Acta C omita s (2016) 2 : 196 – 207

I S S N : 2 5 0 2 -8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 -7 5 7 3

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI BANK TERKAIT PERJANJIAN KREDIT KEPEMILIKAN

RUMAH DENGAN PENGIKATAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
DISERTAI PERJANJIAN BUY BACK GUARANTEE DI KOTA DENPASAR

I Nyoman G e de Par amar tha*, Dr . Ni Ke tut S up asti Dar mawan,

SH . , MH um. , LLM *, I Nyoman S umar di k a SH ., M . K n, *
Ma gi st er Ken ot ar i at an Un i ver si t a s Uda ya n a
E -m a il : par am ar tha _33@ ya h oo. c om
ABST RACT

L EGAL P ROT ECT ION FOR BANKS ASSOCIAT ED AGR EEM ENT O F H OME
OWN ERSH IP CRED IT WIT H P OWER OF AT T ORNEY O F IMP OS ING L IABIL IT Y
RIGH T S ACCOMP ANIEDB UY BACK GUARANT EE AGR EEM ENT IN D ENP ASAR

Home o wne r shi p c re di t f ac i l i i ti e s are v e ry muc h ne e de d by t he pe ople who hav e

l o w and me di um buy i ng po we r. In t he ory , as se t f ort h i n A rt i c l e 1, paragraph (2 ) of
t he R e gul at i on of t he St at e Mi ni st e r of A grari an Se rv i c e s/ He ad of Nat i onal B ody f or
Land A f f ai rs (B PN) No. 4 of 1996, wi t h t he bindi ng of SKMHT i s onl y grant e d t o
se c ure c e rt ai n c re di t s ,i . e. t o f i nanc e simpl e owne r shi p , mode st home s,
c ondomi ni ums wi t h l and are a of 200m2 and t he bui l di ng has not more t han 70m2. In
prac t i c e many home o wne rshi p c re di t f ac i l i ti e s are grant e d t o buy a house wi t h a
l and are a of more t han st at e d by t he prov i si on a bov e . Probl e ms al so oc c urs wi t h t he
prov i si ons of A rt ic l e 15 paragraph (1) of UUHT whi c h re qui re SKMHT re gardi ng
l and ri ght s whi c h are al re ady re gi st re d, SKMHT must be f ol l owe d by t he mak i ng of
A PHT as l at e as 1 (one ) mont h. R i ght s t o l and t hat has not be e n re gi st e re d, shoul d be
f ol l owe d by c re a t i ng A PHT as l at e as 3(t hre e ) m ont hs af t e r t he SKMHT i s grant e d i n
ac c ordanc e wi t h A rt i c le 15 of UUHT paragraph (2 ). Ho we v e r, i n grant i ng Home
o wne rshi p c re di t , t he prov i si on appl i e d i s A rt ic le 1, paragraph (2 ) of t he R e gul at i on
of t he St at e Mi ni st e r of A g rari an Se rv i ce s/ He ad of Nat i on B ody f or Land A f f ai rs
(B PN ) No. 4 of 1996 c onf i rmi ng t hat SKMHT i s not mandat ory unt il t he e nd of t he
pri nc i pal agre e me nt. The pri nc i ple i ssue i n t hi s st udy i s t he f ac t ors t hat c ause t he
de v e l ope r de f aul t s on t he SKMHT agre e m e nt c ompl e t e d wi t h buy bac k guarant e e and
t he e f f ort s made by a bank i f a de v e l ope r de faul t s on y he agre e me nt of buy bac k
guarant e e .
Ty pe of re se arc h use d i n t hi s t he si s was e mpi ri c al l e gal re se arc h, whi c h
de part e d f rom t he gap bet we e n Gov e rnme nt R egul at i on St ate Mi ni ste r of A grari an
Se rv i c e s/ He ad of Nat i on B ody f or Land A f f airs (B PN ) No. 4 of 1996, and t he
pre v ai l i ng re al i ty . The A pproac h use d was a qual i t at iv e approac h. Pri mary dat a
c ol l ec t i on t ec hni que wa s c onduc t e d usi ng t he met hod of t ak i ng sa mpl e i nt e rv ie w wi t h
t he Non -R andom Sampl i ng; se c ondary dat a c ol l ec t i on wa s done t hrough t he
t e c hni que of doc ume nt ary st udi e s and t e rt i ary l e gal mat e ri al s i n t he f orm of
di c t i onari e s and e nc y c l ope di as.
The re sul t s sho we d t hat t he f ac t ors t hat c ause d t he de v e l ope r de f aul t s on t he
agre e me nt of SKMHT e qui ppe d wi t h buy bac k guarant e e are i nte rnal and e x te rnal
f ac t ors. The i nt e rnal f ac t or i s t he mi ssue of c r e di t f ac il i t ie s and bad c harac t e r of
de v e l ope rs. E x te rnal f ac t ors t hat mak e e c onomi c re c e ssi on are t hat t he bank i nt e re st
rat e j ump dramat i c al l y, as a re sul t many de bi tors are unabl e t o pay l oans. E f f ort s
made by t he bank i f a de v e l ope r de f ault s on t he agre e me nt of buy bac k guarant ee c an
be an ef f ort i n l i ti gat i on and non -l i ti gat i on paths. The be st sol uti on f or c re di t ors i s
t hrough non -l i t i gat i on pat hs.

Keywords: Power of Attorney Imposing Liability Rights (SKMHT), Home Ownership Credit (KPR),
Providing Mortgage Deed (APHT)

PENDAH ULU AN di m a ksud da la m pen el i ti an ini a dal ah

1. 1 Latar B el ak ang pr ogr am pem er in t ah ya n g di ken a l
Fa si l i t a s KPR sa n ga t di but uh kan den gan i st il ah Fa sil i t a s Li kui di t a s
ol eh m a s ya r a ka t ya n g ber da ya bel i Pem bi a ya a n Per um ahan , ya n g di a t ur di
r en dah dan m en en gah . KPR ya n g da l a m Pera t ur an Ment er i Negar a

Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 196

Per um ah an Ra k ya t Nom or 14 T ah un SKM HT t er se but di ber i kan sesua i
2010 t en t an g Pen ga da an Per umah an ket en t uan Pa sa l 15 UUHT a ya t (2).
Mel a l ui Kr edi t / Pem bi a ya a n Pem i l i kan Den ga n pem ber i an Ha k T a n ggun gan
Rum a h Seja h t er a Den gan Dukun gan m el a l ui pen da ft ar an APHT m a ka a ka n
Ba n t uan Fa sil i t a s Li kui di t a s t er bi t ser t i fi ka t Ha k Tan ggun gan ya n g
Pem bi a ya a n Per um ahan (sel a n jutn ya m em i l i ki kekua t an eksekut or i a l
di se but Per a t uran Men per a 14/ 2010) se ba gi m a na ket en t uan Pa sal 14 a ya t
Se ca r a t eor i se ba ga i m an a di at ur (3) UUHT .
ol eh Pa sa l 1 a ya t (2) Per a t ur an T et a pi dal a m h a l pem ber i a n KPR,
Men t er i Nega r a Agr ar ia / Kepa l a BPN ket en t uan ya n g di ber l a kukan a dal ah
No. 4 t a h un 1996, KPR den ga n Pa sa l 1 a ya t (2) P er a t ur an Men t er i
pen gi ka tan SKM HT h an ya di ber i kan Nega r a Agr ar ia / Kepa l a BPN No. 4
un t uk m en ja m in kr edi t -kr edi t seba ga i t ah un 1996 ya n g m en et a pkan SKM HT
ber i kut : t i da k wa ji b di i kut i ol eh pem bua t an
a. Kredit untuk membiayai pemilikan rumah AP HT sa m pa i den gan ber a khirn ya
sederhana, rumah sederhana, rumah susun per ja n ji an pok ok. Per m a sa lah an
dengan luas tanah 200 m2 dan luas m un cul a pa bi l a dev e l ope r wa n pr est a si
bangunan tidak lebih dari 70 m2. t erh a da p per jan ji an buy bac k
b. Kredit untuk kepemilikan kapling siap gurant e e , ma ka pih a k ba n k a kan
bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 kesul i t a n m en da pat kan kem ba l i h a k -
sampai dengan 72 m2 dan kredit untuk h a kn ya , seka l i pun pih a k ban k t el ah
membiayai pembangunannya. m em i nt a ja min an la in ber upa tan ah
c. Kredit yang diberikan untuk pemugaran atau da n ba n gun an kepa da de v el ope r.
perbaikan rumah seperti yang dimaksud 1. 2 Rumusa n M asal ah
huruf a dan b. Den ga n ur ai an l at ar bel a ka n g di a t a s
Pa da pra kt ekn ya ba n ya k fa si l i t a s m a ka r um usan ma sa l ah ya n g di ka ji
KP R di ber i kan per ba n kan un t uk da l a m pen el i ti an in i a da lah :
m em bel i r um ah den gan l ua s tan ah 1. Faktor-faktor yang menyebabkan developer
l ebi h da r i 200 m2 den gan l ua s wanprestasi dalam pengikatan SKMHT
ba n gunan l ebi h dar i 70 m 2. Sel a in i t u yang dilengkapi perjanjian buyback
t er ja di per m a sa lah an da la m ka it an guarantee?
den gan ket en t uan da la m UUHT ya n g 2. Apakah upaya yang ditempuh oleh bank
m en gh ar uskan SKMHT di i kut i apabila developer wanprestasi terhadap
pem bua t a n APHT . Pa sa l 15 a ya t (1) perjanjian buy back guarantee?
UUHT m en ghar uskan SKM HT 1.3 Tujuan Penelitian
m en gen ai h a k at a s t anah ya n g suda h T ujua n pen el i t i an in i di l a kukan
t er da ft a r dii kut i den gan pem bua t an un t uk m en ca pa i t ujuan ya n g ber si fa t
AP HT sel a m ba t -l a m ba t n ya 1 (sa t u) um um dan t ujua n ya n g ber si fa t
bul a n . Seda n gkan un t uk h a k a ta s t an ah kh usus.
ya n g bel um t er da ft ar , SKMHT h ar us
di i kut i pem bua t an APHT s el a m ba t -
l a m ba tn ya 3 (t i ga ) bul a n sesuda h

Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 197

1.4 Manfaat Penelitian den gan “n i la i pem ega n g saha m”
Da l a m set i a p pen el i t i an h ar us a da l ah n i la i sa ha m ya n g di m i l i ki
da pa t m em ber i kan Man fa a t T eor i t i s pa ra pem egan g sah am .
ya i t u da pa t m en gem ban gkan i lm u 1.5.2 Konsep
h ukum bi dan g ken ot a r ia t an. Man fa a a t 1. Bank adalah badan usaha yang menghimpun
pr a kt i s m em ber i k on tr i busi ba gi dana dari masyarakat dalam bentuk
Kr edi t or , Debi t or da n Devel op er simpanan dan menyalurkannya kepada
da l a m pel a ksa an KPR masyarakat dalam bentuk kredit dan atau
1.5 Landasan Teoritis bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
1.5.1 Teori meningkatkan taraf hidup orang banyak.
a. Teori Perjanjian 2. Bank Umum adalah Bank yang
Teori Perjanjian adalah Teori Perjanjian melaksanakan kegiatan usahanya secara
menurut Mariam Darus Badrulzaman. Pada konvensional dan atau berdasarkan prinsip
intinya teori itu berpendapat bahwa perjanjian syariah yang dalam kegiatannya
mengandung asas kekuatan mengikat. memberikan jasa lalu lintas pembayaran.

b. Teori Stakeholder 3. Kredit Pemilikan Perumahan (KPR)

Teori Stakeholder menurut Eddie Sius Riyadi program pemerintah dalam pengadaan

berpendapat bahwa kepentingan didasarkan perumahan melalui kredit/pembiayaan

pada pemahaman bahwa melampaui para pemilikan rumah sejahtera dengan dukungan

pemegang saham, terdapat beberapa agen bantuan fasilitas likuiditas pembiayaan

dengan sebuah kepentingan dalam tindakan perumahan.

dan keputusan perusahaan.1 4. Surat Kuasa Memberi Hak Tanggungan

(SKMHT) dalam Penjelasan Pasal 15 ayat
c. Teori Shareholder
(1) UUHT, yaitu surat kuasa memberikan
T eor i share hol de r ya n g di gun a kan
hak tanggungan yang merupakan perbuatan
da l a m pen el i ti an in i a dal ah m en ur ut
hukum membebankan Hak Tanggungan,
Ga i l Hen der son ya n g m en ga t a kan “In
tetapi tidak memuat hak untuk
e sse nc e , t he share hol de r pri mac y
menggantikan penerima kuasa melalui
pri nc i pl e hol ds t hat t he sole dut y of
pengalihan.
c orporat e di re c t ors i s t o max i mi ze
5. Hak Tanggungan (HT) dalam Pasal 1 ayat
share hol de r v al ue ”. (“T e or i
(1) UUHT menjelaskan definisi Hak
Share hol de r pa da pr in si pn ya
Tanggungan, yaitu:
ber pen da pat ba h wa sa t u -sa t un ya
Ha k T a n ggun gan a da l ah hak
t uga s dar i pen gel ol a per usah aan
ja m i nan ya n g di be ba n kan pa da h a k
a da l ah m em a ksim a l kan ni l ai
a t a s t anah seba ga i m an a di m a ksud
pem ega n g sa ha m ). 2 Ya n g di m a ksud
da l a m Un dan g-Un dan g No. 5 T a h un
1 1960 t en t an g Pera t ur an Da sar
Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan
Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Pok ok - P ok ok Agr a r ia ber i kut a t a u
Perusahaan : Dari Pemegang Saham (share
holder) ke Pemangku Kepentingan (stake E n vir on m ent a l Per for m an ce” , A t h esi s
holder), Jurnal Ginitas, Volume V Nomor II, subm i t t ed i n con for m i t y wi t h th e
hal. 69 r equir em en t s for t h e degr ee of Ma st er
2
Ga i l Hen der son , 2009, “T h e of La ws Gr a dua t e depa r tm en t of t h e
Possi bl e Im pa ct of E n l i ght en ed Shar e Fa cul t y of La w Un i ver si t y of T or on t o,
Hol d er Va l ue on Cor por at i on pa ge. 18
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 198
 t i da k ber i kut ben da -ben da l ain ya n g Hak Tanggungan semata-mata.4 Pembuatan
m er upa kan sa t u -kesa t uan den gan SKMHT bisa ditugaskan kepada PPAT atau
t an ah i t u unt uk pel una san h ut an g notaris yang keberadaannya dalam wilayah
t er t en t u, ya n g m em ber i kan kecamatan.
keduduka n ya n g di uta m a kan kepa da 1.6 Metode Penelitian
kr edi t ur t ern t u t erh a da p kr edi t ur - 1.6.1 Jenis Penelitian
kr edi t ur la inn ya . Jenis penelitian yang digunakan adalah
6. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) penelitian hukum empiris yang berangkat dari
Menurut Pasal 1 angka (5) UUHT APHT kesenjangan antara das solen dan das sein.
adalah akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta 1.6.2 Sifat Penelitian
Tanah) yang berisi pemberian Hak Penelitian ini bersifat yuridis-empiris.
Tanggungan kepada kreditor tertentu Penelitian ini sifatnya deskriptif yang artinya
sebagai jaminan untuk pelunasan menggambarkan sifat-sifat individu, keadaan,
piutangnya. gejala atau kelompok tertentu, menentukan
7. Pengembang (developer) yaitu Badan usaha penyebaran suatu gejala untuk menentukan ada-
yang berbentuk badan hukum, yang tidaknya hubungan antara satu gejala dengan
berusaha dalam bidang pembangunan gejala lainnya dalam masyarakat.
perumahan. 1.6.3 Data dan Sumber Data
8. Buy Back Guarantee adalah penyelesaian Dalam penelitian hukum empiris data
total outstanding kredit debitur oleh dapat dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu data
developer. primer dan data sekunder
9. Lokasi Penelitian, luas Wilayah Kota 1.6.4 Teknik Pengumpulan Data
Denpasar 127,98 Ha yang merupakan 2,27 Pen el i t i an ini m en ggun a kan
persen dari luas seluruh Pulau Bali. Jumlah be ber a pa t ekn i k un t uk m en gum pul kan
penduduk Kota Denpasar berdasarkan da t a , ya i t u T ekn i k St udi Dokum en dan
Sensus Penduduk 2010 adalah 788.589 jiwa. T ekn i k Wa wa n car a (i nt e rv i e w)
Kota Denpasar merupakan pusat 1.6.4 Teknik Penentuan Sampel Penelitian
perdagangan Provinsi Bali. Teknik penentuan sampel yang digunakan
1.5.3 Pandangan Para Sarjana dalam penelitian ini adalah teknik non
Pendapat Adrian Sutedi menjelaskan probability sampling.
bahwa KPR adalah kredit yang diberikan bank 1. 6. 6 Tek ni k Pe ngol ahan dan
kepada debitor untuk digunakan membeli atau Anal i si s Data
membayar sebuah rumah tinggal dengan Data dikumpulkan, diolah dan dianalisa
tanahnya guna dimiliki atau dihuni, debitor berdasarkan dengan menggunakan teknik
menggunakan jaminan rumah dan tanah yang pengolahan data secara kualitatif, yaitu memilih
3
dibeli dengan fasilitas kredit dari bank. data yang kualitasnya dapat memenuhi jawaban
Menurut Kartini Muljadi, SKMHT adalah dari permasalahan, dan data disusun secara
surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya sistematis sehingga memperoleh kesimpulan.
terbatas untuk memberikan atau membebankan

4
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,
3
Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada
Tanggungan, Sinar Grafika,Jakarta, hal. l96. Group, Jakarta, Hal. 192.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 199
 B AB II 2.1.2 Pengertian dan Dasar Hukum
TINJAUA N UM UM TENTANG Kredit Pemilikan Rumah
K REDIT K EPEM ILIK AN RUM AH , KP R m er upa kan sa lah sa t u jen i s
B ANK , SURAT K UASA kr edi t usah a keci l (KUK) se ba ga i m an a
M EMB EB ANK AN H AK di t en t ukan ol eh Ba n k In don esi a .
TANG G UNG AN, B ANK DAN BUY Da l a m Sura t Keput usa n Dir eksi Ba n k
BACK GUARANT EE In don esi a No. 26/ 24/ KE P/ DI R t a n gga l
29 Mei 1993 da l a m pa sa l 2 di a t ur
2.1 Tinjauan Umum Tentang Kredit ba h wa sa l a h sa t u jen i s Kr edi t Usa h a
Kepemilikan Rumah Ke ci l (K UK) a da l a h kr edi t pem i li kan
2.1.1 Pengertian dan Dasar Hukum Bank r umah ya n g di ber i kan un t uk
dan Kredit pen ga da an per um ah an.
Men ur ut ket en t uan Pa sal 1 an gka 2.1.3 Asas dan Syarat sahnya Perjanjian
2 Un da n g -Un dan g No. 7 T ah un 1992 Kredit Kepemilikan Rumah
ya n g t el ah di uba h den gan Un dan g - Se ba ga i m an a t el ah di sebut ka n di
un dan g No. 10 T a h un 1998 T ent an g atas ba h wa dar i pen gert i an ya n g
Per ba n kan (sel a n jut n ya di se but UU t er ca nt um Pa sal 1 a ya t (11) UU
Per ba n kan ) “Ba n k a da l ah ba da n usah a Per ba n kan da pa t di ket ah ui ba h wa
ya n g m en gh im pun dan a dar i kr edi t m er upa kan per jan ji an
m a s ya r a kat da l am ben t uk si m pan an m em i n ja m uan g an tar a ban k seba ga i
da n m en ya l ur kann ya k epa d a kr edi t or dan n a sa ba hn ya . Per ja n ji an
m a s ya r a kat dal a m ben t uk kr edi t dan ber da sar kan Pa sa l 1313 KU HP er da t a
atau ben t uk -ben t uk l a i nn ya da l a m per ja n ji an a da lah “Sua t u per bua t a n
r an gka m en in gka t kan tar a f h i dup den gan man a sa t u oran g at a u l ebi h
r a kya t ba n ya k” . m en gi kat kan dirin ya t er h a da p sa t u
Men ur ut ket en t uan Pa sa l 5 a ya t or a n g l a in a t a u l ebi h . ” Dar i ber ba gi
(1) UU Per ba n ka n, t er da pat dua jen i s a sa s h ukum ya n g t er da pa t da l am
ba n k, ya i t u Ba n k um um dan Ban k h ukum kon tra k t er da pa t em pa t a sa s
Per kr edi t an Ra k ya t (BP R). De fi n i si ya n g di an gga p seba ga i sa ka gur u
kr edi t seca r a for m a l t er da pat da l am h ukum kon tr a k, ya i t u:
Pa sa l 1 a n gka 11 UU Per ba n ka n ya i t u 1. Asas kebebasan berkontrak
“P en yedi a a n uan g a ta u t a gihan ya n g 2. Asas konsesualisme
da pa t di per sa m a kan den gan i t u, 3. Asas pacta sunt servanda
ber da sar kan per set ujua n at a u 4. Asas itikad baik5
kes epa ka t an pin ja m -m em in ja m an tar a 2.1.4 Mekanisme Pemberian Kredit
Ba n k den gan pih a k la in , ya n g Kepemilikan Rumah
m ewa ji bka n pih a k pem in ja m, u n t uk Meka n i sm e pem ber i an kr edi t
m el un a si ut an gn ya set el a h jan gka m er upa kan sua t u r an gka i an kegi at an
wa kt u t er t en t u den gan pem ber i an ya n g di l a kukan ol eh ba n k ya n g di
bun ga ” .
5
Agus Yudha Hernoko, 2010, Hukum
Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam
Kontrak Komersial, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta, hal. 107
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 200
m ul a i dar i na sa ba h m en ga jukan dari ketentuan Pasal 1319 KUHPerdata tersebut
fa si l i t a s kr edi t sa m pai den gan kr edi t diatas maka diakui 2 (dua) macam perjanjian
t er sebut di n ya t a kan sel esa i ol eh ba n k. dalam Hukum Perjanjian yaitu Perjanjian
2. 2. Ti njauan U mum Te nta ng S ur at Nominaat dan Perjanjian Innominaat”.6
K uasa M e mbe ba nk an H ak 2.3.2 Pengertian dan Dasar Hukum
Tangg ungan Perjanjian Buy Back Guarantee
2. 2. 1. Pe nge r ti an dan Dasar H uk um Perjanjian buy back guarantee dituangkan
S ur at K ua sa M e mbe r i H ak dalam bentuk akta Notaris berupa akta buy back
Tangg ungan guarantee . Akta ini ditandatangani oleh
SKM HT a da l ah sur a t a t a u a kta penjamin pada saat perjanjian kredit dan
ya n g ber i si kan pem ber i a n kua sa ol eh perjanjian pengikatan jaminan dilakukan antara
Pem ber i Agun an / Pem i li k Tan ah penjamin dengan kreditor, berikut akta-akta
(Pem ber i Kua sa ) kepa da Pih a k accesoir lainnya yang dijumpai dalam
Pen er i m a Kua sa un t uk m ewa ki l i perjanjian penjaminan kredit di perbankan.
Pem ber i Kua sa gun a m el a kukan Akta jaminan tersebut dalam hal ini bukan
pem ber i an Ha k T a n ggun gan kepa da sebagai penjamin utang debitor, tetapi selaku
kr edi t or atas t anah mi l i k Pem ber i penjamin untuk membeli kembali
Kua sa . SKM HT wa ji b b er ben t uk a kt a barang/benda jaminan debitor dalam hal terjadi
ot en t i k m a ka pem bua t a n SKM HT wanprestasi. Penjamin di sini adalah pihak
di t uga skan kepa da Not a r i s dan PPAT developer.
sel a ku peja ba t um um ya n g di ber i 2. 3. 3 Ke dud uk an B ank dal am
we wen an g un t uk m em bua t a kt a Pe r janji an Buy Bac k Guarant e e
ot en t i k. Men ur ut Kepa l a Seksi Kr edi t
2. 2. 2 Pe mbe r i an SK M H T dan H ak Ba n k BNI Ren on , Ba pa k I. B Ra i
Tangg ungan Pada Pe r janji an Adn ya n a da l am wa wa n ca r a pa da
K r e di tKe pe mi l i k an Rumah Ka m i s 10 Apr i l 2014 dan KPR Ma n dir i
Dalam KPR debitur memberikan jaminan offi c er Ba n k Man dir i Ca ba n g
berupa rumah dan tanah yang dibeli dengan Den pa sa r, Ba pa k I Put u T am i art a
fasilitas kredit dari bank. Bank sebagai pemberi da l a m wa wa n ca ra Sel a sa 8 Apr i l 2014 ,
kredit hanya memegang SKMHT, karena hak keduduka n ba n k da la m per jan ji an buy
atas tanah yang dijaminkan dalam perjanjian bac k guarant e e a da l ah seba ga i
KPR tersebut belum atas nama pemberi hak pen yedi a fa si l i t a s KPR ya n g di Ba n k
tanggungan akibat sertipikat masih merupakan BNI di s e but s e ba ga i BNI Gr i ya da n di
sertipikat induk, belum dipecah secara Ba n k Man dir i di sebut KP R Ma n dir i.
individual. 2. 3. 4 K e dud uk an De ve l ope r dal am
2.3 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Pe r janji an Buy Bac k
BuyBack Guarantee Guarant e e
2.3.1 Pengertian Jenis-jenis Perjanjian Men ur ut Kepa l a Seksi Kr edi t
dalam KUHPerdata Ba n k BNI Ren on , Ba pa k I. B Ra i
KUHPerdata mengenal berbagi jenis 6
Sa l i m HS. , 2005, Per kem ba n gan
perjanjian, salah satunya adalah perjanjian Hukum K on t r a k Innomi naat di
In don esi a (cet . III), Sina r Gr a fi ka ,
bernama dan tak bernama, yang dapat dilihat
Ja ka rt a , 2005, h al . 6 (sel a n jutn ya
di se but Sa l i n H. S II)
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 201
Adn ya n a da l am keduduka n devel op er operasional yang memuat segala hak dan
sel a ku pen ja m in da la m per ja n ji an buy kewajiban para pihak. (wawancara pada Kamis
bac k gurant e e san ga t pent in g kar en a 10 April 2014)
ja m i nan ya n g di ber i ka n pen ja m in 3.2 Hak dan Kewajiban Bank dan Developer
t er sebut m er upa ka n ba gi an t er pent in g Dalam Perjanjian Buy Back Guarantee
da ri fa si l i t a s KPR Ba n k BNI ya n g Dalam perjanjian buy back guarantee
di se but BNI Gr i ya . T an pa a dan ya kewajiban pihak tidak disebutkan secara jelas.
ja m i nan t er sebut per ja n ji a n fa si l i t a s Namun sekalipun demikian kewajiban pihak
BNI Gr i ya t i da k di bua t da n bank dalam perjanjian tersebut tentu saja adalah
di t an da tan gan i. (wa wa n ca r a pa da menyediakan kredit dalam bentuk dan jumlah
Ka m i s 10 Apr i l 2014) yang telah disepakti dalam perjanjian kerjasama
yang sebelumnya telah ditandatangani oleh
B AB III developer dan bank. Sementara itu kewajiban
FAKTOR-FAKTOR YANG developer selaku penjamin menyangkut
MENYEBABKAN DEVELOPER beberapa hal; yaitu
WANPRESTASI DALAM PENGIKATAN 1. Menjamin kewajiban debitor kepada bank
SKMHT YANG DISERTAI PERJANJIAN dengan cara membeli kembali rumah yang
BUY BACK GUARANTEE telah dibeli debitor kepada penjamin
(developer) dengan menggunakan fasilitas
3.1 Hubungan Hukum Bank dan Developer KPR dari bank.
dalam Kredit Kepemilikan Rumah 2. Penjamin wajib mengikatkan diri untuk
Menurut KPR Mandiri officer Bank menjamin kewajiban debitor pada bank
Mandiri Cabang Denpasar, bapak I Putu dalam kondisi:
Tamiarta, hubungan hukum antara bank dan a. Penjamin belum menyelesaikan
developer dituangkan dalam bentuk perjanjian pembangunan rumah atau
kerjasama yang dibuat dengan akta tertulis di b. Penjamin belum menyerahkan kepada
bawah tangan yang ditandatangani di atas bank dokumen asli, yaitu;
meterai. Isi perjanjian kerjasama disesuaikan - Sertipikat Hak Atas Tanah yang
dengan keadaan status tanah dan bangunan, terdaftar atas nama debitor atau
kelengkapan dokumen, reputasi developer, dan suami/istri atau anak debitor yang
sebagainya. Jika status jaminan masih dalam merupakan hasil pemecahan atas
bentuk Sertipikat induk maka dalam Perjanjian Sertipikat Induk, IMB atas satuan
kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang rumah, Akta jual beli (AJB) dan Akta
harus dilaksanakan sampai pemecahan Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
sertipikat atas nama debitor, serta AJB dan dan sertipikat Hak Tanggungan.
APHT, ditandatangani oleh debitur.(wawancara 3. Pembayaran pembeli rumah oleh penjamin
pada Kamis 10 April 2014). harus berikut bunga tertunggak, denda
Menurut bapak I.B Rai Adnyana, pihak keterlambatan dan seluruh biaya-biaya yang
bank setelah bekerjasama dengan developer timbul sehubungan dengan kewajiban
akan memudahkan dalam penyaluran KPR. angsuran.
Hubungan antara bank dengan developer 4. Penjamin bertanggungjawab sepenuhnya dan
dituangkan dalam suatu perjanjian kerjasama bank dibebaskan dari segala akibat yang

Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 202

 timbul dalam segala hal yang berhubungan kemungkiann terjadinya resesi atau depresi
dengan debitor dalam kaitannya dengan ekonomi sehingga suku bank melonjak drastis
pembelian kembali rumah yang dibeli seperti kedaan tahun 1998.
debitor. 3.4 Akibat Hukum Developer Wanprestasi
5. Penjamin dengan ini memberi hak dan Terhadap Perjanjian Buy Back
wewenang serta kuasa kepada bank untuk Guarantee
setiap saat membebani rekening atas nama Da l a m kl a usul a a kt a buy back
penjamin pada bank untuk memenuhi guarant e e ya n g t el a h di pa par kan
jaminan yang diberikan berdasarkan di a t a s, di at ur ba h wa pen ja min an
perjanjian buy back guarantee ini, kuasa ber l a ku da l am wa kt u 7 (t ujuh ) har i
mana tidak dapat ditarik kembali dibatalkan ker ja t erh i t un g seja k per in ga tan ket i ga
atau tidak akan berakhir oleh sebab apapun. di ber i ka n kepa da debi t or ol eh kr edi t or
3.3. Wanprestasi dan Faktor-Fakor da n debi t or t er sebut bel um m el a kukan
Penyebab Developer Wanprestasi pem ba ya r an m a ka pen ja m in h ar us
Terhadap Perjanjian Buy Back m el a ksa na kan buy back guarant e e .
Guarantee Pen ja m i n t an pa s ya r a t har us m em bel i
Mengenai pelaksanaan perjanjian buy back kem ba l i t an ah dan ban gun an ya n g
guarantee dalam pemberian fasilitas KPR m en ja di a gunan debi t or . Bi l a man a
Mandiri dan BNI Griya, menurut KPR Mandiri da l a m wa kt u ya n g di t en t ukan di a t a s
officer Bank Mandiri Cabang Denpasar, bapak I pen ja m in ma si h bel um m em bel i
Putu Tamiarta dalam wawancara Selasa 8 April kem ba l i t a n ah dan ba n gun an ber a rt i
2014 mengaku, Bank Mandiri belum pernah pen ja m in t el ah wa n pr est a si dan da l am
mengalami kondisi wanprestasi oleh developer kea da a n dem i ki an pen ja min t et a p
dalam perjanjian buy back guarantee. Hal h ar us m el a ksan a kan buy bac k
7
senada diungkapkan Kepala Seksi Kredit Bank guarant e e .
BNI Renon, I.B Rai Adnyana dalam wawancara
pada Kamis 10 April 2014.
Faktor-faktor internal adalah adanya
penyalahgunaan fasilitas KPR oleh developer,
yaitu karakter developer yang tidak baik,
sehingga tidak dapat memenuhi kualitas rumah
yang dijanjikan sehingga debitor tidak mau
membayar, maka terjadilah keadaan debitor
wanprestasi. developer tidak mau membeli
kembali rumah yang telah dibeli debitor dengan
fasilitas KPR karena jumlah debitor yang
menolak membayar atau mengangsur rumah
yang dibeli dari developer tersebut sangat
banyak.
7
Ar i a din, Na ja m udin , 2012,
Sementara itu faktor penyebab eksternal
“Asp ek Gukum Akt a B uy B ac k
yang membuat developer wanprestasi terhadap Guarant e e , dan Im pl i ka sin ya Ba gi
Lem ba ga Per ba n ka n” , Jurna l
perjanjian buy back guarantee adalah
Pen el i t i an Hukum V ol um e 1 T a n gga l 3
Mei
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 203
 BAB IV Sengketa.8 Menurut Pasal 1 angka 10 Undang-
UPAY A H UK UM Y ANG DITEM PUH undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbritase
B ANK DALAM H AL DEVEL OP ER dan Alternatif Penyelesaian Sengketa
WANPREST ASI TERH ADA P (selanjutnya disebut UU Arbitrase dan APS)
PERJANJ IAN BUY BACK GUARANT EE “Alternatif Penyelesaian Sengketa adalah
lembaga penyelesaian sengketa atau beda
4.1 Upaya Hukum Dalam Hal Developer pendapat melalui prosedur yang disepakati para
Wanprestasi Terhadap Perjanjian Buy pihak, penyelesaian di luar pengadilan dengan
Back Guarantee konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau
Da l a m per ja n ji an buy back penilaian ahli”.
guarant e e t er da pa t kl a usul ya n g 4.3 Efektifitas Penyelesaian Sengketa
m en ga t ur ma sa l ah pen yel esa i a n Melalui Ligitasi dan Non Ligitasi
per sel i si h an m a ka para piha k sepa ka t Menurut Agus Yudha Hernoko
m en yel e sa i a kan m el a l ui ja l ur penyelesaian sengketa perlu diupayakan
m us ya wa r ah dan m ufa ka t. Apa bi l a penyelesaian yang terbaik dan elegan,
ja l a n m usya wa r ah dan m ufa ka t t i da k penyelesaian cepat, efektif dan efisien. Dalam
da pa t m en yel a si a ka n per sel i sih an hal ini penyelesaian terbaik dan ideal adalah
m a ka par a piha k sepa ka t un t uk adalah pola win-win solution, terutama melalui
m en yel e sa i a kan m el a l ui pen ga di l an. non litigasi yaitu melalui negosiasi, mediasi,
La n gkah ya n g per t am a h ar us di t em puh arbritase.9
pi ha k ba n k a da lah m el a kukan Penyelesaian sengketa melalui pengadilan
m us ya r wa h dan m ufa ka t . Apa bi l a ti da k merupakan penyelesaian sengketa yang paling
ber ha si l da pa t di t em puh ja l ur tua dalam sistem hukum Barat dan bersifat
pen ga di lan , t en t u sa ja pr osedur i n i konfrontatif. Penyelesaian sengketa hukum
a kan l ebi h l am a dan pan jan g kar en a dengan berperkara di muka pengadilan kini
h ar us m el a l ui pr oses guga t m en gguga t mulai dirasakan tidak efektif. Selain
da n da pa t m el a l ui be ber a pa t in gkat an membutuhkan waktu cukup lama untuk
per a di lan . mendapatkan putusan akhir. Juga
4.2 Penyelesaian Sengketa Antara Bank dan menghabiskan dana yang tidak sedikit. Henny
Developer Melalui Ligitasi dan Non- Mono mengatakan:
Ligitasi Di kalangan pebisnis penyelesaian sengketa
Apabila terjadi sengketa antar pihak dalam melalui pengsilan dinilai sebagai “jalur
suatu perjanjian maka dapat ditempuh primitif” krena terlalu memboroskan waktu.
penyelesaian melalui pengadilan (ligitasi) Rentang waktu penyelesaian yang relatif lama,
maupun penyelesaian di luar pengadilan (non dengan mempertimbangkan laju inflasi, tidak
litigasi). selain melalui pengadilan (litigasi), jarang ketika kemenagan sudah dicapai nilai
penyelesaian sengketa juga dapat diselesaikan obyek sengketa tidak sebanding dengan
di luar pengadilan (non litigasi), yang lazim keuntungan yang diperoleh. Belum dihitung
dinamakan dengan Alternative Dispute
Resolution (ADR) atau Alternatif Penyelesaian
8
Racmadi Usman, 2012, Mediasi di
Pengadilan : dalam Teori dan Praktek, Sinar
Grafika, Jakarta, hal. 8
9
Agus Yudha Hernoko, op.cit, hal. 310
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 204
kerugian immaterial para pihak akibat gugat sengketa dan mengalami kerugian
menggugat yang berkepanjangan 10 immaterial akibat gugat menggugat secara
berkepanjangan. Alternatif penyelesaian
BAB V terbaik bagi kreditor adalah apabila
PENUTUP menempuh jalur non ligitasi (di luar
5.1 Kesimpulan pengadilan) atau Alternatif Penyelesaian
Berdasarkan uraian pada bab-bab Sengketa (APS).
sebelumnya dalam tesis ini maka dapat diambil 5.2 Saran
kesimpulan, sebagai berikut: Berdasarkan uraian pada bab-bab
1. Faktor-faktor yang menyebabkan developer sebelumnya dan berdasarkan kesimpulan dari
wanprestasi dalam perjanjian SKMHT yang penelitian ini maka dapat disampaikan saran-
dilengkapi buyback guarantee adalah faktor- saran sebagai berikut:
faktor internal dan eksternal. Faktor internal 1. Pada Pemerintah
adalah adanya penyalahgunaan fasilitas KPR Pemerintah disarankan menerbitkan undang-
oleh developer sehingga menyebabkan undang yang khusus mengatur mengenai
developer tidak dapat memenuhi kualitas Perjanjian Buy Back Guarantee sebagai
rumah yang dijanjikan kepada debitor dasar hukum bagi suatu lembaga
sehingga debitor tidak mau membayar penjaminan buy buck guarantee yang
sehingga terjadilah keadaan debitor memiliki kekuatan eksekutorial apabila
wanprestasi. developer wanprestasi terhadap perjanjian
Faktor penyebab eksternal yang membuat tersebut. Karena belum diatur jelas dalam
developer wanprestasi terhadap perjanjian KUHPerdata.
buy back guarantee adalah kemungkinan 2. Kepada Bank
terjadinya resesi atau depresi ekonomi a. Harus ada penyempurnaan klausula akta,
sehingga suku bank melonjak drastis seperti yaitu mencantumkan klausula buy back
kedaan tahun 1998, akibatnya banyak guarantee Perjanjian Pengikatan Jual Beli,
debitor pembeli rumah tidak memiliki lagi serta pernyataan tidak keberatan dari
kemampuan mengangsur sehingga debitor, akan menyerahkan secara
mengakibatkan wanprestasi. sukarela, akan menandatangani akte
2. Upaya yang ditempuh oleh bank apabila pengalihan untuk dan atas nama
developer wanprestasi terhadap perjanjian developer, apabila debitor wanprestasi,
buy back guarantee dapat berupa upaya di maka debitor menyatakan tidak keberatan
jalur ligitasi dan non ligitasi. Penyelesaian jika bank/kreditor akan menjual kembali
sengketa antara bank dan developer selaku barang/benda jaminan debitor.
penjamin akibat wanprestasi perjanjian buy b. Pelaksanaan buy back guarantee oleh
back guarantee melalui jalur ligitasi atau developer dilakukan dengan cara
dengan berperkara di muka pengadilan tidak mengambil alih utang debitor, membeli
efektif karena membutuhkan waktu cukup kembali barang/benda jaminan dan
lama untuk mendapatkan putusan akhir melunasi utang debitor.
menghabiskan dana tidak sedikit yang Harus ada dana ditahan bank sebagai
terkait dengan lamanya waktu penyelesaian jaminan apabila developer wanprestasi

10
Henny Mono, op.cit, hal. 9
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 205
 DAFTA R PUST AK A

1. Buku-Buku

Adjie, Habib, 2009, Meneropong Khasanah Notaris dan PPAT, Citra Aditya Bakti, Bandung

_______, 2011, Hukum Not a r i s In don esi a : Ta fsi r T em a t i k T erh a da p UU N o. 30

T ah un 2004 t en tan g Ja ba t an Not a r i s , Re fi ka Adi t a m a, Ban dun g.

Assh i ddi qi e, Ji m l y, da n Al i Sa fa a t , 2006, T e or i Ha n s Kel s en T en t an g Hukum ,

Kon st i t usi Pr ess, Ja kar t a

Badrulzaman, Mariam Darus, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti Jakarta

Hernoko, Agus Yudha, 2010, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial,
Kencana Prenada Media Group, Jakarta

Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, 2005, Hak Tanggungan, Kencana Prenada Group, Jakarta.

Mono, Henny, 2014, Alternatif Penyelesaian Sengketa dan Mediasi, Bayumedia Publishing, Malang

Salim HS, 2005, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajagrafindo Persada, Jakarta.

_______, 2005, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia (cet. III), Sinar Grafika, Jakarta,
2005

Sutedi, Adrian, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta.

Usm a n Ra ch ma di , 2012, Medi a si di Pen ga di l an : da l am T eor i dan Pr a kt ek , Si nar

Gr a fi ka , Ja kar t a

2. Majalah/Jurnal

Eddie Sius Riyadi, 2008, “Landasan Teoritis Bagi Tanggung Jawab Sosial Perusahaan : Dari Pemegang
Saham (share holder) ke Pemangku Kepentingan (stake holder), Jurnal Ginitas, Volume V
Nomor II

Na dja m udi n, Ar ia din , 2012, “Aspek Hu kum Akt a B uy B ac k Guarant e e , dan

Im pl i ka sin ya Ba gi Lem ba ga Per ba n kan ” , Jurna l Pen el i t i an Hukum Vol um e 1
T an gga l 3 Mei

3. Tesis

Gail Henderson, 2009, “The Possible Impact of Enlightened Share Holder Value on Corporation
Environmental Performance”, A thesis submitted in conformity with the requirements for the
degree of Master of Laws Graduate department of the Faculty of Law University of Toronto

4. Peraturan Perundangan

Ki t a b Un da n g -Un dan g Hukum Per da t a

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan Dengan Tanah.

Un da n g -Un dan g Nom or 10 T a h un 1998 t e nt ang Pe rubahan A t as Undang - Undang

Nomor 7 Tahun 1992 t e nt ang

Un da n g -un dan g Nom or 30 t a h un 1999 t en tan g Ar br i ta se da n Al t ern at i f P en yel esa i a n

Sen gket a

Un da n g -Un dan g No. 2 Tah un 2014 t en tan g Ja ba ta n Not a r i s

Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 206

Permendagri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan
Pembangunan Perumahan

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyedian Dan Pemberian Hak Atas
Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan

Per a t ur an Ment er i Negar a Agr ari a / Kepa l a Ba dan Per t an ah an Na si on a l Nom or 4 Tah un
1996 t a n gga l 8 Mei 1996 t en t an g Pen et a pan Ba t a s Wa kt u P en gguna an Sura t
Kua sa Mem be ba n ka n Ha k T a n ggun gan un t uk Me n ja m i n Pel una san Kr edi t -
Kr edi t T er t ent u.

Peraturan Menteri Agraria /Kepala BPN No. 3/1997

Per a t ur an Ment er i Nega r a Per um ahan Ra kya t Nom or 14 T ah un 2010 t ent an g

Pen ga da an Per um ah an Mel a l ui Kr edi t / Pem bi a ya a n Pem i l i kan Rumah
Se ja h t era Den gan Dukun gan Ba nt u an Fa si l i ta s Li kui di t a s Pem bi a ya a n
Per um ah an.

Peraturan Kepala BPN No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Tanah

*****

Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016 207