Exemplar para uso exclusive - DELOITTE TOUCHE TOHMATSU CONSULTORES LTDA. -02,180.924/000-03 (Pedido 205969 Impresso: 25/05/2011 ) Pa ul Avaliagao de bens Parte 1: Procedimentos gerais ASSOCIACAO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS soe ‘en ae 10-26 sr Sonim tere mt pa ]Origem: Projeto 02:134.02-001-1:2000 feetseisresses Seopetatr JABNT/CB-02 - Comité Brasileiro de Construgdo Civil . CE-02:134.02 - Comissdo de Estudo de Avaliagao na Construgo Civil NBR 14653-1 - Assets appraisal - Part 1: General procedures Descriptor: Appraisal | Valida a partir de 30.05.2001 Esta Norma incorpora a Errata n® 1, de JUN 2001 e Errata n® 2, eam oon Ide ABR 2005 Palavra-chave: Avaliago 10 paginas ‘Sumério Prefaicio Introdugaio Obdjetivo Referencias normativas Definigées Simbolos e abreviaturas Classificapao dos bens Procedimentos de exceléncia ‘Atividades basicas Metodologia aplicével Especiticagao das avaliagbes 10 Apresentagiio do laude de avaliagso ANEXO A Referéncias bibliogréficas earousenas Prefacio A ABNT - Associagdo Brasileira de Normas Técnicas - ¢ o Forum Nacional de Normalizago. As Normas Brasiliras, cujo conteddo & de responsablidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizaco Setorial {ABNTIONS), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, elas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratérios e outro). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no ambito dos ABNT/CB @ ABNTIONS, circulam pata Consulta Pablica entre os associados da ABNT demais interessados. ANE 14653 sera constitulda pelas soguintes partes, sob o titulo geral “Avallagdo de bens” Parte 1: Procedimentos gerais; -Parte 2: Imévels urbanos;HOU Lurimin OU VUNSULIURES LILA, - Ve. 1O¥.4eH/UU -9 (PeaIdS £¥9309 Impresso: Zo/UD/ZU - Parte 3: mévets ruras: ~ Parte 4: Empreendimentos; - Parte 5: Miquinas, equipaments,insalagdes ¢ bons industrats em geral = Parte 6: Recursos naturals e ambientais; - Parte 7: Patiiménios histéricos. Esta parte da NBR 14653 desempenha 0 papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes, ‘somente serd utlizavel em conjunto com cada uma delas. ‘A medida om que forem produzidas as partes acima listadas, serio canceladas © substituidas as NBR 6676:1990 - Avaliagdo de imévels urbanos, NBR. 8799:1985 - Avaliagdo de iméveis rurais, NBR 8951:1985 - Avaliagdo de glebas urbanizévels, NBR 8976:1985 - Avaliagdo de unidades padronizadas, NOR 8977:1985 - Avaliagso {do méquinas, equipementos, instalagbes © comploxos industria © NBR 13820:1887 - Avaliagdo de servidses. Esta Norma contém o anexo A, de caréter informative. Introdugao \Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliagdo de iméveis organizadas por entidades pablicas e insttutos ‘voltados para a engenharia de avaliagtes. © primeiro anteprojeto de nomas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de grande importancia, elaborades por insttutos que atuam no ramo, mas 0 assunto ganha relevancia na época do grande surto de desapropriagbes da década do 60, com estuds feitos por comissées de profissionais dedicados a pertcias @ avaliagSes judiciais. Outros trabalhos ‘80 desenvoividos com a mesma finalidade nos anos 70. Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliagdo de iméveis urbanos, 2 NBR 5676 (NB-502) da ABNT, cuja Principal novidade & o estabelecimento de niveis de preciso para as avaliagdes. Nessa época a ABNT comega produzir outras normas para avaliagdes, com a seguinte tipologia: iméveis rurais; unidades padronizadas; maquinas, ‘equipamentos e complexos industiais; glebas urbanizAveis. Revista _em 1989, a norma brasileira para avaliagdo de imovels urbanos 6 registrada no INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os niveis de preciso 830 transformados em niveis de rigor. Seque-se a ela a norma para avaliagio de servidées. Paralelamente, alguns institutos, com base na NBR 5676, produzem normas especificas ‘com niveis maiores de detalhamento e respeitando as caracteristicas de cada regido. Esta parte da NBR 14653 visa consolidar os conceitos, métados e procedimentos gerais para os servigas técnions de avaliagdo de bens. 1 Objetivo Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliagdo de bens, quanto @: 2) classificagio da sua natureza; b) instituigdo de terminologia, definigbes, simbolos abreviaturas; ©) descripdo das atividades bésicas; 4) definigdo da metodologia bésica; ‘) especificagao das avaliagdes; 4) requisitos bésicos de laudos e pareceres técnicos de avaliago, Esta parte da NBR 14653 apresenta diretrizes para 0s procedimentos de exceléncia relativos ao exercicio profissional, Esta parte da NBR 14653 € exigivel em todas as manifestagtes técnicas escritas vinculadas ae atividades de engenharia de avaliagtes. NOTA - A Resolupdo nf 218 do CONFEA fixa as atribuigtes profssionais do engenheiro, arquitete ¢ engenheiro ‘agrénomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolugio n® 345 do CONFEA, so de atibuigdo privativa dos engenheiros em suas diversas especiaidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrénomos, dos gedlogos, dos ‘gedgrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, as atividades de vistorias, pericias, avaliagdes e arbitramentos relatives a bens mévels ¢ imévels, suas partes integrantes e pertences, maquinas e instalagdes industrials, obras e servigos de utlidade pilblca, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existéncia ou utlizagao, seam de altibuiggo dessas profissoes.Exemplar para uso exclusiva - DELOITTE TOUCHE TOHMATSU CONSULTORES LTDA. - 02.189.924/0001-08 (Padido 295363 Impresso: 25/05/2011) NBR 14653-1:2001 3 2 Referéncias normativas ‘As normas relacionadas a seguir contém cisposigses que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrig6es para esta parte da NBR 14653. As edigtes indicadas estavam em vigor no momento desta publicago. Como toda norma etd sujeita @ revisdo, recomenda-se aqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniéncia de ‘8¢ usarem as edigdes mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possul a informagao das normas em vigor fem um dado momento. Decreto Federal n® 61.621, de 03/05/1978, que aprova 0 Quadro Geral de Unidades de Medida Resolugdo n® 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fixa as alribuigdes profssionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agronomo nas diversas modalidades Resolugao n® 345, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispde quanto 20 exerciclo por profissional de nivel superior das atividades de Engenharia de AvaliagSes e Periclas de Engenharia 3 Definiges Para os efeitos desta parte da NBR 14653, aplicam-se as seguintes dofinigSes: NOTA - Esta parte da NBR 14853 adota defnigtes diferonciadas om relapio &s de dominio pdbico. As apresentadas 2 seguir 380 Gerais: as espectficas constam nas respectivas partes da NBR 14653, 3.4 acessério: Bem que se incorpora ao principal e que passui valor isoladamente, incorporado ou néo a ele, 3.2 amostra: Conjunto de dados de mercado representatives de uma populagdo. 3.3 amostragem: Procodimento utlizado para constituir uma amostra, 3.4 arrendamento: Retribuigso pela cesso de direlto a exploragac por prazo certo ¢ condigbes convencionadas. Uso ou fruigsio de um bem capaz de produzirfrutos, 3.5 avaliagao de bens: Andlise técnica, realizada por engenheiro de avaliagbes, para identificar o valor de um bem, de ‘Sous custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utlizago econémica, para uma 3 : j j i i para 30 100, n;2 10 onde nj € o ntimero de dados de mesma caracteristica, no caso de utilizagao de variaveis dicotémicas € varidveis qualitativas expressas por cédigos alocados ou cédigos ajustados; 34 @ABNT 2011 - Todos 08 droltos resarvadesExemplar para uso exclusive - DELOITTE TOUCHE TOHMATSU CONSULTORES LTDA, -02,189,624/0001-03 (Pedido 295363 Impresso: 25/05/20+ 4) ABNT NBR 14653-2:2011 Recomenda-se que as caracteristicas especificas do imével avaliando estejam contempladas na mostra utiizada em numero representativo de dados de mercado; 5) atentar para o equilforio da amostra, com dados bem distribuidos para cada varidvel no intervalo amostral; ©) 08 erros séo varidveis aleatérias com varidncia constante, ou seja, so homocedésticos; d) 0s erros sao variavels aleatérias com distribuigao normal; ©) 98 ertos so nao autocorrelacionados, isto 6, so independentes sob a condigéo de normalidade; ‘) © engenheiro de avaliagdes deve se empenhar para que as variéveis importantes estejam incorporadas no modelo — inclusive as decorrentes de interagao — e as varidvels irrelevantes nao estejam presentes; ®) 9) 6m caso de correlagao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varidvels independentes, isto €, multicolinearidade, deve-se examinar a coeréncia das caracteristicas do imével avaliands com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizacdo do modelo em caso de incoeréncia; h) no devem podem correlagées evidentes entre o erro aleatério @ as varidveis independentes do modelo, ou seja, 0 grafico de residuos nao Pode sugerir evidéncias de regularidade estatistica com respeito as varidveis independentes; ') possiveis pontos infiuenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica Condicionada & apresentagdo de justificativas. A2.1 _Verificagéo dos pressupostos do modelo A211 Linearidade Recomenda-se que seja analisado primeiramente o comportamento gréfico da variével dependente em relagao a cada varidvel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na trans- formac&o a adotar. Existem formas estatisticas de se buscar a transformac&o mais adequada, como, Por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformagdes utilizadas para linearizar 0 modelo dever, tanto quanto possivel, refletir 0 compor- tamento do mercado, com preferéncia pelas transformagdes mais simples de varidveis, que resultem em modelo satisfatério. Apés as transformagées realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construgio de graficos dos valores observados para a variével dependente versus cada varidvel independente, com as respectivas transformacdes. 2.1.2 Normalidade A verificagao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos residuos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhanga com a da curva normal; 8) Para justificar o valor escoihido dentro do campo de arbitrio, o engenheiro de avaliagSes pode utilizar um modelo auxiliar com a reintrodugao de varidveis recusadas no teste da hipétese nul. © ABNT 201 1 - Todos os drotos reservados 35