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Tema 4
Tema 4
ARRENDAMIENTO
A-CONCEPTO:
El Código Civil dedica el Título VI a regular el “contrato de arrendamiento”, y lo
abre con un capítulo de disposiciones generales:
- Art 1542: “El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios”.
- Artículo 1543: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la
otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”
- Artículo 1544: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes, se
obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
Aquí vamos a referirnos únicamente el arrendamiento de cosas.
B-NATURALEZA
Ha sido muy discutido el problema de si el arrendamiento de inmuebles en general
crea a favor del arrendatario un derecho de naturaleza real o simplemente personal.
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En nuestro actual Derecho positivo, al menos en lo que al Código civil se refiere, el
arrendamiento genera un mero derecho personal. La relación directa e inmediata de la
persona con la cosa, que caracteriza al derecho real, no aparece en el arrendamiento, tal
como lo regula el Código Civil.
Su naturaleza personal resulta claramente de la ausencia de una nota esencial de los
derechos reales, como es la eficacia absoluta o “erga omnes” y la consiguiente energía
reipersecutoria.
Si el arrendamiento generase un derecho de naturaleza real subsistiría íntegro a pesar de los
cambios de propiedad de la cosa arrendada; siendo así que el comprador de la finca no está
sujeto a soportar el arrendamiento, como así resulta claramente del artículo 1571 del CC.
Aunque, de cualquier modo, su inscripción en el Registro de la Propiedad (art.2.5 LH)
determina que produzca un cierto efecto real, obligando al adquirente de la finca a
respetarlo; pero en ningún caso puede significar la transformación de la naturaleza
jurídica del derecho inscrito.
Pérez González y Alguer y Roca Sastre señalan que el contenido de los derechos del
arrendatario no se altera por su inscripción, sino que únicamente quedan garantizados
frente al adquirente posterior.
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6. Esencialmente temporal; no se admiten los arrendamientos perpetuos, de gran
difusión en otras épocas históricas.
A-CONSITTUCIÓN
*Elementos personales
1. Sujetos: Arrendador y arrendatario.
Artículo 1546: “Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa,
ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el
derecho o la obra o servicio que se obliga a pagar”.
Sin embargo, el artículo 1545 establece una excepción: “Los bienes fungibles que
se consumen con el uso, no pueden ser materia de este contrato”.
No obstante, estos bienes serán susceptibles de arrendamiento cuando se cedan
para un uso que no los consuma. ("ad pompam vel ostentationem")
Lugar y tiempo del pago, artículo 1574: "Si nada se hubiere pactado sobre el lugar
y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo
dispuesto en el artículo 1171; y en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra".
* Elementos formales:
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La forma del arrendamiento es libre (1278) sin más excepciones que las del artículo 1280,
y las que puedan resultar de leyes especiales.
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2º. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia,
destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la
naturaleza de la cosa arrendada, según la costumbre de la tierra.
3º. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato”
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En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por
su negligencia se ocasionaren al propietario.
3º. Tiene la acción directa contra el perturbador de hecho. Art. 1560: "El
arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero
causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el
perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un
particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde".
Responsabilidad por culpa suya o de las personas de su casa. Art. 1563: “El
arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser
que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
Art. 1564. “El arrendatario es responsable del deterioro causado por las
personas de su casa”.
Art. 1567: “En el caso de tácita reconducción, cesan respecto de ella las
obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal”.
La tácita reconducción no es una simple prórroga, sino un nuevo contrato con el
mismo contenido que el anterior, salvo en lo relativo a su duración y a las obligaciones
contraídas por un tercero (fiador, por ejemplo), éstas se extinguen, a menos que vuelvan a
prestar nuevamente su consentimiento. TS 1957
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Artículo 1571: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el
arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en
la LH.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje
recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el
vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".
Arrendamientos rústicos.
1-Relativas a la Renta:
Art. 1575: “El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la
tierra arrendada o por pérdida de los frutos, provinientes de casos fortuitos; pero si en caso
de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e
imprevistos, salvo siempre pacto especial en contra”.
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