Composição de Preço e

de Custos
UNIDADE III
Composição de Preço e de Custos
«UNIDADE III
«3.1 Grau de detalhe do orçamento
«3.2 Levantamento de quantidades
«3.3 Composição dos custos unitários
«3.4 Custo de mão de obra
«3.5 Custo de materiais
«3.6 Custo de equipamentos
«3.7 Preço de venda
Grau de detalhe do
orçamento
UNIDADE III
Orçamentação
«Antes mesmo do desenvolvimento detalhado de um projeto
executivo, já existe a preocupação em se ter uma noção do custo
total do empreendimento;
«A partir dessa avaliação prévia que se pode, por exemplo, optar
pelo prosseguimento do projeto, aumentar ou diminuir seu escopo,
reduzir o padrão de acabamento...
Orçamentação
«Ou seja, a estimativa do custo de obra faz parte do estudo de
viabilidade do projeto;
«A precisão da estimativa também depende do quão tradicional e
comum é o empreendimento, por exemplo, um edifício residencial,
casas populares são mais fáceis de chegar próximo do real valor, do
que uma indústria sem precedentes, ou uma ponte de design
inovador...
Grau de detalhe do orçamento
Quanto ao grau de detalhamento, um orçamento pode ser
classificado como:
«Estimativa de custo;
«Orçamento Preliminar;
«Orçamento analítico ou detalhado;
Estimativa de custo
«É uma avaliação expedita (eficiente, ágil) realizada com base nos
custos históricos e com projetos similares;
«Traz uma ideia do custo do empreendimento;
«Em geral, é realizada com base em indicadores genéricos, números
consagrados que servem para uma primeira abordagem da faixa de
custo da obra;
Estimativa de custo
«Para obras de edificações, um indicador comum é o custo do metro
quadrado construído, o mais comum é o Custo Unitário Básico
(CUB);
«Cada construtora pode ir gerando seus próprios indicadores com o
passar do tempo;
«A estimativa de custos não elimina a necessidade de se fazer o
orçamento analítico;
Estimativa de custo - CUB
«CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
«A lei 4.591/64 atribui à ABNT a tarefa de padronizar critérios e
normas para cálculo de custos unitários de construção, execução
de orçamentos e avaliação global de obra;
«A lei obriga os Sindicatos da Indústria da Construção estaduais a
calcular e divulgar mensalmente os custos unitários da construção
na sua base territorial referentes a diversos padrões de construção;
Estimativa de custo - CUB
«NBR 12721 (2006) - Avaliação de custos unitários de construção
para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edifícios - Procedimento
«A NBR 12721 define os critérios de coleta, cálculo, insumos
representativos e os seus pesos de acordo com os padrões de
construção (baixo, normal e alto), que consideram as condições de
acabamento, a qualidade do material empregado e os equipamentos
existentes;
Estimativa de custo - CUB
«O CUB representa o custo da construção, por m², de cada um dos
padrões de imóvel estabelecidos;
«O CUB é determinado aplicando aos coeficientes constantes na
NBR 12721 os preços unitários dos insumos (material e mão de
obra) ali relacionados;
«Os preços são resultantes de pesquisa mensal realizada pelos
sindicatos junto as empresas, que informam os valores aplicados.
Estimativa de custo - CUB
«Quanto à mão de obra, aplica-se o percentual dos encargos
trabalhistas;
«Assim, o CUB é o resultado da mediana de cada insumo
representativo coletado junto às construtoras, multiplicada pelo
peso que lhe é atribuído de acordo com o padrão calculado;
Retirado da Cartilha CUB – Principais Aspectos
SIGLA NOME PAVIMENTOS DORMITÓRIOS
R1-B Residência unifamiliar padrão baixo 1 2
R1-N Residência unifamiliar padrão normal 1 3
R1-A Residência unifamiliar padrão alto 1 4
RP1Q Residência unifamiliar popular 1 1
PIS Residência multifamiliar – Projeto de Térreo + 4 pavimentos-tipo 2
interesse social
PP-B Residência multifamiliar – Prédio Térreo + 3 pavimentos-tipo 2
popular – padrão baixo
PP-N Residência multifamiliar – Prédio Pilotis + 4 pavimentos-tipo 3
popular – padrão normal
R8-B Residência multifamiliar –padrão baixo Térreo + 7 pavimentos-tipo 2
R8-N Residência multifamiliar –padrão normal Garagem, pilotis e 8 pavimentos- 3
tipo
R8-A Residência multifamiliar –padrão alto Garagem, pilotis e 8 pavimentos- 4
tipo
SIGLA NOME PAVIMENTOS DORMITÓRIOS
R16-N Residência multifamiliar –padrão normal Garagem, pilotis e 16 pavimentos- 3
tipo

R16-A Residência multifamiliar –padrão alto Garagem, pilotis e 16 pavimentos- 4

tipo
CSL-8 Edifício comercial, com lojas e salas Garagem, térreo e 8 pavimentos- -
tipo
CSL- Edifício comercial, com lojas e salas Garagem, térreo e 16 pavimentos- -
16 tipo
CAL-8 Edifício comercial com andares-livres Garagem, térreo e 8 pavimentos- -
tipo
GI Galpão Industrial - -
CUB/m² dados de Junho/2019, para ser usado em Julho/2019
VALORES EM R$/m²
Estimativa de custo - CUB
«Por se um parâmetro médio, o valor do CUB não considera os
custos referentes às especificações da construção, como valor do
terreno, fundações especiais, paisagismo, elevadores, instalações e
equipamentos diversos, obras complementares, impostos, taxas,
honorários;
«Para estimar o custo de construção de um imóvel a partir do CUB
deve-se buscar na tabela o valor do CUB corresponde ao padrão e
multiplica-lo pela área da construção;
Estimativa de custo - CUB
«EXEMPLO 1:
«Seja um edifício residencial de oito pavimentos, de 300m² por
pavimento, de padrão normal, em Santa Catarina. Calcular o custo
de construção utilizando o CUB.
CUB/m² dados de Junho/2019, para ser usado em Julho/2019
VALORES EM R$/m²

Edifício de 8 pavimentos
com Padrão Normal
Estimativa de custo - CUB
EXEMPLO 1 – RESOLUÇÃO
«R-8 Padrão Normal = 1700,65 reais/m²
«Área Construída total = 8 x 300 = 2400 m²
«Custo total = 2400 m² x 1700,65 reais/m² = 4081560 reais
Estimativa de custo - Índice CUB
«Diferença entre CUB e Índice CUB
«CUB é um valor em reais que representa o valor, por m², da
construção de uma habitação de acordo com os padrões
estabelecidos pela NBR 12721. Como é determinado em uma
periodicidade mensal, é possível criar uma série histórica da
evolução dos valores a partir das suas variações mensais.
«O Índice CUB é a variação acumulada do CUB entre o mês anterior
e o atual. É um percentual;
Estimativa de custo - Índice CUB
«Representa quanto o custo de construção variou de um mês para o
outro;
«É um parâmetro importante para comparação entre a alta dos
preços de construção civil e outros índices mais genéricos
divulgados na imprensa
Estimativa de custo - Custo unitário PINI
de edificações
«A PINI desenvolveu uma metodologia própria de cálculo de custo
do metro quadrado construído;
«Serve como referência paralela ao CUB;
«Cabe ao orçamentista enquadrar sua obra nos padrões adotados e
verificar qual o melhor método que se adapta ao seu caso;
«O Custo Unitário PINI de Edificações é veiculado nas revistas da
Editora PINI;
Estimativa de custo - Custo unitário PINI
de edificações
Orçamento Preliminar
«Está um degrau acima da estimativa de custos, sendo um pouco
mais detalhado;
«Pressupõe o levantamento expedito de algumas quantidades e a
atribuição do custo de alguns serviços;
«Seu grau de incerteza é mais baixo do que o da estimativa de
custos;
«Utiliza-se uma quantidade maior de indicadores, que representam
um aprimoramento da estimativa inicial;
Orçamento Preliminar
«Os indicadores servem para gerar pacotes de trabalho menores, de maior
facilidade de orçamentação e análise de sensibilidade de preços;
«A construtora pode ir gerando seus próprios indicadores para obras
similares;
«Alguns indicadores úteis para levantamentos expeditos de construções
prediais:
« Volume de concreto;
« Peso de Armação;
« Área de forma;
Orçamento Preliminar – Volume de
Concreto
«O volume de concreto de um pavimento engloba pilares, vigas, lajes
e escadas;
«Define-se espessura média como a espessura que o volume de
concreto do pavimento atingiria se fosse distribuído regularmente
pela área do pavimento (
«A espessura média refere-se apenas à superestrutura do prédio,
não inclui concreto de fundações por exemplo.
«Volume de concreto = área construída x espessura média
Orçamento Preliminar – Volume de
Concreto
Indicador: VOLUME DE CONCRETO
Volume de concreto = Área Construída x Espessura Média

A espessura média é arbitrada com base no número de pavimentos:

Estrutura abaixo de 10 pavimentos Entre 12 e 16 cm

Estrutura acima de 10 pavimentos Entre 16 e 20 cm

Orçamento Preliminar – Peso de
Armação
«Embora lajes, pilares e vigas tenham solicitações distintas e que
sejam armados com diferentes densidades de aço por metro cúbico
de concreto, verifica-se que em construções prediais a taxa de aço
média fica numa faixa;
«Peso de armação = volume de concreto x taxa de aço
Indicador: TAXA DE AÇO (em função do volume de concreto)

Estrutura abaixo de 10 pavimentos Entre 83 e 88 kg por m³ de concreto

Estrutura acima de 10 pavimentos Entre 88 e 100 kg por m³ de concreto

Orçamento Preliminar – Área de forma
«Embora a quantidade de forma para moldagem de um pilar seja bem
mais representativa do que para uma laje, verifica-se que a
utilização de forma fica em uma determinada faixa;
«Área de forma = volume de concreto x taxa de forma

Indicador: TAXA DE FORMA (em função do volume de concreto)

Entre 12 e 14 m² por m³ de concreto

Orçamento Preliminar – Exemplo 2
«Seja um edifício residencial de oito pavimentos, de 300m² por
pavimento, de padrão normal, em Santa Catarina. Estimar os
quantitativos de concreto, aço e forma.
«Utilizar os seguintes valores:
«Espessura média: 14 cm;
«Taxa de Aço: 85 kg de armação por m³ de concreto;
«Taxa de Forma: 13 m² de área de forma por m³ de concreto;
Orçamento Preliminar – Exemplo 2
Espessura média (𝑒𝑚 ): 14 cm;
Taxa de Aço (𝑡𝑎ç𝑜 ): 85 kg de armação por m³ de concreto;
Taxa de Forma (𝑡𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 ): 13 m² de área de forma por m³ de concreto;

RESOLUÇÃO
«Área Construída total (𝐴𝑐 ): 8 𝑝𝑎𝑣𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑥 300 𝑚² = 2400 𝑚²
«Volume de Concreto (𝑉𝑐𝑜𝑛𝑐 ):𝑉𝑐𝑜𝑛𝑐 = 𝐴𝑐 × 𝑒𝑚 = 2400 𝑚2 × 0,14 𝑚 = 336𝑚³
𝑘𝑔
«Peso da Armação (𝐴ç𝑜): 𝐴ç𝑜 = 𝑉𝑐𝑜𝑛𝑐 × 𝑡𝑎ç𝑜 = 336 𝑚³ × 85 = 28560 𝑘𝑔
𝑚³

𝑚2
«Área de Forma (𝐹𝑜𝑟𝑚𝑎): 𝐹𝑜𝑟𝑚𝑎 = 𝑉𝑐𝑜𝑛𝑐 × 𝑡𝑓𝑜𝑟𝑚𝑎 = 336 𝑚3 × 13 3 = 4368𝑚²
𝑚
Orçamento Analítico
«O orçamento analítico constitui a maneira mais detalhada e precisa
de se prever o custo da obra;
«É realizado a partir de composições de custos e pesquisa de preços
dos insumos;
«Assim, procura-se chegar a um valor bem próximo do custo “real”;
Orçamento Analítico
«O orçamento analítico utiliza a composição de custos unitários para
cada serviço da obra, levando em consideração quanto de mão de
obra, material e equipamento é gasto em sua execução;
«Além do custo dos serviços (custo direto), são computados
também os custos de manutenção do canteiro de obras, equipes
técnicas, administrativa e de suporte da obra, taxas (custo indireto),
chegando a um valor orçado preciso e coerente;