Acheter en viager

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Édition 2016

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interdit de procéder, sous quelques formes, à toute reproduction, partielle ou
totale de ce livre. Toute personne procédant à une utilisation du contenu de ce
guide, sans une autorisation expresse et écrite de l'auteur, encourt une peine de
deux ans d'emprisonnement et de 300.000 euros d'amende pour délit de
contrefaçon détaillée à partir de l'article L 335-2 du même Code.

L'auteur s'est efforcé d'être aussi précis et complet que possible lors de la création
de cet ouvrage. Malgré ceci, il ne peut en aucun cas garantir le contenu de cet
ouvrage en raison de l'évolution rapide et constante des lois ainsi que de la
pratique réelle du viager. Ce guide a été écrit par un particulier qui partage ses
connaissances à partir de recherches et d'échanges avec des investisseurs privés et
des professionnels du viager.

Les exemples et stratégies décrits dans cet ouvrage ne peuvent être considérés
comme des modèles absolus et reproductibles à l'identique. Ils ne servent que
d'illustration aux propos de l'auteur, et ne peuvent en aucun cas être considérés
comme de quelconques incitations, recommandations, sollicitations, prévisions,
conseils d'achat ou de vente de produits financiers, immobiliers ou spéculatifs.

Il appartient à chacun de se faire sa propre opinion. L'auteur partage son

expérience et ses opinions, mais il ne doit pas être considéré comme un expert
immobilier, un conseiller en patrimoine ou encore un juriste spécialisé sur le
viager. Il peut être nécessaire de faire appel à ces spécialistes en cas de doute ou
de besoin.

Ce guide est relatif à l’investissement viager uniquement selon la législation

française et pour le territoire français.

1
 Sommaire

Avant-propos 4

Introduction 5

CONNAÎTRE LE VIAGER 12

Le viager immobilier 13

Les spécificités du contrat viager 15

Les avantages du viager 19

Les types de viager 24

MAÎTRISER LE VIAGER 30

Le vocabulaire du viager 31

Les calculs du viager 33

Les frais de vente 38

La répartition des charges 42

La fiscalité du viager 43

Les engagements des parties 46

Les autres formes d’investissement en viager 48

RÉUSSIR L'ACHAT DE SON VIAGER 54

Valider son choix pour le viager 55

Réduire les risques du viager 60

Financer son achat viager 64

Définir votre objectif 72

Trouver le viager idéal 75

Evaluer une annonce viager 81

Acheter votre viager 90

Gérer votre viager 103

2
Conclusion 105

ANNEXES 106

Articles du code civil sur le viager 106

Taux légal de majoration des rentes viagères 109

Espérances de vie Insee 110

Annonces viager sur Internet 112

Pictogramme du guide:

Lien externe vers un site Internet (tous les autres liens sont internes au guide)
Mes conseils personnels sur le sujet évoqué

3
Avant-propos

Pourquoi ce guide ?

Ce guide est une réponse à un manque.

Un manque que j’ai ressenti en 2012 lorsque j’ai commencé à
m’informer sur l’investissement viager. La majorité des
informations que je lisais sur le viager concernait essentiellement
les vendeurs en viager. Les potentiels acheteurs de viager étaient
voués à se contenter de bribes d’informations partiales et souvent
contradictoires selon les sources.

Cette disette m’a donné l’envie d’ouvrir un blog pour analyser,

comprendre, décortiquer tous les aspects de la vente en viager.
Chaque mois, des milliers d’internautes découvrent l’investissement
le moins connu des français. Sur le blog, je partage mes échanges
avec plusieurs dizaines d’acheteurs en viager, mais aussi mes
rencontres de professionnels de la transaction viagère.

Aujourd’hui, j’écris ce livre pour vous donner un condensé simple et

pratique de mes connaissances objectives sur l’achat de viager.
Sachez que ce guide ne vous présente pas le viager comme la
solution idéale pour vous, mais, selon votre situation, le viager peut
être une opportunité intéressante à envisager.

L’objectif du livre est de vous aider à faire le point sur vos

connaissances, en reprenant de zéro, jusqu'à la démarche
d’investissement la plus sûre pour réussir votre achat en toute
sérénité.

Bonne lecture,

Fabrice
Viager-Rentable.com

4
Introduction

Pourquoi le viager ?

Peut-être que comme moi, vous êtes tombé par hasard sur une
annonce en viager sur un site d’annonces immobilières. Comme tout
le monde, je croyais connaître ce célèbre viager, mais tout me disait
le contraire à la lecture de l’annonce. On y parlait de bouquet, de
rente, de DUH, de valeur occupée ou libre.
Bref, je ne comprenais rien à rien sauf à une chose : les prix étaient
très attractifs.

Bien sûr, Google est ton ami (enfin, il paraît) donc je commence des
recherches, je lis et j’essaie de comprendre. Certaines pages me
disent çà et d’autres clament le contraire.
Sur le moment, je me suis fait la réflexion : « Je comprends que le
viager ne soit pas si bien connu ».

Comme vous l’aurez compris, j’ai lancé mon blog pour en faire un
espace d’échanges et de réflexions pour sortir le viager de l’ombre.

Certes mais pourquoi le viager mérite-t-il d’être connu ?

Pour ma part, c’est l’analyse de ma situation personnelle qui suit qui

m’a convaincu que le viager est une bonne solution pour moi (et
pour vous aussi surement).

Voilà, à 40 ans, je suis « toujours » locataire de mon logement. La

location permet une certaine liberté, mais aussi d’avoir un logement
plus grand qu’en achetant ma résidence principale.
Donc le choix était simple :
- s’endetter 25 ans pour un logement perpétuellement inadapté au
cours de ma vie ou
- payer le prix juste pour le bon logement au bon moment.

5
Je trouve cette dernière option toujours pertinente, mais est-elle
durable ?

A la quarantaine, on se projette sur son avenir. On se doit de

préparer sérieusement sa retraite. Ne comptons pas trop sur l’Etat
qui ne versera qu’une mini-pension (au mieux équivalent à la moitié
de vos derniers revenus) pour une quarantaine d’années de
cotisations.

Evidemment, le viager n’est pas la première solution qui vient à

l’esprit pour préparer sa retraite.
En fait, il y a 3 possibilités :
1. vous achetez votre résidence principale (vous économisez le
coût du logement après des décennies d’emprunt),
2. vous faites de l’investissement locatif (vous achetez un bien
immobilier pour le mettre en location et remboursez votre
crédit avec le loyer perçu),
3. vous faites des placements financiers (vous placez votre
argent sur des comptes d’épargne ou vous l’investissez en
Bourse pour le faire fructifier).

Possibilité 1 : la résidence principale

Naturellement, la plupart des Français s’endettent pour acquérir

leur logement. Souvent, ils le font plusieurs fois au cours de leur vie,
au fur et à mesure de leurs besoins grandissants. Chaque opération
de revente et achat entraîne un coût élevé (frais de notaire, frais
d’agence, intérêts d’emprunt) qui est amorti en cas de plus-value sur
un marché croissant. Actuellement, le cercle vertueux se grippe un
peu à cause de la chute des prix immobiliers. Au-delà de cette
conjoncture du marché, les propriétaires sont en permanence
endettés jusqu’à se retrouver à la retraite avec un logement trop
grand pour leurs besoins. A ce moment-là, ces jeunes retraités ont le
dilemme de ne pas pouvoir vendre pour ne pas déshériter leurs

6
enfants de la maison familiale.

Enfin, tout çà, pour vous dire que le manque de souplesse de la

résidence principale et son endettement chronique ne m’ont
toujours pas convaincu d’être propriétaire du toit au-dessus de ma
tête.

Possibilité 2 : l’investissement locatif

L’investissement locatif est la championne des solutions pour

préparer sa retraite. Imaginez qu’il suffit d’acheter un appartement
avec un crédit et de le rembourser avec le loyer du locataire.
Bon, le seul hic, c’est qu’il faut convaincre un banquier de vous
prêter son argent pour faire de l’investissement locatif alors que
vous n’êtes pas propriétaire de votre propre logement.
Certes, ce n’est pas impossible, mais quand les prix de l’immobilier
sont élevés, vous financerez au mieux un petit appartement en
s’endettant sur plusieurs années. Oui, car l’autofinancement (le
remboursement du crédit par le loyer) nécessite d’allonger la durée
de l’emprunt pour que l’équation reste équilibrée. En conséquence,
plus c’est long et plus c’est coûteux en intérêts bancaires. Mais ce
n’est pas grave car c’est l’argent du futur locataire qui vous enrichit.
Ceci dit, il faut tout de même trouver le financement et là, ce n’est
pas votre locataire qui va voir votre banquier. Aujourd’hui, avec le
durcissement des conditions d’attribution des prêts immobiliers,
vous devez avoir un dossier béton.
Enfin, ajoutez à cela, une nécessaire gestion locative (entrée/sortie
de locataire, vacances locatives, travaux, risques et assurance
locative) et une forte imposition des revenus locatifs qui aboutit, in
fine, à une rentabilité assez faible pour l’investissement consenti.

Pour ma part, la gestion locative n’étant pas ma tasse de thé, je

passe mon tour sur l’investissement locatif.

7
Possibilité 3 : les placements financiers

La dernière alternative utilise les placements financiers ou boursiers

pour préparer sa retraite.
La plupart des Français choisissent l’assurance-vie pour capitaliser
pour leur retraite. Mais actuellement, les placements d’épargne ne
sont quasiment plus rémunérateurs à cause de la faible inflation.

Ainsi, une autre partie des Français essaie de faire de l’argent en

Bourse. Qu’il choisisse une stratégie de dividendes ou de plus-value,
il est nécessaire d’investir du temps en analyse financière et
économique pour faire les bons choix d’investissements (gestion
active du portefeuille d’actions). Outre le fait que chaque opération
vous coûtera de l’argent (frais de courtage), le marché boursier peut
devenir une réelle source de perte en capital si l’investisseur ne
s’implique pas suffisamment.

Ainsi, la Bourse peut être un vecteur de diversification de placement

de son argent, mais elle ne paiera pas toutes les années de votre
future retraite.

Au final, la volatilité de la Bourse et l’instabilité du système

bancaire, ne m’incitent pas à placer de l’argent sur le marché
financier.

L’idéal, pour moi, serait d’épargner mensuellement mon argent

dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative.

Bien sûr, il existe les SCPI, mais cela reste du virtuel et trop
dématérialisé à mon goût. Rien de visible ou de palpable
physiquement. Donc, quand je parle d’investir dans l’immobilier, je
parle d’investir dans la vraie pierre : celle que l’on peut vraiment
voir et toucher.

8
Le viager, la bonne solution ?

Imaginez un bien immobilier, appartement ou maison, d’une valeur

importante, appartenant à un propriétaire âgé. Celui-ci souhaite
rester dans son logement plutôt que de le revendre. En effet, il ne
veut pas déménager dans une nouvelle location, souvent loin de son
quartier habituel. De plus, sa faible pension de retraite lui permet de
moins en moins à faire face aux coûts de la vie alors qu’il vit dans un
bien immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros. Pour lui,
l’idéal serait de décapitaliser la valeur de son bien tout en
continuant à l’habiter.
Pour un vendeur, le viager permet de rendre liquide le capital
représentant la valeur du bien. Ainsi, sans déménager, il vend son
bien pour lui permettre d’améliorer son confort de vie au quotidien.

De son côté, l’investisseur veut acquérir un bien pour préparer son

avenir. Habituellement, il doit convaincre son banquier de lui prêter
la somme pour payer immédiatement la valeur totale du bien (le
banquier est le maître de l’avenir d’un projet d’investissement).
Avec le viager, c’est le vendeur qui vous permet d’acquérir son bien
directement sans passer par le banquier (l’intermédiaire qui
s’enrichit grâce aux intérêts d’emprunt et frais de dossier).
Le vendeur en viager vous propose d’acquérir son bien en versant
quelques centaines d’euros par mois. Ainsi, vous capitalisez votre
argent en le plaçant dans un bien immobilier.
On a donc d’un côté, une capitalisation de l’acheteur dans un bien
immobilier permettant sa décapitalisation de l’autre pour le
vendeur.
Mais ce n’est pas tout…

En effet, à ce stade, l’équilibre de l’échange de capitaux entre le

vendeur et l’acheteur n’est pas équilibré puisque le vendeur reste
dans son logement et que l’acquéreur ne peut pas profiter du bien.
En transférant la propriété de son bien à l’acheteur, le vendeur

9
devient « locataire » de son propre logement. Qui dit location, dit
loyer pour le bailleur.
Toutefois, pour le viager, il n’y a pas réellement de loyer payé par le
vendeur pour l’acheteur, mais plutôt une décote sur le prix de vente
du bien immobilier. Cela prend la forme d’un abattement calculé
selon l’espérance de vie du vendeur. Cette durée représente la durée
théorique du viager donc la durée probable de la pseudo-location.
Cet abattement est appliqué dès l’acquisition du bien. Selon l’âge du
vendeur, cela peut représenter jusqu’à 40 % de la valeur du bien.
Ainsi, on peut considérer que l’acheteur d’un bien en viager reçoit,
immédiatement à l’achat, la totalité des loyers de sa location viagère.
Au final, à la fin du viager et pour une durée réelle équivalente à la
durée théorique du contrat, l’acquéreur possède un bien immobilier
qu’il a amorti sans les soucis de la gestion locative et sans dépendre
du bon vouloir de son banquier.

Le viager est donc un moyen d’acquérir un appartement ou une

maison en capitalisant quelques centaines d’euros par mois dans un
bien immobilier.

A l’issue du viager et selon votre situation du moment, vous

revendrez le bien pour en récupérer le capital investi ou vous
habiterez le logement s’il vous convient ou vous le louerez pour
obtenir de l’argent chaque mois. L’autre possibilité est de le
revendre en viager libre et ainsi percevoir une rente à vie pendant
toute la durée de votre retraite.

Investir dans un viager est un excellent moyen d’augmenter son

patrimoine en préparant l’avenir pour :
 les locataires qui veulent devenir propriétaires à terme
 les fonctionnaires qui ont un logement de fonction et qui
veulent préparer leur fin de carrière
 les artisans-commerçants et les professions libérales qui
doivent se constituer leurs propres retraites

10
  les parents qui veulent aider leurs enfants (acquisition d’un
studio pour leurs futures études ou bien leur donner un
premier actif à leurs majorités)
 les propriétaires qui ont fini de payer le crédit de leur
résidence principale et veulent épargner pour leur retraite
sans passer par la gestion locative
 pour les personnes qui veulent investir dans une future
résidence secondaire ou bien changer de région à terme
 les investisseurs qui veulent diversifier leur mode
d’acquisition (dépasser le plafond d’endettement de leur
banque)
 les expatriés qui cherchent à acquérir tranquillement un bien
pour leur futur retour en France.

Ces différentes opportunités du viager nécessitent d’appliquer

différentes stratégies d’investissement qu’il faut connaitre avant de
se lancer. De plus, il est nécessaire de maîtriser, toutes les subtilités
du contrat de vente en viager, avec les clauses importantes à
comprendre et celles à ne pas oublier de rajouter.

Avec ce guide, vous aurez toutes les connaissances requises pour

réussir votre investissement viager.

11
 Partie I

Connaître le viager

"Connaître, c'est comprendre toute chose au mieux de nos intérêts."

Friedrich Nietzsche

12
Dans un premier temps, nous allons apprendre ce qu’est un
investissement viager. Même si vous pensez connaître le viager, je
vous recommande de lire attentivement ce chapitre. Aucun principe
fondamental du viager immobilier ne doit vous échapper. C’est le
moment de s’en assurer.

Le viager immobilier
Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier entre un
acheteur et un vendeur. Ce dernier vend sa propriété en habitant,
généralement, son logement jusqu’à la fin de sa vie.

Pour acquérir ce bien vendu en viager, l’acheteur verse au vendeur :

■ un bouquet (le jour de la vente),
■ une rente (mensuelle ou trimestrielle).

Le bouquet

C’est une somme que l’acheteur apporte au moment de la signature

du contrat de vente. Cet apport n’est pas obligatoirement exigé. C’est
le vendeur qui choisit de le demander ou non selon ses besoins de
liquidités.
En pratique, on conseille au vendeur de demander ce capital pour
vérifier la crédibilité et la solvabilité de l’acheteur.
Généralement, le bouquet représente entre 20 et 35 % de la valeur
du bien immobilier. Il n’y a pas de règle établie sur sa fixation.
Encore une fois, c’est le vendeur qui définit la valeur de ce
versement initial.

La rente

Le vendeur reçoit de l’acheteur une rente mensuelle ou trimestrielle.

Pour le viager, le vendeur est appelé crédirentier car il a le bénéfice
de la rente (crédit). A l’inverse, l’acheteur est appelé le débirentier
puisqu’il est le débiteur de la rente.

13
Dans ce guide, pour des raisons de clarté, j’utilise l’expression “le
vendeur” à la place de “le crédirentier”.
D’ailleurs, j’emploie également le singulier alors qu’il peut s’agir de
plusieurs vendeurs. Il s’agit le plus souvent d’un couple ou encore de
fratrie (frères et sœurs) qui vendent un bien en viager.
Dans la plupart des cas, il est prévu, au contrat viager, une
réversibilité de la rente. Elle conduit l’acheteur à continuer de payer
la rente jusqu’au décès du dernier survivant des vendeurs.

Calcul et indexation de la rente

Cette rente est déterminée à partir de la valeur immobilière du bien.
Elle varie selon le montant du bouquet versé, l’âge du vendeur et les
droits de jouissance que ce dernier conserve.
Calcul de la rente viagère

Cette rente est revalorisée chaque année selon un indice établi.

Ce dernier est choisi librement entre les parties et acté dans le
contrat de vente en viager.

L’indexation la plus fréquemment choisie est l’un des indices des

prix à la consommation publiée par l’Insee  :

■ soit l'indice des prix à la consommation - ensemble des ménages

- hors tabac (métropole et DOM - base 100 en 1998)
■ soit l'indice des prix à la consommation - ménages urbains dont
le chef est ouvrier ou employé - hors tabac (métropole et DOM - base
100 en 1998).

La valorisation de la rente est à calculer chaque année à l’initiative

du vendeur. Ce dernier informe l’acheteur du nouveau montant de la
rente à lui verser pour l’année suivante.
Calcul de la valorisation de la rente viagère

Toutefois, comme le choix de l’index est libre, certains contrats

viagers peuvent avoir pour indice :

14
■ Le salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC)
 Taux horaire brut en euros du SMIC

■ L’indice du coût de la construction des immeubles (ICC)

Valeurs de l’indice du coût de la construction
■ L’indice de référence des loyers d’habitation (IRL)
Tableau des valeurs de l’IRL

Quel que soit l’indice choisi, la revalorisation de la rente suivra, à

minima, la majoration légale des rentes viagères publiée au Journal
Officiel en fin d’année civile. Cette revalorisation de la rente sur la
base de la majoration légale est à l’initiative du vendeur. Ce dernier a
un délai maximum de 2 ans à compter de la date de publication
légale de la majoration qu’il souhaite appliquer.
Annexe Taux légal de majoration des rentes viagères

Finalement, le viager est semblable à un achat immobilier classique.

Seuls les droits de jouissance et les modalités de paiement sont
encadrés par le contrat viager. L’acheteur s’engage à le respecter
durant toute la durée de vie du vendeur du bien. Pour se faire, il
verse un bouquet le jour de la vente puis, chaque mois, une rente
revalorisée annuellement. Au terme du contrat viager, la jouissance
du bien lui revient de façon pleine et entière.

Les spécificités du contrat viager

Les conditions de validité du contrat viager

Un contrat onéreux
Le contrat pour un viager immobilier ne peut pas être à titre gratuit.
Il doit obligatoirement y avoir un échange financier entre le vendeur
et l’acheteur du viager.

15
Un contrat réciproque
Le viager immobilier entraîne des obligations entre les 2 signataires
du contrat. L’acheteur s’engage à verser le capital (bouquet + rente)
tandis que le vendeur doit user du logement en “bon père de famille”
(entretien du logement en vue du maintien de la valeur du bien).

Un contrat équilibré
Le vendeur et l’acheteur ont autant à gagner et à perdre au moment
de la signature du contrat viager.

Un contrat aléatoire
Le contrat viager repose sur son fondement aléatoire. En
l’occurrence, il s’agit de la survenue à une date inconnue du décès du
vendeur.
Article 1964 du Code civil

Les conditions d’annulation du contrat viager

Compte tenu de la nature du contrat viager, basé sur le décès du

vendeur et pour prévenir les abus, le Code Civil a prévu des règles
d’invalidité.

Un vendeur en vie
La constitution d’une rente viagère sur une personne décédée au
jour de contrat est impossible (cas possible d’un viager constitué sur la
tête d’un tiers autre que le vendeur du bien par exemple).
Article 1974 du Code civil

Le décès dans les 20 jours d’un vendeur malade

Le contrat est inexistant si le vendeur décède d’une maladie
déterminée, dont il est atteint, dans les 20 jours de la signature du
contrat viager (La jurisprudence a repoussé ce délai à quelques
mois). Le bien immobilier serait alors réintégré dans la succession
des héritiers ou ayants droit du vendeur.

16
Article 1975 du Code civil

Connaissance du décès imminent du vendeur

Si l’acheteur a connaissance que l’état de santé du vendeur peut
entraîner son décès imminent, le contrat viager pourrait être annulé
par la justice au-delà de la période de 20 jours. La jurisprudence
évoque l’absence d’aléa du contrat viager.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 novembre 1980, 79-11.680

Défaut de prix réel et sérieux

Le prix dérisoire de la vente au regard de la valeur du bien peut
engendrer l’annulation du contrat. De même, l’absence d’aléa peut
s’appliquer lorsque la rente est inférieure ou égale aux revenus réels
ou supposés du bien.

Les garanties du contrat viager pour le vendeur

Privilège du vendeur
L’article 2103 du Code Civil accorde une inscription d’hypothèque
de 1er rang au bénéfice du vendeur. Elle garantit le paiement des
arrérages par la vente de l’immeuble gagé.
Dans le viager, elle est complétée d’une clause résolutoire pour
éviter la vente du bien immobilier occupé par le vendeur.

Clause résolutoire
L’ajout d’une clause résolutoire au contrat viager permet
l’annulation de la vente selon certaines conditions. Si l’acheteur
cesse de payer la rente ou bien qu’il n’assume pas les charges lui
incombant alors le vendeur utilisera cette clause pour faire annuler
le contrat viager de plein droit. Cette clause résolutoire a été jugée
parfaitement légale.

 Il est recommandé de prévoir un délai d’entrée en vigueur de la
clause résolutoire pour éviter que celle-ci soit activée pour un léger

17
retard dans le versement de la rente due (par exemple, deux rentes

successives non payées).

La clause résolutoire peut inclure une précision sur la destinée du

bouquet et les arrérages déjà versés. Généralement, il est prévu que
toutes les sommes déjà versées sont acquises au vendeur au titre
d’indemnisation du préjudice.

Nous verrons, dans la dernière partie du guide, les clauses

importantes à inclure dans le contrat, pour protéger les intérêts de
l’acheteur.

18
Les avantages du viager
Le viager offre de nombreux avantages pour celui qui souhaite
investir dans l’immobilier.

Un investissement abordable

L’intérêt majeur du viager est son accessibilité financière. Selon les

biens, il faut relativement peu d’argent pour accéder à la propriété.
Grâce au viager, on peut acquérir un appartement ou une maison à
partir de 15.000 euros selon la taille et la localisation du bien.
Le viager est abordable, car l’acheteur paie au vendeur uniquement
le montant du bouquet au moment de l’achat. Cet apport représente
souvent un tiers (ou moins) de la valeur du bien immobilier.
Le reste de la valeur du bien est lissé dans le temps. L’investisseur
peut choisir une propriété pour un apport dont il dispose et une
mensualité qu’il peut assumer sur la durée.

 Bien que l’on puisse penser que chacun peut investir dans le
viager, je recommande une stricte évaluation de ses capacités

financières. Non seulement pour savoir si vous pouvez acheter, mais

surtout pour savoir si vous pourrez assumer la rente pendant toute

la durée du viager.

Un investissement financier et immobilier

Les Français sont toujours très attachés à la pierre car elle

représente une certaine sécurité et une réalité physique. On voit ce
que l’on achète. A la différence d’un placement financier ou
d’actions en bourse, le viager allie les 2 aspects : un placement
financier sur un support immobilier. L’intérêt financier du viager
réside dans la capitalisation d’un bien immobilier qui pourra, à
terme : soit être vendu, soit loué, soit renté ou bien occupé. Ainsi, la
finalité du viager pourra être modifiée pour s’adapter aux besoins de

19
l’acquéreur au moment de la récupération du bien.
L’atout de l’investissement immobilier est la valorisation du bien
acquis. En effet, la tendance des prix de l’immobilier depuis 1950
est à la hausse (non sans crises et soubresauts). La durée d’un
investissement viager peut faire espérer une belle plus-value à
l’acheteur, si les prix de l’immobilier ont augmenté sur la période
viagère.

 A l’heure actuelle, le marché immobilier est à la stagnation dans

les grandes villes et à la baisse dans les régions moins peuplées. Ne

tablez pas uniquement votre investissement, sur une tendance

haussière du marché immobilier, pour valider la rentabilité de
l’achat d’un viager. Comme disent les notices de placement

financier : “les performances passées ne préjugent pas des résultats

futurs”. Autrement dit, ce n’est pas parce que l’on a toujours connu

un marché à la hausse sur la durée qu’il croîtra infiniment. Le

marché immobilier répond à l’offre et à la demande et, aujourd’hui,

les possibilités financières des acquéreurs font baisser les

prétentions des vendeurs. Seule la pénurie durable de logements et

les taux d’emprunt bas, contrebalancent cette tendance du marché

immobilier.

Un investissement sans gestion locative

Lorsque vous investissez dans un viager, vous n’avez pas à gérer

tous les événements inhérents à un investissement locatif
(recherche/entrées/sorties des locataires, vacances locatives, loyers
impayés, réparations, suivi). Avec le viager occupé, vous avez déjà
un locataire en place. En effet, le vendeur conserve son logement
qu’il chérit et qu’il entretient correctement.
A l’inverse de la location, le propriétaire risque moins les
dégradations du logement et encore moins des impayés de loyer.

20
 Je conseille souvent de voir le viager occupé comme un
investissement locatif loué à un locataire qui aurait payé son loyer à

l’avance grâce à l’abattement pour occupation. Non seulement ces

loyers sont payés à l’avance, mais ils ne sont pas considérés comme

des revenus locatifs par l’administration fiscale. A l’inverse d’un

investisseur en immobilier locatif, vous ne payerez donc pas d’impôt

sur les loyers encaissés, ni de cotisations sociales complémentaires.

Un investissement sans emprunt

L’autre attrait du viager est son absence d’utilisation du système

bancaire pour acquérir un bien immobilier. En effet, grâce au
principe du viager, c’est le vendeur qui vous prête l’argent pour
acquérir son logement. Le viager permet donc d’éviter le paiement
des intérêts bancaires relatifs à un emprunt bancaire.

 Je préconise de voir le bouquet d’un viager comme l’apport que

vous auriez fait pour emprunter auprès d’une banque pour un

investissement immobilier classique. De même, la rente à verser

doit être vue comme la mensualité de remboursement de

l’emprunt. Rappelez-vous que les intérêts bancaires d’un prêt

immobilier peuvent représenter quasiment 50 % de la somme
empruntée. C’est vraiment un paramètre d’investissement à ne pas
négliger même au regard de l’effet de levier que permet un

emprunt. Le vendeur d’un viager vous prête, sans intérêts,

l’équivalent de la valeur de son bien, que vous lui rembourserez

durant son espérance de vie théorique.

21
Un investissement sans avantages fiscaux

Bien que cela paraisse un point négatif pour l’investisseur, il faut le

comprendre plutôt comme un avantage de stabilité fiscale. De nos
jours, la plupart des investissements immobiliers voit rogner leurs
rentabilités à cause d’un régime fiscal instable et rétroactif.

De son côté, le viager demeure encadré par le Code Civil et la Loi n°

49-420 du 25 mars 1949 . De ce cadre légal n’émerge aucun
avantage fiscal pour l’investisseur en viager. De rien, on ne peut plus
rien enlever.

 Contrairement à une idée répandue, l’acheteur ne peut pas

déduire, sur sa déclaration de revenus, les rentes payées au

vendeur.

Un investissement de niche

Chaque année, 5000 à 7000 ventes de viager sont effectuées sur le

marché immobilier, soit seulement 1% du volume des transactions
totales. Ce micromarché est en déséquilibre : il y a plus de vendeurs
que d’acheteur de viagers. Cela est dû à un besoin grandissant des
seniors de compléter leurs faibles pensions de retraite tout en
restant dans leur logement. Les acheteurs sont plus rares, car le
viager n’est pas très connu et à une forte connotation immorale dans
la société.
Pourtant, la faiblesse des ressources des personnes âgées, la baisse
du pouvoir d’achat et les prix élevés de l’immobilier se conjuguent
pour faire du marché du viager, une niche d’investissement pour les
acheteurs. En évitant le passage par l’emprunt pour acquérir un bien
immobilier, les investisseurs dans le viager profitent d’une position
favorable sur ce marché de niche.

22
 Je considère vraiment le faible nombre d’acquéreurs sur ce

marché de niche comme un avantage majeur pour l’acheteur. Ce

dernier se retrouve en bien meilleure posture pour négocier face au

vendeur du viager. Il n’est pas rare qu’il faille plus d’un an à un

vendeur en viager pour trouver preneur de son bien. Et encore,

pour un viager bien calculé et équilibré pour les deux parties.

Un investissement patrimonial

Le viager permet de se constituer un patrimoine en douceur.

Certains investisseurs préfèrent acquérir en viager plusieurs
appartements de petite taille plutôt qu’une grande maison. Cette
stratégie d’investissement permet de répartir le risque de longévité
d’un seul viager sur plusieurs en espérant que leurs nombres
concourent à une moyenne proche de l’espérance de vie statistique.

 Cette stratégie des petits viagers est parfois compliqué à mettre

en œuvre essentiellement due à la typologie des biens sur le
marché immobilier du viager. Il est composé majoritairement par

des grandes maisons (± 60 %) ayant 4 pièces ou plus (± 75 %). Cela

s’explique par la statistique suivante : 90% des seniors vivent encore

dans la même grande habitation que lorsqu'ils élevaient leurs

enfants. Ainsi, les petites surfaces (± 75% des appartements en

viager possèdent 3 pièces ou moins) sont très prisées par les

investisseurs et notamment dans les grandes villes où les prix

restent encore élevés.

23
Les types de viager

Le viager occupé

Cette forme de viager représente 95 % des annonces immobilières

en viager.
Le viager occupé permet au vendeur de rester dans son logement
dont il conserve un droit d’usage et d’habitation.

Le droit d’usage et d’habitation

Le vendeur garde la jouissance de son habitation jusqu’au terme de
sa vie ou jusqu’à la libération du bien (départ en maison de retraite
ou autre). Dans ce dernier cas, l’acheteur récupère le bien tout en
continuant le paiement de la rente jusqu’au décès du vendeur.

Le droit d’usage et d’habitation est réservé uniquement au vendeur

et sa famille. Le bien ne peut pas être loué à une tierce personne.

L’abattement pour occupation

Le droit d’usage et d’habitation du vendeur ne vous permet donc pas
la jouissance de votre achat. Pour compenser cette absence, un
abattement est déduit sur la valeur du bien. Ainsi, cette décote, pour
occupation du vendeur, permet d’acquérir un bien immobilier
moins cher que sa valeur sur le marché.
Calcul de la décote d’un viager occupé

Le viager libre

Ce type de viager est relativement rare (5 % du marché du viager

avec le reste des autres formes de viagers).
Les biens en viager libre sont souvent des appartements ou des
maisons qui étaient auparavant en location ou encore des résidences
secondaires. Les vendeurs les vendent en viager libre pour s’éviter
une gestion locative ou bien pour optimiser leur fiscalité

24
patrimoniale.

Bien entendu, le viager libre ne bénéficie pas de l’abattement pour

occupation propre au viager occupé. De ce fait, le prix d’acquisition
d’un viager libre est souvent très proche de la valeur du bien
immobilier.

Il est très recherché par les primo-accédants ou par les investisseurs

car il permet soit d’habiter le bien soit de le louer à un tiers :

Habiter un viager libre

Le viager libre est idéal pour les locataires qui souhaitent acquérir
leur résidence principale. Au lieu de payer un loyer à un
propriétaire, ils peuvent acheter un bien immobilier sans recourir
au crédit bancaire. En payant une rente à la place du loyer,
l’accession à la propriété des locataires est rendue possible par le
viager libre.

Mettre en location un viager libre

Plutôt que d’habiter le logement libre, il est possible de le mettre en
location et d’en tirer des revenus fonciers. Ceux-ci ne doivent pas
être plus avantageux que la charge de la rente pour l’acheteur.

Parfois, le viager libre est vendu avec des locataires avec un bail en
cours. L’acheteur du viager percevra le loyer des locataires et versera
la rente viagère au vendeur.

 Je vous recommande chaudement de vérifier que les locataires

en place soient honnêtes et sérieux, en demandant au vendeur :

● un justificatif de versement des loyers

● une copie du bail signé et

● l’état des lieux entrant.
Il est primordial de ne pas se trouver en présence de mauvais

25
locataires que vous n’auriez pas choisis.

Enfin, il est assez fréquent que le contrat d’un viager libre prévoit
une indexation de la rente viagère sur les loyers (IRL) afin de suivre
le marché immobilier de la location.

La vente à terme

La vente à terme est une forme particulière de vente en viager dont

la durée de paiement de la rente est définie au départ du contrat.
La période est généralement de 10, 12, 15 ou 20 ans de paiement de
la rente certaine. Cette forme de viager est une solution de vente en
viager proposée à des vendeurs “trop jeunes”. Cette relative jeunesse
entraînerait le calcul d’une rente trop faible au vu de l’espérance de
vie du vendeur.
L’avantage pour l’acheteur est qu’il permet de calculer la rentabilité
de l’opération en viager tout en limitant le risque de longévité du
vendeur.

 Cette forme de viager est la plus sécurisée pour l’acheteur, car le

risque financier est maîtrisé dès la signature. Vous savez exactement

le montant total de votre acquisition en viager.

Cette vente reste conforme légalement au contrat viager puisque

l’acheteur ne récupère la jouissance du bien qu’au décès du vendeur
(ou son départ définitif du logement).
L’autre aspect de cette vente à terme est que la rente doit être payée
de façon certaine, durant toute la période définie au départ. Ainsi, si
le vendeur décède avant la date de fin du paiement, l’acheteur
continuera de verser la rente aux héritiers jusqu’au terme de la
période. Cette libération anticipée par le décès prématuré du
vendeur permet à l’acheteur de jouir du bien en contrepartie d’une
rente revalorisée comme prévu normalement au contrat.

26
Pour le vendeur, l’avantage principal réside dans le fait que les
mensualités perçues de la vente à terme ne sont pas imposées par
l’administration fiscale. Elle ne les considère pas comme des
revenus fonciers contrairement à la rente viagère (imposée selon
l’âge du vendeur).

 Vous pourriez utiliser cet avantage du vendeur lors de la

négociation de la transaction de la vente à terme. En effet, si ce

n’était pas une vente à terme, la rente viagère perçue par le vendeur

serait normalement imposée ainsi :

70 % de la rente si le vendeur est âgé de moins de 50 ans,

50 % de la rente si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans inclus,

40 % de la rente si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus,

30 % de la rente si le vendeur est âgé de 70 ans ou plus.

La rente d’une vente à terme doit être indexée sur un indice en lien
avec le bien immobilier tel que l’indice du coût de la construction ou
l’indice des loyers par exemple.

Le viager libre à terme

Cette forme de vente viagère correspond à une vente en viager

occupé durant un nombre d’années déterminé dès la signature du
contrat. Ainsi, après quelques années, l’acheteur récupère la
jouissance pleine et entière comme un vrai viager libre.

Le viager sans bouquet

Le viager sans bouquet est aussi connu sous l’appellation “Le vrai
viager”, car il est historiquement celui qui se pratiquait. De nos
jours, la plupart des annonces publiées en viager demande le
versement d’un apport par l’acheteur.
Un viager sans bouquet permet à l’acheteur, qui ne disposerait pas

27
d’un apport conséquent, d’investir dans l’immobilier en ne payant
qu’une rente mensuelle.
Malheureusement, cette accessibilité à l’immobilier est contrariée
par le besoin de liquidités des vendeurs en viager. Majoritairement,
ces derniers ne vendent pas pour leur plaisir, mais bien pour
soulager leurs besoins de trésorerie.
De plus, la demande d’un apport permet de sélectionner les
acheteurs sérieux. En effet, le bouquet minimum, que l’on peut
trouver actuellement, représente déjà une belle somme (5.000 à
15.000 euros). Ainsi, l’acheteur sera d’autant plus crédible aux yeux
du vendeur que le bouquet requis sera élevé.

 Le niveau élevé des prix actuels de l’immobilier ne permet plus

vraiment le viager sans bouquet car il entraîne une rente bien trop

élevée à assumer. Je vous déconseille ce mode de viager si vous

êtes débutant dans l’investissement immobilier.

Le viager sans rente

Cette forme de viager est souvent vendue par les agences

immobilières sous l’appellation “Nue-propriété”. En effet, elle
consiste à payer “cash” votre acquisition viagère. Autrement dit,
l’acheteur paie un bouquet très important, mais sans aucune rente à
verser. Comme un viager occupé, le vendeur jouit du logement
durant toute sa vie ou jusqu’à sa libération. A ce compte,
l’abattement pour occupation est bien décompté de la valeur du bien
immobilier.
L’acheteur réduit l’aléa de la transaction. D’un côté, en payant la
totalité du viager le jour J, il abandonne une plus-value
hypothétique sur un décès prématuré du vendeur. De l’autre, il
obtient la garantie de ne pas payer une rente trop longtemps.
De son côté, le vendeur recevant la totalité de la transaction n’a plus
la crainte d’un non-paiement de la rente. Il peut placer l’argent reçu

28
afin de recevoir des revenus financiers et/ou faire une donation à ses
enfants.

 L’autre intérêt du viager sans rente est son possible recours au

financement à crédit.

29
 Partie II

Maîtriser le viager

"Le risque provient de ne pas savoir ce que l'on fait."

Warren Buffett

30
Pour maitriser l’investissement viager, la première barrière à
franchir est celle de son vocabulaire spécifique.

Le vocabulaire du viager
Le monde du viager possède son propre langage, très spécifique,
avec des termes souvent juridiques. Il est indispensable d’en
connaître le sens précis afin de bien comprendre vos interlocuteurs
(vendeur, mandataire et notaire) :

Arrérage
Somme d'argent versée périodiquement (généralement à terme
échu) à la personne bénéficiaire d'une rente. Synonyme : rente.

Bouquet
Eventuel apport payé au vendeur par l’acheteur le jour de la vente.

Crédirentier
Désigne la personne qui reçoit la rente, c’est-à-dire le vendeur.

Débirentier
Désigne la personne qui paie la rente, c’est-à-dire l’acheteur.

Droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le DUH est le droit d’habiter un logement pour ses besoins et ceux
de sa famille, sans pouvoir céder, ni louer ce droit à quelqu’un
d’autre. Articles 625 et suivants du Code Civil 

Rente réversible
Généralement, il s’agit du fait que la rente continue d’être payée au
conjoint survivant, après le premier décès dans un couple de
vendeurs. Cela peut également s’appliquer à plusieurs vendeurs (des
frères et sœurs par exemple).
On parle aussi de « réversibilité ou de réversion de la rente ».

31
Taux de rente
Pourcentage issu des tables de mortalité pour calculer le montant de
la rente. Synonymes : coefficient de rente ou coefficients diviseurs.

Tête
Personnes sur lesquelles la rente est constituée. Il s’agit
généralement d’un couple de vendeurs.

Valeur vénale
Montant estimatif du bien s’il devait être vendu sur le marché
immobilier classique.
Les autres termes utilisés sont : valeur libre, valeur d'estimation,
valeur marchande, prix de marché.

32
Les calculs du viager

Le calcul de la rente viagère

Pour bien comprendre le calcul du viager, il est important de bien

comprendre les droits de la propriété immobilière.

Les droits de la propriété

Le droit français définit la pleine propriété par :
● La nue-propriété (abusus), qui est le droit de disposer d’un
bien (vente ou destruction)
● L’usufruit (usus et fructus), qui réunit le droit d’user d’un
bien (habiter) et le droit d’en obtenir les fruits (louer).

Le droit d’usage et d’habitation

Pour la vente en viager occupé, les droits de la propriété se
partagent ainsi :
● La nue-propriété pour l’acquéreur
● Le droit d’usage et d’habitation (DUH) pour le vendeur sans
l’usufruit.

En effet, le DUH est différent de l’usufruit, car il ne permet pas

d’obtenir des revenus du bien. Il est réservé au logement du vendeur
et à sa famille sans lui permettre de louer le bien de façon onéreuse
ou gratuite.

Le fait que l’acquéreur n’ait pas la jouissance pleine et entière du

bien, il faut calculer une décote sur la valeur du bien qu’il doit payer.
Cette décote est appelée l’abattement pour occupation.

L’abattement pour occupation

Pour calculer la valeur de cet abattement, il est nécessaire d’estimer

la durée de cette occupation du bien par le vendeur.

33
Pour cela, on se réfère à l’espérance de vie théorique du vendeur qui
se base, depuis 2007, sur les tables prospectives TGH05 pour les
hommes et TGF05 pour les femmes. Elles sont utilisées par les
assureurs qui les extrapolent selon la population d’assurés qu’ils
couvrent. Ces chiffres sont donc plus précis (spécifiques) que les
espérances de vie fournies par l’Insee qui couvrent l’ensemble de la
population.
Sachez qu’il existe différentes écoles pour calculer l’équilibre du
viager qui tiennent compte de la valeur actuarielle, d’un rendement
locatif, de l’inflation et des espérances de vie qui évoluent.
Il n’y a pas de formule officielle pour le calcul des rentes viagères,
mais pour le viager occupé, la majorité des professionnels du viager
utilise le barème Daubry. Celui-ci est une référence car il fournit
près de 2000 combinaisons selon l’âge et le sexe du/des vendeurs.
Ainsi, ce barème fournit directement l’abattement pour occupation
selon l’âge du ou des crédirentiers.
Exemple 1 :
Pour un bien de 150.000 € occupé par une venderesse de 78 ans
ayant une espérance de vie de 12,6 ans, l’abattement pour
occupation sera de 42% soit une valeur de 63.000 €.
Ainsi, si le viager dure réellement 12,6 ans, l’acheteur n’aura
payé que 87.000 € (150.000-63.000) pour un bien d’une valeur
de 150.000 €.

Une autre façon de calculer cet abattement est d’estimer la valeur

locative du bien. En multipliant ce loyer potentiel avec le nombre
d’années de l’espérance du vendeur, on obtient une décote réaliste.
Celle-ci correspond aux loyers que le vendeur payerait à l’acheteur à
la manière d’une location.
Exemple 2 :
Pour le même bien de 150.000 €, le loyer annuel qui aurait été
estimé à 5000 € (416.66 € mensuels) aurait donné le même
abattement pour occupation (63.000 € = 5000 € x 12,6).

34
La valeur résiduelle qui reste après l’abattement désigne le capital à
renter. Il s’agit de la valeur dite occupée du bien. Elle correspond à
la valeur fiscale utilisée pour le calcul des frais de notaire que l’on
étudiera plus loin.
Exemple 3 :
Toujours pour le même bien de 150.000 €, on obtient un capital
à renter de 87.000 € (150.000-63.000).

Le calcul du bouquet et de la rente

Le capital à renter est partagé entre le bouquet et la rente viagère.

Si un bouquet est souhaité par le vendeur, on déduit ce montant du
capital à renter. Le solde permet de calculer la rente à verser.
Exemple 4 :
Toujours pour le même viager, la crédirentière souhaite un
bouquet de 30.000 €. Le solde à renter est donc de 57.000 €
(87.000-30.000).

Pour cela, il est utilisé un taux de rente. Celui-ci correspond au

coefficient nécessaire pour reconstituer un capital sur une période
donnée. Ainsi, pour reconstituer 100 € en 20 ans, il faudrait obtenir
5 € par an, soit un taux de rente de 5% (100/20).
Exemple 5 :
Pour le même viager, on a une durée théorique du viager égale à
12,6 ans, soit un taux de rente théorique de 7.94 % (100/12.6).
Le barème Daubry donne un coefficient de 8.81 % (érosion
monétaire) ce qui permet de calculer la rente annuelle à verser
de 5.022 € (57.000 € x 8.81 %), soit une rente de 418,50 € par
mois.

Calcul de la rente pour le viager libre

Pour le viager libre, il n’y a pas de décote pour occupation. Le capital

à renter correspond donc à la valeur du bien sur le marché.

35
Pour calculer la rente d’un viager libre, le barème Daubry ne fournit
pas de taux de rente, car il préconise de se référer au taux de
remboursement des emprunts immobiliers bancaires. Il faut donc se
référer au taux pratiqué par les banques pour la durée théorique du
viager.
Exemple 6 :
Si le taux fixe annuel pour un emprunt immobilier pour une
durée de 13 ans est de 3 % alors cela correspond à un
remboursement de 9.3 € pour 100 € (9.3 %). Ainsi, pour un
viager libre de 150.000 €, on obtient une rente annuelle qui
devrait être proche de 13950 € (150.000 € x 9.3 %), soit une
rente de 1162,50 € par mois.

N’oubliez pas en tant qu’investisseur, que la rente est revalorisée

chaque année, comme nous allons le voir maintenant.

Le calcul de la valorisation de la rente viagère

La rente est indexée sur un indice afin de conserver le pouvoir

d’achat de celui qui la reçoit.

Chaque année, il est nécessaire de calculer la majoration de cette

rente en fonction de l’évolution de l’indice choisie dans le contrat
viager.
Bien que le calcul de cette revalorisation incombe au vendeur, il est
important pour l’acheteur d’en comprendre le mécanisme afin de se
projeter au mieux dans l’évolution de la rente.

La formule est la suivante :

Rente révisée Année N =
rente de départ x indice Année N / indice de départ

Comme vous le voyez, il est primordial que l’index de départ soit

36
bien défini dans le contrat viager et surtout quel index sera pris pour
l’année en cours.

Exemple 1 :
Un contrat viager est signé le 1 juillet 2011 avec une rente de
400 € indexée sur l'indice des prix à la consommation ensemble
des ménages hors tabac (métropole et DOM).
L’indice de départ utilisé (plus récent indice connu au jour du
contrat) est celui de mai 2011 égal à 122,40.
La révision annuelle de la rente est prévue au 1 juillet en
utilisant le dernier indice connu à la date de la révision.
Le 1er juillet 2012, l’indice connu est 124,73 (mai 2012).
Le montant de la nouvelle rente sera de 407,61 € qui
correspondent au calcul suivant : 400 € x 124,73 / 122,40

Vous pouvez calculer l’indexation de la rente en utilisant l’outil de

calcul des pensions sur Insee.fr  car il utilise également l’indice
des prix à la consommation.

Exemple 2 :
Ainsi, on peut projeter l’évolution de la rente viagère de
l’exemple précédent sur les dernières années :
Juillet 2011 400,00 € Indice : 122,40
Juillet 2012 407,61 € Indice : 124,73
Juillet 2013 410,36 € Indice : 125,57
Juillet 2014 412.64 € Indice : 126,27
Juillet 2015 413.88 € Indice : 126.65
Au final, cette rente a été valorisée de 3,5 % sur cette période. Ce
taux est très proche de l’inflation sur la même période et de la
valorisation cumulée fournie en annexe.

37
Les frais de vente

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier en viager, vous aurez à

acquitter des frais de vente constitués des frais d’agence
immobilière éventuelle et des frais de notaire.

Le calcul des frais d’agence

Que sont les frais d’agence ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier en

viager, il peut mandater une agence immobilière. Les frais d’agence
correspondent à la rémunération de l’agent immobilier pour avoir
trouvé un acquéreur. Cela dédommage le temps passé par l’agent
pour accomplir cette mission : conseils, support de diffusion
(annonces, sites internet), visites, négociation, compromis de
vente…

Depuis 1987, les honoraires des agents immobiliers sont libres, mais
ils sont généralement compris entre 4 à 10 % de la valeur du bien
immobilier.

Comment sont calculés les frais d’agence ?

Que ce soit un viager occupé ou libre, le calcul sera identique.

Ainsi, la commission d’agence est basée sur la valeur vénale du bien
immobilier, c’est-à-dire sur sa valeur sur le marché immobilier
classique au moment de la vente.

Exemple de calcul des frais d’agence :

Pour un bien immobilier, d’une valeur vénale de 150.000 euros,
vendu en viager, le calcul des frais d’agence de 7% s’élèvent donc
à 10.500 euros.
Avec un bouquet de 30.000 € avec la mention FAI (Frais

38
 d’Agence Inclus), le vendeur obtiendra la somme de 19.500 €
nette et l’agent immobilier touchera 10.500 €.
Ainsi, à la signature du contrat devant le notaire, c’est bien
l’acheteur qui devra s’acquitter de la somme de 30.000 euros de
bouquet pour acquérir ce bien en viager.

Qui paie les frais d’agence pour une vente en viager ?

Pour la transaction immobilière en viager, les frais d’agence

immobilière sont généralement à la charge du vendeur.
Mais bien que ce soit le vendeur qui mandate l’agent, il fait payer à
l’acquéreur la commission du professionnel en l’incluant dans le
prix du bouquet. Ce dernier correspond à l’apport financier que
fournit l’acheteur au moment de la signature du contrat viager chez
le notaire.
Exemple :
Ainsi, pour l’exemple précédent, c’est bien l’acheteur qui devra
s’acquitter de la somme de 30.000 euros de bouquet pour
acquérir ce bien en viager.

 Généralement, le contrat de viager précise que les frais de

commission d’agence seront prélevés sur le bouquet versé par

l’acquéreur, le jour de la vente chez le notaire. Pour diminuer les

frais de notaire, vous avez la possibilité de demander qu’il soit

explicitement indiqué dans l’avant-contrat de vente, que les frais

d’agence ou d’intermédiaire seront payés par l’acquéreur le jour de

la vente. Cela permet de diminuer la valeur fiscale du bien servant à

calculer les frais de notaire permettant une économie de plusieurs

centaines d’euros.

39
Le calcul des frais de notaire

Les frais de notaire sont des droits de mutation liés au changement

de propriétaire d’un bien immobilier.

Que comprennent les frais de notaire ?

Les frais de notaire se décomposent ainsi :

● honoraires du notaire,
● TVA applicable sur cette rémunération,
● les droits et les taxes pour l’Etat (les droits d’enregistrement,
la taxe de publicité foncière, les taxations complémentaires, la
TVA applicable sur le bien)
● les divers droits de timbre fiscaux,
● les débours et les émoluments du notaire qui remboursent les
dépenses engagées par le notaire auprès de l’administration
(acte d’état civil, état conservation des hypothèques, cadastre…)

Qui paie les frais de notaire pour une vente en viager ?

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur comme pour toute

vente immobilière.

Le tarif des notaires est réglementé et fixé par l’Etat (décret du 8

mars 1978 ).
Il est possible d’utiliser l’outil de calcul en ligne des notaires  pour
estimer le montant probable des frais.
Par simplicité, vous pouvez faire une approximation des frais de
notaire avec un taux de 8% de la valeur fiscale.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Le mode de calcul des frais de notaire (droits d’enregistrement et les

émoluments du notaire) est identique à une vente immobilière

40
classique.
Toutefois, la valeur fiscale considérée pour ce calcul change selon le
type de viager.

Pour le viager occupé, nous avons vu dans le calcul de la rente que la

valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) n’est pas transmise à
l’acheteur. Il s’agit d’une compensation pour l’absence de jouissance
du bien acquis.
En conséquence, les frais de notaire sont calculés sur la valeur
fiscale égale à la valeur vénale du bien ôtée de la valeur du DUH.

Exemple de calcul des frais de notaire :

Pour un bien d’une valeur vénale de 150.000 € occupé par une
venderesse de 78 ans, le DUH s’élève à une valeur de 63.000 €.
Les frais de notaire seront calculés sur la base de 87.000 €
(150.000-63.000) donnant un montant approximatif global de
7230 € (8.3 %).

Pour le viager libre, les frais de notaire seront calculés sur la valeur
vénale du bien car il n’y pas d’abattement pour occupation du bien.

Pour la vente à terme, la valeur fiscale sera connue, car elle

correspond à la totalité de la somme à payer sur la période définie
du paiement du viager.

 Une autre astuce, pour faire baisser les frais de notaire, est de
mentionner, dans l’acte de vente, la liste du mobilier (cuisine

équipée, meubles) susceptible de rester dans le bien. En effet, les

frais de notaire ne s’appliquent que sur la valeur immobilière du

bien et non pas sur la valeur du mobilier.

41
La répartition des charges

Les charges

Dans le cadre d’un viager occupé, la répartition des charges sont

majoritairement réparties de la façon suivante entre l’acheteur et le
vendeur sauf s’ils en décident autrement dans le contrat du viager.

Durant le droit d’usage et d’habitation, le vendeur paie les charges

dites locatives, définies selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 ,
à l’instar d’un contrat de location classique.

De son côté, l’acquéreur payera toutes les autres charges du bien

sauf les charges mises par la loi à la charge des locataires qui seront
payées par l’occupant. A cet effet, ce dernier verse une provision sur
charges. L’acheteur procédera annuellement à une régularisation de
charges récupérables, définies selon l’article L. 442-3 du code de la
construction et de l'habitation , sur présentation de l'arrêté des
comptes de copropriété approuvé par l'assemblée générale des
copropriétaires.

Toutes les autres charges ou provisions votées par la copropriété

seront débitées à l’acheteur. Il devra notamment assumer, à ses
frais, les grosses réparations, définies dans l’article 606 du Code
Civil , comme les gros murs et les voûtes, le rétablissement des
poutres et des couvertures entières.

 Pensez à préciser dans le contrat de vente qu’en cas de mise en

œuvre de grosses réparations, l’occupant ne pourra pas s’opposer à

celle-ci et ne pourra pas réclamer d'indemnité au titre de la

privation de jouissance et ce quelle que soit la durée des travaux.

42
La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est à la charge de l’occupant du bien.

Pour un viager occupé, c’est le vendeur qui acquittera cet impôt.
Pour un viager libre, ce sera le locataire si le bien est loué et
l’acquéreur s’il habite le bien.

Les assurances

L’acquéreur devra contracter une assurance de propriétaire non

occupant tandis que l’occupant devra lui prendre une assurance
multirisque comme celle d’un locataire.
L’acquéreur devra aussi assumer les primes d'assurances souscrites
par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

La fiscalité du viager

Voyons les conséquences fiscales du viager pour le propriétaire d’un

bien en viager.

La taxe foncière
La taxe foncière est toujours payée par l’acquéreur sauf dans le
cadre rare d’un viager avec réserve d’usufruit du vendeur.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Cette taxe annuelle, mentionnée sur l’avis d’imposition foncier du
propriétaire, est récupérable par l’acheteur auprès de l’occupant du
logement.

L’impôt sur le revenu

L’acquéreur ne peut pas déduire le bouquet ou les rentes qu’il verse

au crédirentier car elles ne sont pas considérées comme des intérêts
déductibles.

43
Cette règle s’applique aussi si le viager produit des revenus par sa
mise en location.

L’impôt sur la fortune (ISF)

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur doit déclarer la valeur

fiscale du bien (valeur vénale du bien déduite de la valeur
d'occupation par le vendeur).
Pour un viager libre, l’acquéreur doit déclarer la valeur vénale du
bien, mais il peut indiquer, au passif de sa déclaration, le capital
constitutif des rentes versées au crédirentier.

Impôt sur la plus-value

Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence

entre le prix d’acquisition et le prix de cession.

Le prix d’acquisition
L’article 150-VB-1 du Code général des impôts  précise que
“Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente
viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en
capital de la rente, à l'exclusion des intérêts”. Autrement dit, il s’agit
de la valeur du capital représentatif de la rente au jour de la cession,
éventuellement augmenté de la fraction du prix payée comptant (le
bouquet). Cela correspond donc à la valeur fiscale du viager.

Toutefois, dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques, la section

Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier , autorise le
contribuable, à sa demande, à substituer le calcul du prix
d’acquisition ci-dessus par le capital constitutif des arrérages
réellement versés, augmenté du bouquet éventuel, si le crédirentier
est décédé au moment de la cession.
Dans le cas d’une revente du viager (le vendeur est donc toujours
vivant au jour de la cession), le contribuable pourra demander à

44
considérer le prix d’acquisition comme le capital des arrérages
réellement versés + le capital des rentes restant à verser au
crédirentier. Le contribuable devra justifier, auprès de
l’administration fiscale, le calcul retenu de ce capital-rente au regard
de l’âge du crédirentier au moment de la cession du viager.

Le prix de cession
Le prix de vente sera celui indiqué sur l’acte vente. C’est celui qui
sert de base de calcul aux frais de notaire. Ce montant est réduit des
frais de vente supportés par le vendeur et de la TVA éventuelle.

Le calcul de la plus-value
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le
prix d’acquisition.

Lors de l’acte de vente, le notaire calcule la plus-value en

déduisant un abattement (selon le nombre d’années de détention du
bien), les frais et les travaux. Ensuite, la plus-value est soumise à la
TVA et aux prélèvements sociaux.
Généralement, c’est le notaire qui remplit la déclaration de
plus-value (imprimé n°2048-IMM) et qui paye l'impôt pour le
compte du vendeur. Ce dernier devra simplement reporter le
montant de la plus-value calculée sur sa déclaration annuelle de
revenus.

Succession

Dans le cas, heureusement rare, que l’acheteur décède avant le

vendeur, le paiement de rente incombe aux héritiers de l’acquéreur.
Plus exactement, le patrimoine immobilier du viager intègre l’actif
de la succession pour la valeur fiscale du bien. A l’inverse, le capital
de la rente à verser au crédirentier constitue un passif de la
succession. Les héritiers ou ayants droit de l’acquéreur décédé ont le
choix d’accepter ou de refuser cette succession.

45
Les engagements des parties

Le viager est un contrat qui engage les deux parties avec des droits et
des devoirs très encadrés.

Les engagements du vendeur

Le droit d’usage et d’habitation

Les viagers occupés sont vendus avec un droit d’usage et

d’habitation (DUH) plutôt qu’avec un usufruit. En effet, ce dernier
donnerait trop de droits à l’occupant ce qui pénaliserait l’acheteur
du viager.
Le DUH est défini légalement dans les articles 625 à 635 du Code
Civil . Il se différencie de l’usufruit par le fait que le bénéficiaire ne
peut céder son droit à un tiers. En effet, celui-ci est strictement
personnel, c’est-à-dire qu’il peut l’utiliser uniquement pour lui et sa
famille. Ainsi, il n’a pas la possibilité de louer le bien à des tiers que
ce soit de façon payante ou gratuite.

 Je vous conseille de faire inscrire, dans le contrat viager, la liste

des autres personnes qui bénéficieront du DUH avant et après le

décès du bénéficiaire d’origine. Il faut également veiller à ce que les

autres bénéficiaires soient également des personnes âgées sinon, ce

serait un viager sans fin. En effet, le DUH ne s’éteint pas au décès de

son bénéficiaire principal. Toutefois, dans la pratique courante, il est

très rare que le DUH soit étendu à la famille ou des tiers. Seule une
clause du contrat pourrait tolérer de loger une tierce personne pour

soins, mais celle-ci ne pourra pas rester après le décès du

bénéficiaire du DUH.

Bien que légalement, le droit impose un état des lieux (article 626 du
CC), le contrat de viager prévoit généralement d’en dispenser la

46
rédaction.

L’article 627 du CC impose à l’occupant d’user le logement de bonne

façon en utilisant l’expression “jouir du logement en bon père de
famille”. Autrement dit, l’acquéreur doit récupérer un bien dans un
bon état et correctement entretenu.

Les devoirs du vendeur

Le vendeur doit garantir le bien sans vices cachés (termites,

punaises…) comme toute vente immobilière.

Dans le cadre d’un viager, il devrait justifier régulièrement de son

existence, mais, en pratique, le contrat en prévoit généralement
l’abstention.

Il doit libérer le bien en temps voulu dans le cas d’une occupation

limitée dans le temps.

 Je préconise de prévoir, dans le contrat de viager, une clause

d’indemnisation indexée en votre faveur si le bien n’est pas libéré

ou occupé par des tiers au décès du crédirentier. D’ailleurs, ces

derniers pourraient être expulsés de plein droit par référé.

Les engagements de l’acheteur

L’acquéreur a pour principal devoir de payer la rente aux échéances

prévues dans le contrat viager. Il doit également s’acquitter des
travaux qui lui incombent au titre de propriétaire.

Il ne doit pas fournir de baux à des fins professionnelles ou

commerciales d’une partie d’un immeuble sans le consentement du
vendeur d’un viager occupé. En effet, le crédirentier a le droit de
jouir paisiblement de son logement.

47
Les autres formes d’investissement en viager

Acheter un viager en Belgique

Bien que plus petit que le marché français du viager, l'achat d'un
viager en Belgique peut se révéler une alternative intéressante pour
l'investisseur français.

Le fonctionnement du viager belge est assez similaire au viager

français puisqu'il en a l'origine historique sur le plan du Code civil.

Toutefois, l'une des particularités du marché du viager en Belgique

est la forte présence d'offres de viagers avec une limitation du
paiement de la rente dans le temps.

En Belgique, les acheteurs de viager occupé veulent une visibilité de

leur investissement en sachant dès le départ, la durée maximale de
paiement. Cette exigence a pour conséquence une augmentation de
la rente mensuelle (environ +20 %) par rapport à une rente à vie.
Cette limitation dans le temps du paiement de la rente ne remet pas
en cause la jouissance du bien à vie par le vendeur. C'est juste une
sécurité contre le sur-paiement de la vente en viager.

Exemple d'annonce :

Appartement d'une valeur de 150 000 euros occupée à vie par

une dame seule de 71 ans.
Bouquet : 10 000 €
Rente mensuelle : 550 €
Durée du paiement de la rente : 20 ans maximum
Frais de vente : 33 500 €

Le coût maximum d'acquisition sur 20 ans est donc de 175 500

€ correspondant à 10 000 € (bouquet) + 33 500 € (frais de

48
 vente) + 132. 00 € (20 ans de rente à 6600 €).
Comparé aux 150 000 € de la valeur du bien, cela ne représente
même pas une valorisation de 1 % par an sur 20 ans.
Sachant que l'espérance de vie statistique de la venderesse est
de 18 ans, on peut estimer qu'une rente à vie serait de 440 € par
mois alors qu'il faut 25 ans d'arrérages pour atteindre les 132
000 € versés pour une rente limitée à 20 ans.
L'investisseur doit donc arbitrer entre un placement ferme sur
20 ans avec un surcoût ou un placement moins coûteux, mais
sans limite.

Toutefois, l'énorme différence avec le viager à terme en France, c'est

qu'il s'agit bien qu'une limite maximale de versement de la rente.
Contrairement à la France, si le vendeur décède avant cette limite, le
paiement de la rente s’arrête.
Le viager belge semble cumuler la garantie de savoir le coût
maximum de l'investissement viager avec la possibilité de faire une
très bonne affaire en cas de décès précoce du vendeur.

En réalité, il faut savoir que la conservation de l'usufruit par le

vendeur, plutôt que le droit d'usage et d'habitation (DUH), est plus
fréquente qu'en France.
C'est même la règle par défaut. Ainsi, quand il existe une durée
limite pour le paiement de la rente, c'est que le vendeur a souvent
conservé un usufruit viager qui ne s'éteint qu'à la mort du vendeur.
Cela entraîne des conditions assez avantageuses financièrement
pour l'acheteur, mais le vendeur conserve la possibilité de louer le
bien s'il quitte le logement et d'en percevoir les loyers jusqu'à son
décès.

Autre élément qu’il est bon de connaitre pour un acquéreur, c’est

l’avantage fiscal pour le vendeur en viager de la non-imposition de la
rente perçue.
Ainsi, contrairement en France, où le vendeur déclare comme

49
revenu imposable la rente qu'il perçoit (après déduction d'un
abattement selon son âge), en Belgique, le vendeur reçoit une rente
nette d'impôt (sauf quelques rares exceptions comme par exemple,
la faible durée de détention du bien ou si l'acheteur est une société).

Autre paramètre à prendre en compte : l'espérance de vie en

Belgique moins importante qu'en France. Elle est inférieure, en
moyenne, de 1 an pour les hommes et de 2 ans pour les femmes.

Faites attention lorsque vous lisez une annonce pour un viager en

Belgique, le bouquet ne comprend pas les frais d'agence, comme
c'est le cas en France avec la mention FAI (Frais d'Agence Inclus).
Le commissionnement de l'agence immobilière est inclus dans les
frais de vente qui comprennent également les frais de notaire.
Comparativement, ces frais de vente sont plus élevés qu'en France.
En Belgique, les frais d'agence et de notaire s'élèvent à 21 ou 22 % de
la valeur du bien tandis qu'en France, ils sont de l'ordre de 15 à 16 %.

Enfin, pour le viager en Belgique, l’usage donne de petites nuances

de vocabulaire légèrement différent à la France.
Voici les correspondances entre les termes belges et français :
Belge Français
Viager non libre Viager occupé
Pleine propriété Viager libre
Viager occupé (nue-propriété) Viager libre au décès
Comptant Bouquet
Usufruit limité DUH

Vous trouverez, en annexe, les sites Internet d’agences en Belgique.

L’achat en viager mutualisé

La tendance, qui s'accentue sur le marché du viager, est le

développement du viager mutualisé. Cela consiste pour un
organisme d'acheter plusieurs viagers au profit de ses investisseurs.

50
Certivia
En 2014, la Caisse de Dépôts et Consignations (CDC) a lancé son
propre fonds nommé Certivia .
Cette structure, soutenue entre autres par CNP Assurances, AG2R
La Mondiale, Groupama, MAIF et MACIF, dispose d'un fonds de
120 millions d'euros pour acquérir plus de 400 biens en viager
occupé en Ile-de-France, PACA et dans les grandes métropoles
françaises.
C'est le Groupe Costes Viager qui repère les futures acquisitions du
fonds composé d’appartements (90 %) et de maisons (10 %) en
viager occupé à des personnes âgées de plus de 70 ans.

Toutefois, ce fonds n'est pas accessible aux acheteurs particuliers

car il ne rémunère que les fondateurs précités par la vente des biens
libérés par leur occupant.

Un fonds de cette ampleur peut avoir un impact non négligeable sur

le marché du viager pour plusieurs raisons :
- les biens les plus intéressants pourront être captés par ce
fonds au détriment des acheteurs particuliers,
- un afflux de nouveaux vendeurs en viager espérant vendre à
ce fonds avec surement beaucoup de déçus au final,
- une défiance des vendeurs en viager de vendre à des
particuliers puisqu'un fonds offre plus de garanties sur le
paiement des rentes futures.

Coremimmo
Ce fonds créé par L’union Mutualiste Retraite  est accessible
uniquement à ses cotisants car il achète les biens en viager
essentiellement à et pour le bénéfice de ses membres.

123Viager
123Viager de 123Venture  est actuellement la seule SICAV

51
(Société d’Investissement à Capital Variable) qui vous permettant
d’investir, au minimum 10 000 euros de capital, pour une durée
conseillée de 8 ans, en espérant un rendement de 5 % par an.
La Sicav permet de mutualiser le risque de longévité du viager en
achetant des appartements à fort potentiel de valorisation.
Pour rappel, la fiscalité d’une SICAV sera celle des valeurs
mobilières plutôt qu’immobilières. Attention, investir dans une
SICAV fait toujours courir le risque de perte en capital.
Pour réduire les frais de souscription, vous pouvez passer par un
intermédiaire comme Finansemble.fr .

L’achat viager par le financement participatif

Une autre tendance très récente est l'application du financement

participatif (crowdfunding) au viager.
Il s'agit d'une plateforme qui rassemble les fonds de plusieurs
membres (sous forme de parts) pour acquérir ensemble un bien en
viager.
Le site Internet présente le bien à acquérir avec le montant à réunir
pour lancer la procédure d'acquisition.
La rentabilité de l'investissement se fait à la revente du bien en
viager au moment de sa libération. Le fruit de la vente est alors
redistribué aux acheteurs au prorata du nombre de parts détenus.

La mise de départ pour ce type d'investissement est relativement

faible (1000 € la part). De plus, il faut ajouter une cotisation
mensuelle ou annuelle pour payer la rente et les charges.
L'intérêt du crowdfunding est de réduire la mise de départ pour
investir dans l'immobilier. Dans le cas du viager, il permet aussi de
diminuer la charge de la rente mensuelle.

Voici les 2 acteurs qui proposent le financement participatif :

 Hipipipimmo du Groupe Coysevox

52
 Acquisition par le groupe avec certificat de propriété
individuelle
Prix d'une part de 1000 €
Contribution annuelle variable selon les frais du viager
(rentes, taxes et charges)

 Crowdimo de Crowdimo Invest

Acquisition collective en SCI (Société Civile
d'Investissement)
Prix d'une part de 1000 €
Prélèvement mensuel de 10 à 30 €

Comme pour tout type d'investissement participatif et étant donné

que ces offres sont nouvelles, il est recommandé d'être mesurer sur
votre niveau d'engagement (nombre de parts) en maitrisant toutes
les conditions du placement de votre argent (entrée, sortie, frais...).

53
 Partie III
Réussir l'achat de son viager

"Les conditions essentielles pour réussir sont la patience et la certitude du succès."

John D. Rockefeller

54
Valider son choix pour le viager

Avant de vous lancer, tête baissée, dans l’achat d’un viager, vous
devez, le plus tôt possible, valider la pertinence du choix du viager
pour vous et votre famille.

En effet, l’investissement viager demande une volonté de fer et un

engagement total. Même si l’on peut toujours revendre un viager, il
est préférable d’être déterminé au départ et sur toute la durée du
contrat. Ici, le non-paiement des arrérages de la rente viagère n’est
pas admis. Il pourrait entraîner la perte totale de votre
investissement et des sommes déjà versées (bouquet et rentes).

Une adéquation morale

Il est primordial que l’achat d’un viager ne vous pose pas de

problème éthique ou moral.
Seriez-vous capable de demeurer serein face à la défiance
moralisatrice de votre entourage s’il apprend votre investissement
viager ? On vous reprochera de parier sur la mort rapide d’une
personne âgée.
Voici des arguments qui vous serviront à valider votre choix :
■ Aucun investissement n’est plus moral qu’un autre. Même le
plus vertueux des investissements peut avoir un impact direct
ou indirect sur les autres (santé, environnement, conditions de
travail).
■ C’est le vendeur qui choisit de vendre en viager, pas vous qui
le forcer à le faire. Sans vendeur, pas d’acheteur…
■ Cela répond à un réel besoin du vendeur pour améliorer sa
retraite, se soigner plus facilement, alléger sa charge sur ses
enfants ou encore aider financièrement sa descendance par une
donation.
■ L’équilibre de départ, des avantages et des risques pour les
parties, est une condition sine qua non du contrat viager.

55
Un engagement partagé

Votre souhait d’investir dans un viager doit être partagé avec votre
conjoint s’il existe un contrat d’union juridique entre vous. En effet,
le contrat de vente en viager contient souvent une clause de
solidarité entre les acheteurs. Cela permet de poursuivre
indifféremment l’un des deux conjoints pour la totalité des sommes
dues par le contrat viager.

Un placement financier avant tout

Êtes-vous sûr que c’est bien l’immobilier que vous visez ?

Si vous cherchez une rentabilité élevée, le viager n’est pas forcément
le plus judicieux. Certes, avec de la chance, vous pourrez réaliser une
belle opération. Mais, le viager est un risque à prendre qui est
proportionnelle à sa rentabilité potentielle. Ne basez jamais votre
choix du viager sur l’espoir du décès rapide du vendeur. Je le répète,
n’achetez pas un viager en espérant un décès rapide du vendeur.
Il est raisonnable de considérer le viager comme un placement
financier sur un support immobilier. A l’instar d’une assurance-vie
ou d’un plan d’épargne-retraite, vous versez chaque mois une
mensualité qui aboutira, à son terme, à un capital ou à une rente
viagère.
L’intérêt du support immobilier du viager peut être un accélérateur
de performance lorsque le marché permet une valorisation du bien
acquis. Toutefois, même lorsque la tendance du marché stagne ou
baisse, il est classique d’escompter, au départ, un rendement
minimum de 3% sur l’investissement viager. En deçà, préférez un
autre placement.

La vision du viager comme un placement financier doit être

nuancée. En effet, en considérant le vendeur comme un locataire, le
viager doit être comparé aussi à un investissement locatif.

56
Il n’y a pas que le viager dans la vie

Aujourd’hui, l’investissement locatif est le placement immobilier

préféré des Français. Il est judicieux d’en comprendre le mécanisme
pour juger de la pertinence de l’achat d’un viager plutôt que de faire
de la location immobilière.

L’investissement locatif consiste à acquérir un logement afin de le

mettre en location. La réussite de ce placement réside dans le
paiement de la mensualité du crédit bancaire par le loyer du
locataire. Cette équation demande de convaincre un banquier de
vous financer sur plusieurs dizaines d’années afin que le loyer
couvre la mensualité. Les investisseurs disent alors qu’ils utilisent
l’argent des autres pour s’enrichir grâce à l’effet de levier de
l’emprunt. Toutefois, grâce aux intérêts bancaires, la banque en
profite aussi largement et détient le bien immobilier jusqu’à la
dernière échéance du prêt.

 Je vous recommande de vérifier que l’accès au crédit n’est pas

possible pour vous. En effet, l’emprunt peut permettre un effet de

levier plus sécurisé que le viager. Contactez un ou plusieurs

courtiers pour évaluer votre capacité d’emprunt pour un

investissement immobilier plus classique. Si cette impossibilité

d’emprunter est avérée alors vous serez plus confiant dans votre
choix du viager. Toutefois, cette étape peut être oubliée si les

intérêts bancaires ne vous enchantent guère et qu’il s’agit, pour

vous, d’une question de principe. Attention, il ne faut pas choisir le

viager par dépit, mais d’être convaincu de la pertinence de votre

décision. Vous devez valider les points forts et les risques que vous

prenez et pour quelles raisons. D’ailleurs, l’idéal est de noter noir sur
blanc ces éléments pour vous en souvenir et ainsi ne pas faiblir

57
 dans la durée. Fixez l’objectif de votre investissement viager et
atteignez-le avec sérénité. Mais chaque chose en son temps…
Tableau de comparaison du viager avec un investissement locatif
Viager occupé
Financement Pas besoin de banque, car vous
ne payez pas la totalité du bien
au vendeur. C’est lui qui vous fait
crédit.
Durée Indéfinie
Apport Correspondant au paiement du
bouquet équivalent
généralement 20-30 % de la
valeur du bien. Le bouquet n’est
pas obligatoire mais présent dans
99 % des cas.
Intérêts bancaires Aucun mais rente indexée sur
l’inflation Insee.
Abattement d’occupation Comme vous ne pouvez pas jouir
du bien acquis, on retire
l’équivalent de loyers payés par
le vendeur sur le prix
d’acquisition (durant son
espérance de vie probable).
Frais de notaire Calculé sur la valeur du bien dont
on retire l’abattement pour
occupation (viager occupé).
Rendement Rendement prévue de 3 à 4 % sur
la durée estimée du viager.
Déduction fiscale Le versement de la rente ne peut
être déduit des revenus
imposables.
Imposition des revenus Pas de revenu
Risque locatif Aucun locataire à trouver. Le
vendeur prend soin de son
logement comme auparavant.
Locatif
L’emprunt bancaire est quasi
indispensable pour utiliser la
puissance d’un effet de levier.
La durée de l’emprunt bancaire
est souvent assez longue afin
d’avoir une mensualité de prêt
inférieur ou équivalente au loyer
versé par le locataire.
Souvent nécessaire pour obtenir
un crédit auprès d’une banque
(environ 10 % du montant
emprunté).
Oui (intérêts à payer en plus
pouvant aller jusqu’à 49 % de la
somme empruntée).
Aucun, c’est le locataire qui verse
normalement son loyer.
Calculé sur la totalité de la valeur
du bien.
> 3 % selon la région
Déduction des intérêts bancaires
sur les revenus imposables.
Imposition des revenus fonciers
Vacances locatives (pas de
locataire en place) + dégradation
rapide du bien (succession de
locataires).
58
Ne négligez pas cette phase de réflexion sur votre choix du viager.
Tout investissement vous engage pour une période plus ou moins
longue. Avec le viager, cette durée est incertaine. Il est donc
primordial d’avoir ce paramètre en tête lorsque vous évaluez la
pertinence du viager pour investir dans l’immobilier.

Votre choix pour le viager est entériné ? Voyons maintenant

comment peut-on réduire les risques liés à l’investissement viager.

59
Réduire les risques du viager

Le viager est classé dans le Code civil, dans la catégorie des jeux et
des paris. Il comporte des risques que l’acheteur doit connaître afin
d’agir en toute connaissance de cause. Passons en revue les
différents pièges à éviter et les solutions à envisager pour minimiser
leurs portées.

Le risque de longévité

La longévité excessive du crédirentier se traduit par le dépassement

de l’espérance de vie retenue au départ du viager. Les calculs du
viager sont basés sur cette durée, ce qui entraîne plus de versements
de rente que ceux prévus à l’origine.
Bien que cet aspect soit l’essence même de l’aléa du viager, il reste la
hantise première des investisseurs.
Toutefois, avec l’estimation du plafond de rentabilité, que nous
verrons plus loin, la perte réelle d’argent est bien au-delà de
l’espérance de vie retenue notamment grâce à l’abattement pour
occupation.

Voyons quelques stratégies de réduction de ce risque :

Augmentation du bouquet
En augmentant votre apport initial au viager, vous allez
mécaniquement diminuer le montant de la rente mensuelle. Ainsi,
le poids des années sur la valorisation de la rente sera plus faible.
Payez plus au départ permet, à coup sûr, d’alléger la charge de
paiements de rente qui durent.

Le multi-viager
Cette stratégie s’appuie sur la théorie des grands nombres qui
exprime le fait que plus on augmente la taille de l’échantillon, plus
on se rapproche de la vérité statistique de la population. Ainsi, en

60
investissant dans plusieurs viagers, on tend à ce que la durée
moyenne des viagers s’approche de la moyenne de l’espérance de vie
du vendeur retenue au départ. Selon le nombre, il pourrait y avoir
un viager qui se terminerait tôt, un autre qui finirait dans la durée
prévue et un autre qui durerait plus longtemps, ainsi de suite… Au
final, la loi des grands nombres fera bien tendre vers la moyenne
statistique de l’espérance de vie. Au final, en multipliant le nombre
de viagers, on atténue le risque par répartition statistique.

Clause de rachat
Il est possible d’ajouter au contrat viager une clause de rachat.
Celle-ci permet, après quelques années, à l’acquéreur de verser un
capital au débirentier pour s’affranchir du paiement de la rente.
L’ajout de cette possibilité est à négocier avec le vendeur au moment
de la rédaction du contrat de vente que nous verrons plus loin, car
elle ne peut pas être ajoutée a posteriori.

Viagers sans risque financier

Il existe deux types de viagers sans risque de perte financière : la
vente à terme ou la vente au comptant avec occupation viagère.
La vente à terme définit un viager dont le paiement est limité à une
durée définie au début du contrat. Après cette période, l’acquéreur
ne verse plus aucune rente au vendeur. Le risque de perte dû à
l’excès d’arrérages pour longévité du crédirentier est nul. Seule, le
risque de récupération tardive de la jouissance du bien est conservé.
D’autant plus que la vente à terme est souvent destinée à des
vendeurs trop jeunes pour un viager classique.
L’autre viager sans risque est le paiement de la totalité de la valeur
occupée du bien. Il s’agit d’acquérir un viager occupé sans rente en
bénéficiant de l’abattement pour occupation du bien. Nous verrons
plus loin un autre avantage du viager sans rente.

Le décès de l’acquéreur

61
Une de vos principales responsabilités en tant qu’investisseur est
votre devoir de protection de votre famille. Celle-ci ne doit pas avoir
à assumer votre engagement dans votre investissement viager.
En effet, en cas de décès prématuré de l’acheteur, les héritiers
(conjoint et enfants) sont contraints d’assumer le service de la rente.

La solution pour protéger sa famille est de contracter une assurance

décès/invalidité d’un capital au minimum équivalent à la valeur
fiscale du bien. Ainsi, en cas de décès, les héritiers recevront de
l’assureur, un capital qui leur permettra de payer la rente pendant
plusieurs années.
L’autre solution est de prendre une assurance qui assumera le
service de la rente viagère en cas de décès de l’acheteur. Il faut
seulement veiller à ce que l’assureur couvre aussi l’indexation de la
rente parmi ses garanties.

Le risque d’insolvabilité durable

Un risque souvent négligé par les investisseurs est leur capacité à

conserver durablement le même niveau de revenu. Les aléas de la
vie comme la maladie ou la perte d’emploi peuvent vous mettre en
difficulté pour assumer votre engagement de versement de la rente.
En effet, il faut absolument éviter l’arrêt du paiement de la rente, car
il permettrait au vendeur d’activer la clause résolutoire du contrat.
La conséquence serait la perte de votre investissement et de toutes
les sommes déjà versées.

Solutions possibles
En complément de votre viager, il est préférable d’avoir des
liquidités (livret d’épargne ou assurance-vie) vous permettant de
sortir des fonds pour pallier une baisse de vos revenus.

Une autre solution possible est de contracter une

assurance-chômage privée pour compléter votre indemnisation de

62
base.

La solution ultime à envisager sera de revendre le viager pour sortie

d’une situation délicate. Sachez toutefois qu’elle peut prendre un
délai de plusieurs mois avant de trouver un acquéreur intéressé par
votre viager.
Si le crédirentier ne reconnaît pas le nouvel acquéreur comme le
nouveau débiteur de la rente, vous resterez redevable de la rente si
votre acheteur n’assume pas les arrérages. Prenez soin, vous aussi,
d’inclure une clause résolutoire dans votre contrat de cession chez le
notaire, pour faire annuler la vente en gardant le bouquet comme
indemnité.

 Sachez que la revente d’un viager est rarement rentable. En effet,

l’âge du crédirentier ayant progressé, son espérance de vie sera plus

faible qu’au début du contrat. Ainsi, son droit d’usage et

d’habitation sera moins important et son taux de rente aura

également augmenté. Comme le nouvel acquéreur doit servir la

même rente au crédirentier, il acquittera un bouquet à l’acquéreur

d’origine soldant le nouveau calcul viager. Au final, le débirentier

d’origine peut espérer ne pas perdre d’argent uniquement si la

valeur du bien immobilier a progressé plus fortement que la

valorisation de la rente.

Il est donc primordial d’être rigoureux dans l’approche de

l’investissement viager afin de prendre toutes les précautions
nécessaires pour réussir votre projet. Dans le prochain chapitre,
nous verrons les étapes à suivre pour s’assurer du succès de votre
investissement.

63
Financer son achat viager

L’épargne de précaution

Une étape indispensable à réaliser avant d’acquérir un viager est la

mise en place d’une épargne de précaution.

L’épargne de précaution vous permet de constituer un capital

d’argent pour subvenir au besoin imprévu de la vie.
Cette somme d’argent est votre filet de sécurité pour la santé
financière de votre famille. L’épargne de précaution est un
fondement essentiel d’une bonne gestion de votre argent.
La vie réserve parfois quelques dépenses non prévues ou des coups
durs qui peuvent mettre à mal votre situation financière. Avec
l’épargne de précaution, vous resterez serein face à ces sorties
d’argent inévitables. Vous n’aurez alors pas besoin de faire un crédit
à des taux rédhibitoires.

Pour constituer votre épargne de précaution, vous placez de l’argent

chaque mois sur un compte d’épargne. Il est conseillé de choisir des
placements comme le Livret A ou le Livret Développement Durable.
Vous pouvez aussi choisir des super livrets proposés par des
banques en ligne. Il ne s’agit pas de trouver le meilleur rendement
d’épargne. Recherchez avant tout la disponibilité de l’argent placé et
notamment sans pénalités de retrait ou autres coûts annexes
(imposition par exemple).

Pour constituer cette épargne en douceur, appliquez le principe du

“Payez-vous en premier”. Cela réside à épargner une somme
d’argent dès que votre rémunération arrive sur votre compte
bancaire. Cela avant que les dépenses et les autres factures
ponctionnent votre salaire.
Il est recommandé de choisir un pourcentage fixe de votre revenu
comme 10 ou 20 %.

64
Mettez en place un virement automatique de votre compte courant
vers votre livret d’épargne quelques jours après l’arrivée de votre
revenu.

L’objectif à atteindre de cette épargne de précaution devrait être au

minimum de 3 mois, voire 6 mois ou plus de vos revenus actuels.
Sachez qu’il vous faudra seulement 15 mois pour constituer une
épargne de 3 mois de salaire en plaçant 20 % de vos revenus chaque
mois.

Bien que cela vous demande une certaine rigueur financière, cette
étape est indispensable à la réussite de votre projet d’achat en
viager.
Attention, en aucun cas, cette épargne doit être prise en compte
dans vos avoirs pour le financement de votre investissement viager.
L’épargne de précaution doit rester une roue de secours. Elle est
uniquement là pour faire face à vos dépenses imprévues sans mettre
en péril votre équilibre financier.

Financement du bouquet

Le financement du bouquet par un emprunt bancaire est une

question récurrente pour ceux qui commencent à s’intéresser à
l’investissement viager. En effet, les novices pensent qu’il est
possible de faire un emprunt bancaire auprès d’une banque pour
financer le bouquet d’un viager.

Le financement du bouquet à crédit est-il pertinent ?

Bien que je déconseille le recours à un emprunt pour l’acquisition
d’un viager, voyons pourquoi il est très difficile, voire impossible,
pour la majorité des viagers.

Il est vrai que le viager peut sembler la solution idéale pour accéder
à la propriété à moindres frais. En effet, on pourrait penser qu’il

65
suffit de financer le bouquet pour devenir propriétaire. Or le
bouquet n’est que la partie visible de l’iceberg. Le bouquet est la
partie émergée de l’investissement viager. La partie invisible (sous
l’eau) représente plus de 70 % de l’investissement (rente, impôts,
taxes, charges). Autrement dit, l’emprunt pour le bouquet est une
vision minimaliste de l’acquisition d’un viager. Ainsi, si vous pensez
déjà à un emprunt pour le bouquet, comment allez-vous faire pour
payer le reste de l’investissement ?

Toutefois, imaginons que vous restez dans cette idée de trouver

votre banquier pour le financement du bouquet…
Votre banquier vous expliquera gentiment qu’il n’est pas possible
pour sa banque de vous prêter de l’argent pour l’acquisition d’un
viager. En effet, en vertu de l’article 2103 du Code civil , le
vendeur bénéficie d’une garantie de premier ordre sur le bien
immobilier. Cette garantie protège le vendeur contre le
non-paiement de la vente par l’acquéreur. C’est une clause
indissociable d’un contrat viager, qui est inscrit aux hypothèques
par le notaire dans un délai de 2 mois suivant l’acte de vente.
Autrement dit, la banque ne veut pas passer second sur la liste des
créanciers d’un mauvais payeur. La banque, n’ayant pas de garantie
certaine, refuse le financement du bouquet d’un viager. C’est le
fonctionnement classique de l’emprunt immobilier : si vous ne
remboursez pas la banque, elle actionne sa garantie hypothécaire de
premier rang pour récupérer son argent.

Toutefois, puisque la banque veut une hypothèque, vous pourriez lui

donner une hypothèque sur un autre bien que celui acquît en viager.
Bien sûr, il est indispensable que ce bien soit en votre possession
pleine et entière : plus aucune dette.
Si vous avez cette possibilité de gager un autre bien, il est toutefois
judicieux de ne pas engager votre résidence principale. On ne sait
jamais…
Malgré tout, demandez-vous si l’emprunt bancaire est réellement le

66
bon choix pour acquérir un viager. Le vendeur vous fait déjà crédit
sans intérêts. Alors pourquoi vouloir emprunter une deuxième fois ?

Les droits d’un Plan d’Epargne Logement (PEL)

Cela dit, il me faut évoquer le cas de l’utilisation des droits conférés
par un Plan d’Epargne Logement (PEL) pour financer le bouquet du
viager.

Actuellement, il faut 3 années d’épargne sur un PEL pour obtenir le

droit au prêt. Pour pouvoir financer le bouquet avec votre PEL, il est
réglementé que le bien immobilier constitue votre résidence
principale (occupation de 8 mois par an minimum). Cette condition
limite donc l’accès aux rares viagers libres du marché.

Le montant maximal du prêt issu d’un PEL est de 92.000 Euros et

son affectation ne peut pas dépasser le bouquet dû au vendeur.
Donc, pas de possibilité de financer les frais de notaire ou bien une
partie de la rente viagère.

Votre droit au prêt d’épargne logement ne peut pas vous êtes refusé
sauf pour 3 raisons : surendettement, absence d’assurance décès
invalidité ou pas de garantie hypothécaire.
Cette dernière possibilité sauve encore le banquier de prêter son
argent pour financer le bouquet d’un viager avec un PEL.

Financement du viager

Financer avec un crédit conso ou personnel

De nos jours, de plus en plus d’organismes financiers sont présents
sur Internet pour nous prêter de l’argent pour nos projets. Ainsi, on
pourrait être tenté de financer l’achat d’un viager via un crédit à la
consommation ou un crédit personnel.
Normalement, les crédits à la consommation ne sont pas destinés à
une acquisition immobilière. D’ailleurs, si vous indiquez à ces sites

67
de crédit que vous avez un projet immobilier, et qui plus est, un
viager alors ils vous répondront poliment que ce n’est pas possible
chez eux.
Pour les crédits personnels, ils sont destinés à des projets comme
des mariages, des voyages ou autre. C’est dans cette dernière
catégorie, imprécise ou définie comme “besoin d’argent”, qu’un
montant pourrait être emprunté avec discrétion par un investisseur
téméraire. Heureusement que ces offres de crédit perso ont des taux
très élevés qui en dissuaderont plus d’un.
Ainsi, pour un emprunt de 15.000 euros sur 5 ans, vous devrez
rembourser environ 300 euros / mois pour un TAEG fixe de 7 à 8 %
(hors frais d’assurance facultative).
Cette mensualité de crédit s’ajouterait donc au versement de la
rente. Cela pourrait s’avérer assez dangereux pour votre équilibre
financier. Je vous invite donc à la prudence et me dois de vous
inviter à méditer la mention légale : “Un crédit vous engage et doit
être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de
vous engager”.

Financer à crédit un viager sans rente

Comme évoqué précédemment, l’obstacle majeur, pour le
financement à crédit d’un viager par une banque, demeure
l’hypothèque de premier rang du vendeur. Cette dernière sert de
garantie de paiement de la rente par l’acheteur.
Or, si le vendeur accepte de ne pas recevoir une rente, le viager
devient un viager sans rente. Cela implique que l’acheteur lui verse
la totalité du prix du viager le jour de la vente. Le vendeur recevra
immédiatement cette somme qu’il pourra placer, à bon escient, pour
en tirer des revenus financiers à la place de la rente.
En l’absence de rente à garantir, le vendeur n’a plus besoin de son
hypothèque de premier rang. Ainsi, cela permet à la banque de
garantir son prêt sur ce bien immobilier. Bien sûr, elle vérifiera
votre capacité d’endettement et exigera également une assurance
décès invalidité pour l’emprunteur.

68
Le seul bémol, à cette possibilité d’emprunter pour l’acquisition
d’un viager, est la très grande rareté des viagers sans rente. Ils sont
encore moins fréquents que les viagers libres. Les vendeurs en
viager ne sont pas faciles à convaincre pour ce mode de paiement de
leur viager. Ils préfèrent la rente versée d’un tiers aux intérêts de
placements financiers qu’ils ne maîtrisent pas suffisamment et dont
ils n’ont pas envie de se soucier à leurs âges.

Stratégie de financement

Cette section s’adresse uniquement aux personnes souhaitant investir dans un

viager, mais qui n’ont pas encore un bouquet suffisant pour le faire.

Comme nous venons de le voir, le financement à crédit n’est pas

recommandé pour l’achat d’un viager à quelques rares exceptions.
La stratégie suivante s’appuie sur une qualité essentielle en
investissement : la patience. Autrement dit : “tout vient à point à qui
sait attendre”.
Si vous n’avez pas les moyens d’avoir le financement, il vous faut
vous en donner les moyens. Cette stratégie de financement
s’appuiera donc sur votre capacité d’épargne.
Le capital épargné constituera une épargne d’investissement. Elle
financera le bouquet, les frais d’agence, les frais de notaire et
éventuellement les premières années de la rente.
Concrètement, la stratégie consiste à :
1.Epargner, sur quelques années, une partie de ses revenus sur
des livrets d’épargne à un taux accessible de 2%.
2.Une fois, le capital suffisant pour acquérir un viager, il faudra
trouver un bien avec une rente viagère proche de l’épargne
mensuelle.
3.Acheter le viager trouvé permettant de payer la rente viagère
sur le même rythme (hors inflation) que l’habitude d’épargne.

Bien sûr, il ne s’agit pas là d’acquérir un bien immobilier dans le 16e

69
arrondissement de Paris mais des biens corrects et abordables.
Voyons 2 exemples concrets tirés d’annonces réelles :

A.Maison en Bourgogne (1976) de 75 m², 2 chambres, terrain

de 1500 m² d’une valeur de 80.000 euros. Vendue en viager
occupé par un homme de 77 ans et une dame de 75 ans
(espérance de vie statistique du couple : 17 ans).
Bouquet requis de 14.600 € (Frais d’agence inclus) et une rente
de 230 euros/mois. Estimation frais de notaire : 3.400 euros.
Total à financer : 14.600 + 3.400 = 18.000 euros
Durée de l’épargne d’investissement : 4 ans et 9 mois en plaçant
300 euros/mois à 2%.
Le rythme d’épargne de 300 euros/mois permettra de payer la
rente mensuelle et la taxe foncière annuelle de 400 euros.

B.Appartement F3 à La Grande Motte (1978) de 41m², avec une

terrasse de 20 m² avec vue sur la mer méditerranée d’une valeur
de 150.000 euros. Vendu en viager occupé par une dame de 70
ans (espérance de vie statistique : 19,5 ans).
Bouquet requis de 23.600 € (Frais d’agence inclus) et une rente
de 300 euros/mois. Estimation frais de notaire : 5.800 euros.
Total à financer : 23.600 + 5.800 = 29.400 euros
Durée de l’épargne d’investissement : 4 ans et 8 mois en plaçant
500 euros/mois à 2%.
Le rythme d’épargne de 500 euros/mois permettra de payer la
rente mensuelle, la taxe foncière annuelle de 125 euros et les
frais annuels de copropriété de 1000 euros.

Les calculs de la durée d’épargne nécessaire ont été réalisés en

partant de zéro euro de capital de départ. Si vous avez déjà un
capital alors le temps d’épargne sera plus court que la durée
calculée. En versant cet apport initial sur le support d’épargne à 2%,
les intérêts calculés seront plus élevés et donc la durée réduite en
conséquence.

70
 La force de cette stratégie est sa valeur de test. En effet, si vous

n’arrivez pas à épargner quelques centaines d’euros par mois sans

faillir alors ne vous lancez pas dans le viager. La durée nécessaire à

cette stratégie de financement (4 à 5 ans) est relativement courte

par rapport à la durée statistique des viagers ciblés. D’ailleurs, il est

inutile d’espérer un investissement viager si vous n’arrivez pas à

vous projeter sur cette période de temps.

En outre, je vous rappelle en insistant une fois de plus sur

l’importance de la constitution d’une épargne de précaution avant

l’épargne d’investissement. C’est indispensable !

Par ailleurs, un budget Travaux doit être mis également en place si

le bien nécessitera des frais de rénovation dans les prochaines

années.

71
Définir votre objectif

Comme évoqué auparavant, vous devez être clair sur votre objectif
d’investir dans un viager. Bien qu’il vous faille peut-être vous
adapter en cas de libération anticipée, il est important de savoir où
vous allez et pourquoi vous le faites.

Voici les différentes possibilités selon votre objectif :

Préparer votre retraite

En investissant dans un viager occupé, vous pourrez à son terme :

● Vendre le bien libéré et placer le capital récupéré sur une
assurance pour obtenir une rente viagère à l’âge que vous
souhaité
● Habiter le logement libéré si celui-ci vous convient
● Mettre en location pour obtenir un revenu locatif en
attendant l’âge de votre retraite
● Vendre en viager libre et percevoir des rentes moins
imposées (selon votre âge) que des revenus locatifs

Devenir propriétaire de votre logement

En choisissant d’habiter dans un viager libre, vous accédez à la

propriété sans emprunter auprès d’une banque. Toutefois, il faut
être relativement mobile géographiquement pour trouver le bon
logement parmi les trop rares viagers libres.
En plus d’assumer le paiement de la rente relativement élevée
(aucun abattement pour occupation), vous devrez payer la taxe
d’habitation et la taxe foncière.

Faire de l’investissement locatif sans emprunt

En acquérant un viager libre, vous pouvez le louer à un tiers et

72
recevoir les loyers de cette location. Cette solution est intéressante
pour les propriétaires de leur résidence principale, mais encore avec
un emprunt à rembourser. Avec le viager, ils peuvent ainsi faire de
l’investissement locatif sans avoir à passer par le système bancaire.

Peut-on percevoir un loyer supérieur à la rente versée ?

Non, la jurisprudence établit que les arrérages de la rente viagère
doivent être supérieurs aux revenus du bien. Pour cela, les juges
vérifient que les revenus réels (loyers nets de charges) et les revenus
potentiels de l’immeuble (intérêts productibles de la valeur du bien)
soient, l’un et l’autre, strictement inférieurs à la rente versée (en
tenant compte du bouquet éventuel).

 Pensez à choisir un bien à proximité de votre lieu d’habitation

afin de pouvoir gérer la mise en location. Bien sûr, vous pourriez

aussi déléguer cette gestion locative à une agence mais cela

entraînera un coût non négligeable.

Transmettre un patrimoine à ses enfants

En choisissant une stratégie d'achat de plusieurs petits viagers

occupés pour préparer l’avenir de ses enfants, vous allez réduire
statistiquement le risque de longévité du viager. En effet, en ayant
plusieurs viagers, vous pouvez espérer que l’espérance de vie
moyenne de vos crédirentiers s’approche de l’espérance de vie
moyenne des Français.
Ainsi, il s’avère moins risqué d’acquérir des petits viagers
abordables plutôt qu’un unique gros viager. En privilégiant 3 viagers
de 20.000 € plutôt qu’un viager de 60.000 €, vous répartissez le
risque de longévité sur 3 vendeurs au lieu d’un seul.

 Pour la transmission à votre descendance, sachez qu’il est

73
possible de bénéficier d’un abattement de 100 000 € pour une

donation à ses enfants (renouvelable tous les 15 ans) ou de 31 865

€ à ses petits-enfants (Legifrance ).

Acquérir une résidence secondaire

Certains acquéreurs en viager privilégient un bien immobilier sur la

Côte d’azur, par exemple, pour avoir un pied-à-terre pour leurs
vacances. En effet, il est tout à fait possible de prévoir dans le
contrat viager que le vendeur libère, chaque année, l’appartement
ou la maison durant une période définie à l’avance.
Au terme du viager ou à sa libération, les acquéreurs pourront
mettre leur bien en location saisonnière s’il se situe dans une région
à fort attrait touristique.

74
Trouver le viager idéal

Bien que la quête d’un viager idéal soit utopique (rien n’est jamais
parfait à 100 %), il est utile d’établir le profil du bien immobilier que
l’on souhaite acheter. Celui-ci doit répondre à votre objectif
d’investissement prédéfini et vous aider à le choisir selon des
critères tangibles. Ces derniers serviront également de filtre pour la
recherche quotidienne du meilleur viager pour vous.

Les caractéristiques du bien recherché

Après avoir fixé l’objectif de votre investissement viager, il faut

déterminer avec précision les critères de sélection du bien
immobilier :

Budget
Ce critère définit la somme d’argent que vous investissez dans votre
projet. Ce budget alloué se partage en deux : l’enveloppe de l’achat et
l’enveloppe de gestion.
Le budget d’achat est utilisé pour le jour J : il doit intégrer le
montant du bouquet, les frais d’agence éventuels, les frais de
notaire.
Le budget de gestion est utilisé, a posteriori, pour le versement de la
rente, la taxe foncière, la taxe d’habitation (viager libre
uniquement), les charges éventuelles et les travaux prévisibles.

 Je vous conseille de ne pas dépasser les 33 % de vos ressources

financières sauf si votre “reste à vivre” est très largement suffisant

pour vos besoins quotidiens. Enfin, il est primordial ne pas

surestimer ces capacités financières en anticipant les variations

possibles sur la durée potentielle du viager. Envisagez de souscrire à

une assurance-chômage privée pour pallier une baisse imprévue de
vos revenus. De plus, si vous êtes proches de la retraite : prenez

75
garde à anticiper la baisse probable de vos revenus.

Appartement ou maison
Le type de bien est déterminé par trois éléments : votre budget
d’achat, votre stratégie d’investissement et les prix du marché de la
zone géographique ciblée.
Bien qu’il soit possible de trouver des maisons au prix d’un
appartement, cela dépend uniquement du secteur géographique. En
effet, le prix d’un appartement à Paris ou en région PACA équivaut
au prix d’une grande maison en province.
Toutefois, le choix du type de bien peut s’établir sur le type de
gestion. Le choix d’un appartement dépend de la bonne gestion de la
copropriété et de la qualité des équipements de l’immeuble. Les
charges sont en corrélation directe avec les prestations disponibles
aux occupants. Un immeuble de bon standing aura des frais de
fonctionnement récurrents aussi important qu’un immeuble
standard ayant des frais de mise aux normes ponctuels et planifiés.

 Un point important pour l’achat d’un appartement : il est

indispensable de demander une copie des derniers procès-verbaux

d’assemblée de copropriétaires et du carnet d’entretien de la

copropriété d’immeuble. Ce carnet est accessible à toute personne

souhaitant acquérir un lot de la copropriété (article 45-1 de la loi n°

65-557 du 10 juillet 1965 ). Le propriétaire vendeur doit en faire la

demande à ses frais auprès du syndic de copropriété. Il contient les

échéanciers des travaux programmés et l’année de réalisation des

gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur, remplacement de

chaudière…). Toutes ces informations vous seront utiles pour

évaluer la pertinence de l’achat d’un appartement au vu de la

gestion de l’immeuble.

Dimensions

76
La surface habitable et le nombre de pièces minimum sont à définir
au préalable pour ne pas viser plus grand que nécessaire. C’est
également important de veiller à ce que la superficie du terrain
autour d’une maison ne soit pas trop vaste. Une grande propriété
pourrait effrayer de futurs acheteurs après le viager, car un grand
terrain demande beaucoup plus d’entretien. A moins que ce dernier
soit constructible, ce qui lui redonne alors plus de valeur potentielle.

Géographie
La situation géographique permet de définir la région, puis la ou les
villes intéressantes pour votre investissement. Vous pouvez
privilégier des grandes villes dynamiques pour préserver la
valorisation future du bien, mais sûrement avec un effort financier
plus important. A l’inverse, des résidences, à proximité ou dans une
ville moyenne, représentent des perspectives à ne pas négliger.
Toutefois, il est préférable de connaître le marché immobilier local
où l’on souhaite investir. Cela permet d’apprécier la valeur d’un
quartier d’une ville, d’anticiper les futurs projets d’aménagement
urbains ou routiers et de reconnaître une opportunité lorsqu’elle se
présente.

 Les viagers se répartissent en France dans les régions suivantes :

27 % Côte d’azur, 13 % en Ile-de-France, 10 % dans le Grand

Sud-Ouest et 3 % sur la région Rhône-Alpes. Le reste des offres de

viagers est éparpillé sur l’ensemble du territoire français.

La qualité du bien
Une façon de réduire le risque lié à l’investissement dans un viager
est de porter son attention sur la qualité du bien. Pour cela, il faut
choisir un bien au bon emplacement (ville ou quartier recherché).
De même, il faut toujours évaluer le potentiel intrinsèque du bien
(aménagement et modernisation de l’organisation des pièces).

77
L’âge du vendeur
L’âge n’est pas un critère déterminant en soi. C’est bien plus le
budget alloué à votre investissement qui oriente votre choix de
viager. Il ne faut pas oublier que plus le vendeur sera âgé, plus le
viager sera coûteux (bouquet et rente chers). En effet, il y a moins
d’années pour répartir la valeur en capital du bien immobilier sur la
faible espérance de vie théorique de la personne âgée. De ce fait,
l’abattement pour occupation, d’un vendeur à un âge avancé, est
presque insignifiant au point que le coût du viager occupé est très
proche du coût d’un viager libre.
Autre point, ne faites pas l’erreur de croire qu’une venderesse de 90
ans n’a plus beaucoup d’années à vivre. Selon l’Insee, elle possède
statistiquement encore 5 années devant elle. Mais, avec le viager, il y
a un phénomène d’anti-sélection qui fait que les personnes âgées
vivent généralement plus longtemps que la moyenne de tous les
Français(e)s. En effet, l’augmentation de leurs ressources
financières par le viager améliore leur moral, leur santé et leur vie
sociale contribuant ainsi à leur longévité.
Enfin, les plus âgés, qui dépassent l’espérance de vie statistique, ont
toutes les chances de la dépasser encore plus. On évoque souvent
sur ce point le viager de Jeanne Calment, devenue doyenne de
l’humanité (122 ans) qui avait vendu sa maison en viager à l’âge de
90 ans à son notaire. Celui-ci et sa famille payèrent la rente toute la
vie durant de la centenaire, mais en récupérant, tout de même, la
jouissance du bien après qu’elle soit entrée en maison de retraite à
110 ans.

 Le seul critère à prendre en considération sur l’âge du vendeur

est que vous devez être plus jeune d’une génération. Autrement dit,

il faut avoir minimum vingt ans d’écart entre vous et le plus jeune
des vendeurs.

78
La recherche

Maintenant que vous avez défini vos critères de sélection, vous allez
pouvoir les utiliser pour filtrer les annonces viagères disponibles sur
les sites Internet.
Vous trouverez, en annexe, une liste des sites Internet proposant des
annonces en viager.
Vous avez le choix de vous inscrire directement sur les sites des
professionnels ou bien sur des sites généralistes. Généralement, les
annonces des premiers se retrouvent sur les sites des seconds, mais
ce n’est pas toujours le cas.
Selon votre zone de recherche, il vous faut vous inscrire sur chaque
service d’alerte e-mail pour être informé lorsqu’un bien correspond
à vos critères.
Sachez que certains professionnels spécialisés prendront contact
avec vous pour mieux connaître votre profil afin de vous proposer
des viagers plus ciblés de leur catalogue.

Les professionnels du viager

La transaction immobilière d’un viager possède de nombreuses

particularités qui nécessitent l’expertise d’un vrai professionnel du
viager. L’intérêt du professionnel réside dans son devoir de
conseils et dans l’engagement de sa responsabilité dans le calcul
viager effectué.

 Attention, avec le nouvel essor du viager, quelques opportunistes

se lancent dans la vente de biens en viagers. Il est indispensable de

vérifier que le vendeur est en règle en recherchant dans les

mentions légales : le nom du dirigeant, le numéro de carte

professionnelle, l’adresse de l’agence, son numéro d’assurance

Responsabilité Civile Professionnelle.

79
Les annonces entre particuliers

Comme vous l’aurez compris, la vente entre particuliers n’est pas la

plus sure pour l’acheteur. En effet, le viager, sans médiation d’un
spécialiste, pose les problèmes de la bonne estimation de la valeur
du bien immobilier et du bon calcul du viager.
Les vendeurs ont tendance à surestimer la valeur de leur bien, car ils
y sont attachés alors qu’un professionnel va modérer cet
enthousiasme avec sa connaissance du marché immobilier.
L’autre risque est une erreur de calcul du viager : mauvais calcul de
l’abattement d’occupation et mauvaise appréciation de l’espérance
de vie. Si l’acheteur peut espérer faire une bonne affaire quand le
bien est sous-estimé, il prend également le risque d’une procédure
judiciaire si le vendeur changeait d’avis a posteriori.

 Le vendeur, particulier, tente l’acheteur en lui faisant miroiter

l’économie des frais d’agence (normalement inclus avec le

bouquet). En réalité, c’est plutôt le contraire qui se passe car

souvent le vendeur intègre la récupération de frais d’agence dans

ses propres poches. Ce qui, in fine, n’a pas d’intérêt pour un

acheteur.

Pour un viager sécurisé, préférez la caution d’un professionnel qui

s’engage dans le contrat de viager signé entre les deux parties.

Pour finir, ne vous laissez pas survendre un viager. Comme nous

allons le voir, c’est à vous de juger de la pertinence de votre
investissement. Prenez en compte les arguments du vendeur (ou de
son mandataire) mais restez le maître de votre décision. Un achat de
viager est un acte réfléchi et sensé.

80
Evaluer une annonce viager

En étant abonné aux nouvelles annonces viager, vous allez recevoir

régulièrement des offres que vous devrez analyser pour évaluer la
pertinence d’une visite du bien sur place.

Il est très important de valider la pertinence d’une annonce, en

laissant de côté l’aspect émotionnel afin d’évaluer de façon factuelle,
les différents paramètres d’une annonce de viager.

Les informations classiques

Ces données sont généralement présentes sur chaque annonce, mais

elles sont d’autant de points à contrôler :

La forme de viager
Voici les termes que l’on retrouve :
● “Viager occupé” : le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès
ou son départ en maison de retraite.
● “Viager libre” : le logement est libre et vous pouvez l’habiter
ou le louer à un tiers.
● “Viager libre loué” : le logement est loué à un tiers et vous
devez respecter le contrat de location en cours jusqu’à son
terme. Généralement, les loyers vous seront payés en tant que
nouveau propriétaire du bien.
● “Viager à terme (occupé) sur XX ans” : le paiement du viager
est certain et limité à XX années, mais le vendeur peut habiter le
logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite.
● “Viager à terme libre sur XX ans” : le paiement est certain sur
XX années, mais le logement est libre (soit dès l’achat, soit après
une période définie au départ).
● “Viager en nue-propriété” : il n’y a pas de bouquet à payer,
mais le logement reste occupé par le vendeur jusqu’à son décès
ou départ en maison de retraite.

81
Il s’agit là, des formules les plus communes, mais le viager
immobilier permet de mixer beaucoup d’éléments sur des annonces
assez rares en définitive.

Le type et la taille du bien

Vous trouverez dans 99 % des cas des appartements ou des maisons
à acquérir en viager, mais on peut aussi investir dans un
parking/garage, terrain ou un immeuble complet.
Pour les biens plus classiques, surveillez bien la surface et le nombre
de pièces qui sont parfois très importants. Selon vos objectifs
d’investissement, vérifiez que vous n’allez pas vous retrouver avec
un bien relativement trop grand. Quand vous récupérez ce bien, un
volume excessif peut s’avérer coûteux à l’usage en entretien et en
consommation énergétique. Sur ce dernier point, vous pourrez
l’évaluer avec le diagnostic énergétique obligatoire pour toute vente
immobilière.

 N’oubliez pas d’évaluer le potentiel de location du bien, car vous

pourriez avoir besoin de le louer, en cas de départ du vendeur en

maison de retraite. En effet, la demande locative de l’emplacement

doit être suffisante pour assumer la revalorisation de la rente

prévue au contrat lorsque le vendeur libère le logement.

Le nombre de têtes avec l’âge et le sexe

Cela peut paraître surprenant mais il y a encore des annonces
viagers avec seulement l’âge du ou des vendeurs (têtes). Comme
vous le savez, une femme possède une espérance de vie statistique
plus longue que celle d’un homme, ce qui peut être un critère
psychologique pour vous.

 Au regard d’une étude statistique de l’Insee de 2004 , on peut

apprendre deux informations intéressantes : les personnes en

82
couple vivent plus longtemps et que la séparation ou le décès du

conjoint entraîne une surmortalité du survivant. Sur ce dernier

point, il faut savoir, que pour le même âge, un homme aura deux

fois plus de risques de surmortalité qu’une femme. Cette statistique

amènerait à sélectionner des viagers avec un couple dont la femme

bien plus âgée que l’homme ou bien des viagers avec un seul
vendeur de sexe masculin (espérance de vie moindre). Toutefois, il

faut vraiment relativiser ce genre de statistique sur une population

globale : chaque personne est unique et ne se résume pas une

équation mathématique simpliste. L’inconnue fait partie intégrante

de l’investissement viager et ne peut être supprimé totalement. Cela

amène un côté excitant pour lequel le Code Civil classe le viager aux
côtés du pari et des jeux.

Valeur du bien
Appelée valeur vénale ou valeur libre, elle correspond au montant
auquel se vendrait le bien s’il était vendu de façon classique sur le
marché immobilier actuel. Son estimation est réalisée par l’agent
immobilier selon sa connaissance de l’état du marché local. Dans la
plupart des cas, le professionnel tend à relativiser à la baisse les
prétentions du vendeur dans le but d’avoir une annonce attrayante
pour les acheteurs. L’intérêt de l’agent est d’aboutir à une vente pour
obtenir sa commission en évitant de “griller” un bien en surestimant
sa valeur.

 Malgré cela, je recommande, tout de même, de regarder les

annonces classiques de vente pour le même type de bien et dans la

même localisation (ville et quartier). D’autre part, vous pouvez

utiliser aussi des sites Internet d’évaluation de la valeur du bien

comme MeilleursAgents.com  mais aussi Immoprix.com  qui lui
recense le prix de vente réel des biens vendus et enregistrés par les

83
notaires.

Montant du bouquet
C’est le critère principal de sélection des annonces, car il correspond
à votre budget d’investissement hors frais de notaire.
Vous devez également vérifier que les frais d’agence sont inclus avec
la mention “FAI”. S’ils ne sont pas compris, vous devriez sûrement
ajouter 7 % de la valeur vénale du bien.

Montant de la rente mensuelle

Il s’agit de votre capacité de paiement mensuel sur toute la durée du
viager. Soyez raisonnable dans votre faculté à verser régulièrement
cette mensualité. N’oubliez pas que l’on investit que l’argent que l’on
n’a pas besoin pour vivre correctement.

 Souvenez-vous que cette rente sera revalorisée chaque année.

Toutefois, l’évolution de vos revenus devrait suivre également le

coût de la vie ce qui permettra de conserver un rapport rente à

payer sur revenus constant dans le temps.

La surface habitable
L’annonce doit mentionner la surface privative. Cette dernière,
obligatoire pour les logements en copropriété, est définie par la loi
Carrez  qui prend en compte la surface habitable (hors murs) des
pièces supérieure ou égale à 8 m² et à une hauteur minimale de 180
centimètres. Cette information vous permettra de calculer le prix au
mètre carré du bien afin de le comparer aux prix du marché pour
des biens similaires.

La qualité du bien
L’entretien d’un bien peut parfois se repérer en scrutant
attentivement les photos de l’annonce. D’ailleurs, une annonce avec
très peu de photos peut être un mauvais signe. Exigez plus de photos

84
plutôt qu’un déplacement inutile pour une visite.

Les informations à obtenir

Les informations précédentes sont insuffisantes pour analyser

correctement une annonce viagère. Il est indispensable d’obtenir,
auprès de l’agence ou du vendeur, les données suivantes :

La taxe foncière annuelle

Cette taxe est généralement payée par l’acquéreur sauf convention
contraire.

La taxe d’habitation
Elle est réglée par le vendeur dans le cas d’un viager occupé. Pour un
viager libre, c’est l’occupant (vous ou un locataire) qui doit régler
cette somme.

Taxe d’ordures ménagères

Cette taxe est récupérable au ¾ sur l’occupant du logement. Par
souci de simplification des calculs annuels, le contrat peut prévoir
une récupération à 100% sur l’occupant du bien.

Charges trimestrielles de copropriété

Elles représentent généralement des provisions sur charges de la
copropriété d’immeuble en prévision des travaux d’entretien du
bien. Généralement, il n’y a que ces charges pour l’achat
d’appartement en viager. Toutefois, en cas d’acquisition d’une
maison, il serait judicieux de provisionner trimestriellement les
futurs travaux du bien.

L’emplacement
N’hésitez pas à demander l’adresse où se situe le bien vendu en
viager. Cela vous permettra d’évaluer le quartier, la rue ainsi que
l’environnement à proximité : les écoles, les commerces et les

85
transports. L’emplacement doit avoir de la valeur et/ou du potentiel
certain. Plutôt qu’un déplacement, utilisez l’outil Street view .
Les questions de l’investisseur sérieux

Quelle est la valeur locative de ce bien ?

Demandez la valeur locative prise en compte ou actuel du bien sur le
marché. Cela vous permettra de calculer le rendement potentiel de
l’investissement.

 La valeur locative d’un bien est un critère d’analyse intéressant.

Pour comparaison, sachez qu’un investissement locatif classique est

considéré comme bon lorsque que le rendement net se situe entre
3 et 6 %.

Quelle est la durée retenue dans le calcul du viager ?

Obtenez le nombre d’années théorique du viager permet de se
projeter sur la durée possible. Il s’agit de l’espérance de vie
statistique du ou des vendeurs, mais pas d’une garantie.

 Dans les faits, la durée réelle du viager sera sûrement plus

longue car les crédirentiers ont généralement une bien meilleure

espérance de vie que la moyenne des Français. C’est ce que l’on

appelle l’effet d’anti-sélection des rentiers qui, majoritairement,

choisissent le viager avec une relative confiance en leur état de

santé. Ce dernier s’améliore encore avec un accès aux soins facilité

par l’apport de la rente viagère.

Comment est calculée la valorisation de la rente en cas de départ ?

Comme il n’y a pas de véritable règle en la matière, il s’agit de savoir
si la rente sera revalorisée forfaitairement (30 % de la rente par
exemple ou bien par paliers selon l’âge du vendeur au moment de
son départ) ou bien calculée autrement (40 % de la valeur locative

86
défini au départ du contrat).

 N’acceptez pas une revalorisation supérieure à 50 % de la rente,

car la mise en location du viager libéré vous conduira à assumer

une imposition sur les revenus fonciers.

Calculer le rendement et la rentabilité d’un viager

Le rendement d’un viager

Pour rappel, le rendement d’un investissement se traduit par le ratio
entre les revenus générés et la somme investie.
Ainsi, dans le cadre d’un investissement locatif classique, des loyers
mensuels de 400 € (4800 € par an) pour un investissement de
100.000 € donnent un rendement brut de 4.8 %.
Pour le viager occupé, il n’y a pas exactement de loyers perçus
directement. Toutefois, l’abattement pour occupation du vendeur
constitue bien une valeur locative pour la durée théorique du viager.
Ainsi, pour une venderesse de 73 ans (soit 17 ans espérance de vie),
50 % de la valeur du bien constituera le droit d’usage et d’habitation.
Ainsi, pour un bien de 100.000 €, les loyers virtuels équivalents à
2942 € (50.000 / 17) donnent un rendement brut de 2.94 % sur la
valeur du bien (2942/100.000) ou bien 5.88 % sur la somme
réellement investie sur les 17 ans (2942/50.000).

 Si on examine l’hypothèse d’autofinancement de l’investissement

locatif précédent, il faudrait faire un crédit de 63.860 € pendant 17

ans à un taux d’intérêt de 3 % pour ne pas dépasser les 400 € de

mensualités de remboursement du prêt. Cela implique un apport de

36.140 € et le versement de 17.740 € d’intérêts à la banque.

La rentabilité d’un viager

Le rendement brut que l’on vient de voir ne tient pas compte de tous
les frais liés à l’investissement dans un viager. Pour cela, on peut

87
évaluer la rentabilité en estimant les charges et les dépenses
probables sur toute la durée du viager en intégrant :
● les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence)
● l’indexation annuelle de la rente
● les taxes
● les charges
● les travaux estimés
● les assurances.

Inversement, on pourra projeter la valorisation future du bien selon

l’évolution du marché immobilier et vérifier que la rentabilité soit
toujours présente sur la durée.
Mais, comme vous le voyez, ces calculs sont assez prospectifs et ne
sont pas simples à effectuer en quelques opérations arithmétiques.
D’autant plus que la durée de l’investissement reste inconnue
conduisant à une rentabilité réelle différente selon la date de fin du
viager.

Le plafond de rentabilité d’un viager

Un calcul plus simple à réaliser est d’estimer le nombre d’années
durant lesquelles l’investissement viager reste rentable.
Il s’agit de déterminer si le cumul des versements des rentes
successives et du bouquet éventuel reste inférieur à la valeur du bien
immobilier.

La formule est la suivante :

Plafond = (Valeur du bien - bouquet) / (Rente mensuelle x 12)

Voici un exemple de calcul réel :

Valeur du bien : 165.000 €
Bouquet versé : 40.000 €
Rente mensuelle : 400 €
Plafond rentable = (165.000 - 40.000) / (400 x 12) = 26

88
L’investissement dans ce viager, calculé sur une espérance de vie de
15 ans de la venderesse, restera rentable tant que la durée sera
inférieure à 26 ans.
Au-delà de cette période, le viager ne sera plus rentable, car les
sommes engagées ne seront pas récupérées par une revente du bien.

Ce calcul du plafond de rentabilité est à nuancer car il ne tient pas

compte de l’indexation de la rente, des frais de notaire, des charges
et des taxes. De l’autre côté, il ne prend pas en compte la
valorisation du bien au cours des années si le marché est favorable.

Indispensable pour valider le bon viager

Pour calculer le rendement complet d’une annonce en

viager occupé, utilisez le logiciel Rentabilité Viager.

89
Acheter votre viager

Une annonce de viager a retenu votre attention et l’analyse de son

potentiel est positive. Détaillons les étapes successives de la visite du
bien jusqu’à son acquisition chez le notaire.

La visite du bien

Il est essentiel de vérifier la qualité intrinsèque du bien et d’évaluer

son potentiel de valorisation future. Il faut envisager une future
revente ou location qu’elle vienne rapidement ou bien dans
quelques années.
Soyez vigilant à la toiture, les parties communes, l'environnement,
le voisinage immédiat. Renseignez-vous, auprès de la mairie, sur les
futurs aménagements du quartier (transports et réhabilitations
futurs).

La difficulté majeure de la visite d’un viager occupé est justement

que le logement est encore habité. Il devient compliqué de se figurer
l’appartement ou la maison vide et la projection de votre
investissement sera moins facile.

 Visitez et contre-visitez le bien en veillant à anticiper les futures

réparations à votre charge et envisager l’état du logement dans une

quinzaine d’années. Sachez qu’il est également possible d’avoir

accès au dossier technique comme le permet l’article L271-4 du

code de la construction et de l'habitation , même s’il ne doit pas

être un frein à la signature d’un avant-contrat de vente.

 Sachez que la récente Loi ALUR (Accès au Logement et un

Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014  prévoit que plusieurs

documents soient annexés à la promesse de vente (à défaut, à l'acte
authentique de vente) pour améliorer l’information de l’acquéreur. Il

90
s’agit, de manière non-exhaustive, de : les procès-verbaux des

assemblées générales des 3 dernières années, le montant des

charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors

budget prévisionnel payées pour le lot au titre des deux exercices

comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par

le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront

dues au syndicat par l’acquéreur, ainsi que l’état global des impayés

de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des

fournisseurs.

L’achat dans la famille

Il est tout à fait possible qu’un enfant achète, en viager, le bien de
ses parents, sous réserve de respecter les 3 conditions suivantes :
1. Un prix réel et sérieux : l’équilibre des 2 parties tant en
avantages qu’en pertes potentielles doit être la règle.
2. Un accord de la fratrie : les autres frères et sœurs de
l’acquéreur donnent leur consentement dans l’acte de vente
du viager. Dans le cas contraire, la fratrie bénéficierait du
reversement de la valeur du bien sur la quotité disponible.
Cette contrainte est liée à l’article 918 du Code Civil et ne
concerne que les successibles directs (enfants) au jour de la
vente.
3. Un paiement réel des arrérages : le bouquet et la rente
viagère sont bien versés aux parents sans subterfuge de
remboursement au payeur. Dans le cas contraire,
l’administration fiscale qualifierait la vente de donation
déguisée et récupérait les frais de donation par
redressement.

Le rachat d’un contrat viager

20% des annonces viagères concernent une revente de viager. Il
s’agit d’un acquéreur d’un viager qui cherche à revendre son contrat

91
de viager.
En effet, rien n’interdit de céder son bien acquis en viager à un
nouvel acquéreur. Ce dernier devient le nouveau débiteur de la rente
qu’il s’engage à verser au crédirentier. Celui-ci n’a pas besoin de
donner son accord à cette substitution de débiteur, car il n’y a aucun
intérêt. En effet, si le nouvel acquéreur ne remplit pas son devoir de
servir la rente, l’acquéreur d’origine restera solidaire du paiement
de la rente.
 En tant que sous-acquéreur du viager, il est important de vérifier

que les revalorisations légales et de l’indexation contractuelle de la

rente ont été respectés par le premier acquéreur. En effet, si le

contrat de cession prévoit que le nouveau débirentier doit assumer

les majorations futures de la rente, il pourrait être lésé. Prenez soin

de rédiger un contrat de cession qui établit clairement l’étendue

des obligations de chacun. En tant que vendeur d’un viager à un

nouvel acquéreur, n’oubliez pas de faire inscrire votre privilège de

vendeur et une clause résolutoire, dans le nouveau contrat de

cession.

La négociation du viager

La transaction d’un viager n’échappe pas à la négociation entre les

parties prenantes du contrat. Souvent, la négociation se fera par
l’intermédiaire d’un mandataire (agent immobilier ou notaire)
plutôt qu’en direct avec le vendeur sauf dans le cas d’une vente de
viager entre particuliers.
Le mandataire sera votre interlocuteur pour négocier les conditions
du contrat de viager, transmettre vos propositions financières au
vendeur et vous retourner sa réponse.

L’art de la négociation
La négociation est une aptitude capitale pour un investisseur. Elle

92
n’a rien d’insurmontable si on respecte quelques règles simples.
La première règle est de ne pas négocier avec son cœur, mais plus
avec sa tête. Le risque d’un coup de cœur pour un bien, vous
empêchera probablement d’en obtenir le meilleur prix.
Souvenez-vous de ce principe fondamental : “Pas d’émotion dans
une négociation”.
La seconde règle consiste à baser votre négociation que sur des
données chiffrées. Vous devez savoir combien vaut un bien, combien
il vous rapportera et combien il vous coûtera. Vous devez définir
votre prix maximum que vous êtes prêts à engager pour obtenir ce
bien. Fixez vos limites de négociation selon votre budget et/ou sur la
valeur du bien sur le marché actuel.

Votre profil d’acheteur

Selon votre objectif d’investissement dans le viager, vous devez
“penser investisseur”. Le bien choisi doit correspondre à votre but
final et pas forcément à vos goûts personnels. Faîtes l’effort de
visionner la finalité de votre investissement dans votre esprit,
surtout au moment de la visite. Sachez notamment anticiper la
rénovation du bien lors de sa libération. Ayez déjà une idée de
l’enveloppe globale des travaux à réaliser pour obtenir un bien
rentable dans le futur. L’ampleur des futurs travaux peut être un
facteur de baisse du prix lors de la négociation avec le vendeur.
N’oubliez pas que pour le viager, comme pour tout achat
immobilier, la bonne affaire se fait à l’achat, car la valeur future (à la
revente) n’est pas connue.

Le profil du vendeur
L’idéal pour bien négocier est de deviner les raisons profondes de la
motivation du vendeur à vendre afin d’estimer l’urgence et la
latitude de négociation avec lui.
Sachez que chaque vendeur garde toujours une marge de
négociation à la baisse sur le prix annoncé.
N’oubliez pas que le vendeur veut vendre et que vous voulez acheter.

93
Mais c’est vous qui avez la solution du vendeur, c’est vous qui avez
l’argent, c’est vous qui avez la possibilité de faire aboutir la vente du
bien.

Les points de négociation du viager

Nous avons vu que la valeur vénale du bien était la base de calcul du
viager. Cette valeur correspond au prix de vente que vous seriez
prêts à payer si le bien était en vente classique. Il est primordial de
négocier au mieux ce prix de vente avec le vendeur comme tout
achat immobilier.
La répartition du bouquet et de la rente est souvent plus difficile à
négocier, car le vendeur a souvent fait son partage selon ces besoins
financiers quotidiens et futurs. Toutefois, il s’agit d’une modalité de
paiement que l’on peut discuter pour trouver un accord qui
satisfasse les deux parties.
Concernant l’équilibre de la transaction du viager, il existe au début
de la négociation, mais celui-ci peut s’avérer moins juste après que
l’acheteur et le vendeur se soient mis d’accord.

Les négociations annexes

Si le viager est dans une zone touristique, il serait possible d’essayer
de négocier une vacance du bien de 15 ou 30 jours pour profiter du
bien pendant les congés estivaux (à la mer) ou hivernaux (à la
montagne).
Un autre point de négociation pour trouver un accord final entre les
parties est de demander à l’agence immobilière de faire un geste
commercial pour baisser leurs commissions sur la vente. L’agent
immobilier touche sa commission uniquement si un acquéreur
achète le bien au final. L’astuce est de demander cette ristourne, à
l’agent immobilier, en fin de négociation. Lorsque vous êtes proche
d’un accord, tentez d’obtenir cet effort du mandataire, en présence
du vendeur si possible. Il sera alors difficile à l’agent de faire
échouer la transaction et de l’assumer devant le vendeur.

94
 Attention, tous ces points sur la négociation sont utiles, mais il

ne faut pas oublier qu’à trop négocier, on prend le risque de perdre

un bien immobilier que l’on convoitait. Sur le marché du viager, il

est certain que les acheteurs sont en position de forces car ils sont
beaucoup moins nombreux que les vendeurs. Mais, un bien de

qualité dont la valeur est correctement estimée ne reste pas

longtemps sur le marché, et en particulier, les viagers libres.

L’avant-contrat de vente

L’avant-contrat permet d’arrêter le prix négocié (bouquet et rente)

et toutes les conditions du futur contrat de viager.
En effet, il peut y avoir un délai de 2 à 3 mois entre l’accord entre les
parties et la rédaction de l’acte de vente par le notaire. Celui-ci doit
vérifier l’état-civil et la capacité des contractants, et la réelle
possibilité de vente de l’immeuble en récupérant les documents
administratifs et légaux d’une transaction immobilière classique.

L’avant-contrat doit aussi définir les règles de représentativité au

sein des réunions de copropriétaires et le débiteur des charges déjà
votées et à voter pendant la période de transition des 3 mois.

Soyez vigilants à l’avant-contrat que vous signez car les termes

seront ceux retranscrits dans l’acte authentique de vente du notaire.
Chaque clause du contrat doit faire l’objet d’une attention
particulière comme nous le verrons un peu plus loin.

Le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente ?

Il est préférable de signer une promesse unilatérale de vente plutôt
qu’un compromis de vente, car ce dernier permet à l’administration
fiscale d’exiger le paiement des frais de mutation du bien.
Il est donc préférable de ne s’engager que sur une promesse
unilatérale de vente pour laquelle vous débourserez, généralement,

95
une indemnité d’immobilisation (5 à 10 % de la valeur vénale)
servant à réserver le bien. Le vendeur ne pourra plus proposer de
vendre son bien à une autre personne que vous. Cette somme
d’argent serait perdue si vous changiez d’avis sur votre engagement
sauf si votre désistement était couvert par une des conditions
suspensives ajoutées au contrat comme, par exemple, le droit de
préemption administrative, de projets d’urbanisme dépressifs du
bien ou d’inscription d’hypothèque.

 Sachez qu’en vertu de l’article L271-1 du Code de la construction

et de l’habitation , si le bien est destiné à un usage d’habitation et

vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, vous bénéficiez

d’une faculté de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de

la signature de l’avant-contrat.

L’achat par une société

L’achat d’un viager par une entité morale est tout à fait possible
légalement. La forme la plus adaptée est la Société Civile
Immobilière (SCI) car elle est un bon moyen pour transmettre votre
patrimoine à vos enfants pour éviter ou réduire les droits de
succession.

Toutefois, ne pensez pas que l’achat en SCI vous permettrait de ne

pas assumer vos obligations de paiement de la rente derrière cette
structure juridique. En effet, le contrat de viager prévoit, dans ce
cas, une clause de solidarité entre les débirentiers, qui permettra au
vendeur de poursuivre n’importe quel acquéreur, pour qu’il assume
la totalité de la rente s’il en a les moyens financiers.

Il vaut mieux créer la SCI après accord du vendeur dans la promesse

de vente en incluant une clause de faculté de substitution. Elle
permettra de changer l’acquéreur du bien immobilier entre la
signature de la promesse de vente et la signature finale du contrat (2

96
à 3 mois).

En effet, une fois, le contrat viager signé, le changement d'identité

de l'acquéreur sera considéré comme une cession envers votre SCI
donc l'équivalent d'une revente avec paiements des frais de
mutation.

 Soyez clair avec le vendeur sur la finalité de la clause de

substitution en faveur de votre SCI pour optimiser la transmission

de votre patrimoine. Rassurez-le sur ce point pour que cela ne pose

pas de problème le jour de la signature de l'acte authentique chez

le notaire.

Le contrat viager

L’acte authentique signé chez le notaire constitue le contrat viager

passé entre le vendeur et l’acquéreur. Il scelle l’engagement des
parties, acte le changement de propriétaire, définit la réserve de
jouissance éventuelle.
Le contrat sera la réponse et la référence à suivre sur toute évolution
ou événement futur qui pourrait survenir durant les années du
viager.

Ainsi, le contrat viager doit mentionner les informations suivantes :

Les parties contractantes

L’identité et l’état-civil des personnes liées par le contrat de
vente, c’est-à-dire l’acquéreur et le vendeur. Ces 2 parties
doivent être en capacité légale d’acheter et de vendre.

L’identification et la destination du bien

L’adresse du bien et les références cadastrales sont listées ainsi
que les répartitions de la division de la copropriété éventuelle.

97
 L’usage possible du bien pour habitation ou commerce doit
aussi être défini.
La superficie du bien doit être mentionnée ainsi que les effets de
leurs inexactitudes éventuelles.

Le prix et les conditions financières du contrat

- La valeur de marché du bien (appelée valeur vénale ou libre).
- La valeur occupée correspondant à la valeur du bien moins le
Droit d’Usage et d’Habitation pour un viager occupé.
- Le montant du bouquet éventuel payé le jour de la vente.
- Le montant payé pour la rente viagère et ses modalités de
paiement : périodicité (mensuelle, trimestrielle) et échéance (à
l’avance ou au terme de la période).
- Le règlement des frais de notaire et des frais d’intermédiaire
(agence immobilière ou notaire).

Parfois, le taux de rente et son mode de calcul peuvent être

ajoutés au contrat.

La réversibilité de la rente
Lorsque le viager est constitué sur plusieurs personnes (”têtes”),
le contrat précise leurs identités complètes et leurs âges
respectifs. Il doit aussi préciser si la rente est réversible aux
survivants de façon totale ou dégressive.

L’indexation et la révision de la rente

La rente doit être indexée sur un indice qu’il faut définir avec
précision. Un éventuel indice ou les modalités de son
remplacement s’il venait à disparaître.
La valeur de départ de l’indice de référence doit être établie.
Doit être également mentionné le dernier indice à prendre en
compte lors du calcul de la revalorisation de la rente.
L’extinction de la rente et le sort de la dernière échéance doivent
être établis.

98
Propriété du bien et réserve du droit d’usage et d’habitation
La précision du transfert immédiat de la propriété envers
l’acquéreur et l’option de la réserve de jouissance du bien par le
vendeur dans le cadre d’un viager occupé. Le droit d’usage et
d’habitation (DUH) doit être clairement défini et nominatif
(identité complète des bénéficiaires).
Si le vendeur se réserve l’usufruit plutôt qu’un DUH alors cette
mention doit être explicite dans le contrat.

La répartition des charges et des taxes

Le partage des charges est défini majoritairement selon les
mêmes modalités que la répartition d’un locataire et d’un
propriétaire. Toutefois, les charges de copropriété pour des
travaux déjà votés sont à définir précisément entre les parties.
La taxe foncière est à la charge de l’acquéreur sauf si le vendeur
a conservé un usufruit plutôt qu’un droit d’habitation.
La taxe d’habitation est à la charge de l’occupant du bien quel
qu'il soit.

Les clauses suivantes sont souvent incluses dans l’acte authentique :

Clause de réserve de privilège et d’action résolutoire

L’inscription du privilège du vendeur sera inscrite au bureau des
hypothèques dans un délai de 2 mois. Les conditions de la
radiation de cette hypothèque devront être précisées,
notamment sa levée par simple présentation d’un certificat de
décès du vendeur et sans autre justificatif supplémentaire.
La clause de résolution de la vente permet, au vendeur,
d’annuler le contrat après le non-versement d’arrérages de rente
par l’acquéreur. Le nombre d’arrérages non respectés est
généralement défini à deux rentes successives. Cette clause
précise le sort du bouquet, qui est généralement conservé par le

99
 vendeur au titre de dommages et intérêts.

Le certificat de vie
La dispense de la fourniture légale d’un certificat de vie du
crédirentier est mentionnée et remplacée par la fourniture d’une
quittance à l’acquéreur lors du paiement en mains propres de la
rente ou entièrement exonéré à la réception par virement sur le
compte du rentier.

Clause de solidarité
Un engagement solidaire des héritiers ou ayants droit de
l'acheteur en cas de décès de ce dernier pour signifier
l’indivisibilité pour le paiement de la rente et pour l’exécution
des conditions du contrat de vente.

Clause de départ anticipé de l'occupant

Cette disposition permet d’établir les conditions de libération du
logement par l’occupant et surtout les règles de revalorisation
de la rente en conséquence. Dès lors que l’acheteur récupère la
jouissance totale du bien, il est normal que la rente soit
revalorisée.
Cette clause doit aussi fixer la durée du délai donné aux héritiers
ou les représentants du crédirentier pour libérer le bien de tout
mobilier et de toute occupation. Ce délai est aussi valable pour
la libération du bien au décès du vendeur. Il est possible
d’inclure des indemnités journalières si le délai n’était pas
respecté.

Clause de rachat de la rente

Cette clause permet à l’acquéreur de verser un capital suffisant
auprès d’un assureur garantissant le versement de la rente
équivalent et de son indexation future. Cette modalité du
contrat est à demander par l’acheteur, car bien que légale, elle
supplante l’article 1979 du Code civil.

100
Clause de substitution de garantie hypothécaire
Cette stipulation permet à l’acquéreur de proposer un autre bien
immobilier pour la garantie hypothécaire du bien en viager sous
réserve d’une inscription de premier rang et de valeur
équivalente ou supérieure.

Clauses de protection du bien

Une clause d’engagement de l’acquéreur à contracter une
assurance contre l’incendie et à en justifier annuellement auprès
du vendeur par un justificatif fourni par l’assureur.
Une clause d’engagement de l’occupant à assurer le logement
contre les risques locatifs et d’en justifier l’existence à la
demande de l’acquéreur.
Ces clauses doivent aussi définir les conséquences de la
disparition du bien immobilier et les modalités d’affectation de
l’indemnisation suite à un incendie ou à une expropriation.

Déclaration de financement par un prêt

Conformément à l’article L312-15 du Code de la consommation
, cette mention est obligatoire, dans l’acte, pour tout
financement d’acquisition immobilière par un emprunt.
Généralement, il est demandé à l’acquéreur de déclarer un
non-recours à un prêt et si ce n’est pas le cas, de renoncer à
l’application de l’article L312-16  introduisant une condition
suspensive de l’acte en cas de non-obtention de son financement
bancaire.

Enfin, le contrat de vente doit annexer les constats d’état parasitaire,

d’amiante et de saturnisme (plomb) réalisés par des professionnels
indépendants. Les états de l’installation électrique et de chauffage
ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont
également adjoints à l’acte authentique. Ce dernier référencera aussi
les risques naturels et technologiques pouvant affecter le bien.

101
La signature chez le notaire

Généralement, c’est l’acheteur qui choisit le notaire pour la

rédaction de l’acte de vente. Cependant, rien n’empêche le vendeur
d’être accompagné de son propre notaire. Cela n’engendrera pas de
frais supplémentaires pour l’acquéreur, car les honoraires de
rédaction seront divisés entre les deux confrères.
Le notaire se charge :
● d’enregistrer l’acte authentique de vente entre les 2 parties,
● d’inscrire le privilège de vendeur au bureau des hypothèques
dans un délai de 2 mois après la signature,
● de fournir, l’année suivante, une copie exécutoire au vendeur
afin de poursuivre l’acheteur qui ne paierait pas la rente.

Si des biens mobiliers sont compris dans la vente, le notaire doit

dresser la liste de ceux-ci dans le contrat de vente. Comme déjà
évoqué, cela baissera quelque peu vos frais de notaire.

Si le bien acquis est un viager libre (sans réserve d’usufruit par le

vendeur) mais encore loué à des tiers, les dépôts de garantie et les
loyers doivent être reversés à l’acheteur. Bien sûr, le contrat de vente
doit mentionner le bail de location.

Le devoir de conseil du notaire

Le notaire a un devoir de conseil : il doit vous fournir des réponses
juridiques (loi et jurisprudence) à toutes vos questions précises sur
l’exécution du contrat du viager établi.
Toutefois, en l’absence d’un agent immobilier spécialisé de la vente
viagère, le notaire peut facturer des honoraires de conseil s’il a une
action d’intermédiaire (accord entre les parties, revalorisation
annuelle de la rente, médiation de problèmes, conseils
patrimoniaux…).

102
Gérer votre viager

Contrairement à un investissement locatif, le viager demande, de la

part de l’acquéreur, très peu de suivi de l’occupant des lieux. Voyons
les quelques points de gestion périodiques et les conditions de fin du
contrat viager.

Le paiement de la rente

Généralement, le contrat de vente en viager stipule que le paiement

de la rente sera adressé au domicile du vendeur sans que ce dernier
n’ait à fournir de preuve de vie officielle comme une fiche d’état
civil.

La rente est souvent payée mensuellement soit d’avance soit à terme

échu. Toutefois, il est tout à fait possible qu’une autre périodicité
soit choisie (trimestre ou annuelle).

 Comme les arrérages de la rente sont dues au prorata temporis

jusqu’au jour du décès du vendeur, demandez à ce que le contrat

stipule que la rente sera éteinte le jour du décès sans calcul aux

prorata. Cela évitera les comptes d'apothicaire avec les héritiers

éventuels.

La déclaration fiscale

Déclaration des impôts

Chaque année, vous devez déclarer les sommes versées au vendeur,
sous peine d’être passible d’une amende égale à 5 % de ces
versements. De son côté, le vendeur déclare lui aussi, à
l’administration fiscale, les rentes perçues.

Déclaration ISF
La déclaration annuelle d’ISF est obligatoire si vous êtes soumis à

103
cette imposition selon la valeur de votre patrimoine immobilier.

La libération du bien

La revalorisation de la rente
Quel que soit le moment de la libération du bien, le contrat prévoit
une revalorisation de la rente viagère. Elle se justifie par le bénéfice
que l’acquéreur peut obtenir de la récupération de la jouissance du
bien.

Le délai de libération
La libération du bien laisse généralement un délai, défini dans le
contrat viager, pour que les héritiers ou les représentants du
vendeur enlèvent les meubles et les objets mobiliers restés dans le
logement.

Le décès du crédirentier
Le viager s’éteint, en même temps, que l’existence du ou des
crédirentiers.
Les garanties d’hypothèques peuvent être levées et l’acquéreur
retrouve la pleine propriété du bien.

La rénovation du bien

Quel que soit votre objectif final de votre investissement viager

(revente, location ou habitation), vous serez souvent dans
l’obligation de rénover le bien libéré. En effet, il est fort probable
que la décoration soit d’un autre âge et que les équipements du
logement soient inadaptés. Il est impératif de prévoir en amont ce
budget Travaux d’aménagement et de modernisation du logement
avant d’envisager une récupération du capital potentiel du bien.
 Ne négligez pas cette phase de rénovation du bien au risque
d’une négociation à la baisse de sa valeur par un futur acquéreur ou
de l’impossibilité de trouver un locataire au loyer que vous espériez.

104
Conclusion

Que vous récupériez le bien rapidement ou après quelques années,

l'investissement dans un viager vous permet d'obtenir un
patrimoine immobilier que vous pourrez faire fructifier pour
l'utiliser à votre tour pour votre retraite ou bien le transmettre à vos
enfants.

Ce livre est un guide vivant

Vous avez besoin d’une précision ?

Envoyez-moi un message à guide@viager-rentable.com

Bien à vous,

Fabrice
Viager-Rentable.com

105
 ANNEXES

Articles du code civil sur le viager

Article 1964
Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets,
quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit
pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement
incertain.
Tels sont : Le contrat d'assurance, Le prêt à grosse aventure, Le jeu
et le pari, Le contrat de rente viagère. Les deux premiers sont régis
par les lois maritimes.

Article 1968
La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une
somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour
un immeuble.

Article 1969
Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par
donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des
formes requises par la loi.

Article 1970
Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible si
elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est
au profit d'une personne incapable de recevoir.

Article 1971
La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en
fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en
jouir.

106
Article 1972
Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Article 1973
Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité,
elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ;
sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970.
Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée
réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité
peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre
onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par
le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du
prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf
volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été
consentie à titre gratuit.

Article 1974
Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui
était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.

Article 1975
Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête
d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les
vingt jours de la date du contrat.

Article 1976
La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties
contractantes de fixer.

Article 1977
Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant
un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne
lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

107
Article 1978
Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point
celui en faveur de qui elle est constituée à demander le
remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné :
il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son
débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente,
l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1979
Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant
de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des
arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de
la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été
constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et
quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.

Article 1980
La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion
du nombre de jours qu'il a vécu.
Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme
qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.

Article 1981
La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu'elle a
été constituée à titre gratuit.

Article 1983
Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les
arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la
personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.

Enfin, la loi n° 49-420 du 25 mars 1949  complète les dispositions

des révisions de rente viagère.
Source : Legifrance.gouv.fr

108
 Taux légal de majoration des rentes viagères

Le taux légal de majoration est publié au Journal Officiel en

décembre de chaque année pour une application sur les rentes
servies l’année suivante :
Année de revalorisation Taux légal de majoration de la rente
Décembre 2015 + 0,10 %
Décembre 2014 + 0,50 %
Décembre 2013 + 1,30 %
Décembre 2012 + 1,75 %
Décembre 2011 + 1,70 %
Décembre 2010 + 1,50 %
Décembre 2009 + 1,20 %
Décembre 2008 + 1,50 %
Décembre 2007 + 1,60 %
Décembre 2006 + 1,80 %
Décembre 2005 + 1,80 %
Novembre 2004 + 1,70 %
Novembre 2003 + 1,70 %
Décembre 2002 + 1,80 %
Source : Legifrance.gouv.fr

Pour calculer la valorisation cumulée d’une rente, il faut se baser sur

l’année de constitution de celle-ci. A cet effet, un tableau
récapitulatif des majorations cumulées est actualisé chaque année :

Année de la Valorisation Année de la Valorisation Année de la Valorisation

rente d’origine en % rente d’origine en % rente d’origine en %
1990 45,70 2000 23,80 2010 5,40
1991 42,20 2001 21,80 2011 3,70
1992 38,60 2002 19,60 2012 1,90
1993 35,90 2003 17,80 2013 0,60
1994 33,70 2004 15,90 2014 0,10
1995 31,00 2005 13,80
1996 29,00 2006 11,70
1997 27,40 2007 9,90
1998 26,00 2008 8,20
1999 25,50 2009 7,00
Source : Legifrance.gouv.fr

109
Espérances de vie Insee

Derniers chiffres connus de l’espérance de vie statistique par âge,

pour la période 2011-2013, en France Métropolitaine :
Age Homme Femme Les deux
50 30,88 36,31 33,57
51 30,02 35,39 32,68
52 29,16 34,48 31,80
53 28,32 33,56 30,92
54 27,48 32,66 30,05
55 26,66 31,75 29,20
56 25,85 30,86 28,35
57 25,04 29,96 27,50
58 24,25 29,07 26,67
59 23,46 28,18 25,84
60 22,69 27,30 25,01
61 21,92 26,42 24,19
62 21,16 25,54 23,38
63 20,39 24,67 22,57
64 19,64 23,79 21,76
65 18,89 22,92 20,95
66 18,15 22,06 20,16
67 17,40 21,20 19,36
68 16,68 20,34 18,58
69 15,95 19,50 17,80
70 15,23 18,65 17,02
71 14,52 17,82 16,25
72 13,81 16,98 15,49
73 13,12 16,16 14,74
74 12,44 15,36 14,00
75 11,76 14,55 13,26
76 11,11 13,76 12,55
77 10,46 12,99 11,84
78 9,83 12,23 11,15

110
79 9,22 11,48 10,48
80 8,64 10,76 9,83
81 8,07 10,06 9,20
82 7,53 9,38 8,59
83 7,01 8,73 8,00
84 6,51 8,10 7,44
85 6,04 7,51 6,91
86 5,59 6,94 6,41
87 5,18 6,41 5,93
88 4,79 5,91 5,48
89 4,42 5,43 5,06
90 4,09 5,00 4,67
91 3,78 4,59 4,31
92 3,51 4,23 3,99
93 3,26 3,90 3,69
94 3,01 3,59 3,41
95 2,80 3,30 3,15
96 2,63 3,04 2,92
97 2,48 2,81 2,72
98 2,34 2,61 2,54
99 2,24 2,44 2,39
100 2,20 2,27 2,25
101 2,13 2,12 2,12
102 2,04 2,00 2,01
103 1,93 1,89 1,90
104 1,86 1,87 1,87
Source : données provisoires arrêtées à fin décembre 2014 - Insee

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Annonces viager sur Internet

Sites spécialisés d’annonces viager

Tri alphabétique
■ Logement-viager.com
■ Viager-annonces.com
■ Viager-entre-particuliers.com

Sites d’agences spécialisées dans le viager

Tri alphabétique
■ Abauvie viager
■ Atlantic viager
■ Azur viager
■ Costes viager
■ Etude Lodel
■ Expert viager
■ Institut national du viager
■ Interviager
■ Le monde du viager
■ Lexange Viager-Immo
■ Lyonnaise de viager
■ Var viager
■ Viager Consult
■ Viager Europe
■ Viager Lapous
■ Viager Retraite
■ Viagers Rochat
■ Union foncière

Sites d’annonces généralistes

Tri alphabétique
■ Avendrealouer.fr
■ Explorimmo.com
■ Immonot.com

112
 ■ Leboncoin.fr
■ Logic-immo.com
■ Pap.fr
■ Partenaire-europeen.fr
■ Paruvendu.fr
■ Refleximmo.com
■ Seloger.com
■ Topannonces.fr

Sites d'agences spécialisées dans le viager en Belgique

Tri alphabétique
■ Envisager.be
■ Leviager.eu
■ Viagerbel.be
■ Viagerim.eu

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