DERECHO REGISTRAL

NICARAGUENSE
MSc. JOSE ULISES CARBALLO NICARAGUA
2023
 UNIDAD V.- LOS ASIENTOS REGISTRALES.

• Definición: según Jessica López (2015) expresa que el

concepto de asiento registral proviene del término asentar,
dejar constancia. Es decir que los diferentes títulos que
ingresan al Registro se incorporan a los libros que lleva el
registro.
• En sentido amplio se refiere a cualquier inscripción o
anotación, contenida en el Registro. Refleja en los libros de
Registro los negocios, actos o contratos que accedn al
Registro de la propiedad; asiento de presentación, de
inscripción, anotación preventiva, cancelación y nota
marginal.
 Los Asientos Registrales.

El termino asiento se utiliza para referirse a toda anotación o

inscripción extendida en los libros o documentos inscribibles. Por
asiento registral se entiende la anotacion practicada en el
correspondiente libro registral extractando el titulo presentado
a inscripcion. Entre los libros del Registro hay que destacar los
tres esenciales: el libro diario, el de de Personas y el de
inscripciones. Otro es el del Registro de Garantias Mobilirias.-
El registro se lleva por personas, siguiendo, por tanto, el
llamado sistema del folio Personal.
 Asientos de los registros públicos.

• El Registro Mercantil y el Registro de Personas en

Nicaragua se lleva mediante un sistema registral
denominado Folio Personal, electrónico en el caso de
Managua; en este sistema se genera un número único
al cual se vinculan todos los actos y contratos inscritos
a favor de una misma persona, es decir, se trata de un
dato registral único y perpetuo.
 Tipología de los Asientos Registrales

Presentación,
Anotación preventiva,
Notas marginales,
Inscripción,
Cancelación y
Referencia
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN CUANTO EFECTO
INMEDIATO DE LA ROGACIÓN
• Una vez presentado un título en el Registro, de
inmediato se hará constar en el Libro Diario una breve
indicación, a modo de extracto, del título Este asiento,
denominado de presentación, será el primero que
cause en el Registro, y tendrá capital importancia para
la determinación –y conservación mientras hayan de subsanarse los
defectos que advierta la calificación del registrador o se recurra contra
ella– de la prioridad que haya de gozar frente al resto.
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
Art. 48 RLGR
a) Número de asiento de presentación en el Libro Diario.
b) Fecha y hora de presentación, la hora deberá indicarse con los
minutos, segundos y fracción de segundo de la presentación cuando el
sistema lo permita.
c) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la
presentación se hace por un tercero, se indicará los datos del documento
de representación.
Estos datos constarán en un recibo que se entregará a los interesados
como garantía de su presentación, en el que se especificará, además, la
naturaleza del acto, el nombre y firma de quien lo recibe, y sello de la
oficina y atestados de ley que corresponden.
 Cont….

• d) Naturaleza del documento o documentos

presentados, sean éstos públicos o auténticos, con
indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha,
cargo y nombre del Notario o funcionario que los
autorice.
• e) Nombre, denominación o razón social, según
corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas
que otorguen el acto o derecho y a cuyo favor se
pretenda hacer la inscripción.
 Cont….

• f) Actos o derechos que se constituya, trasmita, modifique o

extinga por el título que se pretende inscribir la finca o
derecho real que sea objeto del título presentado, con
expresión de su situación, su nombre y sus datos registrales, si
lo tuviere.
• Previo al primer asiento de día se redactará una breve acta de
apertura del diario, al final del último asiento del día se
redactará una breve acta de cierre, la cual será firmada y
sellada por el Registrador.
 Otros asuntos en el Asiento de Presentación:

• Nota marginal se hará constar así al margen de dicho

asiento, indicando el tomo, folio, en que se hallare
(arto 55 reglamento.)
• Se podrá cancelar un asiento de presentación por
error se genere un asiento en el libro diario será
cancelado o anulado dejando constancia del mismo en
el Diario (arto 57 Reglamento).
 ASIENTO DE ANOTACION PREVENTIVA.

Concepto. Son asientos provisionales y temporales que tienen por

finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o derecho inscrito o asegurar las resultas
de un juicio.
Tipos de Anotaciones. Art. 105. Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.
Presentado un título o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se
anotará preventivamente en él, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrán anotar
preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real; 2. Las demandas
sobre cancelación o rectificación de asientos del Registro, durará lo que persista el
juicio y solo se cancelará por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso;
 Inscripción Definitiva

• Este resultado coincide a plenitud con las

expectativas de la rogación, y satisface las
aspiraciones del pretendiente de la inscripción.
• Esta se da cuando, producto de la calificación
registral, el Registrador considera que el documento
es inscribible por no poseer defectos que afecten su
validez, ni obstáculos surgidos del mismo Registro. Se
inscribirán: Dominio, Usufructo, Uso, Servidumbre, Hipoteca,
Prenda, Anticresis, Propiedad Horizontal, Concesión Minera,
Superficie Forestal.
 Asiento de Rectificación

• El Asiento de Rectificación es el asiento nuevo que se hace en los casos de error

material o de concepto.
• En caso de error material:
• Es cuando sin intención conocida, sin cambiar el sentido general de la inscripción o
asiento de que se trate y sin afectar el sentido de sus conceptos, se escriban unas
palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los
asientos o se equivoquen en los nombres propios o en las cantidades al copiarla del
título (art. 61 LGRP). En este nuevo asiento se expresa y rectifica claramente el
error cometido en el asiento equivocado (art. 64 LGRP).
• El Registrador puede rectificar sin la conformidad del interesado que posee el
documento inscrito, o sin una providencia judicial en su defecto, siempre que el
error material no sea de los enumerados en el artículo 63 LGRP:
 Las rectificaciones deben ser solicitadas en
documento público
En materia registral prima el principio de Rogación, por ello, las rectificaciones
deben ser solicitadas en documento público, por las personas señaladas en el
artículo 32 de la LGRP y su Reglamento (“Art. 47 RLGRP: Interés Legítimo. La
inscripción de los títulos en el Registro, podrá solicitarla quien tenga interés
legítimo en asegurar el derecho que se trate de inscribir, conforme lo establece
los artículos 32 y 81 de la LGRP. Para fines de inscripción se entiende por
interesado legítimo:
a) Quien adquiera el derecho.
b) Quien lo transmita.
c) Quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Los Notarios Públicos, y
e) Quien tenga la representación legítima de cualquiera de ellos.
 Asiento de la Referencia

• Se caracteriza por hacer breve referencia de la ubicación

contínua de un asiento registral cuando no es contenido en un
solo folio o tomo.
• Es un asiento de contenido breve.
• Indica continuidad de la información.
• Mantiene la exactitud de los asientos registrales.
• Suele observarse al pie del folio o al inicio del mismo.
 ANOTACION A PETICION DE PARTE.

• PRONUNCIAMIENTO DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SOBRE

ANOTACION DE LA DEMANDA.
• Como salvaguardia de lo juzgado y sentenciado en los derechos de
quienes demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho
real sobre inmuebles, y con el fin de que todo adquiriente tenga
conocimiento de la demanda y, en consecuencia, le afecte la sentencia
que recaiga, la ley permite la inscripción provisional o anotación
preventiva de tales demandas (arto 3964 ordinal 1º C).
 Anotación…
• 3. El decreto de embargo, secuestro o prohibición de enajenación de bienes
inscritos. Esta inscripción durará treinta días, y si dentro de este término no se
presenta el embargo hecho para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de
declaratoria ni de asiento;
4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del
deudor;
5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del
procesado en la vía civil o penal;
6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba
exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias;
7. El decreto judicial que conforme al artículo 1751 C., y 348, 353 CPCN., declare
procedente la retención de bienes inmuebles;
 Anotación…
• 8. Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario y
acreedores del causante;
•
9. El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que
demanden los acreedores hereditarios y testamentarios;
•
10. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas
subsanables. Esta inscripción dura seis meses y quedará de derecho cancelada si
dentro de este término no se subsana el defecto;
•
11. Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos
reales recaídas sobre las mismas; y
•
12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar
sus resultas.
 Anotación Preventiva de Demanda

• Es una medida cautelar decretada a petición de parte

interesada cuyas finalidades garantizar la ejecución de
la sentencia que se dicte dentro del juicio (art., 3964
inc., 1 C).
• Vigencia. Arto 106 LGRP.
• DE las formas de extinguir la Anotación Preventiva:
arto 107 LGRP.
• Requisitos de la Anotación preventiva Arto 110 LGRP.
 Clases de Notas Marginales. art., 131 LGRP
• 1. Modificativas de derechos inscritos;
• 2. De notificación jurídica; y
• 3. De coordinación de asientos.”
• 1. Notas Modificativas de Derechos Inscritos (art. 132 de la LGRP):
• “Se hará constar con nota al margen de la correspondiente inscripción de dominio,
o derecho afectado, el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones
suspensivas o resolutorias de los actos y contratos inscritos.”
• 2. Notas de Notificación Jurídica (Art. 133 de la LGRP):
• “Las notas marginales de notificación jurídica, publican en perjuicio de tercero, la
existencia de procedimientos judiciales o administrativos, así como cualquier
actuación urbanística que afecte a la extensión y contenido de los asientos a cuyo
margen se hacen
3. Notas de Coordinación Registral (art. 134 de la LGRP):

• “Las notas marginales de coordinación registral, tienen

por finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias
de los derechos inscritos o hacer constar hechos o actos
que complementen la extensión y contenido de
aquellos.”
• *Las Notas Marginales son asientos que se practican en
la columna marginal del Libro de Inscripciones o al
margen del Libro de Personas o del Diario
 Clasificación doctrinaria, según el tratadista
ROCA SASTRE

• Asientos principales y accesorios según tenga subsistencia

propia como las inscripciones o estén al servicio de otros, como la
nota marginal.
• Asientos definitivos y provisionales según sea de duración
indefinida como la inscripción y cancelación o bien tenga una vida
transitoria o efímera por estas destinados a convertirse en asientos
definitivos o a quedar caducados como las anotaciones
preventivas.
• Asientos de carácter positivo y negativo según exterioricen
un derecho en plena vida o nacimiento como las inscripciones o
bien constaten la extinción o muerte de un derecho o asiento
como en las cancelaciones.
 Cont….

• Asientos de libros de inscripciones y de libro diario según se

extiendan en los libros principales como las inscripciones anotaciones
preventivas o cancelaciones o bien en el libro diario como el asiento de
presentación.
• Asientos de derechos y de hechos. En general los asientos
registrales son de derechos pero caben asientos de simples hechos como
la obra nueva, el cumplimiento de condiciones suspensivas y
resolutorias etc.
• Asientos preparatorios y definitivos según preparen una
inscripción definitiva como las anotaciones preventivas por suspensión y
análogas o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero
o permanente como la inscripción.
ART. 40 Ley 698.- TÍTULOS OBJETO DE INSCRIPCIÓN

• Instrumentos Públicos.
• Notarial
• Judicial
• Administrativos
• 1. Los títulos de dominio sobre inmuebles,
• 2. Los títulos en que se transmita, constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
servidumbres activas, promesas de ventas, anticresis, derechos de
superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos
inmobiliarios así como cualesquiera otros relativos a derechos de la
misma naturaleza, superficie forestal.
• Contratos de arrendamiento y, las mejoras que se construyan sobre
los bienes inmuebles.
 Cont…

• 3. Cualesquiera otros títulos de trascendencia real que, sin tener

nombre propio en derecho, modifique en el instante o en el futuro,
algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o
inherentes a derechos reales.
• 4. Las minutas descriptivas que establece el Artículo 3979 C. en
terrenos nacionales baldíos y que no exista inscripción anterior sobre la
propiedad.
• 5. Los títulos en que se transmita por afectación bienes inmuebles a
favor del Estado en virtud de Resolución Judicial firme, Decreto o
Acuerdo Ejecutivo, siempre y cuando sean plenamente identificados, el
inmueble y la persona afectada
 EL VALOR DE LA INSCRIPCION

• Nicaragua emplea el sistema tipo Romano para la transmisión del

dominio y demás derechos reales.
• Titulo suficiente, entendido como apto, para que opera la
transferencia.
• Modo, se dispone que ni se adquiera derecho real alguno sobre la cosa
hasta que se entregue al interesado.
• «Sin modo el derecho real no se habrá perfeccionado, aunque conste
publicado. Sin embargo su asiento obligara a quien esté interesado en
impugnar la titularidad publicada a probar en el oportuno expediente
judicial y declarativo que no se ha cumplido con la tradición.»
 La extinción de los asientos registrales
• Cancelación de asiento registral, es la inscripción por la cual se deja sin
vigencia y eficacia algún asiento anterior del Registro de la Propiedad. La
cancelación puede ser total o parcial según afecte a todo el derecho o a
parte del mismo. Consiste en un asiento registral que declara extinguido
otro asiento registral anterior. Se habla de cancelación total en los casos
siguientes: extinción del inmueble o del derecho inscrito; nulidad del título
en que se fundó el asiento; nulidad de la inscripción por faltarle uno de los
requisitos formales. Se habla de cancelación parcial cuando el inmueble se
reduce físicamente, o se produce una disminución del derecho inscrito, como
en el caso de renuncia parcial. La cancelación ha de practicarse en virtud de
alguno de los llamados títulos cancelatorios: escritura pública, resolución
judicial y su mandamiento al Registrador, y de oficio. El efecto de la
cancelación es la desregistración del título correspondiente
 La inexactitud registral, causas y medios para
su superación
• Producto de los delitos inmobiliarios mediáticos, se aprecia cierta
esquizofrenia en el legislador al momento de tratar el tema. En
realidad la modificación de la Fe Pública Registral, haciéndola más
cara y complicada, no resolverá en lo absoluto los fraudes en el
sector. Los actos criminales se basan en la falsificación de
documentos y sustitución de personas a través de títulos que
ingresan a los Registros Públicos y se inscriben. Los terceros que
revisan estos documentos, al verificar los títulos archivados, no
tendrán cómo saber que son amañados, de modo que igualmente
conservarán su adquisición. El Estado sigue aun sin encontrar una
solución integral al problema.