Final Report Penilaian Asset Lokasi JI, Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah Kantor Jasa Penilai Publik DAMIANUS AMBUR & REKAN Licence Number: 2. 11.00971D somamacumrT omen a KANTOR JASA PENILATPUBLIK DAMIANUS AMBUR & REKAN = a SCHHSHFCHTHSHHeseeseHhbeuseetstseueuuuwnes arg Jona To ‘Pera Cra erat Ganga ey Final Report Penilaian Asset Atas Permintaan Djie Sanova Chandra (2 Subj ova Tr, T 403 8585200, 1 ing Pring No 10, Ke Atal Kl, Ke. npn, Bang Per tes Marta N12, Taka Palen Vl Kelurab ane, Kecaatn Demos Saar ens, 1 “I tajal Loong Dep iki, Pram Kevan, bk ANo’ Kelas oly Ur, Keenatan Pal Ta, jor Pusat :Nifarro JT. Raye Pasar Minggs Pasar Mingu, Jakarta Selatan T+ 62 21227 91208 | F462 21 227 91207 «-mall kippsdamianusambrayiallcom kippdanianusambur@gmail.com JI, Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah ssinseses 031 -248300| 1 962 81338207578, inal, Solas Tengah, #D1SL-398oreo iran commons JL. Raya Pasar Minggu Km.18, Pejaten Timur Pasar Minggu, Jakarta Selatan J KANTOR aS penteaTPUBTiK e221 227 91208) F-44221 22791207 DAMIANUSAMBUR & REKAN emul: kippdumiansanbur@ymaiLcom conte Upeboiusnmberdgaailoon SH HEHTHeeseHeseHeweHueseweeweeueseuwouvevevw 2 2 2 Jakarta, 13 Januari 2020 Kepada Yth : Djie Sanova Chandra Jl. Bukit Seruni 39 RT.006RW.008 Srondol Kulon Banyumaik — Kota Semarang Jawa Tengah Nomor + 00087/LR/DAR-JKT/INT/I2020 Perinal : Laporan Penilaian Properti Tanah Dengan hormat, Sesuai dengan penugasan yang diberikan oleh Djie Sanova Chandra kepada kami, sebagaimana tertuang dalam Surat Penawaran No. 00121/Pr.A/KJPP/DA.R/l/2020 tertanggal 6 Januari 2020, yang telah disetujui oleh para pihak sebagai surat perintah kerja, kami selaku penilai (appraiser) yang bersifat independent telah melakukan penilaian untuk memperkirakan Nilai Pasar dan kami ucapkan terimakasih atas kepercayaan yang telah diberikan, Properti yang di maksud dalam penilaian ini terdiri dari > Tanah dengan Luas Tanah + 4.110 m* yang terletak di JI. Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah Kami beranggapan bahwa penugasan dan informasi yang telah diberikan oleh Tina Nugroho T adalah relevan dan benar Kami menyadari bahwa maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat mengenal Nilai Pasar dari properti tersebut yang dapat digunakan sebagai untuk kepentingan “Agunan Kredit” Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang, yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing berlindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. Indikasi Nilai Likuidasi (Liquidation Value Indicated) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. ror Cavs Somaya Una No PSs Tvs Teg TOR THOTT 2 aya Pt Grit Poms Gekaegan Bk K2-17 Sj wa Ti, 081855520, 1-62 #12507 "Bandung Pabinggo No 10, Kel Asan Kid, Kee Aap Banag na Bar, {all “Raum sane Maro No, JL Taka Pacer VI, Kea Pe Kecamaat Depa 1 Raja, Log Dee Takin, eam Kesha, Bok ANa Kelarahn ol Ui, Kec Pls Tnu, Kta 2 813307578 i, Sul Tengah, T +0451 -28358w > —} > 7 =) > > > > 3 > > 2 > 3 ) 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 = Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa hak pengelolan properti yang dinilai dapat diperjual belikan, bebas dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat berubah (berpindah tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milk atau hutang/kerugian atas properti yang dinilai tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul persoalan yang berhubungan dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang dilakukan. Setelah_mempertimbangkan seluruh informasi dan Kondisi pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi dari properti tersebut pada tanggal 13 Januari 2020 adalah sebagai berikut : Nilai Pasar Rp. 3.844,900.000,- (Tiga Milya Delapan Ratus Empat Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah) Dan Indikasi Nilai Likuidasi Rp. 2.691.400.000,- (Dua Milyar Enam Ratus Sembilan Puluh Satu Juta Empat Ratus Ribu Rupiah) Dalam penilaian ini, KJPP Damianus Ambur & Rekan dan para Penilai menyatakan tidak menarik keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan datang dari properti yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh. Hormat kami, KJPP Damianus Ambur & Rekan, Damianus Ambur, SE, Mappi (Cert. Pemimpin Rekan Klasifikasi Penilai : Penilai Proper Ijin Penilai: P-1.09.00217 MAPPI : $-00068 Laporan Penilaian Atas Permintaan Djie Sanova ChandraHPHUHHUMHHTCUEHEVVUHeHeueuHeHuUeHuueeUuHeueuuKHeKuEes ! J PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS ASUMSI - ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN UMUM. (GENERAL ASSUMPTIONS AND LIMITING CONDITION) Penilaian properti yang disajikan dalam laporan penilaian ini berdasarkan dengan asumsi asumsi dan syarat-syarat pembatasan umum sebagai berikut 7 Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan hasil dari penilaian yang dilakukan. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenamya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini. Bahwa dokumen dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan dan atau salinan adalah sesuai dengan asiinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini. Apabila temyata dokumen dan keterangan tersebut tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya, maka diluar tanggung jawab penilai dan laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak berlaku. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap ‘dokumen yang diberikan dan atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan dan atau salinan yang diberikan oleh pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen asiinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut adalah benar adanya, Bahwa instansi Pemerintah dan atau pihak yang mengeluarkan dan atau menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat dan atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan tersebut dan diwakili oleh orang - (orang) yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan atau bukti tanda pendaftaran yang bersangkutan. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan didalamnya atas aset yang terkait. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa kelengkapan atau syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya aspek legalitas. Laporan Penilaian Atas Permintaan Djle Sanova ChandraPHSUEPEHEFseesevueHeeveHveuHyeeeHeuuuKeueHeuuseuvUY ! 10, "1 12. 13, 14, 16. 16. 17. ‘PROFESSIONAL APPRAISAL CONSULTANS Kecuall_dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini, tidak dapat diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas dan atau hutang atas aset yang dinilai. Kami tidak melakukan penelitian dan atau penyelidikan atas kepemilikan dan atau hutang serta keabsahan dokumen-dokumen dari aset yang dinilai, dengan asumsi hak atas harta milik tersebut jelas dan berada dibawah kepemilikan yang sah Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupunperdata (baik didalam maupun diluar pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi tanggung jawab kami; dalam penilaian ini aset yang dinilai seolah-oleh bebas dan bersih dibawah tanggung jawab kepemilikan) Pemberi Tugas Bahwa tanggung jawab kami terbatas hanya kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kami tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian ini. Bahwa laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap (seal dan tanda tangan asli dari pihak kami. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan mata uang Rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar properti dimaksud sebagai acuan dalam penilaian ini adalah dalam mata uang Rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari-orang (man days) dan bukan ditentukan berdasarkan besamya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian, Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami. Bahwa jika terdapat bangunan sebagai objek penilaian, maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan dimaksud, namun demikian kami tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset yang tertutup, tidak terihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terihat. Bahwa objek penilaian tidak mengandung dan atau menggunakan material yang bersifat merusak dan berbahaya. Bahwa jika terdapat bangunan dan sarana pelengkap lainnya sebagai objek penilaian, maka semua bangunan dan sarana pelengkap lainnya tersebut dianggap berada dalam garis batas tanah tersebut, dan dibangun sesuai dengan peraturan pembangunan daerah yang berlaku, kecuali disebutkan secara khusus. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan untuk membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset yang dinitai. Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh atas objek yang dimaksud pada gambar, sketsa atau peta tersebut dan tidak bertanggungjawab untuk hal-hal yang berhubungan dengan itu, Laporan Penilaian Atas Permintaan Djie Sanova ChandraEe a a InNAD = ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS, as BA MIN 18. Bahwa dalam penilaian ini, jika terdapat mesin-mesin maka dirincikan sebagai satu unit kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories) yang biasanya secara teknis tergabung dalam unit tersebut, 419. Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perubahan pada laporan 20. KJPP DAMIANUS AMBUR DAN REKAN oleh karena pekerjaan penilaian ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan. penjelasan kepada pihak lain maupun memberi kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan. 21. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan, serta ditujukan terbatas kepada Pemberi Tugas. Tanggung jawab yang berkaitan dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan Penilai tidak bertanggungjawab kepada pihak lain selain kepada Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggungjawab atas segala risiko yang timbul. 22. Bahwa tanggung jawab KJPP DAMIANUS AMBUR DAN REKANsehubungan dengan jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian ini terlepas pada tindakan dalam kontrak, kelalaian, atau hal lain) terbatas pada fee yang dibayarkan oleh Pemberi Tugas untuk bagian dati kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan yang diberikan. Dalam keadaan apapun, KJPP DAMIANUS AMBUR DAN REKAN termasuk didalamnya semua Rekan serta soluruh staf karyawan yang ada, tidak bertanggung jawab atas akibat kejadian khusus atau kerugian yang ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, Kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang SHC HHOHeueuueuHuuuEY 2 dimungkinkan, dan sebagainya) walaupun untuk itu KIPP DAMIANUS AMBUR DAN REKAN sebelumnya telah diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal tersebut. 2 23. Bahwa Pemberi Tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan 2 kepada KJPP DAMIANUS AMBUR DAN REKAN dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum 2 dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP 3 DAMIANUS AMBUR DAN REKAN pada setiap saat dan berbagai cara yang ditimbulkan a sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud, kecuali a sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya. 2 KJPP DAMIANUS AMBUR & REKAN 2 2 2 2 2 2 =] Laporan Penilaian Atas Permintaan Djie Sanova ChandraTaQA ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS BLA XIN ¥ PERNYATAAN PENILAL Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, maka kami yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa: 1. Dalam penilaian ini, kami bekerja secara Team, sesuai tugas dan tanggung jawabnya masing-masing. a. Penilai Publik berfungsi sebagai penanggung jawab atas Laporan Penilaian. b. Reviewer/Supervisor melakukan review atas Laporan Penilaian yang telah disusun oleh tenaga penilai atau surveyor, sesuai Kode Etik dan Standar Penilai Indonesia. .Penilai/Surveyor berfungsi sebagai tenaga ahli yang melakukan survey lapangan untuk mengumpulkan data lapangan, sesuai prosedur yang berlaku (Sesuai KEPI dan SPI). Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan akurat. 3. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini, dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian ini; yang merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan. 4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan dating terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai 5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati sebelurnnya dengan Pemberi Tugas. 6. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hrasil yang dinyatekan atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan dimaksud. 7. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan atau dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), 8. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan atau jenis industri yang dinilal 9. Penilai telah sistematika proses penilaian sesuai SPI Edisi V1 2015 sebagai berikut: a. Lingkup Penugasan (identifikasi Klien/ pemberi tugas dan pengguna laporan, 2 penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian, penentuan tanggal penilaian serta penentuan asumsi dan kondisi pembatas. PeueveHovueeeeeuebuouueuuvus 2 2 b. Pengumputan dan pemilihan data 2 Analisis data d. Penerapan pendekatan penilaian yang sesuai 2 e. Pelaporan penilaian 10. Penilai telah melakukan investigasi (inspeksi lapangan) atas objek penilaian dalam 2 penugasan penilaian ini 2 2 iE wi 2 Laporan Penilaian ia Atas Permintaan Djie Sanova ChandraTaA..D ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS: BLA MIN wuwee w lak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan investigasi, analisis dan pembuatan kesimpulan dan opini nilai sebagaimana yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini. 12. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian ini telah disusun dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEP!) dan Standar Penilaian Indonesia (SP1) Edisi vi2015. w Nama Tanda Tangan Penanggung Jawab 1. Damianus Ambur, SE Mappi (Cert.) Pemimpin Rekan euvwueueuueHeodcuueves ijn Penitai .09,00217 Klasifikasi Penilai = Penilai Properti MAPPI No. S— 00068 Reviewer . 1. Ir. Imam Purnomo MAPPI No. 94-T-00822 2. Akbar Fajrin ST ‘Mappi No. :12—P 03926 2 a 2 2 2 2 =) 2 2 a) L vi = Laporan Penilaian l Atas Pormintaan Djie Sanova Chandraweeeeeeeeoeveeeeevwueweueueueve ew Taal} ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS. LA MIN RINGKASAN NILAI > Tanah dengan Luas Tanah + 4.110 m? yang terletak di Jl. Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah INDIKASI NILAT No URAIAN NILAI PASAR (Rp.) KUIDASI Ra) Tanah ( Luas 44.110 m*) 3.844.905.000 2.691.433.500 Total 3,844,905.000 2.691.433.500 Pembulatan 3,844.900.000 2.691.400.000 Laporan Penilaian Atas Permintaan Djle Sanova Chandra>ROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS TAT SURAT PENGANTAR ‘ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN PERNYATAAN PENILA RINGKASAN NILA DAFTAR ISI LAPORAN PENILAIAN |. PENDAHULUAN 4. Dasar Penugasan 1.2. Obyek Penilaian 1.3, Tanggal Inspeksi, Tanggal Penilaian Dan Tanggal Laporan 1.4, Tingkat Kedalaman investigasi 5. Maksud dan Tujuan Penilaian 1.6. Mata Uang Yang Digunakan 7. Pernyataan Independensi Penilaian 18. Kualifikasi Penilai 1.9. Tanggung Jawab Penilai Terhadap Pihak Lain 1.10, Persyaratan Atas Persetujuan untuk Publikasi 1.11. Kejadian Setelah Tanggal Penilaian 1.42. Definisi dan istilah 1.13. Metodologi Penitaian PENILAIAN TANAH DENGAN LUAS TANAH ¢ 4.110 M? YANG TERLETAK DI JL. DESA GUDANG, DESA NGARGOSARI, KEC. AMPEL, KAB. BOYOLALI, JAWA TENGAH U1. LokasiJaminan 11.2. Status Hukum/Kepemilikan 113. Identifikasi 14. Analisa Lingkungan 15. Faktor Marketability 1.6, Manfaat yang Paling Baik 1.7. Dasar Metode Penilaian 1.8, Data Pembanding 1.9. Penyesuaian/Adjusment 11.10. Catatan dan Informasi Tambahan U111.Pernyataan Penilai LAMPIRAN © FOTO OBJEK PROPERTI ‘© PETALOKASI © DENAH TANAH © FOTO COPY SERTIFIKAT NNN ao ommuue Laporan Penilaian Atas Pormintaan Djie Sanova Chandraeeewweuues © weuwuewe ewe ! J 9% EcOnsTATANE PENDAHULUAN 11. Dasar Penugasan Surat Penawaran No. 00124/Pr.A/KJPP/DA.R/1/2020 tertanggal 6 Januari 2020 dan Surat Perintah Kerja dari Djie Sanova Chandra yang selanjutnya dalam penugasan ini disebut sebagai pemberi tugas Penilaian dilakukan dengan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), dengan melakukan implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian meliputi : tahapan investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian. 1.2. Obyek Penilaian Properti yang dinilai terdiri dari Tanah dengan Luas Tanah dengan Luas Tanah + 4.110 m? yang terletak di JI. Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah 1.3. Tanggal Inspeksi, Tanggal Penilaian Dan Tanggal Laporan Tanggal inspeksi adalah waktu atau periode dilakukan kunjungan dan pengumpulan informasi. Inspeksi Lapangan guna pemahaman fisik dan pengumpulan informasi telah dilaksanakan pada tanggal 8 Januari 2020 Tanggal penilaian (cut of date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka tanggal penilaian adalah 9 Januari 2020, sesuai dengan tanggal terakhir inspeksi dilakukan. Analisa dan perhitungan dalam penilaian dilakukan pada tanggal tersebut, ‘Tanggal pelaporan adalah tanggal dimana laporan penilaian ini disampaikan, yaitu pada tanggal 13 Januari 2020 14, Tingkat kedalaman Investigasi Untuk tujuan penilaian tersebut, tidak ada pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, perhitungan dan analisis dalam penilaian. Jika mengalami pembatasan akan dituangkan dalam laporan Dalam melakukan inspeksi secara sampling diasumsikan jumlah/volume, kualitas, spesifikasi teknis dan kondisi aset pada tanggal inspeksi tidak mengalami perubahan dan sesuai dengan data catatan terakhir PemilikiPemberi Tugas dan aset tersebut dipergunakan sesuai dengan fungsinya, dimana hasil penilaian sangat bergantung pada data/informasi tersebut. 5, Maksud Dan Tujuan Penilaian Kami menyadari bahwa tujuan penilaian properti ini adalah untuk kepentingan “Agunan Kredit” i Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaan Djie Sanova ChandraPROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS, 1.6, Mata Uang Yang Digunakan Nilai Properti yang dicantumkan dalam laporan penilaian ini adalah menggunakan mata uang Rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar properti dimaksud sebagai acuan dalam penilaian ini adalah dalam mata uang Rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku. . Pernyataan Independensi Penilaian Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa adanya Konflik dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. La. Kualifikasi Penilai Sesuai Keputusan Menteri Keuangan No. 489/KM.1/2009 tertanggal 11 Mei 2009 tentang Izin Penilai, dimana Damianus Ambur, SE (Cert) ditetapkan dengan kualifikasi sebagai penilai Bidang Jasa Penilaian Properti (P). ). Tanggung Jawab Penilai Terhadap Pihak Lain Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali kepada pemberi tugas dan pengguna laporan yang tercantum dalam laporan penilaian. .10.Persyaratan Atas Persetujuan untuk Publikasi Siapapun kecuali Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan yang memperoleh laporan ini atau tembusannya tidak ada hak untuk melakukan publikasi baik secara keseluruhan ataupun sebagian dari laporan ini tanpa ijin tertulis dari Penilai. 1.11.Kejadian Setelah Tanggal Penilaian Sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan penilaian, tidak ada perubahan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan serta peraturan pemerintah yang berpengaruh signifikan terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penitaian. Tidak ada informasi dari pemberi tugas mengenai perubahan keadaan kondisi, penggunaan dan hunian serta kejadian-kejadian penting lainnya yang berpengaruh terhadap nilai obyek penilaian sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan Penilaian 1.12.Defer dan Istilah Pada pelaksanaan penilaian ini kami menggunakan beberapa istilah yang dapat didefinisikan sebagai berikut: Z Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaan Djie Sanova Chandra| > PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSURTANS 9 | i > J I lilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang, yang i 2 dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal ta penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat i menijual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara » layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman 5 yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. (SPL 2015/101. Definisi 3.1) Indikasi Nilai Likuidasi (Indication Liquidation Value) didefinisikan sebagai > : ‘sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu » yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam difinisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nii Likuidasi dapat melibatkan penjual yang » tidak berminat menjual dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang » tidak menguntungkan penjual. Nilai Likuidasi memiliki arti yang sama dengan Nilai » Jual Paksa (SPI 2015 (101. Definisi 3.7). =) “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)" didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara 2 fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diljnkan, ‘secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP 2 2015.6.3). 2 Biaya Reproduksi/Perolehan Baru (Replacement Cost New) merupakan estimasi a biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama / identik dengan properti yang dinilal, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (PPPI 8) 2 point 3.3.1. » Penyusutan (Loss in Value) disini diartikan sebagai suatu kerugian nilai yang dialami oleh suatu properti/mesin yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan 2 atau kemunduran-kemunduran ekonomi dan fungsinya (Deterioration of Physical, > economic & function). a 1.13.Metodologi Penilaian 2 Untuk mengestimasi nilai pasar kami menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang lazim digunakan. Penggunaan pendekatan dan metode penilaian 2 akan tergantung pada tipe dari subyek properti, tujuan penilaian dan data yang 2 relevan dengan penilaian subyek tersedia di pasaran. a Berdasarkan tipe properti, tujuan penilaian dan data yang dapat kami peroleh, dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Paser (Market Approach). Pendekatan Pasar (Market Approach) Dengan metode biaya nilai pasar subyek properti diestimasi dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar pengembangannya. Laporan Penilaian Tanah Kosong Atas Permintaan Djie Sanova Chandra‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS: - Nilai Pasar Tanah diperoleh dengan menggunakan metode perbandingan penjualan, dengan anggapan tanah kosong. Tanah yang dinilal dibandingkan dengan tanah sejenis yang sudah terjual atau sedang ditawarkan, apabila terdapat faktor-faktor yang berbeda maka dilakukan penyesuaian, faktor-faktor dianggap mempengaruhi nilai antara lain lokasi, akses, jenis hak atas tanah dan sebagainya Pendekatan Biaya (Cost Approach) Dengan metode biaya nilai pasar subyek properti diestimasi dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar pengembangannya. Pasar Tanah diperoleh dengan menggunakan metode perbandingan penjualan, dengan anggapan tanah kosong. Tanah yang dinilal dibandingkan dengan tanah sejenis yang sudah terjual atau sedang ditawarkan, apabila terdapat faktor-faktor yang berbeda maka dilakukan penyesuaian, faktor-faktor ini dianggap mempengaruhi nilai antara lain lokasi, akses, jenis hak atas tanah dan sebagainya. - Nilai Pasar Pengembangan (bangunan, sarana pelengkap), mesin-mesin diperoleh dengan mengurangkan penyusutan yang ada dari biaya reproduksi/pengganti_barunya, —_pertama-tama — mengestimasi_—_biaya reproduksi/pengganti baru yaitu jumlah biaya yang harus dikeluarkan untuk mereproduksi/mengganti baru bangunan-bangunan, sarana _pelengkap, mesinmesin dan peralatan. Biaya tersebut dihitung berdasarkan harga pasar untuk behan-bahan, upah tenaga kerja, keuntungan kontraktor, dan pajak-pajak, tetapi tidak termasuk upah lembur atau potongan-potongan harga dari supplier, kemudian mengestimasi penyusutan yang terdiri dari: Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) Oleh karena aus karena pemakaian, kerusakan struktural, umur dan kondisi fisik yang terihat Kemunduran Fungsional (Functional Obselenscence) Diakibatkan oleh karena perencanaan yang kurang atau tidak memadai, berkurang atau berkelebihan kapasitas, adanya teknologi yang lebih baik/baru dan sebagainya. Kemunduran Ekonomis (Economic Obselenscence) Diakibatkan oleh faktor eksternal subyek properti antara lain seperti infiltrasi lingkungan oleh masyarakat, perubahan peraturan pemerintah, peraturan peruntukan (zoning) dan sebagainya Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaan Djie Sanova Chandraee 9 Ta A.D ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS 9 BAZ MIN » 9 I. PENILAIAN TANAH DENGAN LUAS LUAS TANAH + 4.110 IM YANG TERLETAK DI JL. DESA y GUDANG, DESA NGARGOSARI, KEC, AMPEL, KAB. BOYOLALI, JAWA TENGAH 3 11.1, LOKASI DAN IDENTITAS PROPERTI 2 Aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Tanah Kosong seluas 4.110 m2 erletak di J. = Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah, Pada saat survey ke lokasi, properti tersebut berupa Kebun yang terdiri dari Rumput dan Pohon sengon. » 11.2. KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA » 9 Aset yang dinilai terletak di sebelah JI. Desa Gudang, Desa Ngargosarl, Kec. Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah. J1. Desa Gudang yang merupakan akses utama menyju lokasi ini y dan terletak di depan aset, merupakan jalan 2 (dua) arah dengan lebar £6 meter diperkeras dengan aspal Kondisi baik dan dilengkapi sistem drainase tertutup dengan intensitas lalu D) lintas sedang 2 Lokasi ini dapat dicapai dari Dari Pusat Kota Boyolall. Menuju Semarang melewati Jalan % Boyolali-Semarang. Sampai Pertigaan Pitulasan. Belok Kanan menuju Jalan Kenteng ~ Tlatar. Setelah Melewati Terowongan Jalan Tol Solo-Semarang. Sampai di Gereja GBI Ngargosari ay belok kiri. Kemudian menyusuri Jalan Desa Gudang. Aset terletak di Kiri Jalan. 2 Kondisi aset pada tanggal penilaian telah mempertimbangkan adanya rencana tata ruang > tersebut. = Tempat-tempat/ bangunan yang terdapat disekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk antara lain + SD Negeri 2 Ngargosari Ampel Boyolali a + Obyek Wisata Umbul Tlater | + Stikes Estu Utomo L Fasilitas infrastruktur lainnya berupa aliran tenaga listrik dari PT PLN, dan jaringan 2 telekomunikasi berupa telepon dari PT Telkom telah tersedia di lokasi ini. Angkutan umum berupa angkutan kota dan Bis dapat ditemukan 500 Meter dari Aset » 11.3. PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK \ 2 Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Ruang Pemerintah Kab Boyolai kami memahami » bahwa aset dimaksud berada di lokasi yang diperuntukkan sebagai daerah Zona Pemukiman 2» Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaan Djie Sanova ChandraB Tana lD ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS: 2 vier, SEN 1.4, KONDISI PASAR DAN =» 3 Pasar property didaerah ini tergolong stabil dan kelompok pembeli umumnya adalah > pengguna langsung dan waktu diperlukan jika property ini dijual kami perhitungkan adalah » normal. =) Marketability property ini tergolong stabil 2 115. KESESUAIAN JAMINAN 2 Dalam kaitan dengan jaminan, kami mengerti bahwa property tersebut memilki potensi » sebagai agunan. Namun demikian kami tidak memiliki informasi mengenai rencana jangka waktu dari pinjaman yang dimaksud oleh kreditor Pemberi Tugas. Kami perlu mengingatkan 2 bahwa dalam menentukan kesesuaian jaminan harap memperhatikan analisa penggunean » terbaik dan tertinggi 2 116. DATA TANAH 2 Data property tanah dan bangunan berupa : 2 ‘= Sertifkat Hak Milik (SHM) No.1371 dengan terdaftar atas nama Sri Supiyanti, tanah ini dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali pada tanggal 24 November 2005 dengan surat ukur No. 00157/Ngargosari/2005 tertanggal 5-8-2005 ‘meliputi luas tanah seluas 4.110 m? Sebagalmana ditunjukkan pada gambar situasi tanah di sertifikat, Aset yang dinilai terdiri dari 1 (satu) bidang tanah dengan bentuk beraturan, lebar bagian depan = 20 meter terletak di JI. Desa Gudang , dengan jumlah luas tanah yang dinilai adalah 4.110 m2 (sesuai bukti dokumen kepemilikan tanah). Bentuk tanah beraturan dengan permukaan tapak secara umum datar dan permukaan tapak + 1 meter diatas jalan didepannya. Pada saat kami melakukan survei dan/atau investigasi lapangan kami dapati, asset berupa Tanah Pekarangan. Aset dimaksud dibatasi oleh : © Sebelah Utara : Tanah Kosong © Sebelah Timur : Tanah Kosong © Sebelah Selatan : Jl. Desa Gudang © Sebelah Barat : Tanah Kosong 1.7. 1ZIN MENDIRIKAN BANGUNAN Aset tersebut belum memiliki IMB. I : | | bp bp bp lp By In » Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaen Djie Sanova Chandra18. HASIL PENILAIAN mR TAR. Sehubungan dengan penggunaan Pendekatan Pasar, faktor-faktor yang menjadi 2 pertimbangan dalam melakukan justifikasi/penyesuaian perbandingan adalah = > Faktor waktu yaitu kemungkinan terjadinnya perbedaan harga antara waktu penawaran/ transaksi dengan indikas! harga pada saat penilaian, » ~ _ Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan atas aksesibilitas, fasilitas infrastruktur, Prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadsan_ lingkungan secara 2 keseluruhan. 2 ~ _ Faktor Luas menyangkut hubungan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan, ~ _ Faktor bentuk meliputi denah, frontage, posisi tanah dan design pada bangunan, » ~ _ Faktor Kondisi Fisik terdiri dari keadaan fistk tanah/ bangunan secara keseluruhan. ~ _ Faktor Status Kepemilikan berhubungan dengan legalitas tanah. » = Dan Lain-lain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya suatu faktor 2» atas suatu transaksi dan lain-lain, Pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran tanah di daerah setempat, kami memperoleh beberapa data penawaran tanah di sekit yang kami peroleh antara lain adalah sebagai berikut : nya. Beberapa data Data Jenis Lokasi Tanah Kosong Alamat Lokasi “alan Kenteng ~Tlatar Las Tanah + 4,000 m2/SHM Jarak Aset 850 meter Bentuk Tanah Beraturan Penawaran Rp. 4.000.000.000,- Data 2 Jenis Lokasi Tanah Kosong ‘Alamat Lokasi JI. Raya Boyolali-Semarang Luas Tanah + 1.800 m2/SHM Jarak Aset : 1.250 meter Bentuk Tanah jeraturan Penawaran + Rp. 2.700.000.000, Data 3 Jens Lokasi : Tanah Kosong ‘Alamat Lokasi JI, Raya Boyolali-Semarang Luas Tanah : 1.000 m2/SHM Jarak Aset £2,000 meter Bentuk Tanah : Beraturan Penawaran + Rp. 2.000.000.000, Laporan Penilaian Tanah Kosong ‘Atas Permintaan Djie Sanova Chandranares i i ima TIaaA.D TOA R ‘CONSULTANS. Va : Setelah_mempertimbangkan seluruh informasi dan kondisi pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dan Indikasi jasi dari tanah dengan luas tanah + 4.110 m? tersebut pada tanggal 13 Januari 2020 adalah sebagai berikut » » » 2 2» Nilai Pasar Tanah Rp. 3.844,900.000,- (Tiga Milyar Delapan Ratus Empat Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah) Dan Indikasi Nilai Likuidasi » Rp. 2.691.400.000,- {Dua Milyar Enam Ratus Sembilan Puluh Satu Juta Empat Ratus Ribu Rupiah) » 1.9. KESIMPULAN NILAI PROPERTI > Tanah dengan Luas Tanah + 4.110 m? yang terletak di JI, Desa Gudang, Desa Ngargosari, Kec. . ‘Ampel, Kab. Boyolali, Jawa Tengah INDIKASI NILAT No URAIAN NILAI PASAR (Rp.) LUKUIDAS| (Rp Tanah ( Luas 24.110 m®) 3.844.905.000 2.691.433.500 Total 3.844,905.000 2,691.433.500 Pembulatan 3.844,900.000 2.691.400.000 | Laporan Penilaian Tanah Kosong Atas Permintaan Djie Sanova Chandra2 ‘PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS. FOTO - FOTO PROPERTIPROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULTANS. rere eduey SYN ISYHOT ‘wvanvo inane O- ve J \svi0n ARRAS FASS ISTRARAAR SA AAA AAAerexs eduey avWISVIOT PROFESSIONAL APPRAISAL & CONSULIANS, ISvLON o 2» 2 a 2 a