INVESTITIONS- UND WOHNSTANDORT BERLIN & BRANDENBURG

NEUBAUTEN
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Sommer ist da! Die ersten Sonnenstrahlen wärmen
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Haut und das Leben verlagert sich nach draußen.
Der Sommer ist da! Die ersten Sonnenstrahlen wärmen die Haut und das Leben verlagert sich nach draußen.
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Die kleine Bluetooth-Box darf in der Schublade
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Die kleine Bluetooth-Box
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Schublade
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 INHALT
Es wird eng Blühender Vorgarten
Berlin ist anziehend, doch Wohnungen sind knapp Vor dem Haus wird jetzt gepflanzt

4 20
Wo sich die Kräne drehen Wärmewenden
253 Neubauprojekte gibt es in den Bezirken Teure Vorschriften auch für Gewerbebauten

6 22
Zeit für Mutige Klein und fein
Neue Förderprogramme beim Immobilienkauf Pfiffige Raumlösungen für Mini-Appartements

8 24
Wie schnell sind wir? Seitenblicke
Interview mit Immobilienexpertin Susanne Klabe Bücher fürs Bauen und Wohnen

10 26
Glas statt Gas
Der Gasometer in Schöneberg wird Bürogebäude

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Achtung,Klauseln
Ein Leitfaden zum Wohnungskauf Berlin-Reinickendorf
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4 NEUBAUTEN

ES
WIRD
ENG
Berlin lockt trotz aller Krisen
nach wie vor Menschen
aus aller Welt an.
Doch Wohnraum bleibt wohl
auch künftig Mangelware.
Es wird viel zu wenig gebaut.
Und wie sind die Aussichten?
Kaum Hoffnung auf Besserung

REINHART BÜNGER

W
er auf der Suche nach einem Haus oder einer Woh-
nung ist, kommt derzeit vielerorts etwas günstiger
weg. Die Immobilienpreise sinken seit Monaten,
ist immer wieder einmal zu lesen. Vor allem gilt
das für Altbauten. Sie müssen oft aufwendig ener-
getisch ertüchtigt werden. Ohne Preisabschläge
lässt sich kein Käufer mehr darauf ein: Die ab 2024
anlaufende Heizungswende bringt es durch ihre
Auflagen mit sich, dass sich die Krisenstimmung
am Immobilienmarkt noch einmal verschärft.
Kaufinteressenten sind aufgrund der aktuellen
Zinslage nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen.
Allemal gilt das bei Immobilien in den Küstenre-
gionen von Nord- und Ostsee.
Für Berlin gelten diese Vorzeichen auch – und doch
ist die Lage eine andere, wie zum Beispiel der ak-
tuelle „Wohnmarktreport Berlin 2022“ zeigt, den
die Berlin Hyp gemeinsam mit dem globalen Im-
mobiliendienstleister CBRE verfasst hat. „Berlin
bleibt, allen Krisen der vergangenen Jahre zum
Trotz, ein Anziehungspunkt für Menschen aus
Deutschland, Europa und der ganzen Welt“, sagt
Michael Schlatterer, Managing Director Residenti-
al Valuation bei CBRE. Mangellagen treiben die
Preise nach oben. „Besonders der starke Zuzug aus
dem Ausland, aber auch aus anderen Bundeslän-
dern, sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Wohn-
raum in Berlin steigt“, sagt Schlatterer.
Dem Report zufolge legten die Angebotsmieten für
Wohnungen in Berlin im vergangenen Jahr um 9,5
Prozent auf 11,50 Euro pro Quadratmeter und Mo-
nat zu. Mittelfristig rückblickend, von 2017 bis
2022, ergibt sich ein anderes Bild: Mit einer Stei-
gerung um 17 Prozent landet die Bundeshauptstadt
nur auf Platz 5 hinter Köln, München, Stuttgart
und Düsseldorf.
Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen
erhöhten sich 2022 um 8,3 Prozent. Dennoch liegt
In der Hauptstadt Berlin noch im Mittelfeld, hinter München, Frank-
wimmelt es von Baustellen. furt und Hamburg. Für Mehrfamilienhäuser wur-
Aber Wohnraum fehlt. den bisher keine Preisrückgänge verzeichnet, die
Angebotskaufpreise blieben stabil. Wohin soll das
Foto: Getty

alles führen? Schien die Energiekrise mit ihren ho-

hen Kosten für Gas und Strom gerade erst über-

standen, steigt jetzt die Sorge vor Wertverlust und
teuren Investitionen. Teuer ist nicht nur der Altbau
– etwa bei alten Heizungen. Auch der schwer zu
finanzierende Neubau ist fast ein Ding der Unmög-
lichkeit geworden. Projekte werden vielerorten in
Berlin noch verwirklicht, neue Vorhaben sind
Mangelware.
„Für die vielen Wohnungssuchenden in Berlin ver-
schärft sich die Situation weiter“, sagt Sascha
Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG.
„Drastische Steigerungen bei den Zinsen und den
Baukosten lösen so manche Kalkulation der Bau-
träger in Luft auf und haben den so dringend be-
nötigten Neubau in der Hauptstadt fast zum Erlie-
gen gebracht.“ Der Wohnungsmarkt steht am
Kipppunkt, nicht nur in Berlin.
Die Wohnraumknappheit und fehlender Woh-
nungsbau werden zu einem gesamtgesellschaftli-
chen Problem mit folgenschweren Auswirkungen.
In Deutschland fehlen bereits 700.000 Wohnun-
gen, was das soziale Miteinander gefährdet. „Jetzt
ist es daher dringend notwendig, dass neben der
konsequenten finanziellen Förderung rasch Pla-
nungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt
und Bauordnungen harmonisiert werden“, fordert
etwa der Bundesverband Kalksandsteinindustrie
e.V.. Er steht damit nicht allein. „Ohne ein drasti-
sches Aufstocken der staatlichen Förderung und
ohne ein deutliches Abspecken bei staatlichen Auf-
lagen und Vorschriften ist der Wohnungsneubau in
Deutschland nicht mehr machbar“, lautet das er-
nüchternde Fazit des „Verbändebündnisses Woh-
nen“.
„Wenn die Wohnungsbaurenditen bei zwei bis drei
Prozent stehen, die Kreditzinsen aber bei vier Pro-
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zent, kann niemand bauen“, sagte Andreas Matt-
ner, Präsident des Zentralen Immobilienausschus-
ses ZIA Anfang Mai. „Daher müssen wir die
Rahmenbedingungen radikal ändern.“ Der Spitzen-
verband plädiert für ein Kreditprogramm vom
Bund mit zwei Prozent Zinsen.
Berlin will zwar das Angebot an bezahlbarem
Wohnraum erhöhen, setzt indes aber den Blick nur
auf Sozialwohnungen, auf Förderung. „Wir beken-
nen uns grundsätzlich zum Neubauziel von durch-
schnittlich bis zu 20.000 neuen Wohnungen pro
Jahr, davon bis zu 5.000 Sozialwohnungen“, heißt
es im aktuellen Koalitionsvertrag 2023-2026 zum
Thema Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Zu-
dem soll es ein Förderprogramm für mittlere Ein-
kommen geben.
BEIM NEUBAU SIND GROSSE
MIETSHÄUSER DOMINANT
Im Jahr 2021 wurden nach Angaben des Statistik-
amtes Berlin Brandenburg in der Hauptstadt
14.134 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fer-
tiggestellt. Die höchste Bautätigkeit wurde in Trep-
tow-Köpenick verzeichnet. Auf dem zweiten und
dritten Platz folgten Spandau und Marzahn-Hel-
lersdorf.
Dies deutet bereits an, was sich in den kommenden
Jahren noch weiter ausprägen wird. Größere Neu-
baupotenziale innerhalb des S-Bahn-Rings schei-
nen erschöpft. Dominiert wird der Neubau weiter-
hin vor allem durch großvolumigen Mietwoh-
nungsbau. Die Bautätigkeit verlagert sich mehr und
mehr in die Außenbezirke, schließlich ins Umland.
HIER ENTSTEHEN 18 EXKLUSIVE
EIGENTUMSWOHNUNGEN
NEUBAUTEN 5
Laut Statistikamt Berlin Brandenburg wurden in
Brandenburg 2021 insgesamt 11.518 Wohnungen
gebaut. Die meisten Einheiten entstanden in Pots-
dam, Brandenburg an der Havel und in Schönefeld.
Im Berliner Umland herrscht in Folge von Bevölke-
rungszuwächsen durch Wanderungsgewinne nach
wie vor eine anhaltend hohe Wohnraumnachfrage.
Von Ende 2021 bis Ende 2022 wurde nach den
Zahlen des Melderegisters ein Plus von über
75.000 Mitbürger:innen in Berlin verzeichnet. Ein
Ende des Zuzugs ist auch aufgrund der Flüchtlings-
bewegungen nicht abzusehen. Dennoch hat Berlin
einen negativen Wanderungssaldo von rund 4200
Personen. Dies ist auf den Wegzug von Berlinern
ins Umland zurückzuführen.
Berlin hat die Bevölkerungsentwicklung in den zu-
rückliegenden Jahren nicht zum Anlass genom-
men, massiv in den Wohnungsneubau zu investie-
ren. Die selbst gesetzten Ziele wurden nicht
erreicht. Leider gilt dies auch für die Zahl der Woh-
nungen für Studierende, die geschaffen werden
sollten.
Bereits jetzt ist eine weitere Fehlentwicklung auf
dem Wohnimmobilienmarkt vorhersehbar. Sie
hängt mit dem Altersaufbau zusammen. Über 21
Millionen Menschen werden bundesweit in zwan-
zig Jahren zur Altersgruppe „67plus“ gehören. Das
sind rund 3,6 Millionen mehr Menschen als heute.
Schon heute ist aber nur jede siebte Wohnung al-
tersgerecht, fand das Pestel-Institut heraus. Selbst
wenn die in Deutschland benötigten 3,3 Millionen
altersgerechte Wohnungen gebaut würden, bleibt
die Frage: Wer kann sie sich leisten? Für die Senio-
ren von morgen wird es enger – finanziell und
räumlich.
 Buch
Frohnau

Blankenfelde
Hermsdorf
Heiligensee Lübars Französisch
Buchholz Karow
Waidmanns-
lust
Märkisches
Viertel Rosenthal
Blankenburg
8 Wittenau
Konrads- Borsig-
Wilhelms-
ruh Nieder-
9 Wartenberg
höhe walde Stadt-
schönhausen rand- Mal-
Tegel siedlung chow Falken-
Hakenfelde Reinickendorf Malchow berg
Heiners-
Pankow dorf Neu-Hohen-
schönhausen

Weißensee
Falkenhagener Gesund-
Feld Wedding brunnen Marzahn
Hasel- Alt-Hohenschönhausen
horst Charlottenburg- Prenzlauer
Siemens- Nord Berg
Spandau stadt Hellersdorf
Staaken
Moabit 1 Fennpfuhl 10
7 Mitte
Lichtenberg
Hansa-
Wilhelmstadt Charlottenburg
viertel 11
Westend Friedrichshain
Tiergarten
Biesdorf Kauls- Mahls-
Rummels- Friedrichs- dorf dorf
Halen-
2 burg felde
Kreuzberg
6 see Alt-
Treptow
Wilmersdorf
Gatow Grunewald
Karlshorst
Schmargen- Schöne-
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berg Neukölln wald
Friede-
nau Tempelhof
Oberschöneweide
Kladow
Dahlem Steglitz 3 Friedrichshagen
Baum- Niederschöne-
schulen-
4 weg
weide Rahnsdorf
Nikolassee 5 Britz Johannisthal
Adlers- Köpenick
Zehlendorf Mariendorf Buckow hof
Lankwitz
Lichterfelde
Gropius- 12
Wannsee stadt
Buckow
Rudow
Altglienicke
Marienfelde
Grünau Müggelheim
Bohnsdorf
Lichtenrade

Schmöckwitz

JÜRGEN HOFFMANN

WO SICH
KRÄNE DREHEN
Immerhin 253 Neubauprojekte sind
in den Berliner Bezirken in Entwicklung
und Umsetzung. Im Südosten der Stadt
entstehen die meisten Wohnungen
Foto: Imago
 D
Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
Angaben pro Monat
Fallzahl zu gering
bis8,99 €/m2
9,00 bis 9,99 €/m2
10,00 bis 10,99 €/m2
11,00 bis 11,99 €/m2
12,00 bis 12,99 €/m2
13,00 bis 13,99 €/m2
14,00 bis 14,99 €/m2
15,00 €/m2 und mehr
Bezirkslegende
1 Mitte
2 Friedrichshain-Kreuzberg
3 Neukölln
4 Tempelhof-Schöneberg
5 Steglitz-Zehlendorf
6 Charlottenburg-Wilmersdorf
7 Spandau
8 Reinickendorf
9 Pankow
10 Lichtenberg
11 Marzahn-Hellersdorf
12 Treptow-Köpenick
ie Mieten steigen, die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen und Häuser auch.
In ganz Deutschland. Nirgendwo aber
so stark wie in Berlin. Der aktuelle
Wohnmarktreport der Immobilienbank
Berlin Hyp und des Immobiliendienst-
leisters CBRE zeigt, in welchen Bezir-
ken der Hauptstadt Wohnungssuchende
besonders tief in die Tasche greifen
müssen und wo derzeit die meisten
Neubauten entstehen.
Berlin ist eine Mieterstadt: Mehr als 1,6
Millionen der rund zwei Millionen
Wohnungen sind vermietet – über 80
Prozent. Weil die Nachfrage schneller
steigt als das Angebot, klettern auch die
Mieten. Getroffen hat es vor allem Mie-
ter von Objekten im oberen Preisseg-
ment. Hier stiegen die Angebotsmieten
um 13,9 Prozent auf 23,91 Euro pro
Quadratmeter. Bei günstigeren Woh-
nungen gab es einen minimalen Rück-
gang um 0,2 Prozent auf 5,96 Euro. An
der Spitze der Mietsteigerungen lag im
vergangenen Jahr der Bezirk Lichten-
berg. Hier mussten Wohnungssuchende
2022 mit 10,50 Euro pro Quadratmeter
im Schnitt 23,6 Prozent mehr zahlen als
ein Jahr zuvor. Buntes Leben, Kunst und
Kultur rund um die Plattenbauareale
machen den Bezirk im Osten vor allem
für junge Familien, Kreative und Studie-
rende attraktiv.
Zuwächse im zweistelligen Bereich wer-
den auch für Charlottenburg-Wilmers-
dorf (plus 14,6 Prozent auf 14,92 Euro
pro Quadratmeter), für Marzahn-Hel-
lersdorf (plus 12,1 Prozent auf 9,27
Euro), Steglitz-Zehlendorf (plus elf Pro-
zent auf 12,22 Euro) und Tempel-
hof-Schöneberg (plus 10,6 Prozent auf
11,38 Euro) gemeldet. Am teuersten
sind die Mieten weiterhin in Mitte: Hier
liegt der Durchschnittspreis pro Quad-
ratmeter und Monat sogar bei 15,19
Euro.
Ein schwacher Trost: In anderen Metro-
polen ist es noch teurer. In Hamburg
etwa zahlen Mieter im Schnitt 12,85
Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt
14,71 Euro und in München sogar 19,40
Euro.
Wie die Mieten kannten auch die Ver-
kaufspreise für Eigentumswohnungen
und Häuser in Berlin in den vergange-
nen Jahren nur eine Richtung: nach
oben. Vor zehn Jahren lag der Medi-
an-Quadratmeterpreis für eine Woh-
nung in der Hauptstadt bei 2.280 Euro,
vor zwölf Jahren sogar nur bei 1.680
Euro. Damals konnten sich auch Berli-
ner mit durchschnittlichen Einkommen
den Erwerb einer Immobilie leisten. Das
ist vorbei: Derzeit liegt der durch-
schnittliche Quadratmeterpreis bei
5.520 Euro - 142 Prozent höher als vor
zehn Jahren und 228 Prozent höher als
vor zwölf Jahren.
Fragt man Immobilienmarktfachleute,
wie den dramatischen Miet- und Kauf-
preissteigerungen am besten zu begeg-
nen ist, bekommt man eine Antwort
immer wieder: mit Neubau. Allerdings
hängen am Himmel über den Berliner
Bauplätzen dicke Wolken. Gestiegene
Zinsen und Baukosten, der Mangel an
Baugrundstücken und langwierige Ge-
nehmigungsverfahren haben den Neu-
bau in der Hauptstadt fast zum Erliegen
gebracht. Nicht nur André Dottschadis,
Geschäftsführer des Maklerunterneh-
mens Dahler & Company, geht davon
aus, dass in den kommenden Jahren „die
Neubaufertigstellungszahlen in Berlin
weiter sinken werden“.
Der Wohnmarktreport 2023 erfasst 253
Projekte in konkreter Planung, in Ent-
wicklung oder Bau mit durchschnittlich
156 Wohnungen pro Vorhaben. Bei
etwa drei Viertel dieser Projekte handelt
es sich um Mietwohnungsbau. Von den
insgesamt rund 39.400 Einheiten, die in
Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen
und Dachgeschossen entstehen, befin-
den sich nur 6.800 Wohnungen inner-
halb des S-Bahn-Rings, 32.600 Einhei-
ten dagegen an der Peripherie der Stadt.
Das entspricht dem Trend der vergange-
nen Jahre. Dazu kommt, dass die inner-
städtischen Projekte mit durchschnitt-
lich 113 Wohnungen pro Vorhaben
kleiner ausfallen als die am Stadtrand
mit 169 Einheiten. In Mitte finden sich
8000 WOHNUNGEN
IN TREPTOW-KÖPENICK
zum Beispiel nur sechs Bauprojekte mit
mehr als 200 Wohnungen, in Fried-
richshain-Kreuzberg sind es sieben. Die
meisten Bagger und Kräne stehen der-
zeit im flächenmäßig größten Bezirk
Treptow-Köpenick. In 38 überwiegend
groß angelegten Projekten entstehen
rund 8.000 Wohnungen. Das ist etwa
ein Fünftel der derzeit in ganz Berlin
projektierten Wohnungsobjekte und 15
Prozent der laufenden Vorhaben. Die
Größen der entstehenden Wohnungen
variieren zwischen 17 und 197 Quadrat-
meter.
Auch im Nachbarbezirk Lichtenberg
wird viel gebaut: In 36 Bauvorhaben
entstehen 6.150 Einheiten. In Spandau
am westlichen Stadtrand werden an 19
Plätzen 5.330 neue Wohnungen hoch-
gezogen. Deutlich kleiner dimensioniert
als an der Havel sind die 33 Bauvorha-
ben an der nordöstlichen Peripherie in
Pankow, die insgesamt 2.340 Einheiten
umfassen. In Marzahl-Hellersdorf, wo
im vergangenen Jahr rund 5.000 Woh-
Wohnungsneubau: 253 Projekte in der Entwicklung
Berliner Bezirke Projekte
Charlottenburg-Wilmersdorf 18
Friedrichshain-Kreuzberg 23
Lichtenberg 36
Marzahn-Hellersdorf 18
Mitte 17
Neukölln 13
Pankow 33
Reinickendorf 10
Spandau 19
Steglitz-Zehlendorf 12
Tempelhof-Schöneberg 16
Treptow-Köpenick 38
Berlin 253
Stand: Februar 2023 · Quelle: CBRE, eigene Recherche
NEUBAUTEN 7
nungen erstmals bezogen wurden, kom-
men in diesem Jahr nur 2.900 neue hin-
zu. Die Projekte hier umfassen 100 bis
200 Wohnungen. Auch die meisten Bau-
stellen in Lichtenberg sind eher mittel-
groß. Nur an drei Plätzen entstehen je-
weils mehr als 500 Einheiten.
Traurig sieht es in Reinickendorf aus,
wo nur 790 neue Wohnungen gebaut
werden, und in Steglitz-Zehlendorf mit
1.100 Einheiten. Hier kommen auch be-
sonders große Wohnungen mit Flächen
von bis zu 230 Quadratmeter ins Ange-
bot. Wem ein Microappartement mit
etwa 20 Quadratmeter Wohnfläche
reicht, sucht am besten nicht nur in Mit-
te und Treptow-Köpenick, sondern
auch in Charlottenburg-Wilmersdorf
und Tempelhof-Schöneberg.
Mit dem Ruf nach Neubau ist in Berlin
besonders laut verbunden die Forde-
rung nach bezahlbarem Wohnraum für
Menschen mit kleinerem Portemonnaie.
Der entsteht durch Mietwohnungsbau
und einer Sozialwohnungsquote auch
künftig vornehmlich an den Rändern der
Stadt. So sind im Südosten sieben von
zehn Wohnungen für Mieter gedacht.
In Lichtenberg beträgt der Anteil der
Mietwohnungen am Neubaugeschehen
89 Prozent, in Spandau 88 Prozent und
in Marzahn-Hellersdorf 85 Prozent. In
Mitte dagegen entsteht nur etwa jede
zweite Wohnung für Mieter und in Steg-
litz-Zehlendorf überwiegen beim Neu-
bau sogar Eigentumswohnungen (57
Prozent).
Neubau ist teurer als Altbau – und am
teuersten dort, wo viele wohnen wollen.
Das zeigt der Blick auf die aktuellen
Preise für Immobilienkäufer. Am tiefs-
ten in die Tasche greifen müssen sie in
Bezirken mit zentralen Quartieren wie
Charlottenburg-Wilmersdorf, wo Quad-
ratmeterpreise zwischen 7.700 und
16.800 Euro aufgerufen werden, Mitte
(6.300 bis 16.100 Euro) und Pankow
(6.300 bis 15.500 Euro).
Günstiger ist es im Osten, etwa in Lich-
tenberg mit 4.200 bis 7.780 Euro oder
Marzahn-Hellersdorf mit 4.600 bis
7.300 Euro. Der durchschnittliche Lis-
tenpreis im Berliner Neubau liegt bei
rund 8.550 Euro pro Quadratmeter.
Entspannung bei den Mieten und Kauf-
preisen ist kaum zu erwarten, denn die
Nachfrage nach Wohnraum durch den
starken Zuzug aus dem Ausland, aber
auch aus anderen Bundesländern wird
weiter steigen.
davon davon
Eigentums- Mietwoh-
Gesamtanzahl der Wohnungen wohnungen nungen
1 770 650 1 120
2 750 990 1 760
6 150 680 5 470
2 930 430 2 500
2 300 1 080 1 220
3 300 840 2 460
2 340 820 1 520
790 230 560
5 330 630 4 700
1 110 630 480
2 660 990 1 670
8 000 2 220 5 780
39 430 10 190 29 240
 8 NEUBAUTEN

ZEIT
FÜR
MUTIGE
Der Erwerb einer Immobilie, ob Neubau
oder aus dem Bestand, ist heute
schwieriger zu finanzieren denn je.
Bei ständig steigenden Zinsen ist
schnelles Handeln gefragt.
Einige Förderprogramme wurden
neu aufgelegt und richten sich mit

F
ihren Angeboten an die Mittelschicht.
Doch reicht das aus?

SABINE HÖLPER

inanzieren trotz stark gestiegener Zinsen: Es ist
schwierig, aber machbar. Zumal Förderinstru-
mente Erleichterungen bieten. Die aktuellen Zin-
sen für Immobilienfinanzierungen liegen bei min-
destens 3,5 Prozent, in Einzelfällen bei bis zu 4,5
Prozent. Das ist zwar fern von den Höchstständen
Anfang der 70er und Anfang der 80er Jahre, als
bis zu knapp neun Prozent fällig wurden. Aber: In
der Vergangenheit trafen günstige Zinsen auf
hohe Kaufpreise oder hohe Zinsen auf eher nied-
rige Kaufpreise. „Jetzt kommen hohe Immobilien-
preise und recht hohe Zinsen zusammen“, sagt
Michael Keller, Spezialist für Baufinanzierung
beim Finanzdienstleister Dr. Klein in Berlin. „Des-
halb ist jetzt die Zeit für Mutige.“
Der große Vorteil in diesen krisengeprägten Zei-
ten: Die Kaufpreise sinken vielerorts. Erstens ist
die Nachfrage, wegen der genannten Problematik,
geringer, zweitens kommen immer mehr Be-
standsimmobilien auf den Markt, da die Eigentü-
mer vermehrt verkaufen. Somit sind Preisreduzie-
rungen von bis zu 20 Prozent zu erzielen. Es ist
daher ratsam, mit dem Anbieter zu verhandeln. Es
macht schließlich einen großen Unterschied, ob
man 600.000 oder 500.000 Euro zahlen muss.
Eine weitere, zum Teil erhebliche Ersparnis,
bringt die Inanspruchnahme von Förderprogram-
men. In der Vergangenheit wurden diese von Sei-
Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, für
Familien sein, das am 1. Juni 2023 in Kraft getre-
ten ist. Das Programm „Wohneigentum für Fami-
lien“ soll insbesondere Familien mit mittlerem
Einkommen die Finanzierung eines neu gebauten
Eigenheims erleichtern. Als Einkommensgrenze
gilt ein jährlich zu versteuerndes Haushaltsein-
kommen von 60.000 Euro bei einem Kind, zuzüg-
lich 10.000 Euro für jedes weitere Kind unter 18.
Antragsteller erhalten dann einen Förderkredit
mit vergünstigten Zinsen für maximal 240.000
Euro Kreditvolumen.
Des weiteren gibt es, ebenfalls von der KfW, das
Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“,
das die bisherige BEG-Förderung abgelöst hat. Die
Förderung zielt auf Neubauvorhaben ab, die den
KfW-Effizienzhaus-Standard 40 erfüllen, auf er-
neuerbare Energien zur Wärmeerzeugung setzen
und eine geringe CO2-Emission aufweisen. An-
ders als bei der BEG-Förderung für Neubauten
gibt es bei diesem Programm zwar keine Tilgungs-
zuschüsse. Dafür können Häuslebauer ihr Darle-
FÖRDERPROGRAMM
DER KFW FÜR FAMILIEN
hen zu viel niedrigeren als den marktüblichen
Zinsen aufnehmen. Allerdings beträgt die maxi-
male Kreditsumme meist nur 100.000 Euro. So-
fern man mit dem Haus eine Nachhaltigkeitszerti-
fizierung erreicht, ist ein Förderkredit von bis zu
150.000 Euro drin. Ferner fallen zusätzliche Aus-
gaben wie die Fachplanung und Baubegleitung
durch einen Energieeffizienz-Experten sowie die
Zertifizierung unter die förderfähigen Kosten.
Auch Käufer einer Bestandsimmobilie können
Förderprogramme in Anspruch nehmen. „Das ist
gerade für Menschen, die aufs Geld schauen müs-
dienstleister Interhyp. „Sowohl die KfW als auch
das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkont-
rolle (BAFA) fördern die Modernisierung oder
Sanierung eines Altbaus.“ In der Regel kann der
Käufer wählen, ob er einen Zuschuss oder ein
zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen
möchte. Darüber hinaus haben die meisten Bun-
desländer Förderprogramme aufgelegt, in Bran-
denburg die Investitionsbank des Landes Bran-
denburg (ILB), in Berlin die Investitionsbank
Berlin (IBB). Letztere gewährt zum Beispiel ein
„Förderergänzungsdarlehen“, schließt also die
Lücke zwischen KfW-Mitteln und dem tatsächli-
chen Bau- oder Kaufpreis.
Angesichts der gestiegenen Zinsen lassen sich
Kreditinstitute nun wieder auf niedrigere Til-
gungssätze ein. „Es können Tilgungssätze von 1,3
bis 1,5 Prozent vereinbart werden“, sagt Experte
Breitkopf. Das verlängert allerdings die Laufzeit
des Darlehens. Neben der Bonität des Kreditneh-
mers, dem Überschuss nach Abzug der Darle-
hensrate, dem Anteil der Annuität vom monatli-
chen Nettoeinkommen (welcher unter 50 Prozent,
besser bei rund einem Drittel liegen sollte), prü-
fen die Banken heute mehr denn je das zu finan-
zierende Objekt und verlangen daher mehr Unter-
lagen darüber. „Mittlerweile wird der
Energieausweis angefordert“, sagt Experte Keller.
Er ist ein ganz wichtiges Dokument. Immobilien
mit schlechten Werten fallen häufig direkt raus.
Auch die Wohnflächenberechnung und das Bau-
kostenverzeichnis wollen die Geldhäuser in der
Regel einsehen. „Alles muss bemaßt und gestem-
pelt sein“, sagt Breitkopf. Ferner: Der Grundbuch-
auszug darf nicht älter als vier Wochen sein.
Am besten entscheiden sich Interessenten im Üb-
rigen recht schnell. Denn die Situation wird vor-
aussichtlich nicht besser. Im Gegenteil. Die Zin-
sen für Baufinanzierungen könnten weiter steigen,
Foto: imago

ten der Regierung zusammengestrichen. Beson- sen, eine interessante Option“, sagt Mathias Breit- prognostizieren Experten – in den nächsten Mo-
ders interessant dürfte das Förderprogramm der kopf, Leiter Privatkundengeschäft beim Finanz- naten auf deutlich über vier Prozent.
 BUWOG WEYDENHOF
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10 NEUBAUTEN
„WIE SCHNELL
SIND WIR?“
Die Immobilienexpertin Susanne Klabe
erwartet keinen raschen Bauboom.
Sie hofft aber auf eine Beschleunigung
bei Anträgen und Genehmigungen
Frau Klabe, Sie vertreten die mittelständischen
Bauträger und Entwickler in Ihrem Berlin-Branden-
burger Landesverband des BFW (Bundesverband
Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen).
Ihre Mitgliedsunternehmen haben im Schnitt
zwischen fünf und 7000 Wohneinheiten jährlich
fertiggestellt. Was hören Sie aus Ihren Reihen zur
Regierungskoalition in Berlin?
Die Bauträger signalisieren mir Hoffnung auf
Besserung bei den hausgemachten Themen. Das
ist auch deshalb dringend notwendig, weil alle
anderen Faktoren – wie Fehlentwicklungen von
Preisen, Inflation, Fachkräftemangel – kaum
beeinflussbar sind. Hier regional geht es aber um
die Fragen: Wie gestalten wir unsere Landesgeset-
ze? Wie setzen wir sie in der Verwaltung um? Wie
schnell sind wir denn? Das sind die einzigen
Stellschrauben, an denen man arbeiten kann.
Hoffnung brauchen wir gewiss. Denn die Absichts-
erklärungen, nun endlich mehr Wohnungen zu
bauen, hörten wir schon zu Zeiten Klaus Wowe-
reits. Worauf gründen sich Ihre Hoffnungen?
Es ist richtig, dass die bloße Benennung von
Zahlen noch kein Anlass zur Hoffnung ist. Denn
in die Richtung dieser Zahlen wird man nicht
kommen, wenn man bis zum Ende des Planungs-
und Genehmigungsverfahrens in Berlin vonseiten
des Landes nicht schneller und besser wird. Die
Frage, wie lange ein Bauvorhaben tatsächlich vom
Beginn der Erdarbeiten dauert, hat sich in den
zurückliegenden Jahrzehnten nicht dramatisch
verlängert. Zum Thema Beschleunigung und
Vereinfachung von Verfahren stehen im Koali-
tionsvertrag immerhin einige Ausführungen, die
sich mit der Frage beschäftigen. Wir behalten
den „Reparaturbetrieb“ bei, den die letzte
Koalition aufgesetzt hat. Stichwort ist die
berühmte Projektliste aus dem Bündnis für
Neubau und bezahlbares Wohnen mit den
Sitzungen der Senatskommission zu planerisch
festgefahrenen Bauvorhaben. Allerdings: Zur
Ursachenbekämpfung ist noch nicht sehr viel
Fleisch am Knochen.
Sie haben in einer Mitteilung zum Amtsantritt des
neuen Bausenators Christian Gaebler geschrieben,
dass man sich im Landes- und Bundesrecht bis
dato ein umfangreiches Regelwerk gegönnt hat,
das den Planungs- und Genehmigungsprozess und
den Wohnungsbau teuer macht. Was sollte denn
dringlichst geändert werden? Was hätte denn mit
Blick auf die Baugenehmigung den größten
Effekt?
Die Entscheidung, ob ich in Berlin ein Bauvorha-
ben starte oder in einem anderen schönen
Bundesland, hängt auch mit den Erfahrungen
zusammen. Welche gesetzlichen Rahmenbedin-
gungen gibt es? Wie sind Verfahren und Abläufe
strukturiert? Wenn unter schwierigen gesamt-
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gebaut
werden soll, geht man an Standorte, in denen
wenigstens Verlässlichkeit und zeitliche Abläufe
stimmen. Wir arbeiten im Moment an einer
„Blacklist“: Welche Vorschriften bereiten auf
Landesebene besondere Schwierigkeiten? Wir
müssen die Berliner Bauordnung noch einmal
gemeinsam ansehen und die entsprechenden
begleitenden Regelwerke. Wo kann man bei
standardisierten Projekten mit Genehmigungsfik-
tionen arbeiten? Da würden wir gerne mit
Bezirken ähnlich vorgehen, wie das auf der
Bundesebene bereits in der Diskussion ist. Wir
sollten auf Landesebene ein Regelwerk haben, bei
dem ein Projekt, das bei halbwegs vergleichbaren
Rahmenbedingungen in Treptow-Köpenick schon
erfolgreich gebaut wurde, auch in Reinickendorf
unkompliziert eine Genehmigung bekommt.
Kommen wir noch einmal zum Thema Hoffnungen.
Christian Gaebler steht ja seit vielen Jahren mit im
Zentrum der Berliner Verkehrs- und Stadtentwick-
lungspolitik. Das Bauressort wurde, von dem
Interregnum Lompscher/Scheel mal abgesehen,
vor allem von der SPD geführt. Das Ergebnis ist
nicht sehr überzeugend. Was macht Herrn Gaebler
zum Hoffnungsträger?
Es hilft, wenn ein erfahrener Verwaltungsmann
Bausenator ist. Er hat schnelleren Zugriff auf
bestimmte Themen, um dann Lösungen zu
entwickeln.
Berlins Bezirke sind manchmal sperrig, wenn es
um Bebauungspläne geht. Glauben Sie, dass Herr
Gaebler bestimmte Bauprojekte eher auf die
Senatsebene und damit an sich ziehen wird als
Frau Lompscher und Herr Scheel das getan haben?
Da fällt mir im Moment eine Einschätzung noch
VON REINHART BÜNGER
schwer. Am Ende des Tages wird der Senat, wird
die Politik vom Wähler gefragt werden: Was hast
du für den Wohnungsneubau getan? Das ist ein
sehr, sehr wichtiger Gradmesser. Man wird in
dreieinhalb Jahren keine Fertigstellungszahlen
signifikant nach oben schieben. Aber man wird
sehen, was bei den Anträgen, bei den Genehmi-
gungen passiert.
Sie meinen die Tendenz...
Ja! Sie brauchen die politischen Verantwortli-
chen, die jedem Verfahren Unterstützung statt
Ablehnung bieten, egal ob im Baugenehmigungs-
verfahren oder Planungsrecht. Und Sie brauchen
Menschen, die verstehen, dass man mit jedem
Verfahrensschritt Verantwortung dafür trägt, ob
und wie schnell in der Stadt Wohnungen gebaut
werden und Menschen ein Dach über den Kopf
bekommen. Vom Sachbearbeiter über die
Stadträtin bis zum Senator. Wenn Sie ein Gutach-
ten drei, vier, fünf Mal im Laufe eines Verfahrens
beauftragen, kostet es nicht nur den Unternehmer
einen Haufen Geld, sondern es wird sich am Ende
in den Baukosten widerspiegeln. Und es sorgt
auch dafür, dass es langsamer geht.
Sie appellieren an den Gemeinsinn. Ist denn im
Koalitionsvertrag alles drin, was man für die
nächsten dreieinhalb, vier Jahre braucht?
Was ein Koalitionsvertrag nicht wirklich leisten
kann, ist die Neubauförderung. Da rede ich über
das Thema strukturelle Veränderungen. Es wird
zum Oktober eine Überarbeitung der Förderbe-
dingungen geben, die vermutlich auf der Basis der
jetzigen Struktur fortgeschrieben ist. Wir brau-
chen aber ein Bekenntnis für Förderstrukturen,
die nicht nur auf die städtischen Gesellschaften
und die Genossenschaften ausgerichtet sind,
Foto: BFW Berlin-Brandenburg, Claudius Pflug
sondern auch auf die Privaten.
Wie wird denn zum Beispiel der Bau von Sozial-
wohnungen wieder interessant für Projek-
tentwickler? Woher soll die Rendite kommen?
Also vielleicht dann aus einer finanziellen
Förderung? Wäre das ein Mechanismus,
den man gut finden müsste?
Man wird nicht alle Probleme lösen können,
indem man Förderungen in beliebiger Höhe für
alle und alles ausreicht. Wenn man weiß, dass ein
 NEUBAUTEN 11

SUSANNE KLABE
ist seit 2015 Geschäftsführerin
des Bundesverbands Freier Immobilien-
und Wohnungsunternehmen (BFW)
Landesverband Berlin/Brandenburg
e.V.. Rund 250 Unternehmen sind
im Landesverband organisiert. Er ist
damit Spitzenverband der privaten
mittelständischen Immobilienwirtschaft
in der Hauptstadtregion.

Sie haben über die Komplexität von Bauvorhaben

Viertel der Kostensteigerungen in den zurücklie-
genden zwanzig Jahren auf Verfahren und
öffentliche Anforderungen zurückgeht, dann weiß
man, wo man zur Entlastung der Förderung den
Hebel ansetzen muss. Für die Finanzierung von
Projekten klafft eine Lücke zwischen dem, was
sich über spätere Mieten refinanziert, und dem,
was ich vorher an Baukosten aufwenden musste.
Wenn ich heute Baukosten pro Quadratmeter
Wohnfläche habe, die zu Mieten zwischen 20 und
25 Euro führen, wissen wir: In dieser Preisklasse
braucht diese Stadt nicht unbegrenzt weiteren
Wohnraum. Die Musik spielt in der groben
Richtung bis 15 Euro. Das ist die Spanne, in der
eine Menge gebaut werden muss – und zwar nicht
nur für die, die sich nur eine Miete von 6,50 Euro
leisten können. Sondern auch für das ganz große
Segment in der Mitte, für die Menschen, die
wegen ihres Einkommens bisher aus dem preisge-
dämpften Wohnraum herausfallen, für die 20 bis
25 Euro pro Quadratmeter aber völlig illusorisch
sind. Dieser Bereich muss mit der Förderung
besser abgedeckt werden.
Sie meinen das Wohngeld?
Unser Thema ist der einkommensorientierte
Zuschuss. Es hatte diesen Zuschuss interessan-
terweise unter Rot-Rot-Grün in den Förderbedin-
gungen schon eine kurze Zeit gegeben. Es wird
alle zwei Jahre das Einkommen überprüft und der
Eigentümer erhält dann die Differenz, die
zwischen der abgesenkten Miete, die der Mieter
leisten kann und der, die der Vermieter eigentlich
braucht. Das kann man auch so gestalten, dass
man konkret rechnet, wie die Miete auf die
gesamte Laufzeit von 30 Jahren Bindung aussehen
muss, sodass man später keine überraschenden
Sprünge erlebt. Das wäre verbindlich.
Wie hoch sind denn Ihre Kosten ohne den Grund-
stückserwerb, um einen Neubau anzugehen?
Da reden wir über 5.000 Euro für den Quadrat-
meter Wohnfläche. Interessanterweise gibt es
eine aktuelle Studie vom Institut der ARGE Kiel,
die für die Großstädte mit angespannten Woh-
nungsmärkten auf ziemlich exakt vergleichbare
Zahlen kommt.
Das ist eine ganze Menge. Bundesbauministerin
Klara Geywitz hält ja an dem Ziel fest – ab 2024
hat sie neuerdings gesagt – jährlich 400.000
Wohnungen auf Bundesebene bauen zu lassen.
Berlin will 20.000 verwirklichen. Also das ist nicht
zu schaffen. Sollte der Bund hier viel stärker selbst
in den Wohnungsbau einsteigen?
Wir werden uns in dieser Stadt von dem Gedan-
ken verabschieden müssen, dass es „einfache“
Grundstücke gibt, auf die man schnell mal etwas
draufsetzen kann. Alles was man heute anfängt,
ist komplex und damit auch am Ende im Zweifel
teuer. Der Bund ist tatsächlich selbst im Woh-
nungsbau auf seinen Flächen tätig. Die Bundesan-
stalt für Immobilienaufgaben (BimA) baut
Wohnungen für ihre eigenen Beschäftigten.
gesprochen. Es kommt jetzt auch noch die Hei-
zungswende hinzu. Halten Sie diese Pläne in einer
Großstadt für umsetzbar? Wir sehen und hören vor
allem Hunderte oder Tausende von Wärmepumpen
leise vor sich hin surren in unseren Kiezen.
Das dem Gesetz offensichtlich zugrunde liegende
bauliche Leitbild ist in Seitenstraßen des Kurfürs-
tendamms nicht ansatzweise gelebte Realität.
Wenn Sie dort klimapolitisch Lösungsansätze
verfolgen wollen, müssen Sie das im ganzen
Quartier tun. Sie brauchen vielleicht Lösungsan-
sätze, wie eine Art „Quartiersmanagement
Energie“. Ein Beispiel: Sie haben in einem kurzen
Stück Uhlandstraße vielleicht 25 Eigentümer mit
drei Erbengemeinschaften hintendran, die alle
unterschiedliche Vorstellungen haben, wie mit
dem Thema Energie umgegangen werden soll.
Das ist die eine Seite. Die andere Seite ist, dass in
einer gebauten Stadt an vielen Stellen bestimmte
Dinge technisch gar nicht funktionieren. Das hat
nichts mit Ab- lehnung von neuen Technologien
zu tun, sondern damit, dass sich bestimmte Dinge
schlicht technisch nicht auf einem kleinen
Grundstück mit vorhandener Bebauung realisie-
ren lassen. Wenn Sie ein ausgebautes Dach
haben, sind Sie beim Thema Photovoltaik nur
begrenzt handlungsfähig auf dem Dach. Wenn
dazu noch Denkmalschutz kommt, wird es
zusätzlich schwierig. Und wenn Sie dann sagen
okay, ich gucke mir mal an, ob wir hier vielleicht
eine Pelletheizung unterbringen, dann haben wir
das Thema der Lagerung der Pellets. Was
machen Sie, wenn Grundstück oder Gebäude die
notwendigen Flächen nicht hergeben?
Sie würden hier die Quartierslösung an vorderster
Stelle sehen? Die Frage stellt sich auch bei den
Gebieten, die Berlin neu entwickeln will, wie etwa
den Blankenburger Süden.
Die neue Landesregierung wird sich vermutlich
diese Projekte alle anschauen mit dem Ziel: Wie
können wir hier noch Dinge anders aufsetzen?
Allerdings bitte nicht mit dem Ergebnis, dass man
jetzt plötzlich wieder zehn Jahre später ist in der
Fertigstellung, sondern mit dem Ziel, trotzdem
eine halbwegs vernünftige Reaktionszeit zu
behalten. Das heißt, wir brauchen für genau
dieses Thema einen Plan.
 B
12 NEUBAUTEN

Foto: Christian Marquardt

Der Euref-Campus in Schöneberg.

Der alte Gasometer wird zu einem neuem
Büroturm mit Aussicht.

erlin hat etliche Industriedenkmäler. Der Gaso-
meter in Schöneberg ist eines der bekanntes-
ten. Er ist das Wahrzeichen des Bezirks. Künf-
tig enthält er zudem Büroräume für bis zu
2.000 neue Mitarbeiter der Deutschen Bahn,
außerdem, ganz oben in der 15. Etage, eine
Sky-Lounge. Eine 1.000 Quadratmeter große
Terrasse rundherum bietet Besuchern ab
nächsten Sommer aus 66 Metern Höhe einen
360-Grad-Blick über die Stadt. Den Innenbe-
reich kann man für Feiern mit bis zu 200 Teil-
nehmern mieten. Euref-Chef Reinhard Müller
freut sich auf die neue Bestimmung. „Nichts ist
schlimmer als ein ungenutztes Baudenkmal“,
sagt er. „Der Gasometer wird die nächsten hun-
derte Jahre genutzt.“
Bei einem Baustellenbesuch auf dem Eu-
ref-Campus sieht man bereits, wie das Gebäude
in Zukunft von außen wirkt. Denn die Arbeiten
an der Fassade sind so gut wie abgeschlossen.
Die größte Veränderung im Vergleich zur Zeit
vor Baubeginn ist das viele Glas. Es verkleidet
den Neubau, der mit einem Respektabstand
von einem Meter zum Stahlgerüst ins Innere
hineingesetzt wurde. Laut Carsten Hofmann,
Oberbauleiter beim Unternehmen Wolff &
Müller, welches den Gasometer instand setzt
und ausbaut, umfasst die Fassade 12.600 Qua-
dratmeter Verglasung mit einem Gesamtge-
wicht von sage und schreibe 790 Tonnen. „Die
schwerste Scheibe wiegt 633 Kilogramm“, sagt
Hofmann.
Ebenfalls von außen ist erkennbar, dass das
denkmalgeschützte Stahlgerüst restauriert
wird. Unter Einsatz von Sandstrahltechnik
wurde es vom Rost befreit. Die Arbeiten sind
fast fertig, die Streben glänzen schon wie neu.
Nur noch ein paar Meter sind zu bewältigen.
Peu à peu hat man dafür ein riesiges Gerüst um
das kreisförmige Gebäude herum verschoben.
Müller erzählt, dass das Denkmalamt, das bei
diesem Vorhaben natürlich viel mitzureden
hatte – schließlich steht der Gasometer seit
1994 unter Denkmalschutz – moniert hatte,
dass die mehr als 110 Jahre alte Stahlkonstruk-
KEIN GRAMM STAHL MUSSTE
AUSGEWECHSELT WERDEN
tion stark verrostet gewesen sei. Das stimmt
zwar. Aber: Durch die fachmännischen Sand-
strahlungen konnte der Rost vollständig besei-
tigt werden. „Alle Teile waren in Ordnung. Wir
mussten nicht ein Gramm Stahl auswechseln“,
sagt Müller.
Weiter geht es, ins Innere.N atürlich nicht,
ohne weiße Helme mit der Aufschrift „Baulei-
tung“ aufzusetzen. Es wird es laut. Überall
wird gehämmert und gebohrt. Kabel und Bau-
teile liegen herum, Arbeiter auf hohen Leitern
werkeln emsig an der Fertigstellung der Büro-
räume und dem Konferenzraum im untersten
Bereich. „In den untersten Etagen beginnen die
Maler schon mit dem Anstrich“, sagt Müller.
Sie streichen die blanken, unverputzten Beton-
wände, „Wir wollen den Charakter des Indust-
riedenkmals bewahren“, betont Müller. Des-
halb wird auf den Böden teilweise auch
Industrieparkett verlegt, ferner bleiben die
Lüftungsrohre und Elektrokabel unter den De-
cken sichtbar.
Man liegt mit den Bauarbeiten zeitlich im Soll.
Das ist heutzutage, angesichts massenhafter
Bauverzögerungen, eine gute Nachricht. Aber
sie ist es noch mehr, wenn man die Herausfor-
derungen dieses besonderen Bauprojektes be-
denkt. Alleine die parallelen Arbeiten, sprich
die Sanierung des historischen Stahlgerüsts
plus die Errichtung des Neubaus im Inneren,
bedurfte der Koordination vieler Gewerke. Be-
sonders schwierig ist, dass der Neubau – an-
ders als bei anderen Bauprojekten – nicht frei
zugänglich, sondern von dem fast 80 Meter
hohen Stahlgerüst umschlossen ist. Daher muss
GLAS
NEUBAUTEN 13
STATT
GAS
SABINE HÖLPER
Industriedenkmal
mit neuem Innenleben:
Der Gasometer in Schöneberg
bleibt Wahrzeichen
das gesamte Baumaterial, bis hin zur einzelnen Müller bleibt gelassen. „Es gibt immer Protes-
Schalungstafel, von innen an die Stelle, an der te“, sagt er. Aber warum soviel Glas verwendet
es gebraucht wird, transportiert werden. Hof- wurde, in Zeiten von Klimawandel und immer
mann erklärt, dass dafür eine logistische Meis- heißeren Sommern, möchte man schon gerne
terleistung erforderlich ist: „Um diesen vertika- wissen. Und verändert es nicht tatsächlich die
len Material- und Personentransport für eine Anmutung des Gebäudes? „Nein“, sagt Müller
durchschnittliche Bauleistung von einer Milli- entschieden. Erstens habe man sich für Glas
on Euro je Woche sicherzustellen, braucht es rundherum entschieden, weil die Mitarbeiter
eine komplexe Logistik. Im Inneren des Gebäu- „rausschauen wollen“. Zweitens: Abends sowie
des gibt es zwei Bauaufzüge. Mithilfe eines On- bei zu viel Sonneneinstrahlung fahren Sonnen-
line-Buchungssystems können die beteiligten schutzlamellen herunter und verdunkeln die
Firmen Termine für diese Aufzüge buchen.“ sowieso getönten, nicht spiegelnden Scheiben.
Ein Logistik-Polier und ein Aufzugführer koor- „Somit ändert sich am Erscheinungsbild des
dinierten das Ganze. Gasometers so gut wie nichts.“ Zudem wirke
Eine weitere Herausforderung ist laut Hof- sich das Glas nicht negativ auf die Energiebi-
mann der „Fassadeneinbau auf engstem Raum“. lanz aus. Im Gegenteil. „Das Gebäude ist nach
Schließlich ist zwischen dem historischen KfW-Standard 55 gebaut, es verbraucht extrem
Stahlgerüst und dem Rohbau des entstehenden wenig Energie“, sagt Müller. Dafür sorgen in-
Bürogebäudes nur gut ein Meter Platz. In die- telligente Systeme wie eine Betonkernaktivie-
sem engen Spalt mussten alle vorgefertigten rung sowie Heizschlangen in den Decken, die
Elemente der Glasfassade transportiert wer- mit einer geringen Vorlauftemperatur das Ge-
den. Der Fassadenbauer, die FKN Gruppe, hat bäude sowohl heizen als auch kühlen.
dies aber gut gelöst: Sie haben jedes Element
von unten auf ein Schienensystem mit elektri-
schem Fahrwagen gehoben. Der Wagen fuhr
die Elemente rund um das Gebäude bis zum ge- ANZEIGE
wünschten Montageort. Von dort aus wurden
sie von einem Minikran in die Höhe gezogen.
Auch das Tragwerk im großen Saal, schon frü- Mein-
her als Veranstaltungsort genutzt, wird rund-
erneuert und war eine Herausforderung für die Beelitz.de
Arbeiter: Damit der gut zwölf Meter hohe Saal,
der sich über das Erdgeschoss und erste Ge-
schoss erstreckt, stützenfrei bleiben kann, hat
das Team am Bau ein sogenanntes Sprengwerk
gebaut: Schräge Streben aus Stahlbeton unter-
stützen die Träger über dem Saal bei der Über-
nahme der Lasten, die sonst von Stützen ge-
tragen werden müssten.
Müller führt durch die Etagen und erklärt viel
und ausführlich. Als Architekt hat er Ahnung
von der Materie. Und als Bauherr ist er sicht-
lich stolz auf die moderne Architektur, die of-
fen gestalteten Büros, die teilweise Loggien
schlüsselfertige Doppelhaushälften
verkehrsgünstig in grüner Lage, gute Infrastruktur
haben. Ende Januar 2024 werden die 28.000
Quadratmeter Büroflächen an die Deutsche verschiedene Größen von 120 – 163 m² Wohnfläche
Bahn-Tochter DB Digital Ventures übergeben,
im Juni soll dann offizielle Eröffnung sein. ab 515.000,- €
Dann beginnt eine neue Ära im Gasometer, der inkl. Außenanlagen
früher Teile von Schöneberg mit Energie ver-
sorgte. Auch Baugrundstücke für
Nicht jedem gefällt das. Es gab Proteste von Einfamilienhäuser im Angebot.
Anwohnern. Sie finden, dass der Charakter des Infos: (030) 88 71 09 880 | www.mein-beelitz.de
Denkmals durch die Glasfassade zerstört wird.
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Aktuelle Bauprojekte
14 NEUBAUTEN

16 10

111

REINICKENDORF

Bauwert AG
1 Neue Bockbrauerei 15
Fidicinstraße 3
10965 Berlin 23 3
www.neuebockbrauerei.de 4

BUWOG SPANDAU MIT TE

2 52°Nord Dahmebogen
Regattastraße 11 24
12527 Berlin
www.52grad-nord.de CHARLOT TENBURG-
WILMERSDORF KREUZ
3 Speicherballett Havelbogen
1
Parkstraße 20 9
13585 Berlin 19
www.speicherballett.de
TEMPELHOF-
4 Speicherballett Havelgalerie SCHÖNEBERG
Parkstraße 14–15 + 21–22
13585 Berlin
www.speicherballett.de
STEGLITZ-ZEHLENDORF
5 Neue Mitte Schönefeld
Hans-Grade-Allee 11 20
12529 Schönefeld
www.neuemitte-schoenefeld.de

6 Wohnwerk Weydenhof POTSDAM

Hasselwerderstraße 27
12439 Berlin
www.buwog-weydenhof.de
115

degewo
7 Neue Ringkolonnaden Süd 10
Max-Herrmann-Straße 8–14
12687 Berlin
www.degewo.de

8 Fritz-Erler-Allee
Fritz-Erler-Allee/
Käthe-Dorsch-Ring
12353 Berlin
www.degewo.de
10 Mein Beelitz
EUCON GESOBAU
9 Am Tor zum Villenpark Potsdam 11 Quartier Stadtgut Hellersdorf
Heinz-Sielmann-Ring 1 b–c Entlang Zossener Straße
14476 Potsdam OT Groß Glienicke und Kastanienallee
www.villenpark-potsdam.com 12629 Berlin
www.stadtgut.berlin
First Home 12 Idunastraße
Idunastraße 11/
Am Stellwerk 6–72 Neukirchstraße 63
14547 Beelitz 13089 Berlin
www.mein-beelitz.de www.gesobau.de
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e in Berlin – ein Auszug

11
114

10

PANKOW

12 HOWOGE
17 An der Mole
An der Mole 3, 5, 7, 9
7
10317 Berlin
www.howoge.de
11
13 18 Anne-Frank-Straße
Anne-Frank-Straße 6–10
LICHTEN- MARZAHN- 12524 Berlin
BERG HELLERSDORF
www.howoge.de
F’HAIN-

ZBERG 17 Instone Real Estate

19 Marlene & Dietrich
Lauterplatz/Friedenauer Höhe
12159 Friedenau
www.marleneunddietrich.de

20 Fontane Gärten
6 Georg-Hermann-Allee 126
14469 Potsdam
NEUKÖLLN www.instone.de
22 14
TREPTOW-KÖPENICK
8
2 Stadt und Land
21 21 Buckower Felder
18 Gerlinger Straße
12353 Berlin
www.stadtundland.de
5
22 Vereinsstraße
SCHÖNEFELD Vereinsstraße 6–16/
117
Johannes-Werner-Straße 20–21
113 12487 Berlin
www.stadtundland.de

WBM
23 Parkstraße
GEWOBAG HIT Parkstraße 44–46
13 Landsberger Allee 15 Neue Holländerhöfe 13587 Berlin
Landsberger Allee 341–343/ Holländerstraße 36 www.wbm.de
Ferdinand-Schultze-Straße 1–31 13407 Berlin
24 Fischerinsel
13055 Berlin www.hit-immobilien.de
Fischerinsel/Ecke Mühlendamm
www.gewobag.de
16 89 || Twins 10179 Berlin
14 Wendenschloßstraße Saarlandstraße 87–89 www.wbm.de
Wendenschloßstraße 160–172 16515 Oranienburg
12557 Berlin www.hit-immobilien.de
www.gewobag.de
16 NEUBAUTEN

ACHTUNG,
KLAUSELN!
Wer ein paar Grundregeln beim Erwerb einer Wohnung beachtet, der kann

E
sich auf sein neues Eigentum freuen. Zuvor steht die mitunter anstrengende
Auseinandersetzung mit Gesetzen und Verträgen. Ein Gastbeitrag

die Nein-Sager unterordnen müssen. gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte

GABRIELE HEINRICH
s gibt viele gute Gründe für den Kauf
einer Eigentumswohnung. Aber wer
kennt die „Spielregeln“ beim Woh-
nungseigentum und weiß, worauf bei
Suche und Auswahl unbedingt geachtet
werden sollte – auch in Bezug auf Sanie-
rungen und eine Heizungsumstellung?
Für Laien oder zur Auffrischung habe
ich hier ein paar Grundregeln zusam-
mengestellt.
Mit der Unterschrift unter den Kaufver-
trag werden nicht nur die eigenen vier
Wände, im Wohnungseigentumsgesetz
als Sondereigentum bezeichnet, erwor-
ben. Es geht immer auch um Anteile am
Gemeinschaftseigentum – konkret an
Grundstück, Außenhülle, Treppenhaus,
tragenden Wänden, Zentralheizung,
Hauselektrik sowie eventuell Sonder-
nutzungsrechte an Kellerräumen, Stell-
plätzen oder Gartenflächen. Das Ge-
meinschaftseigentum umfasst somit
einen voluminösen Anteil der Wohnan-
lage und muss von allen Eigentümern
gemeinschaftlich verwaltet und instand-
Bei der Kaufentscheidung richten sich
die Blicke also nicht allein auf die Woh-
nung, sondern auf das ganze Haus, die
ganze Anlage samt Miteigentümern.
Zunächst ist natürlich auf die Lage zu
achten. Je günstiger und attraktiver,
umso höher ist der Wiederverkaufs-
wert. Meistens hängt es dann auch von
Lage und Preis ab, ob eine Neubauwoh-
nung oder eine „gebrauchte“ Bestands-
wohnung erworben werden kann.
Neue Eigentumswohnungen werden in
der Regel von Bauträgern verkauft, äl-
tere von Privatpersonen oder Gesell-
schaften. Der Kauf muss immer notari-
ell beurkundet werden. Der Vertrag
nebst Anlagen besteht meistens aus vie-
len Teilen – die können schon mal einen
Aktenordner füllen. Eine Spezialität im
Wohnungseigentum sind die Teilungs-
erklärung und die Gemeinschaftsord-
nung. Die Teilungserklärung bestimmt
Inhalt und Umfang des Gemeinschafts-
und des Sondereigentums aller Besitzer
sowie die Sondernutzungsrechte für
Kellerräume, Gärten oder Stellplätze.
Im Aufteilungsplan sind die einzelnen
Wohnungen und Räume aufgezeichnet.
In der Gemeinschaftsordnung, die oft
Teil der Teilungserklärung ist, sind die
Rechte und Pflichten der Eigentümer
und gegenüber der Verwaltung festge-
legt, soweit sie von den Vorgaben des
Wohnungseigentumsgesetzes abwei-
chen. Darin finden sich Stimmrechts-
und Kostenverteilungsregeln.
Eine Neubauwohnung kann im Pla-
nungszustand, während des Baus oder
bereits bezugsfertig erworben werden.
Je nach Bauzustand sind unterschiedli-
che Absprachen zu treffen: Sind alle
Sonderwünsche und Eigenleistungen in
den Vertrag aufgenommen? Stimmen
WAS GEHÖRT MIR,
nach Artikel 249 § 2 EGBGB (Online
leicht zu finden) enthalten, also Festle-
gungen zur Ausführung und Qualität der
verwendeten Bau- und Ausstattungsma-
terialien sowohl der Wohnung als auch
des Gemeinschaftseigentums. Lassen
Sie diese im Hinblick auf unvorherseh-
bare Mehrkosten prüfen – und inwie-
weit die Anforderung zum Einsatz von
65 Prozent erneuerbaren Energien bei
der Heizung schon berücksichtigt wird.
Die Abnahme der Wohnung vor oder
bei der Schlüsselübergabe ist ein wich-
tiger rechtlicher Schritt. Lassen Sie sich
dabei von einem Experten begleiten.
Die Art und Weise der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums ist gesetzlich
nicht klar geregelt. Klar ist, die Abnah-
me muss oder kann von den einzelnen
Eigentümern vorgenommen werden.
Umstritten bleiben aber Klauseln im
Bauträgervertrag, die einen bestimmten
Sachverständigen einfach so für die Ab-
nahme des Gemeinschaftseigentums
einsetzen. Solche Klauseln können un-
wirksam sein. Lassen Sie sich auch zu
diesem Thema rechtlich beraten.
Bei einer Wohnungseigentümergemein-
schaft (WEG), die noch im Wachsen ist,
ist es schwierig, sich einen Eindruck
von der Gemeinschaft und den einzel-
nen Kaufenden zu machen und zu erfah-
ren, ob sie zusammenpassen. Der Bau-
träger kann – noch für lange Zeit –
Mehrheitseigentümer bleiben und mit
seiner Stimme die Entscheidungen der
Gemeinschaft dominieren. Das Risiko,
in eine „schwierige WEG“ zu geraten,
werden Kaufende dann eingehen müs-
sen. Gibt es bereits eine erste Verwal-
tung, eingesetzt vom Bauträger, dann
sollte auch der Verwaltervertrag ge-
prüft werden.
Die WEG entsteht mit Anlegen der
Wohnungsgrundbücher – mit dem Bau- GABRIELE
Fotos: Name Nachname/dpa | Name Nachname/dpa | Name Nachname/Reuters

gehalten werden. träger als erstem Mitglied. Dieser kann HEINRICH

Käufer sollten sich deshalb zunächst
überlegen, ob diese Form des Eigentums
für sie überhaupt in Frage kommt.
Wenn Sie Entscheidungen lieber eigen-
ständig treffen und sich nicht gerne auf
Gruppenprozesse einlassen wollen,
dann ist Wohnungseigentum wohl eher
die falsche Wahl. Wenn aber die Vor-
stellung von langen Diskussionen in Ei-
gentümerversammlungen nicht ab-
schreckt, dann kann die Suche nach der
geeigneten Bleibe beginnen.
Wichtig zu wissen ist, dass die Eigen-
tümerversammlung immer beschlussfä-
hig ist – egal wie viele Eigentümer daran
teilnehmen – und dass bis auf wenige
Ausnahmen Mehrheitsentscheidungen
getroffen werden, denen sich dann auch
WAS GEHÖRT ALLEN?
sie mit der Bau- und Leistungsbeschrei-
bung überein? Sind Ratenzahlungen
nach Baufortschritt festgelegt? Wie
sieht es aus mit dem Fertigstellungster-
min? Mit Verjährungsfristen? Mit der
Abnahme von Sondereigentum oder Ge-
meinschaftseigentum?
Über die Vertragsinhalte sollte mit dem
Bauträger verhandelt werden, über Tei-
lungserklärung und Gemeinschaftsord-
nung ist das nicht möglich. Einmal fest-
gelegt und notariell beurkundet, sind
diese für alle Wohnungseigentümer ver-
bindlich.
Lesen und überprüfen Sie die Baube-
schreibung! Diese muss mindestens die
dann bereits Entscheidungen für die
WEG treffen, an die Sie später gebun-
den sind. Vorgelegt werden sollte ein
Wirtschaftsplan, aus dem das kalkulier-
te Hausgeld hervorgeht – also der Be-
trag, den die Eigentümer monatlich für
die Bewirtschaftung des Gemeinschafts-
eigentums und der Rücklagen zahlen
werden. Das Hausgeld ist immer höher
als die Nebenkosten einer vergleichba-
ren Mietwohnung.
Es macht Spaß, Wohnungen zu besich-
tigen und gedanklich einzurichten. Das
reicht aber leider nicht. Auch beim Kauf
einer älteren Eigentumswohnung gilt
das Gebot: Vertrag nebst Anlagen und
andere Unterlagen sind zu prüfen, eben-
so die finanzielle Situation der WEG,
kennt und vertritt als
Vorständin des Verbraucher-
schutzverbandes Wohnen
im Eigentum (WiE) die
Interessen der Wohnungs-
eigentümer. Nach ihrer
langjährigen Tätigkeit
beim Verbraucherzentrale
Bundesverband (vzbv) hat
sie den Verein Wohnen im
Eigentum mitgegründet.
Sie ist Autorin diverser
Fachbücher und Ratgeber.
 NEUBAUTEN 17

mögliche Schäden und der Sanierungs-

bedarf im Gemeinschaftseigentum.
Ältere WEG haben eine eigene Ge-
schichte. Diese ist abzulesen am Zu-
stand des Gebäudes, ergänzend zu den
Protokollen der Eigentümerversamm-
lung sowie der Sammlung der Beschlüs-
se. In den Protokollen erfährt man, wel-
che Themen und Probleme es in der
WEG in den vergangenen Jahren gab.
Ebenso wichtig ist es, die Höhe der Er-
haltungsrücklage zu kennen.
Ist dieser Sparstrumpf der WEG für
kurz- oder mittelfristige Sanierungs-
maßnahmen gut gefüllt oder steht zu
befürchten, dass bald Sonderzahlungen
für einen Heizungsaustausch zu erbrin-
gen sind? Bei vielen älteren Wohnge-
bäuden ist oft mit einem hohen Sanie-
rungsaufwand zu rechnen, besonders
angesichts der sich verschärfenden
Energievorgaben auf Bundes- und
EU-Ebene.
Machen Sie sich ein Bild von den Mit-
eigentümern. Werden die Wohnungen
überwiegend selbst genutzt oder ver-
mietet? Wohnen alte Menschen im Haus
oder junge Familien? Gibt es einen enga-
gierten Verwaltungsbeirat?
Weitere Hilfestellungen bieten kosten-
lose Checklisten zum Beispiel unter
www.wohnen-im-eigentum.de
Ob Altbau oder nagelneues Mehrfamilienhaus. Dann steht einer kompetenten Suche
Beim Kauf einer Wohnung sollte man immer auch die Kosten nach einer neuen Wohnung nicht mehr
für das Gemeinschaftseigentum betrachten. viel im Weg. Viel Erfolg!

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18 NEUBAUTEN
RAUS
ZIEHEN
Innenstadt?
Kaum bezahlbar.
Haus an der
E SABINE HÖLPER
ine eigene Wohnung in Berlin ist für
viele ein Traum. Nur trifft es „Traum“
mittlerweile in den meisten Fällen im
Wortsinne. Wegen gestiegener Immo-
bilienpreise und Zinsen können sich
Normalverdiener kaum noch ein Eigen-
Stadtgrenze?
heim in der Stadt leisten, schon gar
nicht in den begehrten Bezirken. Die
Alternative lautet: am äußersten Stadt-
Glückssache.
rand oder besser noch draußen in Bran-
denburg kaufen. Dort, so die Hoffnung,
bekommt man für die Hälfte oder ein
Drittel des Kapitals, das man in Prenz-
Bleibt das weitere
lauer Berg oder Charlottenburg aufwen-
den müsste, eine anständige Bleibe.
Die Wahrheit ist ernüchternd. Am
Stadtrand von Berlin sind günstige Im-
Umland Berlins
mobilien extrem rar. Nur mit viel Glück
findet sich hier noch die Stecknadel im
Heuhaufen. Etwa am Rande von Köpe-
mit Chancen
nick, in Bohnsdorf, Johannisthal oder
Altglienicke, kann man ein Haus aus den
90er Jahren mit rund 100 Quadratmeter
Fläche und 400 Quadratmeter Grund-
und Risiken
stück für knapp 550.000 Euro kaufen,
sagt Andreas Gräfenstein, Geschäfts-
stellenleiter des Maklerunternehmens
„Von Poll Immobilien“ in Treptow-Kö-
penick. Günstigere Neubauten, so Mi-
chael Keller, Spezialist für Baufinanzie-
rung beim Finanzdienstleister Dr. Klein
in Berlin, finden sich noch in klassischen
Neubaugebieten in Mahlsdorf, Biesdorf,
Rudow, Buckow oder Spandau. Aller-
dings sei zu beachten, dass ein Neubau
nie die günstigste Wahl ist.
Also raus nach Brandenburg. Hier
stimmt, zumindest auf dem Papier, dass
man zu moderaten Preisen kaufen kann.
Laut einer aktuellen Erhebung des Bera-
tungs- und Analyseunternehmens Bul-
wiengesa sind die Immobilienpreise in
Berlin rund 60 Prozent höher als die in
Brandenburg. Die Nachfrage nach Im-
mobilien in Berlin ist fast zehn Mal so
hoch wie im Umland.
Nur: Durch das geringere Angebot
gleicht sich dieser Effekt nahezu aus. So-
mit gibt es selbst außerhalb der Stadt
und innerhalb beziehungsweise nahe
des Autobahnrings A10, dem engsten
Gürtel um Berlin herum, kaum noch
Schnäppchen. Ein Blick auf Immo-
scout24 zeigt es. Inseriert werden etwa
Fotos: imago, dpa
schöne Neubauwohnungen in Grünhei-
de: Zwei Zimmer im Erdgeschoss mit
Terrasse und Seeblick, knapp 61 Quad-
ratmeter groß, kosten fast 392.000
 NEUBAUTEN 19

Euro. Das sind mehr als 6.400 Euro pro Altbau ist schon für 2.500 Euro pro Qua- bezahlbaren Wohnraum. Wer diese Ge-
Quadratmeter. Hinzu kommen Neben- dratmeter zu haben. Das ist aber auch gend mag, sollte eher in Richtung Jeri-
kosten unter anderem für Makler, schon östlichstes Brandenburg, fast zwei chower Land ausweichen.
Grunderwerbssteuer von gut 47.000 Autostunden vom Berliner Zentrum ent- Günstiger ist es dort allemal. Nur: Das
Euro. Selbst bei einem Eigenkapital von fernt. Öffentliche Verkehrsmittel sind so Billigste ist nicht immer das Beste. So
rund 78.000 Euro beträgt der monatli- gut wie nicht vorhanden. warnt Keller davor, in einem sogenann-
che Abtrag zirka 1.700 Euro. Und die Noch etwas weniger zahlt man im Schnitt ten Risikogebiet zu investieren. Das sind
Kreditrate ist nicht die einzige Belas- im Norden und Westen von Berlin. „Bir- Orte mit einer negativen Bevölkerungs-
tung. Im genannten Beispiel kommen kenwerder, Hohen Neuendorf oder Brie- prognose. Wer hier baut oder kauft,
noch mehr als 210 Euro Hausgeld hinzu. selang sind günstiger als Stahnsdorf oder muss mit Wertverlusten seiner Immobi-
Günstig sieht anders aus. Grünheide Kleinmachnow“, sagt Jochen Lehmann, lie rechnen. Das Jerichower Land gilt als
fällt bei der Suche nach bezahlbarem Leiter „ImmobilienCenter“ bei der Mit- ein solches Risikogebiet, ebenso Teile
Wohnraum somit tendenziell raus. Tes- telbrandenburgische Sparkasse in Pots- der Uckermark. Hinzu kommt: Wer sich
la sei Dank. Die Region boomt, es wird dam. Aber auch hier gilt: Das trifft eher in einem ländlichen Gebiet ansiedelt,
viel gebaut und noch mehr nachgefragt. nicht auf Häuser und Wohnungen ent- hat möglicherweise eine schlechte In-
Gleiches gilt zum Beispiel für Königs lang der S-Bahn-Strecken und der Auto- ternetverbindung. Fürs Homeoffice ist
Wusterhausen und Ludwigsfelde – und bahn zu, ebensowenig für Zentren wie diese aber elementar.
in besonderem Maße für Schönefeld. Oranienburg oder Nauen. Überhaupt ist die Ausstattung der Im-
Seit der Flughafen BER eröffnet wurde, „Die besten Gelegenheiten ergeben sich mobilie zu beachten. Die niedrigsten
bauen die Projektentwickler ein Objekt Preise zahlt man laut Expertin Maltz für
nach dem anderen. Die Gemeinde soll in NÄHER AN DER ELBE Wohnungen und Häuser, die zwischen
wenigen Jahren um 50 Prozent wach- 1930 und 1995 erbaut wurden. Aller-
sen. Doch das stetig steigende Angebot ALS AN BERLIN dings sind diese Immobilien häufig auf
trifft auf eine noch viel höhere Nachfra- einem energetisch schlechten Stand, be-
ge. Das lässt die Preise in die Höhe zwischen der A10 und den touristischen sitzen alte Öl- oder Gasheizungen. So-
schießen. Wer arbeitsbedingt nach Zentren, also etwa in Löwenberger Land mit spart man zwar am Kaufpreis, muss
Schönefeld ziehen möchte und am Flug- oder Zehdenick“, sagt Lehmann. Hier aber später viel Geld in die energetische
hafen einen guten Job hat, kann eventu- sind Häuser für um die 300.000 Euro zu Ertüchtigung investieren. Noch proble-
ell damit liebäugeln. Für Stadtflüchtlin- bekommen. Nur wenig weiter nordwest- matischer sind heruntergekommene Bu-
ge, die ein bezahlbares Eigenheim lich, dort wo das Ruppiner Seengebiet den. Sie sind zwar oft sehr preiswert zu
finden wollen, ist die Gemeinde eher beginnt, sind die Preise bereits höher. haben. Aber: Handwerker sind immer
nicht geeignet. Sie müssen weiter raus, Gleiches gilt für Brandenburg an der Ha- schwerer zu bekommen und überdies
in Richtung Luckenwalde und Jüterbog. vel, im Westen. Obwohl das Städtchen teuer. Das vermeintliche Schnäppchen
In dieser Gegend, so Keller, „bekommt näher an der Elbe als an Berlin liegt, fin- kann sich dann schnell ins Gegenteil
man ein Einfamilienhaus für 250.000 det man laut Lehmann immer weniger umkehren.
bis 300.000 Euro.“
Sparen geht nur, wenn man Abstriche
macht. Zum einen bezüglich der Lage.
So betrugen die Angebotspreise für eine
Neubauwohnung laut Engel & Völkers ANZEIGE
Development Services Berlin im ersten
Rund um die Quartal 2023 in Potsdam 7.930 Euro
Stadtgrenze Berlins pro Quadratmeter und in Potsdam Mit-
wird viel gebaut. telmark 6.018. Im Havelland hingegen
Die Preise sind in lagen sie bei 4.701 Euro, in Teltow-Flä-
Mahlsdorf, Rudow ming bei 4.530 Euro. Das sind immense
oder Spandau Unterschiede. Allerdings sind das
aber deftig. Durchschnittswerte. Das heißt, es gibt
noch günstigere Objekte.
Als Faustregel gilt: Je weiter weg von
Neubau, sanierte
Berlin, desto günstiger. Je schlechter
Wohnung oder
der Anschluss an den Öffentlichen Nah-
Reihenhaus?
Jedes Objekt hat
verkehr und an Schnellstraßen und Au-
seine speziellen
tobahnen: desto günstiger. Je weniger
Herausforderungen. Infrastruktur in Form von Schulen, Kin-
dergärten, Ärzten oder Supermärkten:
desto günstiger. In Königs Wusterhau-
sen, gut eine halbe Stunde mit der Re-
gionalbahn und etwa eine Autostunde
vom Alexanderplatz in Berlin entfernt,
zahlt man laut Sylvia Maltz, Geschäfts-
stellenleiterin bei „Von Poll Immobi-
lien“, 5.000 Euro pro Quadratmeter für
einen Neubau und rund 3.000 Euro für
ein Bestandsgebäude. Im weiter ent-
fernten Lieberose kostet ein Neubau nur
rund 4.000 Euro pro Quadratmeter, ein

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 V
20 NEUBAUTEN

HELLA KAISER

ielleicht ist Engländern der grüne Dau-

men angeboren. Und womöglich hat er
ein bisschen abgefärbt auf die Berlinerin
Sarah Feucht. In London studierte sie ihr
Metier als Gartenplanerin und ist nach-
haltig begeistert von dem, was sie in der
Metropole entdecken konnte. Vor allem:
liebevoll bepflanzte Vorgärten. „Die
Zäune dort sind höchstens hüfthoch, so
dass man ungehindert bis zum Eingangs-
bereich blicken kann. Die Flächen sind
klein, viel zu klein, ob dort etwa Rasen
auszusäen“, erinnert sich die 34-Jährige.
Zu bestaunen sind stattdessen schön ge-
staltete Arrangements mit Töpfen voller
Blüten, aus versteckten Winkeln lugen
Blumen hervor. „Alles wirkt harmonisch
und schön“, sagt Feucht.
Und in Berlin? Vor allem in den Neubau-
vierteln ist ein Vorgarten ein mehr oder
weniger großes Areal, dem Besitzer
wenig Aufmerksamkeit schenken. Bis-
weilen wird lediglich Schotter präsen-
tiert, bestenfalls „garniert“ mit einem
einsamen, in Form geschnittenen Buchs-
baum. Warum tun Menschen so etwas?

BLÜHENDER
„Der Hauptgedanke ist wohl Praktikabi-
lität“, vermutet Feucht. Die Leute däch-
ten, das sei pflegeleicht. Ein Trug-
schluss, betont die Gartenexpertin.
Denn zwischen den Steinen gedeihe das
Unkraut, Moos würde sich ansetzen.
Zudem würden sich die Steine im Som-

VORGARTEN
mer extrem aufheizen, „da kann nie-
mand mehr drüber laufen“.
Gras auszusäen ist für Sarah Feucht kei-
ne Alternative. „Rasen ist recht pflege-
aufwändig“, sagt sie. „Er muss gemäht,
gedüngt und vertikutiert werden – und
regelmäßig gewässert.“ Auch der Natur
helfe Rasen nichts. „Da wächst keine
Blume, dort kann sich kein Tier verste-

Vor dem Haus kann es

cken.“
Dabei ließe sich so viel aus einem Vor-
garten machen. „Es ist der Ort, den ich

wunderschön aussehen.
am Tag mindestens zwei Mal sehe. Mor-
gens, wenn ich das Haus verlasse und
abends, wenn ich wieder zurückkehre.“
Eine schöne Bepflanzung wirkt dann wie

Doch oft herrscht Tristesse.

Balsam für die Seele. „Sie vermittelt mir
beim Verlassen des Hauses Schwung für
den Tag, und bei der Rückkehr werde
ich freundlich empfangen“, sagt Feucht.
Der Vorgarten kann zum Hingucker
werden, aber wie? Die Gartenplanerin
Höchste Zeit, das zu ändern
Fotos: Imago, dpa, privat

empfiehlt ein, zwei Bäume, „die im

Frühjahr schön blühen“. Darunter kön-
nen sich Pflanzen entwickeln, die, je
nach Jahreszeit, Abwechslung bringen.
Dazu kommen Gräser, die im Wind
 NEUBAUTEN 21

schwingen. Schön dicht bepflanzt, blei-
be für Unkraut kaum Platz.
Das klingt verblüffend einfach. Warum
also legen nicht mehr Menschen einen
attraktiven Vorgarten an? „Viele haben
Angst vor Pflanzen“, meint Feucht. „Sie
denken, sie kriegen das nicht in den
Griff.“ Sie erlebten schließlich auch,
dass die Pflanzen sich nicht so verhalten
wie im Gartenkatalog beschrieben. „Da
wächst eine Pflanze einfach mal zehn
Zentimeter höher als sie soll oder be-
ginnt viel später zu blühen als vorher-
gesagt.“ Das ist offenbar für manch ei-
nen Laien frustrierend.
Profis könnten helfen, aber was machen
jene, die sich keine Gartenplanerin leis-
ten können oder wollen? Sarah Feuchts
Rat: Einfach experimentieren und vor
allem: nicht fürchten, etwas falsch zu
machen. Man könne sich zwar viel an-
lesen, aber das Beste sei immer noch
auszuprobieren.
Sie selbst würde vermutlich erstmal ei-
nen Baum pflanzen. Ziemlich kühne
Idee in einem Vorgarten. „Die meisten
stellen sich beim Begriff Baum gleich
eine Riesenkastanie vor“, sagt Feucht
schmunzelnd. „Dabei gebe es doch so
viele, niedrig wachsende Arten. Dazu
kommen Ziergehölze und auch Sträu-
cher, die die Funktion eines Baumes
übernehmen können.“ Gut eigneten
sich etwa Zierapfel, Kupferfelsenbirne,
Blütenhartriegel, Blutpflaume oder die
Kornelkirsche. „Da hat man zunächst
die Blüten und später den Frucht-
schmuck.“ Vorteilhaft sei die schöne
Form des Gehölzes, die auch im Winter
attraktiv ist. Ein gut gestalteter Vorgar-
ten sollte ihrer Überzeugung nach das
ganze Jahr über punkten.
Aber ist ein kleines Prunkstück vor der
Haustür wirklich überall zu verwirkli-
chen? Eine Freundin, die ihrem Vorgar-
ten wenig Zeit schenkt, begründet das
mit „schlechtem Boden“ und „schwieri-
gem Terrain“. Derlei Ausreden verfan-
gen nicht bei Sarah Feucht. „Man findet
ZIERSALBEI
MAG'S SCHATTIG
für jeden Standort Pflanzen, auch wenn
sie natürlich nicht so üppig gedeihen
wie in südlicher Hanglage.“ Man müsse
sich freimachen von einer diffusen
Wunschvorstellung. Es geht darum, was
jeweils möglich ist.
Einfach alles ebenerdig zu pflanzen,
scheint keine Lösung. „Eine durchge-
hend sehr niedrige Bepflanzung wirkt
teppichartig, der Blick schweift ins Lee-
re, ohne irgendwo Halt zu finden“, for-
muliert etwa Gartenexperte Frank von
Berger in seinem Buch „Hauseingänge
und Vorgärten“. Das kann man mit
Topfarrangements ändern, die in ver-
schiedenen Höhen angeordnet sind. So
gestaffelt, vermittele der Vorgarten „ein
tolles Raumgefühl“, sagt Feucht.
Viele Hobbygärtner wünschen sich bie-
nenfreundliche Pflanzen. Aber Achtung:
Eine Wildblumenwiese ist meist nur
zwei Monate schön, der Rest ist Wild-
wuchs, warnt Feucht. Auch Lavendel
blühe nur relativ kurz und noch einmal,
wenn er richtig beschnitten würde. Wer
ihn mag, ist gut beraten, anderes dazu zu
pflanzen. An einem sonnigen Standort
können das etwa Ziersalbei, Storch-
schnabel sowie Strauch- oder Bodende- Manche Ideen
ländlicher Idylle
ckerrosen sein, im Schatten gedeihen
lassen sich
zum Beispiel Prachtspiere, Bergenie
auch in der Stadt
oder Ballhortensien. Als besonders to-
umsetzen
lerante Pflanze lobt Feucht die
Herbst-Anemone, die entgegen ihrem
und jeden
Eingangsbereich
Namen bereits im Juli ihre Blütenpracht
aufwerten.
entfaltet.
Wer einen schönen Vorgarten hat, wird
von Spaziergängern Komplimente be-
kommen. Aber vor allem sollten die Be-
sitzer ihn selbst genießen. Dazu emp-
fiehlt Feucht, eine Bank aufzustellen.
Dann sähe man seinen Vorgarten aus
einer ganz anderen Perspektive. Ein gu-
ter Platz, um sich die Mahnung des le-
gendären Gartenarchitekten Karl Foers-
ter in Erinnerung zu rufen: „Die meisten
Gärten sind Dokumente der Andachts-
losigkeit, mit denen das Leben gelebt
wird“, sinnierte er. Das muss nicht so
bleiben. Fangen Sie einfach mit dem
Vorgarten an.

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22 NEUBAUTEN
WÄRME
WENDEN ei der energetischen Sanierung und dem Neubau
privaten Wohnraums ist teuer, was auch beim Ge-
B
werbebau nicht billig werden dürfte. So braucht
etwa das vor 22 Jahren bezogene Bundeskanzler-
amt in Berlin ein neues Dach. Die gesamte Dach-
fläche der Regierungszentrale soll saniert werden
– „unter Berücksichtigung aktueller energetischer
Anforderungen“, wie es in der öffentlichen Aus-
schreibung des Bundesamts für Bauwesen und
Raumordnung heißt. Vorgesehen ist unter ande-
rem der Einbau von 3870 Quadratmetern Schaum-
glas-Dämmung mit bis zu drei Lagen.
An dem Beispiel zeigt sich, dass auch diese Immo-
bilien in die Wärmewende gehen. Zwar gibt es
Energie- oder -effizienzklassen wie bei privaten
Wohnungen für Büro- oder Fabrikgebäude bisher
nicht. Und nur ein Siebtel des bundesweiten Ge-
bäudebestands sind Nichtwohngebäude (NWG),
sie haben jedoch nach Angaben der Deutschen
Energie-Agentur Dena einen Anteil von vierzig
Prozent am Endenergieverbrauch aller Gebäude in
Deutschland (die Deutsche Unternehmensinitiati-
ve Energieeffizienz e.V./Denef schreibt von 38
Prozent). Nach Angaben der Denef stehen Gewer-
beimmobilien für 47 Prozent der CO2-Emissionen
des gesamten deutschen Gebäudebestandes.
Besonders bei Gewerbeparks und Logistikhallen
lassen sich nach Angaben des Immobilienentwick-
lers Aurelis erhebliche Effekte erzielen, denn sie
verfügen ,verglichen mit Wohnungen, über größe-
re zusammenhängende Flächen und werden ener-
gieintensiver betrieben. Die EU-Kommission hatte
deshalb vorgeschlagen, einheitliche sogenannte
Effizienzklassen in ganz Europa einzuführen, die
den Energieverbrauch widerspiegeln. Bis 2033 sol-
len dann alle Gebäude zumindest eine mittlere Ef-
fizienzklasse beim Energieverbrauch erreichen.
Außerdem ist vorgesehen, dass Neubauten ab
2028 beim CO2-Ausstoß als Null-Emissionsgebäu-
de errichtet werden. Alle neuen Projekte sollen bis
2028 mit Solaranlagen ausgestattet werden, sofern
das technisch möglich und wirtschaftlich vertret-
bar ist.
Die Europäische Kommission hatte ihre Vorschlä-
ge für eine neue Gebäuderichtlinie am 15.12.2021
vorgelegt. Das Ziel, dass bis 2050 alle Gebäude in
der EU klimaneutral sein sollen, gab die Kommis-
sion in ihrem „Fit for 55“-Paket ein halbes Jahr zu-
vor aus. Allerdings gibt es für Gewerbebauten bis-
her keine Energieeffizienzklassen – anders als bei
Neubauimmobilien, die über Zertifizierungssyste-
me wie DGNB oder LEED erfasst werden. In der
Diskussion ist die Einführung sogenannter MEPS
EFFIZIENZKLASSEN GIBT ES BEI
GEWERBEIMMOBILIEN NICHT
(Minimum Energy Performance Standards). Über
diese Mindesteffizienzstandards können Vorgaben
für den Endenergieverbrauch, Primärenergiever-
brauch oder die CO2-Emissionen sowie das Errei-
chen einer bestimmten Effizienzklasse für das Ob-
jekt oder Anforderungen an einzelne Bauteile
(Fenster, Fassade usw.) vorgegeben sein.
„Das gibt es schon in den Niederlanden, Frank-
reich, England, Wales, Schottland, und Belgien“,
sagt Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsit-
zende des Institut für Corporate Gouvernance in
der deutschen Immobilienwirtschaft e.V. (ICG).
Die EU-Vorstellungen münden in eine Skala, „die
wahrscheinlich in den einzelnen Minimumfestle-
gungen noch einmal schwanken wird, weil die Län-
der unterschiedliche klimatische Bedingungen ha-
ben“, sagt Eickermann-Riepe. Letztendlich werde
man aber Regeln bekommen, was zu verschiede-
nen Gebäudeklassen gehöre. „Und das wird genau-
so für Gewerbe gelten wie für Wohnen“, sagt die
ICG-Vorstandsvorsitzende. Die Niederlande seien
hier bereits weit vorangekommen. Sie haben in
Ein neues Dach
für das Bundes-
kanzleramt muss her.
Natürlich mit
einer Dämmung,
die den aktuellen
Anforderungen
entspricht.
Foto: Imago
 NEUBAUTEN 23

Bei der viel diskutierten Wärmewende stoßen neue nationale Vorgaben aus
dem Bundeswirtschaftsministerium auf neue Regeln aus dem Europäischen Parlament.
Das hat auch Konsequenzen für die Eigentümer von Logistik- und anderen
Gewerbeimmobilien. Mit schwer kalkulierbaren Kostenfaktoren. Erste Pilotprojekte gibt es.
Was kommt da auf Industrie, Handel und Gewerbe zu?

REINHART BÜNGER

ihrem Gesetz auch für unterschiedliche gewerbli-
che Nutzungen Vorgaben gemacht. Ein Hotel wird
dort eben nach Kilowattverbrauch pro Quadratme-
ter anders behandelt als eine Lagerhalle. Und man
sei damit beschäftigt, eine Kontrollorganisation für
ein Monitoring aufzusetzen, sagt Eickermann-Rie-
pe. In den Niederlanden müssen Bürogebäude im
laufenden Jahr die Energieklasse C erreichen, sonst
dürfen sie nicht mehr betrieben werden. Dem vor-
angegangen war eine fünfjährige Übergangsfrist.
Ein gesteigerte Interesse an dem Effizienzthema
bei Gewerbeimmobilien darf man auch Banken
unterstellen. Hohe Nebenkosten und schlechte
Energieeffizienz sind Risiken, die es entsprechend
zu bewerten gilt.
Die bereits 2022 eingeführte EU-Taxonomie-Ver-
ordnung regelt anhand von Umweltzielen unter
welchen Voraussetzungen eine wirtschaftliche Tä-
tigkeit, darunter auch bestimmte Geldanlagen oder
Immobilieninvestments, als nachhaltig eingestuft
wird. Ziel ist es, mehr in „grüne“ Technologien und
Unternehmen zu investieren und bis 2050 eine kli-
maneutrale europäische Wirtschaft zu erreichen.
2022 entfielen rund 80 Prozent des Investment-
volumens zertifizierter Green Buildings auf die
A-Standorte, die größten deutschen Großstädte. In
den drei größten Investmentstandorten Berlin,
Frankfurt und München betrug der Anteil der
nachhaltigen Gebäude an den gewerblichen Trans-
aktionen insgesamt jeweils über 40 Prozent. Der
Anteil der zertifizierten Bürogebäude am Gesamt-
invest der Assetklasse Büro hat 2022 mit 46,2 Pro-
zent einen neuen Höhepunkt erreicht (2021: 38
Prozent und 2020: 34 Prozent). Inzwischen fließt
in dieser Assetklasse fast jeder zweite Euro in ein
zertifiziertes Gebäude, teilte der internationale Im-
mobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate mit.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt die CO2-Abgabe be-
reits für gewerbliche Nutzungen in Deutschland,
und ein Emissions-Handelssystem für Gebäude ist
in Brüssel in Vorbereitung. Ergebnisse dazu wer-
den 2027 erwartet.
Die Herausforderungen sind aber immens, wenn es
um Gewerbeimmobilien in der Energiewende geht.
Zwar liegen erste Übersichten über den Nicht-
wohngebäudebestand vor, doch einheitliche Ver-
gleichsgrundlagen gibt es bisher nicht, mithin auch
keine Transparenz über Energie- und CO2-Bilan-
zen bei Gewerbeimmobilien.
Erste Pilotprojekte zeigen, dass auch Entwickler
von Gewerbeimmobilien die Energiewende ener-
gisch angehen. Anfang Mai wurde auf der über
80.000 Quadratmeter umfassenden Dachfläche
des Logistikcenters C3 Bremen die derzeit größte
zusammenhängende Dach-Photovoltaikanlage auf
einer Industrieimmobilie innerhalb Deutschlands
installiert. Neben einem ganzheitlichen Energie-
konzept für Heizung, Warmwasser und Lüftung,
einer umfassenden Gebäudeisolierung und intelli-
genter Lichtsteuerung ist vor allem auch die Ei-
genenergieerzeugungskapazität des Gebäudes da-
bei maßgeblich. Ein Projekt, das Schule machen
kann.

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D
Weniger statt mehr – ein Trend?
ie Lage der Wohnung in Hamburg könnte besser
nicht sein. Nicht weit von der Alster entfernt und
dennoch mitten im Zentrum der Hansestadt befin-
det sie sich in einer ruhigen Seitenstraße im dritten
Obergeschoss. Weniger gut ist ihr Schnitt. Denn
das einzige große Fenster ist im Wohn- und Ess-
zimmer mit offener Küche und Balkon. „Ansonsten
ist die Wohnung recht dunkel“, sagt Innenarchitekt
Marco Smith vom Büro Formwænde aus Lüneburg.
Er baute sie mit Kollegen aus dem Team für ein
junges Paar so um, dass Tageslicht die innenliegen-
den Räume erreicht und die Quadratmeter optimal
genutzt werden. Zugleich zeigt das Projekt, das für
den Deutschen Innenarchitektur Preis 2023 nomi-
niert ist, wie Raumgestalter arbeiten und mit ihren
Ideen auch kleine Räume zur Geltung bringen. Die
Bauherrschaft hatte sich bewusst für eine kleinere
Wohnung entschieden, wollte aber trotzdem mit
einem Gefühl von Großzügigkeit leben und bei der
Funktionalität keine Einbußen hinnehmen“, sagt
Smith.
Am liebsten hätte er die Wohnung komplett geöff-
net, also auch die Wand zwischen Wohn- und
Schlafzimmer entfernt. Doch aus statischen Grün-
den war das nicht möglich. Lediglich die nichttra-
gende Wand zum Flur musste weichen. Der Innen-
architekt hat sie durch einen lichtdurchlässigen
Einbau ersetzt, ein von beiden Seiten nutzbarer
Einbauschrank mit Regal. Eine Schiebetür sorgt auf
Wunsch für Privatsphäre. Auch der Eingangsbe-
reich wird durch ein Holzelement strukturiert. Von
einem Fach zur Ablage der Post und der Handys,
einer Bank zum Schnüren der Schuhe bis zum
Schlüsselbrett übersetzte das Team von Formwæn-
de tägliche Handgriffe in eine räumliche Lösung.
JUDITH JENNER
Beim Ausbau kleiner Wohnungen lautet das
Schlüsselwort für Smith Funktionalität. Die schein-
bar starren raumbildenden Einbauten sind flexibler
als es scheint. „Sie lassen sich leicht anpassen, soll-
te sich die Lebenssituation des Paares verändern,
und sie sind im Gegensatz zu industriell gefertigten
Möbeln auch reparierbar.“
Optimalerweise wird ein Innenarchitekt möglichst
früh in der Bauphase hinzugezogen. Dann kann er
den Bauherrn beraten hinsichtlich der Raumauftei-
lung, aber auch zu Details wie der Position der
Steckdosen. Ist die Wohnung bereits fix und fertig,
beginnt seine Arbeit nicht etwa mit der Auswahl
der Gardinenfarbe, sondern mit einer Problemstel-
lung, zu der es eine räumliche Lösung zu finden
gilt. Das kann mangelnder Stauraum, wenig Licht
oder eine kleine Fläche sein.
Wobei das relativ ist: „Die durchschnittliche
Wohnfläche pro Person ist seit 1960 von 20 Qua-
dratmetern auf 47,1 Quadratmeter im Jahr 2021
gestiegen“, sagt Marco Smith. „Nachhaltig ist die-
ser Trend nicht. Denn das bedeutet auch mehr ver-
siegelte Fläche, mehr heizen und mehr Material-
verbrauch.“ Wer sich Wohnungen aus den 60er
Jahren ansieht, findet dort oft Lösungen, die heute
aufgrund hoher Immobilienpreise wieder interes-
sant sind, zum Beispiel Einbauschränke oder Hän-
geböden.
Die Höhe zu nutzen, ist auch ein Trick, den Paola
Bagna gerne anwendet. Die spanische Architektin
hat in Berlin mehrere Mikroappartements einge-
richtet. Einige werden als eigene Wohnung oder
Zweitwohnsitz genutzt, andere auf Zeit vermietet.
Sie nimmt sich aber auch einzelner Räume an. Ein
ÜBER DEM BETT SPIELFLÄCHE,
UNTER DEN TREPPEN STAURAUM
nur acht Quadratmeter großes Kinderzimmer zum
Beispiel versah sie mit einem Einbau aus Holz.
Unten ein Bett, oben eine Spielfläche, so wird die
begrenzte Fläche optimal genutzt. Unter den Trep-
penstufen ist Stauraum für Kleidung und Spielsa-
chen. Daneben bildet die unverputzte Backstein-
wand einen rauen Kontrast zu den glatten
Holzflächen mit farbig, verspielten Elementen. Die
an der Escola Tècnica Superior d’Arquitectura in
Barcelona und an der Technischen Universität Ber-
lin ausgebildete Architektin hat keine One-fits-all-
Lösung für kleine Räume parat. Sie passt ihre Ent-
würfe immer an die Bedingungen an, die sie in
einer Wohnung vorfindet und arbeitet gerne mit
alten Materialien wie sichtbaren Ziegeln oder ab-
gezogenen Dielen. Mit Hilfe von Strahlern ver-
stärkt sie die Wirkung hoher Räume.
Inspirationen für ihre Projekte findet Bagna im ja-
panischen Design. Das zeigt sich auch in der 2022
fertiggestellten Mini-Wohnung in Friedrichshain.
Die 38 Quadratmeter gliederte Bagna mit Einbau-
ten aus MDF-Platten in Farben wie Sandgrau, ei-
nem Beereton und Schwarz. Sie bilden einen span-
nenden Kontrast zum warmen Eichenboden.
Durch einen in den Raum hineinragenden Tisch er-
hält die Küche eine L-Form. Hinter einem Vorhang
versteckt sich das Bett, das mit seinen Schubladen
ebenfalls Stauraum bietet. Eine große Herausfor-
derung beim Ausbau kleiner Wohnungen ist für
Bagna, dass viele Details von Anfang an mitgedacht
werden müssen. „Auf jedem Quadratmeter passiert
derart viel, dass Umbauten kleiner Flächen oft teu-
rer im Ausbau sind als viele Bauherren denken.“
Innenarchitekten rechnen ihre Leistungen nach
einer feststehenden Honorarordnung ab. Ihre Prei-
se berechnen sich – wie bei Architekten und Bau-
ingenieuren – nach den Baukosten. „Das schafft
leider falsche Anreize, da sich an größeren Projek-
ten mehr Geld verdienen lässt als an kleineren“,
gibt Marco Smith zu bedenken. Mit einigen Kun-
den verabredet er daher auch Stundensätze. Da
viele Bauherren zuerst die Kosten und die Dauer
des Umbauvorhabens wissen wollen, bietet ihnen
das Büro Formwænde gegen ein zuvor vereinbartes
Honorar als Ausgangspunkt oft einen Stehgreif
entwurf an, der samt der voraussichtlichen Kosten
in einem Booklet festgehalten wird.
Um einen passenden Innenarchitekten zu finden,
lohnt ein Blick auf die Internetseite des Bundes der
Fotos: Fred Dott (Formwaende), Paola Bagna
Innenarchitekten (BDIA) mit ihrer Mitgliederda-
tenbank und beispielhaften Projekten.
Persönlich findet Paola Bagna, dass kleine Woh-
nungen durchaus ihren Reiz haben. Sie lebt in einer
Ein-Zimmer-Wohnung auf 50 Quadratmetern. „Ich
denke, dieser reduzierte Lebensstil, wie wir ihn aus
Japan kennen, wird sich auch bei uns immer stärker
durchsetzen“, sagt die Architektin. „Man häuft we-
niger Dinge an und beschränkt sich auf das, was
einem wirklich etwas bedeutet.“
 NEUBAUTEN 25

Im nur acht Quadratmeter

großen Kinderzimmer dominieren
formschöne Einbauelemente
aus Holz.

In kleinen Räumen muss jeder Quadratmeter bei

der Planung einbezogen werden. Unter den Decken gibt's
Stauraum, Einbauschränke werden zu Raumteilern.
Ebenfalls wichtig: ein cleverer Umgang mit Lichtquellen.

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26 NEUBAUTEN
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Feel Good at Home
Egal, wie es von außen aussieht: Innen muss es passen. Gerade, wenn man eine
neue Wohnung bezieht, sollte man die Einrichtung gut planen. Vier Wände, eine
Decke, ein Boden, eine Tür, ein Fenster oder besser zwei. Fertig ist der Raum?
Nicht ganz. Auf was zu achten ist, hat Marion Hellweg aufgeschrieben und in
ihrem Buch mit vielen Fotos garniert. Mit Wandfarben oder Tapeten lassen sich
erstaunliche Wirkungen erzielen. Vorhandene Möbel bekommen ausgesuchte
Standorte, was hinzukommt muss nicht vom Möbelhändler sein. Einzelstücke
aus dem Antiquitätengeschäft oder auch vom Flohmarkt setzen Akzente. Wichtig:
Nicht alles vollstellen. In seinem Zuhause soll der Mensch viel Raum zum
Durchatmen haben. Dafür braucht es Ordnung. Auch dazu gibt Hellweg Tipps.
Marion Hellweg: Feel Good at Home, Prestel Verlag, 2023, 224 Seiten, 26 Euro
Energiekosten senken!
Die Klimakrise ist das Thema dieser Zeit. Aber was kann man selbst tun, um
erstens weniger Energie zu verbrauchen und zweites die Kosten im Griff zu
behalten? Eine ganze Menge, schreibt Ingo Gabriel in seinem detaillierten
Ratgeber. Er führt eine Reihe von Sofortmaßnahmen auf, entwirft aber vor allem
kluge Konzepte und Strategien für die kommenden Jahre. Es geht etwa um
verschiedene, teilweise verblüffend einfache Möglichkeiten der Dämmung, die
viel bewirkt. Was Photovoltaik-Anlagen, Balkonheizwerke und Wärmepumpen
bringen, wird ausführlich erläutert. An Beispielen rechnet der Autor aus, was
solche Maßnahmen jeweils kosten und wann sie sich amortisiert haben werden.
Ingo Gabriel: Energiekosten senken! Ökobuch Verlag 2023, 110 Seiten, 18,95 Euro
101 Traumhäuser
Welches Haus ist das Eleganteste, das Raffinierteste, das Ökologischste? Zum
Glück muss man das nicht entscheiden. Die „101 Traumhäuser" sind sowieso
schon vergeben. Vergnügen aber macht es allemal, in diesem Buch zu blättern
und zu bewundern, was gute Architekten zuwege bringen. So wurde etwa in
Hohenried ein altes, eher langweiliges Gemeindehaus in ein ansehnliches
Wohngebäude verwandelt. Der originale Dachstuhl sowie die Fassade blieben
erhalten. In Rottach-Egern wird alpenländischer Heimatstil neu interpretiert.
Eins dieser Traumhäuser steht seit ein paar Jahren in Wandlitz. Eine aus
geometrischen Formen spannend zusammengesetzte Villa, die sich mit der Natur
verbindet. Kieferkronen beschirmen die Dachterrasse.
Katharina Matzig: 101 Traumhäuser, Callwey Verlag 2023, 225 Seiten, 45 Euro
Immobilien des Jahres 2023
Vieles, was in den vergangenen Jahren hierzulande gebaut wurde, sieht wenig
ansprechend aus. Mangelt es Architekten an Ideen oder werden ihre Entwürfe
Fotos: Prestel Verlag | Ökobuch Verlag | Callwey Verlag (2)
ausgebremst? Was möglich ist, zeigen 26 interessante Gebäude, die in dem
Buch „Immobilien des Jahres 2023“ ausführlich vorgestellt werden. „Entsiege-
lung und Dachbegrünung zeigen erste Ansätze“, schreibt Autor Oliver Herweg –
und die im Buch versammelten Beispiele geben ihm recht. In den Zeilen der
Erdgeschosse bilden Cafés, Läden, kulturelle Treffpunkte und Bänke Möglichkei-
ten fürs Miteinander. Es gelte „Straßen rund um die Gebäude einzubeziehen“,
und das klappt. Autos haben hier nicht mehr viel Platz. Den ersten Preis im
Ranking errang indes ein „zukunftsweisender“ Schulbau in St.Gallen. Wer in dem
zweigeschossigen Bau, aus viel Holz und luftig gegliederten Gängen lernen darf,
hat allemal gewonnen. Den Energiebedarf deckt eine eigene Fotovoltaikanlage.
Nur eins der im Buch vorgestellten Gebäude, die ökologische Maßstäbe setzen.
U.Nolting, O.Herwig: Immobilien des Jahres 2023, Callwey Verlag, 98 Euro
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