Santiago, cuatro de julio de dos mil dieciocho. Vistos: En estos autos rol N°C-15.419-201, . seguidos ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel, en juicio sumario, caratulados “Difar S.A. con Gutiérrez”, por sentencia de diecisiete de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 118 y siguientes, se rechazé la demanda de comodato precario interpuesta por don Hugo Santiago Repetto Niemann, en representaci6n de Distribuidora de Productos Farmacéuticos $.A. en contra de doiia Sofia del Carmen Gutiérrez Aravena, con el objeto de obtener la restitucién de la propiedad, ubicada en calle Fuenzalida Urrejola Ne845, Casa Nel de la comuna de La Cisterna, de esta ciudad, que le sirve de domicilio Se alzé la demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de seis de diciembre de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 150 y siguientes, la revocd y, en su lugar, acogid la accion deducida, ordenando a la demandada restituir el inmueble individualizado dentro de décimo dia de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento, asi como de los demas ocupantes del mismo, con el aw: de la fuerza piblica si fiere necesario. En contra de este iltimo pronunciamiento, la demandada interpuso recurso de casacién en el fondo, solicitando su invalidacion y la consecuente dictacién de una sentencia de reemplazo que confirme la de primer grado. Se ordené traer los autos en relacién, habiendo fracasado el lamado a conciliacién efectuado por esta Corte nego de la vista de la causa. Considerando: Primero: Que el recurrente denuncia la infraccién de los articulos 578, 1437, 2053 inciso segundo, 2174, 2175, 2181 inciso primero, 2188 y 2189, en relacién con el articulo 1698 inciso primero, del Cédigo Civil. Para explicar la wansgresién de las normas citadas, consigna los siguientes hechos que habrian sido establecidos en ambas instancias, a saber, en el afio 1996 Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, representada por don Hugo Repetto Niemann, como promitente vendedora y dofia Sofia del HESS FWFFVCCRZCarmen Gutiérrez Aravena, como promitente compradora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble objeto de estos autos; esta ultima ha ocupado dicho inmueble por lo menos desde el aiio 1998, por as{ haberlo autorizado Ja primera, no obstante que la cléusula séptima del referido contrato estipulaba que la entrega se efectuaria al suscribir el contrato prometido; la sociedad demandante adquiri dicho inmucble por compra efectuada al Banco de Chile, siendo representada en estos autos por la misma persona natural que representaba a la sociedad promitente vendedora que autoriz6 la ocupacién de la demandada; dicho contrato de promesa no se ha perfeccionado. Centra su argumentacién en que al no existir vinculo contractual alguno entre su parte y la sociedad demandante, toda vez que quien autorizé la ocupacién del inmueble fue Sociedad Comercial Chiquitita, su antigua duefia, la demandante carece de legitimacién activa para actuar en autos, ya que del comodato precario nace una accién personal para el comodante, a través de la cual puede pedir Ia restitucién de la cosa dada en préstamo de uso. En consecuencia, Ja sentencia impugnada habria cometido un error al ordenar la restitueign, basada en que Comercial Chiquitita estuvo representada por la misma persona natural que en esta causa representa a la demandante, ya que siendo personas juridicas distintas en ning caso implica que esté demandando el comodante, De abj extrac la 2174, 2053, 2181, 2175 y 1698, del Cédigo Civil, explicando en qué consisten los derechos personales y como el infraccién a los articulos 578, 1437, contrato de comodato vincula a las partes que lo celebraron, quedando obligada la demandada a hacer la restitucién tnicamente al comodante, calidad que no posce el demandante, al ser una persona juridica distinta, sin que hubiere probado tener un titulo que lo habilite para hacerlo. Agrega, a mayor abundamiento, que la sentencia establece que el referido titulo fue reconocido por sentencia recaida en causa rol C-1809-2015 (sic), caratulada Inmobiliaria San Nicolas con Gutiérrez, lo que demostrarja la vulnera¢ de los preceptos sefialados. HESS FVWFFVCCRZ,Terxmina sefialando cémo los exrores denunciados habrian influido en lo dispositivo del fallo. Segundo: Que, para una adecuada resolucién del asunto, es menester consignar los hechos que se encuentran establecidos en la sentencia impugnada: -Con fecha 1° de octubre de 1996 Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, representada por don Hugo Repetto Niemann, promitente vendedora, y dofia Sofia del Carmen Gutiérrez Aravena, promitente compradora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble denominado Casa Nel, ubicado en calle Fuenzalida Urrejola N°845, comuna de La Cisterna; -Dofia Sofia del Carmen Gutiérrez Aravena fue autorizada por Sociedad Comercial Chiquitita Limitada para ocupar el inmueble objeto del contrato de promesa de manera inmediata, no obstante que Ja cléusula séptima establecia que la entrega material se efectuaria conjuntamente con la suscripcién del contrato prometido; dicha ocupacién se ha mantenido desde aquella época, no obstante, el contrato de promesa — que establecia como plazo de celebracién el 31 de diciembre de 1996 - nunca se perfeccion6: -Con fecha 6 de agosto de 2004, Sociedad Comercial Chiquitita Limitada vendié la propiedad antes individualizada a Inmobiliaria ¢ Inversiones San Nicolas $.A., quien dedujo demanda de precario en contra de doiia Sofia Gutiérrez Aravena, en causa rol C-1809-2005, seguida ante el Primer Juzgado Civil de San Miguel, que fue desestimada, atendida Ia existencia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandada y Sociedad Comercial Chiquitita Limitada y la autorizacién 0 permiso otorgado por esta altima para que ocupara el inmueble, situacién que la sentencia calificé como un “comodato precario”; -En octubre de 2006, la propiedad fue adquirida por el Banco de Chile, quien se la transfirié a la sociedad “Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A.” en enero de 2012, encontraéndose el inmueble actualmente inscrito a su nombre a fojas 1274 vta. N°629 del afio 2012, del Conservador de Bienes Raices de San Miguel; HESS FWFFVCCRZ= La sociedad Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A. deduce en estos autos accién de comodato precario en contra de dofia Soffa del Carmen Gutiérrez Aravena, solicitando se le ordene la restitucién del inmueble que le sirve de domicilio ubicado en calle Fuenzalida Urrejola Ne845, casa Nel, comuna de La Cisterna; - Don Hugo Santiago Repetto Niemann, persona natural que representa a la sociedad Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A, era el representante legal de Sociedad Comercial Chiquitita Limitada al celebrar el contrato de promesa de compraventa con la demandada. Sobre la base de los hechos asentados y Iuego de sefialar que la controversia se centra en establecer si el contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandada y el anterior propietario del inmueble constituye un titulo que la habilita para la tenencia del bien raiz, Ja sentencia impugnada concluye que la accién ¢jercida por la actora deriva de las facultades otorgadas por su derecho de propiedad, que lo faculta para usar, gozar y disponer de la cosa sobre la cual ejerce su dominio, requisito esencial para solicitar la restitucién que procura, y decide rechazar la alegacion de falta de legitimacién activa del demandante y acoger la demanda de comodato precario deducida por la demandante, ordenando la restitucién del inmucble. Tercero: Que la accign deducida en estos autos por la sociedad demandante es la de comodato precario, que funda en la autorizacién otorgada por Ja Sociedad Comercial Chiquitita Limitada a la demandada para ocupar el inmueble, con ocasién © a consceuencia del contrato de promesa de compraventa que ambos celebraron sobre el inmueble, en el afio 1996. A su juicio, se trataria de la figura regulada en el inciso primero del articulo 2195 del Codigo Civil, que entiende precario el comodato “cuando no se presta_la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo ya en lo resuelto en la causa rol C-1809-2005, para su restitucién”. Se apo; que no hizo Iugar a la demanda de precario entablada por el duefo de aquella época, precisamente por la autorizacién otorgada por el promitente HESS FVWFFVCCRZ,vendedor en el afio 1996, sin pexjuicio que no precisé a cual categoria de comodato precario correspondia Ia situacién descrita. El comodato o préstamo de uso se encuentra definido en el articulo 2174 del Cédigo Civil, como un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raiz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Es un contrato que no se perfecciona sino por la tradicién de la cosa, lo que permite calificarlo como un contrato real. Toma la denominacién de precario, si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitucién de la cosa prestada en cualquier tiempo, segin prevé el articulo 2194 del mismo cuerpo legal y cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restituciéa, en conformidad a lo dispuesto en el articulo 2195, inciso primero, del Cédigo Civil, Con todo, los argumentos de la sentencia impugnada para acoger la demanda, més parecen referirse a la discusién que se suscita en relacion a Ia figura del “precario”, no del comodato precario, en Ja medida que afirma que la controversia de autos se centra en determinar si el contrato de promesa de compraventa del inmueble cuya restitucién se pretende, celebrado por la demandada y Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, constituye un titulo que habilita para la tenencia del bien raiz. Cuarto: Qne como la principal defensa de la demandada a través del juicio — y en base a la que fianda los errores de derecho denunciados - dice relacién con la falta de legitimacién activa de la demandante, al no ser parte del contrato de comodato precario que celebré con el antiguo duefio, es menester precisar la situacién en que éste se encuentra en su condicién de actual duefio del inmueble objeto de la Litis, Conforme al principio del efecto relative de los contratos, estos generan derechos y obligaciones s6lo entre las partes que concurren a su celebracién, sin beneficiar ni perjudicar a terceros. Este es un principio que Ja doctrina ha det ado del de autonomja de la voluntad y que, en nuestro ordenamiento, aparece recogido en el articulo 1545 del Codigo Civil, segin el cual “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes HESS FWFFVCCRZy no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo 0 por causas legales”, de donde se desprende que el efecto obligatorio del contrato, eva implicito también el efecto relative, en cuanto éste solo vincula o se extiende a quienes consienten en él. Sin embargo, no son solo “partes” en un contrato quienes concurren a su celebracién, personalmente o representados, sino también sus herederos, ya que representan a la persona del causante (articulo 1097 CC) en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, y los lamados “causahabientes a titulo singular”, que son quienes suceden a una persona por acto entre vives o bien por sucesién por causa de muerte en un bien determinado y no en todo su patrimonio. Los sucesores 0 causahabientes a titulo singular, por acto entre vivos, son los que reciben el bien en virtud de un titulo translaticio de dominio, como una compraventa o una donacion, en tanto que los mortis causa son los legatarios. La pregunta que surge — y que se vincula con el caso que nos ocupa = es cémo se comporta el principio del efecto relativo de los contratos en relacién a estas personas, especificamente, cémo le afectan a este sucesor 0 causahabiente a titulo singular los actos 0 contratos que celebré el causante antiguo duefio) con otras personas en relacién a la cosa, antes de que &te pasara a ocupar su lugar juridico respecto del bien, y que limitan o restringen su dominio, Lo importante, en lo que aqui interesa, son los derechos personales constituidos por el antiguo duefio en relacién a la cosa, no los derechos reales, como una servidumbre 0 una hipoteca, ya que por el efecto propio de éstos, que otorgan un derecho de persecucién, no hay duda que podran hacerse ex gibles al comprador 0 sucesor en el bien especifico Respecto de la pregunta sobre los actos 0 contratos celebrados por el causante, que generan obligaciones personales en relacién a la cosa, en cambio, no existe una norma general expresa — la hay para casos especificos, por ejemplo, el articulo 1962 del Cédigo Civil - que establezca si esas obligaciones empecen 0 no al causahabiente a titulo singular. HESS FVWFFVCCRZ,Si bien para una parte de la doctrina la respuesta es negativa Lépez Santa Maria, Jorge, “Los Contratos, Parte General, Edit. Juridica, afio 1986, pag. 245 y ss), en opinién de otros, si el adquirente fue informado por el vendedor, previo al contrato, de la existencia de una obligacin con un tercero, ¢ resultaré igualmente compelido a su cumplimiento, ya que al prestar su consentimiento para la adquisicién del bien, estaba en conocimiento de la misma y aun asi accedié, razén por la cual s¢ entiende que una actitud contraria lesionaria la buena fe con que se deben conducir los contratantes ¢ irfa contra la teoria de los actos propios. Caceres Santibafiez, Rafael, “Del efecto relativo de los Contratos y los adquirentes a titulo singular” Universidad Austral de Chile, tesis, 2004, pag 27 y 85.) En Io que toca al caso que nos ocupa, la reflexion es pertinente, desde que el antiguo duefio del inmucble — si bien no es el causante directo, y que hubo una cadena de sucesores antes del actual duefio - efectivamente celebré contratos con terceros (promesa de compraventa y comodato precario, con la demandada) que generaron derechos personales que limitan © restringen el dominio sobre la cosa, circunstancia que presumiblemente conocié Ia sociedad demandante, atendido que es un hecho establecido en Ia sentencia que el representante legal que actiia por ésta, es la misma persona natural que representé a la sociedad que celebré el contrato de promesa de compraventa con la demandada en el aiio 1996. Quinto: Que, desde la perspectiva sefialada, podria sostenerse, en principio, que el demandante esté obligado a cumplir las obligaciones contraidas por el antiguo dueiio, sin embargo, dependerd de la naturaleza, condiciones y vigencia de las mismas. En efecto, si bien no es esta la sede para pronunciarse sobre los aleances del contrato de promesa de compraventa celebrado en relacién al inmueble, para el solo efecto de determinar si procede poner témino al comodato precario en que se sustenta la ocupa n del mismo, importa tener presente que el plazo para Ia celebracién del contrato definitivo (31 de diciembre de 1996) se encuentra largamente vencido y que, cualquiera haya sido la condicién pactada para HESS FVWFFVCCRZ,celebrarlo, por aplicacién de lo preceptuado en el articulo 739 del Cedigo Civil, al haber tardado més de cinco afios en cumplirse, se debiera tener por fallida, segim el criterio generalmente aceptado por la doctrina a la hora de establecer el tiempo en que las condiciones se encuentran en ese estado. En consecuencia, si asumimos que la autorizacién para ocupar el inmucble tenfa como supuesto la promesa de compraventa previamente celebrada entre las partes, y que, por eso, no se fijé plazo para su restitucién ni un servicio particular para su uso, resulta inconcuso que actualmente no subsiste la justificacién para ocuparlo y que el demandante, sucesor 0 causahabiente a titulo singular del antiguo duefio, aunque haya adquirido el bien conociendo los actos celebrados por éste sobre el inmueble, tiene derecho a solicitar la restitucién del bien, al concurrir la hipétesis del comodato prevista en el inciso primero del articulo 2195 del Cédigo Civil. Sexto: Que, por lo reflex jonado, y aun cuando la sentencia impugnada hubiera efectuado razonamientos equivocos al acoger la demanda, no cometié los errores de derecho que se le atribuyen, lo que conduce al rechazo del recurso de casacion en estudio, Por estos fandamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los articulos 764, 765 y 767 del Codigo de Procedimiento Civil, se rechaza cl recurso de casacion en el fondo deducido por la parte demandada a fojas 152, en contra de la sentencia de seis de diciembre de dos mil dicciséis que se lee a fojas 150 y siguientes. Registrese y devuelvase. Redacté la ministra Andrea Mufioz S. Ne2.757-2017 Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros sefior Ricardo Blanco HL, sefioras Gloria Ana Ghevesich Andrea Mutioz S., y los Abogados Integrantes sefiores Jorge Lagos G., Rodrigo Correa G. No firman los Abogados Integrantes sefiores Lagos y Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber cesado ambos de sus funciones. Santiago, cuatro de julio de dos mil dieciocho. HESS FWFFVCCRZFSRERHAutoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a cuatro de julio de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolucién precedente. Este documento tiene firma electronica y su original puede ser ¥ validado en htipy//venficadoc.pjud.cl o en la tramitacion de la causa. ment} FWFFVCCRZ