BAB IV

JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

4.1 Umum
1. SELECTIVE COMPETITION .
2. OPEN COMPETITION.
3. NEGOTIATED CONTRACT.
4. EARLY SELECTION = PEMELIHAN SECARA DINI – TENDER
DUA TAHAP
Pada tahap pertama, diundang sejumlah kontraktor untuk
mengajukan penawaran atas pekerjaan-pekerjaan pokok dari suatu
proyek Biasanya dalam bentuk BQ yang disederhanakan Pada tahap ke
dua, kontraktor yang menang akan diajak negoisasi untuk mencapai
kesepakatan harga proyek berdasarkan penawaran pada tahap pertama.
5. DESIGN AND BUILD = MERENCANAKAN DAN
MELAKSANAKAN Pemilik menunjuk kontraktor untuk membuat
perencanaan suatu proyek sekaligus melaksanakannya.

6. PACKAGE DEAL = KONTRAK PAKET

Hampir sama dengan jenis Design and build. Bedanya, dalam kontrak paket,
design bangunan dipilih oleh Pemilik dari buku atau bangunan – bangunan yang
sudah ada.
7. TURNKEY METHO = CARA PUTAR KUNCI
Semua pekerjaan, mulai dari membuat desain, melaksanakan pembangunan
sampai dengan menyediakan perlengkapan dalam, ditangani oleh satu kontraktor.
Kadang-kadang juga termasuk menyediakan tapak bangunan. Jadi Pemilik terima
jadi dan siap untuk dipakai, tinggal putar kuncinya saja.

8. MANAGEMEN CONTRACT = KONTRAK PENGELOLAAN

Istilah ini dipakai untuk menjelaskan suatu cara mengatur kelompok pelaksana
dan proses pelaksanaan pekerjaan. Kontraktor utama menjual kecakapan manajemen
yang dibutuhkan dalam pelaksanaan suatu proyek dan untuk itu mendapat imbalan
sebagai pengganti biaya-biaya overhead ditambah sejumlah keuntungan.
9. CONTRUCTION MANAGEMENT CONTRACTING = KONTRAK
MANAJEMEN KONSTRUKSI
Merupakan suatu alternatif bagi managemen contract Pemilik emili suatu
kontraktor, yang selanjutnya bertanggungjawab untuk menunjuk kelompok
perencana. Pemilik hanya berhubungan dengan kontraktor Dalam cara CM ini
kontraktor mengendalikan tahap perencanaan maupun pelaksanaan.

10. PROJECT MANAGEMENT = CARA PIMPRO

Pemilik menunjuk Proyek Manager, yang selanjutnya bertanggungjawab
menunjuk konsultan perencana dan memilih kontraktor untuk melaksanakan
pekerjaan. Fungsi Proyek Manager adalah mengatur dan mengkoordinasikan jadwal
kegiatan perencanaan maupun pelaksanaan.

11. MANAGEMENT FEE CONTRACT = KONTRAK IMBAL KELOLA

Serupa dengan kontrak const plus Kontraktor sepakat untuk melaksanakan
proyek sesuai biaya sebenarnya. Sebagai imbalannya, kontraktor memperoleh
sejumlah balas jasa / bonus.

12. FAST TRACKING = JALUR CEPAT

Dalam cara ini, terjadi kegiatan tumpang tindih antara perencanaan dan
pelaksanan dalam suatu proyek. Perencanaan dan pelaksanan berjalan bersama. Oleh
karena itu, ada kemungkinan terjadi banyak kontrak untuk suatu proyek. Misal saja
kontrak untuk pekerjaan fondasi, kontrak untuk pekerjaan struktur bagnunan atas dan
lain-lain. Dan kontraktornyapun dapat berbeda-beda.

13. MEASURED TERM

Biasanya terdapat pada proyek-proyek pemeliharaan yang besar (maintenance
work). Dalam hal ini kontraktor diberikan pekerjaan pemeliharaan atas berbagai
bagian bangunan. Setelah selesai kontraktor dibayar berdasarkan harga-harga yang
telah disetujui.

14. SERIAL TENDER = TENDER BERSAMBUNG

Cara ini merupakan pengembangan dari kontrak negosiasi, dimana suatu
kontraktor telah berhasil melaksanakan suatu kontrak dari proyek sejenis. Pekerjaan
berikutnya dilaksanakan berdasarkan harga satuan penawaran awal. Pada mulanya,
para kontraktor bersaing untuk memenangkan satu proyek saja. Namun pada tahap
ini, sudah diantisipasi adanya kemungkinan proyek sejenis dimasa yang akan datang,
yang dapat diperhitungkan dalam mengajukan penawaran proyek pertama tersebut.
15. BULK PUCHASE AGREEMENTS = KESEPAKATAN PEMBELIAN TERTENTU
Dalam cara ini pemilik telah menjalin kerja sama dengan perusahaan tertentu
untuk mengadakan barang-barang tertentu dalam julah dan periode tertentu.
Kontraktor membuat penawaran berdasarkan harga-harga dari perusahaan tersebut.

16. SPECULATIVE WORK = PEKERJAAN SPEKULASI

Hal ini biasanya terjadi pada pemilik yang bergerak dalam usaha properti.
Karena adanya permintaan pasar, maka pemilik dapat membangun sejummlah rumah
tertentu atau pabrik tertentu untuk dijual. Kegiatan ini tentu didahului oleh survey
pasar. Untuk memenuhi maksud ini, maka peilik dapat melaksanakan sendiri
pekerjaan mulai dari penyediaan tanah, perijinan, perencanaan dan pelakasnaan
konstruksi. Tetapi dapat juga menunjuk arsitek untuk membuat perencanaan dan
kontraktor untuk pelaksanaan konstruksi.

17. DIRECT LABOUR = SEWA KELOLA

Biasanya dilakukan oleh pemerintah (Pemda atau Departemen PU) untuk
melaksanakan pekerjaan-pekerjaan pemeliharaan yang rutin.

18. BUILD, OPERATE AND TRANSFER (BOT) = MEMBANGUN

MENGOPERASIKAN DAN MENYERAHKAN KEMBALI
Ini sebenarnya salah satu bentuk penanaman modal. Perusahan yang melakukan
kontrak ini lebihg tepat disebut investor. Dalam cara ini, maka seluruh kegiatan
pekerjaan mulai dari penyediaan lahan, study kalayak, perencanaan, pelaksanaan
pekerjaan, pemeliharaan, penyediaan perlengkapan / fasilitas, dilakukan dan dibiayai
oleh investor. Sebagai imbalannya, maka investor diberi hak untuk mengoperasikan
bangunan tersebut secara komersial untuk selama jangka waktu tertentu. Setelah
masa pengopreasian habis, maka bangunan tersebut diserahkan kepada pemilik.
Didalam setiap tahap kegaitan pembangunan proyek, investor dapat memakai jasa-
jasa perusahaan / perorangann yang ahli dibidang itu.
A. LUMP SUMP PRICE = HARGA TOTAL PASTI
Kontraktor harus menghitung volume pekerjaan berdasarkan gambar-gambar
dan spesifikasi yang diterima, dan dengan dasar ini menentukan harga
penawaran. Resiko bagi kontraktor terdapat dalam tahap perhitungan volume
dan juga dalam penentuan harga. Untuk menghadapi kemungkinan resiko
semacam itu, maka kontraktor cenderung mempertinggi harga penawaran
B. SCHEDULE OF RATE = DAFTAR HARGA SATUAN
Dalam cara ini bagian-bagian pekerjaan yang belum dapat ditentukan secara
pasti, hanya ditawar harga satuannya saja. Bagian volumenya tidak ada /
 dikosongkan. Dengan cara ini, tidak dapat diperkirakan harga kontrak atau
harga akhir suatu proyek.
C. BILL OF QUANTITIES = HARGA SATUAN PEKERJAAN
Kontraktor hanya memusatkan perhatiannya pada harga saja, karena semua
pihak menggunakan data ukuran yang sama. Bagian-bagan pekerjaan beserta
volumenya sudah diberikan dalam dokumen tender.
D. BILL OF APPROXIMATE = QUANTITIES
Kadang-kadang tidak mungkin untuk mengukur bagian-bagian pekerjaan
tertentu secara tepat. Dalam hal ini maka Bill of Approximate Quantities
dipakai dan pengukuran seluruh bagian pekerjaan dilakukan setelah proyek
selesai.

E. COST PLUS PROSENTASE

Kepada kontraktor dibayarkan biaya-biaya upah, bahan, peralatan, sub
kontraktor dan overhead, serta dijumlah prosen sebagai keuntungan.

F. COST PLUS FIXED FEE

Keuntungan untuk kontraktor ditetapkan dan disepakati lebih dahulu

STRATEGI MENGELOLA KONTRAK

1. Membuat investasi / catatan tersendiri yang akurat tentang :
a. Semua hak langsung, serta cara dan prosedur untuk merealisasikannya
b. Semua hak tidak langsung, serta cara dan prosedur untuk merealisasikannya
c. Semua kewajiban yang harus dipenuhi, serta sanksi bila lalai
2. Melakukan pencatatan secara tertulis maupun visual atas semua kejadian
selama pelaksanaan kontrak
3. Mempersiapkan dan membuat tuntutan untuk mendapatkan hak-hak
langsung maupun tidak langsung
4. Semua prosedur yang ada, harus diterjemahkan dalam bentuk Proses Operasi
Standar (POS)

STANDARD-STANDARD KONTRAK YANG BERLAKU DI INDONESIA

1. Local Competitive Bidding (LCB) : umumnya dalma proyek-proyek milik
Pemerintah yang dibiayai sepenuhnya dari APBD / APBN
2. International Competitive Bidding (ICB) : umumnya dalam proyekproyek
milik pemerintah yang dibiayai sebagian atau seluruhnya dari bantuan luar
negeri
3. FIDIC : Umumnya dalam proyek-proyek milik Pemerintah yang dibiayai
sebagian atau sepenuhnya dari bantuan luar negeri
4. Joint Contract Tribunal (JCT) / Riyal Institute of British Architects / RIBA ;
banyak digunakan untuk proyek gedung, terutama oleh swasta / bangunan
komersial