RESUME PROJECT FINANCING DAN COORPORATE FINANCING

Oleh:

Husein Syarif
2306184975

Mata Kuliah Investasi Proyek dan Keuangan

Magister Teknik Sipil Universitas Indonesia
November, 2023

 Project Finance - Konsep dan Definisi

Dalam beberapa literatur, didapatkan definisi dari Project Finance adalah :

“Project finance may take the form of financing of the construction of a new
capital installation, or refinancing of an existing installation, with or without
improvements. In such transactions, the lender is usually paid solely or almost
exclusively out of the money generated by the contracts for the facility’s
output, such as the electricity sold by a power plant. The borrower is usually
an SPE (Special Purpose Entity) that is not permitted to perform any function
other than developing, owning, and operating the installation. The
consequence is that repayment depends primarily on the project’s cash flow
and on the collateral value of the project’s assets.” (Basel Committee on
Banking Supervision, International Convergence of Capital Measurement and
Capital Standards (“Basel II”), November 2005).
“Project finance involves the creation of a legally independent project
company financed with non-recourse debt for the purpose of investing in a
capital asset, usually with a single purpose and a limited life.” (Benjamin Esty,
2002).
“A group of agreements and contracts between lenders, project sponsors, and
other interested parties that creates a form of business organization that will
issue a finite amount of debt on inception; will operate in a focused line of
business; and will ask that lenders look only to a specific asset to generate

UNIVERSITAS INDONESIA 1
 cash flow as the sole source of principal and interest payments and collateral.”
(Standard & Poor’s Corporation, 2003)
Project finance is the funding of long-term infrastructure, industrial projects,
and public services using a non-recourse or limited recourse financial
structure. The debt and equity used to finance the project are paid back from
the cash flow generated by the project. (Adam Hayes dalam Artikel
Investopedia, 2023)

Dapat dikatakan dari definisi di atas, Project Finance bukan mengacu pada suatu pinjaman
yang diberikan pada suatu proyek, namun lebih merupakan suatu pengaturan dengan struktur
tertentu yang melibatkan pinjaman kepada suatu entitas yang didirikan secara khusus. Dalam
model pembiayaan ini, pinjaman diberiskan berdasarkan proyek tersebut dan dibayar kembali
dari arus kas yang dihasilkan oleh proyek itu sendiri. Pembiayaan proyek melibatkan pihak-
pihak yang terlibat dalam proyek untuk membentuk entitas khusus yang bertanggung jawab
atas pengembangan, pembiayaan, dan pengelolaan proyek.

Sehingga dapat disebutkan bahwa pembiayaan proyek adalah pembiayaan dengan struktur
keuamgam non-recource atau limited resource, dimana hutang dan ekuitas yang digunakan
untuk membiayai proyek dibayar kembali, atau hanya bergantung kepada satu-satunya
sumber keuangan yaitu pada arus kas proyek. Jadi, dalam melakukan analisa, lembaga
keuangan yang menyalurkan kredit akan melakukan analisa terhadap kelayakan investasi,
dalam hal pembayaran kembali serta kelayakan investasi tersebut untuk dialihkan kepada
pihak lain jika di tengah perjalanan debitur sebagai pemilik investasi dianggap tidak mampu
meneruskan pengelolaan aset yang dibiayai tersebut. Proyek yang dapat dibiayai bermacam-
macam, seperti proyek pembangunan jalan tol, pembangunan pelabuhan laut atau udara,
pembangunan waduk, pembangunan rangkaian gedung tinggi, real estate, pembangunan jalur
rel kereta apa, dan sebagainya, yang nilai investasinya sangat besar.

UNIVERSITAS INDONESIA 2
  Project Finance – Atribut Struktur

Esty (2023) membagi atribut struktur dari Project Finance menjadi sebagai berikut :

 Struktur organisasi : Special Purpose Entity (SPE) / Project Company yang

merupakan badan hukum yang terpisah dari para sponsornya (investor ekuitas).
Pembentukan SPE ini memiliki ide yang serupa dengan SPE yang digunakan untuk
memfasilitasi sekuritisasi aset.
 Struktur modal : perusahaan proyek menggunakan leverage yang sangat tinggi
dibandingkan dengan struktur modal korporasi biasa. Struktur modal ini mirip dengan
yang terjadi pada transaksi pembelian perusahaan menggunakan pinjaman (Leverage
Buy Out).
 Struktur kepemilikan : memiliki kepemilikan ekuitas dan pinjaman yang
terkonsentrasi. Mayoritas pinjaman berasal dari sindikasi bank, bukan obligasi.
Sedangkan ekuitas umumnya dimiliki oleh satu sampai tiga perusahaan sponsor.
 Struktur Dewan Komisaris dan Direksi : umumnya berasal dari perusahaan
sponsor, jumlah anggotanya dapat semakin banyak seiring dengan skala proyek.
 Struktur kontrak : Gambar 1 memperlihatkan beberapa kontrak utama dalam suatu
Project Finance. Namun total dari jumlah kontrak bisa mencapai puluhan hingga
ribuan, bergantung pada skala proyek.

UNIVERSITAS INDONESIA 3
UNIVERSITAS INDONESIA 4
  Project Finance dan Corporate Finance

Project Finance dan Corporate Finance adalah dua pendekatan keuangan yang berbeda yang
digunakan dalam konteks bisnis. Beberapa indikator terkait perbedaan diantara keduanya
diantara lain :

UNIVERSITAS INDONESIA 5
 1. Orientasi Pembiayaan :
 Project Finance berfokus pada pembiayaan proyek spesifik, dimana pinjaman
dan sumber daya keuangan lainnya diperoleh dan dikembalikan berdasarkan
arus kas proyek tersebut.
 Corporate Finance lebih bersifat umum, terkait dengan manajemen keuangan
perusahaan secara keseluruhan dan mencakup pengelolaan modal, struktur
modal, dan keputusan keuangan terkait seluruh perusahaan.
2. Tanggung Jawab Resiko :
 Project Finance membatasi tanggung jawab resiko pada entitas proyek itu
sendiri. Para pemberi pinjaman dan investor menilai proyek secara
independent, dan menanggung resiko sesuai dengan kontrak pembiayaan.
 Corporate Finance lebih bersifat umum, tanggung jawab finansial dan resiko
melibatkan seluruh perusahaan.
3. Sumber Pendanaan :
 Project Finance melibatkan sumber pendanaan yang terdiversifikasi, termasuk
pinjaman bank, obligasi proyek, dan pembiayaan ekuitas yang khusus untuk
proyek tersebut.
 Corporate Finance melibatkan pinjaman bank, penerbitan obligasi perusahaan,
dan pembiayaan ekuitas yang dapat digunakan untuk kebutuhan operasional
dan investasi perusahaan secara keseluruhan.
4. Sumber Entitas :
 Project Finance melibatkan pembentukan entitas khusus (SPE atau SPV)
untuk mengelola proyek tersebut secara terpisah dari perusahaan atau proyek-
proyek lain.
 Corporate Finance berfokus pada struktur dan manajemen keuangan
perusahaan sebagai suatu kesatuan, tanpa membentuk entitas terpisah untuk
setiap proyek.

Sedangkan untuk persamaan diantara keduanya diantara lain adalah :

UNIVERSITAS INDONESIA 6
 1. Tujuan Keuangan :
 Baik Project Finance maupun Corporate Financee memiliki tujuan untuk
mencapai pembiayaan yang optimal dengan mempertimbangkan risiko dan
keuntungan.
2. Ketergantungan pada Arus Kas :
 Baik Project Finance maupun Corporate Financee sangat tergantung pada
kemampuan proyek atau perusahaan untuk menghasilkan arus kas yang cukup
untuk memenuhi kewajiban keuangan.
3. Pengelolaan Resiko :
 Baik Project Finance maupun Corporate Financee memerlukan manajemen
risiko yang cermat untuk mengidentifikasi, mengukur, dan mengelola risiko
yang mungkin timbul selama masa pembiayaan.
4. Involusi Pihak Eksternal :
 Baik Project Finance maupun Corporate Financee melibatkan partisipasi
pihak eksternal, seperti pemberi pinjaman, investor, atau pihak pemerintah,
untuk mendukung pembiayaan.

 Keuntungan Project Finance

1. Keuntungan pada Investor :

a. Pemanfaatan Hutang : Hutang menjadi sebuah keuntungan bagi pihak sponsor
dalam pendanaan proyek yang memiliki permasalahan dalam hal ekuitas.
Pemanfaatan hutang dapat menghindari permasalahan dalam hal dilusi ekuitas
akibat penerbitan saham baru.
b. Pembatasan dan Pembagian Resiko : Sebuah proyek mungkin terlalu besar
untuk dijalankan oleh satu investor, sehingga investor lain dapat diajak untuk
berbagi risiko dalam suatu kemitraan Perusahaan Proyek. Ini tidak hanya
memungkinkan penyebaran risiko di antara investor, tetapi juga membatasi
jumlah risiko masing-masing investor karena sifat non-recourse dari
pendanaan hutang Perusahaan Proyek.
c. Pinjaman Modal Developer : Proyek sering kali dikembangkan oleh
pengembang dengan ide namun terbatas modal, yang kemudian harus mencari

UNIVERSITAS INDONESIA 7
 investor. Struktur keuangan proyek, yang memerlukan ekuitas yang lebih
sedikit, memudahkan pengembang yang lebih lemah untuk mempertahankan
kemitraan yang seimbang, karena jika tingkat ekuitas proyek rendah, investasi
yang diperlukan dari mitra yang lebih lemah juga rendah.
d. Jangka waktu : Peminjaman proyek keuangan umumnya memiliki jangka
waktu lebih lama dibandingkan dengan keuangan perusahaan. Pembiayaan
jangka panjang diperlukan jika aset yang dibiayai memiliki biaya modal tinggi
yang tidak dapat dipulihkan dalam jangka pendek tanpa menaikkan biaya yang
harus dibebankan pada produk akhir proyek. Sebagai contoh, pinjaman untuk
proyek listrik dapat berjalan hingga hampir 20 tahun, dan untuk proyek
infrastruktur bahkan lebih lama.
2. Keuntungan pada Project Company :

a. Modifikasi sistem tata kelola spesifik aset untuk meningkatkan nilai

perusahaan.
b. Tata kelola ditujukan terutama untuk keberlangsungan hubungan kontrak dan
keberlangsungan tersebut merupakan sumber nilai Project Company.
c. Alokasi risiko yang efisien dapat mendukung rasio antara pinjaman dengan
ekuitas yang tinggi.

UNIVERSITAS INDONESIA 8
  Implementasi Project Finance pada Project Tugas Besar SPAM DKI Jakarta

Sesuai dengan rencana sistem investasi pada proyek kami (Proyek SPAM Pesanggrahan DKI
Jakarta), yakni dengan sistem KPBU, dimana sistem KPBU sendiri merupakan salah satu
sistem Project Finance yang pembiayaannya dilaksanakan oleh Badan Usaha Pelaksana
(BUP). BUP merupakan entitas yang didedikasikan khusus untuk proyek KPBU, dan
merupakan gabungan dari beberapa Badan Usaha. Pada umumnya pembiayaan pada Project
Finance bersumber dari hutang dan ekuitas, dengan proporsi hutang yang mendominasi.
Dalam konteks KPBU, financing didefinisikan sebagai pembiayaan yang dibutuhkan di awal
dalam rangka memenuhi biaya konstruksi proyek sedangkan funding merupakan pendanaan
yang dibutuhkan untuk pengembalian investasi yang telah dilakukan pihak swasta.

Dalam konteks Project SPAM DKI Jakarta (Unit SPAM Pesanggrahan) yang kami teliti, aset
dibangun dan dimiliki sementara oleh Badan Usaha Pelaksana (BUP) selama masa kerjasama
tertentu dalam perjanjian kerjasama, dan setelah masa kerjasama berakhir, aset dan
pengelolaanya diserahkan kepada Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK), dalam hal
ini PT. PAM JAYA, dengan kondisi baik dan dapat beroperasi. Kemudian untuk skema
pengembalian investasi akan bersumber dari tarif yang dikenakan kepada pengguna layanan,
dalam hal ini masyarakat pengguna air. Dengan skema pendapatan didapatkan dari 2 sumber
yaitu, Pendapatan Penjualan Air dan Pendapatan Non Air.

UNIVERSITAS INDONESIA 9
Referensi
Hayes, A. (n.d.). Investopedia. Retrieved from
https://www.investopedia.com/terms/p/projectfinance.asp
Keuangan, K. (n.d.). Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha. Retrieved from Kerjasama
Pemerintah Dengan Badan Usaha: https://kpbu.kemenkeu.go.id/read/75-222/umum/kajian-
opini-publik/project-finance-konsep-aplikasi-dan-evaluasi
Kumar, A. (n.d.). WallStreetMojo. Retrieved from https://www.wallstreetmojo.com/corporate-
finance-vs-project-finance/
Naiborhu, M. I. (n.d.). Kompasiana. Retrieved from
https://www.kompasiana.com/mesaindranaiborhu1411/60e46096152510741c50fdb2/proje
ct-financing-pembiayaan-proyek?page=2&page_images=1#google_vignette
Yescombe, E. (2014). Principle of Project Finance.

UNIVERSITAS INDONESIA 10