‫اإلجازة ‪ :‬مسلك القانون الخاص السداسية الخامسة‬

‫محاضرات في القانون العقاري الحصة (األولى)‬

‫إعداد ‪ :‬الدكتور حسن الصاغير‬

‫‪2020/2019‬‬
‫‪1‬‬
 ‫القانون العقاري‬

‫‪ ‬طلب العلم شاق ولكن له لذة ومتعة والعلم ال ينال اإال على جسر‬
‫من التعب والمشقة ومن لم يتحمل ذل العلم ساعة يتجرع كأس‬
‫الجهل أبدا‪.‬‬

‫‪‬إن حياة اإلنسان الخالية من البحث والتأمل فهي ال تليق‬

‫باإلنسان‪.‬‬

‫أرسطو‪.‬‬
‫‪2‬‬
 ‫القانون العقاري‬
‫أهداف المادة في‪:‬‬

‫‪ -‬جعل الطالب قادرا على فهم واستيعاب التشريع العقاري المغربي‬

‫بكل تجلياته‪ ،‬سواء مبادئه األساسية وفلسفته على اختالف‬
‫تنوعها وتشعبها من جهة واإللمام بكافة المظاهر التي تؤسس‬
‫للسياسة العقارية من جهة أخرى‪.‬‬

‫‪ -‬تتمل المهمة األساسية للقانون العقاري أصال في تناول أهمية‬

‫العقار‪ ،‬المفهوم القانوني للعقار وأنواعه‪ ،‬األنظمة العقارية‬
‫بالمغرب‪ ،‬التطور التاريخ للقانون العقاري بالمغرب‪ ،‬التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬الحقوق العينية‪.‬‬
‫‪3‬‬
 ‫القانون العقاري‬
‫الئحة المراجع‬
‫‪-‬إدريس الفاخوري ـ الوسيط في نظام التحفيظ العقاري دراسة‬
‫لنظام التحفيظ العقاري والفقه اإلداري ـ الطبعة الثالثة‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء ‪.2018‬‬
‫ـ حليمة بنت المحجوب بن حفو ـ القانون العقاري المغربي وفق‬
‫أخر المستجدات ـ دراسة نظرية تطبيقية معززة باجتهادات‬
‫قضائية‪ ،‬دار السالم‪ ،‬الطبعة األولى ‪. 2018‬‬
‫‪ -‬المختار بن احمد عطار ـ التحفيظ العقاري في ضوء القانون‬
‫العقاري المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء ‪.2008‬‬

‫‪4‬‬
 ‫القانون العقاري‬
‫الئحة المراجع‬
‫‪ -‬العقار والتعمير واالستثمار أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي‬
‫‪ 25‬و ‪ 26‬الطبعة األولى ‪.2018‬‬
‫‪ -‬يوسف الغوناجي ـ القانون بين النص والمفهوم ـ دراسة‬
‫تطبيقية قانون التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية كنموذج‬
‫مطبعة األمنية الرباط ‪. 2017‬‬
‫‪ -‬منشورات مجلة العلوم القانونية سلسلة فقه القضاء العقاري ـ‬
‫مستجدات القوانين العقارية على ضوء االجتهاد القضائي ‪ ،‬العدد‬
‫‪ 2‬الطبعة األولى ‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط ‪. 2015‬‬
‫‪ -‬محمد اوغريس ـ قضاء محكمة النقض في البيوع العقارية ـ‬
‫الطبعة األولى‪ ،‬مطبعة دار القرويين‪ ،‬الدار البيضاء ‪.2013‬‬
‫‪5‬‬
6
 ‫القانون العقاري‬

‫تَشريع‪( :‬اسم)‬
‫شر ََ‬
‫ع‬ ‫مصدر َّ‬
‫سنَ القوانين‬ ‫التَّشْريع ‪َ :‬‬
‫ن ال َب ْرلَ َمانَ تَش ِْريعَات َج ِدي َدةَ ‪ :‬قَ َوانِينََ‬ ‫س ََّ‬‫َ‬
‫ار القَ َوا ِن َِ‬
‫ين‬ ‫ص َد َِ‬ ‫طةَ ْالم َؤ ََّهلَةَ ِ ِِل ْ‬
‫يع ‪ :‬الس ْل َ‬
‫ِ‬ ‫ْر‬
‫ِ‬ ‫ش‬ ‫َّ‬ ‫ت‬‫ال‬ ‫ة‬
‫َ‬ ‫َ‬
‫ط‬ ‫ل‬‫سْ‬
‫تشريع مجموع القوانين المنصوص عليها وكذلك عملية سن‬
‫القوانين‪.‬‬
‫فهـو مجمـوعــة القـواعـد القانـونيــة التي تضعهـا السلطــة‬
‫التشريعيــة فـي صـورة مكتـوبـة دون غيـرهــا مـن القـواعـد‬
‫التـي تنـشــأ مـن المصــادر األخــرى‪.‬‬ ‫‪7‬‬
 ‫القانون العقاري‬

‫التقنيــن ‪ :‬مجمــوعــة النصــوص القـانـونيـــة التــي تنظــم‬

‫فـرعــا مـن فــروع القــانـون ‪.‬‬
‫مثـال ذلـك ‪ :‬التقنيــن المدنـــي "‬
‫تقنيــن العقوبــات‬
‫تقنيــن األســـرة‬
‫‪ .‬للتمييــز بيــن القــانـون والتقنيــن " ‪" code‬إذن تستعمــل‬
‫للتعبيــر عـن وضــع التقنيـــن‪" codification " .‬وتستعمــل‬

‫‪8‬‬
 ‫إصطالح '' قانون'' وتعدد مدلوالته‬
‫أوال‪ :‬المفهوم العام أو الواسع الصطالح قانون‬
‫إن كلمة قانون حسب مفهومها االصطالحي العام تعني‬
‫مجموعة القواعد المنظمة لسلوك األفراد في المجتمع والتي‬

‫يلتزمون باحترامها بواسطة السلطة العامة عند االقتضاء‪.‬‬

‫فعندما نقول ‪ :‬القانون المغربي فإننا نكون قاصدين من وراء‬

‫هذه التسمية كل ما قد يوجد في الجماعة من قواعد تحكم‬
‫سلوك األفراد حكما ملزما بقصد إقامة نظام ثابت ومستقر‬
‫‪Droit‬لهذه الجماعة‪.‬‬ ‫‪9‬‬
 ‫إصطالح '' قانون'' وتعدد مدلوالته‬
‫ً‬
‫ًقانون‬ ‫ثانيا ‪ :‬المفهوم الضيق لكلمة‬
‫نعني بالمفهوم الضيق للقانون‪ :‬كل تشريع على هيئة قاعدة أو‬
‫عدة قواعد قانونية أيا كانت السلطة المصدرة له‪ .‬فالقانون تبعا‬
‫لهذا المفهوم‪ ،‬يقصد به إذن "التقنين" أو "التشريع"‪ ،‬حيث‬
‫أننا نقول مثال ‪ :‬القانون الشغل‪ ٬‬القانون المدني‪ ،‬القانون‬
‫الجنائي إلى غير ذلك‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫إصطالح '' قانون'' وتعدد مدلوالته‬
‫ً‬
‫ًقانون‬ ‫ثانيا ‪ :‬المفهوم الضيق لكلمة‬
‫ً‬
‫قانون في هذا المعنى إنما يرمز لمختلف التشريعات‬ ‫فاستعمال لكلمةَ‬
‫أو التقنينات التي تحكم وتنظم مختلف هذه األمور‪ .‬إذن‪ ٬‬على خالف‬
‫المفهوم العام لكلمة "قانون" التي يقصد بها تلك المجموعة من‬
‫القواعد القانونية التي تحكم حياة الناس في المجتمع ‪ :‬القانون‬
‫الفرنسي‪ ،‬القانون التونسي‪...‬الخ؛ فإن استعمال كلمة قانون‪،‬‬
‫كاصطالح مرادف لكل من "التقنين" و "التشريع" أي في استعمالها‬
‫الضيق‪ ،‬تختلف اختالفا تاما عن كلمة "قانون" في مفهومها العام‪.‬‬‫‪11‬‬
 ‫إصطالح '' قانون'' وتعدد مدلوالته‬
‫ً‬
‫قانون‬ ‫ثانيا ‪ :‬المفهوم الضيق لكلمة ً‬
‫ذلك أن القانون في مضمونه الضيق يشكل أحد مصادر القانون‬
‫في مضمونه العام‪ ،‬أي أنه جزء من مجموعة األجزاء المكونة‬
‫للقانون في مفهومه ومضمونه الواسع كمصدر من مصادر القانون‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬كلمة "قانون" في اصطالحها الشكلي‬
‫المقصود بكلمة "قانون" في اصطالحها الشكلي ‪ :‬هو كل تشريع منبثق‬
‫عن السلطة التشريعية‪ ،‬أي ما نطلق عليه التشريع العادي‪ .‬ففي هذا اإلطار‬
‫إذن ال يمكن إطالق كلمة "قانون" إال على التشريعات التي تتوفر فيها هذه‬
‫الشكلية‪ .‬أي شكلية أنها قوانين صادرة عن سلطة تشريعية‪ .‬وهذا المفهوم‬
‫ينسجم مع ما ذهب إليه المشرع المغربي في تعريفه للقانون‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري‬

‫‪1‬ـ أهمية '' القانون العقاري '' ؛‬

‫‪ 2‬ـ التعريف بمصطلح '' القانون العقاري '' ؛‬

‫‪3‬ـ تعدد األنظمة العقارية في المغرب؛‬

‫أ ـ الملك العام للدولة؛‬

‫ب – الملك الخاص للدولة؛‬

‫ت – الملك الغابوي؛‬

‫ث ‪ -‬األراضي الساللية أو أراضي الجموع؛‬

‫‪13‬‬
‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬

‫ج ‪ -‬أراضي الجيش؛‬

‫ح – أراضي األحباس ؛‬
‫خ – األمالك الخاصة ؛‬
‫‪-‬أراضي الموات‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫‪- 4‬التطور التاريخي للقانون العقاري المغربي‬
‫أ‪ -‬الوضع القانوني للعقار في المغرب قبل فرض الحماية؛‬

‫ب‪ -‬الوضع القانوني للعقار في المغرب خالل الحماية ؛‬

‫ت‪ -‬الوضع القانوني للعقار في المغرب بعد االستقالل‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬

‫‪ -‬يشكل العقار البنية الرئيسية النجاز المشاريع المنتجة للثروة‪ ،‬كما يعتبر‬
‫قاطرة التنمية االقتصادية واالجتماعية بالنسبة للمغرب‪.‬‬

‫‪ -‬كما يعتبر العقار أفضل وسيلة لإلنتاج‪ ،‬وعليه يتوقف جلب االستثمار‬
‫سواء في المجال الفالحي أوالصناعي أو التجاري أو الحرفي أو‬
‫السياحي والخدماتي‪.‬‬

‫‪ -‬فالعقار يعد ركيزة أساسية في حياة اإلنسان‪ ،‬وذلك لمساهمته الفعالة في‬
‫توفير السكن‪ ،‬والحد من البطالة‪ ،‬وأيضا توفيرا لوعاء الالزم لتشييد‬
‫‪16‬المرافق العمومية داخل الدولة‪.‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫‪ -‬ووعيا من المشرع بأهمية العقار في تحقيق التنمية على المستوى‬
‫االقتصادي واالجتماعي‪ ،‬مافتئ يتدخل من حين إلى آخر من أجل ضبطه‪،‬‬
‫وذلك بوضع قوانين جديدة أو تعديل أو تغيير أو تتميم القوانين‬

‫القديمة‪.‬‬

‫‪ -‬ورغم الجهود التي بدلها المشرع المغربي على مستوى تحديث النصوص‬
‫القانونية المنظمة للعقار‪ ،‬والتي حاول من خاللها إيجاد نوع من التوازن‬
‫على مستوى المعامالت العقارية التي تتم بين أطراف العالقة القانونية‪،‬‬
‫وكذلك الحد من الفوضى والحفاظ على االستقرار داخل المجتمع‪،‬‬
‫‪17‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫‪ -‬وكذلك الحد من الفوضى والحفاظ على االستقرار داخل المجتمع‪ ،‬فان‬

‫هناك مجموعة من النصوص القانونية بعضها يرجع إلى فترة الحماية‪ ،‬لم‬
‫يتم إعادة النظر فيها‪ ،‬وهو ما أفرز بنية عقارية متشعبة ومعقدة‪ ،‬من‬

‫شأنها أن تحول دون النهوض بالعقار والرفع من مردود يته واستثماره‪.‬‬

‫‪ -‬وفي هذا السياق ال يفوتنا أن نستحضر مضمون الرسالة الملكية السامية‬

‫الموجهة إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية‬
‫للدولة ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية المنعقدة يومي ‪ 8‬و‬
‫دجنبر ‪ 2015‬تحت الرعاية السامية لصاحب الجاللة الملك محمد‬ ‫‪9‬‬
‫‪18‬السادس نصره وأيده‪.‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫وبالنظر للطابع األفقي لقطاع العقار‪ ،‬فان االكراهات التي تواجهه‬
‫تعد أمرا مشتركا بين مختلف الفاعلين والمهتمين به‬
‫لذا‪ ،‬فان معالجتها تقتضي اعتماد منظور شامل يستحضر كافة األبعاد‬
‫القانونية والمؤسساتية والتنظيمية واِلجرائية ويراعي خصوصيات هذا‬
‫القطاع‪ ،‬وطبيعة بنيته المركبة والمتشابكة‪ ،‬الناتجة عن تداخل مجموعة‬
‫من العوامل التاريخية واالجتماعية واالقتصادية‪.‬‬
‫ويشكل الجانب التشريعي أحد أهم التحديات‪ ،‬التي يتعين رفعها لتأهيل‬
‫قطاع العقار‪ ،‬وذلك نظرا لتنوع أنظمته‪ ،‬غياب أو تجاوز النصوص‬
‫القانونية المنظمة له‪ ،‬إضافة إلى تعدد الفاعلين المؤسساتيين المشرفين‬
‫على تدبيره ‪.‬‬
‫لذا‪ ،‬ندعو النكباب على مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة للعقار‬
‫‪19‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫لذا‪ ،‬ندعو النكباب على مراجعة وتحديث الترسانة القانونية المؤطرة‬
‫للعقار‪ ،‬بشقيه العمومي والخاص بما يضمن حماية الرصيد العقاري‬
‫وتثمينه‪ ،‬والرفع من فعالية تنظيمه‪،‬وتبسيط مساطر تدبيره‪ ،‬لتمكينه من‬
‫القيام بدوره في تعزيز الدينامية االقتصادية واالجتماعية لبالدنا كما‬
‫يجب اعتماد اآلليات المالئمة لعقلنة تدخالت مختلف الفاعلين المعنيين‪،‬‬
‫داخل اإلطار القانوني والمؤسساتي الحالي‪ ،‬وذلك ضمانا للنجاعة‬
‫والفعالية المنشودة‪ ،‬على المستويين الوطني والترابي ‪ ،‬سواء فيما‬
‫يخص تخطيط السياسة العقارية للدولة ‪ ،‬أو تتبع تنفيذها وتقييم أثرها ‪.‬‬
‫وعمال على تعزيز األمن العقاري‪ ،‬وتحصين الملكية العقارية‪ ،‬والرفع‬
‫من وتيرة التحفيظ العقاري‪ ،‬في أفق تعميمه على كافة التراب الوطني‪.‬‬
‫كما ينبغي استثمار التكنولوجيا الرقمية‪ ،‬التي يشهدها عالم اليوم ‪ ،‬في‬
‫مجال ضبط البنية العقارية‪ ،‬وتأمين استقرارها وتداولها‪.‬‬
‫‪20‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬

‫واعتبارا ألهمية العامل البشري‪ ،‬الذي مافتئنا نوليه بالغ عنايتنا‪،‬‬

‫فانه يتعين مواصلة العمل على الرفع من مستوى التكوين‬
‫األساسي والمستمر للموارد البشرية المشرفة على تدبير قطاع‬
‫العقار ‪ ،‬والسيما دعم التخصص في هذا المجال‪ ،‬واالنفتاح على‬

‫المستجدات التي يعرفها على المستويين الوطني والدولي ‪.‬‬

‫وفي نفس السياق ‪ ،‬ندعو لالنكباب على إصالح نظام األراضي الجماعية‪،‬‬
‫التي نثمن فتح حوار وطني بشأنها‪ ،‬واستثمار وترصيد نتائج هذا الحوار‬
‫ومخرجاته األساسية‪ ،‬لتأهيل أراضي الجماعات الساللية‪،‬‬
‫‪21‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫لتأهيل أراضي الجماعات الساللية ‪ ،‬لتساهم بنصيبها في النهوض بالتنمية‬
‫وجعلها آلية ِلدماج ذوي الحقوق في هذه الدينامية الوطنية ‪ ،‬وذلك في‬
‫إطار مبادئ الحق واِلنصاف والعدالة االجتماعية ‪ ،‬بعيدا عن كل‬
‫االعتبارات المتجاوزة ‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد‪ ،‬ندعو إلى تضافر الجهود من أجل إنجاح عملية‬
‫تمليك األراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري لفائدة‬
‫ذوي الحقوق‪ ،‬مع مجانية هذا التمليك‪.‬‬
‫كما نهيب بكافة الجهات الحكومية المعنية للعمل على تسريع‬
‫وتيرة تصفية الوضعية القانونية لألراضي الجماعية ‪ ،‬بهدف‬
‫توفير مناخ مالئم لدمج أمثل لهذه األراضي في مسلسل التنمية‬
‫االقتصادية واالجتماعية للبالد‪.‬‬ ‫‪22‬‬
 ‫مدخل عام لدراسة القانون العقاري (تابع)‬
‫وتلبية للتطلعات المعبر عنها من طرف الجماعات الساللية‬
‫ومختلف الفاعلين االقتصاديين واالجتماعيين أثناء الحوار‬
‫الوطني حول األراضي الجماعية المنعقد سنة ‪2014‬‬
‫فانه من الضروري إعادة النظر في اِلطار القانوني والمؤسساتي‬
‫‪.‬وتبسيط المساطر لتدبير أنجع لهذا الرصيد العقاري‬
‫وتفعيال لمضامين الرسالة الملكية تم إحداث اللجنة الوزارية الدائمة‬
‫للسياسة العقارية بموجب مرسوم صادر بتاريخ ‪ 24‬ماي ‪2016‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪1‬ـ أهمية العقار‬
‫‪ -‬مند العصور القديمة ارتبطت حياة اِلنسان بالعقار سواء كانت‬
‫أرضا عارية أو بناء قائما فهو مصدر وجوده وإعماره وقوته‬
‫وسيادته ‪ ،‬لذا سعى إليه حائزا أو مالكا أو غاصبا مبتدعا في ذلك‬
‫قواعد تخول له استعماله والتصرف فيه‪.‬‬
‫‪ -‬وتطورت أهمية العقار في اآلونة األخيرة بحيث لم يعد وسيلة‬
‫لالستعمال واالستغالل فقط بل وسيلة من وسائل اِلنتاج‪ ،‬التي‬
‫تساهم في تداول األموال بين األفراد والجماعات فأصبح يشكل‬
‫بذلك نقطة انطالق المشاريع االقتصادية بمختلف أشكالها وما‬
‫يواكبها من مظاهر التنمية ‪.‬‬
‫‪ -‬كما أن موضوع العقار يتميز بتعدد جوانبه فالعقار بمفهومه الواسع‬
‫ال يتعلق باألراضي والبنايات المنشأة على قطع أرضية فقط بل‬
‫يتعلق بتنظيم الملكية العقارية والتعامل فيها بمفهوم العقار‪.‬‬
‫‪24‬‬
 ‫‪ -2‬مفهوم العقار وأنواعه‬
‫يعرف العقار بأنه كل ملك ‪ .‬تقاربت تعريفاته اللغوية عند الفقهاء‬
‫له أصل وقرار ثابت كاألراضي والدور والشجر والنخل‪ ،‬وهو‬
‫مأخود من عقر الدار‪ ،‬أي أصله‪ ،‬وجمعه عقارات‪ ،‬ويقابله‬
‫المنقول ‪ ،‬لكن اختلفوا في المراد باالصطالح خالفا له تأثيرا على‬
‫ما ينسحب عليه ؛ فيرى المالكية والشافعية أن العقار اسم‬
‫لألرض وما اتصل بها من بناء وشجر ومن ثمة فان العقار هو‬
‫كل شيء ال يمكن نقله من غير تغيير هيئته ‪ ،‬بينما قصره الحنفية‬
‫على كل شئ ال يمكن نقله من غير تغيير هيئته‪ ،‬بينما قصره‬
‫الحنفية على كل شئ ال يمكن نقله وتحويله من مكانه أبدا‪.‬‬
‫وثمرة الخالف أن تعريف الحنفية ال ينسحب إال على ما اتصل‬
‫باألرض اتصال قرار‪ ،‬بينما يشمل العقار في تعريف المالكية‬
‫‪25‬‬
 ‫‪ -2‬مفهوم العقار وأنواعه (تابع)‬
‫‪ -‬وثمرة الخالف أن تعريف الحنفية ال ينسحب إال على ما اتصل‬
‫باألرض اتصال قرار‪ ،‬بينما يشمل العقار في تعريف المالكية ما‬
‫اتصل باألرض وما اندمج فيها بحيث ينسحب على األرض‬
‫واألشجار المتصلة بها أو البناءات الواقعة عليها‪.‬‬

‫‪ -‬ولعل تعريف المالكية هو الذي رجح عند المشرع المغربي – بل‬

‫وعند أغلب التفنينات في البالد المسلمة وغيرها –‪ ،‬وهو االختيار‬
‫الظاهر من أقسام العقار في مدونة الحقوق العينية التي ال تستقيم‬
‫إال على مفهوم المالكية‪.‬‬
‫‪26‬‬
 ‫‪ -2‬مفهوم العقار وأنواعه (تابع)‬
‫‪ -1‬العقار بطبيعته ‪ :‬وهو العقار أصالة بحسب ما يمتد إليه تعريف‬
‫المالكية واختيار التشريع المغربي الوارد في المادة السادسة‬
‫العقار بطبيعته هو كل شئ مستقر بحيزه ثابت فيه ال يمكن نقله‬
‫من دون تلف وتغيير في هيئته ‪.‬‬
‫‪ -‬يشمل هذا القسم من العقار (األراضي بكل أنواعها الفالحية‬
‫والعارية والمنجمية‪ ،‬األبنية سواء منها ما كان فوق األرض أو‬
‫تحتها‪ ،‬اآلالت والمنشآت المثبتة‪ ،‬النباتات)‪.‬‬
‫‪ -‬وهكذا‪ ،‬فاألرض تعتبر عقارا بطبيعتها سواء كانت خالء أو‬
‫مغروسة‪ ،‬وتشمل سطحها وكذا ما فوق سطحها من أبنية‬
‫وأغراس‪ ،‬وأيضا باطنها من أتربة ومعادن وغيرها‪ ،‬فكل ما‬
‫يعتبر جزءا من األرض يعتبر عقارا بطبيعته ‪.‬‬
‫‪27‬‬
 ‫‪ -2‬مفهوم العقار وأنواعه (تابع)‬
‫‪ -‬إذا كانت المباني والمنشآت عقارات بالطبيعة‪ ،‬نظرا الندماجها‬
‫في األرض بفعل اِلنسان‪ ،‬فانه ال يلزم تشييدها من طرف‬
‫المالك ‪ ،‬ولكن ينبغي أن تتصل باألرض اتصال قرار ولو‬
‫بصفة مؤقتة كما هو الشأن بالنسبة للمعارض‪.‬‬
‫‪ -‬إال أن أعشاش الحمام تخرج من نطاق العقار بالطبيعة وتعتبر‬
‫منقوالت نظرا ألنها مقامة من الحطب‪ ،‬وال تتوفر على أساس‬
‫ثابت في األرض ويمكن نقلها من مكان إلى آخر دون تلف‪.‬‬
‫‪ -‬وتجدر اِلشارة إلى أنه تعتبر عقارات بالطبيعة أنابيب المياه‬
‫والغاز والكهرباء وأجزاء البناء المتممة له عندما تندمج فيه‬
‫اندماجا تاما ‪.‬‬
‫‪28‬‬
 ‫‪ -2‬مفهوم العقار وأنواعه (تابع)‬
‫‪ -‬وأيضا يدخل في طار العقارات بالطبيعة ‪ ،‬أي الثمار والمحصوالت‬
‫الزراعية وكل المغروسات ما دامت جذورها متصلة باألرض أما النباتات‬

‫التيَتفصلَعنَاألرضَوتوضعَفيَأوعيةَفإنهاَالَتعتبرَعقاراَبطبيعته ‪.‬‬

‫‪ - 2‬العقار بالتخصيص هو ما كان منقوال بطبيعته – أي مما ينقل من غير‬

‫تلف وال تغيير في هيئته – لكن يرصده مالكه لخدمة عقار مملوك له أيضا‬
‫ضمانا الستمرار استغالله (كاآلالت والحيوانات التي يرصدها أو يخصصها‬
‫صاحبها لخدمة مزرعته ) ‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫العقار بالتخصيص (تابع)‬
‫‪ -‬لقدَعرفتَالمادةَ‪ 7‬منَمدونة الحقوق العينية بماَيليَ‪:‬‬
‫'' العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا‬

‫لخدمة هذا العقار واستغالله أو يلحقه به بصفة دائمة ''‬

‫‪ -‬يتضح من خالل هذا النص أن العقار بالتخصيص هو منقول بطبيعته‬

‫رصده مالكه لخدمة أو استغالل عقار بطبيعته مملوك له ‪ ،‬كما لو وضع‬
‫مالك إقامة سياحية األثات واألفرشة الالزمة الستغالل فندقه ‪ ،‬وكما لو‬
‫خصص صاحب األرض الفالحية آالت ومواشي لخدمة أرضه فالعقار‬
‫والمنقول وحدة اقتصادية ال يتصور االنتفاع بها إذا وقع فصلهما ‪،‬‬
‫‪30‬‬
 ‫العقار بالتخصيص (تابع)‬
‫‪ -‬وبالتالي يأخذ المنقول صفة العقار بحكم عامل التخصيص‬
‫ويلزم في المنقول كعقار بالتخصيص‪ ،‬أن يتوفر على الشرطين‬
‫اآلتيين ‪:‬‬
‫‪ -‬الشرط األول ‪ :‬اتحاد المالك بان يكون مالك العقار األصلي هو نفسه‬
‫مالك العقار بالتخصيص ‪.‬‬
‫‪ -‬الشرط الثاني ‪ :‬أي أن يتم رصد المنقول لخدمة العقار ال لخدمة‬
‫المالك‪.‬‬
‫‪ -‬وتزول صفة العقار بالتخصيص بانقطاع العالقة بينه وبين العقار الذي‬
‫خصص لخدمته ‪ ،‬وهذا إما أن يكون بإرادة المالك كما لو باع المنقول‬
‫دون العقار أو العكس ‪ .‬أو أن يكون بأسباب خارجة عن إرادة الهالك‬
‫كما لو هلك العقار الذي خصص المنقول لخدمته ‪.‬‬
‫‪31‬‬