LAPORAN TAPAK PERUMAHAN SEDANG

- Imam Mustafa
- Denisa Fadilah Aribah
- Luna Salsabilah Azhar
- Nadia Elfirda Karamy
- Hanifah Zalfa
- Maya Agustina
- Haifa Aulia Nugraha
- Munazilah Rohiyal Ma’ani
- Fuzianti
- Ariesta Chavia Zagita

1. DATA-DATA PEMILIHAN TAPAK (KATEGORI)

Data-data dalam pemilihan tapak kami gabungkan dari Kriteria Gruen (Kriteria Pemilihan Tapak)
dengan Kriteria Kak Filah (Kriteria Analisis Tapak) sehingga menjadi:

Tabel kriteria pemilihan tapak

Kriteria Gruen (Kriteria Kriteria Ka Filah (Kriteria

No. Opsi Sub-Kriteria
Pemilihan Tapak) Analisis Tapak)

1. Lokasi (Location) Lokasi (Location) Strategis (Travel Time)

2. Penguasaan/ Pemilik (pemerintah/swasta/individu)

pembebasan lahan
(Acquisition/Land
Peraturan dan Kebijakan Biaya prosedur pembebasan lahan (di luar
3 tenure)
(Legal) harga tanah)

Peruntukan Lahan
4. Peruntukan (*sesuai Peraturan Zonasi)
(Allotment)

5. Ukuran (Size) Zonasi & Tapak (Size & *minimal 28 hektar, makin besar makin bagus
Zoning)
Bentuk rasional (*menguntungkan bagi
6. Bentuk (Form)
perencana)

7. Kesatuan (Unity) Pemisah (Jalan/jalur SUTET/saluran)

8. Biaya (Cost/budget) Harga per meter persegi

9. Biaya cut & fill

10. Split level (Untung - Rugi)

 Land clearing (pembersihan lahan dari tanaman
11.
yang ada di atasnya)

12. Sertifikasi lahan

13. Excavator (galian tanah/pengerukan tanah)

14. Buldozer (perataan tanah)

Sesuai dengan program (RDTR atau peraturan

15.
lainnya)
Guna Lahan (Land use)
Rawan bencana (Banjir/lonsor/puting
16.
beliung/gempa bumi)

Topografi (kemiringan, kontur)

Fisik alami (Natural Vegetasi

Physical Feature)
Hidrologi (Sumber air)

Jenis Tanah

Karakteristik fisik Fasilitas pendidikan (*di sekitar lokasi tapak)

17. (Physical
Characteristic) Fasilitas kesehatan (*

Fisik binaan (Man-made Fasilitas pertahanan dan keamanan (*

feature)
Fasilitas rekreasi (*

RTH (*

Fasilitas Perdagangan (*

18. Trotoar pejalan kaki

19. Kendaraan pribadi (*yang sering dipakai)

Akses kendaraan umum (Kereta

20. Jalan dan aksesibilitas
Sirkulasi (Circulation) api/DAMRI/angkot/ojek/becak)
(Accesibility)

21. Peak hour

Akses jalan
22.
(Nasional/provinsi/kabupaten/kota/lingkungan)

Pemandangan dari dan ke

23. Ketampakan (Visibility) Pengindraan (Sensoring)
(Bukit/Pegunungan/Pantai)
24. Kualitas Udara/ Polusi

25.. Pencemaran bau

26. Kebisingan

27. Suhu udara

28. Cuaca & Iklim (Weather & Curah hujan

Climate)
29. Cuaca

30. Tingkat modernisasi

31. Suku dominan

32. Agama dominan

Manusia & Budaya
33. (Human Subculture) Kepadatan Penduduk
*

34. Penghasilan rata-rata penduduk

35. Tingkat kriminalitas

36. Jalan

37. SUTET
Prasarana (Utilities)
38. PDAM

39. Jaringan sinyal

Adapun untuk data panduan dalam pemilihan tapak mengacu pada beberapa dokumen yang
mendukung, diantaranya;
A. RDTR Kota Bandung

Pasal 73
(1) Rencana pengembangan jaringan air limbah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8
ayat (7) meliputi:
a. pengembangan sistem pembuangan air limbah IPAL (Instalasi Pengolahan Air Limbah)
Bojongsoang;

Pasal 217
Penetapan Sub SWK yang diprioritaskan penanganannya sebagaimana dimaksud pada
pasal 9 huruf f terdiri atas:
a. Pusat Seni Budaya Ujungberung dengan tema pengembangan seni budaya berbasis
masyarakat (sundapolis);
b. Zona Pasar Gedebage dengan tema pengembangan berbasis masyarakat.
 Pasal 257
Tujuan Penataan Ruang SWK Gedebage sebagaimana dimaksud pada pasal 6 huruf h
yaitu Pengembangan Kawasan yang bersinergikan antara pedidikan tinggi, ekonomi
kreatif, komersial dan pusat pemerintahan berkonsep Teknopolis, dalam mewujudkan
fungsi Pusat Pelayanan Kota (PPK) Gedebage.

KEC. GEDEBAGE – KELURAHAN CIMENERANG

Kecamatan Gede Bage termasuk kedalam ruang lingkup RDTRK Kota Bandung. RDTRK
berpedoman sebagai penyusunan RPJMD, program pengembangan wilayah, pengendalian dan
pemanfaatan ruang antar SWK dan penataan ruang kawasan investasi. SWK Gede Bage
mencngkup Kecamatan Gedebage dan Kecamatan Rancasari.

1. SWK Gedebage

Tujuan Penataan Ruang SWK Gedebage sebagaimana dimaksud pada pasal 6 huruf h yaitu
Pengembangan Kawasan yang bersinergikan antara pedidikan tinggi, ekonomi kreatif, komersial
dan pusat pemerintahan berkonsep Teknopolis, dalam mewujudkan fungsi Pusat Pelayanan Kota
(PPK) Gedebage.

2. Rencana Pola Ruang, Rencana Zona Lindung

a) Sempadan Rel Kereta api sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b seluas kurang
lebih 8,75 (delapan koma tujuh lima) hektar.

b) Sempadan sungai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c seluas kurang lebih 44,45
(empat puluh empat koma empat lima) hektar.

c) Sempadan sekitar danau buatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e seluas
kurang lebih 2,56 (dua koma lima enam) hektar.

d) Sub sub zona RTH Taman Unit Lingkungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a
seluas kurang lebih 22,92 (dua puluh dua koma sembilan dua) hektar

3. Zona Pertahanan Keamanan

Rencana Zona Pertahanan dan Keamanan sebagaimana dimaksud pada pasal 7 ayat (3) huruf h
seluas kurang 7,35 (tujuh koma tiga lima) hektar.

4. Zona Sarana PU

a) Pendidikan

b) Peribadatan : terdapat Masjid Al-Jabbar yang berskala kabupaten

c) Olahraga : terdapat Stadion Gelora Bandung Lautan Api

5. Zona Kantor Pemerintahan

Zona Kantor Pemerintahan sebagaimana dimaksud pada pasal 7 ayat (3) seluas kurang lebih
12,96 (dua belas koma sembilan enam) hektar.

6. Zona Campuran

Sub zona Campuran tinggi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a seluas kurang lebih
75,78 (tujuh lima koma tujuh delapan) hektar.

7. Rencana Zona Perdagangan dan Jasa

Subzona perdagangan dan jasa deret atau linier sebagaimana dimaksud pada Pasal 7 ayat (3)
huruf b angka 3 seluas kurang lebih 138,80 (seratus tiga puluh delapan koma delapan nol) hektar.

8. Rencana Zona Budidaya

Sub Zona Perumahan Kepadatan Sedang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b seluas
kurang lebih 582,58 (lima ratus delapan puluh dua koma lima delapan) hektar.

9. Sistem Jaringan Transportasi Kereta Api

Pembanguna jalur ganda kereta api perkotaan Kiaracondong-Rancaekek-Cicalengka dan

kawasan terpadu Gedebage yang menghubungkan Cimindi – Gedebage.

10. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan

a) Peningkatan jaringan jalan baru sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, pelebaran
ruas jalan Cimencrang.

b) Pembangunan jalan layang

c) Terminal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 272 ayat (1) huruf b di SWK Gedebage
terdiri dari Terminal Terpadu di Blok Cimencrang Kecamatan Gedebage dan Sub Terminal
di Blok Derwati Kecamatan Gedebage.

d) Rencana jalur kereta api sebagaimana dimaksud dalam Pasal 272 ayat (1) huruf c di
SWK Gedebage, Rencana reaktivasi Jalur Kereta Api Bandung – Tanjungsari.

11. Perwujudan Rencana Pola ruang

a) Zona Budidaya

b) Zona perlindungan setempat

c) Zona RTH

d) Zona rawan bencana

B. RTRW Kabupaten Bandung

- Wilayah pengembangan Cileunyi-Rancaekek dengan pusat pertumbuhan Cileunyi
memiliki fungsi utama kawasan permukiman, jasa dan perdagangan, industri,
pertanian, dan konservasi. dengan fasilitas pelayanan minimal pendidikan: SD,
 SLTP, SMU, PT/Akademi. Kesehatan: Peningkatan fasilitas, dan sarana pada DTP,
dan pengembangan puskesmas perkotaan pengembangan program pelayanan
kesehatan prefentif, promotif, kuratif, dan rehabilitatif. Terminal tipe C. peribadatan.
Perekonomian: pasar, perdagangan, grosir. Fasilitas rekreasi dan olahraga.
Akomodasi: hotel/penginapan lainnya.
- Pengembangan WP Cileunyi-Rancaekek dengan pusat kota Cileunyi sebagai
kawasan permukiman, perdagangan dan jasa, kawasan industri
- Kawasan rawan bencana gerakan tonah (longsor) secara umum menyebar di
bagian utara dan selatan Kabupaten Bandung, yaitu terdapat di Kecamatan
Rancabati, Pasirjambu, Rancabali, Citeunyi, Citengkrang, Pangatengan, Kertasari,
Cicalengka, Nagreg. Kawasan bencana banjir tertetak di Kecamatan Bojongsoang,
Bateendah, Pameungpeuk, Sotokanjeruk, Majalaya, Cicalengka, Banjaran,
Rancaekek, Dayeuhkolot dan Katapang.

- Terdapat kawasan konservasi budaya dan sejarah di Kabupaten Bandung yang

harus dilindungi adalah sebagai berikut.
1. Rumah adat Cikondang Kecamatan Pangalengan
2. Kampung Mahmud - Kecamatan Margaasih
3. Situs (Candi) Bojong Menje - Kecamatan Rancaekek
- WP Cileunyi-Rancaekek dengan pusat kota Cileunyi meliputi Kecamatan Cileunyi
dan Rancaekek. Fungsi kegiatannya adalah jasa, perdagangan, permukiman serta
industri ramah lingkungan. Arahan pemanfaatan ruangnya adalah : a.
Pengembangan permukiman b. Pengembangan perdagangan grosir c.
Pengembangan industri pada zone-zone industri yang sudah ada (infilling). d.
Pengembangan pertanian
- TOPOGRAFI. Kemiringan lereng atau topografi suatu kawasan akan ikut
berpengaruh terhadap peruntukan lahan seperti sistem perencanaan jaringan jalan,
 sistem pengaliran jaringan drainase dan utilitas lainnya, peletakan bangunan-
bangunan, dan aspek _ visual. Kemiringan lereng maksimum yang diperbolehkan
untuk dikembangkan di Kabupaten Bandung adalah 30%, sedangkan kemiringan
lereng 30% 40To diarahkan sebagai kawasan pembatas (buffer) atau budidaya
terbatas yang berfungsi lindung dan kemiringan lereng >40% diarahkan dan
dipertahankan sebagai kawasan lindung.
- Rencana pengembangan kawasan permukiman di Kab. Bandung hingga tahun
2026 setuas + 31 .029,59 ha ( 17,61 %) dari total luas wilayah Kab. Bandung. Dari
keseluruhan luas kawasan pemukiman tersebut, yang diarahkan untuk
pengembangan pemukiman untuk kawasan perkotaan setuas t 13.936,85 ha dan
pengembangan permukiman di luar kawasan perkotaan seluas t 17.097,74 ha.

-
INFO BERITA
1. Sapan rawan puting beliung (https://jabar.sindonews.com/read/4044/1/rancaekek--
diterjang-puting-beliung-rumah-warga-rusak-1547204469)
2. Sapan rawan banjir setinggi 10-50 cm (https://jabar.tribunnews.com/2019/04/17/warga-
green-sukamanah-residence-rancaekek-harus-berjalan-kaki-menerobos-banjir-untuk-
sampai-ke-tps)

3. Tegalluar merupakan salah satu calon ibu kota Provinsi Jawa Barat
(https://jabar.tribunnews.com/2019/08/29/tegalluar-calon-ibu-kota-provinsi-jawa-barat-
disebut-termasuk-cekungan-bandung-dan-rawan-bencana-ini)
4. Tegal Lega rawan bencana banjir (http://www.prfmnews.com/berita.php?detail=banjir-
kabupaten-bandung-belum-surut-ini-update-terbarunya)

5. Salah satu faktor yang harus diperhatikan dalam pengembangan kawasan Gedebage
termasuk Kawasan Pemerintahan adalah faktor kebencanaan karena dapat menjadi
kendala atau limitasi dalam pengembangannya. Kawasan Gedebage memiliki potensi
terjadinya banjir dan gempa. Adanya potensi bencana banjir di Kawasan Gedebage
disebabkan oleh permukaan tanah yang relatif datar dan memiliki jenis tanah alluvial
sehingga mudah tergerus air dan dapat menyebabkan banjir dengan tingkat sedimentasi
yang tinggi. Untuk kelurahan yang sering terjadi banjir yaitu kelurahan rancabolang dan
cimencrang dengan ketinggian 50 centimeter. Selain itu Kawasan Gedebage juga
termasuk ke dalam wilayah dengan pola dan intensitas hujan rapat serta merupakan titik
 lahan terendah dan merupakan pertemuan beberapa alur sungai dan memiliki daerah
tingkapan air yang luas. Di samping banjir Kawasan Gedebage memiliki potensi bencana
gempa. Hal ini dikarenakan Gedebage (umumnya seluruh Kota Bandung) merupakan
wilayah yang dikelilingi oleh sumber-sumber gempa aktif dengan intensitas relatif tinggi.
Alokasi komponen ruang, khususnya untuk industri, perkantoran dan perdagangan dinilai
masih tersebar tidak teratur dan mengisi ruang kawasan Gedebage secara acak. Hal ini
juga mengakibatkan pola ruang di Gedebage saat ini menjadi tidak jelas dan cenderung
bersampur antar komponen ruang yang ada (mix landuse).
(http://repository.unpas.ac.id/28129/3/BAB%201%20Pendahuluan%20TA
%202%20Feb.pdf)

2. PERHITUNGAN KEBUTUHAN LAHAN TAPAK

Perbandingan luas persil terbagi menjadi 3 tipe luasan persil dengan perbandingan 1:2:3.
- Rumah tipe sedang besar = 3 perbandingannya 600
- Rumah tipe sedang sedang = 2 perbandingannya 400
- Rumah tipe sedang kecil = 1 perbandingannya 200
Dengan minimal rumah berjumlah 500 unit, maka luas persil ketiga tipe rumah sedang
adalah
1. Rumah tipe sedang besar 50 x 600 = 30000
2. Rumah tipe sedang sedang 150 x 400 = 60000
3. Rumah tipe sedang kecil 300 x 200 = 60000
Totalnya berjumlah 150000 → 15 Ha
Untuk luas persil yang dibutuhkan 55% dari 100%, sehingga
100
× 150000 m2 = 272.727, 27 m2 → 27,27 Ha
55
Dalam hal ini karena luas total tapak adalah 27,27 Ha maka dibulatkan menjadi 28 Ha.
Sedangkan untuk utilitas yang dibutuhkan sebesar 40% sehingga
40
28 x = 11,2 Ha
100
Dari hasil perhitungan kebutuhan lahan untuk utilitas sebesar 11,2 Ha. Tetapi luas tapak
keseluruhan sebesar 28 Ha yaitu lahan untuk utilitas dan luas lahan perumahan.

3. PETA LOKASI DAN TOPOGRAFI

Lokasi 1 (Cimenerang, Kec. Gedebage)
Sumber: Google maps, 2019

Lokasi 2 (Tegaluar, Kec. Bojongsoang)

Sumber: Google maps, 2019

Lokasi 3 (Sukamanah, Kec. Rancaekek)

Sumber: Google maps, 2019

4. SCORING DAN HASIL SCORING

Berdasarkan hasil pembuatan sub-kriteria untuk pemilihan lokasi tapak di atas, direduksi
beberapa kriteria yang tidak bisa didapatkan untuk memilih lokasi. Untuk menilai sub-kriteria
tersebut pun dibuat skala pembobotan dengan rentang 1 sampai 3. Masing-masing rentang
tersebut memiliki makna masing-masing sesuai dengan sub-kriterianya. Penjelasan definisi
masing-masing sub-kriteria dan hasil penilaian terhadap ketiga lokasi ditampilkan dalam tabel di
bawah ini.
Tabel Pembobotan Hasil Survei
Lokasi
No. Sub-kriteria Bobot Tegal
Gedebage
Luar Rancaekek

Jauh dari pusat kegiatan 1

Dilewati jalan Kabupaten, dekat dengan

2
1 Strategis pusat kegiatan 2 1 2

Dilewati jalan Provinsi, dekat dengan

3
pusat kegiatan,

Tanah Waqaf 1

2 Pemilik Pemerintah, swasta 2 2 3 2

Individu 3

Tidak beraturan, terpisah oleh jalan 1

Terdapat beberapa sudut, tapi tidak

4 Bentuk 2 3 2 3
terpisah oleh jalan

Teratur 3

Dipotong oleh tegangan tinggi SUTET,

1
jalan, saluran, hambatan lain
5 Pemisah Dipotong oleh jalan saja/saluran saja 2 3 3 3

Tanpa hambatan 3

Tidak sesuai program dan rawan bencana 1

Tidak sesuai program atau rawan

6 Guna Lahan bencana 2 3 3 2

Sesuai program, aman 3

Berbukit 1

7 Topografi Sedikit berkontur 2 3 3 3

Datar 3
8 Sumber Air Mata Air 1 3 2 3

Sumur 2
 PDAM 3

Tidak terdapat fasilitas pendidikan 1

Fasilitas Tedapat salah satu fasilitas pendidikan 2
9 3 3 3
Pendidikan
Terdapat semua jenjang 3

Tidak terdapat fasilitas kesehatan 1

Fasilitas Terdapat puskesmas/klinik 2

10 2 2 2
Kesehatan
Terdapat Rumah Sakit, Puskesmas/klinik,
3
dan bidan

Tidak terdapat fasilitas pertahanan dan

1
keamanan
Pertahanan Terdapat pos pemadam kebakaran/pos
11 dan 2 1 1 2
kamtib
Keamanan
Terdapat pos pemadam kebakaran, pos
3
kamtib

Jauh dari pusat rekreasi 1

12 Rekreasi Terdapat salah satu rekreasi alam/buatan 2 3 1 2

Terdapat rekreasi alam dan buatan 3

Tidak terdapat 1
Fasilitas Terdapat salah satu pasar/modern 2
13 2 2 3
Perdagangan
Terdapat pasar modern dan tradisional 3

Tidak terdapat akses transportasi 1

Terdapat jaringan sirkulasi kendaraan

pribadi dan umum berikut 2
Akses pemberhentiannya
14 2 2 2
Transportasi
Terdapat jaringan sirkulasi, kendaraan
pribadi, dan umum berikut
3
perhentiannya, pedestrian, dan jaringan
parkir

Macet setiap waktu 1

15 Peak Hour 2 3 2
Macet di satu waktu tertentu saja (hanya 2
 sore / hanya pagi/ hanya siang)

Lancar, bebas hambatan di setiap waktu 3

Tidak terdapat akses yang memadai 1

Hanya terdapat jalan lingkungan 2

16 Kondisi Jalan 3 2 3
Terdapat jalan lokal sekunder, lokal
3
sekunder II dan III di sekitar lokasi

Tidak indah/bagus 1

17 View Cukup indah/bagus 2 3 3 3

Indah/bagus 3

Berpolusi tinggi (kendaraan dan pabrik) 1

Kualitas Berpolusi (kendaraan atau pabrik) 2
18 3 2 3
Udara
Segar dan tidak berpolusi 3

Dekat dengan tpa, tps serta lokasi

1
pembakaran sampah
Pencemaran
19 Dekat dengan lokasi pembakaran sampah 2 3 3 3
Bau

Jauh dari sumber bau 3

Sangat bising (frekuensi sering) 1

20 Kebisingan Bising (pada waktu tertentu) 2 2 2 3

Tidak bising 3

Sering hujan dengan intensitas yang

1
tinggi

21 Curah Hujan Sering hujan tapi gerimis atau intensitas 2 3 2 3

tinggi tapi jarang

Curah hujan teratur 3

Total 51 45 52

Pada Tabel Pembobotan Hasil Survei dapat dilihat bahwa tiap lokasi mendapatkan jumlah
nilai yang berbeda dengan nilai tertinggi ada pada Lokasi 1 yaitu Gedebage. Berdasarkan hasil
perhitungan pembobotan tersebut, dapat disimpulkan bahwa lokasi yang dipilih adalah Lokasi 3
yaitu Desa Sukamanah, Rancaekek
5. Dokumentasi

Lokasi 1 (Cimenerang, Kec. Gedebage)

Gambar 1. Lokasi Tapak

Gambar 2. Kondisi Lahan di Seberang Tapak yang disalahgunakan sebagai tempat Pembakaran
Sampah
Sumber: Dokumentasi pribadi, 2019

Gambar 3. Palang Penanda Kepemilikan Tanah

Sumber: Dokumentasi pribadi, 2019

Gambar 4. Sungai di Seberang Lokasi Tapak

Sumber: Dokumentasi pribadi, 2019

Lokasi 2 (Tegaluar, Kec. Bojongsoang)

Gambar 1

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2019

Lokasi 3 (Sukamanah, Kec. Rancaekek)

Gambar 1

Sumber: Dokumentasi pribadi, 2019

Gambar 2
Sumber: Dokumentasi pribadi, 2019