ComTRNTOS GS PARTICULAR, precisa la superficie total del inmueble objeto de la vents, por ciemplo. ge vende la estancia “El Alazda” a razén de $ 500.000 la ha. La Segunda se presenta cuando lo que se vende es una extensién deter gninada, enya superficie esté expresods en 21 conttatn, por ejerrplo, Ze venden 8 ha, con indicaciéa de ta ubicacién y Sinderos, de 1s e5 tancia "El Alezin": o bien, cuando un viledo cuya superficie roral es de 20 ha, 1) Coneordancias Extenién de la posesidn (art. 1914); extensién del derecho real de dominio (art, 1945). 1H) Interpretacién de fa norma, TIL.1) Inmueble sin indicacién de superficie Como, por hipétesis, Ins partes han convenido fijar el precio por unidad de medida, al no buber precisado 1a superficie det ivmucble vendido, el atticulo 1136 dispome que el precio total sea el ane co- tresponda a la superficie real del immueble. Por lo tanto, si el presto de um terseno se ha establecido en $ 2,000 el m®, para deterninar el precio total ¢s necesario medi ciintos m* tiene c) inmueble vendide J Inego, mediante Ja simple operacion ssitnética consistente en rin iiplicar ‘cl precio del m? por la cantidad de m* que tlene el terreno, se obtendrd el precio total a pagar TIL2) Extensién determinada La segunda hipStesis prevista en Ja norma es la vents de To. extension detemninada de un inmucble individualizado en el contrato; por ejem- plo, 8.000 m? de un terreno o ¥2 ha apias para cultivo. Como también. En este caso el precio se ha fijadko por las partes por unidad de medida, por ejemplo, § 500 el m?, el precio total sera de $ 4.000.000, Puede Sout que fa superficie (otal del inmueble exceda en més del 5% Ja Gxtensign acordada por las partes en el contzato; en este caso el ar tieulo 1136 le concede al comprador cl derecho de pedir 1a resolucién Gel contialo, Se considers que el derecho resolver es tna opeién 366 fslie Ag at ‘que tiene el comprador, puss Si tiene interés en comprar cl excedentt, Set bcs Head eon alten oentyoedeS eg pool ‘Aunque el aniculo £136 no lo digs expresamente, si la superficie total del terreno vendido es menor a ua 54% de lo pactado por las partes, el comprador tiene derecho a optar poc Ia cisminucin del preci en ru26n de los nf faltantes 9 por demandar la resolucién del contrat. IIL3) Canticter supletorio de estas normas Es importante dejar sentado que las soluciones previstas en articulos 1135 y 1136 del Cédigo son supletorias se Blarma ce Is partes. En ejercicio de la autonomfa privada (arts. 998 y 959) 105 partes estin autorizadas a tesolver sus diferencias, de acuerdo con Io que resulte més convenieate, siempre que ninguna de elins pretends cjercer con abuso el derecho de que intenta valerse (art, 10), TV) Significado de la reforma El eédigo derogado trataba estas Euestiones en los articulos 134 41348, El nuevo Cdige simpiifiea 'as normnas antedichas, imiténdose a ofrecer solncjones para los snpmestos mds importantes, sin caer en el casuismo que, por lo comin, da lugar a confusiones interpretativas. SECCION # OsLIGACtONrS DEL veNDEDOR, Ast 1137 Gbtigacion de transferir. vendor debe eransterit alco prador a propiedad de la cosa vendida, Tambiga ets obi: {ado a poner a dlspostlda del comprador los instrament Feri porte prada de vente f prestar toda cooperactn que le Sea exgible para sue Ta transterencia dominial se concrete. ge a 29 Art, L138 Gastos de entrega. Excepto pacio en contrario, estén 3 cargo del Yendedor los gastos de Ia entrega de Ja cosa yendida y Jos que se originen eat Ia obtencién de los instrunientos rete o.- Fidos.en oh artiexte £137. En Ip comprayenta de inmuebles 365Coneretos EN PARTICULAR, también estén a su cargo los del estudio del titulo y sus an- tecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos ame graven Ia venta, Art 1139 Tiempo de entrega del inmueble. T xemledor debe entregar el inmuebie inmediatamente de la eserituracidn, excepto con vvencién en contrario, Ax. E40 Gnérega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesories, libre de toda relacién de poder y de oposicién de tercera. 1D Resumen Estos aricnles, que conforman un solo blogne y se integran con otcos dist minados en distintos sectores del Codigo, estén referidos a Ja simaci6n jarfdica del vendedor desde el punto de vista de las obli- gaciones y deberes a su cargo. La compraventa es un contrato bilate- ralmenle obligatorio, lo que significa que tanto el vendedor como el comprador asamen obligaciones principales, reciprocas © interdepen- ientes, y una serie de obligaciones secandarias y deberes accesorios, ‘Las obligaciones del vendedor son: a) conservar [a cosa hasta el momento de ta enitega (arts. 746 y 58); b) entregar la cosa en las condiciones convenidas (art. 1140); c) transferir la propiedad de cila al comprador (arts. 1137 y 8); d) poner a.disposiciGn del comprador los instrumentos requeridos por las Us0s o Tas partictilaridades de a ‘venta; 9) prestar toda la eooperacién que sea exigible para que tenga lngar Ta Gansferencia de la propiedad: f} satisfacer Tos gastos de la enttrega, salvo pacto en conttario (art, 1138); g) garantizar que el com- prador ao resultaré evieto y que la cosa no adofece de vicios ocultos (arts. 1033, L051 y ss.); 9 recibir el precio (art. 1140, @ contratio). En Ja venta de inmuebles en particular, imponen al vendedor las obii- gaciones de afrontar los gastos de entrega (art. 1138 in fine) y de efectuar la eutrega en tiempo legal (art, 1139). T) Concordaneias Couservacion de la cosa que se debe catregar (att. 746); el titulo y el modo para Ia transferencia de derechos reales (arts. 750, 1892 366 A 1140 y 1893); tradicién pura adguiric (arts. 1924 y 1925}; tiempo y Ingar de page de Jas obligaciones en general (ares, 871, 873 y S74); sus- pensién del cumplimiento (art. 1030); tutela preventiva (art. 1031); eviecién ¥ vicios redhibitorios (arts. 1044 y 1051). UD Interpretacidn de fas normas Las obligaciones y deberes secundarios del vendedor gern expuestos, siguiendo el orden en que fueron enunciados en el resumen precedente TIL1) Obligacion de conservar la cosa Hasta el momento en que dea entregarla, el vendedor esté obligado a conservar y custediar Ia cosa (ver arts. 746 y 788, tomo V, ps. 59 y 213). AP respecto dice el arifeulo 748 del Cédigo: “EI deudor de ‘ona cosa cierta est obligado a conservarla en el mismuo estado en que se eneonuaba cizsndo comtrajo la obligacidn.... No se puede poner en duda Ia razonabilidad de este precepto que se apiica, no sdlo a la ‘compraventa, sino en generat a toda obligacién de dar una cosa ciests? Conservar implica tauto como mantener la cosa en el mismo estado cen qne se encontraba el dfa del contrato, no pudiendo el vendedor alterarla, mejacéndola, ni empcordndola. Esta obligacién es ua com- plemento necesario de la obligacidn de entregar, es uma carga inbevente al vendedor que consiste en una actividad preparatoria que lo situard en condiciones de cumplit fielmente la promesa de transmitir Ia pro- piedad que asumié al cerrar ef contrato. Si bien 2s un deber compie- ‘mentario de la obligacién de entregar, sn incumplimiento puede traet serias consecuencias para el vendedor, llegando, incluso, a la roptura del contato. El comprador puede exigir el cumplimiento coercitiva de este deber y ante tn eventual incumplimiento, puede recurrir a Ios ‘nuevos instrumentos incorporados a nuestro derecho positive, como Jn suspension del cumplimiento del articulo 1030, la tutela pre- ventiva del articulo 1031 9 la resolucin del contrato (art. 1083). % isa em Ja opinim comin soetenida por los insprotes de Vélez Sarit, come DE GASPERI, Luls y MORELLO. Mario A. Tratade de Derecho Civil, Tso, Buznos Aires, 1964, Tl, N"982; BUSSO. E, Cldigo Civil comers, Ediar, Busnos Aires, 1984, IV, N’ 367Comra7os en PARTCULA FE deber de onstodka tiene irestrcta vigencia en las ventas de cosas ciertas, pues estando éstas individualizadas, ef camplimiento del deber dle convervar es nitidamente apreciasle. La conservacién también °s fxigible cuando se venden coses de género fimitado, con fundamsnt) en el hecho de que perteneciendo las cosas vendidas a un lote com- pues:o de un limiiado niimero de cosas de la misma especie, las ven didas son snsceptibies ce perscer: on consecuencia, es Igico que ot vendedor tenga, respecto de ellas. la obligacién de custodiarlas. El Usher existe aun cuando sea cl comprador quien debe selecciocar las cosus que desea recibir, supéngase que debo entiegar diez ibros de Jos existentes en mi biblioteca: hasta que e! coraprador realics Ia clec- cién, debo custodiar 1a toralidad de Jos libros existentes; despues de Ja eleccién, Ja custodia se Iimitaré a los libros elegidos. Bn cambio, la doetrina esta de acuerdo® en que la custodia no es rigurosa cuando. se venden cosas incierras 0 cantidades de cosas, pues —por hipstesis i género y In eantidad nunca gerecen T1L2) Obtigacion de entregar ia cosa La compravents impone al vendedor, como principal obligaciée, ta de entregar Ia cosa: sn cusnplimiento constitye La causacfim de la correlativa obligacién del comprador de pagar «1 precio, Esta obligaci6n de entregar no se agota en un simple dar; es mucho mais: s2 trata de dar con Tinalidad craslasiva; el comprador de cosas muebles, por efecto de la enrrega, debe adquitir Je propiedad de la cosa comprads. En algunos casos, la entrega requlere de ciertos actos complementarios: asi, verbigracia, en la venta de inmuebles es imprescindible el gjercicio de uetos posesotios o la inscripcién en cl registro para que in venta sea oponible a rerceros; en tos, 1a entrega és complementaria del acto traslativo, verbigracia, en la vevia de automotores es compiemen- taria de la inscripeién en él reeisiro, que es constitutiva del dominio. El vendedor debe enureger a cosa con todos sus accesorios, libre de toda oira relacion de poder y de oposicisn de terceros (segtin palabras © Che, REZZONICO, L, M, Esnulio de los contretos an ntestvo Derecko Cit, dea, Depaima, Busnos Aves, 1967, 1 [,p. 195, nota 2; BORDA, G. y BORDA, Aw Obigaeaones, od., Le Leys Buenos Ainess4, TNE T1800 =< sss An 1140 del art. 1149 del Céigo), en ct Jugar y iempo convenidos. Cabe, con respecto a los accesories ¥ a la exigencia de que 1a cosa esté libre de toda relacisin de poder, estas observaciones: 2) que el vendeder esta obligade a entregar Ios accesorios de la cosa implica que estin incluidos en tal obligacién, futas y productos que, mientras no se separen de fa casa, son sus accesorios formanda con ella un todo; b) el articu- lo #140 dies “libre de toda relacién de poder”, se considera que esta expresisn debe ser interprevada ex sentido amplio, comprenstva, segtin fos casos, de derechos reales (art. 1882), de ta posesi6n (art. 1909) 0 de la wnencia (art, 19105, De allf que se entiende que el vendedor debde cumnplir entregando la cosa en condiciones tales que el compcador pueda somcterla « su exclusivo sefiorfo, sin que ninguna otra persona pueda efercer sobre esa misina cosa el poder ce que hablan los ar- tictlos 1882, 1909 y 1910. Si por incumplimiento de esta obligacisn, tun tercero le exige Is cosa af comprador invocando que tiene ust mejor derecho sobre Ests, se est en una situacién de evicsi¢n que debe resolverse segtin sus reglas. TIL3) Transferir la propiedad de la cosa vendide La principal obligacién que asume el vendedor es lu de sransferir Ja propiedad dela cosa al comprador. La compraventa, por sf sola, ges sufieieme para que opere cesta wansterencia del derecho real a favor del comprador? En otros términos, aderois ve la celebracién de ja venta, gson necesarios otros actos juridicos para que el comprader adquicta la propiedad? Mientras 1m grupo de legislaciones le atorgan a la venta fucrza taslativa del derecho, otras fe niewan ese cardcter, considerando insuficieate el contiato, por st solo, para tasladar la propiedad de la cose, exigiendo Is realizacion de otras negocios ju dicos. ET sistema imperante en nuestro Derecho se asienta sobre la dis tinciGn entre rule y modo, Seguin este sistema, el acuerdo comractial carece de fuerza traslativa, generando solamente la obligacion, a cargo del vendedor, de transferir al comprador ts propiedad de La cosa; Ja compraventa es sélo el titulo que hay que completar con el modo de adguisicién que puede consistir en ta tadiciéa © inserips segiia 1a narutaleza del objeto vendido. Este sistema esta explcitarmente 380ConTearos EN PARTICULAR consagrado en los articutes 750, que dispone: “el acreedor [en este caso el comprador] no adquiece ningiin derecho real sobre la cosa antes de Ia tradicién, excepto disposicién legal en contrarie”, ¥ 1892, segdn el cual “La adquisicién derivada por actos entre vivos de uun derecho zeal requiere Ia concurrencia de titulo y suede suficientes”; nna aUelante agrega: “..JA tradicion posesoria es modo suficiente para ‘cansmitiro constituis derechos reales que se ¢jercen por la posesidn |} la inseripeién registral es modo suficiente para transmitir o constitwir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente pre~ ‘sistos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho ast lo eequiera”. [La obligacién de transferir se cumple por los medns traslativos, mocios que son diverscs segrin 12 naturalez de las esas: a) para ios mpebles en general el modo por excelencia es Ia tradieién; b) para Jos inmuebles se mandene vigente la tradicién como el modo seiialaéo pot Ia ley, aunque con alcance limitado, ya que sus efectos waslativos solo alcanzan a las partes contratantes; para que la mutacida real sea gponible & terceros es menester la inseripciOn en el registro respectivo: ) pata los automotores y demés vehfeulos considecados tales por la ley, la tradicién coma modo de adquirir el dominio ha sido remplazada ror la inscripcién registral (art. 1° del dec. 6582/58), Adviérase que si bien ef vendiedor esté obligado a inscribir 1a wansfetencia en el registro, ello no signitica que haya perdido importancia Ie obligacién de entregar la cosa: d) para los bugues y aeronaves el sistema es anilogo al de los iamwebles, es decir, Ia tradicicn posesorta vale entre pattes, pero para le oponibilidad es necesatia la inseripci6n. TILA) Poner a disposicién del comprador los instrumentos requeridos por las usos 0 las particularidades de la venta y prestar la cooperacién necesaria Dos son las cuestionas a examinar: 1) Esté claro que la trausierencia de 1a propiedad, sea por entcega © por registtaciéa, requiere pars su efectivo cumplimiento di- ferentes “instrumentos” segin los casos, facturas, constancias de libre dleuda, certificados de garantéas, tftulos precedentes, so Ac. 140 planos ¥en general para $26 cosas muebles, los que sean de uso en el lugar en que la obligacién debe cumplisse. El articu- Jo 1137 dice que tales instramentes deben set puestos “a dis- posicién del comprador”, lo que implica no s6to facilitarlos para si compulsa, sina también entegerlos jumto con Ie cosa, La negativa o demmora del vendedor respecte de la entroga de estos mistrumentos puede interpretarse, si la omisién obstaculiza Ja transferencia de} dominio, como incumplimiento de la obli- ¢gacion principal. b) La buena fe domina y tutela todo el erdenamiento juridico (arts 9 y 729). Las relaciones de obligaciones en todos sus aspectos ¥ én todo su contenido estin sujetas a su imperio®. Una apli- acidn particular de este priaciplo es el deber de cooperacion zecéprocaque deben observar ias partes. En él supuesto previste en el articulo 1137 se le impone al vendedor el deber de“ prestar toda cooperscién que sea exisible para que ‘a tansferencia” se concrete. Esa eooperscién se manifesta, por ejemplo, brindando Js informacisin necesatia, concursir por s(0 por persona autoriza aL lugar en que debe eftctuarse la entrega y. en general, observar 1 diligencia necesaria pata no frustrar el detecho dei comprador. Por otra parte, si bien el Cédigo ha suprimido de la definicién de compraventa la obligaciém de recibir el precio, ese deber subsiste como im deber especifico de cooperacién por parte del vendedor, porque si se rehise injustificadamente a recibirlo cuando Te es oftecido, quedara constititid en mora como acreedor (art. 886, segunda pértafo) con todas las consecuencias que ello implica: el comprader, a su 1um0, podré recurrir al pago pot consignacién (art. 904, inc. a). M13) Gastos de eniresa Por disponetlo asf el articulo 1138, el vendedor esta obligado a pagat “los gastos de la entreza”, salvo pacto en contrario; se trata de un deber aeceserio de la obligacién de eatregg (art. 1140). ;Qué gastos estan comprendidos? 2) VON THUR, Andreas, La buoaa fe en 2) Derecho Romana y ei Derecho sacruc, Revista ds Derecho Pavado, Masa, 1925, p. 257 amConrna TOs ER PARTICULAR 4) Si el vendedor debe poner a disposicién del comprador tos ins- imamentos de la venta (art. 1137) se interpreta gue el costo de tales instrumentos estén a su cargo. b) También se consideran gastos de entrega, los gue demande el tcaslado de Ia cosa (letc, combustible, transporte, ete.), los im- pphestos de aciuana en caso de productos importados, salvo que fa emirege s2 haya hecho en el extranjero, pues en tal caso los gastox de svuslado ingreso al pals conren por cucnta del com= prador. ©) En materia inmobiliaria, son gastos del vendedor, los que re- quiera, en su caso, la mensura 0 ¢1 asnojenainiento del terreno, los estudios de titulos y Ios impuestos, tasas y contribuciones ordinarios hasta Ja fecha de la transferencia; también aquellos gue graven la venta, 11L6) Kviecidn, vicios redhibitorios. Saneamiento Bi vendedor debe garantizar al comprador que 10 serd turbado 0 privado del derecho que adquiera por Ia interveneién de un tercero que dempestre tener un derecho mejor sobre la cosa, como también cestd obligado a garautizar qne la cosa no tiene vicios de funcionamienio 9 fabricacién, deterioros o desperfectos materiales que la hagan im- propia para su destino, Si tales simuaciones se presentan. queda obligado al sancamiento, debiendo aphicarse ef régimen especifice previste en los arrfeutos 1033 a 1058. TIL?) Inmuebles, Tiempo de ensrega Por tiltitno, el articulo 1139 ha dispuesto, con eardcier supletorio de Ia voluntad de las partes, que en caso de silencio de las gartes, ef inmusble vendido he de ser entegado “inmediatameme de la escrita- sacidn”. Tiene esta decision de Ia ley el cardcter de norma de clausura, porgue sett aplicable slo cuancio no se haya dispueste uns modalidad de entrega diferente por la convencida de las partes o por la propia ley. MIL8) Derechos det vendedor Si bien tos artioutos bajo ansisis se refieren a las obligaciones, es Ane 1140 importante tener presente que et vencesfor tambign tiene derechos ante ef incumplimienta © mors del comprator respeclo de Ja obligacién de pagar el precio, Ast. tiene derecho: 1°) a demandar el pago 0 cummpli- Iniento especifico. ral como esta estuhtecido en al articuto 730, inciso e; 2°) a suspender el cumpliniento, 10 que implica cetener la cose, por las vfas autorizadas por los articulos 1031 © 1032, segtin los casos; 3°) Ta resoluci6n del contrato, si xe dan fos reqnisizos previstos en 10s articulos 1083 y 1084. TV) Significado de la reform EI signiticads e Amportancia de Ia reforma se manifiestan en dos sentidos a) En primer tngar, simplifies y ordend ef métode de los textos referidos @ les obligaciones del vendedor que estaban en el codigo derogado (ars. 1408 a 1473). Mientras en el eddigo de 1871 este temu estaba tatado en {6 articulos, el nucve Co- digo s6lo Ie ha dedicado 14 (arts, 1127 a 1140). En enanto al ‘metodo, sus ventajas se advierten por In supresiéa de toda re- ferencia a la resolucisn por incamplinsiento, si la verk. inmo- biliaria (are. 1433, cédigo derogado), aue al entrar en conflicto con la tegla general del srticulo 1204 Gucorperado por la re- forma de la ley 17.711}, habia dado lugar a diticultades inter- pretarivas. Tampoco menciona el derecho a suspender Ia entreza si el comprador no hubiese pagado e! precio (art. 1418, e6d)g0 derogado). En ambos casas, mencionados 2 utulo ilustcativo, bajo el nuevo Cédige debe estarse a las respectivas reglas ge~ nerales (arts. 1031 sobre suspensién del cumplimiento, 1032 sobre cuvela preventiva, 1083 y 1084 sobre resohucin contrac oval). b) Ba segundo lugar, el blogue de articulos sobre obligaciones dat vendedor tiene caricter gencral, salvo el articulo 1139 que se aplica s6lo a Is venta inmobitiaria y debe ser integrado, en lo Pectinente con lo dispuesto para fa venta de cosas mucbles que tienen se regulacion especifica a panir del andeulo 1143. an(Conrzmatas sty PARTICULAR SECCION 5" QwLIGAcioNEs DEL COMPRADOR Axt, LIAL Emumeractén. Son obligactones del comprador: a) pagar el precio en el Jugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado: bv) recibirla cosa ylos documentos vineulados con el contrato, Esta obligacion de recibir consiste en realizar todos los, ‘sctas que razonablemente cabe esperar del comprador para ue el vendedor pueda efectuar Ia entrega, y hacerse cargo de la cosa: © pagar los gastos de recibo, incluidos os de testimonic de Ia eseritura pibiica y los dems posteriores a la vents, 1) Resumen Dado ei carscter de conteato bilateral y creditorio u obligacional que tiene la compraventa, asf como el vendedor est ebligadio a cumplir Ja obligacién principal de transferir la propiedad y otros deberes, asi también el comprador esté obligado @ cumplir con la priucipal obli- gacidn de pagar el precio y otras complementarias y accesorias, El articulo L141 se refiere, précisamente, a las obligeciones det comprador. 1D) Concordancias Conservacién de la cosa que se debe entregar (art. 746); titulo y modo para la transferencia de derechos reales (arts. 750, 1892 y 1893); tradi- cién para adguiric (ans, 1924 y 1925); tiempo y lugar de pago de las ‘obligaciones en general (ans. 871, 873 y 874); suspensién del crany miento (art. 1030); tutola prevemtiva (art. 1031); eviecidn y vicios redhit torios (arts. 1044 y 1051); obligaciones de dar dinero (arts. 765 a 770). IM} Interpretacién de la norma De la lectura del articulo 1441 resnlta que son varias las oblige clones y deberes. a cxaminar. 378 An tdi TIL1) Obligacién de pagar el precio en el lugary tiempo convenidtos ‘Ya se dijo que la principal obligacién que pesa sobre el camprador es la de pagar el previo (art. 1441, inc. 2). Notese aqnt fa simetria de J compraventa: asi como es esenciat que el veridedor entregue: cosa, también fo es que of comprador pague ef precio. Ambas ob gaciones constiuyen la espina dorsal del contraco*" MILLA) Regla general El propio artfcuto 1441 sienta la regla de que el pago debe bacerse en el Ingar y tismpo convenides por las partes. {Qué solucién debe adoptarse cuando las partes nada dicen respecto del lugar y tiempo de page? El mismo inciso a, del erticule 1441 dispone que debe en- tenderse que “la venta es de contado”. Se considera, en consecuencia, aque si ewel contrat no s fija el Ingar ai el tiempo de pago. entonces ‘debe hacerse en “el tiempo y Ingar de celebracién del contrat”, pues ‘cabe presumir que én ese mismo lugar y tiemipo se entregaré la cosa ¥ se pagard el precio. Se puede decir, en suma, cue na venta es de contado, cuando la entrega de In cosa y cl pago del precio deben hhacerse simulténeamente. La solucién guaréa congruencia con lo que sucede segtin ¢] curso nanaral y ortlinario: contra la entrega de la cosa, se debe pagar sti precio. Sélo se podrd diferir la entrega o el pago existe un plazo, expreso 9 técith, en tal sentido. ILLB) Pago al contado en las ventas de inmuebles ‘Tratdndose de inmucties, ;.cuindo se entiende entregada la cosa? La cuesti6n tiene importancia a fin de determinar, tambiéo, cuando se debe pager ef precio en los casos de pago al. contado. Por expresa disposiciGn dei articulo 1339 la entrega del inmueble, si no se ha acordado algo distiato, debe hecerse “inmediatamente de la escritura- ciGn’, Esto permite considcrar que, en definitiva, Ia “entrega” debe eotenderse como sindnimo de transimisién de dominio. En definitiva, 31 Cf. BADENES GASSET, BI contmato de compraventa cit IL, p. 76 DEGNT, ‘La compravensa cit, N? 94, p. 293, 375(Conereatos EN PARTE LAR se puede interpretar que el vendedor ba techo entrega del inmuebie, ‘cuuzdo ha tenido higar la tradiciin y se ba otorgado eseritura priblica, sin perjuicio de Ja inscripcicn regisral. Ls solueién es correcta, pues comp se ha hecho noter™ st no se aceptaza esta solucién, resultaria que el comprador que ha recibido Ia posesidn, pero no se le ba dado escritura, estaria obligado a pagar la totalidad del precio de un bien que ol vendedor todavia pmede “le mala fe~ enajenar a terceros, hi- poieear, elcétera. Esta situacion, sin embargo, encuentra ahora una valla dificil de sortear en Te letra de los articutos 1170 y 171 1.2) Derecho de retener el precio Las normas tutelan al comprador permitigndole suspender el cum- plimiento de Is obligacién de pagsr el precio en determinades supues- tos. En cl codigo derogailo exe derecho estaba expresamente reeonocido cen los articulos 1425 y 1426; si bien el nuevo Cédizo no ha reiserado e508 textos, se estima qne es indudable que el derecho de suspender 9 retener el precio subsiste ahora amparadas por los arfculos 1031 (Suspensién del cumptimiento) y 1032 (tutela preventiva) incluidos en la Parte general de ios contratos, Las prinefpales cazones por las gue se puede hacer uso del derecho de suspension gon: a) cuando tenga Jundadto tenor de ser molestado por una accién real que pudieraintentat tun fercero; b) cuando el veudedor no entregs la cosa en Tas condiciones pactadas 0 con los accesories convenidas. T1.3) Si bien e] ariculo 1123 evité mencionar en la definicién de com- praveata la obligacion del comprador de recibir la cosa, como estaba en la defivicién de Vélez (art. 1323), e6a obligacin esi ahora ex- presamente impuesta en el articulo IL, inciso b, gue ademas incluys el deber de recibir los documentos vinculados con ef contrato. Esta cobligacion tiene caricter general, en el semtido de que ve. aplica @ las distintas especies de ventas previstas en la nueva legislacién. imétricamente a las obligaciones de! vendedor de tonsferiz al compradot Ta propiedad de la cosa vendida, de poner a disposicién Obligacion de recibir la cosa y fos instrumentos de la venta 5 BORDA y BORDA, Conmaros cit, £1, N* 262. Are 144) de ésie les insuumentes requeridos por los us0s o las parsicularidades de la. venta, y a prestar toda cooperacién give Ie sea exigtble para que la tansterencia dominiat se concrete (art. 1137), et Cédigo itnpone 2! comprador Ia obligacién de recibir la cosa ¥ 10s instrementos inherentes al conerato. El Codigo ha decidido que débera entenderse cumplida ta cbligacién de recibir cuando el compruclor ha realizado tedos tos actos que razonablemente deben evarse a cabo por sv parte para que el vendedor pueda entregar le cosa, No es exigible que cl compradoz rcciba efectivainente fa cosa, porque efo no depende silo de su obrar diligenta, sinc que requiere Ia plena disposicidn del vendedor de eum- plir con Ta entrega, En cuanto al lugar y al riempo en que debe cumplirse, por simetria, se aplican las teglas que rigen el lugar y el tiempo de curaplimiento e Ia obligackén de entregar la cosa. Bs obvio, pucs silo en el lugar y dempo de entrega de fa cosa es exigible la oblizacién de recibizla, Por apiicacion de tales reylas: 1°) si an el contrato se ha fijado un “lugar o un plazo o éstas resultan de los usos, la recepcidin debe hacerse eu ese lugar y an ese plazo; 2") en defecto de término contractual o xusuzl, el comprador esti obligado a recibir Ia cosa inmediatcamente cespués de [a venta cuando a cosa cs puesta a su disposicisn. Si el eomprador incummple Jn obligacién de recibir 14 cosa en el tiempo o lugar que correspond, el vendedor dispone de varios recursos para vvoncer la resistencia del incumpliente y para obtener cl resarciniento de os datos y perjufcios que pudicra haber suftico. IML4) Obligacién de pagar los gastos de revibo Segtin cesulta del articulo 11.41. inciso c, el eomprador esté obligado a pagur Tos castos del recibo de la cosa comprada, iveluides fos tes- ‘imonios de Ja eseritura publica que comesponda “y demis posteriores, ala venta”, Por cierto esta obligacisn puede dejarse sin efecto 0 ano- dificarse mediante an pacto en conirario, Por gastos de recibo se en- tienden todos aquellos que se devengan « partir del instante de a enrega, como por ejemplo, los gastos de transporte al domicilio det comprador ¢ los de embalaje para fncilizar ese transporte. Tales gastos con a cargo del comprador. Se considera que en materia isunobiliaria, of instramento de la venta fo constituye el boleto (instrumento psivado}, anCONTRATOS EN PARTICHLAR si existiee, y en particular la escritura pablica, Los gastos de ambos corren, en principio, 4 cargo del eompradon. Recuéidese, como ya se ha visto (euprs p. 372), que en la comme praventa de inmuebles estén a cargo del yendedor los aributos que graven la venta (art. 1138) IV) Significado de a reforma Simplifica el régimen Ue tas obligaciones del comprador. Es im- portante la exigencia de que se reaticen, por las partes, todos los actos de cooperacién necesarios para facilitar el curaplimienio, Es impor. tante, al yespecto, la cirectiva impartida por el principio de buena fe farts. ® y 961), SECCION 6 CompRaventa D8 COSAS MHUERLES Fundamentos del Anteproyecto “Se considers necesario desurrollar como un conjunto sistemético Jas reglas especificas aplicables la compraventa cle cosas muebies, facilitando su comprensién y aplicacién. Se establecen disposiciones pamivsleres sobre el precio, entrega de factura, documentos, plazo de entrega de Ia cosa, puesta a disbosiciGn de las cosas vendidas, entcega anticipada de cosas no adecuadlas al contrato, riesgos, recepeidn de la cosa ¥ pago del precio, plazo para reclamar por los defectos de las cosas, compraventa por junto, compraventas sujetas @ condicién sus- pensiva, clfustlas de difusion general en os usos internacionales, com- praventa con aldusula pago contia documentos. Este grupo de normas ene mucha relevancia en el trafico comercial; en materia de consumo se aplica ef Titulo Ill. Se han mantenido articulos del Proyecto és 1998, con algunas modificaciones, “En primer lugar, entendemos que la obligacivin del vendedor de permitir que el comprador examine. Jas cosas compradas es exigible, ‘com regia, en toda compraventa. Por ello, si el ejercisio de esta faculiad le tuere impedido. tiene ef derecho de suspends el page del prceio, 208 : | /- Ant 12, "Cuando las cosas vendidas se entzegan ‘en fardos o bajo cubiert’ Jo que impide su examen y teconocinniento inmediate, el aréculo 1091 iis! Proyecto de 1998 le concede al comprador un plaza de tres dias para efectuar ase examen. Por questra parte pensainos que ese plazo debe ser ampliado a dier dias para adecuario al articnts 32 de la ley 24.240 actualmente vigente. De todos modos, si el vendedor estimara que el plazo, teniendo en cuenta ins circunstaneias, Jos usos 0 las perticulatidades de la venta, es excesivo, puede exigir que el examen fe haga en el momento de ia eatrega, para evitar Ia postergacién del ‘pago dal precio”, Art 1142 Regla de inferpretaciOn. Las disposiciones de esta Seceién no excluyen ja aplicacidn de las demas normas de! Capitulo en ‘cuanto sean compatibles, 1D) Resumen Siguiendo en este punto la idea qué inspiné a los Proyectos ante- jores, €l Cédigo decidié unificar laegislacién contenida cn los csidigos sivil y de comereio, oOdigos éstos cuyo origen se remonta al siglo XIX. ino ce los acgumentos que st esgrimié en favor de Ia referida uni- fieaciGn fue Ia existencia de una doble ¢ innecesariz ‘ezislacisn pura tuna misma materia, tal como ocurrfa con la compraventa. Pero el Cédigo tinico debia contemplar las pavticularidades de le que se de- nominaba compraventa mercartél porque de otra modo, si se ignoraban tales particularidades, se corria ef riesgo de dejar sin regulacién 0 sujetas a un régimen mapropiarlo & su naturaleza, las operaciones que antes estaban regidas por el c6digo de comercio. Por esa raza, los, articulos 1143 a 1162 estén dedicados a la compraventa de casas rae ‘bles quo, si se adquirfan pare revenderias por otro precio, constitiia Ja materia propia del otsigo de comercio, Fota SeceiGa, con el afiin de dotar a estas ventas de Ia normati- vva adecunda a su finalidad, cautiene disposiciones sobre el precio (a's. 1143 y 1144), sobre la obligaciéa de entregar 1a documentacion (as. 4145 y 1146) y la cosa, determinando distintos supuestos de tegar y tieropo de. cumplianiemto (ars, 1347 a LISELy sobre la necepeisn de 1a 378