试题部分

一、单项选择题（102 条）

1．土地的概念是就土地作为（ ）而讲的。
A、矿产资源 B、生产资料 C、自然资源 D、可再生资源
2．土地的经济特性，是以土地的（ ）为基础。
A、历史特性 B、地理特性 C、自然特性 D、使用特性
3．把土地类型分为山地、高原、丘陵、平原是按什么标准划分的（ ）。
A、质地 B、所有权形式 C、经济用途 D、地貌特征
4．把土地分为粘土、壤土、沙土，是按什么标准划分的（ ）。
A、所有权形式 B、经济用途 C、质地 D、地貌特征
5．把土地分为私有、国有、集体所有是按什么标准划分的（ ）。
A、质地 B、所有权形式 C、经济用途 D、地貌特征
6．土地经济学成为一门独立的学科，它的产生时间是（ ）。
A、20 世纪 30 年代 B、20 世纪 40 年代
C、20 世纪 20 年代 D、20 世纪 50 年代
7．第一个提出级差地租的概念的古典经济学家是（ ）。
A、马克思 B、恩格斯 C、威廉·配第 D、亚当·斯密
8．对级差地租理论作出完整而系统研究的是（ ）。
A、威廉·配第 B、马克思 C、恩格斯 D、大卫·李嘉图
9．区位论的最早提出者是（ ）。
A、马克思 B、屠能 C、李嘉图 D、韦伯
10．工业区位论的提出者是（ ）。
A、马克思 B、屠能 C、李嘉图 D、韦伯
11．城市区位论的提出者是（ ）。
A、克里斯塔勒 B、韦伯 C、屠能 D、廖什
12．市场区位论的提出者是（ ）。
A、克里斯塔勒 B、韦伯 C、屠能 D、廖什
13．狭义的土地利用计划是由（ ）作出的。
A、单位 B、个人 C、政府 D、都不是
14．下列属于狭义土地利用计划范围的是（ ）。
A、政府制定的计划 B、一个农场的规划
C、一个农民的规划 D、村庄的规划
15．土地的（ ）决定了人类利用土地的活动必须合理安排。
A、有限性 B、固定性 C、差异性 D、可再生性
16．土地经济供给的（ ）决定了土地实行计划利用，确定合理的利用方式。
A、固定性 B、差异性 C、可再生性 D、稀缺性
17．在社会形态中，土地法权制度形成的基础是（ ）。
A、土地所有制度 B、土地分配制度
C、土地经济制度 D、土地使用制度
18．土地法权制度的决定因素是（ ）。

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 A、土地所有制度 B、土地分配制度
C、土地经济制度 D、土地使用制度
19．整个土地制度的核心是（ ）。
A、土地经济制度 B、土地使用制度
C、土地所有制度 D、土地管理制度
20．土地关系的基础是（ ）。
A、土地所有制度 B、土地使用制度
C、土地管理制度 D、土地分配制度
21．土地所有制的法律体现形式是（ ）。
A、土地分配权 B、土地处置权
C、土地所有权 D、土地使用权
22．土地所有者拥有的受法律保护的排他性专有权利叫做（ ）。
A、土地分配权 B、土地处置权
C、土地所有权 D、土地使用权
23．土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由（ ）决定的。
A、生产力 B、生产关系
C、生产方式 D、生产资料
24．迄今，人类社会已经经历的社会生产方式有（ ）。
A、3 种 B、4 种 C、5 种 D、6 种
25．下列土地所有制中属于公有制的是（ ）。
A、奴隶主土地所有制 B、社会主义土地所有制
C、封建土地所有制 D、资本主义土地所有制
26．下列土地所有制中属于公有制的是（ ）。
A、奴隶主土地所有制 B、原始社会土地所有制
C、封建土地所有制 D、资本主义土地所有制
27．土地使用制的法律体现形式是（ ）。
A、土地所有权 B、土地使用权
C、土地占有权 D、土地处置权
28．在整个土地制度中，土地使用制是由（ ）决定的。
A、土地管理制度 B、土地分配制度
C、土地所有制度 D、土地占有制度
29．在整个土地制度中，土地所有制决定着土地的（ ）。
A、土地管理制度 B、土地分配制度
C、土地占有制度 D、土地使用制度
30．土地所有制的反映和体现是（ ）。
A、土地管理制度 B、土地分配制度
C、土地占有制度 D、土地使用制度
31．实现和巩固土地所有制的形式和手段是（ ）。
A、土地管理制度 B、土地分配制度
C、土地占有制度 D、土地使用制度
32．在封建社会，占有大量土地的是（ ）。
A、农民 B、手工业者 C、地主 D、商人
33．就土地所有权与使用权相互关系而言，“两权”合一的是（ ）。
A、地主 B、佃农 C、自耕农 D、农奴

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34．土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳（ ）。
A、管理费 B、使用费 C、地租 D、以上都是
35．现实的土地不仅是一个单纯的自然综合体，而且是一个由各项自然因素并综合了人类劳动成果
的（ ）。
A、自然——历史综合体 B、自然——地理综合体
C、自然——经济综合体 D、自然——政治综合体
36．可以作为土地自然属性反映的是（ ）。
A、自然特性 B、经济特性
C、历史特性 D、地理特性
37．人类在对土地的利用过程中产生了（ ）。
A、自然特性 B、经济特性
C、历史特性 D、地理特性
38．在奴隶社会中占有大量土地的是（ ）。
A、奴隶 B、奴隶主 C、农奴 D、商人
39．迫使人们必须节约、集约地利用土资源的是（ ）。
A、位置固定性 B、面积有限性
C、质量差异性 D、功能永久性
40．土地级差地租产生的基础是（ ）。
A、位置固定性 B、面积有限性
C、质量差异性 D、功能永久性
41．为人类合理利用和保护土地提出客观要求与可能的是（ ）。
A、位置固定性 B、面积有限性
C、质量差异性 D、功能永久性
42．以下属于土地自然特性的是（ ）。
A、土地供给的稀缺性 B、利用方式的相对分散性
C、利用后果的社会性 D、面积有限性
43．以下属于土地经济特性的是（ ）。
A、面积有限性 B、供给的稀缺性
C、质量差异性 D、功能永久性
44．引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是（ ）。
A、位置固定性 B、质量差异性
C、供给稀缺性 D、功能永久性
45．对于土地来说在相当长的时间内无弹性的是（ ）。
A、土地的经济供给 B、土地的自然供给
C、土地的需求 D、土地的使用
46．《人口论》的作者是（ ）。
A、亚当·斯密 B、马尔萨斯
C、李嘉图 D、穆勒
47．《新人口论》的作者是（ ）。
A、马寅初 B、马尔萨斯
C、李嘉图 D、穆勒
48．最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求叫做（ ）。
A、土地利用的生态目标 B、土地利用的环境目标
C、土地利用的经济目标 D、土地利用的社会目标

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49．支配土地从一种用途转向另一种用途的土地利用经济学原理是（ ）。
A、稀缺原理 B、替代原理
C、比例原理 D、以上均不是
50．最早发现“土地报酬递减规律”的是（ ）。
A、亚当·斯密 B、李嘉图
C、威廉·配弟 D、屠能
51．解放后在（ ）年私有土地可以买卖出租、入股、典当、赠与或交换：
A、1952 B、1954 C、1956 D、1958
52．（ ）年宪法规定：“组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。”
A、1954 B、1962 C、1982 D、1993
53．1987 年下半年（ ）率先进行土地使用权有偿出让和转让试点。
A、厦门 B、珠海 C、广洲 D、深圳
54．（ ）市举行了中国首次以拍卖方式出让土地使用权活动：
A、广洲 B、北京 C、上海 D、深圳
55．土地使用权以出让，工业用地年限为（ ）年
A、70 B、60 C、50 D、40
56．土地使用权出让、居住用地年限为（ ）年
A、40 B、50 C、60 D、70
57．土地使用权出让、商业、旅游、娱乐用地年限为（ ）
A、40 B、50 C、60 D、70
58．土地使用权抵押时（ ）不随之抵押。
A、地上建筑物 B、其它附着物 C、其它人的财产 D、有形资产
59．目前我国已经形成了（ ）级土地经济网络。
A、3 B、4 C、5 D、6 E、7
60．香港的土地和自然资源属于（ ）所有
A、香港 B、40 C、国家 D、广东省
61．在香港土地契约租期约为（ ）年
A、30 B、40 C、75 D、10
62．资本主义级差地租产生的基础条件是（ ）
A、国家力 B、社会力 C、自然力 D、人为产生
63．级差地租 II 是因为（ ）产生的
A、自然力 B、投入增大 C、人为 D、劳动生产率
64．绝对对租的来源是（ ）
A、毛收入 B、土地肥力 C、土地位置
D、家产品价值高于生产价格的差额形成的超额利润
65．如何认识社会主义级差地租（ ）
A、不存在 B、存在 C、没有形成级差地租的条件 D、以上全对
66．社会主义左地租与资本主义级差地租的差别是（ ）
A、形式上不同 B、内容上不同 C、本质上不同 D、以上全对
67．如何认识社会主义地租（ ）
A、不存在 B、存在 C、没有形成绝对地租的条件 D、以上全对
68．土地（ ）
A、有价值 B、是劳动产品 C、没有价值 D、没有价格
69．土地价格的实质是（ ）

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 A、土地实现的利润 B、土地是商品
C、土地有价值 D、地租的资本化
70．（ ）对土地价格的影响最大。
A、农业 B、二、三产业 C、矿业 D、以上全对
71．德国土地金融制度的最大特点是（ ）
A、抵押土地债券化 B、合作社化 C、债券化 D、以上都不对
72．土地增值税的推行始于（ ）
A、美国 B、英国 C、意大利 D、德国
73．我国土地税征收历史悠久早在（ ）
A、夏 B、商 C、西周 D、汉
74．土地增值税是（ ）税率
A、超额累进 B、固定 C、定量 D、超率累进
75．在土地增值税中，超过累进起点总地价在 500％以下者某超过部分加征（ ）
A、1‰ B、1％ C、3‰ D、2‰
76.为土地使用制度改革的全面和深入发展扫清了道路的宪法修正草案在（ ）年
A、1982 B、1987 C、1988 D、1999
77．土地使用权出让的年限，其中综合用地为（ ）年
A、30 B、40 C、50 D、70
78．土地使用权出让的年限，教育、科技、文化、卫生、体育用地为（ ）
A、30 B、40 C、50 D、70
79．城市地租是以（ ）为主体
A、绝对地租 B、级差地租 C、级差地租 I D、级差地租 II
80．下列哪项不属于封建地租形式（ ）
A、劳役地租 B、货币地租 C、实物地租 D、经济地租
81．资本主义地租以（ ）地租形式为主。
A、劳般地租 B、货币地租 C、实物地租 D、经济租
82．资产阶级庸俗政治经济学地租理论创始人物是（ ）
A、屠能 B、萨缪尔森 C、萨伊 D、马尔萨斯
83．矿产品的价格由（ ）决定
A、劣等矿山 B、中等矿山 C、优等矿山 D、市场决定
84．建筑地役地租由（ ）决定。
A、肥沃程度 B、土地位置 C、投入量 D、 都不是
85．社会主义级差地租和资本主义级差地租（ ）
A、相同 B、不同 C、没有关系 D、有某些共性
86．社会主义级绝对地租（ ）
A、不存在 B、主观存在 C、客观存在 D、都不对
87．在中国耕地面积中，属于国家所有的占（ ）
A、5.6％ B、94.4％ C、20％ D、80％
88．在中国耕地面积中，属于集体所有的占（ ）
A、5.6％ B、94.4％ C、20％ D、80％
89．在中国现有森林面积中，属国家所有的占（ ）
A、40％ B、60％ C、70％ D、30％
90．在中国现有森林面积中，属于集体所有的占（ ）
A、40％ B、60％ C、70％ D、20％多

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91．农村和城市效区的土地，属于（ ）所有
A、国家 B、集体 C、个人 D、国家或集体
92．城市市区的土地属于（ ）所有
A、国家 B、集体 C、个人 D、其它
93．全部土地实行（ ）
A、国有制 B、集体所有制 C、个人所有制 D、社会主义公有制
94．（ ）年，土地改革运动基本完成。
A、1949 B、1952 C、1956 D、1962
95．全国土地地籍管理工作由（ ）负责
A、国家土地管理局 B、各省级土地管理局
C、各市级土地管理局 D、各县级土地管理局
96．土地权属管理由（ ）负责
A、国家土地管理局 B、各省级土地管理局
C、各市级土地管理局 D、各县级土地管理局
97．城市房屋权管理由（ ）
A、国家土地管理局 B、各省级土地管理局
C、各市级土地管理局 D、建设部
98．香港土地使用制是（ ）
A、无偿使用制 B、土地租用制 C、租赁制 D、土地转让制
99．国外许多国家对土地使用的管理，主要是通过（ ）来进行。
A、行政命令 B、市场 C、制定规划 D、其它
100．地租是（ ）所有创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
A、直接生产者 B、间接生产者 C、农民 D、其它
101．香港政府出让土地的年期因用途而异，私人游乐场地所通常为（ ）年
A、5 B、10 C、15 D、20
102．香港政府出让土地的年期因用途而弃，码头用地批期通常为（ ）年。
A、5 B、10 C、15 D、20

二、多项选择题（94 条）

1．土地的概念中包括以下哪几部分（ ）。
A、岩石 B、矿藏 C、土壤 D、水分 E、空气
2．土地的基本特性包括（ ）。
A、自然特性 B、稀缺特性 C、使用特性
D、经济特性 E、历史特性
3．土地的自然特性包括（ ）。
A、位置固定性 B、面积有限性 C、质量差异性
D、功能永久性 E、供给稀缺性
4．土地的经济特性包括（ ）。
A、供给的稀性性 B、利用方式的相对分散性
C、利用方向变更的困难性 D、土地报酬递减的可能性
E、利用后果的社会性
5．土地的基本功能包括（ ）。
A、承载功能 B、利用功能 C、生育功能

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D、资源功能 E、非生物功能
6．按地貌特征可以把土地分为（ ）。
A、山地 B、高原 C、丘陵 D、盆地 E、平原
7．按土地质地可以把土地划分为（ ）。
A、粘土 B、黑土 C、壤土 D、沙土 E、红土
8．按土地所有权形式可以把土地分为（ ）。
A、私有的 B、国有的 C、外商独资的
D、公共所有的 E、集体所有的
9．按现实经济用途和可能经济用途，土地资源可分为（ ）。
A、农用土地 B、非农业生产用地 C、城乡居民点用地
D、水域 E、特殊用地
10．农用土地包括（ ）。
A、耕地 B、园地 C、林地 D、草地 E、水域
11．非农业生产用地包括（ ）。
A、建筑用地 B、厂矿用地 C、交通用地
D、商业用地 E、军事用地
12．水域具体包括（ ）。
A、河流 B、湖泊 C、水库 D、沟渠 E、堤坝
13．土地中的特殊用地包括（ ）。
A、休息用地 B、自然保护区 C、军事用地
D、未开发利用土地 E、建筑用地
14．土地经济学的研究对象包括（ ）。
A、土地利用经济 B、土地制度 C、土地权属转移
D、土地收益分配 E、土地规划
15．土地经济学的研究方法包括（ ）。
A、抽象思维法 B、系统分析法 C、静态与动态分析相结合的方法
D、定性与定量分析相结合的方法 E、微观与宏观分析相结合的方法
16．在古典经济学家中对土地问题进行过深入研究的有（ ）。
A、马克思 B、恩格斯 C、凯恩斯
D、威廉·配第 E、李嘉图
17．土地的供给通常分为（ ）。
A、数量供给 B、自然供给 C、经济供给
D、资源供给 E、生产供给
18．人与土地的关系是（ ）。
A、自然关系 B、社会关系 C、资源关系
D、经济关系 E、以上均是
19．影响耕地需求的因素有（ ）。
A、人口 B、土地生产率 C、国民经济状况 D、以上都是
20．土地利用的效益评价包括（ ）。
A、经济效益评价 B、生态效益评价
C、社会效益评价 D、环境效益评价
21．农业土地适度经营规模的特性包括（ ）。
A、地区性 B、动态性 C、层次性
D、适应性 E、经济性

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22．在农业土地适度经营规模的评价指标中产出评价指标包括（ ）。
A、产量 B、产值 C、净产值 D、纯收入 E、销售额
23．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于商品生产评价指标的有（ ）。
A、商品量 B、商品率 C、销售额 D、产量 E、产值
24．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于土地生产率评价指标的有（ ）。
A、单位面积产量 B、单位面积产值 C、商品量
D、销售额 E、单位面积纯收益
25．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于劳动生产率评价指标的有（ ）。
A、劳均年产量 B、劳均年产值 C、劳均年净产值
D、劳均年纯收入 E、活劳动利润率
26．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于资金产出率评价指标的有（ ）。
A、资金产值率 B、资金利润率 C、成本产值率
D、成本利润率 E、单位产品成本
27．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于生态效益评价指标的有（ ）。
A、产量 B、产值 C、土地肥力
D、自然资源利用效率 E、单位面积产值
28．农业土地适度经营规模的评价方法有（ ）。
A、直观评估法 B、分组比较法 C、综合评价法
D、生产函数分析法 E、以上都是
29．在农业土地适度经营规模的评价方法中属于生产函数分析法的有（ ）。
A、综合评价法 B、直接生产函数分析法 C、长期平均成本曲线分析法
D、直观评估法 E、分组比较法
30．实现农业土地规模经营的经营形式主要有（ ）。
A、种植业专业户 B、家庭农场 C、联户农场
D、集体农场 E、合作农场
31．决定土地必须实行计划利用的因素有（ ）。
A、位置固定性 B、经济性 C、历史性
D、有限性 E、质量差异性
32．土地供给的稀缺性的产生基础是（ ）。
A、位置固定性 B、可再生性 C、质量差异性
D、报酬递减规律 E、历史性
33．完整的土地制度包括（ ）。
A、土地所有制 B、土地分配制度 C、土地使用制度
D、土地管理制度 E、以上均是
34．土地所有权可分为（ ）。
A、占有权 B、使用权 C、收益权
D、处分权 E、管理权
35．人类社会已经经历的社会生产方式有（ ）。
A、原始社会土地所有制 B、奴隶主土地所有制
C、封建主地所有制 D、资本主义土地所有制
E、社会主义土地所有制
36．下列土地所有制中属于公有制的是（ ）。
A、原始社会土地所有制 B、奴隶主土地所有制
C、封建主地所有制 D、资本主义土地所有制

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E、社会主义土地所有制
37．下列属于私有土地所有制的是（ ）。
A、原始社会土地所有制 B、奴隶主土地所有制
C、封建主地所有制 D、资本主义土地所有制
E、社会主义土地所有制
38．能体现土地所有者处分权能的是土地所有权的（ ）。
A、让渡 B、分配 C、所有 D、管理 E、转移
39．属于土地使用制中“两权”合一的是（ ）。
A、自耕农 B、经营地主 C、佃农 D、农奴
40．土地管理的基本内容包括（ ）。
A、使用管理 B、占有管理 C、权属管理 D、利用管理
41．世界各国的土地管理机构的主要模式有（ ）。
A、直接管理模式 B、间接管理模式
C、分类分级管理模式 D、垂直统一管理模式
42．土地产权包括（ ）。
A、所有权 B、使用权 C、租赁权 D、抵押权 E、继承权
43．土地租赁一般可分为（ ）。
A、有偿 B、无偿 C、有期限 D、无期限 E、均不是
44．地役权主要包括（ ）。
A、建筑支持权 B、采光权 C、眺望权 D、取水权 E、道路通行权
45．传统城市土地使用制的基本特征（ ）
A、行政划拨 B、无偿无限期使用 C、禁止土地使用者转让
D、有偿转让 E、竞价竞标
46．传统城市土地使用制的弊端（ ）
A、不利于土地的有效利用和合理配置
B、不利于正确评价企业的经济效益和体现按劳分配原则
C、不利用城市经济的发展和城市建设资金的良性循环
D、不利于廉政建设
E、不利于整个经济体制改革的顺利进行
47．中国城市土地使用制的改革，突出表现在（ ）
A、征收土地使用费 B、开展土地使用权转让和转动试点
C、制定地方性土地使用权有偿转让、转让法规
D、修改宪法和土地管理法
E、全面开放的土地市场
48．1988 年（ ）等城市进行了土地使用权有偿出让和转让试点
A、福州 B、海口 C、广州 D、厦门 E、上海
49．土地使用权出让可以争取（ ）方式
A、协议 B、招标 C、拍卖 D、赠予 E、继承
50．土地使用权抵押时，（ ）也随之抵押。
A、附着物 B、地上建筑物 C、地上有形资产
D、地上其它人的财产 E、无形资产
51．（ ）情况下，土地使用权可以终止。
A、期满 B、续期期满 C、国家为公共利益收回
D、违反合同规定 E、未到期，国家无偿收回

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52．现行农村土地使用状况（ ）。
A、农村国有土地使用制 B、农村集体地使用制
C、个人土地使用制 D、商业土地使用制
E、法人土地使用制
53．目前我国已经形成（ ）级土地管理网络。
A、国家 B、省 C、地 D、县 E、乡
54．土地资源管理独具的特点是：（ ）
A、国家统一管理 B、不存在丢失与注销的问题
C、宏观管理 D、微观管理 E、宏观与微观结合
55．现行土地管理体制资本的基体原则（ ）
A、城乡土地统一管理 B、土地管理工作只能加强不能消弱
C、建立科学有效的土地管理体系 D、发挥各行业开展利用、保护土地的积极性
E、以上全对
56．香港土地契约一般有（ ）内容
A、土地详情 B、一般条款 C、特别条款 D、买方 E、卖方
57．在香港，与土地管理有关的机构主要有（ ）
A、田土注册处 B、土地管理处 C、差饷物业估价署
D、土地执行处 E、土地审裁处
58．台湾的平均地权之实施方法有（ ）
A、规定地价 B、照价征税 C、公平买卖 D、照价收买 E、涨价归公
59．目前台湾对土地的主要客税有（ ）
A、地价税 B、田赋 C、土地增值税 D、工程受益费 E、空地税
60．国外土地立法有以下几个特点（ ）
A、数量多、范围广 B、规定性、目标明 C、主次方向明，肩负责任清
D、制裁措施严 E、实际情况变，法律条文改
61．主级差地租 I 产生的条件是（ ）
A、肥力 B、投入 C、土地位置 D、生产率 E、人为力
62．级差地租 II 产生的条件是（ ）
A、连续追加投入 B、劳动生产率提高
C、自然力 D、肥力 E、土地位置
63．影响资本主义绝对地租的因素有（ ）
A、农产品的价值与生产价格之间的差额
B、农业资本有机构成的相对水平
C、农业投资的总量 D、农产品流通 E、农产品产量
64．土地（ ）
A、有价值 B、没有价值 C、有价格
D、没有价格 E、有使用价值
65．土地收益是（ ）
A、土地价格 B、正常情况下的土地收益
C、处于最佳利用方向的土地收益 D、土地纯收益 E、以上全对
66．土地价格的内涵包括（ ）
A、绝对地租 B、级差地租 C、土地投资的折旧
D、土地投资的利息 E、以上全对
67．土地价格的特点是（ ）

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 A、土地价格是土地的权益价格 B、土地价格不是土地价格的货币表现
C、土地价格主要由土地需求决定 D、土地价格呈上涨趋势
E、土地价格具有强烈的地域性
68．土地自身因素主要包括（ ）
A、位置 B、肥力 C、面积 D、地势、地质 E、水利设施
69．土地价格总体呈上升的趋势主要是影响因素是（ ）
A、土地投机 B、人口数量增加 C、家庭数量增长
D、通货膨胀 E、社会经济发展水平提高
70．土地估价的目的是（ ）
A、有利于土地市场的管理 B、有利于体现税赋公平
C、有助于国家征地的顺利进行 D、有助于企业投资决策
E、有利于土地交易顺利进行
71．土地估价的原则是（ ）
A、公平原则 B、相关替代原则 C、独立估价原则
D、执法原则 E、勘估时日原则
72．土地估价方法有（ ）
A、剩余法 B、路价法 C、长期趋势法
D、市场比较法 E、收益还原法
73．中国土地市场的特点（ ）
A、垄断性 B、权利主导性 C、地域性
D、不完全性 E、土地供给弹性小
74．土地市场的机能（ ）
A、优化土地资源配置 B、调整产业结构，实现宏观调控
C、AB 全对 D、促进房地产业的发展
E、健全社会主义市场体系
75．中国开放土地市场的必然性（ ）
A、土地市场是土地有偿使用的载体 B、土地市场是发展商品经济的内在要求
C、土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分
D、土地市场是完全意义上的商品市场 E、以上全对
76．开放土地市场的条件（ ）
A、清理地产、明晰权属 B、进行科学分类、评估
C、硬化国有企业预算，培育市场主体 D、完善全局市场
E、完善土地法规及地政管理机构
77．选择土地市场运行模式应遵循以原则（ ）
A、应与经济体制改革的目标模式相一致
B、应有利于维护社会主义土地公有制度
C、应考虑地产经营的特殊规律
D、A 和 B 对 E、不全对
78．土地市场宏观管理的基本内容与任务（ ）
A、保护土地资源和良好的生态环境 B、对土地市场主体的资质审查
C、实现土地优化配置 D、对土地市场客体的理论
E、保证土地价格的基本平稳
79．土地市场微观管理的主要内容（ ）
A、保护土地资源和良好的生态环境 B、对土地市场主体的资质审查

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 C、实现土地优化配置 D、对土地市场客体的理论
E、保证土地价格的基本平稳
80．土地金融的特点是（ ）
A、债权可靠 B、贷款偿还期长，利息率低 C、一般实行债券化
D、土地抵押贷款契约到期以前债权人不能任意要求债务人偿还其债务
E、以上全对
81．发展土地金融的意义（ ）
A、为国家提供长期资金 B、促进国家土地政策的实施
C、有利于活跃商品经济 D、A 对，B 不对 E、以上全对
82．土地税收与地租的区别是（ ）
A、前提不同 B、存在的基础不同 C、分配层次不同
D、表现形式不同 E、数量不同
83．土地税的征收依据（ ）
A、按土地面积 B、按土地纯收入 C、按土地质量
D、按土地总收获量 E、按地价征收
84．土地税收和功能（ ）
A、保障国家财政收入 B、抑制土地投机 C、促进土地资源合理利用
D、引导土地利用方向 E、调节土地收益分配
85．目前与土地直接相关的税种有（ ）
A、农业税 B、耕地占用税 C、城镇土地使用税
D、土地增值税 E、契税
86．中国现阶段所有制形式各种主张有（ ）
A、土地国有制 B、国家、集体、个人三无所有制
C、私人所有制 D、土地双轨所有制 E、强化现行集体所有制
87．社会主义制度下，国家可争取（ ）形式分配和调节级差地租
A、价格 B、税收 C、收费 D、财政 E、信贷
88．收益还原法中，资本化用公式表示包含（ ）等变量
A、土地价格 B、土地纯收益 C、还原利率
D、年数 E、以上都不对
89．国家土地管理局负责（ ）
A、制定土地政策 B、统一地籍管理 C、地政工作
D、土地监察 E、土地资源利用规划
90．资产阶级古典政治经济学的早期地租理论代表人物（ ）
A、斯密 B、李嘉图 C、屠能 D、杜尔阁 E、配第
91．现代西方经济学地租理论代表人物（ ）
A、斯密 B、巴洛兹 C、萨尹 D、萨缪尔森 E、配第
92．土地价格形式包括（ ）
A、交易价格 B、评估价格 C、课税价格 D、租赁价格 E、抵押价格
93．中国土地市场的内涵包括（ ）
A、集体土地所有权的转移 B、集体土地使用的转移
C、国有土地使用权的转移 D、AB 对 E、都不对
94．土地抵押可以采用（ ）形式
A、定期抵押 B、信托契约 C、公平抵押
D、AC 对 E、ABC 全对

12
 三、填空题（86 条）

1．土地是由地球一定高度和深度的___________、___________、___________、___________、______
_____和植被等构成的自然综合体。
2．土地的经济特性，是以土地的___________为基础。
3．土地的自然特性包括___________、___________、___________、___________。
4．土地的基本特性包括___________、___________。
5．土地的经济特性包括___________、___________、___________、___________。
6．土地的基本功能包括___________、___________、___________。
7．按地貌特征可以把土地分为___________、___________、___________、___________、__________
_。
8．按土地质地可以把土地分为___________、___________、___________。
9．按土地所有权形式可以把土地分为___________、___________、___________。
10．农用土地包括___________、___________、___________、___________。
11．非农业生产用地包括___________、___________。
12．土地中的特殊用地包括___________、___________、___________、___________。
13．土地经济学的研究领域包括___________、___________、___________。
14．土地经济学的对象可归结为土地利用中的___________、___________。
15．土地经济学是一门研究___________及土地利用中___________的关系的科学。
16．第一次提出级差地租的经济学家是___________。
17．对级差地租理论作出完整而系统研究的是___________。
18．土地天生的可供人类利用的部分就叫土地的___________。
19．土地的供给通常分为___________、___________。
20．人与土地的关系既是一种___________，又是一种___________。
21．人类对土地的需求包括___________、___________。
22．影响耕地需求的因素有___________、___________、___________。
23．人类利用土地的目标按其最终发挥的作用可分为___________、___________、___________。
24．土地利用的效益评价包括___________、___________、___________。
25．静态分析法包括___________、___________、___________、___________。
26．农业土地适度经营规模的特性包括___________、___________、___________、___________。
27．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于产出评价指标的有___________、___________、____
_______、___________。
28．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于商品生产评价指标的有___________、___________、
___________。
29．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于土地生产率评价指标的有_________、___________、
___________。
30．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于劳动生产率评价指标的有___________、__________
_、___________、___________。
31．在农业土地适度经营规模的评价指标中属于资金产出率评价指标的有___________、__________
_。
32．农业土地适度经营规模的评价方法有___________、___________、___________、___________。
33．实现农业土地规模经营的经营形式主要有___________、___________、___________、_________
__。
34．土地计划利用就是采取___________、___________的利用活动。

13
35．土地计划利用的主要内容是通过制定和执行___________，实现土利用的目标。
36．土地面积的___________决定了人类利用土地必须合理安排。
37．土地面积的有限性产生了对土地需求的___________。
38．决定土地必须实行计划利用的因素有___________、___________。
39．土地经济供给的___________决定了土地实行计划利用。
40．采取计划方法指导、调整土地资源的利用活动是___________。
41．完整的土地制度包括___________、___________、___________。
42．土地制度表现为___________、___________。
43．___________是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和。
44．___________是土地经济关系的法律体制。
45．在社会形态中___________是土地法权制度形成的基础。
46．在社会形态中，土地经济制度决定___________。
47．土地制度的核心是___________。
48．土地关系的基础是___________。
49．土地所有制的法律体现形式是___________。
50．土地所有者所拥有的受法律保护的排他性专有权利叫___________。
51．土地所有权可细分为___________、___________、___________、___________。
52．土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由___________决定的。
53．不同的土地所有制可以区分为两大类___________、___________。
54．属于公有制的土地所有制包括___________、___________。
55．属于私有制的土地所制包括___________、___________、___________。
56．国家确认并予以保护的土地所有制，都要通过一定的法律文件即___________来体现。
57．能体现土地所有者处分权能的是土地所有权的___________和___________。
58．国家通过政权的强制力量对土地所有制进行的改革叫___________。
59．___________是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。
60．___________是土地使用制的法律体现形式。
61．在整个土地制度中，土地所有制决定着___________。
62．由于___________的相对独立性，因此，任何社会形态下都有不同的土地使用制。
63．就土地所有权与使用权相互关系而言，土地使用制可以分为___________与___________两大类。
64．就“两权”分离的土地使用制来说，可以分为___________和___________两类。
65．目前在中国农村签订的土地承包合同，从某种意义上说是一种___________。
66．___________是人类赖以生存和发展的基础。
67．土地既是最基本的___________，又是人们必要的___________。
68．土地管理的基本内容包括___________与___________。
69．土地权属管理包括国家对土地___________和___________的限制。
70．世界各国和地区土地管理机构的模式可分为___________和___________两大类。
71．土地租赁一般可分为___________和___________两种。
72．城市土地属于____________所有。
73．农村和城市市郊区的土地，除法律规定属于国家以外，属____________所有。
74．在现有耕地面积中属国家所有的占____________，属集体所有的占____________。
75．____________是指土地由国家行政机关调拔使用。
76．从地价和房价变动趋势看，房屋价格与土地价格____________等比例消长的。
77．土地权属管理，由________________________负责。
78．城市房屋权属管理由____________负责。

14
79．香港有关私人游乐城、码头、汽油站用地和短期临时租地外，租期一律为____________年期。
80．____________也称商业地租。
81．____________也称理论地租。
82．垄断地租是产品的____________带来的超额利润转化成的地租。
83．社会主义绝对地租是____________存在的。
84．土地价格的内涵包括三个部分，第一________________________，第二____________________
____，第三________________________。
85．__________________又称收益资本化法或地租资本化法。
86．市场比较法是用________________________与待估土地相比较，以此推出待估土地的价格。

四、名词解释（62 条）

1．土地
2．土地利用经济
3．地役权
4．土地权属转移及收益分配
5．土地的经济供给
6．土地供给
7．土地需求
8．土地利用
9．土地利用结构
10．土地利用效益
11．土地利用规划
12．土地开发
13．土地保护
14．区位地租
15．农业经营规模
16．农业土地经营规模
17．土地计划利用
18．土地制度
19．土地所有制
20．土地所有权
21．土地改革
22．土地使用制
23．土地使用权
24．土地权属管理
25．土地利用管理
26．土地产权
27．土地租赁权
28．土地抵押权
29．行政划拔
30．无偿无限期使用
31．土地使用权出让
32．土地使用权出租

15
33．土地使用权终止
34．地租
35．垄断地租
36．收益还原法
37．土地纯收益
38．市场比较法
39．土地市场
40．土地市场的微观管理
41．土地金融
42．土地税收
43．城市土地分等定级
44．契约地租
45．经济地租
46．土地估价的概念
47．估价人员
48．土地估价机构
49．土地估价中的土地
50．建筑物
51．房屋
52．构筑物
53．抵押权
54．租赁权
55．房地产区位
56．生地
57．毛地
58．熟地
59．楼面地价
60．土地分等定级
61．指数衰减公式
62．直线衰减公式

五、简答题（45 条）

1．简述土地自然供给的制约因素。
2．简述土地经济供给与自然供给的联系与区别。
3．简述土地经济供给的影响因素。
4．简述增加土地经济供的措施。
5．简述人类利用土地的四个阶段。
6．简述我国应如何实现耕地供求平衡。
7．简述实现土地利用目标的手段。
8．简述屠能的农业区位理论。
9．简述农业土地经营规模的影响因素。
10．简述农业土地规模效益的内涵。
11．简述实现农业土地规模经营的基本条件。

16
12．简述土地利用的必然性。
13．简述建立土地管理制度的客观必要性。
14．简述土地管理的基本目的。
15．简述土地管理的具体任务。
16．简述实现土地管理目的与任务的主要手段。
17．简述土地所有权具有的基本属性。
18．简述土地抵押权所具有的性质。
19．简述要在尽量减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，应采取什么措施？
20．简述土地利用的基本经济原则。
21．简述土地合理配置的原则。
22．改革和完善现行农村土地使用制？
23．中国城市土地使用制的改革的突出表现？
24．土地资源管理的特点。
25．现行土地管理体制改革的基本原则。
26．影响资本主义绝对地租量的因素？
27．社会主义级差地租的性质与特点？
28．最坏耕地产生级差地租的几种情况？
29．简述影响土地价格的政策因素？
30．影响土地价格呈总体上升趋势的因素？
31．简述中国土地市场的特点。
32．土地市场宏观管理的任务和内容。
33．土地金融的特点。
34．发展土地金融业的意义。
35．土地税收的依据。
36．土地税收的功能。
37．简答农业土地适度规模经营的组织形式。
38．专业估价与非专业估价的区别。
39．土地估价的本质。
40．土地估价的目的？
41．市场价值有哪些特点？
42．房地产的权利包括哪些？
43．引起房地产价格上升的原因有哪些？
44．城镇土地分等与定级的关系。
45．城镇土地定级因素选择范围。

六、论述题（15 条）

1．现阶段我国如何实现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力。
2．试述实现农业土地规模经营的基本条件。
3．社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义。
4．为什么说社会主义绝对地租是客观存在的。
5．试概括马克思的土地价格形成理论。
6．试述土地市场的机能。
7．试述中国开放土地市场的必然性。

17
8．试述开放土地市场的必备条件。
9．试述土地市场宏观管理的手段与措施。
10．发展中国土地金融业与房地金融业的对策。
11．我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策。
12．农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策。
13．论述现阶段中国土地市场的机能。
14.我国现行农村土地所有权制度存在的弊端。
15.试述开征二手房交易所得税对房地产价格的影响效果？

七、案例分析题（6 条 ）

1．根据以下素材，运用所学土地法相关知识进行合理分析

河南省平舆县射桥镇职业高中于 1956 年组建 , 所占用的土地属划拨国有土地 , 一直沿用多年。

1997 年镇政府为了发展经济 , 决定对原集镇进行改造 , 要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于
经费困难 , 职业高中表示无力按规划承建 , 于是镇政府决定收回职业高中临街土地 598.5 平方米 , 以
每间 31.5 平方米为一宗地、底价 3000 元进行拍卖。各得主与镇政府签订了土地使用权出让合同 , 合
同只规定了使用年限为 70 年 , 未规定土地用途 , 镇政府并承诺给土地使用者办理土地、房产等手续。
公证处以此拍卖符合国家规定、拍卖结果合法、有效为由给予书面公证确认。镇政府此次拍卖国有土
地总得款 979 00 元。1997 年 9 月 , 射桥镇政府拍卖国有土地一案被平舆县土管局查处。

2． 根据以下素材，运用所学知识进行分析。

1997 年 6 月,某县私营企业主刘文海准备投资 300 万元, 在本县建设一座棉花加工厂。经地区土

地管理局批准, 同年 8 月,刘文海征用本县三里河行政村耕地 15 亩,协议出让地价每亩 2 万元,共计 30
万元, 加上青苗、路沟、坟头等补偿费,共计 35 万元,刘文海在规定时间内全部付清。从 1998 年元月,三
里河村被征用的 15 亩土地的农业税已经减免。刘文海由于资金不到 位等各种问题 , 除了在这块地周
围建起一座围墙和在院内栽植了一些杨树、梧桐树外,一直没有动工开始建设。1999 年 10 月,县土地
管理局依据国土资源部第 5 号令《闲置土地处置办法》, 以县人民政府的名义,决定依法收回刘文海 19
97 年 8 月征用的 15 亩土地使用权 , 交三里河行政村农民继续耕种。刘文海不服,向某县人民法院提起
行政诉讼,认为自己已经向三里河村交付了全部占用耕地补偿费并全部地价款,依法取得了这 15 亩土
地的使用权,县土地管理局不能以本部门的规定为依据,收回自己享有合法使用权的土地。要求县人民
法院依法撤消县政府收回自己 15 亩土地使用权的决定,维护自己的合法权益。县人民法院经审理,决
定驳回起诉,维持县政府的收回决定。刘文海继而上诉到该地区中级人民法院,最后仍以败诉而告终。

3．根据下列报道运用相关理论进行分析并得出结论

1996 －2003 年江苏开发区累计新开发土地面积 432.77 平方公里，同期累计实际利用外资

388.75 亿美元，平均每投入 1 平方公里土地，吸纳外资 8983 万美元；亦即每吸纳 1 亿美元的外资需
投入 1.113 平方公里的土地。从 2003 年 7 月起全省暂停新设立和扩建各类开发区的审批。2003 年，
全省共立案查处土地违法案件 2979 起，涉及耕地面积 1205.85 公顷，撤并各类省级以下“开发
区”637 个、恢复耕种用地 4350.73 公顷。另外，苏南开发区的地均生产总值分别是苏中、苏北的
1.6 、1.46 倍。
经过治理整顿，2004 年全省实际利用外资超过了 180 亿美元，其中开发区约为 120 亿美元，扣除企
业增资因素，至少节约了土地 100 平方公里。2004 年 13 个国家级开发区平均每平方公里实现生产总
值超过 5.68 亿元，实现了省级开发区每平方公里的生产总值为 3.05 亿元以上。

18
 4. 根据以下素材，运用所学土地法相关知识进行合理分析

甘肃省某市碱滩乡野水地村林场总计占地面积 210 亩 , 多年来村委会将其林场中间空地开垦为

集体耕地。后来为便于管理,村上将 70 亩耕地承包给本村三社社员马飞经营耕种 , 该村委会于 2000
年 2 月与马飞签订了为期 4 年的承包耕种合同 , 合同于 2003 年 12 月到期。在承包期间 , 因马飞连续
两年未给村委会交纳水费 , 村上多次找马飞协商解决均未得到妥善处理 , 故村委会便给马飞停电 26
天 , 由此双方产生经济纠纷。2004 年承包合同到期后 , 村上为了防止再度发生更多的耕地使用权纠
纷, 经村委会研究决定将马飞承包耕种的 70 亩耕地收回。但马飞在合同期满后仍然继续经营耕种, 村
委会为了阻止马飞继续耕种 , 便于 2004 年 4 月上旬在没有耕种的 40 亩耕地内集体种植树。某市土地
管理局认为: 碱滩乡野水地村委会在村林场耕地内栽种树术是极其错误的 , 并且毁坏了耕地的种植
条件, 其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第 36 条、第 74 条之规定 , 经研究 , 作出如下处罚 :
第一，限碱滩乡野水地村委会自接到处罚决定书之日起十日内将其在材林场耕地内栽种的树木自行
处理, 并复垦还耕。第二、根据 " 甘肃省实施土地管理法办法 " 规定本应从重处罚, 鉴于该村委会对自
行在耕地内植树的错误行为从思想上能够认识明确 , 且复垦态度积极 , 确有悔改表现, 故免于罚款。

5 根据以下素材，运用所学知识说明其用了那些原理？说明了什么？并谈谈运自己的感想。

河北省人大 1999 年 9 月 24 日河北省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的关土

地法规内容如下：
第一条 为稳定农村以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期稳定的
土地使用权，维护土地承包双方的合法权益，促进农业生产发展和农村社会稳定，根据《中华人民
共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》、
《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，结
合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内从事农村土地承包活动的单位和个人，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称农村土地，是指农民集体所有的用于农业生产的耕地、果园、林地、草地、农田
水利用地、养殖水面以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。
第四条 农村集体经济组织成员对本集体所有的土地，享有平等的承包权；土地承包以农户家庭
承包为主，同时允许个人承包、联合承包、专业承包。
第五条 农村土地承包应当遵守国家法律、法规，执行国家政策，兼顾国家、集体和个人三者利益，
坚持公开、公正、民主、平等的原则，符合土地利用总体规划，合理开发、利用土地资源。
第六条 县级以上人民政府农业、农经行政主管部门负责本行政区域内农村土地承包监督管理工作，
林业、水利、畜牧、水产等有关部门负责与本行业有关的农村土地承包监督管理工作（以下简称土地
承包监督管理部门）。其主要职责是：
（一）宣传贯彻土地承包管理的法律、法规和国家政策；
（二）指导土地承包合同的订立；
（三）监督土地承包合同的履行；
（四）依法查处违反土地承包管理法律、法规的行为；
（五）培训土地承包管理人员；
（六）法律、法规赋予的其他职责。
乡级人民政府负责本行政区域内农村土地承包管理工作，除履行前款所规定的职责外，并负责
发放土地承包经营权证书以及土地承包合同的鉴证、档案管理和纠纷调解。
6.案例分析并论述：分析北京土地资源和土地利用现状的基础上，对北京土地的合理利用提出以
下建议
土地利用率 土地垦殖指数 耕地复种指数
全市 88.82 17.77 134

19
 朝阳区 98.64 21.4 116
丰台区 94.69 16 111
近郊区 石景山区 98.82 4.16 189
海淀区 98.93 14.1 103
小计 97.77 13.92 130
顺义区 93.79 41.71 156
通州区 98.96 48.19 165
平原区
大兴区 96.73 44.7 150
小计 96.49 44.87 157
房山区 78.17 16.12 141
昌平区 96.31 12.36 130
半山区
平谷区 88.88 17.6 138
小计 87.79 15.36 136
门头沟区 82.63 1.72 76
怀柔区 81.53 5.3 136
山区 密云县 85.44 12.01 137
延庆县 92.89 16.09 98
小计 85.62 8.78 112

20
 参考答案

一、单项选择题

1、C 2、C 3、D 4、C 5、B 6、C 7、C 8、D 9、B 10、D 11、A 12、D 13、C 14、A
15、A 16、D 17、C 18、C 19、C 20、A 21、C 22、C 23、C 24、C 25、B 26、B 27、A 28、C
29、D 30、D 31、D 32、C 33、C 34、C 35、C 36、A 37、B 38、B 39、B 40、C 41、D 42、D
43、B 44、C 45、B 46、B 47、A 48、C 49、B 50、C 51、C 52、C 53、D 54、D 55、C 56、D
57、A 58、C 59、C 60、C 61、C 62、C 63、D 64、D 65、B 66、C 67、B 68、C 69、D
70、B 71、A 72、D 73、A 74、D 75、D 76、B 77、D 78、C 79、B 80、D 81、B 82、C
83、A 84、B 85、D 86、C 87、A 88、B 89、C 90、D 91、D 92、A 93、D 94、B 95、A
96、A 97、D 98、B 99、C 100、A 101、B 102、C

二、多项选择题

1、ABCDE 2、AD 3、ABCD 4、ABCDE 5、ACD 6、ABCDE 7、ACD

8、ABDE 9、ABCDE 10、ABCD 11、BC 12、ABCDE 13、ABCD 14、ABCD
15、ABCDE 16、ABDE 17、BC 18、AB 19、ABCD 20、ABC 21、ABCD
22、ABCD 23、ABC 24、ABE 25、ABCDE 26、ABCDE 27、CD
28、ABCDE 29、BC 30、ABCDE 31、AE 32、ACD 33、ACD 34、ABCD
35、ABCDE 36、AE 37、BCD 38、AE 39、AB 40、CD 41、CD
42、ABCDE 43、CD 44、ABCDE 45、ABC 46、ABCDE 47、ABCDE 48、ABCDE
49、ABC 50、AB 51、ABCD 52、AB 53、ABCDE 54、ABE 55、ABCDE
56、ABC 57、ACE 58、ABDE 59、ABCE 60、ABCDE 61、AC
62、AB 63、ABC 64、BDE 65、BCD 66、ABCDE 67、ABCDE 68、ABCD
69、ABCE 70、ABCDE 71、ABCDE 72、ABCDE 73、ABCDE 74、ABCDE 75、ABCDE
76、ABC 77、ABCDE 78、ABCD 79、ACE 80、BD 81、ABCDE 82、ABC
83、ABC 84、ABDE 85、ABCDE 86、ABCDE 87、ABCDE 88、ABCDE 89、ABC
90、ABCDE 91、DE 92、BD 93、ABCDE 94、ABC 95、ABCE

三、填空题

1、岩石、矿藏、土壤、水分、空气
2、自然特性
3、位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性
4、自然特性、经济特性
5、供给的稀缺性、利用方式的相对分散性、利用方向变更的困难性、报酬递减的可能性、利用后
果的社会性
6、承载功能、生育功能、资源功能
7、山地、高原、丘陵、盆地、平原
8、粘土、壤土、沙土
9、私有的、国有的、集体所有的
10、耕地、园地、林地、草地
11、厂矿用地、交通用地

21
12、休息用地、自然保护区、军事用地、未开发用地
13、土地利用经济、土地制度、土地权属转移及收入分配
14、生产力组织、生产关系调节
15、人与土地、人与人
16、威廉·配第
17、大卫·李嘉图
18、自然供给
19、自然供给、经济供给
20、社会关系、自然关系
21、农业用地需求、非农业用地需求
22、人口、土地生产率、国民经济状况
23、经济目标、生态系统目标、生态环境目标
24、经济效益评价、生态效益评价、社会效益评价
25、单位投资产品增长率、单位投资收入增长率、投资收益增长率、投资回收期
26、地区性、动态性、层次性、适应性
27、产量、产值、净产值、纯收入
28、商品量、商品率、销售额
29、单位面积产量、单位面积产值、单位面积纯收益
30、劳均年产量、劳均年产值、劳均年净产值、劳均年纯收入
31、土地肥力、自然资源利用效率
32、直观评估法、分组比较法、综合评价法、生产函数分析法
33、种植业专业户、家庭农场、联户农场、集体农场
34、计划方法指导、调整土地资源
35、土地利用计划、土地利用
36、有限性
37、竞争性
38、位置固定性、质量差异性
39、稀缺性
40、土地计划利用
41、土地所有制、土地使用制、土地管理制度
42、经济制度、法权制度
43、土地经济制度
44、土地法权制度
45、土地经济制度
46、土地法权制度
47、土地所有制
48、土地所有制
49、土地所有权
50、土地所有权
51、占有权、使用权、收益权、处分权
52、社会生产方式
53、公有制、私有制
54、原始社会土地所有制、社会主义土地所有制
55、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义土地所有制

22
 56、土地所有权证书
57、让渡、转移
58、土地改革
59、土地使用权
60、土地使用权
61、土地使用制
62、土地使用制
63、“两权”合一、“两权”分离
64、有偿使用制、无偿使用制
65、土地租佃契约
66、土地
67、生产资料、生活资料
68、权属管理、利用管理
69、所有权、使用权
70、分类分级管理模式、垂直统一管理模式
71、有限期、无限期
72、国家
73、集体
74、5.6％ 94.4％
75、行政划拨
76、不是
77、国家土地管理局
78、建设部
79、契约地租
80、经济地租
81、垄断价格
82、客观
83、真正的地租，土地投资的折旧，土地投资的利息
84、收益还原法
85、已经定价成交的土地

四、名词解释

1、土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，
即陆地及其自然附属物。
2、指土地在国民经济各部门的分配与使用。
3、在土地所有权上设定的一种他项权利，土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人
在其土地上为某种行为，而这种行为原应由该土地所有人为之。
4、指土地权属转移的条件、形式和土地收益分配的具体形式。
5、指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种
用途土地的供给。
6、指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。
7、人类了为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。
8、土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土
地进行的物质能量和价值、信息的交流、转换过程。
9、指在整个土地面积中，各类用地所占的比重。
10、土地利用效益用单位面积的土地所提供的产品（价值）、服务来表示，它反映了人类利用土
地目标实现的程度。
11、对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用

23
土地的开发利用设想，也包括对已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。
12、广义土地开发泛指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用；狭义的土地开发即
土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。
13、指依据自然生态规律采取各项保护措施或在利用土地时，停止采用原来的破坏性措施，从
而达到保护土地资源的目的。
14、指经营不同区位的土地所获得的收益差额。
15、指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系。
16、指农业生产经营单位的土地或耕地的数量。
17、就是采取计划方法指导，调整土地资源的利用活动。
18、是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。
19、指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。
20、是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。
21、国家通过政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革。
22、是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个组成部分。
23、是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。
24、是国家保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其
中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。
25、是国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的和规划计划等手段，确定并调整
土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理。
26、指存在于土地之中的排他性完全权利。
27、指承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。
28、指土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能
履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。
29、是指土地由国家行政机关调拨使用。
30、是指国家机关、学校等从国家得到土地时不支付地价在使用过程中也不交纳地租，或者土地
使用费，也没有定具体明确的土地使用期限。
31、是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换和赠予。
32、是指土地使用者作为出租人，将土地使用权，同地建筑物和其它附着物，租赁给承租人使
用，由承租人向出租人支付租金的行为。
33、土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出
让合同及土地灭失等原因而终止。
34、是指直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
35、是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
36、是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴
现值总和。
37、是以收益为目的土地及与此有关的设施、劳动及经营的诸要素的组合所产生的总收益，扣除
资本、劳力、经营按其对总收益的贡献度所得到的收益额，剩余的就是土地纯收益。
38、是用已经成交的土地与待估土地相比较，以此推出土地的价格。
39、是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
40、是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、
平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。
41、是以土地作为信用保证而获得的资金融通。
42、是国家以土地作为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿的、强制的
取得部分土地收益的一种税收。
43、依据城市土地的自然地理位置、交通地理位置、经济地理位置在空间地域上有机结合的具体
差异，将土地划分为不同的等级。
44、又称商业地租，是指土地所有者将土地租给使用者，土地承租人与土地出租人，签订租赁
契约所确定的租金。
45、也称理论地租， 是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收
入。
46、土地估价师根据估价目的，遵守（公认和规定的）估价原则，运用（公认和规定的）估价
方法，按照（公认和规定的）估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断
并提出专业意见的活动。
47．土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资

24
格并注册，从事土地估价活动的专业人员。
48．依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公
司；依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确
为事务所。
49．是地表+地表以上一定范围的空间+地表以下一定范围内的空间。
50．是指一种地上定着物。建筑物的具体内涵不同。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建
筑物仅指房屋。
51．供人类生产、生活之用，有门、窗、顶盖，能保温、遮雨、。
52．是指人们一般不直接在里面进行生产和生活，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝
等。
53．债权人对相关债务的抵押品享有的权利；
54．承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权——如再出租等（其使用权还归
出租人，出租被视为行使使用权的一种方式）。
55．是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境
景观、外部配套设施等方面。
56．没有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
57．有一定的城市基础设施但未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
58．指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
59．一种特殊的土地单价

60．是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使鉴定结果等级化的过程
是政府组织进行的。目的是为城镇土地的管理提供依据。
61．因素对某地快单元的影响分=该因素（中心）的功能分（1-单元距离中心的实际距离/中心
影响的最大距离）
62．因素对某地快单元的影响分=该因素（中心）的功能分（1-单元距离中心的实际距离/中心
影响的最大距离）

五、简答题

1、（1）适宜于人类生产生活的气候条件；（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；
（3）有可资利用的淡水资源；（4）有可供人类利用的生产资源；（5）一定的交通条件。
2、（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。
（2）土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给则主要是针
对土地具体的不同用途而言的。（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的，而土
地的经济供给是变化的，有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性是不同的。（4）人类难以或无法
增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。
3、（1）各类土地的自然供给。（2）利用土地的知识和技能。（3）社会要求。（4）价格。（5）
土地利用计划。（6）土地供给者的行为。
4、（1）扩大土地利用面积。（2）提高集约经营水平。（3）建立合理的土地制度。（4）调节消
费结构。（5）利用新技术。（6）保护土地资源。
5、（1）依赖大自然恩赐的渔猎阶段。（2）利用大自然的初始阶段。（3）较大规模和大规模开
发利用土地的阶段。（4）开发利用土地与保护耕地相结合的阶段。
6、（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦

25
荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增
加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建
成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土
地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。
7、（1）国家应制定《土地法》、
《土地规划法》等法律法规。（2）制定土地利用规划。（3）改革
土地使用制度。（4）由政府直接控制农地向非农用地的转移。（5）税收对于实现土地利用的目标也
是一项重要手段。
8、（1）第一圈距市场最近，种植园艺作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆等；（2）第二圈
发展林业，因为它的产品量大、运费高；（3）第三圈以非常集约的方式种植农作物，并实行二年轮
作；（4）第四圈种植牧草、放牧，以及粮食，不实行集约生产；（ 5）第五圈实行粗放的三年轮作
制；（6）第六圈放牧，也可发展粗放的种植业。
9、（1）农业生产工具的类型。（2）农业劳动对象的不同。（3）土地资源和劳动力的数量。
（4）农业劳动力的素质。
10、（1）以纯粹规模报酬变动规律为理论基础的规模经济，包括内部规模经济和外部规模经济。
（2）以资源报酬变化规律为理论基础的生产要素的合理组合，即由于生产要素配合比例变动，从
而使要素的使用进入合理报酬阶段而产生的效益。（3）以机会成本为理论基础的内部经营与外部环
境相协调。
11、（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获
得相对长期稳定的职业和收入。（2）农机化水平的提高。（3）农业社会化服务的加强。（4）经营
者素质的提高。（5）集体经济具有较强的经济实力。
12、（1）土地的自然属性要求实行土地计划利用。（2）土地的经济特性要求实行土地计划利用。
（3）正确处理土地资源供给和需求的关系要求实行土计划利用。（ 4）国民经济的发展要求土地必
须计划利用。
13、（1）土地具有特殊的重要性。（2）土地供给的稀缺性。（3）土地利用后果的巨大社会性。
14、土地管理的基本目的是：维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治
阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土
地资源得到合理和充分有效的利用。
15、（1）保护土地所有权与使用权。（2）调整土地关系。（3）对土地所有权和使用权的必要
限制。（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个项目上的正确分配与合理利用。（5）实施土地
有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用
集中国家财政资金。
16、（1）立法手段。（2）经济手段。（3）技术手段。（4）行政手段。（5）政策手段。（6）计
划规划手段。（7）司法手段。（8）教育和科研手段。
17、（1）土地所有权的完全性。（2）土地所有权的排他性。（3）土地所有权的恒久性。（4）
土地所有权的归一性。（5）土地所有权的社会性。
18、（1）土地抵押权的优先清偿性。（2）土地抵押权的附属性。（3）土地抵押权的不可分性。
19、（1）搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益。（2）实行
城市综合开发建设，提高城市土地利用效率。（3）抓紧进行旧城区拆迁改造，充分利用城区闲置土
地和利用率低下的土地。（4）向城市土地空间发展，实行城市土地的立体利用。
20、（1）先调查、评价、规划，后开发利用。（2）扩大耕地面积与集约利用相结合。（3）在农
业优先的前提下，统筹安排用地比例。（4）开发利用与保护相结合。（5）专业化利用与综合利用相
结合。
21、（1）地域分异原则。（2）区位利用原则。（3）生态系统平衡原则。（4）系统综合原则。
22、关于现行农村土地使用制的改革与完善问题，家庭联产承包制是当前农村普通存在的土地

26
使用经营的主体形式。从整体来看，它适应中国农村现阶段生产力发展水平和农民的觉悟程度。因此，
目前多数地区土地的使用经营形式不宜做过大的，调整仍以稳定、完善家庭承包经营责任制作为深
化改革的立足点。对于家庭承包制所出现的各种问题，则应采用合理的政策、措施加以解决，以使承
包制进一步合理化、规范化与法制化。在经济发达、条件具备的地区可以通过土地承包经营权的合理
流动逐步实行土地适度规模经营。
23、中国城市土地使用制的改革有一个发展过程。这个发展过程，突出表现在如下五个方面：
（1）征收土地使用费（税）；（2）开展土地使用权有偿出让和转让试点；（3）制定地方性土地
使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土管理法；（5）制定全国性土地使用权出让和转让
法规与全面开放土地市场。
24、（1）土地是国家主权的物质实体，绝对要求由国家统一管理。（2）土地永恒存在及可永恒
利用，决定了土地资源管理一般不存在丢失与注销的问题。（3）土地资源管理，既是宏观管理，同
时又是微观管理。
25、（1）坚持城乡土地统一管理（2）土地管理工作只能加强，不能削弱。（3）建立完整、科
学、有效的土地管理体系。（4）在统一管理城乡土地前提下，发挥各行业开发、利用和保护土地的
积极性。
26、（1）绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度。（2）绝对地租
量取决于农业资本有机构成的相对水平。（3）取决于农业投资总量。
27、社会主义极差地租所反映的经济关系，是在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人
对超额利润的分配关系，它表现为地区间和单位间经济效益的某些差别，社会主义的极差地租的实
体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件优越的企业的
劳动者创造的超额利润。
28、（1）由于在较好的土地上连续追加投资的劳动生产率降低造成的。（2）由于社会对农产品
需求增加，有更坏的土地投入耕作，其个别生产价格作为社会生产价格，因而原来最坏土地的个别
生产价格低于这个新的社会生产价格，从而形成超额利润并转化为级差地租。（3）在最坏土地上追
加投资由于劳动生产率的不同而产生的级差地租。
29、（1）国家发展政策（2）土地利用计划与规划（3）价格政策（4）税收政策
30、（1）社会经济发展水平提高（2）人口数量及家庭户数增加（3）土地投机
31、（1）垄断性（2）权利主导性（3）不完全性（4）地域性（5）土地供给弹性小
32、（1）保护土地资源和良好的生态环境（2）实现土地优化配置（3）保证土地价格的基本平
稳。
33、（1）债权可靠，较为安全。（2）贷款偿还期较长，利息率较低。（3）土地金融一般 实行
债券化。（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务；相反债务人必
须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。
34、（1）发展土地金融业，可以为土地的开发、改良和建设筹措大量的、并能长期利用的资金，
促进国民经济长期稳定的发展。（2）发展土地金融业，可以促进国家土地政策的实施。（3）有利于
活跃商品经济，促进地产市场的形成和发育。
35、（1）按土地面积征收（2）按土地总收获量征收。（3）按土地收入征收。（4）按地价征收。
36、（1）保障国家财政收入（2）抑制土地征收（3）促进土地资源合理利用（4）引导土地利
用方向。（5）调节土地收益分配。
37、简答农业土地适度规模经营的组织形式。
（1）家庭经营型。包括种植业专业户和家庭农场 , 它是通过合同形式 , 接包其他农户转让的土
地或承包由村集体经济组织发包的土地而形成的 , 其特点是仍以家 庭为单位进行生产、经营、核算 ,
集体在产前、产中、产后提供一定的服务。包括：种植专业户和家庭农场
(2) 集体经营型。包括村办集体农场和厂办农业车间两种形式。其共同特点是：土地、农机等主

27
要生产资料的所有权,使用权均属经营单位集体所有,统一组织生产、经营、核算。包括：村办集体农
场，厂办农业车间
(3) 联合经营型。亦称联户农场、粮农联合体等 , 其共同特点是农户 ( 或其他组织 ) 在承包到户的
基础上 , 根据自愿互利的原则 , 以土地为纽带形成新的联合 体。既有在某些生产环节的松散联合 , 即
几个农户共同完成某些生产环节 的劳动 , 按劳计酬的联合互助 , 也有农户和农户、或农户、村组、和
技 术、管理人员等 , 以土地使用权、资金、技术等生产要素折价入股 , 组成 的股份联合农场。股份联
合农场 , 一般在银行建立账户 , 实行独立核算 , 风险共担 , 利益共享。在分配上采取按劳与按股分红
相结合的方法。
(4) 规模服务型。在保持分户承包、经济核算不变的前提下 , 通过在生产和流通的主要环节 , 例
如种子供应、机械耕作、排灌和收获、产品销售等方面 的合作经营或集体的统一服务 , 使分散经营的
农户达到规模经营的效果。
38．非专业估价：人人可以对某种物品的价格做出评估，其方法、精度差别巨大；
专业估价有五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务
承担法律责任。
39．（1）土地估价师评估土地的价值（value）而不是价格(price)
（2）土地估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（3）土地估价提供价值意见，但不对价格做出保证
（4）土地估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
（5）土地估价既是一门科学又是一门艺术
40．国有土地使用权出让（招标、拍卖、挂牌、协议）、转让（买卖、互换）、收购储备、作价入股、清产核资等流
转过程中土地使用权价格的评估；集体土地所有权流转过程中土地使用权价格的评估；
土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、不动产课税及司法仲裁涉及的土地估价业务；
企业改制上市、增资扩股等经济活动涉及的土地价格评估；
城镇基准地价，标定地价的评估、更新与咨询，城市地价动态监测；
农用地分等定级估价和农用地区片综合价等市场需要和土地管理需要的土地估价、规划、策划、
咨询等业务。
41．市场价值也称为公开市场价值，是在满足以下条件下的进行交易的最可能价格。
交易双方自愿进行交易；
交易双方出于利己的动机；
交易双方是精明的、谨慎的，并且了解交易对象和市场行情；
交易双方有比较充裕的时间进行交易；
不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价——邻居购买、在紧邻处地产商购买、原使用者购买
42．所有权——权力具有完整性、不限期性；
使用权——占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限；
地役权——对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力；
抵押权——债权人对相关债务的抵押品享有的权利；
租赁权——承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。
43．投资改良；——————————不是自然增值
外部经济——道路、公园、广场———真正的自然增殖
需求增加；————————————真正的自然增殖
通货膨胀；————————————不是增值而是保值
房地产使用管制改变（用途、容积率）—真正的自然增殖
44．两个：分等和定级
分等是把一个城镇（一般以县区为单元）作为一个点来看待，分等就是把全区域各个城镇按照

28
其社会经济、自然条件进行划分。——它反映城镇之间的差异。
定级就是把一个城镇作为一个面来看待，对其不同区片进行质量划分。——它反映城镇内部各区
片的差异。
我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
45．a.繁华度：商服繁华影响度；
b.变通条件：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度；
c.基础设施：生活设施完善度、公用设施完备度；
d.环境条件：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度；
e.人口状况：人口密度；

六、论述题

1．（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦
荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增
加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建
成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土
地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。
2．（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获
得相对长期稳定的职业和收入。这样，在一定的空间范围内，农业劳动力人均负担的耕地面积才能
增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。（2）农机化水平的提高。农机化水平的提高，要求经营
土地面积的扩大有利于农机的充分利用。在以手工和畜力为主进行操作时，自然就不存在扩大规模
的客观动因。（3）农业社会化服务的加强。一般说来，较大规模经营的成功与否，在相当大程度上
取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。这种服务的项目愈广泛、质量愈高，农业土地适度
经营规模的实现可能性也愈大。（4）经营者素质的提高。大规模经营与小规模经营相比，肯定需要
经营者有较高的素质。这些素质包括经营者的知识的广度和深度、管理能力、责任心等。（5）集体经
济具有较强的经济实力，有能力在规模经营的起步阶段给予经营者一定的经济扶持，并能在受灾年
景给予经济保险，也是一个重要条件。
3．以上分析表明，在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。承认并坚持这个经济范畴，对社
会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。
首先，地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。中国人多地少，土地资源十
分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用
是重要原因之一。新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。由于长期以来理论上的误解，认
为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。在理论上正本清
源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论基础。
其次，地租是加强土寺管理的重要经济杠杆。中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段
为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。在理论坚持
地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，
就能进一步强化土地管理，增强土地管理工作的权威性和有效性。
第三，地租是制定产品价格的重要依据。从农产品来看，制定价格必须以其社会生产价格为基
础。农产品的社会生产价格包括三个部分，即：生产成本+平均利润+绝对地租。劣等地农产品的个
别生产价格作为社会生产价格，即生产成本+平均利润，这是假定劣等地不提供地租为前提的。然而
在社会主义制度下，即使劣等地也要缴纳绝对地租，即土地所有权在经济上也要求实现。如果否定
地租范畴，不把绝对地租作为农产品价值的一个必要部分，那么，在此基础上制定的农产品价格必
然低于真正的社会生产价格。那样，在农产品生产中，不是土地经营者得不到平均利润，劳动者得

29
不到正常的劳动报酬，就是土地所有权在经济得不到实现，因而也就不利于农业生产的正常发展。
最后，地租也是制定土地价格的基础。在资本主义土地私有制度下，土地是可以买卖的商品。土
地价格实质上是地租的购买价格，是地租的资本化，它取决于地租量和利息率的大小。
在社会主义制度下，由于自然土地没有投入人类劳动因而没有价值，因此一般说制定土地价格
不能以土地价值作为基础。土地价格受多种因素，如土地投资、土地资源的供求关系等的影响。然而
地租量的大小是制定土地价格的基础之一。有了准确的地租量，就能较为容易地制定土地价格。而有
了能反映客观实际的土地价格，也就为开放土地市场进行土地交易、国家征用土地进行经济补偿以
及确定土地税收金额等，提供了客观标准。
4．根据马克思主义的地租理论和中国社会主义经济发展的实践，中国现阶段绝对地租的存在
是有其客观必然性的。这种必然性，要从绝对地租形成的条件、来源和原因等方面加以分析和说明。
首先，从绝对地租形成的条件和来源看。目前中国农业生产力水平仍然大大低于工业，农业的
资金有机构成也大大低于工业。
其次，从绝对地租形成的原因来看。中国现阶段仍然存在着土地所有权的垄断，并要求在经济
上加以实现。马克思在理论上对绝对地租的研究和阐述有一个发展过程。
第三，从土地所有权与使用权的关系看。中国仍然存在着土地使用权所有权的分离，这是绝对
地租形成的前提。绝对地租是土地使用者为获得土地使用权向土地所有者支付的经济代价，它是土
地所有权在经济上的实现，反映的是土地使用者与所有者的经济关系。
5．我们可以把马克思的土地价格形成理论概括为以下几点：
(一)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格马克思认为，任何
物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投
入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。马克思指出：
未开垦的土地“没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”。“土地不是劳动的产品，从而没有任
何价值。”但是，土地具有特殊的使用价值。在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服
务，即产生地租。正因为有了地租，才产生了土地价格。马克思指出：“实际上，这个购买价格不是
土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”)。而地租的产生，是导源于人们对土地的垄
断。由于土地有限，便产生了土地私有权的垄断。“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，
而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”
(二)土地价格的实质是地租的资本化
在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。“假定平均利息率是 5％，那末一个每
年 200 镑的地租就可以看作—个 4 000 镑的资本的利息。”“如果一个资本家用 4 000 镑购买的土地
每年提供 200 镑地租，那么，他从这 4 000 镑得到 5％的平均年利息，这和他把这个资本投在有息
证券上，或按 5％的利息直接借出去完全一样。”因而，将地租按一定的利息率还原成一个资本量
便是土地价格。马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格”。其公式为：土地价格=地租÷还原
利息率。例如，一块土地的年地租量是 200 元，而当时的银行利率为 5％，那末，其价格就为
200÷5％＝4000(元)。
(三)已利用的土地由土地物质和土地资本构成
我们现在所利用的土地，都经过了人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。马克思把这种固
定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。土地资本本身也像其他固定资本一样，会
损耗和消失。土地资本能为土地所有者带来利息和折旧，它是租金的一部分。而纯粹的自然土地，即
抛开了土地资本或土地改良物价值的土地就称为土地物质。土地物质纯粹是自然的恩赐，它给土地
所有者带来真正的地租。土地资本的利息、折旧和真正的地租一样，都构成了土地所有者的收入，从
而都决定土地价格。正如马克思所说：“土地价格无非是出租土地的资本化的收入。
6．现阶段中国土地市场的机能主要表现在以下几方面：
(一)优化土地资源配置

30
 在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，
而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使
用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最
高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等
零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的
城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在 1988 年开征城镇土地使用税前，国家作
为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，
完全由企业(使用者)得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的
调节作用，有利于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。同时，地租能真正
地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。这样，不但达到节约用地的目的，而
且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。
（二）调整产业结构，实现宏观调控
经济的健康发展，需要有合理的产业结构。土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的
杠杆。国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供了
土地保障。比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产
利润，促进其扩大再生产；倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营
利润，抑制其发展。
（三）促进房地产业健康发展
土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是
不可能使房产市场正常运转的。建国以来，我们在城市建设(包括住宅建设)上投入了巨额资金，但
由于实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建
设维护资金十分匮乏。同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧
张，使房地产业处于恶性循环中。而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回
投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。
（四）有利于健全社会主义市场体系，发展社会主义市场经济在社会主义初级阶段，仍然存在
着商品经济。为此，就得建立各种市场，如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市
场、房地产市场等。土地作为生产要素的一种，自然不能游离于市场之外。在产品和生产资料由市场
调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使用，不但不能使生产资料(土地、资金、设备)与劳动形成最
佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之间竞争的条件不平等。这对社会主义市场体系的完善、价值
规律调节作用的发挥极为不利。因此，作为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促
进社会主义市场经济的发展。
7．几十年来，中国城市土地一直是实行行政划拨、无偿无限期使用制度。这种土地使用制度，
使城市土地得不到合理利用，城市规划难以实现，企业对土地多占少用、占而不用，其利用效益非
常低下，而无偿占用好地的企业却能得到级差土地收益。种种弊端已使这种土地使用制度进入死胡
同。因而，自 80 年代以来，各城市相继改革，开始实行土地有偿使用制度，并进而在一些开放城市
和沿海地区开放土地市场。事实证明，逐步开放土地市场，是中国社会主义经济发展的客观需要，
有其必然性。
(1)土地市场是土地有偿使用的载体
土地有偿使用，不单是为了在经济上实现土地所有权、增加财政收入的目的，而主要是为了合
理使用土地资源，使其发挥最大的经济效益。为了达到这一目的，土地必须进行流转，而用经济手
段、市场机制来加以实现，必须开放土地市场。因此，要实行土地有偿使用，也就必然要开放土地市
场。
(2)土地市场是发展商品经济的内在要求
在商品经济体系中，土地是重要的生产要素，只有进入市场，才能实现土地资源的最优配置。

31
同时，随着商品经济的发展，各企事业单位用地数量经常发生变化，有的企业倒闭，土地需要转移 ；
有的企业生产扩大，土地需要增加。但行政划拨的土地分配制很难适应这种多变的现实，从而造成
好地得不到好用，多占少用、占而不用等。此外，在商品经济运行中，如果土地这一生产要素没有价
格，则价值规律就会以扭曲的形式发挥作用。
因为，企业没有地租、地价的压力，在企业产品成本中体现不出来，使企业利润与企业经营水
平不相符，从而使整个价格体系失真，商品经济的发展就必然受阻。因此，企业经营机制的转移，
商品经济的发展，也必须开放土地市场。
(3)土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分
商品经济的正常发展，有赖于建立完整统一的市场。完整统一的市场主要包括：生产资料市场、
消费品市场、劳务市场、资金市场、技术市场、房地产市场等等。中国经济体制改革的基本目标是建立
与完善社会主义市场体制。在现实中，首先建立起来的是消费品市场，而后有资金市场和劳务市场 ，
大部分生产资料 (如原材料、燃料等)都进入了市场体系。如果土地这一最重要的生产资料游离于市场
之外，首先是消费品的价格难以按正常的生产成本计算；其次是其他生产资料也很难与土地形成最
佳组合。土地的行政划拨手段分配与市场机制不能融为一体，双轨运行，势必引起摩擦和冲突。长此
以往，社会主义市场体制就难以建立起来。
8．任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。土地市场的建立，也同样要
求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市
场的建立所要求的环境条件就更加严格。这些条件主要是：
（1）清理地产、明晰权属。进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。土地一经
转移，如若地籍不明，则难以管理。解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之 60、70
年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍
管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基
础条件。
（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关
系到土地市场的正常发育和发展。只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科
学依据。否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。
（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权
的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。国有企业是国有资产的使用经营者，
因此，企业的最终所有权是国家的。在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖国家平价调
拨，经营亏损也要由国家负担，企业预算一直处于软约束状态。在这种体制下，土地价格的高低与
企业盈亏无关，从而使企业在土地市场中不根据自身的经营能力及土地的真实价值来确定地价，必
然导致地价畸形与扭曲。只有割断企业同国家之间这种供给式的关系，硬化企业的预算，才有利于
土地市场的健康发育。
（4）完善金融市场，发展土地金融业。世界各国的经验表明，地产业的发展离不开金融业的支
持。地产业是一项投资大、回收期长的产业，没有银行支持难以进行。只有土地金融业发展起来，土
地市场才能繁荣兴旺。
（5）完善土地法规及地政管理机构。为了建立正常的土地市场秩序，保护地产投资者利益及交
易双方的权益，解决地产纠纷，抑制地产投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地
法规，同时，也要建立与土地市场相适应的地政管理机构。地政管理机构的设置必须面向市场，需
要有决策机构和分工细密的执行机构。
9．国家对土地市场进行宏现管理调控，要以经济手段为主，综合运用经济的、法律的和行政的
等多种手段。其中法律手段是经济手段和行政手段的依据，经济手段是主体，行政手段是法律手段
和经济手段的保证。具体说，对土地市场管理调控的手段和措施主要是：
（1）通过法制手段，调控土地市场开放的范围、规模和程度。

32
 由于我国土地市场还是刚刚开放，市场运行的条件还不完备，加之，各地经济发展水平和城市
房地产业发展程度差异很大，因此，各地土地市场发育程度差别很大。国家必须根据各地土地市场
运行的具体条件，对土地市场的开放作出明确的法律和行政规定，以调控土地市场开放的范围、规
模和程度。
如在土地市场方面，考虑到企业、居民的承受能力，国家规定目前主要在东南沿海城市和内地
一些大中城市实行城镇国有土地使用权的出让、转让，开放土地市场。目前我国城市土地分配实行市
场机制和行政划拨“双轨制”。在“双轨制”下，国家就要有明确的法律和行政规范，即哪些土地
适用市场机制(出让)，哪些土地采用行政划拨手段分配，要做出明确的限定。
（2）通过制定并实施土地开发计划，调控土地市场供给量。
城市的建设发展，其土地供给，一方面靠向城郊扩展，将农业用地转为城市用地；另一方面是
进行旧城改造，以提高城市土地利用率。依据城市发展的总体规划，制定并实施年度地开发计划，
以控制城市土地，尤其是耕地每年的市场供给量。这项手段，可以保证土地资源的有计划利用，防
止盲目开发引起土地资源的破坏与浪费；同时又有利于城市土地市场的均衡供给，平衡市场供求关
系，控制国家基本建设规模。目前实行的年度耕地占用控制指标，就是实施这项手段的一项具体措
施。
（3）通过制定与实施城市土地利用规划与产业政策调控土地利用布局与结构。
根据城市的性质、土地利用现状及长远的社会经济发展目标，制定并实施城市土地利用总体规
划和细部规划，引导土地市场运行的方向，以防止土地市场自发运行导致的某些消极后果，实现城
市土地的优化配置。此外，通过制定并实施正确的产业政策和土地利用政策，对有利于土地优化配
置的土地利用行为给予政策优惠，反之给予限制，这也会促进城市土地优化配置和优化结构的实现。
（4）通过制定并实施社会经济发展计划、财政信贷政策和税收政策等，来调控土地的市场需求。
随着经济发展速度加快、投资增加及财政信贷和税收政策的放宽，对土地的需求必然增加；反之，
必然减少。运用这一机理，就可以通过制定并实施社会经济发展计划及财政信贷政策、税收政策来调
控土地市场需求的数量和结构，促进土地市场的供求平衡。此外，制定有针对性的地产的税收政策
(如设立土地增值税、土地荒芜税等)，可以在一定程度上抑制土地投机和虚假需求，防止土地浪费。
（5）通过制定并实施地产价格政策，。加强土地市场的价格管理，调控土地的价格水平土地市
场在一定程度上也和其他市场一样，价格的涨落也会引起供求关系的变动。通过制定并实施正确的
价格政策，加强价格管理(建立地产价格评估制度、灵活地采用土地出让方式等)，可以促进土地市
场供求关系的相对平衡，同时又可以防止土地价格暴涨与暴跌。
（6）通过现代信息手段，提高土地市场的透明度
土地市场主体行为的盲目性，往往是由于土地市场信息不灵、市场透明度不高所致。利用现代信
息手段，提高土地市场透明度，就可以引导企业做出正确决策，克服盲目性。实现上述措施，最根
本的条件是必须保证一级土地市场的国家垄断。
一级土地市场的国家垄断，首先是由我国特定的土地制度决定的。我国城市土地属于国家所有
实行土地所有权和使用权分离的原则，只有土地使用权可以进入市场流转。国家是城市土地的唯一
所有者，雌一的市场出让主体，其他任何单位和个人都不能成为一级土地市场的出让主体，即国家
垄断了一级土地市场的出让权。当然，土地使用权的受让主体仍然是多个，他们之间仍存在着竞争。
其次，一级土地市场的国家垄断也是保证地产市场正常运行，保证土地合理利用的需要。因为只有
一级土地市场的国家垄断，才能由国家统一制定并实施土地开发供应计划，防止土地盲目开发，切
实保护耕地，才能由国家统一制定并实施土地利用政策、土地价格政策、财政信贷政策和税收政策，
以调控土地供求关系和土地价格水平等等。
10．
（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的一个问题就是土地使用
权能否抵押。1988 年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995 年 1 月 1 日

33
实施的<中华人民共和国房地产管理法>第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用
范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”1995 年
10 月 1 日施行的（中华人民共和国担保法）对土地使用权和房地产所有权的抵押做了明确具体的规
定。这些法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定
具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。
（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性
土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高
居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难 。
这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积
极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保 ，
就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。
（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位
确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记
管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。
（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源
当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大
房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵
押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。
（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要
目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、
贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵
押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。
11 我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策
(一)我国农村土地补偿金制度存在的问题
2003 年进行的一项调查表明,目前中国每年国有土地收益流失至少在 100 亿元以上,失地农民总
数在 4000 万人左右,每年还以 200 多万人的速度增加。六成失地农民权益受到不同程度的损害,生活
困难。
1 补偿标准偏低,测算方法不够科学合理
据《土地管理法》,我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”,即征用土地补偿费,为该土
地被征前 3 年平均年产值的 6～10 倍;安置补助费,为该土地被征用前 3 年平均年产值的 4～6 倍。以
现金形式补偿的通常都在每亩 1.5～3.5 万元之间。这种测算办法说服力较差。
第一,以产值作为征地补偿标准不尽合理。
第二,征地补偿标准未包含土地的增值部分。
第三,一次性“买断式”给付,使补偿金没有得到有效利用。
2 现行征地补偿制度没有充分尊重农民对土地财产的经营权
现行的征地制度使土地承包经营权的物权化,使承包人获得了对承包地占有、使用、收益和根据
需要将土地承包经营权流转的权利;在承包期内,农户可以稳定、自主地支配土地承包经营权,并获得
相关利益,成为派生的、独立的财产权。这种变化使农户成为独立于集体土地所有权主体的土地承包
经营权的主体,独立地享有土地承包经营权的财产收益。现行征地制度在承认农民拥有集体土地所有
权的同时,又剥夺了农民对集体土地拥有的所有权及其使用权、收益权和处分权,一个重要表现就是对
承包权的剥夺:土地承包经营权成为物权以后,土地所有权和土地承包经营权成为两个对立的财产权 ,
分属于两个独立的主体———集体经济组织和农户。
3 现行的补偿金制度可能扩大城乡收入差距,不利于小康社会的全面建设
1995 年到 2002 年间,城乡之间收入差距对全国总体收入差距的贡献率明显上升,从 36%提高到

34
43%。这意味着 2002 年全国总体收入差距的 2/5 以上来自于城乡之间的差距,表明城乡之间收入差距
是非常巨大的。此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补贴待遇,农村还未建立起完善的社
会保障制度,对农民来说,土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市,那么城乡之间的差距将扩大,
这一方面影响国内的总体需求能力;另一方面也带来社会的不稳定因素。
（二）完善农村土地征用补偿金制度的措施
1 严格规范土地征用制度,强化农村集体组织和土地承包者的主体功能,提高其谈判能力,并限制
政府的牟利行为
首先要充分尊重农民市场主体的地位,引入市场机制,让农民与开发商直接谈判,在农民愿意接受
的价格下,按法定程序转让土地,并逐步实现征购并轨;其次要制订科学的法规和合理的办法,充实和完
善《土地管理法》,如依法设立征用权,明确征用权的主体、范围、补偿标准,特别要赋予农民在土地征用
过程中的主体地位和谈判过程中的所有者申诉权,完善征地委员审议、裁决制度,以合理解决土地征用
中的纠纷,切实保护集体所有者和农民的权益。避免某些利益集团在从事土地使用权流转交易的过程
中,伺机钻营、谋求私利,造成土地收益的严重流失。把政府排除在利益分配之外,其职能要由直接经营
土地转向规划、调控、管理、指导、监督和服务。
2 按土地征用目的分类建立土地补偿机制
中央一号文件规定:加快土地征用制度改革，各级政府要切实落实最严格的耕地保护制度……
要严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围……积极探索集体非农
建设用地进入市场的途径和办法。
对公益性用地如①政府机关和社会团体用地;② 交通用地;③ 水利及能源设施用地;④ 城市基础
设施用地;⑤ 基础性教育(学校、科研单位)用地;⑥ 国防军事用地;⑦ 其他公益事业用地。对此类多由
政府投资开发,尽量提高补偿金标准,并做好规划,使征地范围成为一定的经济圈,为农村的经济发展提
供有利条件。
对准公益性用地，除了提高征地补偿标准,还应建立合理的利益分享机制,允许集体经济组织代
表农民同征地主体平等协商谈判,让农民分享所征土地的增值收益,避免土地被“买断式”征占。
对经营性用地:即用于生产经营、商业开发用地,如房地产征用地、厂房用地等。应在符合规划要
求和审批制度的前提下,集体组织与用地者引入谈判机制,允许集体土地逐步进入一级市场,让集体经
济组织代表农民作为市场主体一方,直接参与市场交易;也可委托地产交易市场等中介机构办理。
3 多种渠道完善土地补偿金制度
在土地征用问题上,宪法做了明确的修改:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地
实行征收或者征用并给予补偿”,这要求
(1)提高现行土地补偿标准。
(2)加强对补偿金的监管,引入资金的正常增长机制。
(3)完善补偿金的使用。补偿金使用主要考虑的是保值和增值上。
12、农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策
1、农村土地市场发育的障碍主要有：
（1）第一，土地产权不明晰，土地所有权主体泛化。农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、
《民法通则》、《土地管理法》、农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”的主体代表，
法律规定却较为含糊。同时，农民作为集体经济组织的成员，对集体所有的土地是“按股份共有”，
还是“共同共有”，法律上也没有明确。由于土地所有权主体的泛化，致使在土地产权市场中经常
出现多元主体之间的权利之争，加大了交易成本，或者是造成了土地所有权的虚置。
（2）第二，土地所有权主体之间的权利与义务界定不清。以家庭经营为基础的经营体制是建立
在所有权主体凌驾于使用权主体之上的行政配给关系所决定的，并导致了土地所有权主体与使用权
主体之间的责、权、利”界定不清。
（3）土地的产权残缺不全。目前我国是把农村集体所有的土地纳入国有土地统一管理。农民对承

35
包的土地拥有使用权、收益权、经营自主权，却没有抵押权、继承权；土地市场的机制不完善导致第
土地市场的信息不畅通；土地交易价格被扭曲；土地交易的中介服务不完善。
（4）土地交易组织发育滞缓，土地市场需求乏力。农业经营的收益越来越低；农业风险的防范
机制尚未建立；农业社会化服务系统不完善；农村社会保障体系不健全；有些农民即使转移到二、
三产业，由于失业的风险和收入的不确定性，他们宁肯粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿意转
移出让，农村土地市场的发育因此而严重受阻。
2 推进农村土地市场化进程的思路与对策
（1）理顺市场主体之间的产权关系。明确集体土地所有权主体代表，强化所有权职能。进一步
明晰集体产权的主张。明确村民委员会作为集体土地所有权主体代表是比较现实和稳妥的选择。这既
尊重了历史，又考虑到了农村现状，而且操作的成本也不高。
（2）科学界定产权主体的权利和义务范围。一方面应当在法律上明确界定农村土地所有者的权
利和义务。在“两权分离”、农户作为土地经营主体的体制下，所有权主体对集体土地有监管权，如
按合同规定使用土地，防止荒芜、弃耕地或任意改变土地使用方向；另一方面，还应合理界定土地
使用权主体的权利范围。完整的土地使用权至少应包括排他的占有权、开发利用权、收益权、流转权、
租赁权、抵押权、继承权七项。土地使用权主体不得借口使用权独立而危及所有权主体的利益。
（3）完善农村集体土地的征用制度。首先，要严格界定公共利益的范围，杜绝任何商业性的征
地；其次，改变现在按土地原用途、以征地前若干年的产值为标准进行补偿的办法，推行土地评估
价格与市场价格相结合的补偿办法。再次，增加征地过程透明度。国家在征地过程中的作用主要是审
核征地目的，批准土地征用许可，监督征地过程的合法化，防止多征少用、征而不用等现象的发生。
（4）健全农村土地市场的服务体系。首先，建立地价评估机制。要尽快制定农村土地估价指标
体系，；其次，要确立科学的评估方法。地价评估的方法很多，如收益还原法、市场比较法、成本法、
剩余法、购买年法等；第三，要建立一支高质量的地价评估师队伍。
（5）建立以农地使用权抵押为特征的农地金融制度。
（6）健全土地交易的服务机构。一要设立相对稳定的交易场所；二要制定土地市场的交易规则，
打击非法交易；三要建立土地交易的监督管理机构，加强土地交易管理，处理交易纠纷；四要健全
土地交易的中介服务组织。
（7）规范土地流转行为。第一，建立土地档案，加强地籍管理。第二，构建适应产权市场化的
土地管理机制，加强对农村土地的宏观管理。第三，建章立制，加强地权交易立法，建立土地使用
权流转规则。
（8）提升土地需求的动力机制。第一，降低农业成本，提高农业比较效益。第二，加大税费改
革力度，切实减轻土地负担，保障农民的合法收益。
（9）完善农村社会化服务体系。继续加强农业基础设施建设和生态环境建设，加强农业技术的
科技攻关和成熟技术的应用推广，引导农民建立合作经济组织，为农民提供产、供、销、加工等一条
龙服务，从而为土地市场发育提供良好的外在环境。
（10）建立农业风险的防范机制。第一制定自然灾害、农业技术研究、基础设施建设等政府补偿
规划；第二，建立农业保障基金，加大政府支持力度。第三，尽快出台有关农业保险法案，把商业
保险引入农业风险防范机制。
（11）激活农村土地市场的供给机制为激活农村土地市场的供给机制，首先，必须加快建立多
层次的社会保障体系。其次，大力发展乡镇企业，推进农村城镇化进程，促进农村剩余劳动力转移。
第三，要继续破除城乡隔离的户籍管理制度，打破地方保护主义的樊篱，降低农民入城的“门槛”；
加快教育改革步伐，改变农村教育的“离农”现象；大力开展农村职业技术培训，多途径、多形式
提高农民素质，为农村剩余劳动力的转移创造更为有利的环境与条件。
13．
(1)优化土地资源配置

36
 在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，
而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使
用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最
高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等
零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的
城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在 1988 年开征城镇土地使用税前，国家作
为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，
完全由企业(使用者)得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的
调节作用，有利于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。同时，地租能真正
地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。这样，不但达到节约用地的目的，而
且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。
（2）调整产业结构，实现宏观调控
经济的健康发展，需要有合理的产业结构。土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的
杠杆。国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供了
土地保障。比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产
利润，促进其扩大再生产；倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营
利润，抑制其发展。
（3）促进房地产业健康发展
土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是
不可能使房产市场正常运转的。建国以来，我们在城市建设(包括住宅建设)上投入了巨额资金，但
由于实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建
设维护资金十分匮乏。同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧
张，使房地产业处于恶性循环中。而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回
投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。
（4）有利于健全社会主义市场体系
发展社会主义市场经济在社会主义初级阶段，仍然存在着商品经济。为此，就得建立各种市场，
如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市场、房地产市场等。土地作为生产要素的
一种，自然不能游离于市场之外。在产品和生产资料由市场调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使
用，不但不能使生产资料(土地、资金、设备)与劳动形成最佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之
间竞争的条件不平等。这对社会主义市场体系的完善、价值规律调节作用的发挥极为不利。因此，作
为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促进社会主义市场经济的发展。
14．（1）国家与集体土地所有权界线不清。
现行宪法第 10 条规定：“城市的土地属于国家所有”
，“农村和城市郊区的土地除由法律规定属
于国家所有的以外，属于集体所有”， “宅基地和自留地，自留山也属于集体所有。
《中华人民共和国
土地管理法实施条例》第 3 条规定：“农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购收归国有的土
地”，
“国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、沙滩以及其它土地”属于全民所有即
国家所有。从上述立法，我们可以得出：对农村土地，除了国家的，就是集体的。但现行立法并没有
界定，哪些土地是国家的，哪些土地是集体的，更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使对
我们一般认为界定得比较清楚的城市土地，实际上也是极其模糊的。如城市市区范围内，存在着一
些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展，新设建制市的城市不断涌现，老城市市区的不断
扩大。新设建制市的市区土地是否自然而使原集体的土地变为国家所有？同时，建制镇被法律认可
为城市范围，而建制镇的土地实际上主要属于集体所有，这种模棱两可，含含糊糊的规定，连立法
者也解释不清楚。
（2）集体土地所有权的权属不明确。

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 现行宪法，民法通则，土地管理法都规定了农村土地属于集体所有。但对农村集体土地所有权
的代表究竟是谁，立法和实践中都不甚明确。
土地管理法第 8 条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作
社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡
（镇）农民集体所有”， “村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有
的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”。
1989 年《关于确定土地权属问题的若干意见》中进一步规定：集体土地所有权的代表按乡、村、
组的实际占有为界线。很明显，上述立法规定了三种主体，即乡农民集体，村农民集体和村民小组
农民集体。这些规定，表面上确定了农村土地集体所有权的代表，其实不然。
首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，无论是在法律规定中还是
事实上都不存在所谓的乡农民合作社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村
土地所有权的代表。这样，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。乡政府作为一级国家行
政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。但由于存在着上述无人所有的缺陷，使乡政府对
土地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。
其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。根据村民委员会组织法（试行）第 2 条
规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教育， 自我服务的基层群众性自治组织”。村民委员会不
是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农村集体土地的所有者。
最后，村民小组也不能做为农村土地所有权的代表。因为在家庭联产承包责任制后，村小组的
组织基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作
为集体土地所有权的代表。
（3）集体土地所有权主体地位虚置。
从理论上讲，农村集体拥有法定所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但
在客观事实上，我国的集体所有权是一种不完全的权利，主要表现在以下两个方面：
第一，农村集体土地所有权的最终处分权属于国家。最典型的例子就是国家建设需要使用集体
所有的土地时，国家只要通过征用就可以了。虽然合理的限制权利是现代法律的重要特征，但我国
对集体土地的征用范围和世界各国的通行做法不同。世界各国认为的“公共利益”严格限定在国防、
环境保护，公共活动场所等方面，而我国则扩大到国家的一切经济活动范围。我国土地管理法第 23
条第 2 款规定：“国家建设征用土地，被征地单位应服从国家需要，不得阻挠 ”即不得因拥有土地
所有权而拒绝征用。
第二，集体土地所有权的经济利益得不到保障。
这表现在两个层次上：（1）国家通过行政权力， 侵犯农村集体土地的经营收益。农民经营使用
土地，一方面要向集体上交提留或承包费用；另一方面要向国家低价交售农产品和农业税，这实际
上是国家通过隐形方式从农村土地中抽取巨额地租。 （2）国家侵占农村集体土地流转收益， 根据
现行法律规定，集体所有的土地，只有经国家征用转为国家土地后，才能出让、转让。国家垄断土地
一级市场，政府对农村集体土地“先征后让”，征用土地的主体是国家而不是用地单位。征用后的土
地所有权属于国家，用地单位只享有使用权。国家征用土地，虽然也给土地所有人一定的价款补偿 ，
但补偿价款的数额远远低于土地的市场交易价格。这不仅使集体土地所有者失去了土地出让权，同
时也使本应属于集体的土地收益流入国库，集体土地所有者的主体地位无从体现。
15.试述开征二手房交易所得税对房地产价格的影响效果？
为了分析这项税收的影响，我们来看一下征税前后二手房市场供需均衡的变动情况。假设起初
市场的均衡价格和均衡数量分别为 P0 和 Q0，由于这项税收向卖方征收，最初它提高了卖方的成本，
使得供给曲线向左移动，移动幅度正好是税收量。而由于购房者既定的收入水平、偏好等条件不变，
在任何一种既定价格水平上，对二手房的需求量是相同的，所以，需求曲线不变。另外由于政府一
直采用“非饱和土地供应”政策，导致住宅供应短缺，二手房市场是一个需求大于供给的卖方市场 ，

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这就使得二手房市场的供给和需求弹性都不足。表现在图形上，即供给曲线和需求曲线都很陡峭，
结果是征税后，二手房市场的均衡价格大幅度上升，均衡数量下降。尤其是当需求曲线斜率绝对值
大于供给曲线斜率绝对值时，表示需求弹性小于供给弹性，税收可以主要通过提高销售价格来转移 ，
即使价格提高再多，购房者也不得不买。一种极端的情况，如果需求完全无弹性，即无论价格怎样
变动，需求量都不变，需求曲线是一条与横轴垂直的线，征税后，市场均衡价格的上涨幅度恰好等
于税收比。

七、案例分析

1． 本案是一件拍卖国有划拨土地的案件。关键问题是 : 乡镇一级政府是否有权拍卖国有土地。
本案发生在 1997 年 , 应适用 《中华人民共和国城市房地产管理法》来处理 ( 按国家规定建制 镇属于
城市的概念 ) 。
河南省平舆县射桥镇镇政府收回该镇职业高中临街土地拍卖即通过拍卖方式出让土地使用权 ,
由获得该土地使用权的人建楼房 , 属于房地产开发行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第 11
条规定 :" 土地使用权出让 , 由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同
拟定方案 , 按照国务院规定 , 报经有批准权的人民政府批准后 , 由市、县人民政府土地管理部门实施。
" 根据这一规定 , 只有市、县人民政府有权出让国有土地使用权 , 乡镇一级政府以任何一种方式出让
国有土地使用权都是违法的 , 应依法予以查处。
2 .这是一起因依法收回闲置土地而引起的行政诉讼。两审人民法院的判决都是正确的。 在法律
适用上该案涉及三个方面的法律问题 :
一是部门规章能否做为县人民政府依法作出具体行政行为和县、地两级人民法院进行司法审判
的依据。在我国法律体系中 , 全国人大及其常委会通过的宪法、法律 , 国务院通过两行政 法规 , 如
《基本农田保护条例》, 省、自治区、直辖市等地方人大通过的地方法规 , 国务院各部委通过的部门规
章都具有法律效力 , 都可以作为各级职能部门进行行政管理的依据 , 作为各级人民法院审理行政案
件的法律依据。刘文海之所谓《闲置土地处置办法》属于部门规定因而不 具有法律效力的辩解 , 是完
全错误的。
二是地区土地管理局于 1997 年 8 月做出允许刘文海征用 15 亩耕地的时间问题。当年 4 月中共
中央、国务院下达了 11 号令 , 决定冻结占用耕地。而地区土地管理局在冻结期间继续批 准占用耕地 ,
明显是违反中央 " 冻结令 " 的行为。
三是闲置土地 , 使用权能否依法收回的问题。
非农业建设占用土地应当坚持 " 十分珍惜、合理利用 土地和切实保护耕地 " 的原则 , 集约利用
土地。 《土地管理法》第 37 条规定 :" 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。" 针对当前非 农建设中存
在的土地大量闲置的情况 , 《土地管理法》规定了不同的处置办法 :
首先 , 对承包经营耕地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的 , 原发包单位应当终止承包合同 ,
收回发包的耕地 ;其次 , 对已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 , 如果建设单位一年内不用而又
可以耕种并收获的 , 应当由原耕种该幅土地的集体或者个人恢复耕种 , 也可以由用地单位组织耕种 ;
一年以上未动工建设的 , 应当按照省、自治区、直辖市的规定交纳闲置费 ; 连续 2 年未使用的 , 由原
批准机关批准 , 由县级以上人 民政府无偿收回用地单位的土地使用权 ; 该幅土地原为农民集体所有
的 , 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。第三 , 在城市规划区范围内 , 以出让方式取得土地使用
权进行房地产开发的闲置土地 , 则应依照《城市房地产管理法》的有关规定办理 , 即出让合同约定的
动工开发期限满一年未动工开 发的 , 可以征收土地闲置费; 满 2 年未动工开发的 , 可以无偿收回土
地使用权。
国土资源部于 1999 年出台《闲置土地处置办法就是从保护耕地、集约利用土地的基本国策出发 ,
针对我国建设用地大量 闲置的问题而采取的有效措施。根据这一部门规章 , 某县土地 管理局以县人

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民政府的名义作出依法收回刘文海闲置土地使用权的决定,是完全正确的。

3.本案例说明了以下问题

第一，解决了在土地资源供给有限的基础上，实施规模化经营和集约化经营的必要性；
第二，江苏实施“无地招商”，进行土地资源的重新整理，有利于资源的有效配置；
第三，江苏实施“无地招商”时政府对土地市场失灵的一种调整和政府作用的一个好案例。

4 案例分析，这是一起因土地承包纠纷而引发的破坏耕地种植条件的案件。

在本案中, 本来村委会可以采取友好协商的方式, 通过法律允许的方式合法地收回承包的土地 ,

却采取了在耕地上种植树木的错误作法 , 并且毁坏了耕地的种植条件。从村委会种植树木的综合情
况分析, 这不属于常见的农业内部结构调整占用耕地, 虽然《土地管理法》中没有明确规定对这种在耕
地上种植树木的破坏耕地行为怎样进行处理, 但某市土地管理局从严格保护耕地的原则出发 , 责令
村委会在限期内复垦还耕 , 是符合《土地管理法》的立法精神的。
进一步说, 《土地管理法》第 36 条第 2 款明确规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者撞自在耕地
上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第 74 条规定：“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自
在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等, 破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门
责令限期改正或者治理 , 可以并处罚款。”这两条规定都以“等”的形式对以其他方式破坏耕地种
植条件的行为应如何进行处理做了明确的规定。因此 ,市土地管理局的行政处罚既符合耕地保护的需
要, 也符合行政法中的行政合法性与合理性基本原则。

5 案例素材分析参考答案

（1）河北省制定的关土地法规提出的“稳定农村以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营
体制，赋予农民长期稳定的土地使用权，维护土地承包双方的合法权益，促进农业生产发展和农村
社会稳定”是考虑了我国现阶段农村经济发展水平和社会主义初级阶段的生产关系而提出的适应我
国国情的土地基本制度。
（2）第三条 本条例所称农村土地，是指农民集体所有的用于农业生产的耕地、果园、林地、草
地、农田水利用地、养殖水面以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。”强调了我国农村土地的构成的多样性
和四荒地的不可分割性。
（3）第四条 “农村集体经济组织成员对本集体所有的土地，享有平等的承包权；土地承包以农
户家庭承包为主，同时允许个人承包、联合承包、专业承包。”明确了土地财产权所有权归集体与农
户使用权承包关系的协调性。
（4）第五条“农村土地承包应当遵守国家法律、法规，执行国家政策，兼顾国家、集体和个人三
者利益，坚持公开、公正、民主、平等的原则，符合土地利用总体规划，合理开发、利用土地资源。”
强调了土地开发利用时的国家、集体和个人的关系。
（5）第六条 “县级以上人民政府农业、农经行政主管部门负责本行政区域内农村土地承包监督管
理工作，林业、水利、畜牧、水产等有关部门负责与本行业有关的农村土地承包监督管理工作。乡级
人民政府负责本行政区域内农村土地承包管理工作，除履行前款所规定的职责外，并负责发放土地
承包经营权证书以及土地承包合同的鉴证、档案管理和纠纷调解。”该条款规定县乡级土地管理与机
构和职能。
土地利用率是指已利用的土地面积（包括耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用
地、水域等）占土地总面积的比重。

6 图表分析论述题

本题在分析北京土地资源和土地利用现状的基础上，对北京土地的合理利用提出以下建议：

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 本图表总体上反映了目前人们对土地资源进行开发利用的程度，同时也从另一方面说明了区内
土地资源进一步开发利用的潜力大小。 根据定义，土地利用率=已利用土地面积/土地总面积。全市
现状土地利用率为 88.82%，利用率堪称较高。在综合分析北京土地资源和土地利用现状的基础上，
对北京土地的合理利用提出以下建议：制定好北京市土地利用总体规划，以作为城乡土地管理的依
据；实现人口和产业的合理布局，加快市区边缘集团以及远郊卫星城的开发建设；完善用地审批管
理制度和土地利用法规体系，加强对土地利用变化的动态监测管理； 实行严格的土地用途管制制
度，依据规划确定的用途分区，对农用地转为建设用地进行严格的审批。

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