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DIRECCIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS BASADOS EN LA

GUÍA PMBOK Y EL USO DE METODOLOGÍAS ÁGILES
DIRECTION AND MANAGEMENT OF REAL ESTATE PROJECTS BASED ON
THE PMBOK GUIDE AND THE USE OF AGILE METHODOLOGIES

1. Resumen. _
En Ecuador, la construcción ha sido un sector clave en la economía, con un
pronóstico positivo de crecimiento del PIB del 3.5% en 2023, manteniéndose como
el quinto sector más importante. La rama de proyectos inmobiliarios ha tenido
ventas superiores a los 25 millones de dólares, con numerosos proyectos en curso
en todo el país.

Este constante crecimiento conlleva riesgos significativos, ya que una mala

gestión de proyectos puede resultar en la pérdida de hasta un 11.40% de la
inversión y un 67% de probabilidad de fracaso total, según el Project Management
Institute (PMI). Para abordar estos desafíos, el estándar PMBOK proporciona una
base para la dirección y gestión de proyectos aplicable en diversos sectores y
enfoques, ya sea predictivo, híbrido o ágil.

Las metodologías ágiles ofrecen flexibilidad y capacidad de adaptación a

las circunstancias del proyecto, lo que permite a las empresas gestionar proyectos
de manera eficiente y reducir costos. Sin embargo, en Ecuador, la aplicación de
estos principios es limitada, lo que genera dificultades en la gestión de proyectos
inmobiliarios debido a la falta de conocimiento en la aplicación de fundamentos de
gestión de proyectos. Esta investigación busca abordar esta carencia de
conocimiento.

2. Abstract. _
In Ecuador, construction has historically been a pivotal sector in the
economy, with a positive PIB growth forecast of 3.5% in 2023, solidifying its
position as the fifth most significant sector. The real estate projects branch has
 2

reported sales exceeding $25 million, along with a multitude of ongoing projects
throughout the country.

This consistent growth, however, comes with notable risks. Ineffectual

project management can lead to potential losses of up to 11.40% of investments
and a 67% chance of complete project failure, according to the Project
Management Institute (PMI). To confront these challenges, the PMBOK standard
offers a foundation for project direction and management that is applicable across
diverse sectors and methodologies, whether they are predictive, hybrid, or agile.

Agile methodologies provide the ability to adapt work methods to project

circumstances, offering flexibility and immediate responsiveness, allowing
companies to efficiently manage projects and reduce costs. Nevertheless, in
Ecuador, the application of these principles is limited, resulting in challenges in real
estate project management due to insufficient knowledge of project management
fundamentals. This research aims to address this knowledge gap.

3. Introducción. _
La construcción durante los últimos años en el Ecuador ha representado ser
un sector productivo clave que dinamiza la economía del país; para este 2023 de
acuerdo con el Banco Central del Ecuador se tiene una proyección positiva en la
tasa de crecimiento de PIB con un 3.5%, manteniéndolo como el quinto sector
más importante de la economía ecuatoriana. (Zabala Juan Carlos, 2022)

Los proyectos inmobiliarios rama neta de la construcción la cual se

desarrolla dentro del contexto de producción y comercialización de bienes
inmuebles, según datos del sistema nacional de rentas internas se han efectuado
ventas que superan los 25 millones de dólares y cientos de proyectos en ejecución
a nivel nacional. (SRI, 2023)

El constante crecimiento de este sector y la gran masa económica que se

maneja lo hace una actividad de alto riesgo razón por la cual demanda una gestión
de proyectos de manera eficiente; según un informe del Project Management
Institute, PMI, por sus siglas en inglés, de acuerdo a investigaciones realizadas en
 3

varias empresas inmobiliarias, una organización puede perder hasta un 11.40% de

su inversión y una probabilidad del 67% de fracaso total en el proyecto, por una
mala dirección y gestión de proyectos. (Dharmesh, 2023)

El estándar PMBOK para la dirección y gestión de proyectos brinda una

base para entender cómo se manejan los proyectos y cómo contribuye a alcanzar
los resultados deseados siendo esta una guía aplicable sin importar el sector, la
ubicación, el tamaño o el enfoque del proyecto, ya sea predictivo, híbrido o ágil.
(PMI, 2017)

Las metodologías ágiles se caracterizan por su capacidad para ajustar la

forma de trabajo según las condiciones del proyecto, lo que brinda flexibilidad y
una respuesta inmediata para adaptar el desarrollo del proyecto a las
circunstancias particulares del entorno. En esencia, las compañías que adoptan
estas metodologías logran gestionar sus proyectos de manera flexible, autónoma y
eficiente, lo que les permite reducir costos y aumentar la productividad. (IEBS,
2023)

En el Ecuador se tiene poca cultura y poco conocimiento de la aplicación de

estos fundamentos, nace la razón principal de esta investigación; los proyectos
inmobiliarios cada vez se presentan con más dificultad en la gestión de procesos,
debido a los cambios tecnológicos entre otros factores, donde el problema no es el
equipo para desarrollar el trabajo o la carencia de conocimientos necesarios, la
verdadera raíz del problema es que no se tiene conocimiento en la aplicación de
fundamentos de gestión de proyectos.

4. Metodología.
En el desarrollo de esta investigación se aplicó métodos de investigación
empíricos y teóricos a los siguientes objetivos.

4.1 Analizar las guías existentes PMBOK para el sector inmobiliario con
metodologías ágiles._Durante el desarrollo de este artículo académico de
alto nivel para dar cumplimiento al análisis de las guías existentes PMBOK
para el sector inmobiliario con metodologías ágiles se utilizó el método
 4

teórico deductivo, ya que permitió analizar de manera profunda y con un

alto grado de detalle la información investigada partiendo de lo general a lo
particular, de igual manera se complementa con el método empírico donde
se ha realizado la revisión de documentos, artículos, guías y entrevistas
referentes al tema de investigación.

4.2 Determinar la metodología y estándares más óptimos para proyectos

inmobiliarios en el entorno._ Con el fin de determinar la metodología y
estándares más óptimos para proyectos inmobiliarios en el entorno se
utilizó el método teórico analítico, ya que este permite analizar de manera
profunda y con un alto grado de detalle, la información contenida en
documentos y así obtener una comprensión del tema de estudio, al partir de
lo general hacia lo particular. Como método empírico se utilizó la revisión de
documentos, entrevistas, encuestas y artículos existentes de otros autores
con énfasis al sector inmobiliario y metodologías ágiles.
4.3 Desarrollar un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios en base
al estándar y metodología seleccionada como más óptimo._ Con la
finalidad de desarrollar un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios
basándonos en el estándar y metodología seleccionada como más óptimo
se utilizó el método teórico descriptivo y así finalmente obtener una guía a
través de la descripción de procesos y áreas de conocimiento enfocados en
características idóneas a través de la recopilación y validación de datos; de
igual manera se complementa con el método empírico en el desarrollo de
esta guía la cual mejorara la eficiencia y eficacia en la gestión de los
proyectos inmobiliarios.

Resultados:
Los estándares, normas, prácticas y metodologías en la dirección y gestión
de proyectos representan pilares fundamentales desde una perspectiva
estratégica en todas las etapas de un proyecto, todos basados de acuerdo a
normativas internacionales. Estos procesos proporcionan un conjunto
estructurado de principios, directrices y mejores prácticas que ayudan a los
 5

equipos de un proyecto a optimizar sus esfuerzos, minimizar riesgos y garantizar

la entrega de resultados satisfactorios.

ÁGIL
PRÁCTICAS LEAN
GESTIÓN DEL PROYECTO CASCADA
METODOLOGÍAS SCRUM
KANBAN

NORMAS ISO21500
DIRECCIÓN DEL PROYECTO
PMBOK
ESTÁNDARES ICB
EXTENSIONES PMBOK

Tabla 1 Diferencias entre gestión y dirección de proyectos

Fuente (Navia, 2019)
De acuerdo a la tabla 1 la gestión de proyectos se basa sobre prácticas y
metodologías mientras que la dirección de proyectos en normas y estándares, de
lo cual se ha determinado que la gestión y dirección de proyectos son dos
conceptos que se integran, pero con diferente enfoque, por lo tanto el desarrollo
del artículo se basa en prácticas ágiles para la gestión y estándares PMBOK y sus
extensiones en la dirección de proyectos, todo enfocado en desarrollo inmobiliario.

CICLO DE VIDA DEL PROYECTO

INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCCIÓN MONITOREO Y CIERRE

CONTROL

GRUPO DE PROCESOS

ÁREAS DE CONOCIMIENTO

Ilustración 1 Ciclo de vida de un proyecto

Fuente Autores
 6

Para la correcta dirección de proyectos de acuerdo al estándar PMBOK y

sus extensiones, se detalla procesos y áreas de conocimiento que se vinculan
entre sí y funcionan como guía para todo tipo de proyectos, los cuales se
organizan en agrupaciones que se adaptan a las necesidades de las empresas
requirientes, cabe resaltar que hay que considerar los procesos y áreas de
conocimiento no son fases de un proyecto, ya que estos interactúan durante el
ciclo de vida de un proyecto, y que pueden ocurrir dentro de una sola fase del
proyecto.

Las áreas de conocimiento desempeñan un papel fundamental en la

consecución exitosa de proyectos, ya sea en el ámbito inmobiliario u otros tipos de
proyectos, recalcando que el éxito de un proyecto se encuentra estrechamente
relacionado con la comprensión y aplicación efectiva de una variedad de
disciplinas y áreas de conocimiento (PMI, 2017)

ÁREAS GRUPO DE PROCESOS DE DIRECCIÓN DE PROYECTOS

DE
INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCIÓN MONITOREO Y CIERRE
CONOCIMIENTOS
CONTROL

1.1 ACTA DE 1.2 PLAN DE 1.3 DIRECCIÓN Y 1.5 MONITOREO Y 1.7 CIERRE
1._GESTIÓN DE LA
CONSTITUCIÓN DIRECCIÓN GESTION DEL CONTROL DE FASE
INTEGRACIÓN TRABAJO 1.6 REALIZAR
1.4 GESTIÓN DEL CONTROL INTEGRADO
CONOCIMIENTO DE CAMBIOS

2.1 PLAN DE ALCANCE 2.5 VALIDAR ALCANCE

2._GESTIÓN DEL
2.2 RECOPILAR 2.6 CONTROLAR
ALCANCE REQUISITOS ALCANCE
2.3 DEFINIR ALCANCE
2.4 EDT/WBS

3.1 PLAN DE 3.6 CONTROL DEL

3._GESTIÓN DEL
CRONOGRAMA CRONOGRAMA
CRONOGRAMA 3.2 DIFINIR
ACTIVIDADES
3.3 SECUENCIAR
ACTIVIDADES
3.4 ESTIMAR
DURACION DE
ACTIVIDADES
3.5 DESARROLLO DE
ACTIVIDADES
4.1 PLAN DE COSTOS 4.4 CONTROL DE
4._GESTIÓN DE
4.2 ESTIMACIÓN DE COSTOS
LOS COSTOS COSTOS
4.3 PRESUPUESTO
 7

5.1 PLAN DE CALIDAD 5.2 GESTION DE LA 5.3 CONTROL DE

5._GESTIÓN DE LA
CALIDAD CALIDAD
CALIDAD
6.1 PLAN DE 6.3 ADQUIR 6.6 CONTROL DE
6._GESTIÓN DE
RECURSOS RECURSOS RECURSOS
LOS RECURSOS 6.2 ESTIMAR 6.4 DESARROLAR
RECURSOS DE EQUIPOS
ACTIVIDADES 6.5 DIRIGIR EQUIPOS
7.1 PLAN DE 7.2 GESTION DE 7.3 MONITOREO DE
7._GESTIÓN DE
COMUNICACIONES COMUNICACIONES CONMUNICACIONES
LAS
COMUNICACIONES
8.1 PLAN DE RIESGOS 8.6 IMPLEMENTAR 8.7 MONITOREO DE
8._GESTIÓN DE
8.2 IDENTIFICACION DE RESPUESTA A LOS RIESGOS
LOS RIESGOS RIESGOS RIESGOS
8.3 ANALISIS
CUALITATIVO DE
RIESGOS
8.4 ANALISIS
CUANTITATIVO DE
RIESGOS
8.5 PLANIFICACION DE
RESPUESTA A LOS
RIESGOS
9.1 PLAN DE 9.2 EFECTUAR 9.3 CONTROL DE
9._GESTIÓN DE
ADQUISICIONES ADQUISICIONES ADQUISICIONES
LAS
ADQUISICIONES
10.1 IDENTIFICAR 10.2 PLAN DE 10.3 GESTIÓN DE 10.4 MONITOREO DE
10_GESTIÓN DE
INTERESADOS INVOLUCRAMIENTO DE PARTICIPACIÓN DE INVOLUCRAMIENTO DE
LOS INTERESADOS INTERESADOS INTERESADOS

INTERESADOS
Tabla 2 Grupos de procesos y áreas de conocimiento por PMBOK
Fuente (PMI, 2017)
Para mejorar la dirección de proyectos de construcción se integra a la tabla
2 una extensión del PMBOK dedicada netamente al sector de la construcción
donde se ha integrado dos áreas que se pueden identificar en la tabla 3.

ÁREAS GRUPO DE PROCESOS DE DIRECCIÓN DE PROYECTOS

DE
INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCIÓN MONITOREO Y CIERRE
CONOCIMIENTOS
CONTROL

11.1 REQUERIMIENTO 11. 3 INDICADORES

11._GESTIÓN DE
CONTRACTUAL DE GESTION
LA SALUD, 11.2 POLITICAS DE
SEGURIDAD
SEGURIDAD Y INDUSTRIAL Y MEDIO
AMBIENTE
MEDIO AMBIENTE
12.1 REALIZAR 12.3 MONITOREO DE
12._GESTIÓN
TECNICAS ANALITICAS, SISTEMAS
FINANCIERA ESTUDIOS DE FINANCIEROS
 8

FACTIBILIDAD Y 12.4 MONITOREO DE

SENSIBILIDAD REPORTES
12.2 DETERMINAR FINANCIEROS
IMPACTOS DE RIESGO 12.5 CONTROL Y
FINANCIERO ANALISIS DE FLUJOS

Tabla 3 Áreas de conocimiento por la extensión PMBOK para la construcción

Fuente (PMI, Construction Extension to the PMBOK guide, 2017)
La fusión de la tabla 2 y la tabla 3 hacen una guía completa para el
desarrollo efectivo de la investigación ya que en Ecuador se evidencia una notable
diversidad de actores en el ámbito del sector inmobiliario, que abarca tanto a
empresas legalmente establecidas como a individuos particulares. Estos
participantes se integran de diversas formas en el entramado del modelo de
negocios inmobiliarios, ejerciendo un impacto significativo en la dinámica de este
sector. A través de la realización de 100 encuestas, se han recabado datos
esenciales para comprender la realidad de los proyectos inmobiliarios. Los
resultados obtenidos brindan una visión detallada de esta situación, este análisis
meticuloso permite identificar tendencias y enfoques preeminentes, revelando
áreas de oportunidad y mejores prácticas.
Según los resultados de la encuesta realizada en Ecuador, el 63.60% de los
encuestados han participado en proyectos inmobiliarios, lo que denota un nivel
considerable de experiencia o compromiso en este sector. Por otro lado, el
36.40% de los encuestados indicó que no ha tenido experiencia en este tipo de
proyectos, debido a la falta de conocimientos claros.
Respecto a la familiarizacion de la guias PMBOK en el Ecuador un nivel
significativo el 54.50% tiene conocimiento y comprensión de esta guía, mientras
que el 45.50% no esta familiarizado con esta guía sobre todo en proyectos
inmobiliarios como tal.
Sobre el conocimiento de los procesos para la dirección de proyectos
inmobiliarios, se destaca que un considerable 63.60% de los encuestados afirma
conocer todos los procesos, indicando un sólido conocimiento en esta área.
Adicionalmente, un 18.20% tiene conocimiento específico en las fases de
ejecución, monitoreo y control. Sin embargo, un segmento similar del 18.20%
admitió no tener conocimiento alguno en estos procesos, indicando la necesidad
 9

de abordar una brecha de conocimiento a través de la aplicación de la guia

desarrollada, lo que podría contribuir a una mejora general de la industria.
Para el enfoque de la gestión de los proyectos inmobiliarios de acuerdo a
la extensión para la construcción del PMBOK se logra observar que el ciclo de
vida de proyectos está bajo la metodología predictiva, enfoque que se basa
netamente en la planificación y predicción detallada de todas las fases y
actividades del proyecto desde el inicio hasta el cierre, también es conocido como
enfoque tradicional o cascada, como lo indica la ilustración 2, pero con base a la
experiencia como constructores durante el mercado nacional por más de 25 años
se puede evidenciar que los requerimientos son cambiantes frecuentemente
buscando nuevas adaptabilidades durante la ejecución por lo cual es necesario
integrar metodologías ágiles como lo indica la ilustración 3.

INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCIÓN MONITOREO Y CIERRE

CONTROL

Ilustración 2 Esquema enfoque predictivo

Fuente Propio

INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCIÓN MONITOREO Y CIERRE

CONTROL

ITERACIO ITERACIO ITERACIO ITERACIO

N N N N

Ilustración 3 Esquema enfoque ágil

Fuente Propio
 10

Según los resultados de la encuesta, se puede concluir que la mayoría de

los encuestados, un 81.20%, no ha trabajado con la aplicación de metodologías
ágiles en la gestión de proyectos inmobiliarios. Solo un 18.20% de los
participantes indicó haber tenido experiencia con este enfoque ágil en la gestión
de proyectos inmobiliarios, datos que sugieren una brecha de oportunidad para
mejorar la eficiencia y la adaptabilidad en la gestión de proyectos inmobiliarios en
el futuro volviendo viable el desarrollo de la guía.
El PMBOK no proporciona una definición específica de las metodologías
ágiles, reconoce su relevancia en el mundo de la gestión de proyectos y su
capacidad para complementar y enriquecer los enfoques tradicionales de gestión
de proyectos, estas buscan optimizar la gestión del trabajo simplificando procesos
y eliminando residuos con lo cual asegura el cumplimiento acelerado de objetivos
del proyecto en un entorno netamente cambiante, en la ilustración 4 se puede
observar las metodologías ágiles más importantes.

SCRUM

XP
ÁGIL
FDD
LEAN
DSDM

KANBAN

Ilustración 4 Metodologías ágiles más importantes

Fuente (Navia, 2019)
Se ha identificado varios autores con publicaciones de artículos, libros y
documentos como se identifica en la siguiente lista los cuales detallan un alto
grado de información la cual fue utilizada en la investigación para complementar la
guía desarrollada.
 11

UCSF REAL STATE LEAN PROJECTS DELIVERY GUIDE: A GUIDE

FOR MAJOR CAPITAL PROJECTS

AUTOR._ (Patricia, 2018)

APORTE._ A partir de lo que se ha examinado, se puede notar la implementación
de los principios ágiles en proyectos inmobiliarios y la creación de procesos más
eficientes con un enfoque Lean. Estos procesos tienen como objetivo mejorar los
resultados en la administración del trabajo a través de un entorno colaborativo que
involucra a todas las partes interesadas a lo largo de todo el ciclo del proyecto.
Esto ayuda a evitar retrabajos, aumentar la productividad y asegurar que se
cumplan los objetivos del proyecto. Es importante resaltar que, aunque no se
emplean metodologías predefinidas como Scrum o Kanban, la gestión del
proyecto se orienta hacia prácticas ágiles similares.
ON THE NEED FOR ITERATIVE REAL ESTATE PROJECT MODELS
APPLYING AGILEMETHODS IN REAL ESTATE DEVELOPMENTS
AUTOR._ (Nils Olsson, 2015)
APORTE._ El documento bajo revisión expone la Dirección de Proyectos
Inmobiliarios como una secuencia de actividades adaptables y respalda la
importancia de instaurar procesos iterativos de tipo ágil, de manera análoga a los
proyectos de Tecnologías de la Información (TI), proponiendo así un auténtico
modelo de flexibilidad para Proyectos Inmobiliarios basado en la gestión ágil. Para
desarrollar este modelo, se toma como punto de referencia las metodologías
Scrum y XP, y se define a partir de ellas un ciclo de trabajo más dinámico que
facilita la adaptación al cambio mediante la colaboración con las partes
involucradas, lo que a su vez conduce a una optimización de los resultados y a
una reducción del elevado riesgo inherente a este tipo de proyectos.
DEVELOPMENT OF A COMPETENCY MODEL FOR REAL ESTATE PROJECT
MANAGERS: CASE STUDY OF CHINA
AUTOR._ (Jingkuang Liu, 2018)
APORTE._ El artículo propone un conjunto de habilidades esenciales para los
Directores de Proyecto en el ámbito inmobiliario, enfocándose en aspectos como
 12

el trabajo en equipo, la coordinación de diferentes áreas y la colaboración con

todas las partes interesadas, incluyendo a los contratistas, con el objetivo de
mejorar el rendimiento del proyecto. Entre las habilidades identificadas por los
autores, se pueden identificar similitudes con las competencias mencionadas en la
guía PMBOK.
AGILE CONTRUCTION PROJECT MANAGEMENT
AUTOR._ (Robert Owen, 2006)
APORTE._ El artículo examinado proporciona datos concretos sobre los
beneficios derivados de la implementación de enfoques ágiles en proyectos. A
partir de esta información, se lleva a cabo un análisis y evaluación de su
aplicabilidad en la industria de la construcción. Aunque el documento hace
referencia a la presencia actual de proyectos en la industria de la construcción que
hacen uso de metodologías ágiles como YAGNI, MOSCOW, Scrum y DSDM,
concluye que su adopción no está ampliamente difundida debido a la estructura
predominante en esta industria, que se enfoca en la minimización de riesgos
contractuales.
EVALUACIÓN DE HERRAMIENTAS PARA LA GERENCIA DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIÓN BASADOS EN LOS PRINCIPIOS DEL PMI Y LA
EXPERIENCIA
AUTOR._ (Jhosymar Pinzón, 2017)
APORTE._ El artículo confirma el uso del estándar PMBOK para la Dirección de
Proyectos en la industria de la construcción. Sin embargo, a través de su
investigación, llega a la conclusión de que algunas de las herramientas propuestas
por este estándar tienen un impacto limitado en áreas cruciales del proyecto. Por
lo tanto, sugiere que es necesario complementar estas herramientas con
metodologías o prácticas ágiles de gestión. Estas prácticas ágiles pueden ayudar
a optimizar los resultados de los proyectos, especialmente en lo que respecta a la
coordinación de tareas y al entendimiento entre el equipo del proyecto, los
expertos y la Gerencia del Proyecto
 13

APLICACIONES DE LA ADMINISTRACIÓN INTEGRAL DE PROYECTOS EN LA

INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN: PRIMERA PARTE, PROYECTOS
INMOBILIARIOS
AUTOR._ (Veas, 2009)
APORTE._ El artículo discute la importancia de utilizar la metodología ágil de
administración integral de proyectos como guía para llevar a cabo proyectos
inmobiliarios. esta metodología se adapta a las necesidades requeridas por este
tipo de proyectos, como ciclos de vida iterativos, compuestos por actividades
repetitivas e integradas entre cada proceso. la administración ágil de proyectos
permite hacer cambios necesarios en el momento adecuado, lo que ayuda a
ahorrar recursos y entregar el proyecto a tiempo, logrando el éxito esperado
dentro del presupuesto establecido. además, la metodología ágil mejora la
colaboración, la eficiencia, la calidad y la comunicación en la gestión de proyectos
de construcción.
Basándonos en la literatura revisada, se puede concluir que existe una
evidencia sólida de la aplicación de estándares y metodologías en la Dirección y
Gestión de Proyectos en el sector inmobiliario. La investigación presentada en los
documentos muestra de manera clara una tendencia hacia el uso de estándares y
metodologías en proyectos inmobiliarios. Según lo indicado en la lista anterior,
todos los autores revisados hacen referencia al uso de estas buenas prácticas con
el propósito de mejorar y optimizar los procesos de Dirección y Gestión en
proyectos inmobiliarios.
Como se determinó en párrafos anteriores, la diferencia entre gestión y
dirección se basa directamente en el enfoque y son dos conceptos que se integran
para un fin que es gestionar y dirigir un proyecto hacia el éxito en sus objetivos.

Dirección de proyectos inmobiliarios._ La dirección de proyectos se

basa en normas y estándares (ver la tabla 1) términos que en gestión de proyectos
no tienen el mismo significado, pero sí el mismo enfoque, que es, dirigir los
proyectos, las normas hacen referencia a reglas, pautas o criterios, mientras tanto
los estándares se enfocan en especificaciones técnicas detalladas.
 14

Hay diversas normativas disponibles que pueden utilizarse según la

industria específica, sin embargo, es importante mencionar una normativa en
particular que ha sido desarrollada específicamente por la Organización
Internacional de Normalización (ISO por sus siglas en inglés), ISO21500, la cual
hace referencia a métodos, herramientas y competencias a un proyecto, establece
conceptos y procesos necesarios para una correcta dirección detallando una ruta
en el que a través de un flujo se identifica la operación de dirección. (Navia, 2019)

Las ventajas de la normativa ISO21500 en su texto "Orientación sobre la

gestión de proyectos" centra cinco puntos importantes para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios:

 Facilita la comunicación y la colaboración en proyectos internacionales y

aumenta la confianza en la gestión de proyectos a nivel global.

 Se basa en las mejores prácticas de gestión de proyectos y proporciona

directrices claras para planificar, ejecutar y controlar proyectos.

 Las organizaciones pueden mejorar la eficiencia en la gestión de proyectos al

estándarizar procesos y procedimientos ahorrando tiempo y recursos.

 Fomenta la planificación y el control de la calidad en todas las etapas del

proyecto.

 Puede integrarse con otros estándares y metodologías de gestión de

proyectos, como PMBOK (Project Management Body of Knowledge) del Project
Management Institute (PMI) o PRINCE2.

Sobre los estándares, debido al aumento en la realización de proyectos en

las organizaciones y la influencia significativa que tuvo el PMBOK en los Estados
Unidos y en los países de habla inglesa, la asociación internacional para la
dirección de proyectos desarrolló un estándar conocido como la línea de base de
competencias individuales para proyectos, programas y carteras ICB (ver tabla 1),
 15

el cual establece las competencias necesarias para la ejecución de proyectos,

programas y carteras. a través de tres componentes esenciales: las personas
(competencias), la práctica (técnicas) y la perspectiva (conocimiento del entorno).
(Navia, 2019)

Las ventajas de usar el estándar ICB en su texto "International Competence

Baseline" centra cinco puntos importantes para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios:

 Proporciona un conjunto de criterios claros y objetivos para evaluar las

competencias de los profesionales en la gestión de proyectos, permitiendo una
evaluación más justa y precisa de las habilidades y conocimientos de un
individuo en este campo.

 Identifica brechas en las competencias de un profesional y, por lo tanto, se

convierte en una herramienta valiosa para el desarrollo profesional.

 Es un estándar reconocido a nivel internacional, lo que significa que su uso

facilita la comunicación y colaboración entre profesionales de la gestión de
proyectos en todo el mundo.

 Al utilizarlo para evaluar y mejorar las competencias de los profesionales de la

gestión de proyectos, las organizaciones pueden aumentar la calidad de la
gestión de proyectos en sus operaciones.

 Asegura que los programas de capacitación estén alineados con estándares

internacionales de competencia.

La investigación esta centrada en el estándar PMBOK el cual es emitido por el

PMI como se mencionó en parrafos anteriore de este documento, estándar
pionero en consolidar una guía que abarca el estándar para la dirección de
proyectos. Su éxito radica en la capacidad de reunir en un único documento el
extenso trabajo de un director de proyectos, detallando una serie de procesos
interconectados que sirven como una guía aplicable a proyectos de cualquier
naturaleza. (Navia, 2019)
 16

Las ventajas del uso del estándar en su texto " Project Management Body of
Knowledge" centra cinco puntos importantes para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios:

 Ayuda a estandarizar los procesos y la comunicación en el ámbito de la gestión

de proyectos, lo que facilita la comprensión y colaboración entre los
profesionales.

 Proporciona un marco de referencia sólido para la gestión de proyectos que

puede ser aplicado en una amplia variedad de industrias y tipos de proyectos.

 El uso del PMBOK puede aumentar la credibilidad de los profesionales y las

organizaciones en este campo.

 Ofrece un enfoque integral de la gestión de proyectos, abarcando desde la

planificación hasta la ejecución, el monitoreo y el cierre garantizando que se
tengan en cuenta todos los aspectos críticos de la gestión de proyectos.

 A pesar de ser un estándar, el PMBOK es lo suficientemente flexible como

para adaptarse a proyectos de diferentes tamaños y complejidades y asi
utilizandolo como base para la formación y la certificación en gestión de
proyectos.

Es relevante destacar que el PMI cuenta con una variedad de otras

publicaciones que están en consonancia con el PMBOK. Estas publicaciones se
han creado con el propósito de abordar el desarrollo de tipos específicos de
proyectos o para proporcionar herramientas adicionales destinadas a mejorar la
gestión de proyectos de manera más eficiente. Además del PMBOK, el PMI ha
lanzado tres extensiones las cuales estan dirigidas a proyectos de construcción,
desarrollo de software y gobernanza. Estas extensiones ofrecen recursos más
especializados en la dirección de proyectos adaptados a cada una de estas áreas
específicas. (Navia, 2019)

La extensión para la construcción, la cual hace referencia a la investigación,

tiene como objetivo proporcionar una guía durante la gestión y dirección de
 17

proyectos de construcción que son diferentes de otros tipos de proyectos, esto

debido a su complejidad, tamaño, duración y riesgos asociados, centrados desde
la perspectiva de la planificación, ejecución y control de proyectos. (Management,
2023)

Las ventajas en el uso de la extension de la construcción PMBOK de

acuerdo a la ESAN GRADUATE SCHOOL OF BUSINESS en su revista
electronica “conexionesan” centra cinco puntos importantes para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios:

 Ofrece una orientación para dirigir proyectos constructivos, facilitando a los

expertos en esta área abordar los desafíos particulares que surgen en este
contexto.

 Mediante su aplicación en la reducción de riesgos, es viable potenciar la

eficiencia en términos de costos, cumplimiento de plazos y estructuración del
equipo de trabajo.

 Conocer cada uno de los apartados de la extensión del PMBOK para la

construcción es fundamental para el liderazgo y cumplimiento de objetivos.

 Facilita una comunicación más efectiva y transparente entre los profesionales

de la construcción. Al seguir esta guía, se pueden establecer canales de
comunicación nítidos y eficaces entre los miembros del equipo, reduciendo así
malentendidos y errores de comunicación.

 Siguiendo esta guía, es posible instaurar procesos definidos y eficientes para la

gestión de la calidad, asegurando así que el proyecto cumpla con los
estándares de calidad necesarios.

La investigación primeramente por default está orientada al uso del

estándar PMBOK y su extensión en la construcción, esto debido primeramente a
la complejidad de estos proyectos y a la alta compatibilidad de la guía en la
secuencia de procesos y áreas de conocimiento, durante el ciclo de vida de estos
proyectos (ver tabla 2 y 3), también de igual manera lo demuestran los diferentes
 18

autores que se revisó como parte de la búsqueda de documentos asociados con

estos estándares para perfilarlo como idóneo los cuales demuestran beneficios de
su aplicación en este tipo de proyectos. , como se indica en la tabla 4.
(Management, 2023)

Gestión de proyectos inmobiliarios._ La investigación se centra

exclusivamente en las metodologías ágiles, aunque es importante señalar que el
término "ágil" se refiere más a una práctica que a una metodología en sí misma
(ver la tabla 1). Aunque estos dos conceptos están relacionados, especialmente
en el ámbito de la gestión de proyectos y otras disciplinas, es fundamental
comprender que difieren significativamente en su naturaleza. Las prácticas
representan acciones específicas que se llevan a cabo, mientras que las
metodologías constituyen enfoques más amplios que proporcionan orientación y
estructura para la implementación de estas prácticas, ya sea en el contexto ágil,
lean u otros.

Las prácticas ágiles se centran en la adaptabilidad, colaboración y entrega

incremental del valor final al cliente, ya que promueven la respuesta ágil a los
cambios en los requisitos y la participación activa de los stakeholders en todo el
proceso de desarrollo del proyecto. (Beck K, 2001)

Las ventajas de las practicas ágiles de acuerdo a Mike Cohn en su libro

“Agile Estimating and Planning” se centran en cinco puntos importantes para el
desarrollo de proyectos inmobiliarios:

 Adaptación rapida a cambios, en los difernetes requisitos del proyecto, punto

importante en entornos o proyectos dinamicos.
 Los equipos ágiles entregan incrementos de productos de una forma regular
brindando a los clientes una retroalimentación temprana.
 Colaboración activa entre miembros del equipo, los stakeholders y los clientes,
así mejorando la comunicación y comprensión de las necesidades del
proyecto.
 19

 Promueven la realización de pruebas continuas y la corrección de defectos de

manera inmediata, lo que conduce a una mayor calidad del producto final.
 Involucrar al cliente de manera regular y responder a sus necesidades
cambiantes, las prácticas ágiles tienden a aumentar la satisfacción del cliente.
Mientras tanto las practicas Lean a diferencia de las ágiles se centran en
eliminar los desperdicios, optimizar procesos y mejorar la eficiencia al tiempo
manteniendo la calidad y satisfaccion de necesidades del cliente de manera
continua. (Jones, 1996)

Las ventajas de las practicas Lean de acuerdo a Daniel Jones y James

Womack en su libro “Lean Thinking: Banish Waste and Create Wealth in Your
Corporation” estas se centran en cinco puntos importantes para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios:

 Identificar y eliminar todas las formas de desperdicio en los procesos, lo que

conduce a una mayor eficiencia y reducción de costos.

 Reducir el desperdicio y estándarizar los procesos, las prácticas Lean tienden

a mejorar la calidad de los productos o servicios entregados.

 La eliminación de desperdicio y la optimización de procesos permiten una

entrega más rápida de productos o servicios al cliente.

 Fomentar la adaptabilidad y la capacidad de respuesta a las cambiantes

demandas del mercado y las necesidades del cliente.

 Centrarse en entregar valor al cliente y eliminar desperdicio, las prácticas Lean

tienden a aumentar la satisfacción del cliente

La eleccion de la práctica Lean y Agil depende mucho de varios factores,

metas a alcanzar y necesidades del equipo involucrado en los proyectos
inmobiliarios en la investigación el desarrollo de la guía esta basada en todo el
ciclo de vida de un proyecto inmobiliario (ver la ilustración 1) desde el inicio hasta
el cierre y en base a la experiencia durante 25 años en el sector, la práctica Ágil,
es la que más se adapta a los objetivos buscados por lo siguiente:
 20

 El mercado inmobiliario es altamente dinámico y cambia con frecuencia debido

a cambios en las preferencias del cliente o regulaciones, el enfoque Ágil puede
proporcionar mayor adaptabilidad a esos cambios.

 Ágil promueve la colaboración activa con los clientes y stakeholders, lo que

puede ser beneficioso si deseas involucrar a los compradores o usuarios
finales en el proceso de diseño y desarrollo.

 Entregar unidades inmobiliarias de manera incremental para obtener

retroalimentación temprana y generar ingresos antes de la finalización del
proyecto, el enfoque Ágil es útil para la entrega de valor continuo.

Las metodologías ágiles más conocidas dentro del entorno inmobiliario la

Scrum y Kanban (ver la ilustración 4). La metodología Scrum permiten la gestión
de proyectos iterativos o incrementales como el desarrollo de softwares, contenido
web, desarrollo de productos tecnológicos entre otros, cada vez son mas las
empresas que se suman a este tipo de metodologías debido a la incidencia de la
tecnologia y la globalización en sus consumidores los cuales siempre requieren
desarrollar de manera ágil productos y servicios complejos como es el caso del
sector inmobilarios. (Navia, 2019)

Las ventajas de la metodología Scrum de acuerdo a Ken Schwaber y Jeff

Sutherland en su artículo “La Guía definitiva de Scrum: Las reglas del juego” estas
se centran en cinco puntos importantes para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios:

 Gestion del trabajo orientado a las entregas parciales de un producto o servicio

final a lo largo del ciclo de vida de un proyecto.

 A lo largo del desarrollo del proyecto, el patrocinador prioriza las entregas

parciales, asegurando el avance del proyecto y la satisfacción de las entregas.

 El equipo Scrum se basa en valores de coperación mutua y experticia para

organizar el trabajo optimizando la flexibilidad, creatividad y productividad.
 21

 Scrum se enfoca en acelerar la entrega mediante la creación de eventos de

desarrollo de producto o servicio más breves que permiten la interacción con el
cliente y garantizan entregas parciales satisfaciendo las necesidades del
proyecto.

 Cada evento, se le denomina sprint, cada uno inicia cuando haya finalizado el
anterior, de esta manera se aprovechan los recursos en un solo evento, estan
definidos por una duración fija entre semans con un maximo de cuatro.

La metodología Kanban son las que estan orientadas directamente a la

organización del trabajo en la cual se establece el flujo de las actividades
mediante tableros visuales identificando las tareas del proyecto así buscando
realizar actividades necesarias y eliminando las no necesarias que generan doble
trabajo, esta metodología garantiza la colaboración y el buen trabajo entre
miembros que conforman el proyecto inmobiliario. (Navia, 2019)

Las ventajas de la metodología Kanban de acuerdo a David Anderson y

Andy Carmichael en su articulo “Kanban Condensed” esta se centran en cinco
puntos importantes para el desarrollo de proyectos inmobiliarios:

 Representar visualmente el flujo de trabajo y las tareas pendientes de

manera clara para que todos los miembros del equipo puedan comprender
el estado actual del trabajo.

 Establecer límites en la cantidad de trabajo que se puede realizar en cada

etapa del proceso para evitar la sobrecarga y mantener un flujo de trabajo
constante.

 Controlar y optimizar el flujo de trabajo, asegurando que las tareas fluyan

suavemente a través del sistema y se completen de manera eficiente.

 Definir y comunicar claramente las reglas y políticas que rigen el proceso de

trabajo, lo que ayuda a garantizar la consistencia y la comprensión
compartida.
 22

 Establecer mecanismos de retroalimentación que permitan la mejora

continua del proceso, identificando problemas y oportunidades de mejora y
así adaptar y evolucionar el proceso a medida que se identifican áreas para
el perfeccionamiento y la eficiencia.

La metodología primeramente por default esta orientada al uso de las

prácticas ágiles esto es debido a que los proyectos de construcción son altamente
cambiantes durante su ciclo de vida cuyas fases no se encuentran bien definidas y
con un alto factor de cambio que de igual manera lo demuestran los diferentes
autores que se revisó como parte de la búsqueda de documentos asociados con
estas prácticas y metodologías para perfilarlo como idoneo los cuales demuestran
beneficios de su aplicación en este tipo de proyectos. Se determina como mas
idoneo el uso de dos tipos de metodologías.

Primeramente, la metodología Kanban el cual debido a sus ventajas

permite avanzar de manera rápida a través de flujos de trabajo, resolver
problemas durante la ejecución de procesos y áreas de conocimiento, optimizando
la gestión y ayudando al equipo de trabajo a identificar actividades importantes
que pueden presentar cambios, de esta manera se vuelve adaptable al modelo de
negocios inmobiliarios, concluyendo que mediante la implementación de la
metodología, se facilita de manera eficiente el control de procesos al permitir la
medición de métricas como los tiempos de ejecución y demora. Además, brinda la
capacidad de identificar los puntos problemáticos, mejorando así la agilidad en la
adaptación a cambios y reduciendo al mínimo los riesgos potenciales.

Finalmente, se perfila como idónea la metodología Scrum la cual debido a

sus ventajas permite gestionar con el uso combinado del software BIM (Building
Information Modeling) el cual integra datos multidisciplinarios para crear y
administrar información durante la etapa de diseño, construcción y operación así
acelerando el avance de procesos y acertando durante el ciclo de vida del modelo
de negocios inmobiliarios.como se indica en la tabla 4.

ESTÁNDAR Y METODOLOGÍA IDONEA

 23

DIRECCIÓN ESTÁNDAR  PMBOK

 EXTENSION
CONSTRUCCIÓN
GESTIÓN METODOLOGÍA  KANBAN
 SCRUM
Tabla 4 Estándar y metodología más idónea
Fuente Propio
Es esencial que los proyectos inmobiliarios cuenten con una clara definición
de los procesos, áreas de conocimiento, herramientas, técnicas y fases con lo cual
se logrará éxito en la dirección y gestión de proyectos, aspectos que serán
desarrollados por los siguientes autores analizados de acuerdo a la experiencia
durante la ejecución de este tipo de proyectos:
 Director de proyecto._ Profesional de la construcción encargado de llevar el
proyecto hacia el cumplimiento de sus objetivos durante todas las fases.

 Patrocinador._ La entidad o individuo que financia proyectos inmobiliarios, el

cual puede ser el propietario del proyecto o un inversor, según el flujo
financiero del mismo.

 Equipo del proyecto._ Grupo de personas con distintas habilidades afines a

proyectos inmobiliarios, son los responsables de la fase de ejecución, y estan
integrados por: ingenieros, arquitectos y abogados.

 Interesados._ Grupo de personas u organizaciones que son afectadas directa

e indirectamente por la ejecución del proyecto, esto incluye a proveedores,
medios de comunicación, entidades financieras, comunidad local, usuarios
finales, autoridades, arquitectos e ingenieros, subcontratistas, compradores y
gestores de propiedades.

El modelo de negocios inmobiliarios se centra en la dirección y gestión para

la obtención de beneficios de los bienes raíces, siendo este el alcance de la guía
desarrollada; en los documentos investigados el autor Leandro Veas concidera
que los ciclos de vida de este tipo de proyectos esta en la etapa de la pre
 24

inversión, inversión y operación, finalizando con una gran necesidad de

administración integral de cada una de las etapas mencionadas.

En base a la información revisada se plantea un ciclo de vida para

proyectos inmobiliarios, tomando como base el estándar PMBOK y su extensión
en la construcción, partiendo del alcance de la guía en desarrollo se va a tener los
siguientes componentes:

PROYECTO INMOBILIARIO ECUADOR

INICIO DEL PROYECTO

FASE 1: PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

FASE 2: FACTIBILIDAD DEL PROYECTO

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

FASE 3: PLAN DE NEGOCIOS DEL PROYECTO

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

FASE 4: PROMOCIÓN DEL PROYECTO

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

FASE 5: CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

FASE 6: OBTENCIÓN DE BENEFICIOS

REVISIÓN Y ENTREGA DE PRODUCTOS

CIERRE DEL PROYECTO

Tabla 5 Desarrollo del ciclo de vida de proyectos inmobiliarios

Fuente Propia
 25

El modelo de negocios de los proyectos inmobiliarios que hemos

desarrollado destaca por su ciclo de vida dividido en seis componentes, cada una
concluida con un ciclo de revisión y entrega de productos. Esta estructura
proporcionará la capacidad de monitorear y controlar de manera efectiva el
progreso adecuado en cada etapa del proyecto.

Fase 1: Prefactibilidad del proyecto._ Tiene como objetivo concebir de

una manera ideal el proyecto inmobiliario a ejecutarse.

 Tareas._ Identificar necesidades del mercado local donde se

implantará el proyecto inmobiliario a través de un análisis de entorno,
definir el concepto del proyecto inmobiliario, tomando en cuenta
todas las necesidades e intereses de los futuros usuarios, identificar
y perfilar el personal buyer del proyecto describiendo las
características del futuro comprador o usuario que más se adapte a
la idea inmobiliaria basada en datos reales y presentar esquemas o
bocetos de una lluvia de ideas del futuro proyecto inmobiliario.

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto,

patrocinador, equipo del proyecto y interesados claves.

 Ciclo de vida._ Se aplicará una metodología ágil debido a que se

debe hacer varias iteraciones para establecer afinidad con el
patrocinador del proyecto.

 Revisión._ Será llevada a cabo por el director de proyecto y el

patrocinador, una vez que estén de acuerdo con la idealización y los
presupuestos a invertir. El patrocinador será el encargado de aprobar
el inicio de la siguiente fase una vez que este de acuerdo en la fase
actual.

 Entregable._ Propuesta de negocio inmobiliario, perfil del futuro

comprador “Personal Buyer” y esquemas del proyecto inmobiliario
ideal.
 26

Fase 2: Factibilidad del proyecto._ Su propósito es evaluar la viabilidad

del proyecto conforme a los parámetros legales, técnicos y económicos que
regulan y rigen en normativas del Ecuador.

 Tareas._ Asegurar los aspectos legales enmarcados en la normativa

ecuatoriana, estudio de mercado, evaluando la demanda,
competencia y oferta de la zona donde se va a implantar el proyecto,
análisis y estructura financiera, evaluando la rentabilidad, costos de
construcción proyectados, precios de venta y plazos de
financiamiento, ubicación y análisis técnico del proyecto.

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto,

patrocinador y equipo del proyecto.

 Ciclo de vida._ Se aplicará una metodología ágil debido a que se

debe hacer varias iteraciones para establecer afinidad con el
patrocinador y las caracteristicas propias del proyecto.

 Revisión._ Será llevada a cabo por el director de proyecto y el

patrocinador, una vez que estén de acuerdo con la viabilidad del
proyecto sobre todo en temas financieros y diseño. El patrocinador
será el encargado de aprobar el inicio de la siguiente fase una vez
que esté de acuerdo en la fase actual.

 Entregable._ Análisis y estructura financiera del proyecto,

legalización del proyecto aprobado por las entidades regulatorias
locales y nacionales, estudio de mercado englobado a nivel local,
planos de diseño topográficos, arquitectónicos, estructurales,
hidrosanitarios, sanitarios, aguas lluvia, contra incendios y eléctricos
aprobados por las entidades regulatorias locales, análisis de precios
unitarios, presupuesto y cronograma de obra, permisos de
construcción.
 27

 Fase 3: Plan de negocios del proyecto._ Una descripción rápida

de la empresa proyectista y una visión general de la escalabilidad de
esta, en el mercado de inversores y entidades financieras.

 Tareas._ Crear un documento que proporcione datos rápidos del

proyecto donde conste un resumen ejecutivo con puntos claves,
análisis de mercado, propuesta de valor del proyecto inmobiliario,
plan de marketing, plan operativo, plan financiero y análisis FODA
para identificar agentes internos y externos que pueden afectar el
proyecto inmobiliario, conclusiones y recomendaciones.

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto y equipo

del proyecto.

 Ciclo de vida._ Se aplicará una metodología ágil debido a que se

debe hacer varias iteraciones hasta conseguir un documento que se
enlace con los objetivos estratégicos del patrocinador.

 Revisión._ Será llevada a cabo por el director de proyecto la revisión

del documento y será este el encargado de aprobar el inicio de la
siguiente fase una vez que este de acuerdo en la fase actual.

 Entregable._ Documento rápido que contenga las tareas propuestas

en la fase, todas aprobadas por el criterio técnico de los
involucrados.

 Fase 4: Promoción del proyecto._ Realizar un plan promocional del proyecto

inmobiliario a nivel local y nacional.

 Tareas._ Aplicar las estrategias de marketing para captar clientes,

financistas y líneas de crédito de entidades bancarias y asi iniciar a
vender propiedades, asegurando flujo de recursos para poder dar
paso a la construcción del proyecto inmobiliario.
 28

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto y equipo

del proyecto a esto se incluirá interesados clave como son los
contratistas y empresas promotoras de bienes raices.

 Ciclo de vida._ Predictivo.

 Revisión._ Será llevada a cabo por el director de proyecto la revisión

del documento y será este el encargado de aprobar el inicio de la
siguiente fase una vez que este de acuerdo en la fase actual.

 Entregable._ Plan de marketing, documentación legal y

administrativa de compradores, vendedores y entidades financieras.

 Fase 5: Construcción del proyecto._ Realizar con buenas prácticas

constructivas, seguridad ambiental e industrial y la construcción de las
unidades del proyecto inmobiliario.

 Tareas._ Preparación de terreno de acuerdo a los planos

topográficos, cimentaciones, estructuras, instalaciones y acabados,
respetando planos de construcción aprobados, concluyendo con las
respectivas pruebas y verificaciones de las unidades.

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto y equipo

del proyecto a esto se incluira interesados clave como son los
contratistas.

 Ciclo de vida._ Predictivo.

 Revisión._ Alcance del proyecto permitiendo al director del proyecto,

patrocinador e interesados constatar la ejecucion de lo planificado y
de esta manera aprobar el director el inicio de la siguiente fase una
vez que este de acuerdo en la fase actual.

 Entregable._ Entrega de unidades, planos definitivos, as-built, actas

de entrega con todas sus componentes recepción provisional y
 29

definitiva de acuerdo a las normativas de control para el caso de

contratistas.

 Fase 6: Obtención de beneficios del proyecto._ El proyecto al llegar a su

ultima etapa es importante realizar el cierre mediante la obtencion de todos los
beneficios del proyecto.

 Tareas._ Ya cerrada la fase de la construcción se debe elaborar

informes de cierre que incluyan actas de conformidad de los clientes
y promotores inmobiliarios, además de cierres financieros,
liquidaciones a contratistas y cierre de contratos.

 Equipo de trabajo._ Lo conformará el director del proyecto,

patrocinador, equipo del proyecto y interesados claves.

 Ciclo de vida._ Predictivo.

 Revisión._ Una vez culminada la fase se procederá a revisar las

actas de cierre, las cuales deben ser aceptadas por los interesados,
patrocinador y director del proyecto los cuales daran cierre al
proyecto inmobiliario.

 Entregable._ Actas de conformidad en la entrega, recepción a los

interesados e informe técnico del proyecto.

Los proyectos inmobiliarios presentan un nivel considerable de complejidad

que involucran diversos agentes tanto internos como externos resultado de tener
muchas tareas y actividades las cuales estan vinculadas como el cumplimiento de
requisitos reglamentarios locales y nacionales aparte de la seguridad industrial y
ambiental la cual gestiona riesgos asociados con la fase de construcción. Este
escenario demanda esfuerzos en la integración de actividades, permitiendo que
estos proyectos aborden todas las áreas de conocimiento, definidas por el
PMBOK, incluyendo su extensión específica para la construcción a traves de un
plan de gestión durante la etapa de inicio, planificación, ejecución, monitoreo y
control culminando con el cierre del proyecto inmobiliario.(ver tabla 6)
 30

MONITOREO
AREAS DE CONOCIMIENTO INICIO PLANIFICACIÓN EJECUCIÓN CIERRE
Y CONTROL
1._GESTIÓN DE LA ● ● ● ● ●
INTEGRACIÓN
2._GESTIÓN DEL ALCANCE ● ● ● ● ●
3._GESTIÓN DEL ● ● ● ● ●
CRONOGRAMA
4._GESTIÓN DE LOS ● ● ● ● ●
COSTOS
5._GESTIÓN DE LA ● ● ● ● ●
CALIDAD
6._GESTIÓN DE LOS ● ● ● ● ●
RECURSOS
7._GESTIÓN DE LAS ● ● ● ● ●
COMUNICACIONES
8._GESTIÓN DE LOS ● ● ● ● ●
RIESGOS
9._GESTIÓN DE LAS ● ● ● ● ●
ADQUISICIONES
10_GESTIÓN DE LOS ● ● ● ● ●
INTERESADOS
11._GESTIÓN DE LA ● ● ● ● ●
SALUD, SEGURIDAD Y
MEDIO AMBIENTE
12._GESTIÓN FINANCIERA ● ● ● ● ●

Tabla 6 Plan de gestión de un proyecto inmobiliario

Fuente Propia

Durante la dirección del proyecto, la metodología de trabajo está

estrechamente alineada con los procesos del PMBOK, lo que permite optimizar la
gestión del proyecto. A través de la revisión de la documentación académica,
hemos constatado que la forma más efectiva de abordar la gestión del proyecto es
a través de la implementación de metodologías ágiles. La metodología Kanban es
un tablero visual y está establecido de manera referencial de la siguiente manera:

Backlog Tareas Inicio Progreso Cierre

Actividad 1

Actividad 2
 31

Actividad 3

Actividad 4

Actividad 5

Actividad 6 Politicas Politicas Politicas Politicas

Tabla 7 Tablero visual Kanban para la gestión del trabajo

Fuente: Propia

La visualización del tablero Kanban permite gestionar cada proceso de las

distintas fases de manera organizada y planificada. Esto facilita a los miembros del
equipo la definición clara de las tareas pendientes, el progreso y el cierre, lo que
contribuye a un trabajo más dinámico y adaptable a cambios. Es importante
destacar la necesidad de establecer políticas de trabajo bien definidas, ya que el
equipo debe contar con una comprensión precisa de sus responsabilidades,
planificación y métodos de entrega. Este marco de trabajo brinda la capacidad de
implementar mejoras y eliminar posibles obstáculos que puedan causar retrasos.
(ver tabla 7)

Además, la metodología Scrum acelera el progreso de los procesos y

garantiza su eficacia al planificar las tareas necesarias para el desarrollo de las
distintas fases del proyecto. Estas etapas están definidas a través de los
siguientes pasos:

1. Se definirá el Product Owner y Scrum Master para implementar la

metodología a los procesos.

2. El Product Backlog será definido por los procesos para cada fase siendo
estos: revisión de requisitos, desarrollo incremental, revisión y cambios,
aceptación de diseños, definición de tiempo de ejecución y planificación de
obra.
 32

3. En el proceso del Sprint Planning, el Product Owner, el Scrum Master y el

equipo de trabajo colaboran para definir tareas y estimar los tiempos
necesarios para cada actividad. Al finalizar esta etapa, se obtienen las
tareas que compondrán el Sprint Backlog.

4. Durante la ejecución de los Sprint Planning y Sprint Backlog se realizará la

reunión Scrum dentro de un plazo de 24 horas, para conocer avances,
preguntas y obstáculos que se estén presentando para poder dar una
pronta solución.

5. Al final de cada etapa se realizará el Sprint Review donde se revisará los

entregables con lo cual se da por aceptado o no este producto, en caso de
no ser aceptado se realiza una evaluación de las observaciones mediante el
Sprint Retrospective a fin de replanificar el Sprint en un plazo de 15 días y
dar paso al siguiente objetivo.

Ilustración 5 Grafica de pasos para el desarrollo de la metodología Scrum

Fuente: Propia
 33

Reflexión crítica:
El crecimiento del sector de la construcción en Ecuador es prometedor,
pero no exento de riesgos. La gestión de proyectos es crucial, y la falta de
aplicación de enfoques ágiles en este sector es un obstáculo que debe superarse.
La investigación propuesta es una respuesta importante a esta carencia de
conocimiento, ya que puede contribuir a mejorar la gestión y dirección de
proyectos en el sector inmobiliario.

La dirección y gestión de proyectos basada en estándares y normas

internacionales es esencial para lograr proyectos exitosos. Proporciona estructura,
consistencia y eficiencia, lo que a su vez conduce a la satisfacción del cliente y al
logro de los objetivos del proyecto.

La combinación de ambas dimensiones, la gestión y la dirección, es crucial

en un sector tan dinámico como el desarrollo inmobiliario. Aquí es donde entran en
juego las prácticas ágiles para la gestión. Las metodologías ágiles ofrecen
flexibilidad y adaptabilidad, lo que es especialmente valioso en un campo donde
las circunstancias pueden cambiar rápidamente

En el ámbito de la gestión hay que recalcar que la investigación se enfoca

inicialmente en la utilización del estándar PMBOK y su extensión en el campo de
la construcción. Esto se debe, en primer lugar, a la alta complejidad que
caracteriza a los proyectos de construcción y a la capacidad de este estándar para
guiar de manera efectiva la secuencia de procesos y áreas de conocimiento a lo
largo del ciclo de vida de dichos proyectos. La compatibilidad del estándar PMBOK
con la naturaleza de estos proyectos es evidente. Además, varios autores citados
en la investigación respaldan la idoneidad de la aplicación del estándar PMBOK y
señalan los beneficios que aporta a este tipo de proyectos.

En el ámbito de la dirección, la integración de prácticas ágiles para la

gestión y estándares como el PMBOK en la dirección de proyectos es un enfoque
equilibrado y completo para el desarrollo inmobiliario. Permite a los equipos ser
 34

ágiles y adaptativos sin comprometer la integridad y la calidad de los proyectos, lo

que es esencial en un entorno en constante cambio.

La observación de que los proyectos inmobiliarios son inherentemente

complejos debido a la multiplicidad de tareas y actividades, así como a la
diversidad de partes involucradas, es acertada. La gestión de proyectos
inmobiliarios implica consideraciones específicas, como el cumplimiento de
requisitos reglamentarios locales y nacionales, así como la seguridad industrial y
ambiental, lo que agrega una capa adicional de complejidad. La integración de
todas estas actividades es esencial para garantizar que se aborden todas las
áreas de conocimiento definidas por el PMBOK, incluyendo su extensión para la
construcción. Esto se logra mediante un plan de gestión que abarca todas las
etapas del proyecto inmobiliario, desde el inicio hasta el cierre..

El enfoque en la aplicación de las mejores prácticas y la adaptación de

metodologías de gestión de proyectos, como el PMBOK y su extensión para la
construcción, es una estrategia valiosa para lidiar con la complejidad inherente a
los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, también es importante destacar la
necesidad de personalizar estos enfoques para abordar las particularidades de
cada proyecto y de la industria en general. La flexibilidad y la adaptabilidad son
clave para el éxito en esta área.

Tras investigar diversos autores, se ha llegado a la conclusión de que el

sector inmobiliario se caracteriza por su complejidad y, al mismo tiempo, su
flexibilidad. Esta complejidad se origina en la necesidad de coordinar, integrar y
lograr la participación efectiva de todas las partes involucradas, incluyendo al
equipo de trabajo. De manera unánime, los autores han señalado que la aplicación
de metodologías ágiles se presenta como la solución más efectiva para abordar
estas necesidades. Esto se traduce en una reducción de los reprocesos, un
aumento en la productividad y un mayor cumplimiento de los objetivos en el sector
inmobiliario.
 35

Dentro del ámbito inmobiliario, dos de las metodologías ágiles más

reconocidas son Scrum y Kanban. La metodología Scrum, que se utiliza para la
gestión de proyectos iterativos o incrementales, como el desarrollo de software,
contenido web y productos tecnológicos, entre otros. Cada vez más empresas
adoptan estas metodologías debido a la influencia de la tecnología y la
globalización en las demandas de los consumidores.

La metodología Scrum se presenta como una opción idónea para la gestión

de proyectos inmobiliarios, especialmente cuando se combina con el uso del
software BIM (Building Information Modeling). Esta combinación ofrece ventajas
significativas al permitir la integración de datos multidisciplinarios para crear y
administrar información a lo largo de las etapas de diseño, construcción y
operación. Esto acelera los procesos y garantiza una toma de decisiones más
acertada durante todo el ciclo de vida del modelo de negocios inmobiliarios.

Mientras que la metodología Kanban se enfoca en la organización del

trabajo a través de la creación de un flujo de actividades gestionado mediante
tableros visuales. Estos tableros permiten identificar de manera clara las tareas
relacionadas con el proyecto y así priorizar y realizar las actividades esenciales, al
mismo tiempo que elimina las que no son necesarias para evitar la duplicación de
esfuerzos.

La metodología Kanban, de igual manera se presenta como idónea para la

gestión debido a sus ventajas inherentes y desempeño de un papel fundamental al
acelerar los flujos de trabajo y al abordar problemas en tiempo real a lo largo de
diversos procesos y áreas de conocimiento lo cual se traduce en una optimización
de la gestión, que resulta beneficioso para el equipo de trabajo al identificar
actividades críticas que pueden sufrir modificaciones.
 36

Conclusiones:
 Analizar las guías existentes PMBOK para el sector inmobiliario con
metodologías ágiles.
Las guías PMBOK detallan procesos y áreas de conocimiento que se
entrelazan y sirven como orientación para proyectos de diversa índole. Es
importante señalar que estos procesos no deben ser vistos como fases discretas
en un proyecto inmobiliario, ya que operan de manera interconectada a lo largo de
todo el ciclo de vida del proyecto.

Aunque las guías PMBOK no ofrecen una definición específica de las

metodologías ágiles, reconocen su importancia en el ámbito de la gestión y
dirección de proyectos. Las metodologías ágiles son valoradas por su capacidad
para complementar y enriquecer enfoques tradicionales, buscando la optimización
del trabajo, la simplificación de procesos y la eliminación de desperdicios, además,
buscan lograr el cumplimiento acelerado de los objetivos del proyecto.

Se han identificado varios autores que han publicado artículos, libros y

documentos abordando la implementación de metodologías ágiles en proyectos
inmobiliarios con el objetivo de mejorar los resultados. Aunque algunos no se
adhieren estrictamente a marcos predefinidos como Scrum o Kanban, orientan
hacia metodologías similares. Otros, por su parte, toman estas metodologías como
referencia y las aplican de manera práctica en escenarios de alto valor.

En este contexto, el artículo destaca y confirma que el uso del estándar

PMBOK en proyectos inmobiliarios tiene impactos limitados en áreas cruciales del
proyecto. En respuesta a esta limitación, se sugiere la complementación con
metodologías ágiles. Esta combinación se revela beneficiosa para optimizar
resultados, especialmente en términos de coordinación de tareas y un
entendimiento claro con el equipo de trabajo.
 37

Determinar la metodología y estándares más óptimos para proyectos

inmobiliarios en el entorno.

En los proyectos inmobiliarios, la gestión y la dirección son componentes

fundamentales que, aunque poseen enfoques distintos, trabajan de manera
complementaria para liderar proyectos de cualquier naturaleza. La dirección de
proyectos se apoya en normas y estándares establecidos, proporcionando una
estructura sólida y un marco de referencia. Por otro lado, la gestión se fundamenta
en metodologías y prácticas, siendo el concepto central sobre el cual se basa la
investigación para determinar la metodología y estándar óptimos. Esta integración
armoniosa de enfoques distintos contribuye a la eficaz conducción de proyectos
inmobiliarios.

En la direccion de proyectos se ha determinado diversas normativas que

pueden ser útiles en la industria inmobiliaria como es el caso de la normativa
ISO21500 la cual hace referencia a métodos y procesos necesarios detallando
una ruta para la operación de la direccion de proyectos de cualquier índole y una
de las ventajas principales de esta normativa es que es adaptable con estándares
PMBOK.

La influencia del PMBOK en las organizaciones sobre todo de países de

habla inglesa es muy elevada razón por la cual la asociación internacional para la
direccion de proyectos desarrollo un programa denominado ICB el cual establece
las competencias necesarias para la ejecución de proyectos con tres bases
primordiales: las personas, las prácticas y la perspectiva.

Se puede denotar que ambas normativas estan de alguna manera

relacionadas con el PMBOK que es una guía que abarca todo el estándar para la
direccion de proyectos y su éxito radica en la capacidad de reunir todo en un solo
documento detallando, una serie de procesos interconectados que sirven como
una guía aplicable para proyectos inmobiliarios y de cualquier naturaleza, razón
por la cual se la toma como idónea para esta investigación.
 38

En la gestión de proyectos inmobiliarios la investigación se centra en

metodologías ágiles las cuales se centran en la adaptación rápida a cambios que
juntamente con sus equipos entregan incrementos de productos brindando a sus
clientes una retroalimentación temprana, de igual manera colaboran de manera
activa con todos los involucrados.

De igual manera las prácticas Lean a diferencia de las ágiles se centran en

la eliminación de desperdicios, optimización de procesos y mejora eficiente del
tiempo manteniendo calidad y satisfacción de los clientes, la elección de estas
prácticas tanto lean como ágil depende de muchos factores, metas y necesidades
a lograr y de acuerdo a las necesidades al ser el desarrollo de proyectos
inmobiliarios un entorno complejo se toma como idóneas las siguientes prácticas
ágiles, Scrum la cual debido a sus ventajas permite gestionar de una manera
combinada con el software BIM, de igual manera Kanban que debido a sus
grandes ventajas permite avanzar de manera rápida a través de flujos de trabajo,
resolver problemas durante la ejecución de procesos y áreas de conocimiento
optimizando la gestión y ayudando al equipo de trabajo a identificar actividades
importantes que pueden presentar cambios.

 Desarrollar un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios en base

al estándar y metodología seleccionada como más óptimo.
El modelo de negocios inmobiliarios se centra en la dirección y gestión para
la obtención de beneficios de los bienes raíces, siendo este el alcance de la guía
desarrollada de lo cual se ha planteado seis fases o componentes esenciales que
determinan el ciclo de vida de un proyecto inmobiliarios: inicio del proyecto,
prefactibilidad del proyecto, factibilidad del proyecto, plan de negocios del
proyecto, promoción del proyecto, construcción del proyecto, obtención de
beneficios y cierre del proyecto, cada componente consta de su objetivo, tareas,
equipo de trabajo, ciclo de vida, revisión y entregable.

Se hace necesario integrar esfuerzos para abordar las 12 áreas de

conocimiento definidas por el PMBOK, incluida su extensión específica para la
construcción. Esto se logra a través de un plan de gestión que abarca las fases de
 39

inicio, planificación, ejecución, monitoreo y control, concluyendo con la fase de

cierre del proyecto inmobiliario (ver tabla 6).

De acuerdo con la documentación revisada se ha constatado que la manera

más efectiva de abordar la gestión de proyectos es a través de la implementación
de metodologías ágiles, la metodología Kanban que es un tablero visual el cual
esta establecido de una manera referencial mediante un backlog de actividades
las cuales contienen tareas, inicio, progreso y cierre, con lo cual se logra gestionar
cada proceso de las distintas fases de manera organizada y planificada. (ver tabla
7).

Para la implantación de la metodología Scrum se ha definido una serie de 5

pasos los cuales han sido planificados para dar un correcto desarrollo de esta
metodología (ver ilustración 5)

Por lo tanto, la planificación y ejecución eficientes de proyectos

inmobiliarios son fundamentales, ya que cualquier deficiencia o falta de
coordinación puede tener repercusiones significativas en términos de tiempo,
costos y calidad. La gestión adecuada de riesgos, la seguridad y la conformidad
con las regulaciones son consideraciones críticas en este contexto, las mismas
que son apoyadas con las metodologías ágiles analizadas.

Glosario de términos:
1. Sprint. _ En Scrum, una iteración de desarrollo, conocida como Sprint,
tiene una duración máxima de un mes e incluye todos los eventos del
framework. Cada Sprint inicia inmediatamente después del anterior, sin
pausas ni fases intermedias entre ellos. (Scrumio, 2023)

2. Product Backlog._ El Product Backlog es una lista organizada de todos los

requisitos o funciones conocidos que el producto podría requerir. Se le
considera la "única fuente de la verdad" ya que los miembros del Equipo de
Desarrollo se enfocan únicamente en tareas que se originan en esta lista.
La gestión de este artefacto recae en el Product Owner. (Scrumio, 2023)
 40

3. Sprint Backlog. _ El artefacto en Scrum que engloba los elementos

seleccionados del Product Backlog para un Sprint, junto con el plan para
convertirlos en un Incremento de producto terminado, es conocido como
Sprint Backlog. Este conjunto de tareas y planes se representa visualmente
a menudo a través de un tablero Scrum. (Scrumio, 2023)

4. Sprint Planning. _ La reunión que da inicio al Sprint en Scrum se llama

Sprint Planning. Durante la primera parte, se decide qué elementos del
Product Backlog formarán parte del Sprint y se establece su Objetivo. En la
segunda parte, el Equipo de Desarrollo planifica cómo llevará a cabo la
implementación de esos elementos, elaborando un plan detallado para el
Sprint. La duración máxima de esta reunión, conocida como time-box, es de
ocho horas en Sprints de un mes. (Scrumio, 2023)

5. Sprint Review. _ La reunión en Scrum, diseñada para fomentar la

colaboración entre el Equipo Scrum y los stakeholders invitados por el
Product Owner, se llama Sprint Review. Durante esta sesión, se realiza una
demostración del Incremento de producto para su inspección, y el feedback
generado se emplea para ajustar, si es necesario, el Product Backlog. La
duración máxima de esta reunión, conocida como time-box, es de cuatro
horas en Sprints de un mes. (Scrumio, 2023)

6. Sprint Retrospective. _ El Sprint Retrospective es la reunión final en

Scrum que concluye el Sprint. Durante este evento, el Equipo Scrum
aborda temas relacionados con el proceso, las herramientas y las
interacciones entre los miembros del equipo. La duración máxima de esta
reunión, conocida como time-box, es de tres horas en Sprints de un mes.
(Scrumio, 2023).

7. Product Owner. _ En Scrum, el rol encargado de maximizar el valor del

producto y gestionar el Product Backlog se conoce como Product Owner.
(Scrumio, 2023)
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8. Scrum Máster. _ Dentro de Scrum, el Scrum Master desempeña el papel

de garantizar y facilitar la implementación efectiva de Scrum, ejerciendo un
liderazgo servicial en favor del Product Owner, del Equipo de Desarrollo y
de la organización en su totalidad. (Scrumio, 2023)

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