Universidad Santo Toribio de Mogrovejo

FACULTAD DE DERECHO  

ASIGNATURA:
                                 DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
DOCENTE:
Maliqui, Lusquiños, Manuel
INTEGRANTES:
Diaz Carlos, Maryorie
Saldaña Lara, Wilmer
Salazar Montalvo, José Eduardo.
Tuyas Paati, Ana  

2022 – I
Práctica de Derecho Registral

CASO 1: La publicidad registral

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María, como asesora de la empresa “Inmobiliaria S.A.”, recomienda que esta realice un
contrato de compraventa sobre un bien inmueble cuyo propietario es la empresa “El Gatito
SAC” inscrita en la partida 10000 del Registro de Personas Jurídicas de Chiclayo. Con la
finalidad de constatar las facultades de quien dice ser representante de la empresa
vendedora, recurre a los Registros Públicos y solicita un Certificado de Vigencia de Poder.

Al expedirse la vigencia de poder, con fecha 28 de abril de 2015, se indica que el gerente
de la empresa “El Gatito SAC” es Pedro De La Mancha, con quien se va a concretar el
acto jurídico y que tiene facultades para disponer a título gratuito u oneroso de los bienes
inmuebles de la empresa.

En base a ello, a María se le concede poder para que actúe en representación de

“Inmobiliaria S.A.” y celebra el acto jurídico de la compraventa con el representante de la
empresa “El Gatito SAC” con fecha 01 de mayo de 2015.

Ingresa el parte notarial de la compraventa a los Registros Públicos el 05 de mayo de

2015 y el registrador con fecha 10 de mayo observa el título por cuanto advierte que con
fecha 06 de mayo ingresó la revocatoria del poder otorgado al representante de la
empresa El Gatito SAC.

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Frente al presente caso:

1. ¿Qué tipo de publicidad representa la vigencia de poder? Explique por qué

Una publicidad de carácter formal, puesto que, María como asesora logra saber por medio
de los registros públicos con quién estaría contratando, mostrando la disponibilidad del
registro para celebrar el contrato de compraventa. Al tener en cuenta la publicidad formal
observó el contenido y logra verificar que estaba contratando con Pedro de la Mancha,
siendo el representante de la empresa en ese momento. Entonces, contrato con quién
aparecía en el registro público, cumpliendo con la publicidad formal al no ser un sujeto
legitimado igualmente podría recurrir al servicio de publicidad, siendo la formal.

2. ¿Cómo procedería usted de ser registrador si es que el usuario alega que

contrató en base a la publicidad formal?

Pues en este caso, la inscripción es válida puesto que cuando se inscribió la compraventa
en Reg. Púb. el día seis de mayo el Sr. Pedro de la Mancha aun gozaba de las facultades
para poder vender el bien, siendo un acto válido al observar que aun poseía la facultad en
los registros, teniendo en consideración el principio de legalidad, principio de buena fe
público registral, rogación.
Entonces, como registrador si es válido poder inscribir la compraventa en los registros
públicos, pero se debió tener mayor diligencia en el plazo de inscripción, ya que, el poder
de Pedro de la Mancha expira con posterioridad en la empresa, pero ya hubo un acto que
debió inscribirse con tiempo. Ya que, se debe tener en cuenta el principio de prioridad.

3. ¿Qué considera usted que debe primar: el certificado de vigencia de poder o el

contenido de la partida registral?

Consideramos que debe primar el certificado de vigencia de poder, si bien es cierto la

partida registral N° 10000 cuyo propietario es la empresa “El Gatito SAC” inscrita en el
Registro de Personas Jurídicas de Chiclayo tiene prioridad en el tiempo a comparación
del certificado de vigencia de poder; no obstante, y en atención a lo estipulado en el Art.
2038 “Derecho del tercero de buena fe” el cual establece como valido los contratos
celebrados por buena fe en base a un mandato”. Por lo tanto, no podría invalidarse dicho
acto en el registro, tomando en base a este artículo, protegiendo al tercero de buena fe.

Seguidamente, se debe tomar en cuenta el principio de prioridad el cual es vigente desde

la solicitud de la inscripción, el cual permite observar que dicho acto ya buscaba
inscribirse con anticipación, pero se excedió del tiempo en el cual inscribe al momento de
perder la vigencia de los poderes del representante. No obstante, desde nuestro punto de
vista, al estar vigente el poder al momento de hacer el acto e inscribirlo posteriormente no
se podría retrotraer el derecho, al protegerse el derecho del tercero.

Entonces, debe primar la vigencia de poder, puesto que, se debe respetar estas reglas al
momento de inscribir dicho acto al registro.

4. ¿Qué principios registrales considera usted que han sido evaluados por el
Registrador para su pronunciamiento?

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita
su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.

La buena fe en este caso si es plena y es factible que haya podido realiza la compraventa,
ya que no existía ningún inconveniente y no se buscaba vulnerar el derecho de alguien a
través de esta compraventa manteniendo su derecho de adquisición del tercero.

Artículo 2011.- Principio de Legalidad y Rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la

inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y

facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.

La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área

encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución
en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.

Se observa que si se cumplió con la legalidad al observarse que el Sr. Pedro de la

Mancha con las facultades al momento de inscribir el contrato de C.V. además, la
personas que participaron en el acto son los idóneos al ser el comprador y vendedor con
facultades, siendo analizado por el registrador.

Artículo 2015.- Principio de Tracto Sucesivo

Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane.

En este caso se respetó el proceso de la inscripción de la C.V. era válida, al observarse

que la vigencia en ese tiempo si estaba registrada, junto con la propiedad de forma
efectiva sin que haya una ruptura en el tracto sucesivo por ambas cosas
(propiedad/representante).

5.
CASO 2: Compraventa
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Con fecha 01 de abril del 2015 José celebra un contrato de compraventa con Crisitan,
mediante el cual se transfiere un predio ubicado en la calle Sucre 222 de Chiclayo. José
en calidad de vendedor y Cristian como comprador. El precio pactado entre ambos es de
S/.100,000.00 nuevos soles, cuyas condiciones serán las siguientes:
- Al momento de suscribir la minuta Cristian le otorgará la suma de S/.35,000.00
nuevos soles.
- Al momento de suscribir la escritura pública Cristian le otorgará la suma de
S/.35,000.00 nuevos soles.
- La diferencia adeudada, ascendente a la suma de S/.30,000.00 nuevos soles será
pagada en el plazo de seis (6) meses contados a partir de la celebración de la
escritura pública.

La inscripción en los Registros Públicos de la compraventa se realiza el 01 de junio del

2015.

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Preguntas:
1. ¿Qué otro acto jurídico debió inscribirse en el Registro a parte de la
compraventa, teniendo en cuenta la existencia de un saldo de precio de la
deuda?

El acto jurídico que debió inscribirse en el Registro además del contrato de

compraventa. Sería la hipoteca lega según el art.1118 inc.1 que menciona “la del
inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con el dinero de un tercero”. Teniendo en cuenta, que el primer pago se ejecutará
al momento de la minuta, luego de la inscripción, finalmente la diferencia
adeudada lo cual asciende la suma de S/.30.000.00 cancelada en cuotas.
2. Una vez inscrita la compraventa ¿qué situaciones jurídicas son las que se
publicitan en el Registro?
Como grupo hemos identificado las siguientes situaciones jurídicas como; el
Derecho de crédito (José) y el d débito (Cristian). Ya que en este tipo de
relaciones jurídicas uno se obliga a pagar el precio del bien inmueble y el otro a
entregar el bien o derechos. Lo cual consiste en que exista una relación
obligatoria.

3. ¿Qué principios registrales se encuentran relacionados con el caso?

Como grupo hemos identificado los siguientes principios; principio de rogación ya
que permite entender al sujeto capacitado para inscribir su bien inmueble o acto
jurídico en registro. También, principio de legalidad, ya que por cada acto inscrito
en el registro requiere una formalidad. Para terminar, complementando ambos
principios, la seguridad jurídica que protege la inscripción de los actos, donde
surge la confianza del adquiriente.