CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas

SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
ALVARO EFRAIN /Servicio Digital - Poder Judicial del
Perú
Fecha: 17/05/2021 11:48:18,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 3376-2018
LIMA ESTE
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

SUMILLA: Conforme al principio de fe pública registral

contenido en el artículo 2014 del Código Civil, la buena fe
que se exige a una persona a efectos de constituirse en
tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud en lo publicado por el registro; pues, si en
verdad existiesen razones de nulidad, rescisión o
resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser
además desconocidas por quien pretende ampararse en
el principio citado. Entonces, solo el tercero registral que
actúa con buena fe podrá defender y preservar su
derecho con la protección registral que el derecho de su
transferente ha obtenido del registro; y quien alegue mala
fe del tercero registral, deberá acreditarlo.

Lima, ocho de enero

de dos mil veinte.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA: Vista la causa número tres mil trescientos setenta y seis –
dos mil dieciocho; en audiencia pública de la fecha, efectuados el debate y la
votación correspondientes, emite la siguiente sentencia:-------------------------------
I.- MATERIA DEL RECURSO.- Se trata del recurso de casación interpuesto
por William Rolando Pérez Osorio a fojas trescientos dos, contra la sentencia
de vista de fojas doscientos sesenta y uno, de fecha trece de marzo de dos mil
diecisiete, emitida por la Sala Civil Descentralizada y Permanente de San Juan
de Lurigancho de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, que confirmó la
sentencia apelada de fojas ciento ochenta y nueve, de fecha trece de octubre
de dos mil diecisiete, que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto
Jurídico.-----------------------------------------------------------------------------------------------
II. ANTECEDENTES:-----------------------------------------------------------------------------
2.1. DEMANDA.- Como pretensión principal, el demandante plantea que se
declare nulo el acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha dos de
diciembre de dos mil once, en la que consta el contrato de adjudicación del
inmueble, signado como lote 22, manzana M (M-prima), segunda etapa, de la
urbanización Canto Rey, (unidad 14), de la Asociación Pro Vivienda Garagay,
del distrito de San Juan de Lurigancho; otorgada por la Asociación Pro Vivienda
Garagay (representada por Enrry de la Cruz Magallanes) a favor de William
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Rolando Pérez Osorio, por las causales de los incisos 2, 4 y 8 del artículo 219
del Código Civil; y como pretensión accesoria, se ordene la cancelación de los
Asientos números C00001 y C00002 de la Partida Registral número 11603081,
del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, respecto al inmueble antes
mencionado. Como sustento de la demanda, sostiene el accionante, que
adquirió a título de compraventa el inmueble ubicado en el lote 22, manzana M
(M-prima), urbanización Canto Rey (Asociación Pro Vivienda Garagay Canto
Rey), distrito de San Juan de Lurigancho, provincia y departamento de Lima, de
su propietaria primigenia, Mary Astrid Contreras Coarite de Velásquez, tal como
consta del contrato de compraventa, de fecha dieciséis de diciembre de dos mil
once. En ese sentido, precisa que el inmueble sub litis ha sido enajenado por la
asociación accionada, a favor del codemandado William Rolando Pérez Osorio,
de forma irregular, ya que dicha asociación estuvo fraudulentamente
representada por Enrry de la Cruz Magallanes (Presidente), en virtud a los
pseudos acuerdos adoptados en la simulada asamblea general, la cual consta
en el acta de fecha siete de agosto de dos mil once, con reaperturas de fechas
treinta y uno de agosto y dieciocho de octubre del mismo año, actas que
generaron la inscripción fraudulenta de dicha persona en la Junta Directiva ante
los Registros Públicos, pero luego de un proceso de Impugnación de Acuerdos,
fue declarada nula dicha representación legal. Finalmente, señala que la
Escritura Pública de fecha dos de diciembre de dos mil once, es un acto
jurídico nulo, ya que ha sido practicado por persona absolutamente incapaz,
pues la emplazada Asociación Pro Vivienda Garagay Canto Rey, en el periodo
dos mil once, estuvo fraudulentamente representada, ya que su junta directiva
fue elegida de forma irregular; además, ya no era propietaria del bien inmueble
submateria.------------------------------------------------------------------------------------------

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2.2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.- Mediante la sentencia de fojas

ciento ochenta y nueve, de fecha trece de octubre de dos mil diecisiete, se
declaró fundada la demanda, en consecuencia, nulo el acto jurídico contenido
en la escritura pública de adjudicación, de fecha dos de diciembre de dos mil
once, en la que consta la compraventa del inmueble sub litis, por las causales
contenidas en los incisos 4 y 8 del artículo 219 del Código Civil; además, se
dispuso la cancelación de los Asientos Registrales números C00001 (anotación
preventiva) y C00002 (conversión de la anotación en definitiva), de la Partida
Electrónica número 11603081 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
Sobre la causal de incapacidad absoluta, precisa el a quo, no existe medio
probatorio que permita establecerla, ni sentencia firme (consentida o
ejecutoriada), que al dos de diciembre de dos mil once (fecha de dicho acto
jurídico), lo haya así declarado, desestimando tal extremo de la demanda. Con
relación a la causal de finalidad ilícita, señala el juez de la causa, que en el
citado año dos mil once, la asociación demandada ya no era propietaria del
inmueble sub materia, por haberlo transferido a Mary Astrid Contreras Coarite,
siendo esta la que podía transferir válidamente el bien, lo que en efecto hizo a
favor del demandante, a través del contrato de compraventa, de fecha dieciséis
de diciembre de dos mil once. La asociación demandada sabía que al suscribir
la minuta de adjudicación del inmueble sub litis a favor de William Rolando
Pérez Osorio, ya no era propietaria del mismo, y que aquel conocía la situación
real del predio, es decir, la posesión ejercida por persona distinta a la
asociación, antes de contratar, pues interpuso en contra del accionante una
demanda de Desalojo, lo que lleva a amparar la causal analizada. En cuanto a
la causal de contravención del artículo V del Título Preliminar del Código Civil,
afirma el a quo, que el codemandado William Rolando Pérez Osorio sustenta
su derecho respecto del inmueble materia de esta causa, en la minuta de
adjudicación de fecha dos de diciembre de dos mil once, materia de nulidad,

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sin embargo, respecto de dicho bien, ya existía una minuta de adjudicación de

fecha seis de diciembre de mil novecientos setenta y nueve a favor de Mary
Astrid Contreras Coarite, la misma que en su legítimo derecho de enajenación
dio en venta el citado inmueble al demandante Severo Rojas Zevallos, lo que
implica una contravención a los principios recogidos en el artículo 1362 del
Código Civil, tanto en la etapa de negociación, contratación, como en la de
ejecución del contrato, verificándose la contravención de las normas de orden
público y las buenas costumbres.--------------------------------------------------------------
2.3. SENTENCIA DE VISTA.- Ante la apelación del demandado William
Rolando Pérez Osorio, la Sala Superior ha confirmado la sentencia apelada
que declaró fundada la demanda. Afirma el ad quem que habiendo la
demandada Asociación Pro Vivienda Garagay Canto Rey transferido mediante
adjudicación un bien ajeno a su codemandado William Rolando Pérez Osorio,
el acto no debe reputarse como válido y eficaz, puesto que nadie puede
disponer sobre mayor derecho del que realmente tiene, además, porque la
venta de bien ajeno está tipificada como delito perseguible de oficio, en el
artículo 197 inciso 4 del Código Penal, por tanto, en este último caso estamos
ante un acto o negocio jurídico con causa ilícita, por ser contrario a las normas
que interesan al orden público. Con relación a la posesión que ostenta el
accionante sobre el predio sub materia, señala que la misma se encuentra
acreditada con el proceso de Desalojo número 197-2012-0-1803-JM-CI-01,
seguido por el codemandado William Rolando Pérez Osorio contra el
demandante Severo Rojas Zevallos, desvirtuándose de esta manera la buena
fe por parte del tercero, ya que pudo conocer la situación real del inmueble sub
litis. La sola afirmación de que el bien se encontraba inscrito en los Registros
Públicos no es constitutiva de derechos, sino declarativa, y como bien se ha
advertido, la misma no es absoluta, pues con un mínimo de diligencia, el
comprador hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba

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siendo poseído por terceros con título de propietarios, desvirtuándose de esta

manera la buena fe del codemandado adquirente William Rolando Pérez
Osorio, sobre todo, si se tiene en cuenta que debido a la importancia
económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este
tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber
de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o
quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo que dispone
el artículo 912 del Código Civil, al poseedor de un bien se le reputa propietario
mientras no se demuestre lo contrario.-------------------------------------------------------
2.4. RECURSO DE CASACIÓN.- Esta Sala Suprema mediante la resolución de
fecha trece de marzo de dos mil diecinueve, ha declarado procedente el
recurso de casación del demandado William Rolando Pérez Osorio, por las
siguientes causales: 1) Infracción normativa procesal de los artículos 139
incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, 12 del Texto Único
Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 50 inciso 6 y 122 inciso 3
del Código Procesal Civil; alegando de manera resumida el casante que se
ha vulnerado el derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales,
pues, los órganos jurisdiccionales tienen la obligación de expresar las razones
o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisión; y,
2) Infracción normativa material del artículo 2014 del Código Civil;
sosteniendo el impugnante que la Sala Superior en el punto tres del
fundamento octavo, determina que es de aplicación el segundo párrafo del
artículo 2014 del Código Civil, referido al principio de la buena fe registral, y en
los puntos cuatro y cinco, ha determinado que el recurrente no ha actuado de
buena fe, sin embargo, lo cierto es que en ninguna parte de la sentencia de
vista se expone el razonamiento que les haya permitido determinar que el
casante ha actuado de mala fe. Además, señala que de los medios probatorios
que se han actuado en el presente proceso, ninguno de ellos determina que el

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accionante se encontraba en posesión del inmueble submateria, antes o al

momento de la transferencia del inmueble a su favor, mucho menos, del
extracto del escrito de demanda de Desalojo que transcribe la Sala Superior, se
puede verificar dicha situación.-----------------------------------------------------------------
III.- MATERIA JURÍDICA EN DEBATE.- Si con la sentencia de vista, se ha
vulnerado el derecho fundamental del debido proceso y el derecho a la
motivación de las resoluciones judiciales; y descartado ello, si el acto jurídico
en cuestión adolece de nulidad o como lo ha denunciado el casante, con la
decisión arribada en segunda instancia, se ha incurrido en la infracción
normativa material del artículo 2014 del Código Civil.------------------------------------
IV.-CONSIDERANDO:----------------------------------------------------------------------------
PRIMERO.- FINES ESENCIALES DEL RECURSO DE CASACIÓN:---------------
El recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e
interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional
de la Corte Suprema de Justicia de la República, conforme se señala en el
artículo 384 del Código Procesal Civil. En materia de casación es factible el
control de las decisiones jurisdiccionales, con el propósito de determinar si en
ellas se han infringido o no las normas que garantizan los derechos
fundamentales a un debido proceso y a una tutela jurisdiccional efectiva.
Entonces, esta Sala Suprema se encuentra facultada para analizar las
infracciones denunciadas por la parte impugnante, y que puedan incidir en la
decisión cuestionada, a fin de determinar si la Sala Superior ha resuelto o no
conforme a la normatividad jurídica aplicable al caso de autos, a los parámetros
contenidos en la jurisprudencia, doctrina jurisprudencial y precedentes de este
Poder del Estado y del Tribunal Constitucional, y conforme al Derecho
Convencional.---------------------------------------------------------------------------------------

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SEGUNDO.- DERECHO FUNDAMENTAL DEL DEBIDO PROCESO Y DE

MOTIVACIÓN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES:------------------------------
2.1. Como se ha precisado, este Tribunal Supremo ha declarado procedente el
recurso de casación por la causal de infracción normativa procesal -entre otros-
del artículo 139 incisos 31 y 52 de la Constitución Política del Perú, al alegarse
que la sentencia de vista adolece de una motivación conforme al mérito de los
hechos y de lo actuado en el presente proceso, evidenciándose la existencia de
una motivación aparente, con afectación del debido proceso; por tanto, dados
los efectos nulificantes de la causal procesal citada, en caso de configurarse,
corresponde el análisis del recurso, a partir de dicha causal; y de ser el caso,
de no verificarse la vulneración de las normas procesales denunciadas,
analizar las causales in iudicando igualmente declaradas procedentes.------------
2.2. Sobre el derecho fundamental del debido proceso que estipula el artículo
139 inciso 3 de la Carta Política, el Tribunal Constitucional3 ha sostenido -en
reiterada jurisprudencia- que se trata de un derecho continente, puesto que
comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal. En
ese sentido, dicho órgano jurisdiccional ha afirmado que: “(...) su contenido
constitucionalmente protegido comprende una serie de garantías, formales y
materiales, de muy distinta naturaleza, que en conjunto garantizan que el
procedimiento o proceso en el cual se encuentre inmerso una persona, se
realice y concluya con el necesario respeto y protección de todos los derechos

1
Artículo 139 de la Constitución Política del Perú.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional: (…)
3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional.
Ninguna persona puede ser desviada de la jurisdicción predeterminada por la ley, ni sometida a procedimiento distinto de los
previamente establecidos, ni juzgada por órganos jurisdiccionales de excepción ni por comisiones especiales creadas al
efecto, cualquiera sea su denominación. (…)
2 Artículo 139 de la Constitución Política del Perú. Principios de la Administración de Justicia.- Son principios y

derechos de la función jurisdiccional: (…)

5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero trámite,
con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan. (…)
3
Sentencia N° 03433-2013-PA/TC, expedida por el Tri bunal Constitucional, con fecha 18 de marzo de 2014, en los
seguidos por Servicios Postales del Perú S.A. – SERPOST S.A. contra los vocales integrantes de la Segunda Sala
Especializada Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte y el Procurador Público encargado de los asuntos
judiciales del Poder Judicial, sobre proceso de amparo. Fundamento jurídico 3.
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que en él puedan encontrarse comprendidos”.4 Entonces, la vulneración del

derecho fundamental del debido proceso, se verifica cuando, en el desarrollo
de la litis, los jueces no respetan los derechos procesales de las partes, se
obvian o alteran actos de procedimiento, la tutela jurisdiccional no es efectiva
y/o los órganos jurisdiccionales dejan de motivar sus resoluciones.-----------------
2.3. Con relación al derecho a la motivación de las resoluciones judiciales, la
exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas, conforme lo
reconoce el artículo 139 inciso 5 de nuestra Carta Magna, garantiza que los
jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan, expresen la
argumentación jurídica que los ha llevado a decidir una controversia,
asegurando que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con
sujeción a la Constitución y a las leyes; pero también, con la finalidad de
facilitar un adecuado ejercicio del derecho de defensa de los justiciables. Al
respecto, el Tribunal Constitucional5 ha señalado: (…) “La exigencia de que las
decisiones judiciales sean motivadas en proporción a los términos del inciso 5
del artículo 139 de la Norma Fundamental, garantiza que los jueces, cualquiera
que sea la instancia a la que pertenezcan, expresen la argumentación jurídica
que los ha llevado a decidir una controversia, asegurando que el ejercicio de la
potestad de administrar justicia se haga con sujeción a la ley; pero también con
la finalidad de facilitar un adecuado ejercicio del derecho de defensa de los
justiciables” (…).------------------------------------------------------------------------------------

4
Sentencia N° 7289-2005-AA/TC, expedida por el Trib unal Constitucional, con fecha 3 de mayo de 2006, en los
seguidos por Princeton Dover Corporation Sucursal Lima-Perú, sobre proceso de amparo. Fundamento jurídico 5.
5
Sentencia N° 03433-2013-PA/TC- LIMA, expedida por el Tribunal Constitucional, con fecha 18 de marzo de 2014, en
los seguidos por la Empresa Servicios Postales del Perú S.A. - Serpost S.A. contra los vocales integrantes de la
Segunda Sala Especializada Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte y el Procurador Público encargado de
los asuntos judiciales del Poder Judicial, sobre proceso de amparo. Fundamento 4.4.1.

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TERCERO.- PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL:--------------

3.1. El recurrente ha denunciado la vulneración del derecho fundamental del
debido proceso, por adolecer la sentencia de vista de una debida motivación,
afirmando básicamente que el ad quem ha aplicado el segundo párrafo del
artículo 2014 del Código Civil, concluyendo -sin motivación alguna- que el
casante no ha actuado de buena fe, lo cual evidencia que no ha sido
desarrollado el razonamiento que ha llevado a la Sala Superior a determinar
que él actuó de mala fe.--------------------------------------------------------------------------
3.2. Al respecto, esta Sala Suprema considera relevante realizar las siguientes
precisiones sobre el principio de la buena fe pública registral. En efecto, el
artículo 2014 del Código Civil (vigente a la fecha de los hechos) establecía que,
el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos; siendo que, la buena fe del tercero se presume, mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro. La norma citada contiene el
principio de fe pública registral, principio a través del cual se protege la
adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el
registro como titular registral, contra cualquier intento de enervar dicha
adquisición que se fundamente en causas no inscritas con anterioridad. Así,
conforme al artículo en comento, el tercero registral para defenderse de los
efectos de los contratos en los que no ha participado, empleará todos los
medios que el derecho común le otorga para defenderse.------------------------------
3.3. Ahora bien, es necesario precisar las diferencias entre tercero civil y
tercero registral. Será un tercero civil, quien no es parte en la celebración del
acto jurídico o del contrato cuestionado, por tanto, no debe afectarle las

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consecuencias que deriven de ellos. En ese mismo sentido Torres Vásquez6,

señala: “Como el tercero no es parte en la celebración del acto jurídico o del
contrato, no deben afectarle las consecuencias de estos, por cuanto nadie es
responsable de una obligación que no ha asumido”. En cambio, nos
encontramos frente a un tercero registral cuando aquel adquiere un derecho a
título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro, con derecho
inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición, siendo que para
defenderse usará las normas de derecho registral que establecen el principio
de la fe pública registral, de prioridad, de legitimación y de normas como la
contenida en el artículo 20227 del Código Civil.--------------------------------------------
CUARTO.- SOBRE LA BUENA FE DEL TERCERO:-----------------------------------
4.1. Torres Vásquez refiere que: “la buena fe que se le exige a una persona a
efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad
existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del
registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse
en el principio estudiado8. Entonces, solo el tercero registral que actúa con
buena fe podrá defender y preservar su derecho con la protección registral que
el derecho de su transferente ha obtenido del registro; y quien alegue mala fe
del tercero registral, deberá acreditar en el proceso que aquel conocía -aun
cuando no apareciera en el registro- la existencia de las razones de nulidad,
rescisión y resolución del acto jurídico con prestaciones recíprocas.----------------

6
Torres Vásquez, Aníbal. Código Civil. Tomo V. Octava Edición. Editorial IDEMSA. Lima: 2016. Pág. 506.
7
Artículo 2022 del Código Civil.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone.

8
Torres Vásquez, Aníbal. Ob. Cit. Tomo V. Pág. 509.
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QUINTO.- CUÁNDO NOS ENCONTRAMOS ANTE UN TERCERO

REGISTRAL QUE ACTUÓ CON MALA FE:-----------------------------------------------
Respecto al tema en estudio, Torres Vásquez9 refiere: “El tipo de conocimiento
que debe tener el adquirente de la inexactitud registral, a efectos de señalar su
mala fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo, probado de un modo
concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquirente o de
hechos que forzosamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo,
cuya ignorancia no es posible sustentar”. Siendo así, esta Sala Suprema
considera, que no cualquier comunicación escrita, manifestación verbal o acto,
podrán enervar la buena fe del tercero registral; validar lo contrario, sería
admitir que la seguridad que otorga el registro tiene menos fuerza que la simple
comunicación o afirmación de un tercero. Diferente es el caso del adquirente
que ha conocido directamente de los actos orientados a despojar al verdadero
propietario o a imponer falsos representantes a la persona jurídica, entre otros
supuestos, a través de los cuales podría destruirse la buena fe del tercero
registral.----------------------------------------------------------------------------------------------
SEXTO.- En cuanto a la causal procesal declarada procedente, tal como lo ha
denunciado el casante, esta Sala Suprema constata que en efecto la sentencia
de vista padece de una motivación insuficiente, pues, el ad quem para
confirmar la decisión del juez de la causa, y declarar fundada la demanda de
Nulidad de Acto Jurídico, se ha limitado a sostener que el principio de fe
pública registral no tiene carácter absoluto, ya que conforme al segundo párrafo
del artículo 2014 del Código Civil, la buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, por tanto, afirma, que al
haberse acreditado en autos que el demandante ejercía la posesión del
inmueble sub litis, conforme se verifica del proceso de Desalojo, signado con el
Expediente número 197-2012-0-1803-JM-CI-01, seguido por el ahora

9
Torres Vásquez, Aníbal. Ob. Cit. Tomo V. Pág. 511.
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codemandado William Rolando Pérez Osorio, contra el ahora demandante

Severo Rojas Zevallos, se evidencia que aquel conocía la situación real del
predio submateria, cuya posesión se encontraba ejercida por una persona
distinta a la vendedora Asociación Pro Vivienda Garagay Canto Rey,
concluyendo la Sala Superior, sin mayor desarrollo jurídico, que el citado
emplazado sabía que el inmueble sub litis se encontraba en posesión del
accionante.------------------------------------------------------------------------------------------
SÉTIMO.- Este Supremo Tribunal igualmente advierte que el ad quem no ha
cumplido con analizar: i) Si a la fecha de la minuta del veintinueve de
noviembre de dos mil once y de la escritura pública de adjudicación del dos de
diciembre de dos mil once, del inmueble signado como lote 22, manzana M (M-
prima), Segunda Etapa de la urbanización Canto Rey, (Unidad 14), era posible
advertir de las partidas registrales de dicho inmueble, circunstancias que den
lugar al quebrantamiento del principio de buena fe pública registral, en que se
ampara el demandado William Rolando Pérez Osorio; ii) Si al momento de la
inscripción preventiva del acto jurídico de compraventa en cuestión, llevada a
cabo en el Asiento número C00001, de la Partida Registral número 11603081,
de fojas veinticinco, el adquirente William Rolando Pérez Osorio tenía
conocimiento de que el bien materia de esta controversia se encontraba en
posesión del accionante Severo Rojas Zevallos; iii) Si al momento de la
inscripción de la conversión del asiento de adjudicación preventiva en definitiva,
llevada a cabo en el Asiento número C00002 de la Partida Registral número
11603081, de fojas veintiséis, el adquirente William Rolando Pérez Osorio tenía
conocimiento de que el bien materia de esta controversia estaba en posesión
del demandante Severo Rojas Zevallos; y, iv) Si con la demanda de desalojo
fechada el siete de diciembre de dos mil doce, con la que el ahora emplazado
William Rolando Pérez Osorio reclama la restitución del bien al ahora
demandante Severo Rojas Zevallos, y que fuera admitida a trámite el

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veintiocho de diciembre de dos mil doce, aquel ha podido tener conocimiento

de que dicho bien estaba ocupado por el demandante, cuando menos a las
fechas de la minuta, escritura pública e inscripciones preventiva y definitiva
antes mencionadas.-------------------------------------------------------------------------------
OCTAVO.- En el mismo contexto, se evidencia que la Sala Superior ha
soslayado a desarrollar jurídicamente los alcances del artículo 2014 del Código
Civil, texto vigente al momento de los hechos, el cual consagra el principio de
fe pública registral; subsumiéndolo al caso concreto; ya que de arribar la Sala
de mérito a la conclusión de que el adquirente William Rolando Pérez Osorio es
un tercero registral de mala fe, deberá precisar los medios de prueba que la
han llevado a tal determinación.----------------------------------------------------------------
NOVENO.- En consecuencia, habiendo verificado este Supremo Tribunal que
se ha incurrido en la vulneración del derecho fundamental del debido proceso
del demandado William Rolando Pérez Osorio, pues, la sentencia de vista
adolece de una motivación insuficiente, debe declararse fundado el recurso de
casación, en consecuencia, nula la sentencia de vista, y ordenarse al ad quem
que emita una nueva resolución, conforme a las directrices contenidas en la
presente ejecutoria suprema; y sin objeto pronunciamiento sobre las restantes
infracciones denunciadas.-----------------------------------------------------------------------
Por las razones anotadas y en aplicación del artículo 396 primer párrafo del
Código Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación
interpuesto por William Rolando Pérez Osorio a fojas trescientos dos; por
consiguiente, CASARON la sentencia de vista de fojas doscientos sesenta y
uno, de fecha trece de marzo de dos mil diecisiete, emitida por la Sala Civil
Descentralizada y Permanente de San Juan de Lurigancho de la Corte Superior
de Justicia de Lima Este; en consecuencia, NULA la misma; ORDENARON
que el ad quem emita nueva resolución, conforme a lo establecido en los
considerandos precedentes; DISPUSIERON la publicación de la presente

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resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los

seguidos por Severo Rojas Zevallos contra William Rolando Pérez Osorio y
otra, sobre Nulidad de Acto Jurídico y otro; y los devolvieron. Ponente Señor
Lévano Vergara, Juez Supremo.-
S.S.

ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

AMPUDIA HERRERA

LÉVANO VERGARA

RUIDÍAS FARFÁN

Mcc/Cbs/Llv

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