海

外
研 证券研究报告
究 ＃industryId＃
物业管理
分析师： ＃
宋健 推荐
＃investSuggestion＃
维持 ）
(( investS
songjian@xyzq.com.cn uggesti
SFC：BMV912 ©＃title＃ onChan
SAC：S0190518010002 ge＃
孙钟涟 行业分化整合中，政策利好社区养老
sunzhonglian@xyzq.com.cn
SAC：S0190521080001 ＃createTime1＃
行
请注意：孙钟涟并非香港证券及期
业 货事务监察委员会的注册持牌人，
2021 年 11 月 29 日
不可在香港从事受监管的活动
周
报 ＃emailAuthor＃
投资要点：
本周行情：本周（2021.11.22-11.26）恒生物管指数下降 5.8%；YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、
滨江服务和正荣服务，涨幅分别为 91.7%、53.8%和 18.4%。

行业加速整合中，利好融资能力强的物管公司：行业进入加速整合期，收并购机会增加且估值回归合理
水平，融资能力强的物管公司通过再融资及时储备弹药。11 月 26 日，碧桂园服务完成 1.5 亿股股份配售，
融资净额约 80.02 亿港元，拟用于业务相关潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理服务、城市服务
与生活服务类等新业务的拓展，再融资及公司营运资金。

万物云拟境外上市，港股物管板块有望再添龙头公司：11 月 26 日，万科企业股东大会通过万物云境外
上市提案，港股物管板块有望再添龙头公司，行业分化加剧。截至 2021H1，万物云实现收入 103.8 亿元
（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 33.3%，收入规模属行业第一梯队。

新赛道社区养老潜力大：11 月 24 日，
《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布，明确
提出充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给。
随着政策的逐步出台，碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、远洋服务等提前布局社区养老服务的物管公
司有望受益。

港股通持续增持头部物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是金科服务（+0.27pct）、恒大物业
（+0.22pct）及卓越商企服务（+0.11pct）
。

高成长高确定性是板块的主旋律：物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况，
凸显其底线价值。而物管公司的管理服务水平、行业整合能力以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值
的上限。从静态 PE-Band 来看，各物管公司处于估值低位区间，但估值分化，龙头物管公司依然享有估
值溢价。截至 11 月 26 日，港股物管板块处于平均估值对应 2021/2022 年 18.2/12.7XPE。我们看好关连方
财务稳健且土储丰富、外拓能力强、行业整合能力强以及股权激励力度大且管理层执行力强的物管公司。
行业首选旭辉永升服务、宝龙商业、融创服务、中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、碧桂园
服务、新城悦服务。

风险提示：1) 业务扩张和收购不及预期；2)物业管理费提价受阻；3) 收缴率不及预期；4)增值业务拓展

不及预期。

请阅读最后一页信息披露和重要声明
海外行业周报

报告正文

1、投资策略

本周行情：本周（2021.11.22-11.26）恒生物管指数下降 5.8%；YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、

滨江服务和正荣服务，涨幅分别为 91.7%、53.8%和 18.4%。

图 1、物管公司一周股价表现（1122-1126） 图 2、物管公司 YTD 表现（截至 20211126）

资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理

行业加速整合中，利好现金流充裕或融资能力强的物管公司：行业进入加速整合期，收并购机会增加且
估值回归合理水平，融资能力强的物管公司通过再融资及时储备弹药。11 月 26 日，碧桂园服务完成 1.5
亿股股份配售，融资净额约 80.02 亿港元，拟用于业务相关潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理
服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，再融资及公司营运资金。

万物云拟境外上市，港股物管板块有望再添龙头公司：11 月 26 日，万科企业股东大会通过万物云境外
上市提案，港股物管板块有望再添龙头公司，行业分化加剧。截至 2021H1，万物云实现收入 103.8 亿元
（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 33.3%，收入规模属行业第一梯队。

新赛道社区养老潜力大：11 月 24 日，
《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布，明确
提出充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给。
随着政策的逐步出台，碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、远洋服务等提前布局社区养老服务的物管企
业有望受益。

港股通持续增持头部物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是金科服务（+0.27pct）、恒大物业
（+0.22pct）及卓越商企服务（+0.11pct）
。

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 -
海外行业周报

表 1、港股通持仓量及占比（截至 20211126）
持仓量 占比 一周变动 年内变动 持有市值
代码 公司
（千股） （%） （pct） （pct） （亿港元）
06049.HK 保利物业 82,726 53.95 -0.24 +5.44 42.7
02669.HK 中海物业 512,072 15.58 -0.16 +3.81 39.0
01995.HK 旭辉永升服务 163,040 9.30 -0.11 +4.46 22.1
09909.HK 宝龙商业 53,358 8.30 +0.08 +2.78 9.1
02869.HK 绿城服务 247,318 7.62 +0.05 -3.11 17.8
06098.HK 碧桂园服务 229,651 6.82 -0.06 -1.63 109.2
01755.HK 新城悦服务 52,446 6.03 +0.10 +6.03 7.0
09666.HK 金科服务 40,372 6.18 +0.27 +6.18 12.7
06666.HK 恒大物业 548,289 5.07 +0.22 +5.07 22.3
01516.HK 融创服务 137,468 4.43 -0.03 +3.95 17.9
09928.HK 时代邻里 43,119 4.37 -0.09 +1.68 1.5
09983.HK 建业新生活 48,248 3.80 -0.08 +1.71 2.5
01778.HK 彩生活 55,682 3.74 -0.01 -0.54 0.6
01209.HK 华润万象生活 63,758 2.79 +0.04 +2.79 25.0
03913.HK 合景悠活 48,188 2.39 -0.00 -0.02 2.3
06989.HK 卓越商企服务 28,449 2.33 +0.11 +2.33 1.3
02156.HK 世茂服务 44,135 1.78 -0.01 +1.78 4.4
00606.HK 建发物业 19,297 1.60 -0.02 -3.76 0.8
02168.HK 雅生活服务 3,136 0.22 +0.04 -0.04 0.6
平均/合计 7.70 0.01 2.05 338.7
资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理

对行业持“谨慎乐观”态度：我们认为未来 3-5 年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司

之间也会分化加剧。对于未来 3-5 年的战略机遇期，物管公司普遍制定了高速扩张计划，我们对此持谨
慎乐观的态度，“谨慎”在于大家的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场
竞争，大家在市场情绪高涨的时候喊出的目标过于积极，我们会持续关注各家物管公司的业务进展。而“乐
观”在于物业管理行业正从最基础的物管业务向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规
模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利，3 年或 5 年目标最终是否能够完成就要看各
家的管理体系、激励制度以及执行力。

高成长高确定性是板块的主旋律：物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况，
凸显其底线价值。而物管公司的管理服务水平、行业整合能力以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值
的上限。从静态 PE-Band 来看，各物管公司处于估值低位区间，但估值分化，龙头物管公司依然享有估
值溢价。截至 11 月 26 日，港股物管板块处于平均估值对应 2021/2022 年 18.2/12.7XPE。我们看好关连方
财务稳健且土储丰富、外拓能力强、行业整合能力强以及股权激励力度大且管理层执行力强的物管公司。
行业首选旭辉永升服务、宝龙商业、融创服务、中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、碧桂园
服务、新城悦服务。

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 -

jV9YjZmUMBvYlWmXmUvWrU6MaO8OsQmMoMpNkPmNpOjMpPrQ7NpNtRvPtRrOxNqRqR
海外行业周报

表 2、行业估值表（截至 20211126）
股价 市值 EPS（人民币元） PE
代码 公司
（港元） （亿港元） 2021E 2022E 2021E 2022E
06098.HK 碧桂园服务 47.55 1602 1.38 2.08 28.6 18.9
01209.HK 华润万象生活 39.15 894 0.66 0.92 49.2 35.5
01516.HK 融创服务 13.04 404 0.42 0.65 25.7 16.8
09666.HK 金科服务 31.50 206 1.71 2.58 15.3 10.1
03319.HK 雅生活服务 18.46 262 1.91 2.52 8.0 6.1
00873.HK 世茂服务 9.90 245 0.54 0.90 15.3 9.1
01995.HK 旭辉永升服务 13.54 237 0.40 0.58 28.2 19.5
06049.HK 保利物业 51.65 286 1.63 2.18 26.3 19.7
02869.HK 绿城服务 7.18 233 0.30 0.40 19.6 14.8
02669.HK 中海物业* 7.61 250 0.29 0.38 26.6 20.0
09909.HK 宝龙商业 17.08 110 0.75 1.05 18.9 13.5
01755.HK 新城悦服务 13.38 116 0.86 1.21 13.0 9.2
03913.HK 合景悠活 4.69 95 0.35 0.60 11.1 6.5
06989.HK 卓越商企服务 4.71 58 0.42 0.57 9.4 6.9
09983.HK 建业新生活 5.21 66 0.49 0.68 8.8 6.4
09928.HK 时代邻里 3.55 35 0.43 0.65 6.9 4.5
06677.HK 远洋服务 3.97 47 0.36 0.52 9.2 6.4
03316.HK 滨江服务 20.60 57 1.17 1.77 14.6 9.7
06958.HK 正荣服务 4.60 48 0.27 0.40 14.4 9.7
06668.HK 星盛商业 3.40 35 0.19 0.26 14.7 10.7
平均 18.2 12.7
资料来源：Bloomberg，兴业证券经济与金融研究院整理
*中海物业为港币报表，黑体为兴业证券预测

2、公司公告

【融创服务 01516.HK】11 月 22 日，融创服务及第一服务控股发布公告称，延长寄发无条件强制性现金

要约收购相关综合文件的时限至 2022 年 6 月 10 日。

【朗诗绿色生活 01965.HK】11 月 23 日，朗诗绿色生活间接全资附属公司南京朗拓物业与独立第三方东

阳物业订立合作协定，据此成立一家由南京朗拓物业拥有 49%权益及由东阳物业拥有 51%权益的合营公
司。合营公司成立后，东阳物业将“农房集聚区项目”
（约 130 万平米）
，于 2023 年 12 月前分两期交由
合营公司进行市场化管理，此外目前由东阳物业在管物业项目（约 37 万平米），待“农房集聚区项目”
交由公司管理后，由订约方另行商议交由合营公司管理。

【卓越商企服务 06989.HK】11 月 25 日，卓越商企服务集团有限公司董事会谨此宣布，吕力先生已辞任

本公司之联席公司秘书，自 2021 年 11 月 25 日生效，以专注担任本集团财务总监一职。董事会亦宣布委
任李一俊先生为联席公司秘书，自 2021 年 11 月 25 日起生效。

【金科服务 09666.HK】11 月 25 日，金科服务公告与金科股份订立营销服务框架协议，为金科集团出售

住宅物业及停车位提供营销服务，根据协议拟进行的交易截至 2021 年末两个月、2022 年度、2023 年度
上限预期分别不超过 6、9、12 亿元。

【新城悦服务 01755.HK】11 月 26 日，新城悦服务公告董事行使股份期权，对应 25 万股港股，行权价

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 -
海外行业周报

为每股 6.18 港元。

【碧桂园服务 06098.HK】11 月 26 日，碧桂园服务公告配售协议载列的所有条件已获达成而配售事项于

2021 年 11 月 26 日完成。
合共 1.5 亿股股份已由配售代理根据配售协议的条款及条件按每股配售股份 53.35
港元的配售价成功配售予不少于六名专业、机构及/或其他投资者，配售所得款净额约 80.02 亿港元。此
外，公司于 2021 年 5 月 25 日发行可转换债券于 11 月 26 日可按 97.83 港元/股（按初始转换价不调整）
转换为约 5149.75 万股新股份。

【碧桂园服务 06098.HK】11 月 26 日，碧桂园服务公告完成 1.5 亿股股份配售，完成后总股本为 33.68

亿股股份。

3、行业速览

【华平投资质押珠海万达商管股权，质权人为德意志信托】11 月 20 日，华平投资（TURTLE VALLEY

INVESTMENT LTD）出质珠海万达商业管理集团股份有限公司股权，质权人为德意志信托（香港）有限
公司（DB TRUSTEES (HONG KONG) LIMITED），登记日期为 2021 年 11 月 18 日。
（信息来源：乐居财
经）

【绿城服务联合松石房地产共设绿城松石物业，前者持股 51%】 11 月 23 日，绿城物业服务集团有限公

司联合山东松石房地产咨询有限公司共设山东绿城松石物业管理有限公司。
（信息来源：乐居财经）

【远洋服务中标河南畜牧兽医物业项目，服务面积 2.7 万平米】 11 月 24 日，远洋服务华中华西区域成功

中标河南省畜牧兽医服务中心物业服务项目。
（信息来源：乐居财经）

【合景悠活联合恒诺投资于张家口新设物业公司，业务含养老服务等】11 月 24 日，广州市宁骏物业管理
有限公司联合张家口恒诺投资有限公司共同成立张家口骏诺物业管理有限公司。（信息来源：乐居财经）

【《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》
：探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社
区养老服务有效供给】11 月 24 日，《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布。意见聚焦
老年人的“急难愁盼”问题，从健全养老服务体系、积极培育银发经济等方面提出具体举措。其中，在
健全养老服务体系方面，明确提出创新居家社区养老服务模式。以居家养老为基础，通过新建、改造、
租赁等方式，提升社区养老服务能力，着力发展街道（乡镇）
、城乡社区两级养老服务网络，依托社区发
展以居家为基础的多样化养老服务。充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增
加居家社区养老服务有效供给等内容。（信息来源：中国物业管理协会）

【绿城服务北京新设美好绿城物业，持股比例 100%】 11 月 25 日，绿城物业服务集团有限公司新增对外

投资 1 家企业，名称为北京美好绿城物业服务有限公司。
（信息来源：乐居财经）

【建业物业联合邓房物业于河南新设物业公司，业务含养老服务等】11 月 26 日，河南建业物业管理有限
公司联合邓州市邓房物业管理有限责任公司共同成立邓州市建业邓房物业管理有限公司。
（信息来源：乐
居财经）

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 -
海外行业周报

【世茂物联新产品首次亮相长沙，献礼百年风华】 2021 年 11 月 25 晚，主题为“时间见证，璀璨风华”

的产品发布会现场，世茂服务旗下世茂物联发布了其最新的产品解决方案——5S 智慧人居系统，并首次
应用于长沙璀璨风华项目。
（信息来源：乐居财经）

4、风险提示

1) 业务扩张和收购不及预期；
2) 物业管理费提价受阻；
3) 收缴率不及预期；
4) 增值业务拓展不及预期。

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 6 -
海外行业周报

分析师声明
本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本
报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或
间接收到任何形式的补偿。

投资评级说明
投资建议的评级标准 类别 评级 说明
报告中投资建议所涉及的评级分为股 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
票评级和行业评级（另有说明的除外）
。 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间
评级标准为报告发布日后的12个月内 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间
股票评级
公司股价（或行业指数）相对同期相关 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
证券市场代表性指数的涨跌幅。其中： 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确
A股市场以上证综指或深圳成指为基 定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级
准，香港市场以恒生指数为基准；美国 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数
市场以标普500或纳斯达克综合指数为 行业评级 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平
基准。 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数

信息披露
本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 www.xyzq.com.cn 内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司
持股情况。

有关财务权益及商务关系的披露
兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司、日照港裕廊股份有限公司、旷世
控股有限公司、尚晋(国际)控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、China Gas Industry Investment Holdings Co. Ltd.、
河钢股份有限公司第一服务控股有限公司、第一服務控股有限公司、深圳晨北科技有限公司、达丰设备服务有限公司、建发
物业发展集团有限公司、星盛商业管理股份有限公司、朗诗绿色生活服务有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、大丰
港和顺科技股份有限公司、山东钢铁集团有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、中国东
方资产管理（国际）控股有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、中国景大教育集团控股有限公司(前称:中国科大教
育集团有限公司）、云南省交通投资建设集团有限公司、水发集团有限公司、东航海外（香港）有限公司、归创通桥医疗科技
股份有限公司、甘肃省公路航空旅游投资集团、长兴城市建设投资集团有限公司、龙光集团有限公司、兴业银行股份有限公
司香港分行、华夏幸福基业股份有限公司、旭辉控股集团、时代中国控股有限公司、国厚资产管理股份有限公司、武汉市江
夏农业集团有限公司、河南投资集团有限公司、环球新材国际控股有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、济南章
丘控股集团有限公司、重庆市南岸区城市建设发展（集团）有限公司、香港华发投资控股有限公司、浙江长兴经开建设开发
有限公司、烟台市蓬莱区城市建设投资集团有限公司、诺辉健康、淮南建设发展控股(集团)有限公司、深圳星河智善生活股份
有限公司、靖江港口集团有限公司、潍坊滨海投资发展有限公司、福建省投资开发集团有限责任公司、德信服务集团有限公
司、融创中国控股有限公司、珠海华发集团有限公司、山东黄金集团有限公司、农银国际控股有限公司、许昌市投资总公司
广发控股（香港）有限公司、湖州吴兴城市投资发展集团有限公司、平湖市国有资产控股集团有限公司、成都市羊安新城开
发建设有限公司、浙江湖州南浔经济建设开发有限公司、堃博医疗控股有限公司、南京牛首山文化旅游集团有限公司、泰安
市泰山财金投资集团有限公司、郑州航空港兴港投资集团有限公司、无锡惠山高科有限公司、成都高新投资集团有限公司、
湖南湘江新区发展集团有限公司、如东县金鑫交通工程建设投资有限公司、华鲁控股集团有限公司、浙江省新昌县投资发展
集团有限公司、远东宏信有限公司、西安航天城市发展控股集团有限公司和湖州南浔旅游投资发展集团有限公司有投资银行
业务关系。

使用本研究报告的风险提示及法律声明
兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。
本报告仅供兴业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报
告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报
告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和
意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专
家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。
本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任
何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。
本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及
投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致
的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，
投资者应当自行关注相应的更新或修改。

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 7 -
海外行业周报

除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不
承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著
地影响所预测的回报。
本公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与
本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司
的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。
本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司
等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或
居民，包括但不限于美国及美国公民（1934 年美国《证券交易所》第 15a-6 条例定义为本「主要美国机构投资者」除外）
。
本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属
本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分
发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。

特别声明
在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这
些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能存在影响本
报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。
兴业证券研究
上海 北京 深圳
地址：上海浦东新区长柳路36号兴业证券大 地址：北京西城区锦什坊街35号北楼601-605 地址：深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2
厦15层 座52楼
邮编：200135 邮编：100033 邮编：518035
邮箱：research@xyzq.com.cn 邮箱：research@xyzq.com.cn 邮箱：research@xyzq.com.cn

请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 8 -