20th International Congress on Project Management and Engineering

Cartagena, 13-15th July 2016

PROJECT MANAGEMENT: TERMINOLOGY FOR THE SPANISH BUILDING

INDUSTRY

Sánchez, Bruno; Latorre, Asier; Sanz, Cristina; Vidaurre , Marina

Universidad de Navarra
The 2008 financial crisis, followed by the collapse of the Real Estate bubble, has caused
the deepest crisis ever experienced by the Spanish building industry. Housing prices
rising until then at incredible annual rates explained why cost or time management had
become secondary issues for certain small and medium-size enterprises (SMEs) in a
construction industry with only a 0,1% of large companies in 2013. Nowadays, a rapid
and wide implementation of best practices of Project Management (PM), has become
strategic objectives for the building SMEs as well as for all the other stakeholders
involved in the building process, not just to improve their performance, but even to
survive in the current circumstances, when private and public resources are scarce. The
lack of a terminology aligned with the Spanish regulatory and legal framework is an
obstacle for the diffusion of the PM theories and practices based on embodied sets of
knowledge. The objective of this paper is to cover this gap, proposing a set of Spanish
terms and definitions that correspond to the terminology in the main international PM
standards or bodies of knowledge, aligning them to the building regulatory framework
and specific characteristics of the Spanish industry.
Keywords: Project Management; Construction Management; Construction enterprise;
Spanish Building standards and codes; PM standards and bodies of knowledge

DIRECCIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTO: TERMINOLOGÍA PARA EL SECTOR DE

LA EDIFICACIÓN EN ESPAÑA

La crisis financiera de 2008 y el consiguiente estallido de la burbuja inmobiliaria han

causado la mayor crisis jamás experimentada por la Edificación en España. Hasta
entonces, el aumento continuado del precio de la vivienda, a tasas anuales desmedidas,
explica por qué gestionar precio y plazo se había convertido en una cuestión secundaria
para muchas pequeñas y medianas empresas (PYME), mayoritarias en un sector como
el de la construcción, que en 2013 contaba sólo con un 0,1% de grandes empresas. En
las actuales circunstancias, implementar lo más rápida y ampliamente posible las
mejores prácticas en Dirección y Gestión de Construcción (GC) constituye un objetivo
prioritario tanto para las PYMES como para el resto de agentes implicados en el proceso
edificatorio, posibilitando no sólo la mejora de su rendimiento y competitividad en el
mercado sino, incluso, garantizando su supervivencia en el sector, dada la escasez de
recursos tanto públicos como privados. Carecer de una terminología de GC en español
alineada con el estricto marco normativo y legislativo de la edificación lo obstaculiza y
dificulta. Para solventarlo, se propone un conjunto de términos definidos, que se
corresponden con la terminología incluida en las principales normas o cuerpos de
conocimiento internacionales de GC.
Palabras clave: Dirección y Gestión de Proyecto; Dirección y Gestión de Construcción;
Empresa constructora; Normativa española de Edificación; Normativa y cuerpos de
conocimiento de Dirección y Gestión de Proyecto.

Correspondencia: Bruno Sánchez Sáiz-Ezquerra - bsanchezs@unav.es

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1. Introducción
El sector de la construcción español sufre uno de los periodos más complicados desde la
crisis financiera y la consiguiente burbuja inmobiliaria. La normativa española protege el
método tradicional de desarrollo de proyectos: Proyecto-Adjudicación-Construcción (PAC),
o, en inglés, Design-Bid-Build, que dificulta la aplicación de otros métodos alternativos. La
Dirección y Gestión de Proyectos (DGP) constituye una herramienta prioritaria para los
profesionales y empresas del sector, si bien se carece de una terminología normalizada en
español que facilite una implantación efectiva de esta disciplina. Los artículos científicos en
español evidencian la utilización de una terminología no normalizada y no existe ninguna
publicación en español que permita evitarlo. El Project Management Institute ofrece una
traducción en español de su guía multisectorial, el Project Management Body Of Knowledge
(PMBOK, 2013), pero no de su anejo específico de construcción, el Construction Extension
to the PMBOK guide (CEPMBOK, 2007). Lo mismo ocurre con otras referencias
bibliográficas específicas del sector de construcción, como el Standard of Practice de la
Construction Management Assotiation of America (CMAA, 2010), o el Code of Practice for
Project Management and Development, del Chartered Institute Of Building (CIOB, 2014).

2. Objetivos
Se pretende evidenciar la excesiva protección de la normativa y legislación en España al
método tradicional de desarrollo de proyectos de construcción (PAC) (Figura 1), que deja
escaso margen de adopción de los otros métodos alternativos que han surgido a raíz del
desarrollo de la DGP en otros países. La contribución al conocimiento de este artículo es: 1)
proponer una traducción al español de los términos (tanto título como definición) que se
corresponden con los propuestos en las guías inglesas específicas de gestión de proyectos
de construcción, CMAA y CIOB, citadas anteriormente; y 2) indicar la correspondencia de
dichos términos traducidos con las escasas definiciones identificadas en la normativa y
legislación sectorial y contractual española, para facilitar de esta manera la difusión del
conocimiento de la DGP en el sector de la construcción español.

3. Metodología
La metodología de investigación consistió en una exhaustiva revisión normativa y
bibliográfica, así como en la recogida de opiniones y percepciones de profesionales del
sector de la construcción que manifestaron la necesidad de un glosario de términos en
español de DGP específico para construcción, que les ayude en su desempeño tanto en sus
proyectos nacionales como internacionales.

4. Marco regulador español

Desde la transposición de la Directiva de Productos de Construcción 89/106/EEC (DPC) en
el ordenamiento jurídico español, la Edificación ha sufrido el mayor proceso de renovación
de la normativa y legislación y de su marco regulatorio. El mayor hito fue la aprobación de la
ley 38/1999, Ley de Ordenación de Edificación (LOE) y la entrada en vigor del Código
Técnico de la Edificación (CTE) en 2006.
La LOE fue la primera ley que reguló el sector, algo que sorprendentemente no había
ocurrido hasta entonces a pesar de su importancia económica, en contraste con el amplio
desarrollo de la legislación del suelo, iniciado con la primera ley de 1956, que ya establecía
las obligaciones y derechos de sus propietarios. El propósito de la LOE es regular “el
proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes

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que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las
responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una definición de los
requisitos básicos que deben satisfacer los edificios”. Determina las obligaciones y
responsabilidades de los agentes involucrados en el proceso edificatorio, así como la
capacitación profesional exigida y los plazos de las garantías que deben suscribir. Las
obligaciones y responsabilidades del Coordinador de Seguridad y Salud se establecen en el
RD 1627/1997, transposición de la Directiva 92/57/EEC, relativa a las disposiciones mínimas
de seguridad y de salud que deben aplicarse en las obras de construcción temporales o
móviles. Sin embargo, la figura del Gestor del Proyecto (GP) no aparece entre los agentes
considerados en la LOE, a pesar de tener cada vez más relevancia en el proceso edificatorio
en España y, sobre todo, en la construcción de edificios de especial envergadura o
complejidad técnica. Ahora bien, en el Art.8 se especifica que tienen la condición de agentes
del proceso edificatorio todos los participantes en su desarrollo y, en los Art. 17 y 19, se
determina que sus responsabilidades civiles con respecto al usuario final serán las que se
deriven de las obligaciones y responsabilidades asumidas, sin perjuicio de las
contractualmente establecidas (Figura 1 y Tabla 1).
La Ley de Contratos del Sector Público 3/2011 (LCSP) es el resultado de las numerosas
reformas realizadas en la legislación sobre contratación pública en España desde su entrada
en la Comunidad Económica Europea en 1985, con la que se transponen las directivas
europeas armonizadas al ordenamiento jurídico español. La Directiva 2004/18/EC, sobre
coordinación de los procedimientos de adjudicación de los contratos públicos de obras, de
suministro y de servicios, cuyo contenido básico se ha ampliado posteriormente, se
transpuso mediante el Texto Refundido de la LCSP de 2011 (TRLCSP). Además, la
aplicación de la legislación pública de contratación es competencia de las comunidades
autónomas. Los conceptos más importantes se recogen en la Tabla 1.
La contratación de servicios profesionales de redacción de proyecto, dirección de obra y de
ejecución de obras de construcción están regulados en España según sean contratos
públicos o privados. Los privados se rigen por el Código Civil (CC) y los públicos deben
cumplir con la LCSP y el Reglamento de Ley de Contratos de las Administraciones Públicas
(RLCAP), que data del 2001. Por tanto, dada la heterogeneidad de funciones y servicios que
pueden acordar contractualmente el GP y el promotor, las responsabilidades que, según
LOE, deban asumir en el proceso las distintas partes implicadas dependerán del contrato
que se firme. Las responsabilidades del GP podrán ser similares a las de promotor,
constructor, proyectista o DF, según los casos. Esta compleja relación contractual dificulta
también el encaje en el CC, que tampoco reconoce la figura del GP, por cuanto los contratos
pueden contener características de mandato representativo, prestación de servicios o
incluso, de obras, según los casos.
La figura del GP tuvo, durante años, más difícil encaje en la legislación reguladora de la
contratación pública, mucho menos flexible que la que rige la privada. Cuando su función se
limitaba al asesoramiento durante la redacción del proyecto y ejecución de las obras, se
realizaba un contrato de servicios. Actualmente, en el Art. 11 del TRLCSP, aparece la figura
del contrato de colaboración entre los sectores público y privado, que posibilita encargar a
una entidad de derecho privado la realización de “una actuación global e integrada que
además de la financiación de obras necesarias para el cumplimiento de determinados
objetivos de servicio público o actuaciones de interés general comprenda la construcción,
instalación o transformación de obras, equipos, sistemas y productos o bienes complejos,
así como su mantenimiento, actualización o renovación”. En los números 2 y 3 se estipula
que sólo pueden celebrarse si “previamente se ha puesto de manifiesto, en la forma prevista
en el Art 134, que otras fórmulas alternativas de contratación no permiten la satisfacción de
las finalidades públicas” y que “el contratista puede asumir en los términos previstos en el
contrato, la dirección de las obras…….así como realizar, total o parcialmente, los proyectos

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para su ejecución y contratar los servicios precisos”. Todo lo expuesto anteriormente,

evidencia una sobreprotección del método PAC, que dificulta la adopción de otros métodos
alternativos de contratación, y la difusión de la disciplina de DGP en el sector.

5. Terminología de Gestión de Proyectos: correspondencia y relación

Con la publicación en 2013 por AENOR de la UNE-ISO 21.500, primera norma española
relativa a la disciplina de Project Management, se resuelve la falta de consenso sobre qué
término utilizar para su designación en español, al traducirse el título de la ISO original de
2012 “Guidance on Project Management” como “Directrices para la Dirección y Gestión de
Proyectos”. Esta falta de consenso queda patente en las denominaciones de las
asociaciones profesionales existentes, Asociación Española de Dirección e Ingeniería de
Proyectos (AEIPRO), de Dirección Integrada de Proyecto (AEDIP) y de la Gestión de la
Construcción (AECMA).
En CMAA (2010), estándar específico de DGP en construcción, se define el término como
“la práctica de gestión profesional, consistente en la prestación de una serie de servicios
durante las fases de planificación, redacción de proyecto, ejecución de obra y post-ejecución
de los Proyectos y programas de construcción, con la finalidad de conseguir los objetivos del
proyecto, incluyendo la gestión de calidad, coste, plazo y alcance”. Este estándar, al
referirse al GP, lo define como “el profesional que ejerciendo como personal del promotor,
gestiona el Proyecto completo, y cuya experiencia en pre-planificación, redacción de
proyectos, ejecución de obras, ingeniería y gestión, garantiza el mejor resultado posible, con
independencia del tipo de método de desarrollo de Proyecto utilizado” (ambos términos son
traducciones del original en inglés por los autores).
CIOB (2014) describe la DGP como una disciplina profesional emergente, que separa las
funciones de gestión de un proyecto de las funciones de redacción del proyecto y de la
ejecución de la obra, aportando la definición: ‘La planificación, coordinación y control de un
Proyecto de principio a fin, orientado a satisfacer los requisitos de un cliente con el fin de
producir un proyecto funcional y económicamente viable, que se finalizará de forma segura,
en plazo, dentro de los costes autorizados y conforme a la normativa de calidad de
aplicación’ (traducción del original en inglés por los autores).
En un primer intento por alinear los términos de los estándares internacionales de DGP
específicos de construcción y de la bibliografía de referencia, Sánchez (2016) ilustra en una
matriz la relación de los términos identificados con las fases del proceso edificatorio español
y con la actividad, documento y agente de la edificación correspondiente (Figura 2).

Figura 1. Método tradicional español (Sánchez, 2016)

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Tabla 1. Relación de términos con el proceso edificatorio español (LCSP and RLCAP)

TRADITIONAL DELIVERY METHOD DESIGN/BID/BUILD

LCSP
ARTICLE/ RLCAP ARTI
Public Sector Contracts Act ANNEX CLE
General Regulations of LCAP
3/2011

CONSTRUCTION WORKS PRICES OF THE WORK UNITS,

7 / ANNEX I.
CONTRACT/ DIRECT/INDIRECT COSTS, OVERHEAD
NACE Rev. COST 130
PROFESSIONAL SERVICES
2.c** codes and
CONTRACT AND INDUSTRIALPROFIT,
10 /ANNEX II. 131
(Including consultancy and advisory CONSTRUCTION BUDGET, CONTRACT
services) CPA and CPV
BUDGET AND BASE CONTRACT PRICE
codes***
MINIMUM CONTENT OF THE
26 FORMATION OF THE CONTRACT 71
CONTRACT
MODIFICATION OF THE MODIFICATION AND ADMINISTRATION 94 to
105 to108
CONTRACT OF THE CONTRAT 103
ADMINISTRATIVE CLAUSES AND ADMINISTRATIVE CLAUSES AND 66 to
114 to120
TECHNICAL SPECIFICATIONS TECHNICAL SPECIFICATIONS 68

125
WORKS DESIGN-FINAL. CONTENT 121 and 123 WORKS DESIGN-FINAL. CONTENT and
132
APPROVAL OF THE WORKS APPROVAL OF THE WORKS DESIGN-
121 134
DESIGN-FINAL FINAL
------------------------------------------------------------
DESIGN/BUILD CONTRACT* 124
-
DESIGN-SCHEMATIC 129 CONTENT OF THE DESIGN-SCHEMATIC 122
POOR PERFORMANCE AND
212 PENALTIES AND LIQUIDATED DAMAGE 98
DELAY
CONTRACT PRICE PAYMENT 216 FINAL MEASUREMENTS AND PAYMENT 164
178
SUBCONTRACTING 227 FORCE ACCOUNT and
179
PROCEDURE IN CASE OF FORCE
FORCE MAJEURE 231 146
MAJEURE

MEASUREMENTS AND QUOTATIONS. 147,

148,
PROGRESS PAYMENT BILLS OF QUANTITIES.
232 150
RESQUESTS REQUEST OF WORKS PROGRESS and
PAYMENT 154
LUMP SUM AND FIRM-FIXED- 120
PRICE 233 UNIT RATE CONTRACT and
CONTRACTS 154

108
SUBSTANTIAL COMPLETION, PARTIAL AND SUBSTANTIAL
and
BENEFITIAL OCCUPANCY AND 235 COMPLETION
165
GUARANTEE PERIOD
BENEFITIAL OCCUPANCY 168
(*) The only type of contract including design and construction in a unique agreement, with the restrictions stipulated in the text.
(**) Statistical classification of economic activities in the European Community.
(***) Classification of Products by Activity (CPA) and Common Procurement Vocabulary (CPV).

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Figura 2. Relación de términos: fase, actividad, documento, y agente. (Sánchez, 2016)

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6. Resultados
A continuación, se adjunta una muestra representativa de términos incluidos en los anejos
de la terminología de CMAA (2010) y CIOB (2014) (Tabla 2 y 3), aportando la propuesta de
traducción del título y de la definición del término que los autores consideran más adecuada,
e indicando con asterisco (*) la equivalencia con la normativa y legislación sectorial y/o
contractual española.

Tabla 2. Terminología de Gestión de Proyectos de CMAA (2010)

Término inglés CMAA Propuesta término español

At-Risk Construction Management. A delivery
method, which entails a commitment by the
construction manager to deliver the project within
a Guaranteed Maximum Price (GMP). The
construction manager acts as consultant to the
owner in the development and design phases,
but as the equivalent of a general contractor
during the construction phase. When a
construction manager is bound to a GMP, the
most fundamental character of the relationship is
changed. In addition to acting in the owner's
interest, the construction manager also protects
him/herself.
Biddability Review. A formal review of the
contract documents, addendum, and reference
documents to be accomplished with respect to
the local construction marketplace and the bid
packaging strategy so as to eliminate
ambiguities, errors, omissions, and
contradictions, for the purpose of minimizing bid
prices in the procurement phase and disputes
during construction.
Biddability. The degree to which a set of Bid
Documents could be reasonably expected to
permit a bidder to establish a competitive price to
perform the Work as defined in the Bid
Documents.
Change Order/Contract Modification*. A
written agreement or directive between
contracted parties, which represents an addition,
deletion, or revision to the contract documents,
identifies the change in price and time and
describes the nature (scope) of the work
involved.
(*) Tittle V. Modification of the Contracts.
Art.105-108 (LCSP)
Dirección y Gestión de Construcción con
asunción de riesgo. Método de desarrollo del
Proyecto que implica el compromiso del GC de
ajustarse a un Precio Máximo Garantizado
(PMG). El GC actúa como consultor del
Promotor en la fase de redacción del proyecto y
como Constructor Principal en la de ejecución.
Dado que debe ajustarse al PMG, el carácter de
su relación con el promotor se modifica
sustancialmente, ya que además de actuar en
defensa de los intereses de éste, debe también
defender los suyos propios.
Análisis de Ofertabilidad. Examen formal de la
documentación contractual, adendas y resto de
documentos de referencia, considerando las
características locales del sector de la
construcción y la estrategia de lotificación de las
ofertas, realizado con el objeto de eliminar las
ambigüedades, errores, omisiones o
contradicciones que pudieran contener, para
posibilitar la presentación de proposiciones de
precios mínimos en la fase de adjudicación y
evitar las desavenencias durante la ejecución.
Ofertabilidad. Medida en la que cabe esperar
que el contenido de la documentación para la
adjudicación permita que un licitador oferte un
precio competitivo para la ejecución de la obra
que en ella se describe.
Órden de cambio/Modificación de contrato*.
Acuerdo por escrito o directriz adoptada entre las
partes contratantes, que supone una ampliación,
reducción o revisión de la documentación
contractual, estableciendo el cambio de precio y
plazo que implica y describiendo la naturaleza o
alcance de las obras que requiere.
(*) Título V. Modificación de los contratos. Art.105-108
(LCSP)

Constructibility Review. The process of Análisis de constructibilidad. Proceso de

evaluating the construction documents** for evaluación de la claridad, coherencia,
clarity, consistency, completeness, and ease of exhaustividad y viabilidad constructiva del
construction to achieve overall project objectives. proyecto de ejecución* para verificar que permite
la consecución de los objetivos globales del
Proyecto.

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(*) CTE/Part I. Annex III. Terminology: Design-Final
Constructibility. The ease with which a project
can be built, based upon the clarity, consistency,
and completeness of the contract documents for
bidding, administration, and interpretation to
achieve overall project objectives.
Construction Budget. The sum established,
normally during the planning or design phase, as
available for construction of the project.
(*) Art.131. Construction and Contract Budgets
(RLCAP)
Construction Management. A professional
management practice consisting of an array of
services applied to construction projects and
programs through the planning, design,
construction and post construction phases for the
purpose of achieving project objectives including
the management of quality, cost, time and scope.
Construction Manager (CM). A professional
Construction Manager (CM) acts as an extension
of staff to the Owner and manages the entire
project with pre-planning, design, construction,
engineering and management expertise that can
assure the best possible project outcome no
matter what type of project delivery method used.
Contractor. The organization or individual who
undertakes responsibility for the performance of
the work, in accordance with plans, specifications
and contract documents, providing and
controlling the labor, material and equipment to
accomplish the work.
Cost of Construction / Construction Cost. All
costs attributed to the construction of the project,
including the cost of contracts with the
Contractor(s), construction support items,
general condition items, all purchased labor,
material and fixed equipment.
(*) Art.130.1-2. Direct and Indirect Costs (RLCAP)
(**) Art.131.1. Overhead Costs and Industrial Profit
(RLCAP)
Design-Final. The stage of the design process
when drawings and specifications are completed
for construction bid purposes. It is preceded by
the preliminary design stage, and followed by the
procurement phase.
The designation used by designers for the last
part of the design process prior to procurement.
443
(*) CTE/Parte I. Anejo III. Terminología: Proyecto
Constructibilidad. Facilidad con la que puede
ejecutarse un Proyecto, según la claridad,
coherencia y exhaustividad de la documentación
contractual para la adjudicación, ejecución e
interpretación del contrato en aras a la
consecución de los objetivos generales del
Proyecto.
Presupuesto de ejecución material*. Importe
de la ejecución de la obra que se fija,
normalmente durante la fase de planificación o
redacción del proyecto.
(*) Art.131. Presupuesto de ejecución material y base
de licitación (RLCAP)
Gestión de Construcción. Práctica de gestión
profesional, consistente en la prestación de una
serie de servicios durante las fases de
planificación, redacción de proyecto, ejecución
de obra y post-ejecución de Proyectos y
Programas de Construcción, con la finalidad de
conseguir los objetivos del Proyecto, incluyendo
la gestión de la calidad, el coste, el plazo y el
alcance.
Gestor de construcción (GC). Profesional que
ejerce como personal del Promotor, gestionando
el Proyecto completo, y cuya experiencia en pre-
planificación, redacción de proyectos, ejecución
de obras, ingeniería y gestión, garantiza el mejor
resultado posible, con independencia del tipo de
método de desarrollo de Proyecto utilizado.
Constructor. Persona física o jurídica que se
compromete a ejecutar la obra, de conformidad
con el proyecto de ejecución y la documentación
contractual, proporcionando y controlando la
mano de obra, los productos de construcción y
los equipos requeridos.
Coste de contrata. Totalidad de los costes
atribuibles a la construcción de un Proyecto,
incluyendo el coste de los contratos con el/los
Constructor/es, los costes directos (mano, de
obra, productos de construcción y equipo) e
indirectos*, los gastos generales y el beneficio
industrial**.
(*) Art.130.1-2. Costes directos e indirecto (RLCAP)
(**) Art.131.1. Gastos generales y beneficio industrial
(RLCAP)
Proyecto de ejecución*/Proyecto de obras**.
Fase final de la redacción del proyecto, en la que
se completan los planos y especificaciones
necesarios para la ejecución de las obras.
Precedida por la fase de redacción del proyecto
básico y seguida por la de adjudicación.
Denominación utilizada por los Proyectistas para
designar la etapa final de la redacción del
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(**) CTE/Part I. Annex I. Content of the Design-Final
Annex III. Terminology: Design-Final
(*) Art.121. Design-Final and 123. Content of the
Design-Final and Responsibilities for the Design
Process (LCSP)
Design–Preliminary/Design Development.
Stage in which ancillary space is developed and
dimensions are finalized. Outline specifications
are developed into technical specifications;
sections are delineated and elevations are
defined.
(*) CTE/Part I. Annex III.
Terminology: Design-Preliminary
Design–Schematic. Traditionally the first stage
of the designer’s basic services. In the schematic
stage, the designer ascertains the requirements
of the project and prepares schematic design
studies consisting of drawings and other
documents illustrating the scale and relationships
of the project.
(*) Art.129.1. Design-Schematic (LCSP)
Art.121-122. Design-Schematic and its Content
(RLCAP)
Design-Build. It is a project delivery method
which combines architectural and engineering
design services with construction performance
under one contract agreement.
(*) Art.124.Presentation of the Design-Final by the
constructor.
Designer*. The individual or organization that
performs the design and prepares plans and
specifications for the work to be performed. The
designer can be an architect, an engineer, or an
organization which combines professional
services.
(*) Art.10. The Designer (LOE)
Direct Costs. The field costs directly attributed to
the construction of a project, including labor,
material, equipment, subcontracts and their
associated costs.
(*) Art.130. 2. Direct Costs (RLCAP)
Guaranteed Maximum Price (GMP). A
contractual form of agreement wherein a
maximum price for the work is established based
on an agreed-to scope.
Life Cycle Cost. Life cycle costs include all costs
incident to the planning, design, construction,
operation, maintenance and demolition of a
facility, or system, for a given life expectancy, all
in terms of present value.
444
proyecto, previa a la adjudicación de las obras.
(**) CTE/Parte I. Anejo I. Contenido del proyecto
Anejo III. Terminología: Proyecto de ejecución
(*) Art.121. Proyecto de obras y 123. Contenido de
los proyectos y responsabilidad por su elaboración
(LCSP)
Proyecto básico*. Fase en la que se definen los
espacios y se ajustan sus dimensiones. Se
verifica el cumplimiento de las Exigencias
Básicas de Calidad y se dibujan y definen
secciones y alzados.
(*) CTE/Parte I. Anejo III.
Terminología: Proyecto Básico
Anteproyecto*. Tradicionalmente, la primera
etapa de los servicios básicos que presta el
Proyectista, en la que se determinan los
requisitos que debe cumplir el proyecto y se
elaboran croquis o bocetos y otra documentación
gráfica ilustrativa de la escala e interrelaciones
del Proyecto.
(*) Art.129.1. Anteproyecto (LCSP)
Art.121-122. Anteproyecto y su contenido
(RLCAP)
Proyecto-Ejecución (PE). Método de desarrollo
de Proyecto que incluye en un único contrato la
redacción del proyecto y la ejecución de las
obras.
(*) Art.124. Presentación del proyecto por el
empresario.
Proyectista*. Persona física o jurídica que
redacta el proyecto de ejecución de la obra.
Puede ser un arquitecto/ingeniero o una
empresa que preste diversos servicios
profesionales.
(*) Art.10. Proyectista (LOE)
Costes directos*. Costes de obra directamente
atribuibles a la ejecución de un Proyecto;
incluyen mano de obra, productos de
construcción y equipos y subcontratas y sus
costes asociados.
(*) Art.130.2. Costes directos (RLCAP)
Precio Máximo Garantizado (PMG). Modalidad
contractual en la que se determina un precio
máximo para la ejecución de la obra, basado en
un alcance acordado.
Coste del Ciclo de Vida. Valor actual de todos
los costes inherentes a la planificación,
redacción del proyecto, ejecución de la obra,
puesta en servicio, uso, mantenimiento y
demolición de una edificación, para un plazo de
vida útil determinado.
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Liquidated Damages. An amount of money
usually set on a per-day basis, which the
contractor agrees to pay the owner for delay in
completing the Work in accordance with the
contract documents.
(*) Art.212.4. Liquidated Damage Per-Day Basis
(LCSP)
Lump Sum Fee. A fixed amount that includes
the cost of overhead and profit paid, in addition to
all other direct and indirect costs of performing
work.
Notice to Proceed. A formal document and/or
point in the project's life cycle authorizing an
individual or organization to commence work
under its contract. The issuance of the notice to
proceed typically marks the end of a procurement
phase.
(*) In Spain, the commencement of the works is
formalized by signing a certificate verifying the
readiness for construction (Art.229, LCSP and Art.11-
13, Builder, Works Director and Director of the
Execution of Works, LOE )
Owner's Representative. The individual
representing the owner on the project team.
Progress Payment. Partial payment of the
contract amount periodically paid by the owner,
upon approval by the CM, verifying that portions
of the Work have been accomplished.
(*) Art.12 y 13 Works Director and Director of
execution of the works (LOE)
Project Management. The use of integrated
systems and procedures by a team of
professionals during project design and
construction. As applied to a construction
project, Project Management* can be used
synonymously with Construction Management.
(*) UNE-ISO 21500:2013 Guidance on Project
Management.
Project Team. Initially consists of the owner,
design professional, and CM. Thereafter, as
prime construction contractors are engaged they
are added to the Team.
Project. The total effort required in all phases
from conception through design and construction
completion to accomplish the owner's objectives.
445
Indemnización de daños y perjuicios. Importe
que se determina normalmente por día*, que el
Constructor se compromete a abonar al
Promotor en caso de retraso en la ejecución de
la obra, de conformidad con la documentación
contractual.
(*) Art.212.4. Penalización diaria por demora (LCSP)
Beneficio a tanto alzado. Importe fijo que
incluye los gastos generales y el beneficio
industrial, y se suma a los costes directos e
indirectos reembolsables al Constructor.
Notificación de inicio*. Documento formal y/o
hito del ciclo de vida del Proyecto mediante el
que se autoriza a una persona física o jurídica a
comenzar la ejecución de las obras objeto de
contrato. Normalmente supone el final de la fase
de adjudicación.
(*) En España, se formaliza con la suscripción del Acta
de replanteo o inicio de obra (Art.229, LCSP y Art.11-
13, Constructor, Director de Obra y Director de
Ejecución de Obra, LOE )
Representante de la propiedad*. Persona
designada por el Promotor para que le
represente en el equipo del Proyecto.
(*) En los contratos de obra pública, se denomina
responsable del contrato (Art.52, LCSP)
Certificación de obra. Pago parcial a cuenta del
precio del contrato que el Promotor abona
periódicamente, tras verificar que se
corresponde con partes de obra ejecutada,
previa aprobación de los directores de obra* y de
ejecución** y el GC.
(*) Art.12 y 13 Director de obra y Director de Ejecución
de Obra (LOE)
Dirección y Gestión de Proyecto*. Uso de
sistemas y procedimientos integrados por parte
de un equipo de profesionales tanto durante la
redacción del proyecto como en la ejecución de
las obras. Sinónimo de Dirección y Gestión de
Construcción (Proyecto de Construcción).
(*) UNE-ISO 21500:2013 Directrices para la Dirección
y Gestión de Proyecto.
Equipo del Proyecto. Inicialmente formado por
Promotor, Proyectista y GC. Con posterioridad,
tras su contratación, se incorporan los
Constructores Principales y la DF.
Proyecto*. Esfuerzo total que se requiere
realizar en todas las fases, desde la concepción
y redacción del proyecto de ejecución hasta la
finalización de las obras, para la consecución de
los objetivos del Promotor.
(*) El término Proyecto, cuando hace referencia al
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Punch List. A list made near the completion of
the construction work indicating items of work
that remain unfinished, do not meet quality or
quantity requirements as specified or are yet to
be performed by the contractor prior to
completing the terms of the contract.
Specifications. The detailed written descriptions
of materials, equipment, systems, and required
workmanship and other qualitative information
pertaining to the work.
Subcontractor. A contractor who has a contract
with a prime contractor to perform work.
Substantial Completion. The date, certified by
the design professional or CM or both, that a
contractor has reached that stage of completion
when the owner accepts use of the facility for its
intended purposes, even though all work is not
completed.
(*) Art.6. Substantial Completion (LOE)
CTE/Part I. Annex III
Tabla 3. Terminología de Gestión de Proyectos de CIOB (2014)
Término inglés CIOB
Bill of quantities. Contract document listing
items of work measured according to a Standard
Method of Measurement, used in compiling the
tender bids and as a basis for pricing variations.
Client. Owner and/or developer of the facility; in
some cases the ultimate user.
Contractor. Generally applied to (a) the main
contractor responsible for the total construction
and completion process; or (b) two or more
contractors responsible under separate
contractual provisions for major or high-
technology parts of a very complex facility.
(See Subcontractor.)
Design team. Architects, engineers
technology specialists responsible for
conceptual design aspects and
development into drawings, specifications
instructions required for construction of
proyecto de edificación, es sinónimo de proceso
edificatorio y como tal debe entenderse esta
terminología. Art.2. Ámbito de Aplicación (LOE).
Lista de defectos observados. Listado que se
redacta con anterioridad a la recepción de la
obra y que incluye las unidades pendientes de
completar, las que no cumplen requisitos de
calidad o cantidad o las que aún no han sido
ejecutadas, y que el Constructor debe subsanar
para poder considerar que se han cumplido los
términos del contrato.
Especificaciones. Prescripciones detalladas de
los productos de construcción, equipos y
sistemas, así como de los procesos de ejecución
y cualquier otra información cualitativa relativa a
la obra.
Subcontratista. Constructor que suscribe un
contrato con el Principal para realizar tareas en
una obra.
Recepción de la obra*. La fecha, certificada por
la DF y el GC, en su caso, en la que el
Constructor da por finalizada la obra y el
Promotor la acepta, ocupando la edificación para
destinarla al uso previsto, incluso aunque la obra
no se haya terminado completamente.
(*) Art.6. Recepción de obra (LOE)
CTE/Part I. Annex III
Propuesta término español
Estado de mediciones. Documento contractual
en el que se enumeran las mediciones de las
unidades de obra calculadas empleando algún
método normalizado de medición, que se utiliza
para la elaboración de las proposiciones para la
adjudicación y como base para las revisiones de
precios.
Promotor. La propiedad y/o el promotor de una
edificación, que puede ser también en ciertos
casos, el usuario final.
Constructor. Generalmente se denomina así al
constructor principal, responsable último de la
ejecución y finalización de la obra; o bien, a dos
o más contratistas responsables, en virtud de
contratos distintos, de la ejecución los lotes de
obra de mayor envergadura o en edificios muy
complejos, de los que requieren alta tecnología.
(Véase subcontratista.)
and Proyectistas*. Arquitectos, ingenieros u otros
the técnicos especializados, que redactan el
their proyecto con el contenido requerido para la
and ejecución de la edificación prevista. .
the
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facility and associated processes.
(*) Art.10. The Designer (LOE)
Facilities management. Planning, organisation
and managing physical assets and their related
support services in a cost-effective way to give
the optimum return on investment in both
financial and quality terms.
Facility. All types of constructions, e.g. buildings,
shopping malls, terminals, hospitals, hotels,
sporting/leisure centres,
industrial/processing/chemical plants and
installations and other infrastructure projects.
(*) Art.2. Scope (LOE)
Life-cycle costing. Establishes the present
value of the total cost of an asset over its
operating life, using discounted cash flow
techniques, for the purpose of comparison with
alternatives available. This enables investment
options to be more effectively evaluated for
decision making.
Master programme. This is de name given
under some forms of contract to the baseline
schedule, against which progress is expected to
be monitored. It bears no relationship to the
concept of the dynamic working schedule, used
as a time model for the purposes of time
management.
Occupation. Sometimes called migration or
decanting. It is the actual process of physical
movement (transfer) and placement of personnel
(employees) into their new working environment
of the facility.
Planning supervisor. A consultant or contractor
appointed by a client under the CDM Regulations
to carry out this role. (CDM co-ordinator,
according to 2007 CDM Regulations)
(*) The Spanish RD 1627/1997 is equivalent to the
English CDM Regulations
Project. Unique process, consisting of a set of
coordinated and controlled activities with start
and finish dates, undertaken to achieve an
objective conforming to specific requirements,
including constraints of time, cost and resources.
Project manager. Individual or body with
authority, accountability and responsibility for
managing a project to achieve specific
objectives.
Project sponsor. The project sponsor
represents the client (which is usually the
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(*) Art.10. Proyectista (LOE)
Gestión Integral de Edificios. Planificación,
organización y gestión de los inmuebles y sus
instalaciones y servicios con criterios de
rentabilidad para conseguir obtener un
rendimiento óptimo de la inversión realizada, en
términos tanto financieros como de calidad.
Edificación*. Cualquier tipo de construcción (ya
sea de uso residencial, comercial, de transporte,
hotelero, deportivo o de ocio, industrial, etc.),
instalación u otro tipo de infraestructura.
(*) Art.2. Ámbito de aplicación (LOE)
Coste del Ciclo de Vida. Valor actual del coste
total de un inmueble considerando toda su vida
útil, calculado utilizando técnicas de
actualización de flujos de caja, a los efectos de
comparar las alternativas posibles. Ello permite
evaluar más eficazmente las opciones de
inversión en relación con la toma de decisiones.
Programa general. Forma en que se denomina
en algunas modalidades de contrato al programa
de línea de base, con respecto al que se
comprueba el avance realizado en la obra. No
guarda relación con el concepto dinámico de
cronograma, que se utiliza como herramienta
para el control de plazo.
Primera ocupación. Coloquialmente
denominado traslado o mudanza. Es el proceso
efectivo de traslado físico (transferencia) y
ubicación del personal (empleados) en su nuevo
entorno de trabajo en un edificio.
Coordinador en Seguridad y Salud en el
Trabajo. Técnico designado por el promotor en
virtud de lo estipulado en el RD 1627/1997 para
llevar a cabo esta función.
(*) RD 1627/1997 de disposiciones mínimas de
seguridad y salud en las obras de construcción.
Proyecto. Proceso único, consistente en un
conjunto de actividades coordinadas y
controladas, con fechas de inicio y final, llevadas
a cabo para lograr un objetivo conforme con
requisitos específicos, incluidas las limitaciones
de plazo, coste y recursos.
Gestor del proyecto (GP). Persona física o
jurídica que tiene la facultad y responsabilidad de
gestionar un proyecto para lograr objetivos
específicos y que debe, por tanto, rendir cuentas
la labor desarrollada.
Responsable del contrato. Representante del
promotor público, único interlocutor con el GP en
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government) acting as a single focal point of
contact with the project manager for the day-to-
day management of the interests of the client
organisation.
Project team. Client, project manager, design
team, consultants, contractors and
subcontractors.
Subcontractor. Contractor who undertakes
specialist work within the project; known as
specialist, works, trade, work package, and
labour only.
Tenant. Facility user who is generally not the
client or the developer.
User. The ultimate occupier of the facility.
la gestión de los intereses de la organización del
promotor en el día a día.
Equipo del proyecto. Promotor, GP, equipo de
proyectistas y DF, consultores, constructores y
subcontratas.
Subcontratista. Constructor responsable de la
ejecución de actividades especializadas en un
obra; denominados instaladores o montadores,
trabajadores, gremios, responsables de un lote o
mano de obra simplemente.
Inquilino. Usuario de una edificación que
generalmente no es ni la propiedad ni el
promotor
Usuario. El ocupante final de la edificación.

7. Conclusiones
La revisión normativa y bibliográfica evidencia las dificultades derivadas de no disponer de
una terminología comúnmente aceptada, definida y adaptada a la normativa y legislación de
Edificación. La labor desarrollada por estos autores sirve como herramienta útil para cuantos
implicados en el proceso edificatorio requieran del manejo de terminología sobre DGP
específica en construcción, tanto para su proceso formativo como en el desarrollo de su
actividad profesional. No obstante, se sugiere someter a juicio más experto la propuesta
terminológica elaborada, para que aquellos con competencias en la cuestión, se planteen la
necesidad de solventar dicha carencia. Sin lugar a dudas, se demanda un glosario de
términos normalizados en español que ayude en su desempeño a los profesionales y
empresas, especialmente las PYMES, que decidan trabajar en proyectos de ámbito
internacional, donde la DGP está más arraigada.

8. Referencias
AENOR. UNE-ISO 21500:2013 de directrices de dirección y gestión de proyectos.
Asociación Española de Normalización y Certificación, de 20 de marzo de 2013.
CEPMBOK. (2007). Construction Extension to the PMBOK® Guide Third Edition.
Pennsylvania USA: Project Management Institute.
CIOB. (2014). Code of practice for project management for construction and development,
5th Ed. Chichester (UK): John Wiley & Sons.
CMAA. (2010). Construction management standards of practice, 5th Ed. McLean, USA:
Construction Management Association of America.
España. Ley 38/1999, de 5 noviembre, de ordenación de la Edificación (LOE). Boletín Oficial
del Estado, de 6 de noviembre de 1999, núm. 266, pp. 38925–38934.
España. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico
de la Edicación (CTE). Boletín Oficial del Estado, de 28 de marzo de 2006, núm. 74,
pp. 11816-11831.
España. Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. Boletín
Oficial del Estado, de 25 de julio de 1889, núm. 206, pp. 249–259.
España. Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público. Boletín Oficial del

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Estado, de 31 de octubre de 2007, núm. 261, pp. 44336–44436.

España. Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento
general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Boletin Oficial del
Estado, de 26 de octubre de 2001, núm. 257, pp. 39252–39371.
España. Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones
mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción. Boletín Oficial del
Estado, de 25 de octubre de 1997, núm. 256, pp. 30875–30886.
España. Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. Boletín Oficial del Estado,
de núm. 276, de 16 de noviembre del 2011, pp. 117729–117914.
España. Constitución Española de 1978. Boletín Oficial del Estado, de 29 de diciembre de
1978, núm. 311, pp. 29313-29424.
PMI. (2013). Guide to the project Management body of knowledge. Pennsylvania USA:
Project Management Institute.
Sanchez, B. (2016). Gestión de Obras de Edificación: Un modelo para la integración de la
gestión de proyectos mediante un enfoque de sistemas. Tesis no publicada.
Universidad de Navarra. España.
Unión Europea. Directiva 89/106/CE relativa a la aproximación de las disposiciones legales,
reglamentarias y administrativas de los Estados miembros sobre los productos de
construcción. Diario Oficial de las Comunidades Europeas, de 21 de diciembre de
1988, núm. L40/12, pp. 12–26.
Unión Europea. Directiva 2004/18/CE del Parlamento Europeo y del consejo, de 31 de
marzo de 2004 sobre coordinación de los procedimientos de adjudicación de los
contratos públicos de obras, de suministro y de servicios. Diario Oficial de la Unión
Europea, 31 de marzo del 2004, núm. L134/114, pp. 114–240.

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