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Título: Obligaciones propter rem: visión panorámica de sus aspectos sustanciales y procesales
Autor: Pasquet, María Alejandra
Publicado en: RCCyC 2018 (septiembre), 04/09/2018, 14
Cita Online: AR/DOC/1577/2018

Sumario: I. Introducción.— II. Las doctrinas en controversia.— III. Obligaciones reales o propter rem en
el Código Civil y Comercial.— IV. La Jurisprudencia más cercana a la sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación.— V. A modo de reflexión.— VI. Bibliografía consultada.
I. Introducción
En nuestro plexo normativo existen relaciones jurídicas cuya naturaleza, aún hoy, es difícil determinar
debido a las modalidades que respecto a los derechos reales presentan en el ejercicio. Una de ellas, que es la que
nos ocupa, son las denominadas propter rem o ambulatorias, porque esencialmente siguen a la cosa o bien (en
este último caso, cuando la ley lo indique —art. 1883 in fine Cód. Civ. y Com. de la Nación—) que ha motivado
su origen.
La característica principal de estas obligaciones es que ellas se constituyen en una estrecha vinculación con
una cosa, por la cual el crédito o la deuda nacen, subsisten o se extinguen junto con esa relación de señorío y
que, por ley, se transmiten al sucesor a título particular, sin necesidad de que acepte y hasta pudo no haber
conocido la existencia de la obligación. Es más, en algunas situaciones el deudor se desobliga habiendo entrega
del objeto o abandonándolo, no respondiendo en adelante con el resto de su patrimonio (1).
En el Código Civil de Vélez Sarsfield (hoy derogado) el art. 497 fulmina la posibilidad de que existan
obligaciones que correspondan a los derechos reales, sin embargo, la doctrina no es tan unánime, y la valoración
del precepto citado depende de los diversos enfoques o puntos de partida.
II. Las doctrinas en controversia
Entre los juristas más destacados, el Profesor D. A. Alsina Atienza asienta su valiosa doctrina en varios
estudios sobre el tema. El artículo, quizá, más cercano a la problemática, se titula: "Introducción al estudio de
las obligaciones propter rem: Su injustificada confusión con los gravámenes reales", registrado en Revista JA,
Sec. Doctr., t. II, 1960. Y señala que las Obligaciones Propter Rem "son las obligaciones que descansan sobre
una determinada relación de señorío sobre una cosa, y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relación de
señorío".
La doctrina más próxima a la realidad jurídica es la que invoca Vélez, tomando como fuente del art. 497, a
Freitas (art. 869 del Esbozo) pretendiendo lograr una clara diferencia entre los derechos creditorios y los
derechos reales. Su intención es evitar que se confunda el deber de respetar los derechos con una obligación.
Aun cuando existan obligaciones técnicamente jurídicas, que se suceden en cabeza del titular de un derecho real,
llamadas cargar reales a veces inadecuadamente, que siguen a las cosas en poder de quien se encuentre, siempre
y cuando que las obligaciones o derechos compongan un accesorio del objeto adquirido. En cuanto a las "cargas
reales", si la cosa se encuentra afectada a un derecho real como el usufructo, la servidumbre o la hipoteca, ellas
se originan en que quien la posea debe respetarlos. Sería una consecuencia directa del derecho de persecución
(característico de los derechos reales) y de su oponibilidad erga omnes. Ergo, no son obligaciones sino deberes
que nacen por el hecho de que el mismo es una potestad que se ejerce sobre cosa ajena.
Señala Kiper, C. (2) (2015) que para alguna doctrina, el concepto de carga real abarca a los impuestos, tasas
y contribuciones que pesan sobre el objeto. Pero veremos que el Cód. Civ. y Com. los trata en el art. 1939
(efectos propios de la posesión), y cuando define a las cargas reales no incluye estos deberes (3).
En resumen:
1. el art. 1939 se refiere a los efectos propios de la Posesión e indica que, a menos que exista una
estipulación legal en contrario, el poseedor debe cancelar el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones
que graven la cosa. Se trata de una consecuencia directa del ejercicio de la relación de poder.
2. En el caso del Dominio, es imperfecto (art. 1946) si está sujeto a una condición o plazo resolutorio, o si la
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cosa está gravada con cargas reales.

3. Condominio (art. 1991) Cada condómino debe pagar los gastos de conservación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
4. Caso de la medianería, el condómino medianero puede extender el muro medianero en altura o
profundidad, a su costa y cargo, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro
y, desde el punto de vista material, la nueva prolongación es privativa del que la construyó (argumento art.
2022).
5. Liberación de pago en el caso de la Propiedad Horizontal. El art. 2049 menciona que los propietarios no
pueden liberarse del pago de ninguna expensa (común ordinaria o extraordinaria) o contribución a su cargo aún
a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa (p. ej., caso de subasta), ni por abandono de su unidad funcional.
6. Por último (aun cuando esta numeración no es taxativa) recordamos que en el caso del derecho real de
Superficie (art. 2123) la trasmisión de este derecho comprende las obligaciones del superficiario. Su renuncia,
desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
III. Obligaciones Reales opropter remen el Código Civil y Comercial
La norma en vigencia, lejos de poner fin a la controversia, continúa abriendo puertas para la elaboración
doctrinaria y jurisprudencia.
Ubicada metodológicamente en el capítulo 3 (Libro IV) "Efectos de las relaciones de poder", formula un
precepto que se deriva de la trasmisión de obligaciones al sucesor. Tengamos en cuenta que estamos en el libro
de los derechos reales y ya dijimos a las relaciones reales le corresponden "deberes". Sin embargo, dice el
cuerpo normativo en el art. 1937 que "el sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes
a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real. Ergo, el antecesor queda liberado,excepto estipulación contractual o disposición legal".
En consecuencias, siguiendo el Cód. Civ. y Com. mencionamos algunos casos de obligaciones que nacen de
una relación real o posesoria:
a. Medianería y la obligación de contribuir al cerramiento forzoso.
b. Obligaciones del superficiario que transmite su derecho.
c. La obligación del usufructuario de inventariar y de pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
d. Las que se originan en los límites al dominio (gastos e indemnizaciones).
Concluye Kiper (4) que las obligaciones reales existen, pero no constituyen una situación intermedia entre
los derechos reales y los personales, sino que son personales.
Es necesario subrayar que en las obligaciones propter rem, el deudor se libera con la enajenación (sucesión
particular) y el abandono. Ahora bien, simultáneamente y con respecto a la calidad que tiene el patrimonio como
garantía o prenda común de los acreedores, el art. 242 del Cód. Civ. y Com. indica: "Todos los bienes del
deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores,
con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables. Los
patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía los bienes que los integran". No obstante,
el art. 2049 dice que en el caso de las obligaciones que se derivan de la posesión, el sucesor particular solo
responde con la cosa sobre la cual recae el derecho real. Pero más adelante, el Cód. Civ. y Com. determina que
el queda liberado cuando exista una estipulación o disposición legal que así lo indique (art. 1937), por ende, no
hay liberación en caso de abandono (caso de las expensas) ni tampoco hay liberación en el caso del condómino
que renuncia respecto de los gastos de conservación a los cuales está obligado.
Pizarro D. (5) (2017) por su parte, cita el Plenario "Dodero, Hipólito c. Consorcio Neuquén" el 11/05/1977,
JA 1977-II-586 donde se declaró que "La obligación de reparar los daños ocasionados por la construcción de un
inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del dominio". Así, el voto de Jorge Horacio Alterini es de
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lectura obligatoria para aclarar las dudas de quienes ejercemos el derecho y para la práctica tribunalicia. Se
denominan obligaciones propter rem, ob rem o reales, aquellas que nacen y se trasmiten en cabeza de personas
que se encuentran en una relación real con una cosa. Y aquí es donde radica la diferencia con otras opiniones
jurídicas: la obligación nace con sujetos perfectamente determinados pero estos pueden deambular hasta el
momento que se produzca la extinción como consecuencia de las sucesivas transmisiones del dominio, posesión
o tenencia que puedan producirse hasta entonces (conforme Alsina Atienza, como ya lo indicamos). Es
necesario que el nacimiento de la obligación se produzca por alguna causa generadora (no hay obligaciones
propter rem sin causa).
IV. La Jurisprudencia más cercana a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación
En el siguiente punto trataremos algunas de las sentencias que guardan fundamentos actuales y
esclarecedores.
IV.1. Impuesto inmobiliario
Se trata de un Apremio donde el Fisco de la provincia de Buenos Aires reclama el pago del impuesto
inmobiliario. La demandada presenta la escritura pública que da fe que no adeudaba el impuesto. La Cámara
señala que surge que la demandada solo cuestiona los períodos anteriores a la fecha de la escritura; por lo que
los demás períodos reclamados (posteriores a dicha fecha —20/04/2001—) quedaron firmes y no han sido
materia de agravio. Respecto a los períodos que asevera que él no es el deudor, en atención a que en esa fecha él
no era titular del inmueble objeto del apremio, la misma entiende que el planteo de inhabilidad de título debe
tener andamiento favorable. Agrega que son sujetos pasivos del impuesto inmobiliario, conforme el Código
Fiscal de la Provincia los "titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a título de dueño" y que
ninguna de estas situaciones jurídicas puede predicarse, en una primera visión, entre el actor y el bien inmueble,
sino a partir de la fecha de la escrituración. Si bien por un lado la obligación tributaria tiene carácter ambulatorio
emergente del impuesto inmobiliario, en tanto la deuda se desplaza con la cosa, hacia el nuevo dueño o poseedor
por la relación de señorío (6).
IV.2. Servidumbre administrativa de gasoducto
El Energas intima a la empresa Camuzzi Gas Pampeana SA a efectuar un nuevo ofrecimiento económico al
propietario de un inmueble, con motivo del pago de cánones por la servidumbre administrativa de gasoducto
(con los correspondientes intereses desde cada período vencido) La empresa interpuso un recurso de apelación
directa y cuestiona que se reconozca el derecho del particular a percibir una indemnización mensual por la
servidumbre respecto de períodos en los cuales no era propietario (más la tasa de interés). La Cámara desestima
el cuestionamiento relativo a la procedencia del pago del canon.
A renglón seguido indicamos algunos conceptos que surgen del fallo: 1. La adquisición del dominio de un
inmueble conlleva la transmisión del derecho real de servidumbre administrativa de gasoducto que sobre él
pesaba y por ende, el derecho a percibir un emolumento económico por la servidumbre y a reclamar el pago de
los devengados con anterioridad a la escritura traslativa de dominio que no fueron abonados al anterior
propietario, porque sestamos frente a una obligación propter rem o ambulatoria. 2. La propietaria del inmueble,
señora Marta Luján Patronelli, reclama desde el 28/12/2007 (fecha de vencimiento del acuerdo de pago entre el
anterior propietario y Camuzzi) pero adquiere el inmueble en cuestión el 08/04/2009. 3. El eje de la cuestión
versa sobre el derecho de la propietaria a percibir el canon por la servidumbre administrativa de paso de
gasoducto durante el período que la Distribuidora tiene a su cargo la obligación de hacerlo efectivo.
Lo dicho hasta aquí, lleva a la Cámara a determinar si la señora Patronelli tiene derecho o no a exigirle el
pago de los cánones por servidumbre impagos y devengados a la transmisión del dominio del inmueble de autos.
Y la sala entiende que la obligación de abonarlo constituye un supuesto de obligación ambulatoria o propter rem
y a renglón seguido, cita a Llambías coligiendo que las obligaciones propter rem afectan a los sucesores
particulares (singulares) de un derecho, las obligaciones contraídas por el autor de su derecho respecto a la cosa
transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las que gravan indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada y que los sucesores singulares pueden invocar los derechos de su autor que, aunque no estén
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comprendidos en el título transmitido (en este caso la escritura pública), deban reputarse accesorios del objeto
adquirido (7).
La Cámara decide: "En tal orden de ideas, se impone concluir que la adquisición del dominio-del inmueble
involucrado en estos autos— por la señora María Luján Patronelli, conllevo —asimismo— la trasmisión del
derecho real de servidumbre —que afectaba a dicho predio, en favor de Camuzzi Gas Pampeana SA— y, al
mismo tiempo, el derecho a percibir el canon pro servidumbre y a reclamar el pago de aquellos devengados con
anterioridad a la escritura traslativa de dominio y que no han sido abonados al anterior propietario" (8).
IV.3. Acreedor hipotecario adquirente en subasta pública. Expensas
En una ejecución hipotecaria se presenta la situación donde el adquirente en subasta es el mismo acreedor
hipotecario. Por otra parte, el consorcio de propietarios reclama la deuda por expensas correspondientes a la
unidad funcional reclamando su derecho contra el adquirente del bien (acreedor hipotecario) La cámara rechazó
la pretensión del consorcio alegando que el acreedor hipotecario tenía privilegio especial frente a la acreencia
reclamada. El consorcio de propietarios dedujo recurso de inaplicabilidad de ley y la SCBA le hizo lugar.
Se desprende de la normativa que quien debe cancelar el pago de las expensas ordinarias comunes
adeudadas y generadas anteriormente a la toma de posesión del inmueble adquirido, debe ser el comprador en
subasta, aun cuando el adquirente sea el mismo acreedor hipotecario, con motivo de que esa deuda sigue a la
cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos.
La Suprema Corte bonaerense pone de relieve que el acreedor hipotecario (devenido adquieren en la
subasta) siempre estuvo en conocimiento de la deuda de expensas, la que se consignaba expresamente en el
edicto ordenado, aunque sin indicación del importe pero remitiendo a las constancias del expediente, cuestión
que, además, fue consentida por el acreedor al no haber objetado el texto de las publicaciones. Y por ende
sostiene que queda establecido por doctrina legal del Tribunal que quien debe abonar el pago de las expensas
adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble subastado, debe ser el comprador en subasta (siendo
en este caso el mismo acreedor ejecutante).
Textualmente dice la SCBA: "Así en lo concreto se advierte un doble carácter de la persona jurídica "First
Trust of New York National Association": acreedor hipotecario y ejecutante de su crédito, y a su vez, adquirente
en subasta. En cuanto a "acreedor hipotecario y ejecutante" ha cobrado su crédito. Para luego asumir el rol de
"comprador en subasta pública". Es precisamente en este último rol en el que no puede ignorar y sortear la
obligación del pago de la deuda por expensas existente. La obligación sigue a la cosa como una carga real y
grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos —en este caso, el comprador— quien en esa condición y no
como acreedor ejecutante, debe afrontar el pago de las deudas por expensas anteriores a la toma de posesión"
(9).
V. A modo de reflexión
Reuniendo las opiniones más ajustadas a nuestra postura, leemos en las acreditadas letras del Prof. Dr.
Nelson Cossari que la normativa "´presenta múltiples dificultades en su aplicación" (10), que prácticamente la
fuente es el art. 3266 del Cód. Civil derogado, aunque este no liberaba de responsabilidad al transmitente quien
continuaba respondiendo con la totalidad de su patrimonio. Y a renglón seguido, entiende el autor que si la
norma del Cód. Civ. y Com. pretendió regular las obligaciones propter rem no adopta ninguna de las soluciones
interpretativas doctrinarias vinculadas a la responsabilidad de enajenante y adquirente.
Alterini, J. H. en su voto en el mencionado plenario "Dodero" señaló que "el principio general en la materia
es el de que el obligado propter rem responde por el incumplimiento de la obligación, no solo con la cosa en
cuya virtud nació el crédito sino —como todo deudor— con la totalidad de su patrimonio" En síntesis "quien
está en relación con la cosa en un momento determinado responde con todo su patrimonio" (Cossari).
El core o núcleo de la cuestión se bifurca en las siguientes direcciones: a quienes alcanza la responsabilidad
(legitimidad pasiva) o legitimación para reclamar (activa) y cómo responde, si con todo su patrimonio o solo
con la cosa objeto del derecho real. El desafío recién comienza.
VI. Bibliografía consultada
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"Código Civil y Comercial de la Nación", Ed. UAI-Lajouane, edición especial, Buenos Aires, 2015.
COSSARI, N. G. A. (dir.), t. IX), "Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético", arts. 1882 a
2072, ALTERINI J. H. (dir. gral.), Ed. Thomson Reuters - La Ley, Buenos Aires, 2015.
KIPER, C. "Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado", LORENZETTI R. L. (dir. t. IX), arts.
1882 al 2161. Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015. p. 172.
LLAMBÍAS, J. J., "Tratado de Derecho Civil. Parte general", Ed. Perrot, Buenos Aires, 1964, 2ª ed.
actualizada, t. II.
PEÑA GUZMÁN, L. A. "Derechos Civil. Derechos Reales", Ed. TEA, Buenos Aires, 1975, 1ª reimpresión,
t. I.
PIZARRO, R. D., "Las obligaciones propter rem en el Código Civil y Comercial". LA LEY, 29/05/2017, I,
LL AR/DOC/1427/2017.
(1) PEÑA GUZMÁN, L. A. "Derechos Civil. Derechos Reales", Ed. TEA, Buenos Aires, 1975, 1ª
reimpresión, t. I "En Roma, encontramos ejemplos de que estas obligaciones en los casos de daños causados por
un animal o por un esclavo en que el dominus podría ser otro que el originario, en el pago de los impuestos
(tributum) por parte del propietario, del superficiario o bien de enfiteuta; en la obligación de restituir lo
adquirido por violencia que asume el actual poseedor de la cosa y de la de reparar el muro en la servitus oneris
ferendi, en la que puede variar tanto el acreedor como el deudor".
(2) KIPER, C. "Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado", LORENZETTI R. L. (dir. t. IX), arts.
1882 al 2161, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015.
(3) "Código Civil y Comercial de la Nación", Ed. UAI-Lajouane, edición especial, Buenos Aires, 2015. Art.
1888 in fine "Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado".
(4) KIPER, C., ob. cit.
(5) PIZARRO, R. D., "Las obligaciones propter rem en el Código Civil y Comercial". LA LEY 29/05/2017,
I LL AR/DOC/1427/2017.
(6) Cámara de Apelaciones en los Contencioso Administrativo de San Martín, 30/07/2013, "Fisco de la
Provincia de Buenos Aires c. I., G. E. s/ apremio provincial", causa 3677/13. elDial.com Biblioteca Jurídica
Online. Citar: elDial AA81FF.
(7) LLAMBÍAS, J. J., "Tratado de Derecho Civil. Parte general", Ed. Perrot, Buenos Aires, 1964, 2ª ed.
actualizada, t. II.
(8) CNFed. Cont. Adm., sala III, "Camuzzi Gas Pampeana SA c. Res. 524/2011 - Enargas (EXP.
15634/09)", Cita Online: AR/JUR/ 36844/2013.
(9) SCBA, 09/05/2012, "First Trust of New York National Association c. Delbas, Eduardo A. s/ ejecución
hipotecaria", causa: C.112.972. Cita Online: AR/JUR/25398/2012.
(10) COSSARI, N. G. A. (dir.), t. IX, "Código Civil y Comercial comentado. Tratado exegético", arts. 1882
a 2072, ALTERINI, J. H. (dir. gral.), Ed. Thomson Reuters - La Ley, Buenos Aires, 2015.

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