TUGAS​ ​AGRARIA​ ​-​ ​KELOMPOK

Abyan​ ​Fawwaz (2015200085)

Renata​ ​Rominar​ ​Andini (2015200147)
Mulla​ ​Kamara (2015200165)

LEGAL​ ​QUESTION

1. Apakah transaksi jual-beli antara para ahli waris Iwan Saputra yang diwakili oleh Rudi
Saputra dan Ny. Hilda atas Hak Milik tanah dan bangunan yang tengah dibebankan Hak
Tanggungan adalah transaksi jual-beli yang sah, yang mengakibatkan peralihan hak
milik​ ​kepada​ ​pembeli?
2. Apakah​ ​penolakan​ ​yang​ ​dilakukan​ ​oleh​ ​Notaris/PPAT​ ​Hermin,​ ​SH​ ​dapat​ ​dibenarkan
3. Tindakan hukum apa yang dapat dilakukan oleh Andi agar dapat melakukan transaksi
jual-beli​ ​yang​ ​sah​ ​dengan​ ​Fanny?

LEGAL​ ​AUDIT

1. Pasal-pasal terkait sahnya transaksi jual-beli antara Iwan Saputra yang diwakili oleh
Rudi​ ​Saputra​ ​dan​ ​Ny.​ ​Hilda.
a. UUPA​ ​No.​ ​5/1960​ ​Pasal​ ​25
Hak​ ​milik​ ​dapat​ ​dijadikan​ ​jaminan​ ​utang​ ​dengan​ ​dibebani​ ​hak​ ​tanggungan.
b. UU​ ​No.​ ​4/1996​ ​Pasal​ ​7
Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek
tersebut​ ​berada.

2. Pasal-pasal​ ​terkait​ ​tindak​ ​penolakan​ ​yang​ ​dilakukan​ ​oleh​ ​Notaris/PPAT​ ​Hermin,​ ​SH.
a. UUPA​ ​No.​ ​5/1960​ ​Pasal​ ​19​ ​(2)
Pendaftaran​ ​tersebut​ ​dalam​ ​ayat​ ​(1)​ ​pasal​ ​ini​ ​meliputi​ ​:
a.​ ​pengukuran​ ​perpetaan​ ​dan​ ​pembukuan​ ​tanah;
b.​ ​pendaftaran​ ​hak-hak​ ​atas​ ​tanah​ ​dan​ ​peralihan​ ​hak-hak​ ​tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang​ ​kuat.
b. UUPA​ ​No.​ ​5/1960​ ​Pasal​ ​23​ ​(2)
Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat
mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak
tersebut.
c. PP​ ​No.​ ​24/1997​ ​Pasal​ ​23
Untuk​ ​keperluan​ ​pendaftaran​ ​hak:
a.​ ​hak​ ​atas​ ​tanah​ ​baru​ ​dibuktikan​ ​dengan:
 1) penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak
yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian
hak​ ​tersebut​ ​berasal​ ​dari​ ​tanah​ ​Negara​ ​atau​ ​tanah​ ​hak​ ​pengelolaan;
2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak
milik kepada penerima. hak yang bersangkutan apabila mengenai hak
guna​ ​bangunan​ ​dan​ ​hak​ ​pakai​ ​atas​ ​tanah​ ​hak​ ​milik;

3. Pasal-pasal​ ​terkait​ ​tindakan​ ​hukum​ ​yang​ ​dapat​ ​dilakukan​ ​antara​ ​Andi​ ​dengan​ ​Fanny.
a. Pasal​ ​830​ ​KUHPerdata
Pewarisan​ ​hanya​ ​terjadi​ ​karena​ ​kematian.
b. PP​ ​No.​ ​24/1997​ ​Pasal​ ​42​ ​(1)
Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak
yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang
diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat
hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai
pemegang​ ​haknya​ ​dan​ ​surat​ ​tanda​ ​bukti​ ​sebagai​ ​ahli​ ​waris.
c. PP​ ​No.​ ​24/1997​ ​Pasal​ ​51​ ​(1)
Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta
yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang
membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai
pembagian​ ​hak​ ​bersama​ ​tersebut.

LEGAL​ ​OPINION

1. Pada prinsipnya, menurut UUPA No. 5 tahun 1960 Pasal 25 menyebutkan, hak milik dapat
dijadikan jaminan utang sehingga tindakan Iwan Saputra yang mengagunkan tanahnya tidak
melanggar hukum. Jaminan tanah tersebut kemudian dibebani hak tanggungan dan masih
sesuai dengan Pasal 25. Kemudian menurut UU No. 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menurut Pasal 7 hak
tanggungan melekat pada obyek, bukan pada subyeknya. Sehingga tindakan jual-beli tanah
yang dilakukan oleh Rudi Saputra, kuasa dari Alm. Iwan Saputra, dengan Ny. Hilda adalah sah.
Karena hak tanggungan tersebut melekat pada tanahnya dan pada akhirnya dilunaskan oleh
Ny.​ ​Hilda​ ​selaku​ ​pembeli.
Yang salah adalah pembelian tanah tersebut tidak dilakukan dengan pembuatan sertifikat balik
nama sehingga pembelian menjadi tidak sah karena tidak menjadikan tanah tersebut atas nama
Ny.​ ​Hilda.

2. Berdasarkan kasus diatas, tindakan penolakan yang dilakukan Notaris/PPAT Hermin, S.H
terhadap akta jual beli antara Andi dan Fanny dapat dibenarkan karena tidak sesuai dengan
pasal 19 ayat (1) UUPA dan pasal 23 ayat (1) dan (2) UUPA dan syarat-syarat akta jual beli,
yang​ ​terdiri​ ​dari:
1. Pemeriksaan​ ​sertifikat​ ​dan​ ​PBB
2. Persetujuan​ ​suami/istri
3. Komponen​ ​biaya​ ​dalam​ ​Akta​ ​Jual​ ​Beli
4. Balik​ ​nama
Karena faktanya adalah dalam pemeriksaan sertifikat saat proses pembuatan akta jual beli
didapati bahwa belum dilakukanya balik nama oleh pihak Ny. Hilda sehingga akta jual beli tanah
tersebut​ ​masih​ ​atas​ ​nama​ ​pemilik​ ​sebelumnya​ ​(Alm.​ ​Iwan​ ​Saputra)

3.​ ​ ​Dilihat​ ​dari​ ​kasus​ ​dan​ ​legal​ ​auditnya,​ ​maka​ ​tindakan​ ​hukum​ ​yang​ ​dapat​ ​dilakukan​ ​oleh​ ​Andi
dengan​ ​Fanny​ ​adalah​ ​pertama​ ​Andi​ ​harus​ ​menghubungi​ ​anak​ ​Alm.​ ​Iwan​ ​Saputra​ ​untuk
melakukan​ ​pembuatan​ ​surat​ ​kematian,​ ​surat​ ​ini​ ​diperlukan​ ​untuk​ ​meneruskan​ ​didalam
pembuatan​ ​akta​ ​kematian,​ ​dan​ ​surat​ ​keterangan​ ​ahli​ ​waris,​ ​surat​ ​ini​ ​bisa​ ​dikeluarkan​ ​oleh
pengadilan​ ​Agama​ ​yang​ ​berkaitan​ ​dengan​ ​siapa-siapa​ ​saja​ ​yang​ ​berhak​ ​untuk​ ​mendapatkan
warisan​ ​tersebut.​ ​Surat​ ​ini​ ​penting​ ​karena​ ​berkaitan​ ​dengan​ ​siapa​ ​saja​ ​yang​ ​wajib​ ​menanda
tangani​ ​proses​ ​AJB​ ​dengan​ ​surat​ ​tanah​ ​yang​ ​diwariskan​ ​oleh​ ​orang​ ​tua​ ​tersebut.

Kedua,jika​ ​langkah​ ​pertama​ ​sudah​ ​selesai​ ​maka​ ​tanah​ ​tersebut​ ​sudah​ ​sah​ ​menjadi​ ​milik​ ​Hilda.
setelah​ ​masalah​ ​dari​ ​keluarga​ ​Alm.​ ​Iwan​ ​Saputra​ ​sudah​ ​selesai,​ ​selanjutnya​ ​karena​ ​sodara
Andi​ ​merupakan​ ​anak​ ​tunggal​ ​dari​ ​ibu​ ​Hilda,​ ​maka​ ​Andi​ ​dapat​ ​melakukan​ ​2​ ​hal,​ ​yaitu​ ​bisa
membalik​ ​nama​ ​untuk​ ​hak​ ​atas​ ​tanah​ ​menjadi​ ​nama​ ​Andi,​ ​atau​ ​melakukan​ ​seperti​ ​langkah
pertama,​ ​yaitu​ ​membuat​ ​surat​ ​kematian,​ ​dan​ ​membuat​ ​surat​ ​keterangan​ ​ahli​ ​waris.​ ​Setelah
kedua​ ​hal​ ​itu​ ​selesai​ ​di​ ​jalankan,​ ​maka​ ​proses​ ​jual​ ​beli​ ​untuk​ ​tanah​ ​tersebut​ ​dapat​ ​di
laksanakan