Evropski standardi procene 2020

Danijela Ilic, REV, FRICS

Clan upravnog odbora TEGOVA

Predsednik evropskog odbora za procenu kapitala

Maj 2021
 EVROPSKI ODBOR ZA STANDARDE PROCENE NEPOKRETNOSTI
(EVSB)

Članovi
Michael P. Reinberg PhD REV FRICS CRE Verband Österreichischer Immobiliensachverständiger
(VÖI) Chairman
Jeremy Moody Hon REV Central Association of Agricultural Valuers (CAAV) Vice-Chairman
Alberto Cabrera Guardiola MSc REV Asociación Española de Valoración Inmobiliaria y Urbanística
(AEVIU)
Silvia Cappelli Associazione delle Società di Valutazioni Immobiliari (ASSOVIB)
Cédric Perrière REV Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI)
Angelos Simos BSs MSc REV Association of Greek Valuers (AVAG)

Secretarijat
Gabriela Cuper
Michael MacBrien
 Osnov za 9. izdanje
Rezultat opsežnih konsultacija sa članovima TEGoVA-e, udruženjima za procenu vrednosti i njihovim članovima, a
samim tim obuhvata raznolike potrebe procenitelja u zemljama koje imaju lokalno udruženje koje je član TEGoVA-e
(70 udruženja članova)

Rezultat potvrđenog priznavanja EVS-a u zakonodavstvu EU o bankarskoj superviziji - uzastopna izdanja ECB
priručnika za pregled kvaliteta kolaterala daju EVS prednost nad svim ostalim standardima, kojima ECB testira
adekvatnost kapitala banaka u ekstremnim situacijama

Odraz najbolje prakse: povećano interesovanje u Evropi za doslednim procenama koje pružaju kvalitet investitorima,
finansijskim institucijama i drugim klijentima u Evropi i izvan nje→ Procena vrednosti i energetska efikasnost; EVS
izveštaj o proceni stambene imovine; Metodologija procene i drugo

EVS 2020 nastavlja sa jasnim fokusom na nepokretnosti i zasnovani su na principima

Ostaje korak u korak sa EU regulativom i politikom

 Internacionalno prepoznati standardi procene

Evropski standardi procene, u primeni od 1.01.2021

RICS Globalni standardi procene, u primeni od 31.01.2020

IVS 2020, u primeni od 31.01.2020


EVS 2016 Struktura
1. deo – European Valuation
Standards (EVS 1-5) i
European Valuation Smernice
(EVGN 1-10)
2. deo – Evropski kodovi EC1 i EC2
3. deo – Evropska regulativa I
procene nekretnina
4. deo – Tehnicka dokumenta(EVIP
1 -8),
TEGoVA MER, REV, TRV, Glosar
dodatak EVS 6 i EVGN 11 u 2017
EVS 2020/EVS 2016
EVS 2020 Struktura
1. deo -Evropski standardi procene i
Smernice ;
I.A. European Valuation Standards
EVS (1-6);
EVS 1 Trzisna vrednost
EVS 2 Osnove vrednosti drugacije od
trzisne vrednosti
EVS 3 Kvalifikovani procenitelj
EVS 4 Proces procene
EVS 5 Izvestavanje o proceni
EVS 6 Procene i energetska efikasnost
I.B. Evropske smernice za procenu
EVGN (1-4)
EVGN 1 Procena Portfolija
EVGN 2 Fer vrednost za finansijsko
izvestavanje
EVGN 3 Procena za svrhu osiguranja
EVGN 4 Raspodela vrednosti izmedju
zemljista i objekata
2. deo- Metodologija procene
3.deo - Procena i odrzivost
4.deo- Evropski tehnicki dokumenti
za procene EVIP (1-7)
EVIP 1 Uticaj Direktive o energetskoj
performansi objekata na procenu
nekretnina
EVIP 2 Procene i ostala pitanja u vezi
godisnjeg poreza na imovinu
EVIP 3 Visestruki interesi na
stambenim nekretninama
EVIP 4 Zasticene stambene
nekretnine
(nekretnine zasticene Zakonom)
EVIP 5 Zakup stambenih nekretnina i
kontrola zakupnina
EVIP 6 Procene stambenih nekretnina
i otpustanje kapitala
EVIP 7 Napredni statisticki modeli
5.deo -Merenje, Edukacija i
Kvalifikacije
6.deo- Evropski kodeks ponasanja
procenitelja
7.deo-Legislativa Evropske Unije i
procena nekretnina
Glavne izmene u poredjenju sa 2016
1.A
EVS 1 Trzisna vrednost
EVS 4 Proces procene
EVS 5 Izvestavanje o proceni
EVS 6 Procena i energetska efikasnost novo
1.B
EVGN 1 Procena portfolija novo
EVGN 2 Fer vrednost za finansijsko izvestavanje
2. deo- Metodologija procene
Komparativni pristup
Prinosni pristup, metode i modeli
EVIP 3 Visestruki interesi na stambenim
Troskovni pristup
nekretninama
Rezidualna metoda novo
EVIP 4 Zasticene stambene nekretnine novo
3.deo Procena i odrzivost EVIP 5 Zakup stambenih nekretnina i kontrola
zakupnina novo
EVIP 6 Procene stambenih nekretnina i otpustanje
kapitala novo
EVIP 7 Napredni statisticki modeli novo
V. Merenje, Edukacija i Kvalifikacije
Evropski kodeks merenja Rezime
TEGOVA Minimalnih zahteva za edukacijom
VI. Evropski kodeks ponasanja procenitelja
VII. Legislativa Evropske Unije i procena nekretnina
 EVS 1 – Tržišna vrednost
Definicija Tržišne vrednosti EVS 1, identična definiciji TV u Regulativi o kapitalnim zahtevima:

ENG "The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing
buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each
acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.“

SRB „Procenjen iznos za koji bi nekretnina mogla da se razmeni na dan procene vrednosti između voljnog kupca
i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri
čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razumno i nisu bile pod prinudom“

EVS 1 2020 pruža i definiciju koja je smernica za svrhu tačnog prevodjenja u različitim zemljama EU i šire:

ENG "The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a buyer
and a seller acting independently of each other after proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without being under compulsion.”

SRB „Procenjen iznos za koji bi nekretnina mogla da se razmeni na dan procene vrednosti između kupca i
prodavca, koji postupaju nezavisno jedan od drugog, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su strane
posedovale dovoljno saznanja, postupale razumno i nisu bile pod prinudom“
 EVS 1- Tržišna vrednost
EVS 2016
• 5.3.4 ……Prema tome, tržišna vrednost nekretnina
može odražavati bilo koju „hope value“ koju tržište
polaže uzimajući u obzir perspektive razvoja, i, kao
takva, treba je razlikovati od procene tržišne vrednosti
ograničene pretpostavkom „najbolje i najisplativije
upotrebe“.
Citirana definicija HABU
Kanadski USPAP (jedinstveni standardi prakse profesionalnih
procena) 2014. i Rečnik procene nekretnina, Institut za
procenu (AI) :
„Razumno verovatna upotreba nekretnine koja je fizički
moguća, zakonski dozvoljena, finansijski izvodljiva i
maksimalno produktivna, a koja rezultira najvećom
vrednošću.“
EVS 2020
• 4.3.4. Koncept „najbolje i najisplativije upotrebe“
(HABU) sastavni je deo tržišne vrednosti i predstavlja
upotrebu nekretnine koja je fizički moguća, razumno
verovatna, legalna ili će verovatno postati takva, što
rezultira najvećom vrednošću imovine na datum
procene.
• 4.3.4.4…………. Procena vrednosti koja uzima u obzir
„verovatnoću“ ili „razumno verovatnu“ upotrebu
odražavaće samo element povećanja vrednosti za koji se
očekuje da će rezultirati kada takva upotreba bude u
potpunosti dozvoljena ili, ako je relevantno, ukinuta
druga ograničenja.
 EVS 4-Proces procene

Referenca na desktop procenu u EVS 2020 nalazi se u EVIP 7:

Napredni statistički modeli, pozivajući se na Konačni izveštaj
EVS 2016 EBA - Smernice za odobravanje i monitoring kredita (29. maj
6.5 Desktop procene - Prva procena po principu 2020)
„desktop“, tj. bez inspekcije, iznutra ili spolja, neće biti u
skladu sa EVS. Ponovljene procene mogu biti u skladu sa EVS
na bazi desktop procene, ako je procenitelj uveren da nije bilo
promena u okolini nekretnine od njegove poslednje izvršene
inspekcije, koje bi imale materijalni uticaj na vrednost i ako je
dobio pisanu potvrdu klijenta da na samoj nekretnini nije bilo
materijalnih promena od poslednje inspekcije.
 EVS 5 Izveštavanje o proceni
• EVS 2016 • EVS 2020
3.3 Izveštaj o proceni je dokument koji detaljno opisuje obim 3. Izveštaj procene— Definicija
rada, ključne pretpostavke, metode procene i zaključke. Izveštaj 3.1. Izveštaj o proceni je jasno prenošenje (komunikacija)
pruža stručno mišljenje o vrednosti potkrepljeno priznatom
klijentu o profesionalnom prosudjivanju o tržišnoj vrednosti.
osnovom ili osnovama vrednosti u okviru EVS.
To je dokument koji detaljno opisuje opseg rada, ključne
pretpostavke, metode procene i zaključke zadatka. Izveštaj
4.2.6 A full Valuation Report pruža stručno mišljenje o vrednosti potkrepljeno priznatom
4.3 Shorter Reporting Formats osnovom ili osnovama vrednosti u okviru EVS.
4.4 The Summary Report or “Valuation Certificate”
4.5 Desktop Valuation Reports
4.2. Sadržaj izveštaja o proceni - 4.2.2. Izveštaj o proceni mora
4.6 Draft Reports na odgovarajući način izveštavati o svim pitanjima utvrđenim
u uslovima angažovanja (videti EVS 4, odeljak 3)

5. EVS Izveštaj o proceni stambene nekretnine (Dodatak)

 EVS 6 Procena i energetska efikasnost

EVS 2016 EVS 2020

EVS 6 Procena i energetska efikasnost novo
EVGN 8 Procena nekretnina i energetska efikasnost 3.1. Zakonska obaveza da se zgrada renovira na viši nivo
energetske efikasnosti do određenog datuma ili na određeni
3. Definicije
značajan dogadjaj (npr. iznajmljivanje, prodaja) stvara neizbežne
4. Smernice velike troškove koji utiču na tržišnu vrednost, jer će vlasnik na
5.2 Nove zgrade – Blizu nulte energije taj datum ili značajan dogadjaj morati da plati za radove na
5.3 Postojeće zgrade i „Značajna renoviranja“ renoviranju.
5.4 Sertifikati energetske performanse (EPCs)
3.2. Procenitelji moraju biti svesni ovih zakonskih rokova i
značajnih dogadjaja i kada se pojave moraju proceniti troškove
renoviranja tako da zadovolje zahtevani novi nivo energetske
efikasnosti ili buduće zahteve koji će uskoro stupiti na snagu i
razmotre u kojoj meri ovi troškovi utiču na Tržišnu vrednost na
datum procene.
Primeri automatskih obaveza renoviranja (Dodatak)
 EVGN 1 Procena portfolia

EVS 2020
novo
1.1. Za procenu nekretnina, portfolio je skup nekretnina koje su u vlasništvu jednog lica ili entiteta i koje se
procenjuju u celini.
1.2. Iako se od procenitelja može takođe zahtevati da obezbedi vrednosti za svaku nekretninu posebno u
okviru portfolija i to često može biti deo zadatka u pripremi procene portfolija, vrednost portfolija može biti
veća ili manja od zbirne vrednosti komponenti portfolija.
2.4. Korišćenje statističkih alata i AVM-a - Procenitelj može koristiti statističke alate za testiranje modela
raspodele i varijanse i osetljivosti rezultata na određene pretpostavke. To mogu biti alati napravljeni za
odredjeni zadatak, opšti statistički paketi ili izvedeni iz automatizovanog modela procena (AVM).
 EVGN 2 Fer vrednost za finansijsko izveštavanje
EVS 2016
EVGN 1 Procena za svrhu finansijskog izveštavanja
6.6.2 Procenitelji bi trebali obratiti posebnu pažnju na
slučajeve kada tržišna vrednost može sadržati element „hope
value“, odnosno gde učesnici na tržištu mogu biti spremni platiti
cenu veću od normalne, jer, na primer, smatraju da se
urbanisticki plan kojim se predvidja vredniji nacin koriscenja
može dobiti u nekom trenutku u budućnosti. Iako definicija
tržišne vrednosti u EVS 1 omogućava uzimanje u obzir „hope
value“, u odsustvu urbanistickog plana ili odgovarajućeg
zoniranja, potencijalna buduća upotreba možda neće proći test
„pravne dopustenosti“ koja stoji u definiciji MSFI 13 o najboljoj i
najisplativijoj upotrebi. U tom slučaju bi fer vrednost bila niža od
tržišne.
EVS 2020
8.1. EVS 2 već upoređuje fer vrednost za računovodstvene potrebe
prema MSFI sa tržišnom vrednošću i nije potrebno ponavljati tu
raspravu ovde. U većini slučajeva tržišna vrednost i fer vrednost su
međusobno zamenljive. Međutim, fer vrednost i tržišna vrednost
nisu sinonimi, posebno u okolnostima kada nekretnina koja se
procenjuje nije u najboljoj i najisplativijoj upotrebi na datum
procene. Iako definicija HABU prema MSFI 13, koja se odnosi na fer
vrednost, identifikuje samo upotrebe koje su pravno dopšustene
na datum procene, TEGOVA definicija najbolje i najisplativije
upotrebe koja se odnosi na tržišnu vrednost (EVS 1) obuhvata
upotrebe koje su pravno dopustene ili za koje postoji verovatnoća
da mogu postati pravno dopustene na datum procene,
odražavajući element povećanja vrednosti koji će rezultirati kada
takva upotreba bude u potpunosti dozvoljena ili kada su, ako je
relevantno, ukinuta druga ograničenja.
 2. Deo Metodologija procene
EVS 2016 EVS 2020
EVIP 5 Metodologija procene 4. Pristupi proceni
4. Pristupi proceni 5. Opšta razmatranja
6. Komparativni pristup
5. Opšta razmatranja
7. Prihodovni pristup, metode i modeli
6. Pregled metoda procene i analitičke tehnike
8. Troškovni pristup
9. Rezidualni metod
 EVS 2020
2. Deo Metodologija procene
Komparativni pristup

6.2. U idealnom slučaju, komparativnom metodom se procenjuje tržišna vrednost analizom cena
dobijenih prodajom ili davanjem u zakup nekretnina sličnih predmetnoj nekretnini, praćeno
podešavanjem jediničnih vrednosti kako bi se uzele u obzir razlike između uporedivih nekretnina i
predmetne nekretnine. Međutim, procenitelji treba da uzmu u obzir i druge relevantne tržišne
informacije i podatke na koje će možda trebati više da se oslanjaju, posebno na onim tržištima ili u
situacijama kada su informacije o transakcijama ili nepouzdane ili jednostavno nedostupne.

Pogledajte dokument „Vrednovanje prema tržištu - Istraživanje o upotrebi uporedivih dokaza u

proceni nekretnina“, Nick French, jun 2020.
 „Vrednovanje prema tržištu - Istraživanje o upotrebi uporedivih dokaza u
proceni nekretnina“, Nick French, jun 2020.
Hijerarhija tržišnih dokaza

• „Hard information“ ili čvrsti podaci su podaci o uporedivoj prodaji sličnih nekretnina gde su procenitelju
dostupne sve informacije. U određenim jurisdikcijama ovo bi mogla biti transakcija u kojoj je procenitelj sam
pregovarao ili, što je verovatnije, arhivske informacije od kolege iz investicionog tima ili druge kompanije.
Važan faktor je da procenitelj ima na raspolaganju svaki aspect transakcije (dužina zakupa, podsticaji za zakup,
sporedne ponude, periodi bez zakupa itd.). Ovo mogu biti direktni privatni transakcioni dokazi ili, u nekim
zemljama, to može biti dobro vođen javni katastar ili platforma za pronalaženje informacija o nedavnim
transakcijama. Kao što je gore napomenuto, svaka država će odrediti ono što smatra čvrstim ili mekim
dokazom.

• „Soft information“ ili meki dokazi , sa druge strane, su oni gde procenitelj mora više da se oslanja na izveštaje
i komentare trećih lica bez mogućnosti da verifikuje činjenice. To može biti informacija dobijena direktno iz
razgovora sa kolegom iz druge firme ili čak informacija koja je obelodanjena u javno dostupnim bazama
podataka, indeks ili katastar (državni ili privatni gde se informacija ne smatra kompletnom ili ažuriranom) ili
objavljeni časopis.
 Vrednovanje prema tržištu, nastavak
Oglašene cene

Još jedno sporno pitanje kod tržišta različite transparentnosti je upotreba informacija o oglasenim
cenama. Transparentna tržišta koja imaju pristup onome što neki smatraju boljim putokazima,
poput direktnih ili indirektnih transakcionih dokaza, imaju tendenciju da informacije o oglašenim
cenama odbacuju kao previše slabe. Međutim, u zemljama u kojima pristup takvim putokazima nije
moguć, informacije o oglašenim cenama postaju važnije. Naravno, postoje problemi sa oglašenim
cenama, kao i sa bilo kojim izvorom podataka, i moguće je da oglašene cene nisu u skladu sa
stvarnim prodajnim cenama. Ali ovo je opet pitanje lokalnih prilika. U nekim zemljama, zavisno od
stanja na tržištu, oglašene cene su niže od prodajnih cena.

U drugima je obrnuto. Stvar je u tome da će dobar procenitelj na određenom tržištu u bilo kom
trenutku znati vezu između oglašenih cena i verovatne prodajne tržišne cene, pa će u nedostatku
drugih podataka dalje u hijerarhiji tržišnih dokaza, upotreba takvih podataka biti validna.

Drugim rečima, izvori podataka mogu se veoma razlikovati u različitim zemljama.

 Vrednovanje prema tržištu, nastavak
Da rezimiramo, imamo dva glavna nalaza iz ovog studijskog izveštaja.

Jedan je da postoji veza između rangiranja uporedivih dokaza i transparentnosti predmetnog tržišta i da će se
to rangiranje razlikovati među zemljama.

Druga je da definicija komparativa ili uporedivih dokaza nije apsolutna i procenitelji na različitim tržištima
različito koriste termin.
To bi trebalo prepoznati i paziti da se rangiranje uporedivih dokaza ne posmatra kao kruti univerzalni okvir.

Svaka zemlja imaće različitu hijerarhiju uporedivih dokaza, a činjenica da različite zemlje koriste različite izvore
poređenja kao svoj glavni putokaz za određivanje tržišne vrednosti je prirodna posledica različitih tržišnih
praksi.
Razlika se ne poistovećuje sa manjkom strogoće.

Na kraju, procenitelji će potražiti najbolje uporedive dokaze dostupne na njihovom tržištu i pružiti rigoroznu i
profesionalnu procenu tržišne vrednosti predmetne nekretnine.
 EVS 2020
2. 2. Deo Metodologija procene
7. Prinosni pristup, metode i modeli
7.6. Metode kapitalizacije— Tradicionalne metode kapitalizacije se mogu podeliti na dva tipa :
• Model beskonačnosti gde se trržišna renta, za svrhu implicitnog modela, smatra zauvek istom (sav rast i
buduća prodajna vrednost su obuhvaćeni stopom prinosa);
• Modeli sa reverzijom gde je ugovorena renta niža ili viša od tržišne rente koja će se dobiti u budućem
povratku na tržišnu rentu.
7.10…..direktna kapitalizacija se primenjuje na bazi formule : Kapitalna vrednost jednaka je neto operativnom
prihodu podeljenom sa stopom kapitalizacije.………. Stopa kapitalizacije (prinos svih rizika) odražava sva
opažena očekivanja u vezi rizika, očekivanja pozitivnih koristi (u formi rasta prihoda ili rasta kapitalne
vrednosti) i druga očekivanja investitora na tržištu. Uključuje percepciju tržišta o rastu zakupa i / ili rast
kapitalne vrednosti nekretnine.
7.13. Stopa kapitalizacije uključuje i povraćaj prvobitno uloženog kapitala i očekivana uvećanja kapitala, što
omogućava investitoru da prevaziđe rizik koji se odnosi na vremensku vrednost novca ..... rizike koji se odnose
na likvidnost ... .rizik zakušaca... rizik ugovora o zakupu ... rizik svojstven samoj nekretnini i lokaciji..pravni rizik
... poreski rizik ... zakonodavni rizik .. i druge rizike
 EVS 2020
2. 2. Deo Metodologija procene
7. Prinosni pristup, metode i modeli
7.11. Model sa reverzijom - Ako se na datum procene zakupnina koja se plaća razlikuje od tržišne zakupnine,
tada se mora uzeti u obzir stvarna zakupnina i koliko dugo će se plaćati do prelaska na tržišnu zakupninu,
obično na kraju zakupa i na reviziji cene zakupnine. U tom slučaju procenitelj obuhvata projektovane promene
neto prihoda u određenim definisanim budućim događajima, posebno na kraju zakupa, reviziji cene zakupa ili
kada su potrebni veći kapitalni izdaci. Postoje tri modela za rešavanje takvih situacija:
• Model tekućeg zakupa i reverzije (Term and Reversion) deli novčani tok vertikalno i obično se primenjuje
kada je tekuća zakupnina niža od tržišne cene zakupa (podcenjeni zakup);
• Model slojeva deli novčani tok horizontalno i obično se primenjuje kada je tekuća zakupnina veća od
tržišne cene zakupa (precenjeni zakup);
• Implicitni diskontovani novčani tok sa rastom je sofisticiraniji oblik modela „Term and Reversion“ koji se
tipično predstavlja u formi novčanog toka u periodu od 5 do 10 godina i izlazne vrednosti, sve
diskontovano po takozvanoj ekvivalentnoj stopi prinosa, koja predstavlja jedinstvenu diskontnu stopu koja
, kada se primeni na sve novčane tokove, rezultira sadašnjom vrednošću koja je jednaka kapitalnoj
vrednosti investicije. Novčani tok odražava tekuće i tržišne zakupnine i troškove.
 EVS 2020
2. 2. Deo Metodologija procene; 7. Prinosni pristup, metode i modeli
7.25. Modeli diskontovanja - Modeli diskontovanja zasnivaju se na proračunu sadašnje vrednosti očekivanih
prihoda ili novčanog toka projektovanog tokom određenog obračunskog perioda. Za razliku od modela
kapitalizacije (koji podrazumevaju buduću prodaju, ali ne izražavaju izričito taj datum), vrednost na reverziji se
izračunava i diskontuje na kraju fiktivnog perioda držanja investicije.
7.26.Explicit Discounted Cash Flow (explicit DCF) …The model is based on the premise that the value of the
property is equal to the sum of the present value of all future cash flows.
7.30. …Eksplicitni diskontovani novčani tok (eksplicitni DCF) ... Model se zasniva na pretpostavci da je
vrednost nekretnine jednaka zbiru sadašnjih vrednosti svih budućih novčanih tokova.
7.30. … Pri proceni investicione nekretnine pomoću eksplicitnog modela diskontovanog novčanog toka,
procenitelj će nastojati da diskontuje predviđene novčane tokove pomoću takozvane ciljane stope povraćaja
(poznate i kao izjednačena stopa (equated yield)). Ovo je diskontna stopa koja se primenjuje na novčani tok
projektovan tokom trajanja investicije i na prodajnoj vrednosti na kraju perioda držanja investicije ili izlazne
vrednosti.
7.40…..procenitelji često određuju diskontnu stopu alternativnom analizom od kojih su najčešće:
• dodavanje premije za rizik na bezrizićnu stopu povraćaja, poput prinosa na dugoročne državne obveznice;
• primena stope kapitalizacije, prilagođena da odražava činjenicu da je rast prihoda eksplicitno izražen u
novčanom toku;
• izračunavanje ponderisane prosečne cene kapitala tipičnog kupca takve nekretnine.
 EVS 2020
2. Deo Metodologija procene; 8. Troškovni pristup
8.11. Koncept „vrednost za vlasnika“ je važan. Tradicionalna upotreba DRC-a zahtevala je da direktori
kompanije (kada se DRC transponuje u finansijske izveštaje) potvrde da je entitet na datum procene bio
aktivno preduzeće.
U slučaju nekretnina u vlasništvu javnog sektora gde često nema motivacije za ostvarivanje dobiti, bilo je
potrebno da vlasnik izjavi da će se takva upotreba nastaviti u doglednoj budućnosti.

8.17. Ako se primenom metode želi dobiti cifra koja predstavlja potencijalni prihod od prodaje, metoda se
neće pokazati pouzdanom.
8.28. Troškovi i vrednost - Jedan od osnovnih problema svih procena zasnovanih na troškovima je taj što
trošak nije nužno jednak vrednosti. Za nove nekretnine je manji problem, ali procenitelj još uvek mora biti
izuzetno oprezan u usvajanju stvarnih troškova izgradnje sredstva pod pretpostavkom da je entitet koji ga
finansira dobio „vrednost za novac“. Mnogo je pitanja oko proceniteljevog izbora u vezi odredjivanja troškova
izgradnje, ali sigurno je da stvarni troškovi izgradnje novog objekta ne bi trebalo automatski da budu procena
metodom DRC-a u prvoj godini, bez daljeg ispitivanja.
(prekomerni troškovi izgradnje, funkcionalna zastarelost koja može nastupiti do vremena zavrsetka izgradnje, ekonomska
zastarelost koja može nastupiti do vremena zavrsetka izgradnje, nekompatibilna korišćenja zemljišta u blizini…)
 Troškovni pristup, nastavak

8.125. Izveštavanje - DRC pristup je složena metodologija sa velikim brojem elemenata koji zahtevaju velike
pretpostavke i koji se često oslanjaju na tehnička razmatranja treće strane.

8.127. Pristup DRC-a zasniva se na pretpostavci da će entitet nastaviti kao stalno poslovanje ili kao pružanje
usluga kao u javnom sektoru.

8.128. Ako se ove okolnosti promene, DRC možda više neće biti adekvatan. Razmatranje alternativnih
vrednosti nije striktno u nadležnosti DRC pristupa, međutim, treba razmotriti alternative za vrednosti lokacija i
potencijalno za zamenske lokacije, tako da razmatranje alternativa može biti barem delimično inherentno.

8.129. Ako postoji verovatnoća da će alternativa dati značajno drugačiji ishod procene, dobra je praksa da se
ovaj faktor zabeleži čak i ako nije formalno deo izveštaja o proceni.
 EVIP 3 Višestruki interesi na stambenim nekretninama, novo
1.2. Višestruki interesi mogu nastati kroz vlasničke strukture koje uključuju više od jedne osobe, kao npr
• Suvlasništvo nad stanom od strane nekoliko vlasnika, često članova porodice;
• Kolektivni oblici vlasništva na nekretnini, uključujući nekoliko stanova u nizu (kao kod bloka apartmana), koji
u skladu sa situacijom i nacionalnim zakonom mogu biti kondominijumi i drugi oblici.

3.4. Primer —Procenitelj treba da proceni tržišnu vrednost udela za jednu od dve sestre koje zajedno poseduju
kuću vrednu 250.000 €. Hipotetični kupac koji je zainteresovan kupovao bi kuću u kojoj vlasništvo ima i druga
sestra, kupac će verovatno za udeo ove sestre ponuditi manje od polovine vrednosti kuće.

Na primer, tržišna vrednost polovine kuće mogla bi iznositi 110.000 EUR, iako će stvarna cifra varirati u
zavisnosti od činjenica u datom slučaju. Taj umanjujući efekat mogao bi biti i veći ako bi se procenjivao manji
interes tj. udeo kao na primer izmedju tri ili četiri braće i sestara kao suvlasnika.

3.11. Zakonska zaštita prava drugih osoba u kući - Zakon može da interveniše radi zaštite interesa drugih
stanara u kući na načine koji mogu uticati na njegovu vrednost (na primer, pravo na stanovanje prema zakonu).

4.1. Zakupi - Mogu postojati višeslojna vlasništva pri čemu je nekretnina pod jednim ili više stanarskih prava.
 EVIP 3 Višestruki interesi na stambenim nekretninama

4.20. Ostale zakonske intervencije - Nacionalni zakon može intervenisati i u drugim stvarima osim u vezi sa
zakupom i sigurnošću raspolaganja. Mogu postojati problemi u vezi sa kvalitetom i fizičkim karakteristikama
stana koji mogu zahtevati radove ili sprečiti njegovo davanje u zakup. Na primer, tendencija za poboljšanjem
energetske efikasnosti nekretnina u nekim zemljama dovodi do toga da se ograničava izdavanje najmanje
efikasnih nekretnina ukoliko se ne preduzmu neki radovi. Procenitelj će morati da bude upoznat sa pitanjima
relevantnim za predmetni stan.

4.21. Plodouživanje i slični interesi – Plodouživanje (u nekim zemljama se mogu koristiti i drugi nazivi) odnosi
se na oblik ograničenog prava na nekretnini prema građanskom zakonu i mešovitim jurisdikcijama, a koji
objedinjuje:
• Pravo na korišćenje ili uživanje u nekretnini direktno i bez njene promene; i
• Pravo na ostvarivanje dobiti od nekretnine tako što će se davati u zakup - „Plodovi“ su svi prihodi od
nekretnine koji se mogu obnavljati. Upravo ovaj aspekt pravi razliku izmedju plodouživanja i jednostavnog
prava na korišćenje nekretnine.
4.26. Kada je potrebno proceniti interes plodouživanja, procena se obično zasniva na vrednosti nekretnine i
preostalom očekivanom veku plodouživaoca ili preostalom periodu trajanja tog prava. Vrednost treba da se
zasniva na nekretnini kakva jeste, a ne onakva kakvu je može razviti punopravni vlasnik.
 EVIP 4 Zaštićene stambene nekretnine, new

5.2. Za procenitelja je važno da razume postupke i standarde za izvodjenje radova na zakonom zaštićenoj
nekretnini, uključujući radove na renoviranju, i kako se oni razlikuju od pravila za druge nekretnine.

5.3. Metode procene koje bi se mogle primeniti na zaštićene nekretnine su komparativna metoda, prihodovna i
rezidualna metoda. Metoda amortizovanih troškova zamene (DRC) takođe se može primeniti u vrlo specifičnim
okolnostima ...
 EVIP 5 Zakup stambenih nekretnina i kontrola zakupnina, novo
Zvanična intervencija na stambenim tržištima koja su pod pritiskom može imati nekoliko oblika, od kojih je
medju najčešćim regulisanje zakupnine, često u kombinaciji sa drugim merama.
Mnoga tržišta sa takvom regulacijom imaju dovoljno dokaza o prodaji iznajmljenih nekretnina kako bi se
koristila komparativna metoda procene oslanjajući se na iznose postignute za druge nekretnine koje su pod
istim režimom.
Procenitelj koji procenjuje stan koji je dat u zakup ili pogodan za izdavanje treba da uzme u obzir:
• Pravilo kojim se reguliše zakupnina i drugi ključni uslovi zakupa, za tekući zakup i bilo koji potencijalni
zakup;
• Tekuća zakupnina, način na koji se radi revizija zakupa i eventualna zakupnina za novog zakupca;
• Izglednost i vreme posedovanja ispražnjene nekretnine i neizvesnosti koje prate to, kao i sve mogućnosti
za ranije posedovanje. Kod zakonskog režima osiguranog prava zakupa, ovo može biti očekivani životni
vek;
• Bilo koji zakon prema kojem zakupac može produžiti zakup, preduhitriti prodaju ili imati pravo na
kupovinu stana;
• Dokazi o kapitalnim vrednostima ispražnjene nekretnine i nekretnine pod zakupom;
• Dostupnost i uslovi za hipotekarno finansiranje kupovine predmetne nekretnine pod zakupom i postojanje
kupaca koji ne moraju da se zadužuju;
Trenutno stanje nekretnine i sva tržišna očekivanja ili zakonski zahtevi za njeno poboljšanje.
 EVIP 6 Procene stambenih nekretnina i oslobađanje kapitala, novo
1. Postoji rastuće finansijsko tržište na kojem vlasnik nekretnine zalaže deo ili ukupnu vrednost nekretnine, obično stana, u
zamenu za prihod u periodu od više godina ili do smrti. Ovo se često naziva oslobađanjem kapitala, koristeći neopterećenu
vrednost nekretnine kako bi se obezbedio novac, kao prihod ili kapital.

4….Iako postoji tendencija da vrednost stanova raste tokom vremena, pad cena bi zajmoprimcu stvorio „negativan kapital“ gde
je vrednost stana, kao obezbeđenja, manja od neizmirenog zajma.

9. S obzirom na probleme koji mogu nastati između vlasnika nekretnine i finansijera, verovatno je da će relevantne institucije sve
više regulisati oslobađanje kapitala.

11. Sporazum može obuhvatati uslove poput zahteva da se preduzme održavanje nekretnine kako bi se održavala „u dobrom
stanju“ ili, alternativno, zahtev da vlasnik u okviru osiguranja reši i ovo pitanje.

12……Postoje najmanje dva načina na koja procenitelj može biti angažovan da vrši procenu nekretnine u vezi aranžmana
oslobađanja kapitala:
• Procena vrednosti nekretnine pod specijalnom pretpostavkom da je nekretnina u lošem stanju na datum procene;
• Da vrši revaluacije u određenim vremenskim periodima, prema instrukcijama narućioca, kako bi kasnije asistirao reviziji
sporazuma o oslobađanju kapitala.
 EVIP 7 Napredni statistički modeli, novo
Završni izveštaj EBA - Smernice za odobravanje i praćenje kredita; 7 Procena nepokretne i pokretne imovine; 7.1 Procena
vrednosti pri odobravanju kredita - 29. maja 2020

209. Prilikom odobravanja kredita, institucije treba da obezbede da interni ili spoljni procenitelj proceni vrednost kolaterizovane
nepokretne imovine za zajmove potrošačima i mikro, malim, srednjim i velikim preduzećima potpunim izlaskom na teren, sa
unutrašnjom i spoljnom inspekcijom nepokretnosti.
210. Kao odstupanje od paragrafa 209, za potrebe procene stambenih nekretnina na dobro razvijenim i zrelim tržištima
nekretnina, vrednost se može proceniti pomoću desktop procene, koju sprovodi interni ili eksterni procenitelj, uz podšku
naprednih statističkih modela. Procenitelj ostaje odgovoran za procenu vrednosti, dok bi napredni statistički modeli trebalo da
se koriste kao pomoćni alati, ispunjavajući uslove postavljene u odeljku 7.4, i uključujući meru pouzdanosti koja ukazuje na
robusnost predložene vrednosti i druge relevantne informacije specifične za nekretninu. U ovom slučaju, predložena vrednost
treba da se oceni, pregleda i odobri od strane internog ili eksternog procenitelja, koji treba da razume sve ulazne podatke i
pretpostavke uzete u obzir u modelu. Ako mera pouzdanosti kod naprednih statističkih modela ukazuje na nisku robusnost i / ili
druge informacije specifične za nekretninu dovedu do nesigurnosti u vezi sa predloženom vrednošću, procenitelj treba da
izabere metod procene koji nije desktop procena.
225. Kada su ispunjeni uslovi za reviziju u skladu sa članom 208 (3) (b) Uredbe (EU) br. 575/2013, institucije treba da ažuriraju
vrednost kolateralizovane nepokretne imovine koju sprovodi procenitelj koji je potencijalno podržan odgovarajućim naprednim
statističkim modelima koji ispunjavaju uslove postavljene u odeljku 7.4 i uzimaju u obzir pojedinačne karakteristike nekretnine i
geografskog područja. Institucije ne bi smele da koriste ove modele kao jedino sredstvo revaluacije.
1.3. Rezultat AVM-a , sam po sebi, nije procena i ne može dati tržišnu vrednost kako je definisano u
EVS.
1. Kvalifikovani procenitelji ga mogu koristiti kao jedan podatak u njihovoj sveobuhvatnoj analizi
tržišta pod uslovom da su zadovoljni svojim znanjem o ulaznim podacima i modelu AVM-a.

Odstupanje od člana 209. dozvoljeno je samo pod tri kumulativna uslova:

-Dozvoljeno je samo za stambene nekretnine.
-Napredni statistički modeli sami po sebi nikada nisu dovoljni.
-Ako obavezna mera pouzdanosti AVM-a nije robusna, procenitelj „treba da izabere metod
procene koji nije desktop procena “
• Završni izveštaj EBA, član 239.
„Institucije treba da imaju adekvatne IT procese, sisteme i mogućnosti i dovoljne i tačne podatke za potrebe
procene ili revaluacije kolaterala zasnovane na statističkom modelu.“

• Kreditne institucije treba da upoznaju spoljne i interne procenitelje sa novim politikama, procedurama i
kriterijumima koji se odnose na upotrebu naprednih statističkih modela koje su napravile banke (varijabile
specifične za nekretnine koje se koriste u modelu, nesigurnost modela, dostupne informacije - skup
podataka).

• Budući da procenitelj ostaje odgovoran za procenu vrednosti koja se vrši pomoću naprednog statističkog
modela, kreditna institucija takođe treba da upozna procenitelja sa metodologijom, ulaznim podacima i
pretpostavkama korišćenim u modelu.
 VI. Evropski kodeks ponašanja procenitelja
A. Procenitelj mora u svakom trenutku postupati iskreno, sa integritetom i marljivo, sa dužnošću da vodi
računa o strani koja daje instrukcije i prema svima ostalima za koje se očekuje da će se oslanjati na procenu.

B. Procenitelj mora tokom obavljanja posla primeniti profesionalno prosuđivanje objektivno i nezavisno i,
prema potrebi, ispoštovati dužnosti profesionalca pred sudom, tribunalom ili odgovarajućim forumom.

C. Procenitelj mora održavati nivo profesionalnog znanja i veština, najmanje u ravni sa zahtevom
profesionalnog tela za procene čiji je procenitelj član ili, za procenitelje koji su nosioci REV ili TRV, prema
odgovarajućim zahtevima, redovno prateći dešavanja u profesiji i relevantne trenutne trendove kako bi bio
kompetentan u profesionalnoj praksi.

D. Procenitelj mora biti transparentan i odgovoran u obavljanju profesionalnih poslova prema strani koja daje
instrukcije.
 VI. Evropski kodeks ponašanja procenitelja
E. Procenitelj mora izbegavati sve stvarne ili potencijalne sukobe interesa u vezi sa predmetnom
nekretninom, postupkom procene i rezultatom procene, ne sme imati direktni ili indirektni
interes na nekretnini i ne sme biti povezan ni sa kupcem ni sa prodavcem nekretnine. Procenitelj
mora pismeno obavestiti stranku koja daje instrukcije kada se pojavi sukob interesa i pre
izdavanja izveštaja o proceni.

F. Kada je klijent koji naručuje izveštaj o proceni vrednosti kreditna institucija, procenitelj ne sme
biti uključen u zahtev za kredit, ocenu kredita, odluku o kreditu ili njegovu administraciju i ne
sme biti vođen ili pod uticajem kreditne sposobnosti zajmoprimca.

G. Procenitelj ne sme otkriti privilegovane ili poverljive informacije.

H. Procenitelj mora imati ili mora biti podvrgnut postupku za rešavanje žalbi koje se mogu
podneti u vezi sa profesionalnim ponašanjem i mora u pisanom obliku obavestiti strane koje mu
daju instrukcije o njegovom postojanju.
Deo VII „Legislativa Evropske Unije i procena nekretnina“ je vrhunski tekst pripremljen
uz zajednički napor Michael MacBrien-a i advokatske kancelarije „& De Bandt“,
namenjen da služi ne samo proceniteljima već i evropskim i nacionalnim nadzornim
organima, kreatorima politike i akademicima.
Hvala!