KERANGKA ACUAN KERJA (TERM OF REFERENCE)

Pembangunan Rumah Susun Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kota Madiun

Jawa Timur

TAHUN ANGGARAN 2022 – TAHUN ANGGARAN 2023

SATUAN KERJA PENYEDIAAN PERUMAHAN PROVINSI JAWA TIMUR

BALAI PELAKSANA PENYEDIAAN PERUMAHAN JAWA IV
DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
 KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
Pembangunan Rumah Susun Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kota
Madiun Jawa Timur

KEMENTERIAN / LEMBAGA : Kementerian Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat
UNIT ESELON I : Direktorat Jenderal Perumahan

PROGRAM : Pembangunan Rumah Susun

HASIL : Terselenggaranya Pembangunan Rumah Susun Sewa

yang baik, tepat waktu, tepat mutu, dan sesuai dengan
ketentuan yang berlaku
UNIT ESELON II/SATKER : Direktur Rumah Susun/Satuan Kerja Penyediaan
Perumahan Provinsi Jawa Timur

KEGIATAN : Penyediaan Rumah Susun

INDIKATOR KINERJA KEGIATAN : Pembangunan Rumah Susun

SATUAN UKUR DAN JENIS KELUARAN : Jumlah Rumah Susun Sewa Terbangun

VOLUME : 1 Tower Blok (TB)

I. LATAR BELAKANG

a. Gambaran Umum Singkat

Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perlu mendapat perhatian penting
dalam penyediaan sebagai upaya meningkatkan kesejakterahan masyarakat. Kendala yang di
hadapi di bidang pengembangan perumahan saat ini antara lain adalah kemampuan daya beli
masyarakat yang rendah, dan kendala pasokan rumah akibat dari keterbatasan sumber
pembiayaan perumahan.
Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk perkotaan yang terus menerus terhadap
kebutuhan akan perumahan, namun menghadapi kendala keterbatasan dan semakin tingginya
harga lahan perkotaan. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, masyarakat memanfaatkan lahan-
lahan secara ilegal seperti di bantaran sungai, rel kereta dan lain-lain, sehingga timbul kantong-
kantong permukiman kumuh terutama di lokasi yang padat penduduk dan strategis/dekat pusat
perekonomian atau bisnis.
Mengatasi permasalahan tersebut di atas, pembangunan hunian ke arah vertikal dapat dijadikan
satu solusi bagi sebagian segmen masyarakat perkotaan terutama yang berpenghasilan rendah
dalam memperoleh tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Upaya percepatan pemenuhan
kebutuhan perumahan tersebut sesuai dengan gagasan penyelenggaraan Rumah Susun Sewa
yang ditetapkan dalam UU No.20/2011 tentang rumah susun yang menjelaskan tentang tujuan
dari pembangunan rumah susun.
 Dalam hal pembangunan Rumah Susun Sewa ini Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan
Rakyat mempunyai tugas untuk membangun Rumah Susun Sewa di seluruh Indonesia. Dalam hal
ini wilayah Jawa IV, Provinsi Jawa Timur.

b. Alasan Kegiatan Dilaksanakan

Dalam rangka penyediaan fasilitas hunian bagi peserta didik di Perguruan Tinggi dan Lembaga
Pendidikan Keagamaan Berasrama untuk meningkatkan aksesibiitas dalam proses belajar dan
beraktifitas secara efektif dan efisien, maka diperlukan Pembangunan Rumah Susun Sederhana.
Hal ini dikarenakan ketersediaan fasilitas hunian bagi peserta didik yang dekat dengan tempat
belajar di Perguruan Tinggi dan Lembaga Pendidikan Keagamaan Berasrama sangat terbatas.
Oleh karena itu, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat perlu untuk membangun
Rumah Susun Khusus pada Perguruan Tinggi dan Lembaga Pendidikan Keagamaan Berasrama.

c. Data Penunjang
▪ Data Dasar
Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Permerintah No. 12 Tahun 2021
Tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia
▪ Dasar Hukum
1) Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi;
2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3) Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011 tantang Rumah Susun;
4) Peraturan Pemerintah No.4/1998 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun;
5) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomer 60 Tahun 1992 tentang Persyaratan teknis
pembangunan Rumah Susun;
6) Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 8 Tahun 2018 Bantuan Pembangunan dan
Pengelolaan Rumah Susun;
7) Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 1 Tahun 2019 Tata Cara Pengajuan Usulan
Pembangunan Dan Pengelolaan Rumah Susun Khusus Pada Perguruan Tinggi Dan
Lembaga Pendidikan Keagamaan Berasrama;
8) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018
Tentang Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
▪ Standar Teknis
1) SNI 19-3983-1995, tentang Spesifikasi timbulan sampah untuk kota kecil dan sedang di
Indonesia (Revisi 2017 sedang proses di BSN);
2) SNI 03-1735-2000 tentang Tata cara perencanaan akses bangunan dan akses lingkungan
untuk pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan Gedung;
3) SNI 03-1736-2000 tentang Tata cara perencanaan sistem proteksi pasif untuk
pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumah dan Gedung;
4) SNI 03-6462-2000 tentang Tata cara pemasangan damper kebakaran;
5) SNI 19-2454-2002 tentang Tata cara teknik operasional pengelolaan teknik sampah
perkotaan (revisi 2017 sedang proses di BSN);
6) SNI 3242:2008 Pengelolaan sampah di permukiman;
7) SNI 1726:2012 Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung
 dan Non Gedung;
8) SNI 1727:2013 Beban Minimum untuk Perancangan Bangunan Gedung dan Struktur Lain;
9) SNI 2847:2013 Persyaratan Beton Struktural untuk Bangunan Gedung;
10) SNI 7973:2013 Spesifikasi Desain untuk Konstruksi Kayu;
11) SNI 1729:2015 Spesifikasi untuk Bangunan Gedung Baja Struktural;
12) SNI 8153: 2015 Perencanaan Dasar Plumbing dalam Bangunan Gedung;
13) SNI 2398:2017, tangki septik dan pengolahan lanjutan;
14) SNI 8455:2017, pengolahan air limbah sistem ABR;
15) SNI tentang Tata cara perencanaan sarana jalan keluar (NFPA101);
16) SNI tentang pengendalian asap kebakaran (NFPA 92A);
17) SNI tentang manajemen asap kebakaran (NFPA 92B);
18) SNI Deteksi dan Alarm (NFPA 72);
19) SNI Sprinkler;
20) SNI Pipa Tegak dan Selang Kebakaran;
21) SNI Pompa Kebakaran.
▪ Referensi Hukum
1) UU No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
2) UU No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
3) UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
4) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
5) UU No.02 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi;
6) PP No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;
7) PP No.36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No.28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung;
8) PP No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang;
9) PP No. 59 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun
2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;
10) PP No. 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan
kawasan Permukiman;
11) PP No. 79 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29
Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;
12) PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan kawasan
Permukiman;
13) PP No. 54 Tahun 2016 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29
Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;
14) Perpres No. 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara;
15) Perpres No. 15 Tahun 2015 tentang Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat;
16) Permen PU No. 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah
Susun;
17) Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung;
18) Permen PU No. 33/PRT/M/2006 tentang Sistem Pengendalian dan Manajemen
Penyelenggaraan Kontrak Jasa Konsultansi;
 19) Permen PU No. 34/PRT/M/2006 tentang Sistem Pengendalian dan Manajemen
Penyelenggaraan Kontrak Jasa Konstruksi;
20) Permen PU No. 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan;
21) Permen PU No. 24/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan
Gedung;
22) Permen PU No. 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Sertifikat Laik Fungsi Bangunan
Gedung;
23) Permen PU No. 6/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pengawasan Penyelenggaraan
dan Pelaksanaan Pemeriksaan Konstruksi Di Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum;
24) Permen PU No. 20/PRT/M/2018 tentang Penyelenggaraan Sistem Pengendalian Intern
Pemerintah di Kementerian PUPR;
25) Permen PU No. 14/PRT/M/2011 tentang Pedoman Pelaksanaan Kegiatan
Kementerian Pekerjaan Umum yang Merupakan Kewenangan Pemerintah dan
Dilaksanakan Sendiri;
26) Permen PU No. 21/PRT/M/2019 tentang Pedoman Sistem Manajemen Keselamatan Dan
Kesehatan Kerja (SMK3) Konstruksi Bidang Pekerjaan Umum;
27) Permen PUPR No. 15/PRT/M/2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
28) Permen PUPR No. 5/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung;
29) Permen PUPR No. 6/PRT/M/2017 tentang Perubahan Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan
Gedung;
30) Perlem LKPP No. 7 Tahun 2018 tentang Pedoman Perencanaan Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah;
31) Perlem LKPP No. 9 Tahun 2018 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan
Barang/Jasa Melalui Penyedia;
32) Perlem LKPP No. 17 Tahun 2018 tentang Sanksi Daftar Hitam dalam Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah;
33) Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara;
34) Permen PU No. 1 Tahun 2022 tentang Pedoman Penyusunan Pekiraan Biaya Pekerjaan
Konstruksi Bidang Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

II. KEGIATAN YANG DILAKSANAKAN

a. Uraian Kegiatan
Lingkungan kegiatan berupa Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) yang
di peruntukkan bagi MBR, ASN, Mahasiswa dan Pondok Pesantren yang meliputi Pembangunan
Rumah Susun 4 lantai. Adapun pekerjaan-pekerjaan dalam lingkup kegiatan tersebut, antara lain:
- Pekerjaan Persiapan;
- Pekerjaan Struktur Bangunan mulai dari pondasi, sloof, sampai atap;
- Pekerjaan Utilitas Bangunan (mekanikal, elektrikal, dan plumbing);
- Pekerjaan Arsitektur termasuk finishing.
 b. Batasan Kegiatan
Kegiatan pembangunan rumah susun sewa ini akan dilaksanakan selama 240 Hari kalender.
Dimana batasan pembangunan Rusunawa ini ada pada pembangunan rumah susun Tipe. 36 4
lantai serta utilitas bangunan dalam gedung. Sedangkan perijinan IMB dalam lingkup kegitan ini
dan akan menjadi tanggung jawab user yang akan menggunakan Rusunawa ini.

III. MAKSUD DAN TUJUAN KEGIATAN

a. Maksud kegitan
Melaksanakan pembangunan Rumah Susun Sewa peruntukan siswa/mahasiswa atau penerima
bantuan lainya yang nantinya akan diserahkan kepada Pemerintah Daerah.
b. Tujuan kegiatan
Pembangunan rumah susun sewa peruntukan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) ini
adalah untuk memenuhi kebutuhan rumah/tempat hunian yang layak.

IV. INDIKATOR KELUARAN DAN KELUARAN

a. Indikator Keluaran (Kualitatif)
Tersedianya rumah susun sewa yang layak huni bagi MBR.
b. Keluaran (kuantitatif)
Terbangunnya rumah susun sewa sebanyak 1 tower block (TB) rumah susun.

V. PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat pembangunan Rusunawa ini terbagi menjadi 4 (empat), diantaranya:
a. Pekerja/MBR;
b. Mahasiswa;
c. Nelayan;
d. Santri (Pondok Pesantren).
Dalam hal ini penerima manfaat adalah MBR.

VI. CARA PELAKSANAAN KEGIATAN

a. Metode Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan pembangunan gedung tersebut direncanakan selesai dalam waktu 240 (Dua
ratus Empat Puluh) hari kalender dengan pembangunan struktur menggunakan sistem
konvensional yang diharapkan pelaksanaan yang cepat dengan mutu yang lebih baik demikian
pula dari aspek kerapihan dan kekuatan. Sebelum melaksanakan pekerjaan, kontraktor
disarankan menggunakan metode Building Information Modelling (BIM) untuk mereview desain
gambar perencanaan. Begitu pula untuk membuat shop drawing, usulan-usulan perubahan
gambar (jika ada), dan asbuilt drawing.
 Sebelum melaksanakan pekerjaan kontraktor wajib menyampaikan RKK (Rencana Keselamatan
Konstruksi) beserta identifikasi bahaya dengan uraian minimal sebagai berikut:

No. Uraian Pekerjaan Identifikasi Bahaya Penilaian Tingkat

resiko
1. Pemasangan Penutup Terjatuh dari Ketinggian 12
Atap

b. Tahapan Kegiatan
Tahapan kegiatan pembangunan Rusunawa ini, antara lain:
▪ Pekerjaan Persiapan;
▪ Pekerjaan Struktur Bangunan mulai dari pondasi, sloof sampai atap;
▪ Pekerjaan Utilitas Bangunan (Mekanikal, Elektrikal, Dan Plumbing);
▪ Pekerjaan Arsitektur termasuk finishing

VII. PERSONIL
Tenaga Ahli dalam pelaksanaan pembangunan antara lain:
Pengalaman Kerja Sertifikat
No. Jabatan dalam Pekerjaan
Profesional (Tahun) \Kompetensi Kerja
1 Manager Pelaksanaan 4 (Empat) tahun SKA Ahli Utama
(1 orang) Manajemen Proyek
2 Manager teknik 3 (Tiga) tahun SKA Ahli Madya Arsitek
3 Manager Keuangan 3 (Tiga) tahun
4. Ahli K3 Konstruksi 3 (Tiga) Tahun SKA Ahli Muda K3
Konstruksi

VIII. PERSYARATAN SERTIFIKAT BIDANG USAHA (SBU)

Memiliki Sertifikat Badan Usaha (SBU) jasa pelaksanaan konstruksi dengan kualifikasi bidang usaha
Menegah dan subkualifikasi disyaratkan:
1. Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Multi Atau Banyak Hunian (BG002) KBLI 2015/2017
Atau Konstruksi Bangunan Gedung Hunian (BG001) KBLI 2020
2. Klasifikasi Jasa Pelaksanaan spesialis dengan Subklasifikasi Beton (SP.010) Atau Pekerjaan
Struktur Beton (KK012) KBLI 2020
IX. PERALATAN YANG DIGUNAKAN
Kebutuhan peralatan utama yang di gunakan untuk kegiatan pembangunan antara lain:

No. Jenis Kapasitas Jumlah Kepemilikan/Status

1. Truck Concrate Pump Min 100 m3/jam 2 unit Milik / sewa / sewa beli

Min. Pilling
2. Hydraulic Jack In Pile 1 unit Milik / sewa / sewa beli
pressure 80 ton
3. Concrete Vibrator Min 5 HP 2 unit Milik / sewa / sewa beli
4. Stamper Kuda (Rammer) Min 5 HP 2 unit Milik / sewa / sewa beli
5. Dumptruck Min 6 m3 1 unit Milik / sewa / sewa beli

Catatan: Kepemilikan Peralatan dapat berupa milik sendiri, sewa beli, dan/atau sewa kepada pihak
lain dengan perjanjian sewa bersyarat (bukan surat dukungan).

Kebutuhan peralatan Pendukung yang di gunakan untuk kegiatan pembangunan antara lain:
Kapasitas
No. Jenis Jumlah Kepemilikan/Status
Minimal
1. Handy Talky - 4 unit Milik / sewa / sewa beli
2. Peralatan Cat - 2 set Milik / sewa / sewa beli
3. Lampu Sorot 1.000 W 6 unit Milik / sewa / sewa beli
4. Waterpass 100 m 2 unit Milik / sewa / sewa beli
5. Scaffolding - 2.000 set Milik / sewa / sewa beli
6. Pemotong Keramik - 1 unit Milik / sewa / sewa beli
7. Pick Up - 1 unit Milik / sewa / sewa beli
8. Pompa Air 6” 2 unit Milik / sewa / sewa beli
9. Mesin Las Listrik - 2 unit Milik / sewa / sewa beli
10. Komputer dan Printer - 2 set Milik / sewa / sewa beli
11. Concrete Mixer 0,5 m3 2 unit Milik / sewa / sewa beli
12. Lift Barang 1-2 Ton 1 unit Milik / sewa / sewa beli

Catatan: Kepemilikan Peralatan dapat berupa milik sendiri, sewa beli, dan/atau sewa kepada pihak
lain dengan perjanjian sewa bersyarat (bukan surat dukungan).
X. TEMPAT PELAKSANAAN KEGIATAN
Lokasi Pembangunan Rusun Sewa wilayah Provinsi Jawa Timur
Pembangunan Rumah Susun Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kota Madiun
Jawa Timur
JL. Hayam
Wuruk. Kec
Manguharjo
1. MBR KOTA MADIUN MBR Tipe 36 / 4 lt 1
Kec.
Manguharjo,
Kota Madiun

XI. PELAKSANAAN DAN PENANGGUNGJAWAB KEGIATAN

a. Pelaksanaan kegiatan adalah Kepala Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun yang didukung oleh
Pejabat Pembuat Komitmen beserta staf terkait;
b. Penanggungjawab kegiatan adalah Kepala Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinisi Jawa
Timur, Direktorat Jenderal Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

XII. JADWAL KEGIATAN

Kegiatan dilakukan selama kurang lebih selama 240 Hari kalender.

XIII. Biaya
Pagu total biaya yang diperlukan untuk pembangunan Rusun sebanyak 1 Tower Block (TB) sebesar
Rp 25.059.678.000 dengan HPS sebesar Rp 24.988.902.000 Apabila dana yang disebutkan pada
nilai tersebut tidak tersedia pada anggaran Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi Jawa Timur
maka paket pekerjaan ini akan dibatalkan dan penyedia jasa tidak dapat menuntut ganti rugi kepada
pengguna jasa.

Surabaya, 11 Juli 2022

Pejabat Pembuat Komitmen
Rumah Susun dan Rumah Khusus
Satuan Kerja Penyediaan Perumahan
Provinsi Jawa Timur

Muhammad Ridwan, S.T., M.T.

NIP. 19790916 200911 1 002