Etudes LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES ET LA REGLEMENTATION ANTI-SPOLIATION Chakib EL OUFIR Professeur a V Université Mohammed V de Rabat Faculté des Sciences juridiques, économiques et sociales, Agdal Les SCI n’ont jamais connu une réglementation spécifique, elles ont toujours été régies par les dispositions du DOC relatives au contrat de société jusqu’a une date récente quand ce demier a vu se greffer de nouveaux articles consacrés & la société civile immobiliére. Bien que ce soit une réglementation de circonstances, celle-ci s'imposait par la nécessité de lutter contre les pratiques malsaines auxquelles ont servi les SCI au Maroc. C’est pourquoi il faut d'abord connaitre Ia situation de ces sociétés avant I’intervention du Iégislateur pour voir ensuite comment ce dernier a dressé sa stratégie de lutte contre ces déviations. I. La situation des SCI avant 2019 La SCI est une forme juridique destinée uniquement au domaine immobilicr. IL convient de voir quels sont les usages normaux qui en sont faits en France pour dresser ensuite un tableau sur les pratiques marocaines et les premiéres tentatives de redressement de la situation. A. Les pratiques en France Si nous avons trouvé utile de dresser, en premier, la situation de ces sociétés dans les pratiques en France, c’est tout simplement pour nous renseigner sur les usages naturels qui sont faits de ces sociétés. Des différentes lectures relatives 4 la SCI en France on retient qu’il en est fait de multiples usages.oy 2 Chakib El Oufir Elles permettent a leurs associés d’investir en commun dans |’immobilier soit pour la gestion d’un patrimoine, soit pour en faciliter la transmission en cas de succession (1), soit pour la mise en location de logements, permettant de percevoir des revenus locatifs..., ¢’est ce qu’on appelle en général les SCI de gestion. Il existe aussi des SCI qui se rapprochent des précédentes qui sont destinées aux familles et qui leur permettent d’acheter un bien immobilier (notamment A crédit) ou de faire apport au capital d'un immeuble qu’elles possédent et qui devient la propriété de la société et chaque membre de Ja famille, apporteur, recevra en contrepartie des parts sociales correspondant & son apport. Elles peuvent aussi étre utilisées par les professionnels de la promotion immobiligre pour la réalisation de projets immobiliers consistant en I’achat de terrains, leur construction et leur vente (2). C’est la forme connue en France sous le nom de SCI de construction vente (SCICV) (3). Le seul usage dévié des SCI qu’on peut trouver dans ces lectures est celui qui consiste a utiliser cette forme de société par des débiteurs pour dissimuler leur patrimoine privé de leurs créanciers. « La SCI devient propriétaire du bien et la personne qui réalise l’apport recevra en contrepartie des titres de la société. Mais si l’opération a comme unique but déchapper aux créanciers, I’action paulienne (4) peut permettre A ces deniers de faire revenir le bien immobilier dans le patrimoine personnel » fait-on observer dans I’une de ces publications (5). Qu’en est-il m tenant des usages qui sont faits des SCI au Maroc ? B. Les pratiques au Maroc Certains spécialistes dans le domaine immobilier ne manquent pas de montrer les avantages et les limites des SCI en indiquant que si I’achat de biens immobiliers au Maroc peut permettre de sécuriser la succession, ses avantages fiscaux sont trés limités (6). (1) Ainsi, ce n'est pas Je bien immobilier lui-méme qui sera transmis mais les parts de Iasociété, cela permettra done a’éviter les problémes de T'indivision successorale. (2) Rappelons que si T'achat des immeubles pour les revendre est un acte de commerce en France, 1a promotion immobilidre n’en est pas un, @) Voir pour T'enscmble de ces lectures : https://wwwlemonde fr/argenv/article/20 5/04/18/cing-bonnes-raisons-de- cereer-une-sci_4618470_1657007.huml ; https://www legalplace.fr/guides/a-quoi-sert-une-sci/ ;hitps://www -expert- ‘comptable.comiches-pratiques/qu-est-ce-qu-une-sci-societe-civile-immobiliere html. (4) Laction paulieane » est une voie de droit qui permet & un exéancier d'attaquer un acte fait par son débiteur lorsque ce demier a agi en fraude de ses droits. Cette action est utilisée notamment pour permettre au créancier de faire réintégrer dans le patrimoine de son débiteur un ou des biens que celui-ci avait aligné a un tiers, généralement complice, dans le but d'empécher le eréancier de faire saisir ce ou ces biens. htps://www.dictionnaire-juridique.com! definition/action-paulicnne php () hupsi/www Jecoindesentrepreneurs.fr/sci-la-societe-civile-immobiliere! (©) hitpsv/www,marrakechrealty.com/wp-contentluploads/2018/1 I/logo-MR png REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobiliéres et la réglementation anti-spoliation 61 Mais dans un article de presse sous le titre « Anti-spoliation ; méfiez-vous de la SCI! » on peut lire : « Certaines sociétés civiles immobiliéres (SCI) servent de véhicules juridiques aux malfaiteurs. Is en usent pour spolier les terrains, immeubles, villas... Voire blanchir l’argent salle dans la pierre » (7). Dans un autre article du méme quotidien I’auteur dénonce : « Le régime des sociétés civiles immobiliéres (SCI) a souvent été 4 U'origine de plusieurs opérations de spoliation en raison des nombreuses failles que comporte le dispositif. Servant parfois de véhicules pour des transactions frauduleuses, elles ne peuvent étre retracées que si elles possedent un bien immeuble. De plus, il est difficile de vérifier l’authenticité des actes rédigés par ces structures » (8). On peut lire également dans des sites juridiques que les SCI « sont utilisées en tant que véhicule intermédiaire facilitant les falsifications, la spoliation immobiliére et la dissimulation du patrimoine foncier » (9). De leur cété, les praticiens du droit n’ont pas manqué de se plaindre des pratiques 2 leur niveau : « Ces sociétés n’ont pas de personnalité morale. Elles n’offrent aucun repére et peuvent etre créées par n’importe quel quidam. Rien ne permet de vérifier Uauthenticité de leurs actes ou celle de l'identité des gérants » déplore un notaire (10). « Une SCI n'est pas tracable et ne peut pas faire l'objet d’une recherche numérique @ V’échelle nationale », affirme de sa part une avocate au barreau de Marrakech, « Ces sociétés sont difficiles a assigner >. Pour cette praticienne, obtenir des informations sur une SCI a toujours été une gageure. «La SCI est le moyen idéal pour ceux qui voudraient dissimuler leur patrimoine foncier. Les parts sociales d'une SCI peuvent faire l'objet d'une cession en toute discrétion, et leur insolvabilité peut étre facilement organisée » (11). C’est ce qui avait poussé le comité de coordination du code de commerce a émettre un avis pour essayer de redresser l’un des aspects de ces pratiques, A savoir la tragabilité des SCI. C. Lintervention du Comité de coordination du registre de commerce Il était alors question pour le ministre de la justice de mettre un peu d’ordre dans la transparence des SCI. C’est ainsi qu'un avis en date du 22 décembre 2009 portant le (7) Franck Fagnon, L'Economiste, Edition n° 5370, le 12/10/2018. (8) Hassan EL ARIE, L’Economiste, Edition n° $584, le 03/09/2019. (9) https://vww.actualitesdudroit.fr/browse/afrique/droits-nationaux/1855 | /maroc-societes-civiles-immobilitres-un- projet-de-loi-pour-plus-de-transparence. (10) htps://www.medias24.com/MAROC/DROIT/182834-Spoli immobilieres htm. (11) Idem. jon.-Vers-la-fin-de-I-opacite-des-societes-civiles- REMALD, numéro 152, mai-juin 202062 Chakib El Oufir numéro 60 (12) du comité de coordination du registre de commerce, institué & la direction des affaires civiles (13), a rendu obligatoire l’immatriculation des SCI au registre de commerce. Ce comité a estimé que du moment que le code de commerce de 1996 a intégré dans le commerce l’exercice habituel de I’achat des immeubles avec I’intention de les revendre en l'état ou aprés transformation, et puisque I’activité des SCI porte sur les immeubles, il est devenu obligatoire pour ces dernitres de se faire immatriculer au registre de commerce. Si l'intention des rédacteurs de cet avis est louable, ce dernier préche par sa généralisation. Analysons la situation de prés. En France, l'article L.110-2° du code de commerce répute acte de commerce « Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, & moins que Vacquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs batiments et de les vendre en bloc ou par locaux ». Cet article distingue deux opérations: si l’achat des biens immeubles pour les revendre est un acte de commerce, la promotion immobiliére reste du domaine civil. Par conséquent, si les SCI peuvent valablement pratiquer de la promotion immobiliére il leur est interdit d’exercer la premiére opération d’achat pour revente des immeubles qui est une activité commerciale ; dans tous les cas, la SCI en tant que société, méme civile, doit se faire immatriculer au registre de commerce et des sociétés. Au Maroc, l'article 6-3° du code de commerce considére une activité commerciale Vexercice habituel ou professionnel de « l’achat d’immeubles en vue de les revendre en l'état ou apres transformation ». Donec, au Maroc, les deux activités sont interdites aux SCI puisqu’elles sont des activités commerciales, Mais il ne faut pas oublier les caractéres habituel ou professionnel de V’exercice de l’activité. L'avis du comité a bien fait allusion & « I’habitude », mais il n’en a pas tenu compte pout le cas des SCI. Partant, l’exercice de I’une de ces activités 4 titre isolé, ct c’est 1a l’objectif par essence de la société civile immobiliére, ne fait pas delle une société commerciale. Si elle est une société immobiliére c'est bien parce qu'elle @ pour objet les immeubles. Mais dire que, puisque I’achat des immeubles avec l'intention de les revendre en l'état ou aprés transformation est devenue une activité commerciale et, comme l’activité des SCI porte sur les immeubles, elles doivent obligatoirement se faire immatriculer au registre de commerce, c’est faire carrément de la SCI une société commerciale par défaut, et deviendrait, dans ce cas, une « Société commerciale immobilire » parce qu’elle a pour objet un immeuble. Et l’avis d’ajouter que méme les SCI constituées avant le nouveau code de commerce doivent désormais se faire immatriculer. C’est alors que le comité a proposé de transformer la SCI en SARL, et c’est I8 une proposition logique juridiquement. (12) Cet avis est publié au http:/Awww ompic.org.ma/fr/contenvois-et-reglementations-ree (13) Comité de coordination instauré par l'article 21 du décret n° 2-96-906 du 18 janvier 1997 pris pour l'application du chapitre II - relatif au registre du commerce ~ du titre IV du livre premier de la loi n® 15-95 formant Code de commerce. REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobiligres et la réglementation anti-spoliation 63 Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les SCI peuvent parfaitement bien avoir pour objet I’achat d’un immeuble en vue de le louer, dans ce cas la société n’est nullement commerciale, et n’aurait pas a se faire immatriculer au registre de commerce ; 4 moins que ce soit de la location de meublé qui est commerciale au méme titre que les hétels. Mais le phénoméne le plus grave en la matiére c’est celui des affaires des immeubles spoliés qui a connu un développement dangereux au Maroc. « La question des spoliations immobiliéres, a noté récemment un quotidien de la place qui s’est beaucoup intéressé a ce sujet, a longtemps mobilisé l’attention publique tant au Maroc qu’é I’étranger. De nombreux propriétaires ont en effet été dépossédés de leurs biens. Les chiffres obtenus aupres de la direction générale de l’Agence nationale de la conservation fonciére indiquent que plus de 7000 biens immeubles en déshérence ont &té identifiés. Il s’agit de propriétés appartenant d'anciens colons, @ des membres de la communauté juive émigrés... Le point commun entre ces biens est qu’aucune opération n’a été initiée depuis plusieurs années » (14). La SCI était donc utilisée au Maroc pour toutes les déviations sauf pour leur finalité naturelle. II était alors temps que le législateur intervienne pour mettre fin & ces pratiques. II. La situation des SCI avec la nouvelle législation anti spoliation La situation est devenue tellement grave au point qu’une lettre royale en date du 30 décembre 2016 a été adressée au ministre de la justice lui ordonnant de créer un « mécanisme de lutte contre la spoliation fonciére ». Une commission a été alors instituée sous la présidence du ministre de la justice chargée de suivre la question des spoliations des biens d’autrui et a publié sa stratégie le 14 février 2017 pour intervenir sur différents fronts qu’i convient d’aborder dans T’ordre chronologique. Si les SCI constituent I'un des instruments de forme stratégiques de la spoliation immobiliére que cette commission a eu pour objectif d’encadrer légalement, cette derniére a préféré d’abord s’attaquer aux instruments de fond. A. Les interventions au niveau du fond ‘Ace niveau les pouvoirs publics ont d’abord mené des réformes pour mettre un terme aux failles des instruments juridiques utilisés par les spoliateurs (article 4 du code des droits réels), mais ils ont délibérément délaissé Ia plus importante arme des spoliateurs (8 savoir Particle 2 du code des droits réels), pour s’attaquer ensuite au volet pénal. (14) L’Economiste, Edition n? 5565 du 26/07/2019. REMALD, numéro 152, maijuin 202064 Chakib El Oufir a. L’article 4 du CDR et la fin des procurations SSP La premitre mesure mise en place dans le cadre de cette stratégie a été de compléter Varticle 4 du code des droits réels par une loi n° 69-16 promulguée par dahir n° 1.17.50 en date du 30 aofit 2017 (15). Le but de cette loi est de mettre fin & ces pratiques qui utilisent les procurations sous seing privé pour accorder au mandataire le droit de transférer la propriété des biens immeubles. Désormais, a l’instar de tous les autres actes prévus par cet article relatifs au transfert de propriété ou a la création des autres droits réels ou leur cession, modification ou suppression, les procurations les concernant doivent aussi, et sous peine de nullité, étre établis par acte authentique (par notaire) ou par acte & date certaine établi par un avocat agréé prés la Cour de cassation. Aussi, au méme titre que les autres actes, lorsque la procuration est dressée par un avocat, elle doit tre signée et toutes ses pages visées par les parties et la partie l’ayant établi. Les signatures des parties doivent étre authentifiées par les autorités locales compétentes ; quant a la signature de l’avocat qui a dressé lacte, elle doit étre validée par le greffier en chef du tribunal de premiére instance de sa circonscription judiciaire. Autrement dit, les formalités prévues par l'article 4 relatives aux actes prévus par cet article sont désormais applicables méme aux procurations les concemant, marquant ainsi la fin des procurations SSP. Suite A cette importante modification de Iarticle 4° 1’Agence Nationale de la Conservation Fonciére a, de son cété, mis en place tout un arsenal de mesures pour contribucr a cette stratégie de lutte contre les spoliations fonciéres. Crest ainsi que depuis septembre 2018 toute demande d’une copie du certificat de propriété immobilitre concernant une tierce personne ne peut étre effectuée qu’en vertu d'un mandat officiel ou par l’intermédiaire d’un notaire, avocat ou adl Jae. Cette -demande doit, en outre, obligatoirement étre légalisée et accompagnée d’une copie de la carte d’identité. Méme la consultation des titres fonciers concernant les tiers est devenue interdite sans procuration. D’un autre cété, l’Agence de la conservation fonciére a institué un systéme d’alerte appelé « Mohafadati » qui permet d’étre informé sur les formalités opérées sur le titre foncier (inscription, enregistrement...) sans se déplacer 4 la Conservation fonciére. En cas” de tentative de modification d'un titre foncier, un SMS ou un e-mail est alors envoyé au propriétaire qui est inscrit en ligne au syst¢me au préalable. (15) B.0. n° 6604 du 14/9/2017 en arabe. REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobilidres et la réglementation anti-spoliation 65 b, Le fameux « article spoliateur » Cette mesure est certes trés importante du moment qu’on a privé les spoliateurs d’un instrument de taille pour la réalisation de leurs forfaits (les procurations SSP), mais Particle 2 du code des droits réels, qui est le plus dangereux, n’a malheureusement pas semblé beaucoup effrayer la commission instituée sous la présidence du ministre de la justice suite aux directives royales. Méditons cet article : « Les titres fonciers et les inscriptions qui y sont portées, postérieurement 4 leur création, conservent le droit y afférent et font preuve a l’égard des tiers que la personne qui y est dénommée est le bon titulaire des droits qui y sont mentionnés. Les annulations ou modifications ou radiations des inscriptions portées sur le titre foncier ne peuvent étre opposées au tiers inscrit de bonne foi et ne peuvent lui porter préjudice, sauf si le titulaire du droit a subi un préjudice suite @ une falsification ou @ un faux et usage de faux, et @ condition qu’il ait intenté son action en réclamation de son droit dans un délai de quatre ans 4 compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, de modification ou de radiation » (16). Un tel article dans un code de droits réels est intolérable dans un Etat qui se veut étre de droit 541 44> et dont la constitution proclame la protection du droit de propriété. Cela veut dire tout simplement que si une personne se fait spolier par des escrocs et par le biais de documents falsifiés et que son bien a été immatriculé sous le nom d’un tiers (de bonne foi), 4 ans aprés cette immatriculation, ce dernier serait en droit d’expulser le propriétaire de « son » bien immobilier. Le droit foncier est désormais frappé au Maroc une prescription acquisitive exceptionnelle de quatre ans! (17) Il semblerait que ce texte a été inséré dans la logique de protéger les personnes de bonne foi acquérant des biens spoliés, d’ailleurs le texte y fait bien mention, cet argument est néanmoins inadmissible pour dépouiller les citoyens de leurs propriétés. Cet article fait le bonheur de la mafia de la spoliation fonciére, et l’on comprend aisément Ja recrudescence de ce phénoméne au Maroc. Au lieu de dissuader les escrocs, le législateur les en encourage : dés lors, ne peut-on pas parler de “spoliation légale” ? Et c'est a juste titre qu’il a été surnommé “l’article spoliateur” (18). Crest & se demander quels sont ces étrangers qui vont s’aventurer A investir dans Vimmobilier au Maroc ? (16) C’est nous qui traduisons faute de version frangaise du code des droits récls. (17) I semble que le groupe du PID avait déposé en 2016 une proposition de loi pour prolonger ce délai a 10 ans, mais le principe de cette extraordinaire « prescription » persistera toujours ; ce qui est intolérable du point de vue juridique ct éthique et non pas une question de temps (4 ans ou 10 ans), (18) https://www.yabiladi.com/articles/details/88244/cese-enterine- 22/01/2020. idoyer-associations-victimes.html ; publié le REMALD, numéro 152, maijuin 202066 Chakib El Oufir De son cété, saisi par le gouvernement sur le chantier du foncier au Maroc, le Conseil économique, social et environnemental (CESE) lors de sa 10Se session ordinaire a rendu son avis qui a recommandé de « renforcer les dispositions pour lutter contre la spoliation fonciére en ces termes, il faut : — réviser Varticle 2 du code des droits réels afin de protéger les intéréts des propriétaires et des acquéreurs de bonne foi, en cas de spoliation fonciére ; réer un fonds de garantie qui servira 4 indemniser les propriétaires victimes des oppositions et inscriptions non fondées ; — et définir des indemnisations au minimum égales aux valeurs des biens spoliés (19). On peut dire qu’on est en présence d’avis de sages scientifiques qui ont savamment équilibré les principes de notre droit avec les différents intéréts en présence. Néanmoins, “l'article spoliateur” est encore vivace. En juin 2018, l’ANCF recense 8299 propriétés en déshérence ! Aprés les mesures menées au niveau du code des droits réels et de l'Agence nationale de la conservation fonciére, il était temps de faire intervenir le pénal. c. Sur le plan pénal Deux lois dans le domaine pénal sont venues compléter cet arsenal ; elles figuraient parmi les recommandations de la Commission chargée du suivi de ce dossier sous la présidence du ministre de 1a justice, mise en place suite aux orientations royales. 1, Au niveau du Code pénal La premiére en date est la loi 33/18 promulguée par dahir n° 1.1944 du 11 mars 2019 modifiant et complétant le code pénal (20) dont I’idée est de « renforcer la protection du droit de propriété et de limiter les cas de spoliation via la falsification des contrats ou des procurations, en vue de transférer la propriété des biens a d’autres personnes ». Cette loi a modifié deux articles 352 et 353 du code pénal et ajouté un article 359-1. Les deux premiers articles sanctionnent les magistrats, les fonctionnaires publics, les notaires et les adouls pour faux en écriture publique ou authentique, le premier lors de lexercice de leurs fonctions, le second & l'occasion de la rédaction des actes dans le cadre de leurs fonctions ; bien entendu ce qui est visé ici c’est leur implication dans les actes de spoliation, une manifestation 4 Casablanca des victimes de la spoliation immobili@re. (19) Avis du Conseil Economique, Social et Environnemental, Saisine n° 25/2019, « Le Foncier au Maroc : un levier fondamental pour le développement durable et I’inclusion sociale », p. 20. Lors de sa 105* session ordinaire, tenue le 25 décembre 2019, I'Assemblée Générale du Conseil Economique, Social et Environnemental a adopté, & la majorité, étude sur « Le foncier au Maroc : un levier fondamental pour le développement durable et 'inclusion sociale », dont est extrait le présent avis. http:/www.ces.ma/Pages/missions aspx. (20) B.O. n° 6763 du 25/3/2019. REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobiliéres et la réglementation anti-spoliation 67 Lobjectif déclaré de la loi a été d’« uniformiser les sanctions contre les différents professionnels en charge de la rédaction des contrats impliqués dans des affaires de faux et usage de faux». On se demande alors de quelle uniformisation il s’agit? Les deux infractions étaient déja sanctionnées uniformément de la réclusion perpétuelle ; la nouvelle loi a tout simplement modifié la perpétuité par la réclusion de 10 & 20 ans en ajoutant une amende de 100000 4 200000 dirhams. Si, 4 premiére vue, cette loi semble avoir adouci les peines de ces crimes, ce n’est absolument pas par compassion, puisqu’il est de notoriété chez les pénalistes que la baisse des sanctions des crimes en général ou leur correctionnalisation est plutét une politique de sévérité car les magistrats ont du mal & appliquer les sanctions quand elles sont tres sévéres. Ces mémes peines sont déformais applicables aux avocats qualifiés pour la rédaction des actes 4 date certaine prévus par l'article 4 du code des droits réels lorsqu’ils commettent I’un des crimes prévus par ces deux articles. Cette extension de ces infractions aux avocats a été l’objet du nouvel article 359-1 du code pénal toujours dans le cadre de la lutte contre les actes de spoliation. Rappelons que cet article 4 a été modifié en 2017 pour mettre fin aux procurations SSP qui accordaient a leurs porteurs le droit de transfert de propriété. Les procurations sont désormais dressées par un acte authentique ou par un avocat qualifié sous certaines conditions (21). 2. Au niveau du code de procédure pénale La loi 32.18, quant & elle, a eu pour objet de modifier et de compléter le code de procédure pénale. Elle a été promulguée par dahir du 8 juillet 2019 (22). Cette réforme a eu pour but de donner A la justice les moyens de sauvegarder les immeubles objets de spoliation pendant toutes les étapes de la procédure judiciaire. La mise sous séquestre peut en effet intervenir depuis l’enquéte jusqu’au jugement définitif de Vaffaire. C’est une mesure qui permet de prémunir contre différentes sortes de manceuvres lors des procédures, elle évite notamment la vente ou I"hypothéque du bien volé par les spoliateurs. D'abord, il appartient au parquet de demander a Ja présidence de rendre une ordonnance de mise sous séquestre de l'immeuble objet de I’infraction (23). Ensuite, il est désormais possible de prendre une telle décision méme par le juge d’ instruction selon l'article 104 modifié. (21) Voir supra. (22) B.. n° 6796 du 18/7/2019 (23) Anicles 40 (pour le procureur au niveau du TPT et 49 (pour le procureur général au niveau de la cour d'appel) du Code de procédure pénale modifiés. REMALD, numéro 152, mai-juin 202068 Chakib El Oufir Le tribunal quant lui est habilité a prendre cette décision en toute étape de la procédure ; soit d’office, soit & la demande du parquet ou des parties (articles 299 et 366). Ainsi leffet de la mise sous séquestre, qui peut intervenir dés le début de I’enquéte, dure jusqu’au jugement définitif de I’affaire. Si l’on peut dire que la réglementation au niveau pénal est pratiquement verrouillée, le chantier de lutte contre les spoliations immobilidres n’est pas achevé parce que |’instrument de forme par excellence utilisé par les spoliateurs n’a pas encore été cerné, A savoir la SCI. B. Les interventions au niveau de |’instrument de forme stratégique de la spoliation : la SCI Dans l’exposé de motifs du projet de loi 31/18 on peut lire : « Dans le cadre de la lutte immédiate et ferme contre les actes de spoliation des immeubles appartenant 4 autrui, et en exécution des instructions royales adressées au ministre de la justice en date du 30 décembre 2016, le ministere de la justice a institué une commission se composant des représentants des différents départements ministériels concernés et les professions juridiques et judiciaires, qui a diagnostiqué les méthodes utilisées dans les opérations de spoliation des immeubles appartenant @ autrui et les circonstances qui ont conduit a l'éclosion de ce phénoméne et a, en conséquence, proposé plusieurs mesures préventives législatives et réglementaires » (24). Et de poursuivre qu’« Il est apparu dans ce contexte que parmi les lacunes qui aident @ la spoliation, V’existence de certaines insuffisances en matiére de réglementation des sociétés civiles, surtout celles qui ont pour objet des immeubles, et pour y remédier il est nécessaire de procéder aux modifications législatives... ». En suivant la démarche de I’avis du comité de coordination du registre de commerce de 2009, les rédacteurs du projet de loi 31/18 avaient prévu initialement l’immatriculation obligatoire des SCI au registre de commerce tout en liant l’acquisition de la personnalité morale a la date de cette immatriculation, et sans leur accorder en conséquence la qualité commerciale. Pour cela ils sont allés jusqu’a proposer, & I’instar de la France, de modifier Vappellation du registre de commerce pour devenir le «registre de commerce et des sociétés ». Or, en France le RCS concerne toutes les sociétés y compris les sociétés civiles en général, et non pas seulement la SCI. En outre si celle-ci est dite société civile immobiliére c'est parce qu’elle a ses particularités qui permettent aux associés de bénéficier de ses avantages pratiques, que nous avons détaillé précédemment ; notamment l'investissement en commun dans |’immobilier, ou la gestion d’un patrimoine commun, ou la mise en location de logements (en vue de percevoir des revenus locatifs), ou de faciliter (24) C’est nous qui traduisons. Il n’existe d’ailleurs pas de projet de loi en langue fran¢ langue frangaise de lal loi jusqu’a présent. Voir ce projet sur le site du SGG. méme de version en REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobilidres et la réglementation anti-spoliation 9 la transmission en cas de succession en se débarrassant du systtme contraignant de Vindivision... Il est vrai que les transactions immobiliéres sont devenues des activités commerciales, mais c’est faire le mauvais choix juridique que de les exercer sous la forme d’une SCI. La loi a fini par admettre que, au cas oi il s’avére qu'une SCI exerce des activités commerciales, elle doit se transformer en société commerciale (SARL, SA, SNC...). A défaut de cette transformation dans le délai d’un an, le tribunal est habilité a décider la" dissolution et la liquidation de la société. Il est vrai que pour lutter contre les pratiques de spoliation au Maroc il faut encadrer cette forme de société, mais dans le cadre des sociétés civiles, comme ga été sagement tranché en fin de compte au niveau du parlement. Enfin le projet est devenu loi n° 31-18 promulguée par dahir n° 1.19.114 du 9 aodt 2019 modifiant et complétant le DOC en y introduisant une législation spéciale aux SCI (25). Comment donc ces dispositions législatives comptent-elle lutter contre ces déviances ? D’entrée de jeu article 1 de la loi commence par supprimer le dernier paragraphe de l'article 987 qui exigeait la rédaction d’un écrit pour la société qui a pour objet des immeubles ou autres biens susceptibles d’hypothéque, et qui doit durer plus de trois ans, par exception aux sociétés civiles(26). C'est justement pour annoncer que les sociétés civiles qui ont pour objet des actifs immobiliers seront régies par ces nouvelles dispositions. Rappelons que la modification de l'article 4 du code des droits réels par la loi de 2017 avait mis fin aux procurations sous seing privé (servant & accorder au mandataire le droit de transférer la propriété des biens immeubles) ; ces procurations sont devenues, sous peine de nullité, authentiques (par notaire) ou A date certaine (par avocat sous certaines conditions). La loi 31-18 est venue d’abord compléter ce dispositif préventif par la mise en place d'un registre des procurations liées aux droits réels. Désormais, toute procuration, dans ce domaine, ne produira ses effets qu’a dater de son inscription & ce registre. De méme, les modifications ou I’annulation de telles procurations ne seront opposables aux tiers qu’a compter de leur inscription. Tl s’agit de la création d'un registre local et d’un registre national. Le registre local sera tenu sur un support papier ou électronique par le secrétariat - greffe du tribunal de premiére instance et contr6lé par le président du tribunal ou un juge désigné par lui. AVPinstar du registre de commerce central tenu par lOMPIC, la loi prévoit la création d'un registre électronique national qui centralisera et publiera toutes les procurations (25) B.O. n° 6807 du 26 aoat 2019. (26) Rappelons que certaines transactions immobilitres n'ont fait leur entrée dans le commerce qu’avec le code de commerce de 1996 REMALD, numéro 152, mai-juin 202010 Chakib El Oufir inscrites A I’échelle nationale au niveau des différents tribunaux de premiére instance. La loi se contente pour Iinstant de prévoir qu’il sera géré par I'administration (27). Quant aux SCI, elles font désormais exception au régime des sociétés civiles. Pour plus de transparence, sujet de plainte de nombre de juristes, elles sont pratiquement soumises au méme systéme des sociétés commerciales 4 commencer par l’exigence de la rédaction des statuts. Ces derniers doivent comporter, au méme titre que les sociétés commerciales, un grand nombre de mentions obligatoires en mesure de rendre ces sociétés aussi transparentes que possible (identité des associés et leurs signatures légalisées, dénomination sociale, si¢ge social, identité du représentant légal, capital, objet social, durée de vie, parts de chaque associé, etc.) Ayant abandonné l’idée de V’immatriculation au registre de commerce «et des sociétés », l’apport le plus important de cette loi est I’institution d’un registre des SCI auprés du tribunal de premiére instance du lieu du siége social et l’obligation pour celles- ci et leurs filiales, de s’y immatriculer. Ce registre sera tenu sur un support papier ou Electronique par Je secrétariat-greffe du tribunal de premitre instance et contr6lé par le président du tribunal ou un juge désigné par lui. Pour les SCI déja inscrites au registre du commerce, leur transfert & ce registre devra se faire automatiquement dés entrée en vigueur de la nouvelle loi (28). Par exception aux sociétés civiles, les SCI ne pourront acquérir la personnalité morale et ne seront opposables aux tiers qu’A partir de cette immatriculation. Et, pour plus de transparence des SCI la loi prévoit I’obligation de tenir I'assemblée générale annuelle de la société sur convocation des dirigeants ou de tout associé. Le PV de l’assemblée devant étre signé par tous les associés présents et la signature du dirigeant légalisée pour étre déposé au registre des SCI dans un délai d'un mois de la tenue de l’'assemblée. On doit conclure qu’avec tout cet arsenal de mesures légales, le législateur a fourni des efforts considérables et louables dans la lutte contre la spoliation immobiliére. Il a sfirement renforcé la sécurité de la propriété immobilitre au Maroc 8 travers ses réformes : — en mettant fin aux procurations SSP et en créant des registres des procurations, — en sanctionnant les complices de ces manceuvres parmi les hommes de lois, — en permettant la mise sous séquestre des immeubles objets de spoliation jusqu’au jugement définitif, ~ et en facilitant la tragabilité et la transparence des SCI qui sont devenues l'exception des sociétés civiles aprés avoir été l’instrument par excellence des spoliations. (27) Crest un texte dapplication qui fixera organisation et Ia tenue de ces registres. (28) L’entrée en vigueur de ce texte est subordonnée & la publication des textes réglementaires d’application, REMALD, numéro 152, mai-juin 2020Les sociétés civiles immobiliéres et la réglementation anti-spoliation n Néanmoins, on regrettera : — @une part, la lenteur de la mise en place des textes réglementaires qui doivent permettre !’entrée en vigueur de toutes ces mesures ; — autre part, la survivance de l'article 2 du code des droits réels qui a mérité sa qualification « d’article spoliateur » et qui restera une arme entre les mains de ces étres de mauvaise foi. Un tel article n’a pas sa place dans un Etat de droit. REMALD, numéro 152, mai-juin 2020