküli megváltoztatását. Bár az is igaz,
műszaki indok mindig található egy építkezésen.

Beépítettségbe beleszámító épület szerkezetekkel való számítási érték csökkentés

A módszer lényege, hogy egy beépítettségbe beleszámító, hosszanti, vagy vonalas

szerkezetet, illetve egyéb építményt, az épület egyes homlokzati részéhez „ragasztva”
csökkenthető az adott-homlokzat vetület-felületi érték (hiszen az érintett homlokzat hossza, és
így az osztó megnő) 6. ábra:

45 fokos vetítősík alatt található felületek levonhatóak (zöld

felület) amennyiben a homlokzati sík előtt további beépítésbe
beszámítandó épület szerkezet található (piros tömeg)
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

Fentiek alapján megállapíthatjuk tehát, hogy vannak olyan esetek, mikor az

építménymagasság csökkenthető, a jogszabályban foglaltak szerint, de ez a csökkentés az
épület lényegi magasságát, tömegét nem csökkenti, pedig az épületet kívülről szemlélő
számára az épülettömeg magassága az, ami befolyásoló.
Az építménymagasság gyakori konfliktusforrás, az építés minden szereplője között, mivel az
építtető érdeke az építési szabályok maximális kihasználása, viszont az olyan érintett, akinek
az épület magassága valamilyen jogsérelmet okoz (pl: panorámához való jog, benapozás
csökkenése) nehezen érthetik meg, hogy az építménymagasság értéke, nem egyenlő, sőt
általában kisebb, mint az épület legmagasabb pontja (3. ábra).

Az épületmagasság. („Ém”)

Az építésügyi jogszabályok nagymértékű átalakítása a 2013-as évben az OTÉK-ot sem kerülte

el. Az építésügyi szabályozás tulajdonképpen új alapokra helyeződött, melynek okán 2018.
évtől új településrendezési eszközök hatályba léptetése történik majd meg a hatályos
jogszabályi előírás szerint. Ennek megfelelően az új településrendezési rendszerhez
megtörtént az OTÉK hozzáigazítása, átalakítása többek között a fogalom meghatározások
területén is. A jelen cikkben érintett építménymagasság fogalom is megszűnt, illetőleg
átalakult és új fogalom is megjelent az épületek magassági kialakíthatóságának
szabályozására. Ezek a fogalmak az épületmagasság (Ém), valamint új szabályozási elemként
megjelent a Homlokzatmagasság (Hm).

A hatályos jogszabály (OTÉK) szerint:

„Épületmagasság („Ém”): az épület valamennyi külső és belső sík, vagíy kiterített íves
homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának
összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.”

„Homlokzatmagasság („Hm”): az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L

érték alapján kell megállapítani, melynek számítása során figyelmen kívül kell hagyni
a) a kémények, szellőzőkürtők, tetőszerelvények magasságát,
b) a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészeket,
c) a vizsgált homlokzatfelület vízszintes összhosszának egyharmadát meg nem haladó
összhosszúságú és legfeljebb 3,00 m magasságú
ca) tetőfelépítmény, építményrész, attika, álló tetőablak,
cb) a terepbevágás mögötti homlokzatrész magasságát, továbbá
d) a magastető és oromfalainak 6,00 m-t meg nem haladó magasságú részét.

A gömb, félgömb, donga vagy sátortető alakú építmények („tetőépítmények”)

homlokzatmagasságát, ha az a 12,00 m magasságot nem haladja meg, a vetületmagasság
felében, ha a 12,00 m magasságot meghaladja, a vetületmagasság 6,00 m-rel csökkentett
értékében kell meghatározni.”

Az épületmagasság definíciójából megállapítható, hogy önmagában a számítás

részletszabályai nincsenek meghatározva, mint korábban az építménymagasság fogalomnál.
Ez jelenleg az OTÉK 7. § (5)-(6) bekezdésében található:
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

„Az épületmagasság megállapítása során:

a) az egyes homlokzati felületek magasságát az adott felületi síknak (vagy íves felületnek)
aa) a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő épületkontúrt kitöltő
legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala vagy
érintővonala, és
ab) a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell meghatározni;

b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani

ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész,
reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti
metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45° alatt vont sík
fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak
45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott
magasságával,
bb) íves homlokzatfelületek esetén a számítási eljárás azonos a ba) alpontban
leírttal, de a visszavetítés a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, pontonként
történik

c) figyelmen kívül kell hagyni:

ca) a kéményeket,
cb) a tetőszerelvényeket,
cc) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablakokat,
cd) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozókat,
ce) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar homlokzatfelületeit,
cf) a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait,
cg) a tűzfalat,
ch) a pincelejáró, a gépkocsilehajtó, az angolakna térszint alatti homlokzati
felületeit;
d) az egy telken álló épületek épületmagasságát külön-külön kell meghatározni.

A szintterület számítása során a bruttó alapterületbe nem kell beszámítani az erkély, a

függőfolyosó, a tornác, a fedetlen terasz és udvar, a közterülethez csatlakozó árkád bruttó
alapterületét”

Első ránézésre úgy tűnhet, hogy a három fogalom paralel, gyakorlatilag ugyanazt takarja.
Azonban részleteibe menve apró, de fontos különbségeket fedezhetünk fel az épületmagasság
és építménymagasság között, melyet kiegészítve és együtt értelmezve tesz teljessé a
homlokzatmagasság fogalma.
A fogalmakat összehasonlítva láthatjuk, hogy az építménymagasság számításának
részletszabályai tulajdonképpen kettéváltak. Az alap meghatározás, hogy egy épület
homlokzati felületének területe, és ezen (terület) vízszintesen mért hosszával osztva kapott
számérték egy F/L hányados, mind a homlokzatmagasság, mind az épületmagasság kiinduló
tézise.
A részletszabályok elemzése azt mutatja, hogy a számítás során bizonyos elemeket – melyek
a korábban hatályos építménymagasság meghatározásnál figyelmen kívül hagyhatóak voltak –
most külön, külön tartalmaz a két fogalom, tehát amit az épületmagasság számításánál nem
kell beleszámolni, azt a homlokzatmagasság számításnál igen.
A legtriviálisabb példa erre az oromfalak kérdésének kezelése, amelyet épületmagasság
meghatározásnál bele kell vennünk a számításba, míg a homlokzatmagasságnál 6 m
magasságig levonhatjuk az építményrész felületét (tehát nincs korlátozva a darabszám, így ez
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

az össze oromfalra vonatkozik, valamint a 6 m feletti felületrészt be kell számítani).

Ugyanakkor az építménymagasság számításnál a két nem hosszoldali 6 m-es oromfal teljesen
figyelmen kívül hagyható volt (7. ábra).

A fontosabb különbségek

Különbség H Ém Hm Megjegyzés
F/L - vetítősíkokkal - homlokzat - homlokzat A legtöbb
meghatározása történik a felülete felülete esetben nincs
meghatározás a közvetlenül közvetlenül különbség. Ott
homlokzattal számítandó számítandó viszont ahol a
párhuzamos - az összes - minden vetítősíkkal
felületre homlokzat homlokzatra történő vetítés
- az összes súlyozott átlagát külön számoljuk miatt rövidül a
homlokzat számítjuk vetületmagasság,
súlyozott átlagát lehet eltérés.
számítjuk
Oromfal két, nem az összes az összes
hosszoldali, 6 beszámítandó oromfalból 6 m
m-nél kisebb magasságú rész
levonható levonható
Reklámhordozó 1 m2 figyelmen 0,5 m2 nem kezeli =
(tető fölött) kívül hagyható figyelmen kívül beszámítandó
hagyható
Tűzfal nem kezelte = figyelmen kívül nem kezeli = Nincs
beszámítandó hagyható beszámítandó meghatározva
milyen beépítési
módoknál
hagyható
figyelmen kívül.
Belső udvar figyelmen kívül nem kezeli = nem kezeli =
hagyható beszámítandó beszámítandó

Pincelejáró, nem kezelte = figyelmen kívül terepbevágás

gépkocsi beszámítandó hagyható mögötti
kihajtó, homlokzatrész
angolakna figyelmen kívül
hagyható
Íves felületek, Nem kezelte kiterített 12 m > a 4/b. ábra
építmények külön, felületként vetületmagasság
függőleges pontonként felében számít
felületre vetített visszavetítve 12 m< a
síkidomként (teljes felület) vetületmagasság
számolandó 6 m-el
csökkenthető
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

Kettő, nem hosszoldali, 6m-t meg nem haladó
magasságú oromfal, kémények, tetőszerelvények,
0,5m2-t meg nem haladó kibúvók, tető
felépítmények, és 1m2-t meg nem haladó
reklámhordozók figyelmen kívül hagyhatóak.
Kémények, tetőszerelvények, 0,5m2-t meg
nem haladó kibúvók, tető felépítmények,
0,5m2-t meg nem haladó reklámhordozók
figyelmen kívül hagyhatóak, de az oromfalak,
számításba veendőek.

45 fokos vetítősík alatt található felületek 45 fokos vetítősík alatt található felületek
elhagyhatóak, viszont a pincelejáró, gépkocsi elhagyhatóak, továbbá a pincelejáró, gépkocsi
lehajtó angolakna térszín alatti felületei lehajtó angolakna térszín alatti felületei is
beszámítandóak. levonhatóak.

7. ábra

Az épületmagasság, homlokzatmagasság fogalmainak kérdései

A különbségeket szemléltető táblázatból látszik, hogy a jogszabályalkotó, az

építménymagasság számításánál felvetődő kérdéseket igyekszik a két új fogalomban kezelni.
Azonban találhatunk olyat, mely újonnan bekerült az OTÉK hatályos szövegébe, de további
kérdéseket vet fel.
Gyakorlati példaként az épületmagasság számítása során figyelmen kívül hagyható tűzfal
példáját említeném. A hatósági és tervezési munkában is felvetődő kérdés volt a takart
tűzfalak kezelése az építménymagasság számítása során ikres és zártsorú beépítés esetén, ahol
az épületek közvetlenül egymás mellé, összeépültek a telekhatáron. A homlokzat fogalmából
és az épületek fizikai kialakításából következően nem volt egységes álláspont, hogy a
telekhatáron álló – takart – tűzfal, melyhez a szomszédos épület ugyanúgy csatlakozott, az
építménymagasság számítása során figyelembe veendő homlokzat-e. Miután átlagot
számítunk az építménymagasság meghatározásánál egy kieső homlokzat nagyban
befolyásolhatja az F/L hányados értékét (8. ábra).
Erre az érdekességre ad választ az OTÉK az épületmagasság számítása során a figyelmen
kívül hagyható építményrészek meghatározásánál. Jelesül, hogy a tűzfalat nem kell
figyelembe venni. Viszont adódik egy újabb jogszabályi érdekesség, ami szerint, ha minden
esetben figyelmen kívül hagyhatjuk a tűzfalat a számítás során azzal nem nyitunk-e újabb
lehetősség az épületmagasság kedvező csökkentésére? Gondoljunk bele, a jelenlegi
jogszabály szerint egy oldalhatáros beépítésű telken, telektömbön, is az egyes épületek tűzfala
teljesen figyelmen kívül hagyható a számításból.
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

Persze a homlokzatmagasság fogalmából következően (ott nincs leírva, hogy figyelmen kívül
hagyható) az esetleges félreértések kiküszöbölhetőek, de ez csak akkor valósul meg, ha a
településrendezési eszközök mindkét szabályozási elemmel élnek.
Hasonló helyzetet eredményezhet az oromfalak beszámítása is, mint ahogy az fent már
említésre került (7. ábra).

45 fokos sík alá eső felületek a számításnál

elhagyhatóak (F1, F5)

telekhatár

tűzfal a számítás során figyelmen kívül hagyható akár

eltakart (F4), akár látszó szerkezet (F3)

8. ábra
Ugyanakkor megállapíthatjuk, hogy pusztán a fogalom nevének megváltoztatása is komoly
változásokat eredményezet, hiszen az építménymagasság helyett bevezetett épületmagasság,
már csak épületekre értendő, amely fogalom szűkebb az építmények csoportjánál, ahogy az az
Étv. 2. §-ban szerepel. Ez egyértelmű meghatározás a tekintetben, hogy a jogszabály
szószerinti értelmezése okán ne kelljen építményekre (pl, szélkerék, kerti tető)
épületmagasság számítást csinálni, számon kérni.

Az új, épületek magasságát szabályozó, fogalmakról, a fenti különbségek alapján elmondható,

hogy, Hm és Ém tekintetében, némely esetekben különböző értékeket kaphatunk. Ennek a
ténynek a településrendezési eszközökben történő bevezetésnél van nagy jelentősége, hiszen,
ha egy szabályozási terv, helyi építési szabályzat csak az egyik fogalmat vezeti be, akkor csak
annak megkövetelését kérheti számon az építtetőtől, még akkor is, ha a másik fogalom
kiszámításánál esetleg kedvezőbb értéket kapunk. Bár egyfelől a szabályozási elemek
bővülése ad egyfajta rugalmasságot a települések jogszabályalkotóinak (települések képviselő
testülete, közgyűlés), vélhetően mindkét fogalommal (Hm, Ém) találkozni fogunk a
települések építési szabályzatában, annak figyelembevételével, hogy a jövőben az épületek
magassági behatárolásnak (előírásainak) már több módja is létezik.
© Baksa Lajos, Arláth Zsolt, Építésijog.hu

A jelenleg hatályos jogszabályalkalmazás

Mint ahogy azt említettük az épületmagasság és homlokzatmagasság fogalmai új szabályozási

eszközök. Alkalmazhatóságuk attól függ, hogy a településrendezési eszközökbe beépülnek és
ezzel hatályba lépve a továbbiakban az épületek magassági szabályozását e fogalmak szerint
kell megállapítani, ellenőrizni.
Az új fogalmak hatályba léptetését pedig a településfejlesztési koncepcióról, az integrált
településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes
településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet
biztosítja, mely teljesen új előírásokat állapított meg a településrendezési eszközök készítésére
vonatkozólag. A kormányrendelet a régi szabályozás és az új szabályozás közötti az átmeneti
időszak végét 2018. december 31. határnapban állapította meg, vagyis ez időpontig kell
minden településeknek az új szabályozás alapján (az új szabályozási elemekkel, fogalmakkal)
új településrendezési eszközöket megalkotni, mely az OTÉK-ban meghatározott új
fogalmakkal is összhangban van. Ez azt jelenti, hogy a megjelölt időpontig a már hatályban
lévő településrendezési eszközök „használhatóak”, de új csak a hatályos szabályok alapján
alkotható meg.
Emiatt az átmeneti rendelkezés miatt, a gyakorlatban, a települések többségén hatályos
régebbi szabályozási eszközök alapján történnek az engedélyezések és így az esetek nagyobb
felében az építésügyi hatóságok is az építménymagasság számítását kérik be egy
engedélyezési tervdokumentációban. Ennek nem csak jogszabályi, de ésszerűségi oka, hogy a
régebbi szabályozási elemek általában nem tartalmaznak a hatályos OTÉK szerinti
épületmagasság és homlokzatmagasság tekintetében megállapításokat, így azokat számon
kérni sem lehet. Ezt az átmeneti rendelkezést a jogszabályalkotó az OTÉK-ra is kiterjesztette,
így az engedélyezési eljárások tekintetében a gyakorlatban sokszor a már régebbi szabályozási
fogalmakkal találkozhatunk az eljárásokban. Mivel az új szabályozási eszközök hatályba
léptetésének kötelező végdátuma az ami jelenleg meghatározott, így egy-egy település dönthet
úgy, hogy az előírt határidő előtt alkot meg új szabályozást. Ebben az esetben megtörténhet,
hogy egy-egy településen teljesen eltérő szabályozási elemek, fogalmak szerint kell egy-egy
engedélyezési eljárást lefolytatni. ez a tény pedig nagyobb odafigyelést igényel mind az
ügyfelek mind a jogalkalmazók részéről.