>”) ) >dvDdDD ERSIDIPBITOEISSIIDIIF AAS PDOIDIDIIDIDD ) ) »)”D Q BOLSA DE IMOVEIS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO. akef 935 LAUDO DE AVALIACAO PARA O IMOVEL LOCALIZADO NA RUA DOS TRILHOS, N° 1234 SAO PAULO - SP ELABORADO PARA ESPOLIO DE OLYMPIO JOSE ALVES DEZEMBRO DE 2021PrDIDD » >DODPOIDDIPOIDAOA PIDIDIDIDIDD DOPOIIIIIIIIADDIDIIIIDIDIDIDD Q BOLSA DE IMOVEIS ost] 935- Sao Paulo, 15 de dezembro de 2021. Espélio de Olympio José Alves Rua Piauf, n° 1158 CEP 01241-000 ~ Sto Paulo ~ SP Prezados Senhores, LAUDO DE AVALIACAO PARA O IMOVEL LOCALIZADO NA RUA DOS TRILHOS, N° 1234 SAO PAULO - SP Temos o prazer de apresentar o trabalho supra mencionado, que tem por objetivo determinar o “Valor de Mercado Livre para Venda” e 0 “Valor de Mercado Livre para Locagao”, do imével em referencia. As anélises constantes deste trabalho foram baseacas em nossa pesquisa de mercado e informagSes disponiveis no momento do estudo. Nenhuma consideragao levou em conta as conseqiiéncias de mudangas radicais na politica e economia do Pais. Como de costume em trabalhos desta natureza, nossas informagdes deverso ser consideradas como validas somente por um periodo limitado, sendo que passado este prazo o trabalho merecerd revisdes periddicas. Este trabalho foi preparado para informagiio de nosso cliente € sua apresentagio a terceiros deverd ser criteriosa, porém nao poder ser publicado, reproduzido ou mencionado em parte 4 por inteiro, como também nao poder ser usado como base para nenhum prospecto, acordo ‘ou documento, sem nosso consentimento prévio por escrito Laudo n° 2112-07 W, DAS NACOIS UNIDAS, 1L63 Is ANDAR. 2 FONE (i) Sa3HM | FAN (1 ‘CEP onsTMH eel) PPODODIIDIIIIPAODIIDIIOIIDI III AIDIPIDADIDIDIDIDD >IIIIIIIIIIDIIIDIDD a) BOLSA DE IMOVEIS DESENVOLVIMENTO INO) ont 935- TOPICOS IMOVEL OBJETIVO METODOLOGIA LOCALIZACAO E OCUPACAO ZONEAMENTO 1 Plano Diretor Estratégico do Municipio de Sio Paulo (Zoneamento) MELHORAMENTOS PUBLICOS E TRANSPORTES COLETIVOS, DESCRICAO DO IMOVEL 7.1 Terreno 7.2 Construgdo 7.3 Padrdio Consteutive 7.4 Estado de Conservagao 75 Areas 8 TITULAGAO, 9 DISPENDIOS, 9.1 Imposto Predial e Territorial Urbano ~ IPTU 10 VALOR DO IMOVEL AanukEne APENDICES Apéndice I Pesquisa de Mercado e Meméria de Caleulos Apéndice Il Croqui de Localizagao Apéndice II Fotografias Apéndice IV Matricula de Registro de Iméveis Apéndice V Notificagao-Recibo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Laudo n® 2112-07 1, DAS NAGOES UNIDAS,>PDODOPIOIIOIIIIIIDAIAOI DIA DIDIDIIDID >POPOIIPIPIIDAIOIDOIIDIIDIDIIDIDD A) BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMORILISRIO ns 1935. 1 IMOVEL O imével objeto do presente laudo € uma edificagao residencial localizada na Rua dos Trilhos, n° 1234, no Bairro Mooca, Municipio de Sao Paulo ~ SP. 2 OBJETIVO Conforme a solicitagao de V.Sas., 0 presente laudo tem por objetivo determinar 0 “Valor de Mercado Livre para Venda” e 0 “Valor de Mercado Livre para Locagao”, do imével especificado no “item 1”. Entendemos como “Valor de Mercado Livre para Venda” e “Valor de Mercado Livre para Locagio”, a importineia em dinheiro que poderia ser obtida pelo imével, na data da avaliagao, para venda “a vista” e “para locagdo”, a qualquer interessado, considerado 0 mesmo sem. cliusulas restritivas quanto a Gnus, duividas e dividas, eventuais fins expropriatérios ¢ passivos ambientais. 3 METODOLOGIA A metodologia que adotamos baseia-se na anélise das caracteristicas fisicas do imével e das informagées diversas levantadas no mercado, que so tratadas adequadamente, mediante metodologia consagrada, para serem utilizadas na determinagZo do valor do respectivo imovel Identificamos elementos comparativos validos pela sua contemporaneidade, os quais so ponderados por homogeneizagio, em fungiio de suas caracteristicas e atributos. 4 LOCALIZACAO E OCUPACAO O imével esta localizado na Rua dos Trilhos, n° 1234, na quadra completada pelas ruas Juvenal Parada, dos Campineiros e Clark, no Bairro Mooca, Municipio de Sao Paulo ~ SP. O imével dista cerca de 4 km do centro da cidade, sendo que 0 acesso ao mesmo pode ser feito através da Rua Tabatinguera, Avenida do Estado, Avenida Alcantara Machado (Radial Leste) ¢ Rua dos Trilhos, O local caracteriza-se por uma ocupagao mista, residencial, comercial e de servigos. Vide Croqui de Localizagao — Apandice I AV. DAS NAGOES UNIDAS, 1169, He ANDAR 4 HONE. (17 $8033 FAN (11) $515-3228 | CED OAS7HM) Laudo n° 2112- ~~PPO DIP IIIAIPAIIAIODIIIAIDIIVIIDAIDIDD POIOIPDIIDIIIIIIIIDIDIDIDID?D > Q BOLSA DE IMOVEIS bat] 935- s ZONEAMENTO 5.1 Plano Diretor Estratégico do Municipio de Sio Paulo (Zoneamento) Lei n° 16.402, de 22 de margo de 2016. Apés consultarmos os textos ¢ mapas das Leis e Decretos Municipais que definem 0 Plano Diretor Estratégico do Municipio de Sao Paulo, aqueles aos quais temos acesso, verificamos que 0 imével est localizado em ZM ~ Zona Mista. Observae: Ressaltamos que as informagbes acima mencionadas somente poderio ser confirmadas em consulta expressa aos érgaos municipais ¢ estaduais competentes. 6 | MELHORAMENTOS PUBLICOS E TRANSPORTES COLETIVOS O local onde o imével esta localizado possui os seguintes melhoramentos piiblicos: redes de gua, esgoto, energia elétrica (luz ¢ forga), telefone e iluminagdo piblica. Todas as vias contam com pavimentagao em asfalto, guias, sarjetas, calgadas, drenagem de Aguas pluviais, coleta de lixo, entrega postal ¢ arborizagao. Em termos de transportes coletivos, podemos dizer que © local & bem servido por linhas regulares de nibus, que circulam pela Avenida Paes de Barros ¢ por outras artérias adjacentes, que fazem a ligagdo com o centro e com outros pontos da cidade. 7 DESCRICAO DO IMOVEL 71 Terreno Conforme a Matricula de Registro de que nos foi fornecida — Apéndice IV, e de acordo com a vistoria realizada no local, o terreno apresenta as seguintes caracteristicas bisicas: » Conformagio — : irregular; « Situagdo no alinhamento e acima do nivel da rua; © Topografia —_: plana; Laudo n® 2112-07 wont DS NACONS UNI AS IU HAND 5PDIPOIOIPAIIIIAI PIII AIIA IIA IOI III IIA DAI IDIIDIAIAIDIIIIDAIIDIIDIDID Q BOLSA DE IMOVEIS oni] 935- - 8,27 metros de frente para a Rua dos Trilhos, em linha reta, face sul; - 53,65 metros da frente aos fundos, no lado dircito de quem da rua olha o imével, em linha reta; - 53,00 metros da frente aos fundos, no lado esquerdo de quem da rua olha o imével, em linha reta; ~ 8,27,00 metros nos fundos, em linha reta: 2 441,00 m* © Dimensdes « Area Observagio De acordo com as insirugdes do solicitante o valor do imével foi calculado assumindo a area de 441,00 m? como correta, Assim sendo no teremos qualquer responsabilidade caso, futuramente, seja comprovada qualquer diferenga na drea mencionada. 7.2 Construcdes No terreno acima deserito acha-se construida uma edificago residencial, apresentando as seguintes caracteristicas construtivas: item Terreo garagem: Intermeditrio : varanda; hall de entrada; salas; copa; cozinha; dormitétio; e banheiro;, nae: Pordio sala: Superior hall; cireulagdo; 4 (quatro) dormitérios; banheiro; ¢ Circulagtio Vertical Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar: Pavimento Ambiente Piso Paredes Forro Taro Garage Conereto Pinfura sobre massa Laie Tan car | Hall de Entrada _) intra sobre massa Sit ———| as cota Intermedisrio | ~Dormitsrio Sus de made iets Laje Copa lejos a 15 | Cozinha Certmica — |_Azuleios até 1,50m Banheiro Pintura sobre massa Laudo n° 2112-07 AY. DAS NACOES USIDAS. LA) He ANDAR 6 ont an ss90a FAS (1 S433 CN ASTONPFIFIIPOIIIIIPIII IAI AI IIA III DI FOIA OIO I IDIIIDIIDIDAIIDIDIPIDIIDIDI?D ) BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOMILIARIO. oni] 935 Pavimento ‘Ambiente Piso Paredes Forro Porao, Sala Concrete Aciistico Laje all irculagio ‘Tabuns de madeira eect Superior Dormitérios ae Pintura sobre massa Gesso Banheiro 8 Cerdmica Estuque Terrago bis pal 7.3 Padrao Construtivo Baseado no trabalho “Construgdes ~ Seus Custos de Reproduga0”, de autoria do Engenheiro Joao Ruy Canteiro, © imével pode ser classificado como “Residencial Médio = R-3", pois presenta caracteristicas compativeis com tal padrao. 74 Estado de Conservacao Em termos gerais e conforme pode ser verificado nas fotografias ~ Apéndice III, em fungao de seu estado de conservagio e sua idade de 91 anos, o imével pode ser considerado © classificado como “Residual” na Tabela de Ross-Heidecke de Depreciagao Fisica. Ressaltamos que nao faz. parte do escopo de nossos servigos verificar as condigdes estruturais das construgdes ou de suas fundagdes, nem (estar as instalagdes hidrdulicas ¢ elétricas. Nao temos razdes para suspeitar que exista algum problema sério, mas ndo podemos responder por estes aspectos e suas possiveis implicagées. 75 Areas Conforme a Notificagao-Recibo do Imposto Predial e Territorial Urbano — IPTU que nos foi fornecida — Apéndice V, o imével apresenta uma area total construida de 176,00 m:. Observacio De acordo com as instrugdes do solicitante 0 valor do imével foi caleulado assumindo a area de 176,00 m? como correta. Assim sendo no teremos qualquer responsabilidade caso, futuramente, seja comprovada qualquer diferenga na area mencionada. Uawiowe2107 yl BISNIS A 1PIFIDPOPOPAPFI APP DFIIIIDIOIPOIIIIIP®FPIOIOIDIIIIOIOAIPIPIADIDDMADIDI?D Q BOLSA DE IMOVEIS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO ai] 935. 8 TITULACAO 0 imével objeto deste laudo apresenta a seguinte mati Matrieula Registro de Iméveis Proprietirio 49.094 TF Cartorio de Sao Paulo Olympio José Alves Para efeito de calcul de valor, estamos considerando que imével nao apresenta qualquer ‘nus, conforme enunciado no la — Apéndice IV: 9 DISPENI 9.1 Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU Do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) — Apéndice V, temos as seguintes informagdes: (W'de Contribuinte | Exereicio Taxa (RS) Valor Venal (RS) 028.003.0034-5 2021 6412.20 714.037,00 10 YALOR DO IMOVEL De acordo como enunciado no “item 2 — Objetivo”, e consideradas as caracteristicas especificas do imével objeto deste Laudo, somos de opinido que, na data 15 de dezembro de 2021, os valores séio: 10.1 “Valor de Mercado Livre para Venda” RS 2.000.000,00 (Dois milhoes de reais). 10.2 “Valor de Mereado Livre para Locacio” RS 2.000,00, mensais. (Dois mil reais), mensais. Agradecemos a oportunidade de preparar este trabalho € nos colocamos a disposigéio de V.Sas. para quaisquer eselarecimentos que se fagam necessirios. Atenciosaments BOLSA DE IMOVEIS DO ESTADO DE SAO PAULO Laudo n° 2112-07 fon RAS NAGOES UNIS 103 a kimi. itDIPRIIAID IAI ADIII AOA DAP DADA IP SOAP OPP IA TXIO IPP >ORDDIAZDI?D Laudo n° 2112-07 e BOLSA DE IMOV! Desde APENDICE I PESQUISA DE MERCADO E MEMORIA DE CALCULOS RDIP IIID IIIA IIIIIIII AIO IAI IDI IDIIIPDIAIDIDIIIIIIIIIDIIDIDID Q BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOBILIARIO Desde] 935 rworia or citeuto- VENDA Pesquisa r a} a] = eastucto Laudo n° 2112-07 AV. DAS NAGOKS UNIDAS, 116831" ANDAR io ONE, (1) 3806-3900 FAN. (1) 3805-99 CED OSTA bokalammessbulakeimene. come wre bcdcnareiacoreDIPOIOIIPIIIIIIAADIAIIIIIDIDAIIIIDIDIIIIIDIDIDIIDIDIAIIIIIDIDIIIDD?D Q BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOBILIAIO) Desde 1935. Pesquisa e memonta ne carcuno- LOCACAG a sme Se ja ae == - Inislamcabolalemcrs come sun dsidcimovciscom bePDDDFIIDDFDIFIFTFFFDF}}DFAI}DIH}DIDHHDDD}.9}9}9F9393293333333 Laudo n° 2112-07 0) BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOHILIARIO OSD APENDICE II CROQUI DE LOCALIZACAO HEANDAR 2 8 CHD OsST¥NN>POOIIIIIIAPDIIIIIAIDIIIIDIDIDIIDIDID >roD>IDIIIDID?D >>> DDDD »>DrDDD Q BOLSA DE IMOVEIS Enderego: Rua dos Trilhos, n° 1234 — Sao Paulo ~ SP. Escala: s/escala eoae 8° Distrito Policia : ‘Nigrls Escola Sena ‘| YS ¢ YA dient — \ # Aff SVAN re \ ’ % ZA \ ee) ON ea VA eae 9 ‘ * uneraate o eX - rN || I ig pS *, . th %, ‘ rasan @. ry i Soaaee teen | we feturban Mocca = oe ‘soual- Seo Pavio Mones $ nate nonen i 2 ran ae’ wes Ractiased fe : . “3 condos coo wees * owe - ieanen saccame, rin Ou, Mn ‘St Raphael Parish: Pe % 1 ah: *% ott tes Poder @ a, é | oe i ae Google ZL Laudo 2112.07 sDADPIIPRPIRDHIIDIVIDIDDIDDIDDDAD IHD} }DDD}393 9939999973 Laudo n® 2112-07 BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOBILIARIO Desde] 93: 5 APENDICE II FOTOGRAFIAS We ANDAR, 4 ‘CEP OSTPDIIPIDIPIIDIAIIDIDIIAATDIII DSO A SODA PDO IIPDIIIIDIOIIIIPIIDIIDIDIIDIID Q BOLSA DE IMOVEIS DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO na] 935- ASPECTOS DA RUA DOS TRILHOS: EM FRENTE AO IMOVEL AVALIADO Laudo n° 2112-07 Vv. bPPOPIDIIIIDAOIIDIDIIAIDIIAIDAIDIDIAOIDIAIOIIDIDIIDI III IIIA IIIIDI DA DIIDIID a BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMORILIARIO rat] 935 Laudo n® 2112-07 WwPPOPDIAIPIDIAIIIIOIIAIADIDIDAPDIADIDAIDI ADI PIII PIII AIDA DAP IOIIOADIDIID DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO Laudo n? 2112-07 woth DUS NSEOIS UMS 1483 He ANDAR? , PODODAIIPIIIPFPFPIITDII IO OA AFA DIDIIIIIAIIDIIAFIAIPIIIIIDDID Laudo n? 2112-07>> VDIRIWD DAIFHRAIPPHO DHA FART AP AAD APAARADIAIIIOIAA ADDI AIADD Laudo n? 2112-07 Q BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOMILIARIO bs ANDAR AR (01) 55056225 | CHP AN57H000 AV. Das ww bolleCCOCOCOOCEOCECCECEOCCEOCECOCECECECECECEECCECECECECECCECECECECECECOCECEEE>PODOIIDIIIDIIIIIAIIDI AID AOA A DODO IDA DIIAIIIIIIIIIIIIDIDIIDIDD Dsl 193 35 ASPECTOS DO IMOVEL AVALIADO. Laudo n? 2112-07 aDIFDIDIDIDFDFID_FDFAFIFIDFFHIAFDI}}D}3D}DHF3DHD}H}3}D39333D339939393333 @) BOLSA DE IMOVEI Desde, 193 5. ASPECTOS DO IMOVEL AVALIADO Laudo n? 2112-07 vo DE NMQOIS UTD AS Ge ANDAR a bsDPOPOPIIAIPIAIIIIDIIDIAIOIIDAPI APIA IDI AOI PDIDOIDAODIDI DIIIIIDADIIDIDID 0) BOLSA DE IMOVEIS :NVOLVIMENTO IMONILIARIO ASPECTOS DO IMOVEL AVALIADO. Laudo n° 2112-07 AV. DAS NACOES UNIDAS, 116131 ANDAR FONE (1) 3503-5900 FAN (1) 5505-3225. CED MSTamn Indasdirnncibolealsmsciicombe ws sade comePDPPIPPPPIPPIPDIPIDIIIDIDIIIIPPAI IDI ADIDIAIOIDOIDIDIIDIDAI III PIDIIDA DIDIDD BOLSA DE IMOVEIS SENN AnoPDPPDOPPIIOIPPODPIDIPIPPIIIAIDIIPIIDIDIDIOIIOIIOIIIIAIAOIIIPDAODIDIIDIDD Laudo n? 2112-07 Q BOLSA DE IMOVEIS “oi 935. 28PPOPFIP RPP POI IP PODPPIPIODIAIDIIOIIPDAPIIAIDIDIIIIDIIID®IOAOD AO IIIIPIDAIDIDIDID?D Laudo n® 2112.07PPOPOIPPIPIIPOIPHOPAOIIIIDIOAIA AA IDIIIOIIAPIDIIAIOI AOI DOIIPADIIDADIDIDIDID?D Laudo n° 2112-07 BOLSA DE IMOVEISPIPIPFIPIOIO>OPIIIIDIIAIOAAO IDI IPA OOP DOA IIDAOIAIIIDIIDAIIIIADIDI? Laudo n° 2112-07PDIDPHOPIPMFIO PPD FXI VASA PIAIIFDIOIOIO OPAPP IIA IFA DVIADIDAD? Laudo n? 2112-07DOPOIOIPPIIIDIAAIAI III IIIA ADA AIA IDI IIIIAO III IDIDIDIIDIDIIDIIIIDID Laudo n° 2112-07 te aNDat 30DIPODIDPOIPAIOIIIIAIAIIIIIIAI IOI III IODA AA OIDIIIDIDIIIDIIIIIIDD Laudo n° 2112-07 @ BOLSA DE IMOVEIS Desde 1935 APENDICE IV MATRICULA DE REGISTRO DE IMOVEIS, AV, DAS NAGORS UNIDAS, 1 FONE (1) S885 et ANDAR 5 "CEP OsTOHN wibe 31PPPOIPIPIAIAIIPIIIIIOIIAIDIIDIIOIO~A DIA ASO ODO PODODIPODIDAOIDIIDIDAIDIDIDID > a BOLSA DE IMOVEIS 1935. SETIMO__~* DCL) DE REGISTRO DE WOES Cert. n° 379.387 j MVRO Ne 2 - REGISTRO TP? _Cantbrio de Registro _de_Imoveis, Cae ‘Sto Palo pesca! woe) Ca) ment scare / ‘ws PRESTO geeivada do um 1 (ye Bey enti. e Eastro © ‘atimpzo” 298 Seavte-se Cte Reade Capital, » sue penpanclgs METADE (1/2) 19EAL & 6 nt 33,054 de 25/06/46 ccqsreo aurenyans Treneorist eee A ‘artome Cut.es WCAG CAR! Cg ip a) y BC VERIFICA Que 2hs0 (keine. "Fo 1034010400 Laudo n° 2112-07 AV, BAS NACOFS UNIDAS, 11083 ANDAR a busadcic sian)DIPODIDIPIIA DO IDI IIIA IIA AID IDI III IIIPIDIIOAIAAIIIIOIDIIDIIDIDID ) BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMORITIARIO Dede] 935 BD, pio Fa. ulz oe Diveite Or. penedite Sivee aedre, tlataitede' we jurgeeo c00. 27/03/81, stctgmve cone ZA Rey Tams canna te ee tan SAD Fal ecaco» cout que wzs ip See et a ino ns (ri $40 lene v com crt faerie ‘nTIQOR 4 sesamiae cosets nh nae 2) ‘anos que 69 constitu de GERTIDAG DF FILIACAO VINTENARIA (Provimenta 2003 ca Corps Gal oun, pte 0D rote Ge 1 uno 7 oC 2 es Nemes Srp | reua Cpte CAPRI as an taco "0 pce Hlenonis ub of Uses jnetn fous medio spre t= Poon 100d. aregoarn Ol he ee rs @ Gs nas ct do 8 eae 2 aa 2 Vr ha So feo Onl dna Capa sui a mine dea Pomme Oxia puro acaE auton, bos emtusshase | cana em cna « ence aa tne gua crt ¢ supe cen tae Go ie nas, metgiions so ab Se | vacemisto de proriodade madiana uso do orecragd iawada 3 fs. 237, | to do 18 Cato Go No en Copa, ns cam a | sbayado JOSE TUPIGANSKAS FILHO © 1 anv ule quia ‘iretemente praticar. NADA MAIS constando er rel2cao 20 imével, sande que ota ocho rome ine olen ce nor durum so mriin ve mtr pre pec egal 0 du nmin a OTD hoy © ete sve v ae Bs Pe | serio de 6b m8 aren CR A SiCretero Neves Calicias), avian, a cig | ae {Clado Basel Jia), eacowete msenzad"| a Zz 2 confers a presente, 10pm | | 21124 AY. DAS NAGOIS UNIS, 1.4 Hr ANDAR 33 Houde xt 31207 PONE (11) 5503-5900 FAN (11) 5505-3225 CED O45 7MKN ehiaseententeDIDIOIOIODIAI IPA DO III IIII DID AA AOD IAI A DIIDIIAIDAIIIIIDIIIDIIDIDID BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOBILIARIO! oe TRAD ETTO CON Be can 2612812 OED ast cn nf 205 240081981 Laudo n° 2112-07 AV. BAS NACOS UNIDAS, 1131 ANDAR HONE, (1D 58055900 FAN (11) 3805-3223 CED OH37H iad ce@kadcinwncs comb ‘ve bolecimorinetenbe aDIFPDIIOIMAIPIPAPIPAIAIIIPA ADA IPIAIAIIPAPIPDIFIIOPIDIDPIIIIIAIDDIDIDID @) BOLSA DE IMOVEIS DISENVOLVIMENTO IMOBILIARIO “ons 935. APENDICE V IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU) Laudo n° 2112-07 AY. 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