Diterjemahkan dari Bahasa Inggeris ke Bahasa Melayu - www.onlinedoctranslator.

com

ISLAM
MODAL MAR KET

Amanah Pelaburan ment

Hartanah Islam (i-REIT)

Mahyuddin K halid
Rangka Topik

Pelaburan Hartanah
Kandungan
Amanah (REIT)

Hartanah Islam
Amanah Pelaburan
(i-REIT)
Garis Panduan SC Malaysia
untuk REIT Islam
Struktur REIT Islam

2
Apakah REITs?

• Skim pelaburan kolektif yang mengumpulkan

wang daripada pelabur dan menggunakan
modal terkumpul untuk membeli, mengurus
dan melupuskan aset hartanah

• Pada asasnya dana unit amanah tetapi dengan

pelaburan khusus dalam hartanah sahaja

• Objektif – untuk mendapatkan pulangan

pelaburan yang munasabah yang
disediakan oleh kestabilan pasaran
hartanah dan kecairan urus niaga amanah;
pulangan dijana daripada pendapatan sewa
dan sebarang peningkatan modal daripada
pegangan aset.
3
Apakah REITs?

Skim Pelaburan Kolektif

Melabur dalam aset Hartanah dan Hartanah

aset berkaitan

Tersenarai / Tidak tersenarai

(SIDC)
4
REIT: Definisi Daripada Garis Panduan

► “Kenderaan pelaburan yang melabur atau bercadang untuk melabur sekurang-kurangnya

50% daripada jumlah asetnya dalam hartanah. Pelaburan dalam hartanah mungkin melalui
pemilikan langsung atau pegangan saham dalam syarikat tujuan tunggal yang aset
utamanya terdiri daripada hartanah”
Nota: Hartanah bermaksud tanah fizikal dan barangan buatan manusia yang melekat pada
tanah itu

► REIT Islam ialah skim pelaburan kolektif dalam hartanah, di mana penyewa
menjalankan aktiviti yang dibenarkan mengikut Syariah”

(Garis Panduan SC mengenai REIT 2005)

5
Jenis REIT

► Ekuiti REIT melabur dalam pusat membeli-belah, hotel, pangsapuri,

bangunan pejabat dan hartanah lain
► Mortgage REITs melabur dalam gadai janji

► REIT Hibrid melabur dalam kedua-dua hartanah dan gadai janji

► REITs stapled melabur dalam dua atau lebih entiti berasingan dalam satu
instrumen kewangan baharu

6
REIT Islam

Untuk pelaburan hartanah menjadi patuh Syariah, perhatian harus

diberikan kepada perkara berikut:

• Penggunaan hartanah mestilah patuh Syariah, termasuk

penyewaan & penyewaan kecil
• Pembiayaan pemerolehan / pembangunan hartanah
hendaklah Patuh Syariah
• Pelaburan tunai / mudah tunai mesti dibuat dalam instrumen patuh
Syariah
• Skim insurans untuk melindungi hartanah juga hendaklah
patuh Syariah

7
REIT Islam vis-à-vis REIT Konvensional?

Secara asasnya
• Tidak banyak perbezaan

Objektif, pentadbiran dan struktur

• Sangat serupa dengan REIT Konvensional

Perbezaan utama

• Bagaimana pendapatan REIT Islam diperoleh dan cara dana diuruskan, cth:
• Jenis penyewa
• Islamic REIT – penyewa dalam harta yang diperoleh mesti beroperasi dalam perniagaan yang mematuhi
prinsip Syariah
• REIT Konvensional – tiada keperluan sedemikian
• Bahagian sewa
• Islamic REIT – dana mesti diuruskan mengikut cara patuh Syariah
• REIT Konvensional – tiada keperluan sedemikian

pendapatan

• Berasal daripada penyewa

8
10
11
Struktur REIT Islam
Syariah
Jawatankuasa/ Pemegang Unit
Penasihat

Mengawasi Unit yang dilanggan Unit

Syariah IPO dan/atau diperoleh pemegang

Pematuhan di pasaran terbuka pendapatan lantik

Pemegang amanah

Pengurusan
Bertindak bagi pihak
yuran
Pengurusan ISLAM daripada Pemegang Unit

REIT
Pemegang amanah
Syarikat
Pengurusan
perkhidmatan

Langsung bersih

Pengurusan Hartanah Pemilikan ke atas Harta benda

Yuran Hartanah pendapatan

Harta benda
Hartanah
Pengurus Pengurusan Hartanah
Perkhidmatan

12
 Struktur REIT Islam

► Pengurus dana untuk wang gabungan REIT daripada pelabur yang benar-benar membeli unit REIT. Pemegang satu unit REIT sebenarnya
membeli sebahagian kecil daripada kumpulan harta tanah terurus. Kolam pengurusan boleh menjadi harta komersil, bangunan hospital,
gudang, carpak dll.

► Hartanah terkumpul menjana pendapatan daripada menyewa, memajak dan menjual hartanah dan pulangan yang dikeluarkan kepada pemegang unit
secara kerap.

► Persatuan antara parti dibentuk dan dikawal oleh surat ikatan amanah. Ia termasuk syarikat pengurusan, pemegang amanah dan pemegang
unit.

► Syarikat pengurusan - REIT mesti ditadbir oleh syarikat pengurusan yang dibenarkan oleh peraturan. Fungsi utama pengurus REIT:
menetapkan hala tuju strategik REIT, mengesyorkan kepada pemegang amanahnya potensi pemilikan.

► Pemegang amanah – bertindak sebagai penjaga aset dana dan memelihara kepentingan pemegang unit

► Pengurus hartanah – membekalkan perkhidmatan pengurusan hartanah dan sebagai balasan mendapat yuran pengurusan harta. Fungsi utama ialah
mengurus dan mengawal aset REIT, menyediakan belanjawan, menyimpan rekod kewangan.

► Penasihat Syariah – untuk memastikan aktiviti & kontrak mematuhi syariah.

13
Garis Panduan SC Malaysia untuk REIT Islam

Aktiviti penyewaan yang tidak dibenarkan

Pengilangan atau penjualan

Perkhidmatan kewangan konvensional
Perjudian/perjudian produk tidak halal
berdasarkan riba insurans
(minat) atau produk berkaitan

Hiburan Pembrokeran saham atau

Pengilangan atau penjualan
aktiviti yang dagangan saham dalam
berasaskan tembakau
tidak dibenarkan Syariah Hotel dan resort
produk atau berkaitan
mengikut tidak patuh
produk
Syariah sekuriti

14
Garis Panduan SC Malaysia untuk REIT Islam 2005

Teknik mengira nisbah aktiviti sewa yang tidak dibenarkan

Kaedah untuk mengira bahagian sewa aktiviti yang tidak dibenarkan daripada jumlah sewa yang dibayar
oleh penyewa yang mengendalikan aktiviti bercampur (aktiviti yang tidak dibenarkan dan dibenarkan)

– berdasarkan nisbah kawasan yang diduduki untuk aktiviti yang tidak dibenarkan kepada jumlah kawasan
yang diduduki. Peratusan akan digunakan sebagai asas untuk menentukan nisbah sewa aktiviti yang tidak
dibenarkan kepada jumlah sewa yang dibayar oleh penyewa.

- Bagi aktiviti yang tidak melibatkan penggunaan ruang seperti aktiviti berasaskan perkhidmatan,
kaedah pengiraan adalah berdasarkan ijtihad penasihat Syariah.
(SIDC)

15
 Garis Panduan SC Malaysia untuk REIT Islam 20 05

Teknik mengira nisbah aktiviti

sewa yang tidak dibenarkan I-REIT menerima sewa sebanyakRM3,000sebulan dari
pasaraya. Pasar raya itu menjual barangan halal dan
minuman beralkohol. Persoalannya, bagaimana anda
ALKOLIK menentukan sewa yang dianggap tidak dibenarkan daripada
(TIDAK DIBENARKAN
jumlah sewa yang dibayar oleh pasar raya tersebut.
AKTIVITI)
100 kaki persegi
Cari nisbah sqf
100 kaki persegi/1000 kaki persegi

JUMLAH KELUASAN = 1000 kaki persegi

= 10%

Ruang/Jualan

10% X RM3000 (300 / 3000) X 100

= 300 = 10% - (PATUHI)

16
Garis Panduan SC Malaysia untuk REIT Islam

Sewaan daripada penyewa menjalankan aktiviti bercampur.

• Jika terdapat penyewa "campuran" - bahagian sewa daripada operasi aktiviti tidak dibenarkan
kepada jumlah pusing ganti REIT Islam dalam mana-mana tahun kewangan semasa mestilah tidak
melebihi 20%

Pemerolehan hartanah

• Bangunan di mana semua penyewa hanya menjalankan aktiviti yang tidak dibenarkan tidak boleh
dimasukkan ke dalam REIT Islam walaupun jumlah sewaan mematuhi peraturan 20%

Menyewakan kepada penyewa baru

• Untuk penyewa baharu – jawatankuasa / penasihat Syariah mesti menasihati pengurus REIT Islam
agar tidak menerima penyewa baharu yang menjalankan aktiviti yang tidak dibenarkan
sepenuhnya.

17
Garis Panduan SC Malaysia untuk REIT Islam

Perlindungan Takaful

• Skim takaful mesti digunakan untuk menginsuranskan hartanah

Pengurusan Risiko

• REIT Islam dibenarkan untuk mengambil bahagian dalam jualan hadapan atau pembelian mata wang untuk
tujuan pengurusan risiko.
• Nota: Melainkan jika diluluskan sebaliknya oleh pemegang amanah dan SC, jumlah pinjaman
dana untuk memperoleh hartanah tidak boleh melebihi 50% daripada jumlah nilai aset dana
pada masa pinjaman ditanggung.

Instrumen yang digunakan dalam pelaburan, deposit dan pembiayaan

• Pengurus REIT Islam mesti memastikan semua bentuk pelaburan, deposit dan
instrumen pembiayaan mematuhi prinsip Syariah
18
MAKAN

UTS –
18

19
 pemegang unit
Semua REIT ialah g terlampau oleh
Pengurus
pelbagai peringkat daripada pihak berkepentingan
Jawatankuasa Syariah/penasihat
untuk memastikan pelabur maksimum
Pemegang Amanah

perlindungan: Pihak berkuasa kawal selia

REIT Islam – mesti mematuhi kedua-dua Garis Panduan SC

Bagaimana a mengenai REIT dan Garis Panduan SC untuk REIT Islam

Islam Malaysia
REIT menjadi

ditadbirkan? Semua REIT ditubuhkan melalui Surat Ikatan Amanah yang

dilaksanakan oleh pemegang amanah yang bertindak bagi pihak
pemegang unit.

Surat Ikatan Amanah mentadbir REIT dan peranan

pemegang amanah dan syarikat pengurusan

20
Kelebihan Melabur dalam REIT Islam

REIT adalah agak cair dan boleh dijual untuk mendapatkan wang tunai untuk memanfaatkan
peluang pelaburan lain.

Faedah cukai dalam bidang kuasa bercukai dan insentif kerajaan lain untuk mempromosikan amanah harta
untuk menggalakkan pelabur runcit mengakses saham yang diuruskan secara profesional
hartanah.

Faedah daripada insentif kerajaan dalam bidang kuasa yang mempunyai pendekatan atas ke bawah
untuk menggalakkan pertumbuhan dan pendalaman industri pengurusan kekayaan ICM dan Islam.

Bidang kuasa bebas cukai boleh menarik pelabur asing.

21
 22

► Pelabur runcit w dana yang agak kecil

boleh mempelbagaikan pegangan dalam pelbagai
geografi dan jenis pelaburan hartanah.
► Kolerasi rendah kepada kadar faedah. Dalam
kebanyakan pasaran, hartanah meningkat lebih cepat
Kelebihan daripada daripada kadar inflasi, memberikan lindung nilai inflasi
Melabur dalam yang lebih baik berbanding kelas aset lain.

REIT Islam ► REIT mempunyai korelasi yang lebih rendah kepada

ekuiti berbanding dengan kelas aset lain dan oleh itu
memberikan kestabilan kepada pelabur dengan
strategi peruntukan aset yang aktif.
► Dividen tunai yang tinggi berbanding pasaran.
24
Ringkasan

Pelaburan Hartanah
Amanah (REIT)

Di dalam ini
Hartanah Islam
bab awak Amanah Pelaburan (i-REIT)

telah belajar Garis Panduan SC Malaysia

untuk REIT Islam
tentang:
Struktur Islam
REIT

25
► Ameer Ali bin Vali MohamedSIRI PASARAN MODAL ISLAM
Menjelaskan Pasaran Ekuiti Islam, SIDC,23 September
2018
► http://studentsrepo.um.edu.my/5100/3/BAB_3.pdf

26
Terima kasih

Amanah Pelaburan ment

Hartanah Islam (i-REIT)

Mahyuddin K halid 27